Einleitung

Ja, eine Hypothek für eine Finca in Spanien ist grundsätzlich möglich. Die Finanzierung einer Finca Rústica kann jedoch komplizierter sein als die Finanzierung einer klassischen Wohnung oder einer Villa auf städtischem Bauland.

Der Grund: Eine Finca ist kein eindeutig definierter Immobilientyp. Es kann sich um ein traditionelles Landhaus auf ländlichem Grundstück, ein renoviertes Landhaus, eine Immobilie mit landwirtschaftlichen Nebengebäuden, eine villenartige Immobilie inmitten der Landschaft oder ein Objekt handeln, bei dem die Angaben im Grundbuch, Kataster und der tatsächliche Zustand nicht vollständig übereinstimmen.

Für eine Bank sind diese Unterschiede entscheidend.

Bei der Prüfung einer Hypothek auf eine Finca in Spanien geht es im Wesentlichen um zwei Fragen:

1. Kann der Käufer die Hypothek dauerhaft und problemlos zurückzahlen?
2. Ist die konkrete Finca als Sicherheit für das Darlehen geeignet?

Vor allem die zweite Frage kann bei ländlichen Immobilien zu einem höheren Prüfungsaufwand führen.

Die Bank kann unter anderem die Grundstücksklassifizierung, die eingetragene Eigentümerschaft, die bebaute Fläche, bestehende Belastungen, die Dokumentation der Gebäude, den Immobilienwert und die rechtliche Situation prüfen. Eine Abweichung zwischen dem tatsächlich vorhandenen Gebäude und der offiziellen Dokumentation bedeutet nicht automatisch, dass die Finca nicht finanzierbar ist. Sie sollte jedoch geklärt werden, bevor der Käufer eine erhebliche finanzielle Verpflichtung eingeht.

Das ist insbesondere in Benissa relevant. Der Immobilienmarkt reicht hier von etablierten Wohn- und Küstengebieten bis zu weitläufigen ländlichen Bereichen. Eine traditionelle Finca in Benimarco oder Pedramala kann eine völlig andere Dokumentationssituation haben als eine klassische Villa in La Fustera, San Jaime, Fanadix oder Buenavista.

Experten-Tipp: Wenn Sie eine Finca finanzieren möchten, prüfen Sie die Finanzierbarkeit der Immobilie, bevor Sie einen verbindlichen Kaufvertrag unterschreiben oder eine größere Anzahlung leisten. Die finanzielle Prüfung des Käufers und die Due-Diligence-Prüfung der Immobilie sollten parallel erfolgen.

Dieser Ratgeber erklärt, wie eine Finca-Hypothek in Spanien funktioniert, welche Kriterien Banken prüfen, welchen Einfluss die Bewertung auf die mögliche Finanzierung hat, welche Unterlagen benötigt werden, warum eine Bank die Finanzierung ablehnen kann und was Käufer vor dem Erwerb einer ländlichen Immobilie in Benissa und an der nördlichen Costa Blanca prüfen sollten.

Wichtig: Kreditkriterien, Bankrichtlinien, Bau- und Planungsvorschriften, Immobilienrecht und steuerliche Regelungen können sich ändern. Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder regulierte Finanzberatung dar. Für eine konkrete Transaktion sollten Sie sich von der jeweiligen Bank oder einem qualifizierten Hypothekenberater, einem unabhängigen Rechtsanwalt, Architekten bzw. Sachverständigen und gegebenenfalls einem Steuerberater beraten lassen.

Inhaltsverzeichnis

1. Kann man in Spanien eine Hypothek für eine Finca bekommen?
2. Was prüft eine Bank vor der Finanzierung einer Finca?
3. Wie viel kann man für eine Finca in Spanien finanzieren?
4. Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Finca-Hypothek?
5. Welche Prüfungen sollten Sie vor dem Hypothekenantrag durchführen?
6. Warum kann eine Bank eine Finca-Hypothek ablehnen?
7. Können Ausländer eine Hypothek für eine Finca in Spanien bekommen?
8. Der Ablauf einer Finca-Hypothek in Spanien
9. Sollten Sie vor der Unterzeichnung eines Arras-Vertrags eine Hypothekenzusage einholen?
10. Finca-Hypotheken in Benissa und an der Costa Blanca
11. Beispiele für Finca-Hypotheken
12. Was tun, wenn eine Bank die Finca nicht finanzieren möchte?
13. Checkliste für eine Finca-Hypothek
14. Häufig gestellte Fragen zu Finca-Hypotheken in Spanien
15. Die abschließende Checkliste vor dem Kauf einer Finca
16. Offizielle Quellen und weiterführende Informationen

Kann man in Spanien eine Hypothek für eine Finca bekommen?

Ja, aber eine Finca-Hypothek kann anders funktionieren

Ja. Eine Finca kann in Spanien grundsätzlich über eine Hypothek finanziert werden, sofern die Anforderungen der Bank und des Käufers erfüllt sind.

Eine Hypothek auf eine Finca in Spanien sollte jedoch nicht automatisch genauso behandelt werden wie die Finanzierung einer klassischen städtischen Wohnimmobilie.

Spanische Banken prüfen sowohl die Rückzahlungsfähigkeit des Käufers als auch die Immobilie, die als Sicherheit dient. Die Banco de España weist darauf hin, dass die Immobilienbewertung für die Hypothek eine wichtige Rolle bei der Ermittlung des Wertes der als Sicherheit dienenden Immobilie spielt. Die eigentliche Kreditentscheidung hängt jedoch zusätzlich von der Bonitätsprüfung und den jeweiligen Kreditrichtlinien der Bank ab. (Banco de España – Cliente Bancario)

Bei einer unkomplizierten städtischen Immobilie verfügt die Bank häufig über eine vergleichsweise standardisierte Dokumentation und zahlreiche vergleichbare Objekte für die Bewertung.

Eine ländliche Finca kann wesentlich individueller sein.

Sie kann beispielsweise über Folgendes verfügen:

• Ein großes Grundstück im ländlichen Bereich.
• Ein traditionelles Steinhaus.
• Erweiterungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten vorgenommen wurden.
• Einen Swimmingpool.
• Landwirtschaftliche Nebengebäude.
• Eine Garage oder einen Abstellraum.
• Einen Wassertank.
• Eine private oder nicht standardmäßige Wasserversorgung.
• Ein individuelles Abwassersystem.
• Abweichende Angaben im Grundbuch und Kataster.
• Eine tatsächlich größere bebaute Fläche als die offiziell eingetragene Fläche.
• Eine lange Baugeschichte, die genauer geprüft werden muss.

Keine dieser Eigenschaften verhindert automatisch eine Finanzierung.

Entscheidend ist vielmehr, ob die konkrete Immobilie und der konkrete Käufer die Anforderungen der jeweiligen Bank erfüllen.

Was kann die Finanzierung einer Finca komplizierter machen?

Mehrere Faktoren können dazu führen, dass eine Bank eine ländliche Immobilie genauer prüfen möchte.

Die spanischen Bewertungsvorschriften enthalten Anforderungen unter anderem an die Identifizierung, Dokumentation, Grundstücks- und Gebäudedaten, baurechtliche Situation, Marktanalyse, Bewertung sowie mögliche Hinweise und Vorbehalte im Bewertungsbericht. (BOE – Orden ECO/805/2003)

Ist jede Finca finanzierbar?

Nein.

Ebenso falsch wäre es jedoch, grundsätzlich davon auszugehen, dass jede ländliche Immobilie schwer zu finanzieren ist.

Der Begriff Finca umfasst eine große Bandbreite unterschiedlicher Immobilien. Zwei Fincas in Benissa können von außen sehr ähnlich aussehen und trotzdem eine völlig unterschiedliche rechtliche und dokumentarische Situation haben.

Zum Beispiel:

• Finca A: Eingetragenes Wohnhaus, vollständige Dokumentation und keine offensichtlichen Belastungen.
• Finca B: Das tatsächlich vorhandene Haus ist größer als die eingetragene Bebauung, dazu kommt eine ältere Erweiterung und mehrere Nebengebäude.

Bei der zweiten Immobilie kann deutlich mehr Prüfung erforderlich sein, bevor eine Bank sie als Sicherheit akzeptiert.

Der praktische Finca-Hypotheken-Check

Vor einer größeren finanziellen Verpflichtung sollten fünf Bereiche geprüft werden:

Dies ist kein offizieller Kreditprüfungstest einer Bank. Es handelt sich um einen praktischen Due-Diligence-Rahmen, mit dem mögliche Probleme frühzeitig erkannt werden können.

Wichtig: Eine Immobilie kann rechtlich grundsätzlich in Ordnung sein und trotzdem nicht zur Kreditpolitik einer bestimmten Bank passen. Umgekehrt bedeutet eine Abweichung in den Unterlagen nicht automatisch, dass eine Immobilie niemals finanzierbar ist. Zunächst muss geklärt werden, worin das konkrete Problem besteht.

Was prüft eine Bank vor der Finanzierung einer Finca?

Eine Bank betrachtet im Wesentlichen zwei Bereiche:

Den Käufer und die Immobilie.

Die finanzielle Situation des Käufers

Die Bank kann unter anderem prüfen:

• Einkommen.
• Einkommen aus Beschäftigung oder selbstständiger Tätigkeit.
• Bestehende Verbindlichkeiten.
• Kreditgeschichte.
• Wohnsitz.
• Alter.
• Ersparnisse.
• Laufende finanzielle Verpflichtungen.
• Sonstige Vermögenswerte und Verbindlichkeiten.
• Voraussichtliche Einkommenssituation während der Kreditlaufzeit.

Das spanische Hypothekenrecht verlangt von Kreditgebern eine Prüfung der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers anhand relevanter finanzieller Informationen und nicht allein anhand des Immobilienwertes. Dabei können unter anderem Beschäftigung, Einkommen, Vermögen, Ersparnisse, regelmäßige Ausgaben und bestehende finanzielle Verpflichtungen berücksichtigt werden. (BOE – Ley 5/2019)

Bei einem Angestellten kann die Dokumentation relativ unkompliziert sein.

Bei einem Selbstständigen benötigt die Bank möglicherweise zusätzliche Informationen, um die Stabilität und Entwicklung der Einkünfte beurteilen zu können.

Bei einem internationalen Käufer kann das Verfahren ebenfalls länger dauern, wenn Einkommen, Vermögen und steuerliche Verpflichtungen auf mehrere Länder verteilt sind.

Experten-Tipp: Beginnen Sie nicht nur mit der Frage: „Welche Finca kann ich mir leisten?“ Besser ist: „Welche monatliche Rate kann ich dauerhaft problemlos tragen, wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung und welches Gesamtbudget ergibt sich daraus?“

Die Immobilie

Die Bank kann unter anderem folgende Punkte untersuchen:

• Rechtliche Klassifizierung.
• Eigentumsverhältnisse.
• Registro de la Propiedad.
• Catastro.
• Escritura.
• Bebaute Fläche.
• Grundstücksfläche.
• Bestehende Hypotheken.
• Eingetragene Belastungen.
• Baudokumentation.
• Bau- und Planungsinformationen, soweit relevant.
• Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsunterlagen, soweit anwendbar.
• Baulicher Zustand.
• Immobilienbewertung.

Eine Nota Simple enthält Informationen zur eingetragenen Immobilie, darunter Angaben zu den eingetragenen Eigentümern, den Rechten und deren Umfang sowie möglichen Beschränkungen. Die spanischen Grundbuchämter weisen außerdem darauf hin, dass die Nota Simple informativen Charakter hat und keine Grundbuchbescheinigung ersetzt. (Colegio de Registradores)

Die Immobilie als Sicherheit für die Hypothek

Die Bank muss davon überzeugt sein, dass die Immobilie eine ausreichende Sicherheit für das Darlehen darstellt.

Deshalb reicht es nicht aus, lediglich den Verkaufspreis zu kennen.

Eine Finca, die für 600.000 € angeboten wird, ist aus Sicht einer Bank nicht automatisch mit einer gewöhnlichen städtischen Immobilie im Wert von 600.000 € gleichzusetzen.

Die Bank muss verstehen:

• Was genau als Sicherheit dient.
• Welche Bestandteile ordnungsgemäß dokumentiert sind.
• Welche Flächen und Gebäude bewertet werden können.
• Welche Belastungen bestehen.
• Ob die Immobilie eindeutig identifiziert werden kann.
• Ob die Immobilie die Anforderungen der Bank an eine Kreditsicherheit erfüllt.

Warum ist die Immobilienbewertung so wichtig?

Eine Hypothekenbewertung ist nicht dasselbe wie eine Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler.

Für Hypothekenzwecke unterliegt die Bewertung einem speziellen gesetzlichen Rahmen. Die Orden ECO/805/2003 regelt die Bewertung bestimmter Immobilien für finanzielle Zwecke, darunter die Bewertung von Immobilien als Hypothekensicherheit. Die konsolidierte Fassung wurde zuletzt im Juni 2025 aktualisiert. (BOE – Orden ECO/805/2003)

Die Banco de España erklärt, dass Hypothekenbewertungen von zugelassenen Bewertungsgesellschaften durchgeführt werden und der Bank dabei helfen, den Immobilienwert und das mit dem Darlehen verbundene Risiko zu beurteilen. (Banco de España – Cliente Bancario)

Bei einer ländlichen Finca kann dies unter anderem die Prüfung folgender Aspekte umfassen:

• Grundstück.
• Wohngebäude.
• Nutzung.
• Rechtliche und baurechtliche Situation.
• Physische Eigenschaften.
• Vergleichbare Immobilien am Markt.
• Weitere relevante Merkmale.

Die Bewertungsvorschriften verlangen, dass der Bericht unter anderem Angaben zur Identifizierung, Dokumentation, Lage, Grundstücksfläche, Gebäuden, baurechtlichen Situation, Marktanalyse, Bewertung sowie zu möglichen Warnhinweisen und Vorbehalten enthält. (BOE – Orden ECO/805/2003)

Wie viel kann man für eine Finca in Spanien finanzieren?

Was bedeutet Loan-to-Value beziehungsweise LTV?

Loan-to-Value (LTV) beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekenbetrag und dem Wert, den die Bank für ihre Finanzierungsentscheidung zugrunde legt.

Wenn eine Bank beispielsweise hypothetisch eine Hypothek von 300.000 € auf eine Immobilie mit einem relevanten Wert von 500.000 € bewilligen würde, läge der LTV bei 60 %.

Es gibt jedoch keinen einheitlichen Finanzierungsprozentsatz für Fincas in Spanien.

Der mögliche Kreditbetrag kann unter anderem abhängen von:

• Der Bank.
• Dem Käufer.
• Dem Wohnsitz.
• Dem Einkommen.
• Bestehenden Verbindlichkeiten.
• Der Art der Immobilie.
• Der Bewertung.
• Der geplanten Nutzung.
• Der vorhandenen Dokumentation.
• Der Risikopolitik der Bank.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein für eine normale Wohnimmobilie beworbener Finanzierungsanteil automatisch auch für eine Finca Rústica gilt.

Kaufpreis und Immobilienbewertung

Zwei Werte müssen klar voneinander unterschieden werden:

Kaufpreis: Der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis.

Hypothekenwert: Der im Rahmen des vorgeschriebenen Bewertungsverfahrens ermittelte Wert.

Beide Werte können voneinander abweichen.

Beispiel:

Die Bank kann die Bewertung zusammen mit ihren eigenen Kreditkriterien heranziehen, um den maximalen Finanzierungsbetrag zu bestimmen.

Die genaue Berechnung hängt von der jeweiligen Bank ab.

Was passiert, wenn die Bewertung niedriger ist als der Kaufpreis?

Eine niedrigere Bewertung kann dazu führen, dass der Käufer mehr Eigenkapital benötigt.

Reines Rechenbeispiel:

Angenommen:

• Kaufpreis = 600.000 €
• Bewertung = 550.000 €

Wenn eine Bank rein zur Veranschaulichung unterschiedliche hypothetische LTV-Grenzen auf den Bewertungswert anwenden würde:

Bei einem hypothetischen LTV von 60 %:

550.000 € × 60 % = 330.000 €

Der Käufer müsste somit auf den Kaufpreis bezogen:

600.000 € − 330.000 € = 270.000 €

aufbringen, zuzüglich der anfallenden Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten.

Die hier verwendeten 50 %, 60 % und 70 % sind ausschließlich illustrative Beispiele. Sie stellen keine Standard-Finanzierungsquoten für Finca-Hypotheken in Spanien dar.

Warnung: Bauen Sie Ihr Kaufbudget niemals auf einen bestimmten Finanzierungsprozentsatz auf, bevor die Bank sowohl Ihre persönliche Situation als auch die konkrete Immobilie geprüft hat.

Finanzierung für Residenten und Nichtresidenten

Residenten und Nichtresidenten können unterschiedlich beurteilt werden.

Ein Resident verfügt möglicherweise über:

• Einkommen aus einer Beschäftigung in Spanien.
• Spanische Steuerunterlagen.
• Eine spanische Bankhistorie.
• Einen Hauptwohnsitz in Spanien.

Ein Nichtresident kann dagegen über:

• Einkommen aus einem anderen Land.
• Ausländische Steuererklärungen.
• Bankkonten im Ausland.
• Immobilien außerhalb Spaniens.
• Ein Währungsrisiko verfügen.

Das bedeutet nicht, dass ein Nichtresident keine Hypothek auf eine Finca in Spanien bekommen kann.

Es bedeutet lediglich, dass die Bank möglicherweise andere Kriterien bei der Kreditprüfung anwendet.

Für internationale Käufer kann es den Ablauf erheblich vereinfachen, wenn die finanziellen Unterlagen bereits vorbereitet sind, bevor die passende Immobilie gefunden wird.

Was passiert, wenn Ihr Einkommen in Pfund, Euro oder einer anderen Währung erzielt wird?

Bei einem Nichtresidenten muss die Bank möglicherweise Einkommen und finanzielle Verpflichtungen in der jeweiligen Währung analysieren.

Dies kann zusätzliche Aspekte mit sich bringen, insbesondere wenn Einkommen und Hypothekenverpflichtungen in unterschiedlichen Währungen bestehen.

Der Käufer sollte deshalb vor der Festlegung seines Budgets klären, wie die Bank ausländische Einkünfte, Wechselkurse und bestehende Verpflichtungen berücksichtigt.

Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Finca-Hypothek?

Es gibt zwei große Gruppen von Unterlagen:

1. Unterlagen des Käufers
2. Unterlagen der Immobilie

Welche Dokumente genau erforderlich sind, hängt von der Bank und der persönlichen Situation des Antragstellers ab.

Unterlagen des Käufers

Die Bank kann unter anderem verlangen:

• Reisepass oder Personalausweis.
• NIE.
• Einkommensnachweise.
• Arbeitsvertrag oder entsprechende Nachweise.
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen, sofern relevant.
• Steuererklärungen.
• Kontoauszüge.
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital.
• Unterlagen zu bestehenden Hypotheken.
• Angaben zu Krediten und sonstigen Verbindlichkeiten.
• Unternehmensunterlagen bei Selbstständigen.
• Nachweise über Vermögenswerte, sofern erforderlich.

Unterlagen der Immobilie

Je nach Immobilie und Bank können folgende Unterlagen benötigt werden:

• Nota Simple.
• Escritura.
• Katasterinformationen.
• IBI-Unterlagen.
• Bau- und Planungsunterlagen, soweit relevant.
• Dokumentation zur Bewohnbarkeit bzw. Nutzung, soweit erforderlich.
• Vorhandene Genehmigungen.
• Unterlagen zu Erweiterungen.
• Dokumentation des Swimmingpools.
• Weitere relevante Zertifikate oder technische Unterlagen.

Die Banco de España nennt die Nota Simple ebenfalls als übliches Instrument zur Prüfung des Grundbuchstatus einer Immobilie, einschließlich Beschreibung, Lage, Eigentümern und Belastungen. (Banco de España – Cliente Bancario)

Warum eine vollständige Dokumentation bei einer Finca besonders wichtig ist

Der entscheidende Vergleich lautet:

Was tatsächlich vorhanden ist

gegenüber

dem, was die offiziellen Unterlagen beschreiben.

Stellen Sie sich eine Finca vor, bei der:

• Grundbuch: 165 m².
• Kataster: 190 m².
• Tatsächliche Immobilie: ungefähr 200 m².

Das bedeutet nicht automatisch, dass das Haus illegal oder nicht finanzierbar ist.

Es entstehen jedoch Fragen, die geklärt werden müssen.

Das Gleiche gilt beispielsweise für:

• Verglaste oder geschlossene Terrassen.
• Zu Wohnraum umgebaute Garagen.
• Gästeunterkünfte.
• Poolhäuser.
• Landwirtschaftliche Gebäude.
• Lagerräume.
• Nachträgliche Erweiterungen.

Das spanische Kataster ist ein Verwaltungsregister mit physischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Informationen zu Immobilien. Das Grundbuch erfüllt dagegen eine andere Funktion und bezieht sich auf eingetragene Eigentums- und sonstige dingliche Rechte. Beide Systeme sind in bestimmten Bereichen miteinander koordiniert, sollten aber nicht als identisch betrachtet werden. (Dirección General del Catastro)

Häufiger Fehler: Davon auszugehen, dass ein Gebäude oder eine Erweiterung automatisch rechtmäßig ist, nur weil sie im Kataster erscheint. Katasterangaben, Grundbucheintragung und baurechtliche Legalität sind unterschiedliche Fragen.

Dokument und Zweck

Welche Prüfungen sollten Sie vor dem Hypothekenantrag durchführen?

Der Hypothekenantrag sollte nicht der erste Zeitpunkt sein, zu dem Sie die Unterlagen der Immobilie prüfen.

Prüfen Sie das Registro de la Propiedad

Besorgen Sie eine aktuelle Nota Simple und prüfen Sie:

• Eingetragenen Eigentümer.
• Beschreibung der Immobilie.
• Eingetragene Flächen.
• Beschreibung des Grundstücks.
• Hypotheken.
• Belastungen.
• Dienstbarkeiten oder andere eingetragene Rechte.
• Einschränkungen oder Beschränkungen.

Der offizielle Service der spanischen Grundbuchämter bestätigt, dass die Nota Simple Angaben zur eingetragenen Immobilie, zu den Inhabern eingetragener Rechte, deren Art und Umfang sowie zu möglichen Einschränkungen enthält. Sie hat informativen Charakter und ersetzt keine Grundbuchbescheinigung. (Colegio de Registradores)

Bei komplexeren Transaktionen kann Ihr Rechtsanwalt zusätzliche Grundbuchunterlagen empfehlen.

Vergleichen Sie Grundbuch und Kataster

Behandeln Sie die beiden Register nicht als dasselbe.

Das Catastro ist ein Verwaltungsregister des spanischen Finanzministeriums und enthält Informationen über ländliche, städtische und besondere Immobilien. Dazu gehören unter anderem Lage, Katasterreferenz, Fläche, Nutzung, bauliche Eigenschaften und Katasterwerte. (Dirección General del Catastro)

Spanien verfügt außerdem über ein System zur Koordinierung von Kataster und Grundbuch. Wenn eine Immobilie grafisch koordiniert ist, kann die Katasterdarstellung zusätzliche Sicherheit hinsichtlich Lage, Grenzen und Grundstücksfläche bieten. (Dirección General del Catastro)

Vergleichen Sie:

• Grundstücksfläche.
• Bebaute Fläche.
• Gebäudefläche.
• Anzahl der Gebäude.
• Nutzung oder Zweckbestimmung.
• Lage.
• Katasterreferenz.
• Grundstücksgrenzen.

Eine Abweichung ist nicht automatisch ein gravierendes Problem.

Entscheidend ist warum sie besteht und welche rechtlichen und bewertungstechnischen Folgen sie hat.

Prüfen Sie die Escritura

Vergleichen Sie die Eigentumsurkunde mit:

• Grundbuch.
• Kataster.
• Tatsächlichem Zustand.
• Beschreibung der Immobilie im Verkaufsangebot.

Achten Sie besonders auf die Beschreibung des Grundstücks und sämtlicher Gebäude.

Überprüfen Sie die eingetragene Wohn- bzw. Gebäudefläche

Bei einer Finca ist dies eine der wichtigsten praktischen Prüfungen.

Wenn eine Immobilie über folgende Bereiche verfügt:

• Haupthaus.
• Garage.
• Poolraum.
• Gästeanbau.
• Landwirtschaftlichen Schuppen.
• Überdachte Terrasse.

sollten Sie nicht einfach alle Flächen addieren und davon ausgehen, dass sie rechtlich und bewertungstechnisch gleich behandelt werden.

Klären Sie zunächst, wie jedes einzelne Element dokumentiert ist.

Prüfen Sie den rechtlichen Status des Hauses

Ein Landhaus sollte nicht allein deshalb rechtlich wie eine städtische Immobilie behandelt werden, weil es seit vielen Jahren existiert.

Ihr Rechtsanwalt und gegebenenfalls ein qualifizierter technischer Sachverständiger sollten die relevante baurechtliche und planungsrechtliche Situation prüfen.

Mögliche Fragen sind:

• Wann wurde das ursprüngliche Haus gebaut?
• Wurden Erweiterungen vorgenommen?
• Wurde die Nutzung geändert?
• Sind relevante Genehmigungen vorhanden?
• Muss etwas nachträglich legalisiert werden?
• Liegen gegebenenfalls die erforderlichen Unterlagen zur Wohnnutzung vor?
• Gibt es planungsrechtliche Einschränkungen für zukünftige Arbeiten?

Prüfen Sie Erweiterungen, Pools und Nebengebäude

Ein häufiger Fehler beim Kauf einer ländlichen Immobilie besteht darin, sich auf das Haupthaus zu konzentrieren und die übrigen Gebäude zu ignorieren.

Eine Finca in Pedramala kann beispielsweise Folgendes umfassen:

• Haupthaus.
• Swimmingpool.
• Garage.
• Grillbereich.
• Abstellraum.
• Landwirtschaftliches Gebäude.
• Gästeunterkunft.

Jedes dieser Elemente sollte geprüft werden.

Dass ein Gebäude physisch vorhanden ist, bedeutet nicht automatisch, dass es rechtlich oder bewertungstechnisch denselben Status wie das Haupthaus besitzt.

Prüfen Sie landwirtschaftliche Gebäude separat

Eine ländliche Immobilie kann Gebäude enthalten, die ursprünglich für landwirtschaftliche Zwecke oder als Lager errichtet oder beschrieben wurden.

Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass ein landwirtschaftliches Gebäude einer Wohnfläche entspricht.

Wenn der Käufer ein Nebengebäude als Schlafzimmer, Gästeunterkunft oder eigenständigen Wohnbereich nutzen möchte, sollte die zulässige Nutzung vor dem Kauf und vor der Berücksichtigung dieser Fläche bei der Finanzierung fachlich geprüft werden.

Prüfen Sie die baurechtliche und planungsrechtliche Situation

Ländliche Grundstücke unterliegen einem anderen planungsrechtlichen Rahmen als städtisches Bauland.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein bestehendes Gebäude automatisch:

• Erweitert.
• Neu errichtet.
• Umgebaut.
• Geteilt.
• Für eine andere Nutzung verwendet

werden darf.

Lage, Grundstücksklassifizierung, Baugeschichte und die jeweils geltenden Vorschriften sind entscheidend.

Prüfen Sie Wasser und Strom

Fragen Sie:

• Ist die Immobilie an das öffentliche Stromnetz angeschlossen?
• Gibt es ein alternatives Energiesystem?
• Ist die Immobilie an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen?
• Gibt es einen Wassertank?
• Besteht eine private oder andere Wasserversorgung?
• Ist das Abwasser an das öffentliche Netz angeschlossen?
• Gibt es eine private Abwasserlösung?
• Liegen Unterlagen zu den entsprechenden Anlagen vor?

Diese Punkte entscheiden nicht automatisch über die Finanzierbarkeit einer Finca. Sie sind jedoch wichtige Bestandteile der Gesamtprüfung.

Prüfen Sie bestehende Belastungen und Pfandrechte

Besorgen Sie aktuelle Grundbuchinformationen.

Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf eine alte Nota Simple, die vom Verkäufer bereitgestellt wurde.

Die offiziellen Informationen der spanischen Grundbuchämter unterscheiden zwischen der normalen informativen Nota Simple und anderen Dienstleistungen mit aktualisierten Grundbuchinformationen, die für einen bestimmten Zeitraum aktuelle Angaben liefern können. (Colegio de Registradores)

Ihr Rechtsanwalt sollte bestätigen, welche Prüfungen für die konkrete Transaktion erforderlich sind.

Praktischer Rahmen zur Beurteilung der Finanzierbarkeit einer Finca

Eine sinnvolle Vorgehensweise besteht darin, mögliche Situationen nach dem erforderlichen Prüfungsaufwand einzuordnen.

Dieser Rahmen ist kein System zur Genehmigung einer Hypothek durch eine Bank.

Er soll helfen, wichtige Fragen frühzeitig zu erkennen.

Warum kann eine Bank eine Finca-Hypothek ablehnen?

Eine Bank kann eine Finanzierung aus verschiedenen Gründen ablehnen.

Wichtig ist: Eine Ablehnung bedeutet nicht automatisch, dass die Finca grundsätzlich niemals finanzierbar ist.

Das Ergebnis hängt vom konkreten Problem, der jeweiligen Bank und den Umständen der Transaktion ab.

Probleme bei der Grundbucheintragung

Probleme können entstehen, wenn:

• Der eingetragene Eigentümer nicht mit dem Verkäufer übereinstimmt.
• Belastungen eingetragen sind.
• Die Immobilienbeschreibung veraltet ist.
• Die Beschreibung der Gebäude unvollständig ist.
• Die eingetragene Grundstücksfläche unklar ist.

Nicht eingetragene oder falsch eingetragene Gebäude

Ein Haus kann tatsächlich größer sein als die im Grundbuch dokumentierte Bebauung.

Dies ist besonders relevant, wenn im Laufe der Jahre Erweiterungen vorgenommen wurden.

Die Bank kann zusätzliche Informationen benötigen, bevor sie die Immobilie als Sicherheit akzeptiert.

Baurechtliche oder rechtliche Probleme

Wenn ungeklärte baurechtliche oder planungsrechtliche Fragen bestehen, kann die Bank die Immobilie als risikoreicher einstufen.

Die konkrete Konsequenz hängt von Art und Schwere des Problems ab.

Eine lösbare Dokumentationsfrage ist etwas völlig anderes als ein grundlegendes baurechtliches Problem.

Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster

Eine Abweichung zwischen beiden Registern sollte geprüft werden. Sie darf jedoch nicht automatisch als illegal bezeichnet werden.

Die offiziellen Katasterinformationen erkennen an, dass Unterschiede beispielsweise durch Fehler oder durch Veränderungen an der Immobilie entstehen können, die noch nicht in das Kataster übernommen wurden. (Dirección General del Catastro)

Die entscheidenden Fragen lauten:

• Warum besteht die Abweichung?
• Welches Register entspricht der tatsächlichen Situation?
• Entspricht die physische Immobilie einem der beiden Datensätze?
• Ist die Immobilie grafisch koordiniert?
• Beeinflusst die Abweichung die rechtliche Situation?
• Beeinflusst sie die Bewertung?
• Akzeptiert die Bank die bestehende Situation?

Niedrige oder problematische Bewertung

Eine Bewertung, die unter dem vereinbarten Kaufpreis liegt, kann den maximal möglichen Kreditbetrag reduzieren.

Eine Bewertung kann auch aufwendiger sein, wenn die Immobilie sehr individuell ist oder nur wenige geeignete Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Der Bewertungsrahmen sieht je nach Immobilie und Umständen unterschiedliche Bewertungsmethoden vor, darunter Vergleichswert-, Sachwert-, Ertragswert- und Residualwertverfahren. (BOE – Orden ECO/805/2003)

Eigenschaften der Immobilie, die eine Bewertung erschweren

Einige ländliche Immobilien sind besonders individuell.

Beispiele:

• Sehr große Grundstücke.
• Außergewöhnliche Gebäude.
• Landwirtschaftliche Nebengebäude.
• Umfangreiche Renovierungen.
• Wenige vergleichbare Verkäufe.
• Kombination aus Wohn- und landwirtschaftlichen Merkmalen.
• Gebäude mit unterschiedlichen dokumentierten Nutzungen.

Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Wert niedrig angesetzt wird.

Es bedeutet vielmehr, dass Käufer nicht davon ausgehen sollten, dass eine Finca genauso bewertet wird wie eine Standardwohnung.

Bonität des Käufers

Selbst eine gut dokumentierte Finca kann abgelehnt werden, wenn der Käufer die Anforderungen der Bank an Einkommen und Rückzahlungsfähigkeit nicht erfüllt.

Die Bank berücksichtigt Einkommen, Ausgaben, bestehende Schulden und weitere relevante finanzielle Umstände. (BOE – Ley 5/2019)

Unvollständige Dokumentation

Wenn der Bank nicht genügend Informationen zur Verfügung stehen, um den Käufer oder die Immobilie angemessen zu prüfen, kann die Finanzierung nicht weiterbearbeitet werden.

Deshalb lohnt es sich, die Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen.

Können Ausländer eine Hypothek für eine Finca in Spanien bekommen?

Käufer aus der Europäischen Union

EU-Bürger können Immobilien in Spanien erwerben und unter bestimmten Voraussetzungen auch eine spanische Hypothek erhalten, sofern sie die Anforderungen der jeweiligen Bank erfüllen.

Das Recht, eine Immobilie zu kaufen, und die Entscheidung einer Bank, eine Finanzierung zu gewähren, sind zwei unterschiedliche Fragen.

Die EU-Staatsangehörigkeit allein garantiert keine Hypothek.

Käufer aus dem Vereinigten Königreich

Auch britische Staatsbürger können Immobilien in Spanien erwerben und unter bestimmten Voraussetzungen eine spanische Hypothek erhalten.

Bei einem in Großbritannien lebenden Nichtresidenten wird die Bank ausländische Einkünfte, Steuerunterlagen, Kontoauszüge und weitere finanzielle Informationen sorgfältig prüfen.

Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank.

Andere Käufer aus dem Ausland

Auch Käufer aus anderen Ländern können unter Umständen eine spanische Hypothek erhalten.

Je nach Bank und persönlicher Situation können beispielsweise erforderlich sein:

• Reisepass.
• NIE.
• Steuerunterlagen.
• Einkommensnachweise.
• Kontoauszüge.
• Angaben zu Vermögenswerten.
• Angaben zu bestehenden Verbindlichkeiten.
• Nachweise über ausländische Einkünfte.

Kauf einer Finca als Zweitwohnsitz

Dies ist ein häufiger Grund, warum internationale Käufer nach Immobilien an der Costa Blanca suchen.

Eine Finca in Benissa kann beispielsweise gekauft werden für:

• Urlaub.
• Familiennutzung.
• Langfristigen Besitz.
• Eine spätere Pensionierung.
• Gelegentliche Nutzung.
• Vermietung, soweit diese rechtlich zulässig ist.

Die geplante Nutzung sollte der Bank korrekt mitgeteilt werden.

Gehen Sie nicht davon aus, dass erwartete Einnahmen aus Ferienvermietung automatisch genauso berücksichtigt werden wie Einkommen aus einer Beschäftigung.

Was sollten internationale Käufer vor dem Hypothekenantrag vorbereiten?

Idealerweise sollte eine vollständige finanzielle Dokumentation bereits vorbereitet sein, bevor die passende Immobilie gefunden wird.

Als Ausgangspunkt empfiehlt sich:

• Reisepass.
• NIE.
• Steuererklärungen.
• Arbeits- oder Unternehmensunterlagen.
• Kontoauszüge.
• Unterlagen zu bestehenden Hypotheken.
• Nachweis über Ersparnisse.
• Informationen über weitere Vermögenswerte, sofern verlangt.
• Angaben zu bestehenden Schulden.
• Informationen zur geplanten Immobilie.

Was gilt für Selbstständige?

Auch Selbstständige können eine Hypothek erhalten. Die Bank verlangt jedoch möglicherweise umfangreichere Nachweise, um die Stabilität und Entwicklung des Einkommens zu beurteilen.

Je nach Situation können dazu gehören:

• Jahresabschlüsse des Unternehmens.
• Steuererklärungen.
• Nachweise über laufende Einkünfte.
• Kontoauszüge.
• Angaben zu bestehenden finanziellen Verpflichtungen.

Setzen Sie den Umsatz eines Unternehmens nicht automatisch mit dem persönlichen Einkommen gleich, das eine Bank bei der Hypothekenprüfung berücksichtigt.

Die Bank beurteilt die tatsächliche finanzielle Situation des Antragstellers nach ihren eigenen Kriterien.

Der Ablauf einer Finca-Hypothek in Spanien

Der genaue Ablauf unterscheidet sich je nach Bank. Ein sinnvoller Ablauf sieht jedoch grundsätzlich so aus:

Schritt 1 — Legen Sie Ihr Budget fest

Berechnen Sie:

• Maximal tragbare monatliche Rate.
• Verfügbares Eigenkapital.
• Notfallreserve.
• Kaufnebenkosten.
• Kosten im Zusammenhang mit der Hypothek.
• Renovierungsbudget, falls erforderlich.
• Währungsrisiken bei Nichtresidenten.

Verwenden Sie nicht Ihre gesamten Ersparnisse für die Anzahlung.

Schritt 2 — Prüfen Sie Ihre Finanzierungsfähigkeit

Sprechen Sie mit einer Bank oder einem qualifizierten Hypothekenberater, bevor Sie ein ernsthaftes Kaufangebot abgeben.

Fragen Sie ausdrücklich nach der Finanzierung von Fincas bzw. ländlichen Immobilien und nicht nur nach einer klassischen spanischen Wohnhypothek.

Schritt 3 — Finden Sie die passende Finca

Sobald Ihre Finanzierungsparameter feststehen, können Sie gezielt suchen.

In Benissa sollten unterschiedliche Immobilienlagen berücksichtigt werden:

• Ländliche Gebiete rund um Benimarco.
• Pedramala.
• Das Hinterland von Benissa.
• La Fustera.
• San Jaime.
• Fanadix.
• Buenavista.
• Weitere Bereiche von Benissa Costa.

Die Lage hilft bei der Einordnung des lokalen Marktes, ersetzt aber niemals die individuelle rechtliche und dokumentarische Prüfung der Immobilie.

Schritt 4 — Prüfen Sie die Unterlagen der Immobilie

Bevor Sie eine größere Anzahlung leisten, prüfen Sie:

• Grundbuch.
• Kataster.
• Escritura.
• Bebaute Fläche.
• Grundstücksfläche.
• Belastungen.
• Rechtlichen Status der Gebäude.
• Pool.
• Nebengebäude.
• Versorgung.
• Baurechtliche Fragen.

Schritt 5 — Stellen Sie den Hypothekenantrag

Reichen Sie Ihre finanziellen Unterlagen und die verfügbaren Informationen zur Immobilie bei der Bank ein.

Im Laufe der Prüfung kann die Bank weitere Dokumente anfordern.

Schritt 6 — Lassen Sie die Immobilie bewerten

Die Immobilie wird gemäß dem geltenden Bewertungsrahmen bewertet.

Die Banco de España erklärt, dass Hypothekenbewertungen von zugelassenen Bewertungsgesellschaften durchgeführt werden und der Ermittlung des Immobilienwerts sowie der Einschätzung des Risikos für die Bank dienen. (Banco de España – Cliente Bancario)

Schritt 7 — Erhalten Sie die Entscheidung der Bank

Die Bank prüft gemeinsam:

• Die Bonität des Käufers.
• Die Eignung der Immobilie als Sicherheit.

Dass eine dieser beiden Komponenten positiv bewertet wird, garantiert nicht automatisch die Genehmigung der anderen.

Schritt 8 — Prüfen Sie das Hypothekenangebot

Wenn das spanische Gesetz 5/2019 auf die konkrete Finanzierung Anwendung findet, muss die Bank bestimmte vorvertragliche Informationen zur Verfügung stellen, darunter die FEIN und die FiAE, innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen.

Das Gesetz sieht grundsätzlich vor, dass diese Unterlagen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung zur Verfügung gestellt werden. Die FEIN dient während des vereinbarten Zeitraums als verbindliches Angebot der Bank, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. (BOE – Ley 5/2019)

Der Consejo General del Notariado erläutert ebenfalls die Rolle des Notars und das Verfahren zur vorvertraglichen Transparenz. (Consejo General del Notariado)

Schritt 9 — Schließen Sie Kauf und Hypothek beim Notar ab

Der Immobilienkauf und die Hypothek werden im Rahmen des entsprechenden notariellen Verfahrens formalisiert.

Der Käufer sollte die endgültigen Dokumente vor der Unterzeichnung vollständig verstehen und sicherstellen, dass die rechtlichen, finanziellen und immobilienbezogenen Angaben mit der vereinbarten Transaktion übereinstimmen.

Sollten Sie vor der Unterzeichnung eines Arras-Vertrags eine Hypothekenzusage einholen?

Warum dies bei Fincas besonders wichtig ist

Ein Käufer kann über:

• Ein gutes Einkommen.
• Hohe Ersparnisse.
• Eine Bank, die grundsätzlich finanzieren würde.
• Ausreichendes Eigenkapital.
• Eine Wunschimmobilie

verfügen.

Trotzdem kann die konkrete Finca ein Finanzierungsproblem darstellen.

Deshalb sollten Hypothekenprüfung und Due Diligence der Immobilie parallel erfolgen.

Vorläufige Hypothekenzusage versus endgültige Kreditgenehmigung

Beides ist nicht unbedingt dasselbe.

Eine erste finanzielle Prüfung kann zeigen, dass Ihre persönliche Situation grundsätzlich geeignet erscheint.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch:

„Die Bank hat die Hypothek für diese konkrete Finca genehmigt.“

Die Bank kann noch Folgendes benötigen:

• Immobiliendokumentation.
• Bewertung.
• Rechtliche Informationen.
• Endgültige Kreditprüfung.
• Bestätigung der Transaktion.

Was sollten Sie vor der Zahlung einer Anzahlung beachten?

Vor der Unterzeichnung eines Arras-Vertrags sollten Sie prüfen, ob Sie:

• Ihre mögliche Finanzierung analysiert haben.
• Die Immobilie mit der Bank besprochen haben.
• Die wichtigsten Immobiliendokumente geprüft haben.
• Einen eigenen Rechtsanwalt beauftragt haben.
• Die Bedingungen der Anzahlung verstanden haben.
• Wissen, was passiert, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt.
• Den gesamten erforderlichen Kapitalbedarf berechnet haben.

Hypothekenbedingungen im Kaufvertrag

Wenn die Finanzierung für den Kauf entscheidend ist, sollten Sie den geplanten Vertrag vor der Unterzeichnung von Ihrem eigenen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Ihr Anwalt kann beurteilen, ob der Vertrag die Folgen einer nicht zustande kommenden Finanzierung angemessen regelt und ob die Vertragsformulierung Ihre Interessen unter den konkreten Umständen schützt.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein allgemeiner Hinweis auf eine geplante Hypothekenfinanzierung automatisch die Rückzahlung einer Anzahlung garantiert.

Die konkrete Vertragsformulierung und die Umstände der Transaktion sind entscheidend.

Wichtig: Immobilienmakler, Verkäufer und Käufer können bei einer Transaktion unterschiedliche Interessen haben. Ihr eigener Rechtsanwalt sollte den Kaufvertrag prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben.

Finca-Hypotheken in Benissa und an der Costa Blanca

Hier kann lokale Immobilienkenntnis einen besonderen Mehrwert bieten.

Warum Benissa einen starken Markt für Fincas hat

Benissa bietet eine besondere Kombination aus:

• Ländlichen Immobilien.
• Traditionellen Fincas.
• Größeren Grundstücken.
• Renovierten Landhäusern.
• Mediterraner Landschaft.
• Küstennähe.
• Internationaler Nachfrage nach Zweitwohnsitzen.

Gleichzeitig umfasst die Gemeinde sehr unterschiedliche Immobilienlagen.

Eine Finca in Benimarco oder Pedramala kann eine völlig andere Dokumentationshistorie haben als eine klassische Villa in San Jaime oder La Fustera.

Auch Fincas in Fanadix und Buenavista können sich erheblich hinsichtlich Bauweise, Grundstück, Versorgung und Dokumentation unterscheiden.

Der wichtigste Punkt ist deshalb, nicht zu verallgemeinern.

Jede Finca muss individuell geprüft werden.

Was Käufer einer Finca in Benissa vor der Finanzierung prüfen sollten

Warum lokale Due Diligence wichtig ist

Ländliche Immobilien haben häufig individuelle Geschichten.

Eine Finca kann seit Jahrzehnten im Besitz derselben Familie sein.

Eine andere wurde möglicherweise mehrfach renoviert, erweitert und umgebaut.

Eine dritte kann ein traditionelles Wohnhaus mit mehreren landwirtschaftlichen Nebengebäuden kombinieren.

Die richtige Reaktion auf eine Abweichung ist weder:

„Das spielt keine Rolle.“

noch:

„Die Immobilie ist nicht finanzierbar.“

Die richtige Reaktion lautet:

Klären Sie, was die Abweichung tatsächlich bedeutet.

Je nach Problem können ein Rechtsanwalt, Architekt, technischer Sachverständiger, die Bank oder ein Gutachter hinzugezogen werden müssen.

Praktischer Check vor einem Angebot für eine Finca in Benissa

Bevor Sie eine erhebliche finanzielle Verpflichtung eingehen, sollten Sie fragen:

1. Kann der Verkäufer eine aktuelle Nota Simple vorlegen?
2. Stimmt der eingetragene Eigentümer mit dem Verkäufer überein?
3. Beschreibt die Escritura tatsächlich die Immobilie, die Sie kaufen?
4. Entspricht das physische Haus ungefähr der dokumentierten Bebauung?
5. Sind die Unterschiede zwischen Grundbuch und Kataster erklärbar?
6. Sind Erweiterungen dokumentiert?
7. Sind Pool und Nebengebäude geprüft?
8. Ist die Wohnnutzung der Immobilie eindeutig?
9. Sind Wasser-, Strom- und Abwasserversorgung geklärt?
10. Hat die Bank bestätigt, dass diese Art von Finca grundsätzlich in ihre Finanzierungskriterien fällt?

Wenn mehrere dieser Fragen noch unbeantwortet sind, ist es besser, die Transaktion zu verlangsamen, als allein aufgrund der Attraktivität der Immobilie weiterzumachen.

Beispiele für Finca-Hypotheken

Die folgenden Beispiele sind hypothetisch und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Sie stellen weder konkrete Hypothekenangebote noch Marktmittelwerte oder Finanzierungszusagen dar.

Beispiel 1 — Finca für 600.000 € in Benissa

Stellen Sie sich vor, ein Käufer interessiert sich für eine Finca in Benissa mit:

• Kaufpreis: 600.000 €.
• Sicherem Einkommen.
• Ausreichendem Eigenkapital.
• Keine wesentlichen bestehenden Schulden.
• Ordentlicher Immobiliendokumentation.
• Einer für die Bank akzeptablen Bewertung.

Nehmen wir rein zur Veranschaulichung an, dass die Kriterien der Bank zu einem hypothetischen LTV von 60 % führen.

Die tatsächliche Hypothek kann höher oder niedriger ausfallen.

Zusätzlich muss der Käufer die anfallenden Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten und gegebenenfalls unmittelbar erforderliche Renovierungsarbeiten berücksichtigen.

Beispiel 2 — Kaufpreis liegt über dem Bewertungswert

Nehmen wir an:

• Kaufpreis: 600.000 €.
• Bewertung: 550.000 €.

Wenn eine hypothetische Bank 60 % auf den Bewertungswert anwenden würde:

550.000 € × 60 % = 330.000 €

Der Käufer müsste somit:

600.000 € − 330.000 € = 270.000 €

zum Kaufpreis beitragen, bevor weitere Kaufnebenkosten berücksichtigt werden.

Das Beispiel zeigt, warum eine niedrigere Bewertung den erforderlichen Eigenkapitalbetrag erheblich erhöhen kann.

Beispiel 3 — Das Haus ist größer als die eingetragene Fläche

Stellen Sie sich vor, eine Finca wird mit ungefähr 220 m² angeboten.

Bei der Due-Diligence-Prüfung ergeben sich:

• Grundbuch: 170 m².
• Kataster: 205 m².
• Tatsächliche Immobilie: ungefähr 220 m².

Dies beweist nicht automatisch, dass die zusätzlichen Quadratmeter illegal sind.

Es entstehen jedoch Fragen, die geklärt werden sollten, bevor der Käufer bei Kauf und Finanzierung von den vollen 220 m² ausgeht.

Der Käufer sollte feststellen:

• Welche Flächen rechtlich dokumentiert sind.
• Warum die Angaben voneinander abweichen.
• Ob die zusätzliche Bebauung dokumentiert ist.
• Ob baurechtliche Fragen bestehen.
• Wie der Gutachter die zusätzlichen Flächen bewertet.
• Ob die Bank die Situation akzeptiert.

Dies ist eines der deutlichsten Beispiele dafür, warum die Prüfung der Immobilie erfolgen sollte, bevor der Käufer eine erhebliche finanzielle Verpflichtung eingeht.

Beispiel 4 — Finca mit Pool und mehreren Nebengebäuden

Stellen Sie sich eine Finca vor mit:

• Haupthaus.
• Swimmingpool.
• Garage.
• Außenküche.
• Landwirtschaftlichem Lager.
• Gästeanbau.

Der Käufer sollte nicht davon ausgehen, dass alle diese Elemente automatisch denselben rechtlichen oder bewertungstechnischen Status besitzen.

Die richtigen Fragen lauten:

• Was ist jedes einzelne Gebäude?
• Wie ist es dokumentiert?
• Welche Nutzung ist zulässig?
• Ist es in der Immobilienbeschreibung enthalten?
• Wie wird es bei der Bewertung berücksichtigt?
• Sind weitere Prüfungen erforderlich?

Beispiel 5 — Rechtlich dokumentierte, aber schwer zu bewertende Finca

Betrachten wir eine große ländliche Immobilie mit einem umfangreichen Grundstück, mehreren Gebäuden und nur wenigen direkt vergleichbaren Verkäufen.

Das Problem muss nicht die rechtliche Situation sein.

Die Herausforderung kann schlicht darin bestehen, einen Wert zu ermitteln, der die Anforderungen der Bank an die Sicherheit erfüllt.

Der Bewertungsrahmen sieht je nach Immobilie und Umständen unterschiedliche Methoden vor. Der Bewertungsbericht muss die verwendete Methode und relevante Hinweise dokumentieren. (BOE – Orden ECO/805/2003)

Diese Unterscheidung ist wichtig:

Eine Immobilie kann rechtlich in Ordnung sein und dennoch eine aufwendigere Bewertung erfordern.

Was tun, wenn eine Bank die Finca nicht finanzieren möchte?

Eine Ablehnung ist ärgerlich, bedeutet aber nicht zwangsläufig das Ende des Kaufs.

Der erste Schritt besteht darin, herauszufinden, warum.

Fragen Sie eine andere Bank

Banken haben unterschiedliche Risikopolitiken und Finanzierungskriterien.

Eine Finca, die bei einer Bank nicht in das Finanzierungsprofil passt, kann bei einer anderen Bank anders bewertet werden.

Gehen Sie jedoch niemals davon aus, dass eine andere Bank die Finanzierung automatisch genehmigt.

Prüfen Sie den Grund für die Ablehnung

Versuchen Sie festzustellen, ob das Problem in einem der folgenden Bereiche liegt:

• Bonität des Käufers.
• Bestehende Schulden.
• Wohnsitz.
• Bewertung.
• Grundbuch.
• Bauzustand oder Bauunterlagen.
• Baurecht.
• Immobilientyp.
• Dokumentation.
• Interne Bankrichtlinien.

Die richtige Lösung hängt vom konkreten Grund ab.

Ziehen Sie eine höhere Eigenkapitalzahlung in Betracht

Wenn die Immobilie grundsätzlich akzeptabel ist, aber der gewünschte Kreditbetrag zu hoch ausfällt, kann ein höherer Eigenkapitalanteil die Finanzierung möglicherweise ermöglichen.

Dies ist nicht garantiert und hängt von der jeweiligen Bank ab.

Prüfen Sie alternative Finanzierungsstrukturen

Unter bestimmten Umständen können Käufer andere Finanzierungsmöglichkeiten prüfen.

Diese können jedoch andere Kosten, Risiken und rechtliche Folgen haben.

Alternative Finanzierungen sollten daher individuell bewertet und nicht als universelle Lösung dargestellt werden.

Ziehen Sie eine andere Immobilie in Betracht

Manchmal ist es die sinnvollste Entscheidung, eine andere Finca zu suchen.

Wenn eine Immobilie erhebliche ungelöste Dokumentationsprobleme aufweist, kann eine andere Finca eine wesentlich klarere und besser planbare Transaktion ermöglichen.

Versuchen Sie, Dokumentationsprobleme zu lösen

Wenn das Problem in der Dokumentation und nicht in der Immobilie selbst liegt, sollte geprüft werden, ob es behoben werden kann.

Mögliche Themen sind:

• Abweichungen im Grundbuch.
• Korrekturen im Kataster.
• Fehlende Unterlagen.
• Unklare Baugeschichte.
• Fragen zur nachträglichen Legalisierung.

Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Abweichung korrigiert werden kann oder korrigiert werden sollte. Lassen Sie das konkrete Problem fachlich beurteilen.

Ermitteln Sie zunächst, welches Problem tatsächlich vorliegt

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die angemessene Reaktion je nach Problem unterschiedlich ausfällt.

Checkliste für eine Finca-Hypothek

Checkliste für Käufer

• Budget festgelegt.
• Eigenkapital verfügbar.
• Einkommensunterlagen vorbereitet.
• Bestehende Verbindlichkeiten geprüft.
• Hypothekenfähigkeit geprüft.
• Zusätzliche Kaufnebenkosten berücksichtigt.
• Notfallreserve berücksichtigt.
• Wohnsitzstatus gegenüber der Bank geklärt.
• Währungsrisiko berücksichtigt, wenn Einkommen in einer anderen Währung erzielt wird.
• Renovierungsbudget berücksichtigt, falls erforderlich.

Checkliste für die Immobilie

• Nota Simple beschafft.
• Grundbuch geprüft.
• Kataster geprüft.
• Escritura geprüft.
• Bebaute Fläche überprüft.
• Grundstücksfläche überprüft.
• Rechtlicher Status der Gebäude geprüft.
• Pool geprüft.
• Nebengebäude geprüft.
• Landwirtschaftliche Gebäude geprüft.
• Baurechtliche Fragen geprüft.
• Wasserversorgung geklärt.
• Stromversorgung geklärt.
• Abwassersystem geklärt.
• Bestehende Belastungen identifiziert.
• Anforderungen an die Bewertung verstanden.

Vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags

• Finanzierungssituation geklärt.
• Immobiliendokumentation geprüft.
• Eigener Rechtsanwalt beauftragt.
• Vertrag geprüft.
• Hypothekenbezogene Bedingungen verstanden.
• Folgen einer Finanzierungsablehnung verstanden.
• Gesamter Kapitalbedarf berechnet.
• Mögliche Dokumentationsprobleme identifiziert.
• Gegebenenfalls professionelle Beratung eingeholt.

Experten-Empfehlung: Betrachten Sie bei einem Finca-Kauf die Hypothekengenehmigung nicht als isolierten Schritt. Prüfen Sie die Transaktion in drei parallelen Bereichen: Bonität des Käufers + rechtlicher und dokumentarischer Status der Immobilie + Bewertung und Akzeptanz der Immobilie durch die Bank.

Häufig gestellte Fragen zu Finca-Hypotheken in Spanien

Kann man in Spanien eine Hypothek für eine Finca bekommen?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Einige spanische Banken finanzieren ländliche Immobilien, allerdings hängen Verfügbarkeit und Konditionen vom Käufer, der Immobilie, der Bewertung, den Unterlagen und den Kriterien der jeweiligen Bank ab. Eine Finca sollte immer individuell geprüft werden und nicht automatisch dieselben Finanzierungskriterien wie eine klassische Wohnimmobilie vorausgesetzt werden.

Ist eine Finca-Hypothek schwieriger zu bekommen als eine normale Hypothek?

Sie kann komplizierter sein, insbesondere wenn es besondere Merkmale, Abweichungen im Grundbuch, zusätzliche Gebäude, eine unklare Baugeschichte oder baurechtliche Fragen gibt. Eine gut dokumentierte Finca kann jedoch grundsätzlich finanzierbar sein.

Wie viel kann ich für eine Finca in Spanien finanzieren?

Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz. Der mögliche Kreditbetrag hängt unter anderem von den Kriterien der Bank, Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Wohnsitz, dem Immobilientyp und dem Bewertungswert ab. Fragen Sie gezielt nach der Finanzierung ländlicher Immobilien und verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Konditionen für normale Wohnimmobilien.

Können Ausländer eine Hypothek für eine Finca in Spanien bekommen?

Ja, ausländische Käufer können grundsätzlich Zugang zu spanischer Hypothekenfinanzierung haben. Käufer aus der EU, Großbritannien und anderen Ländern können geprüft werden, sofern sie die Anforderungen der Bank erfüllen. Nichtresidenten sollten darauf vorbereitet sein, umfangreiche finanzielle und steuerliche Unterlagen vorzulegen.

Können Nichtresidenten eine Hypothek auf eine Finca bekommen?

Grundsätzlich ja. Nichtresidenten können spanische Hypothekenfinanzierungen erhalten, allerdings gelten die individuellen Kriterien der jeweiligen Bank. Ausländische Einkünfte, steuerliche Situation, bestehende Schulden und Währungsrisiken können Teil der Prüfung sein.

Finanzieren spanische Banken ländliche Immobilien?

Einige Banken können ländliche Immobilien finanzieren. Die Akzeptanz hängt jedoch von der konkreten Finca und der Risikopolitik der Bank ab. Käufer sollten vor der Finanzierung klären, ob die Bank den jeweiligen Immobilientyp grundsätzlich finanziert.

Beeinflusst die Einstufung als ländliches Grundstück die Hypothek?

Sie kann eine Rolle spielen. Ländliche Grundstücke haben einen anderen rechtlichen und planungsrechtlichen Rahmen als städtisches Bauland. Die Bank kann Grundstück, Gebäude, zulässige Nutzung, Dokumentation und Bewertung entsprechend anders prüfen. Die Einstufung als ländliches Grundstück allein entscheidet jedoch nicht darüber, ob eine Hypothek möglich ist.

Muss eine Finca im Grundbuch eingetragen sein, um eine Hypothek zu bekommen?

Die Grundbuchsituation ist wichtig, weil die Hypothek auf der Immobilie als Sicherheit basiert. Wenn Eigentum oder Gebäude nicht korrekt dokumentiert sind, kann die Bank zusätzliche Nachweise oder professionelle Prüfungen verlangen. Die konkreten Anforderungen hängen von der Bank und der Immobilie ab.

Finanziert eine Bank ein Haus, das rechtmäßig ist, aber nicht vollständig eingetragen wurde?

In bestimmten Fällen ist dies möglich, aber die konkrete Situation ist entscheidend. Eine Immobilie kann ein komplexes Verhältnis zwischen physischem Zustand, Kataster, Grundbuch und baurechtlicher Situation aufweisen. Vor einer Kaufentscheidung sollte geklärt werden, was rechtlich dokumentiert ist und wie Bank und Gutachter die Immobilie behandeln.

Kann ich eine Finca mit einer nicht eingetragenen Erweiterung finanzieren?

Unter Umständen ja. Eine nicht eingetragene Erweiterung kann jedoch zusätzliche rechtliche und bewertungstechnische Fragen verursachen. Vor dem Kauf sollte geklärt werden, welchen baurechtlichen Status die Erweiterung hat und ob die Bank diese Fläche bei der Finanzierung berücksichtigt.

Kann eine Bank eine nicht eingetragene Erweiterung bewerten?

Das hängt von den konkreten Umständen und den geltenden Bewertungsvorschriften ab. Entscheidend ist, dass eine physisch vorhandene Erweiterung nicht automatisch genauso behandelt wird wie dokumentierte Wohnfläche.

Beeinflusst ein Swimmingpool eine Finca-Hypothek?

Ein Pool sollte im Rahmen der gesamten rechtlichen und physischen Prüfung der Immobilie untersucht werden. Seine Existenz verhindert nicht automatisch eine Finanzierung. Käufer sollten jedoch wissen, wie der Pool dokumentiert ist und wie Gutachter und Bank ihn behandeln.

Kann ich eine Finca mit privater Wasserversorgung finanzieren?

Grundsätzlich möglicherweise. Eine private oder nicht standardmäßige Wasserversorgung macht eine Immobilie nicht automatisch unfähig zur Finanzierung. Der Käufer sollte jedoch Herkunft, Dokumentation, Funktionsfähigkeit und rechtlichen Status der Wasserversorgung kennen.

Kann ich eine Finca mit einer Klärgrube finanzieren?

Grundsätzlich möglicherweise. Ein individuelles Abwassersystem sollte Bestandteil der Due Diligence sein. Käufer sollten die vorhandene Dokumentation und rechtliche Situation prüfen, statt davon auszugehen, dass eine Klärgrube für jede Bank automatisch akzeptabel oder unzulässig ist.

Kann ich eine Finca mit einem landwirtschaftlichen Gebäude finanzieren?

Grundsätzlich möglicherweise. Ein landwirtschaftliches Gebäude sollte jedoch nicht automatisch als Wohnfläche betrachtet werden. Dokumentierte Nutzung, rechtlicher Status und Behandlung in der Bewertung können entscheidend sein.

Macht ein großes ländliches Grundstück eine Hypothek schwieriger?

Nicht unbedingt. Eine große oder ungewöhnliche Immobilie kann jedoch eine detailliertere Bewertung erfordern, weil Grundstück und Gebäude möglicherweise weniger direkt mit Standard-Wohnimmobilien vergleichbar sind.

Kann ich als Selbstständiger eine Hypothek für eine Finca bekommen?

Grundsätzlich ja. Selbstständige können Hypotheken erhalten, aber die Bank kann detaillierte Nachweise über Einkommen, Geschäftsentwicklung, Steuerunterlagen und bestehende Verbindlichkeiten verlangen. Die Bank bewertet die gesamte finanzielle Situation des Antragstellers nach ihren eigenen Kriterien.

Kann ich eine spanische Hypothek bekommen, wenn mein Einkommen in britischen Pfund ist?

Grundsätzlich möglich. Internationale Käufer mit Einkommen in Pfund oder einer anderen Fremdwährung können spanische Hypothekenfinanzierung erhalten. Die Bank prüft jedoch Einkommen, finanzielle Verpflichtungen und Währungsrisiken nach ihren eigenen Kriterien.

Kann ich die Renovierung einer Finca finanzieren?

Unter bestimmten Umständen möglicherweise. Die Finanzierung einer Renovierung wird jedoch nicht zwangsläufig genauso strukturiert wie eine normale Kaufhypothek. Verfügbarkeit und Struktur hängen von Bank, Projekt, Immobilie und finanzieller Situation des Käufers ab. Bei umfangreichen Renovierungen sollten die geplanten Arbeiten und die Finanzierung vor dem Kauf besprochen werden.

Wie lange dauert eine Finca-Hypothek in Spanien?

Es gibt keinen einheitlichen Zeitrahmen. Der Ablauf hängt von den Unterlagen des Käufers, der Immobiliendokumentation, der Bewertung, der Kreditprüfung und möglichen rechtlichen oder baurechtlichen Fragen ab. Eine vollständige und klare Dokumentation macht den Prozess in der Regel einfacher als eine Immobilie, bei der zahlreiche Punkte geklärt werden müssen.

Warum kann eine Bank eine Finca-Hypothek ablehnen?

Mögliche Gründe sind die Bonität des Käufers, die Bewertung, Immobiliendokumentation, bauliche Probleme, Grundbuchabweichungen, baurechtliche Fragen, unvollständige Informationen oder die interne Risikopolitik der Bank. Nach einer Ablehnung sollte zunächst der konkrete Grund ermittelt werden.

Kann ich eine Hypothek für eine Finca in Benissa bekommen?

Grundsätzlich möglicherweise. Benissa verfügt über einen bedeutenden Markt für ländliche Immobilien. Fincas unterscheiden sich jedoch erheblich hinsichtlich Gebäude, Grundstück, Dokumentation und Zustand. Die Bank prüft die konkrete Immobilie und die finanzielle Situation des Käufers. Bei ländlichen Immobilien ist eine frühzeitige Due-Diligence-Prüfung besonders wichtig.

Sollte ich vor der Unterzeichnung eines Arras-Vertrags eine Hypothekenzusage erhalten?

Wenn die Finanzierung für den Kauf zwingend erforderlich ist, ist es sinnvoll, die eigene Finanzierungssituation vor der Unterzeichnung zu klären. Bei einer Finca sollte zusätzlich die Immobiliendokumentation frühzeitig geprüft werden. Lassen Sie den Arras-Vertrag und alle finanzierungsbezogenen Klauseln vor der Unterzeichnung von Ihrem eigenen Rechtsanwalt prüfen.

Was kann ich tun, wenn eine Bank die Finanzierung der Finca ablehnt?

Finden Sie zunächst heraus, warum der Antrag abgelehnt wurde. Je nach Grund können Sie eine andere Bank prüfen, die Finanzierungsstruktur verändern, mehr Eigenkapital einsetzen, Dokumentationsprobleme lösen oder eine andere Immobilie suchen. Keine dieser Möglichkeiten ist automatisch für jeden Käufer geeignet. Entscheidend ist die individuelle Situation.

Die abschließende Checkliste vor dem Kauf einer Finca

Bevor Sie sich zum Kauf einer Finca in Spanien verpflichten, prüfen Sie:

1. Ihre Finanzierungskapazität.
2. Die rechtliche und baurechtliche Situation der Immobilie.
3. Grundbuch und Kataster.
4. Die Escritura und die eingetragenen Gebäude.
5. Erweiterungen, Pools und Nebengebäude.
6. Die mögliche Bewertung für Hypothekenzwecke.
7. Bestehende Hypotheken, Belastungen und eingetragene Rechte.
8. Die Finanzierbarkeit der konkreten Immobilie.
9. Den Schutz, den der Kaufvertrag bietet.
10. Den gesamten benötigten Kapitalbetrag.
11. Das Budget für Renovierungen und Infrastruktur.
12. Unabhängige rechtliche Beratung.

Der größte Fehler besteht darin, eine Finca lediglich als Haus mit einem bestimmten Kaufpreis zu betrachten.

Eine über eine Hypothek finanzierte ländliche Immobilie ist die Kombination aus:

Käufer + Grundstück + Gebäude + Dokumentation + Bewertung + Bankkriterien.

Wenn einer dieser Bestandteile nicht funktioniert, kann die gesamte Finanzierungsstruktur betroffen sein.

Deshalb sollte die Due Diligence vor und nicht erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beginnen.

Fazit: Finca-Hypothek in Spanien

Eine Finca-Hypothek in Spanien ist grundsätzlich möglich, aber der Prozess umfasst mehr als die Berechnung einer Anzahlung und die Beantragung einer normalen Wohnhypothek.

Die wichtigste Erkenntnis lautet: Prüfen Sie sowohl den Käufer als auch die Immobilie.

Bei einer Finca in Benissa bedeutet das, über den Angebotspreis hinauszuschauen und Grundbuch, Kataster, Escritura, bebaute Fläche, Grundstücksklassifizierung, Baugeschichte, Pool, Nebengebäude, Versorgung, baurechtliche Situation und Bewertungspotenzial zu prüfen.

Gleichzeitig sollte der Käufer seine realistische Kreditfähigkeit ermitteln, die finanziellen Unterlagen vorbereiten und genau wissen, wie viel Kapital für den vollständigen Kauf tatsächlich benötigt wird.

Das ist besonders in den ländlichen Gebieten von Benimarco, Pedramala und dem Hinterland von Benissa wichtig, wo einzelne Immobilien sehr unterschiedliche Geschichten und Dokumentationen haben können. Auch in Küstenlagen wie La Fustera, San Jaime, Fanadix und Buenavista können Immobilien sehr unterschiedliche rechtliche und dokumentarische Situationen aufweisen. Die Lage allein darf deshalb niemals die individuelle Due-Diligence-Prüfung ersetzen.

Die wichtigste Frage lautet nicht einfach:

„Kann ich eine Hypothek für eine Finca bekommen?“

Die entscheidende Frage ist:

„Kann ich diese konkrete Finca zu diesem Preis, mit dieser Dokumentation und nach den Kriterien dieser Bank finanzieren?“

Diese Frage sollte geklärt sein, bevor Sie eine erhebliche finanzielle Verpflichtung eingehen.

Wenn Sie den Kauf einer Finca in Benissa oder an der nördlichen Costa Blanca planen, kann Telio Homes Ihnen dabei helfen, den lokalen Immobilienmarkt besser zu verstehen und die Punkte zu erkennen, die vor dem Kauf geprüft werden sollten. Telio Homes ist auf den Immobilienmarkt in Benissa und an der nördlichen Costa Blanca spezialisiert. (Telio Homes – Immobilienexperte in Benissa)

Wenn Sie bereits eine bestimmte Finca im Auge haben, ist es sinnvoll, zunächst die Immobiliendokumentation zu prüfen, die eigene Finanzierungssituation zu klären und unabhängige professionelle Beratung einzuholen, bevor Sie einen verbindlichen Kaufvertrag unterschreiben.

Offizielle Quellen und weiterführende Informationen

Da sich die rechtlichen, immobilienbezogenen und steuerlichen Vorschriften ändern können, sollten wichtige rechtliche und finanzielle Informationen immer anhand der aktuell geltenden offiziellen Quellen überprüft werden.

• Banco de España – Cliente Bancario
• Banco de España – Hypothekenbewertung und damit verbundene Kosten
• BOE – Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge
• BOE – Orden ECO/805/2003 zur Immobilienbewertung
• Colegio de Registradores – Grundbuch
• Dirección General del Catastro – Offizielle Informationen
• Consejo General del Notariado – Hypotheken und Darlehen

Rechtliche und finanzielle Informationen sollten immer anhand der aktuell geltenden Vorschriften und der individuellen Umstände der jeweiligen Transaktion überprüft werden.