Der Verkauf einer Immobilie ist selten ein einfacher Prozess. Wenn Sie dabei in einem anderen Land leben, kommen zusätzliche Herausforderungen hinzu. Besichtigungstermine koordinieren, rechtliche Unterlagen organisieren, Verträge unterschreiben, Steuern bezahlen und mit verschiedenen Fachleuten über Hunderte oder sogar Tausende von Kilometern hinweg kommunizieren – all das kann schnell überwältigend wirken.

Die gute Nachricht: Eine Immobilie in Benissa aus dem Ausland zu verkaufen ist problemlos möglich – und jedes Jahr wickeln Tausende internationale Eigentümer ihren Verkauf erfolgreich aus der Ferne ab.

Ganz gleich, ob Sie eine Ferienvilla in San Jaime, eine Finca in der Umgebung von Benimarco, eine Luxusimmobilie mit Mittelmeerblick oder eine Wohnung in der Nähe von La Fustera besitzen – nach spanischem Recht kann der gesamte Verkaufsprozess mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung vollständig aus der Ferne abgewickelt werden.

In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles Wichtige, unter anderem:

• Wie Sie Ihre Immobilie verkaufen, ohne nach Spanien reisen zu müssen
• Wie Sie sicher eine Vollmacht (Poder Notarial / Power of Attorney) erteilen
• Welche Unterlagen erforderlich sind
• Welche spanischen Steuern für Nichtansässige gelten
• Kapitalertragsteuer (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial)
• Plusvalía Municipal
• Wissenswertes zum Währungswechsel
• Wie internationale Zahlungen abgewickelt werden
• Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
• Antworten auf häufig gestellte Fragen
• Praktische Tipps, mit denen Sie Zeit und Geld sparen

Wenn Sie Ihre Immobilie in Benissa verkaufen möchten, während Sie im Ausland leben, begleitet Sie dieser Leitfaden Schritt für Schritt durch den gesamten Verkaufsprozess.

Kann man eine Immobilie in Spanien verkaufen, ohne zurückzureisen?

Die kurze Antwort lautet: Ja.

Viele Eigentümer reisen während des gesamten Verkaufsprozesses überhaupt nicht nach Spanien zurück.

Besonders häufig ist dies bei Eigentümern der Fall, die heute in folgenden Ländern leben:

• Vereinigtes Königreich
• Niederlande
• Belgien
• Deutschland
• Frankreich
• Schweiz
• Skandinavien
• Vereinigte Staaten
• Kanada

Solange die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden, lässt sich nahezu jeder Schritt aus der Ferne erledigen.

Typische Abläufe beim Immobilienverkauf aus dem Ausland sind:

• Digitale Unterzeichnung des Maklervertrags
• Elektronische Annahme von Kaufangeboten
• Beschaffung rechtlicher Dokumente
• Eröffnung oder Aktualisierung eines spanischen Bankkontos
• Zahlung der anfallenden Steuern
• Unterzeichnung der Escritura Pública beim Notar durch einen bevollmächtigten Vertreter
• Abschluss sämtlicher Formalitäten über eine Vollmacht (Power of Attorney)

Der Schlüssel zu einem reibungslosen Ablauf liegt darin, erfahrene und vertrauenswürdige Fachleute zu beauftragen, die regelmäßig internationale Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie unterstützen.

Warum so viele Eigentümer ihre Immobilie in Benissa aus dem Ausland verkaufen

Benissa zählt seit Jahrzehnten zu den beliebtesten Orten an der Costa Blanca für internationale Immobilienkäufer.

Viele der heutigen Eigentümer haben ihre Ferienimmobilie vor Jahren erworben und leben inzwischen dauerhaft wieder in ihrem Heimatland.

Andere haben eine Immobilie in Spanien geerbt, nutzen sie jedoch nicht mehr.

Zu den häufigsten Verkaufsgründen gehören:

Ruhestandsplanung

Viele Eigentümer möchten gebundenes Vermögen freisetzen, um ihren Ruhestand finanziell abzusichern.

Geerbte Immobilie

Nicht selten erben Kinder oder Angehörige Villen oder Fincas, die sie kaum nutzen. In solchen Fällen ist ein Verkauf oft die sinnvollste Lösung.

Veränderungen der Lebenssituation

Familiäre oder persönliche Umstände ändern sich.

Ferienhäuser werden häufig nicht mehr ausreichend genutzt, um die laufenden Unterhaltskosten zu rechtfertigen.

Steuerliche Planung

Manche Eigentümer möchten ihre Vermögensstruktur vereinfachen und ihre Auslandsimmobilien veräußern.

Gestiegene Immobilienpreise

Nach mehreren Jahren hoher Nachfrage entscheiden sich viele Eigentümer dazu, von den aktuell attraktiven Marktbedingungen zu profitieren.

Kann wirklich alles aus der Ferne erledigt werden?

Fast alles.

Dank moderner digitaler Lösungen lassen sich heute nahezu sämtliche Schritte online durchführen.

Die meisten Verkäufer erledigen problemlos:

• Videoberatungen
• Immobilienbewertungen
• Freigabe der Vermarktung
• Kaufpreisverhandlungen
• Identitätsprüfung
• Digitale Unterzeichnung von Dokumenten
• Banküberweisungen
• Rechtliche Vertretung

Der einzige Schritt, der traditionell eine persönliche Anwesenheit erforderte, ist die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (Escritura Pública) beim spanischen Notar.

Doch auch dieser Termin kann durch einen rechtmäßig bevollmächtigten Vertreter mittels einer Vollmacht (Power of Attorney) übernommen werden.

Für viele Eigentümer im Ausland ist dies die einfachste und effizienteste Lösung.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienverkauf aus dem Ausland

Wenn Sie den gesamten Ablauf kennen, wird der Verkaufsprozess deutlich einfacher und stressfreier.

Schritt 1: Einen lokalen Immobilienmakler wählen

Die Wahl einer erfahrenen Immobilienagentur vor Ort ist wahrscheinlich die wichtigste Entscheidung während des gesamten Verkaufsprozesses.

Ein spezialisierter Immobilienmakler übernimmt unter anderem:

• Bewertung des aktuellen Marktwertes
• Empfehlung eines realistischen Angebotspreises
• Professionelle Immobilienfotografie
• Erstellung mehrsprachiger Marketingunterlagen
• Internationale Vermarktung
• Organisation und Durchführung von Besichtigungen
• Verhandlung mit Kaufinteressenten
• Koordination mit Anwälten, Notaren und Sachverständigen
• Laufende Information über den Verkaufsfortschritt

Ein Makler, der sich auf den Immobilienmarkt in Benissa spezialisiert hat – und nicht lediglich auf die Costa Blanca allgemein – kann einen erheblichen Unterschied sowohl beim erzielten Verkaufspreis als auch bei der Vermarktungsdauer machen.

Fundierte Ortskenntnisse in Wohnlagen wie San Jaime, Fanadix, La Fustera, Baladrar, Buenavista, Montemar, Benimarco oder der historischen Altstadt von Benissa helfen dabei, die passenden Käufer gezielt anzusprechen.

Schritt 2: Eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen

Ein realistischer Angebotspreis ist entscheidend.

Ein zu hoher Preis führt häufig zu:

• Weniger Kaufanfragen
• Längerer Vermarktungsdauer
• Später notwendigen Preisreduzierungen
• Misstrauen potenzieller Käufer

Ein erfahrener Makler analysiert unter anderem:

• Aktuelle Vergleichsverkäufe
• Konkurrenzangebote
• Zustand der Immobilie
• Aussicht und Ausrichtung
• Grundstücksgröße
• Modernisierungspotenzial
• Swimmingpool
• Energieeffizienz
• Rechtliche Situation
• Aktuelle Käufernachfrage

Eine professionelle Immobilienbewertung hilft dabei, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Schritt 3: Alle erforderlichen Unterlagen vorbereiten

Unvollständige Dokumentation gehört zu den häufigsten Ursachen für Verzögerungen beim Immobilienverkauf.

Idealerweise sollten sämtliche Unterlagen bereits vor Beginn der Vermarktung vollständig vorliegen.

Typischerweise werden benötigt:

• Eigentumsurkunde (Escritura)
• Nota Simple
• Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética)
• Reisepass oder Personalausweis
• NIE-Nummer
• Letzter IBI-Steuerbescheid
• Nachweis über die Zahlung der Müllabfuhrgebühr
• Nachweise über Gemeinschaftskosten (falls zutreffend)
• Aktuelle Versorgungsrechnungen
• Bescheinigung über beglichene Gemeinschaftsschulden
• Informationen zur bestehenden Hypothek (falls vorhanden)
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad bzw. Licencia de Segunda Ocupación, sofern erforderlich)
• Baugenehmigungen für Anbauten oder Swimmingpool (falls vorhanden)

Sollten Unterlagen fehlen, können Ihr Anwalt oder Ihr Immobilienmakler diese in den meisten Fällen für Sie beschaffen.

Eine frühzeitige Vorbereitung reduziert das Risiko späterer Verzögerungen erheblich.

Schritt 4: Einen unabhängigen Anwalt beauftragen

Auch wenn dies gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, empfiehlt sich insbesondere für Verkäufer aus dem Ausland die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen spanischen Anwalt.

Ihr Anwalt übernimmt unter anderem:

• Prüfung sämtlicher Unterlagen
• Kontrolle der Eigentumsverhältnisse
• Erstellung der Verträge
• Abstimmung mit dem Anwalt des Käufers
• Steuerberechnungen
• Begleichung offener Verbindlichkeiten
• Sicherstellung der Einhaltung spanischer Vorschriften
• Rechtliche Vertretung, falls erforderlich

Ein unabhängiger Rechtsberater bietet zusätzliche Sicherheit – insbesondere dann, wenn Sie den Verkauf vollständig aus einem anderen Land organisieren.

Schritt 5: Eine Vollmacht (Power of Attorney) erteilen

Für Verkäufer, die im Ausland leben, ist die Vollmacht (Power of Attorney / Poder Notarial) häufig die praktischste Lösung.

Sie ermöglicht es einem vertrauenswürdigen Anwalt oder Vertreter, sämtliche rechtlichen Formalitäten in Ihrem Namen zu erledigen.

Eine korrekt formulierte Vollmacht kann unter anderem folgende Befugnisse umfassen:

• Verträge unterschreiben
• Die notarielle Kaufurkunde unterzeichnen
• Den Verkaufserlös entgegennehmen
• Steuern bezahlen
• Hypotheken löschen
• Amtliche Bescheinigungen beantragen
• Versorgungsverträge umschreiben
• Eintragungen im Registro de la Propiedad abschließen

Dadurch entfällt die Notwendigkeit, ausschließlich für Behördentermine nach Spanien zu reisen. Gleichzeitig kann der Verkaufsprozess ohne Verzögerungen fortgesetzt werden – selbst wenn Sie beruflich eingespannt sind, familiäre Verpflichtungen haben oder sich in einer anderen Zeitzone befinden.

So erteilen Sie eine Vollmacht (Power of Attorney) aus dem Ausland

Die Erteilung einer Vollmacht (Power of Attorney – POA / Poder Notarial) ist häufig der einfachste Weg, Ihre Immobilie aus der Ferne zu verkaufen. Damit bevollmächtigen Sie eine vertrauenswürdige Person – in der Regel Ihren unabhängigen spanischen Anwalt –, Sie während des gesamten Verkaufsprozesses rechtswirksam zu vertreten.

Eine Vollmacht bedeutet nicht, dass Sie das Eigentum oder die Kontrolle über Ihre Immobilie verlieren. Sie berechtigt Ihren Vertreter ausschließlich dazu, die im Dokument ausdrücklich festgelegten Handlungen vorzunehmen.

Für Eigentümer im Ausland entfällt dadurch die Notwendigkeit, für notarielle oder behördliche Termine nach Spanien zu reisen, während gleichzeitig sichergestellt wird, dass alle Fristen eingehalten werden.

Wo können Sie eine Vollmacht unterschreiben?

Wenn Sie außerhalb Spaniens leben, gibt es verschiedene Möglichkeiten, eine rechtsgültige Vollmacht zu erteilen.

Beim spanischen Konsulat

Viele Eigentümer unterzeichnen die Vollmacht beim spanischen Konsulat ihres Wohnsitzlandes.

Die dort ausgestellte Urkunde wird in Spanien unmittelbar anerkannt und muss in der Regel nicht zusätzlich legalisiert werden.

Vor einem Notar in Ihrem Heimatland

Alternativ können Sie die Vollmacht auch vor einem Notar in Ihrem Wohnsitzland unterschreiben.

Je nach Land kann zusätzlich erforderlich sein:

• eine Haager Apostille
• eine amtliche Übersetzung ins Spanische

bevor das Dokument in Spanien verwendet werden kann.

Während eines Aufenthalts in Spanien

Falls Sie ohnehin eine Reise nach Spanien planen, können Sie die Vollmacht direkt bei einem spanischen Notar unterzeichnen.

Dies ist häufig die schnellste und unkomplizierteste Lösung.

Ihr Anwalt erstellt normalerweise den Entwurf der Vollmacht und erklärt Ihnen genau, welche Befugnisse übertragen werden.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Jeder Immobilienverkauf ist unterschiedlich. Die meisten Verkäufer im Ausland sollten jedoch folgende Unterlagen bereithalten.

Persönliche Dokumente

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• Spanische NIE-Nummer
• Nachweis Ihrer aktuellen Wohnadresse
• Heiratsurkunde (wenn die Immobilie gemeinsam gehalten wird und diese erforderlich ist)

Unterlagen zur Immobilie

• Eigentumsurkunde (Escritura)
• Aktuelle Nota Simple
• Energieausweis
• Aktueller IBI-Steuerbescheid
• Nachweis über die Zahlung der Müllabfuhrgebühr
• Belege über Gemeinschaftskosten (falls zutreffend)
• Hypothekenunterlagen (falls eine Finanzierung besteht)
• Baugenehmigungen und Fertigstellungsbescheinigungen für Anbauten, Swimmingpools oder größere Umbauten (falls vorhanden)

Finanzielle Unterlagen

• Daten Ihres spanischen Bankkontos (falls vorhanden)
• Bankverbindung im Ausland für die Auszahlung des Verkaufserlöses
• Aktuelle Ablösesumme Ihrer Hypothek (falls belastet)

Wenn diese Unterlagen bereits vor Annahme eines Kaufangebots vollständig vorliegen, lassen sich Verzögerungen häufig vermeiden.

Wie Kaufpreisverhandlungen aus dem Ausland ablaufen

Die räumliche Entfernung stellt heute kaum noch ein Hindernis für erfolgreiche Verkaufsverhandlungen dar.

Der Großteil der Kommunikation erfolgt inzwischen über:

• E-Mail
• Telefon
• Videokonferenzen
• Sichere digitale Dokumentenplattformen
• Elektronische Signaturen, soweit rechtlich zulässig

Ihr Immobilienmakler wird in der Regel:

• Ihnen jedes ernsthafte Kaufangebot vorlegen
• Die finanzielle Situation des Käufers erläutern
• Einschätzen, ob das Angebot dem aktuellen Marktwert entspricht
• In Ihrem Namen verhandeln
• Sie vor jeder Entscheidung umfassend informieren

Die endgültige Entscheidung liegt jederzeit bei Ihnen.

Kein Kaufangebot sollte ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung angenommen werden.

Der Reservierungsvertrag erklärt

Sobald sich Käufer und Verkäufer auf den Kaufpreis geeinigt haben, wird üblicherweise ein Reservierungsvertrag beziehungsweise eine Anzahlungsvereinbarung abgeschlossen.

Dieser Vertrag enthält normalerweise:

• Den vereinbarten Kaufpreis
• Die Höhe der Anzahlung
• Den geplanten Notartermin
• Die Verkaufsbedingungen
• Die im Kauf enthaltenen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände
• Die Verpflichtungen beider Vertragsparteien

Der Käufer zahlt in der Regel eine Reservierungsgebühr oder Anzahlung, wodurch sein ernsthaftes Kaufinteresse dokumentiert wird.

Ab diesem Zeitpunkt koordinieren Ihr Anwalt und Ihr Immobilienmakler sämtliche rechtlichen Schritte bis zum Abschluss des Verkaufs.

Was geschieht vor dem Notartermin?

Nach Unterzeichnung des Reservierungsvertrags werden verschiedene rechtliche Prüfungen durchgeführt.

Dazu gehören unter anderem:

• Juristische Due-Diligence-Prüfung
• Überprüfung der Eigentumsverhältnisse
• Kontrolle, ob sämtliche Steuern bezahlt wurden
• Prüfung vorhandener Baugenehmigungen
• Berechnung der Hypothekenablösung
• Überprüfung der Versorgungsverträge
• Bestätigung, dass keine Gemeinschaftsschulden bestehen
• Vorbereitung aller Abschlussunterlagen

Sollten Unstimmigkeiten auftreten – beispielsweise fehlende Unterlagen oder Abweichungen zwischen Registro de la Propiedad und Catastro –, werden diese normalerweise vor dem Notartermin geklärt.

Eine frühzeitige Vorbereitung verhindert unnötige Verzögerungen.

Unterzeichnung beim Notar

Der Abschluss des Immobilienverkaufs erfolgt in der Regel vor einem spanischen Notar.

Wenn Sie eine gültige Vollmacht erteilt haben, nimmt Ihr bevollmächtigter Vertreter den Termin an Ihrer Stelle wahr.

Beim Notartermin erfolgt üblicherweise Folgendes:

• Der Käufer zahlt den restlichen Kaufpreis.
• Die Escritura Pública wird unterzeichnet.
• Das Eigentum geht auf den Käufer über.
• Bestehende Hypotheken werden abgelöst.
• Steuern und vereinbarte Kosten werden beglichen.
• Die Schlüssel werden übergeben.

Anschließend wird die unterschriebene Urkunde beim Registro de la Propiedad eingereicht und offiziell eingetragen.

Wie erhalten Sie den Verkaufserlös?

Viele Eigentümer im Ausland machen sich Sorgen über den Erhalt hoher internationaler Geldbeträge.

In der Praxis ist der Ablauf jedoch unkompliziert.

Je nach Verkaufsstruktur kann der Erlös überwiesen werden:

• auf Ihr spanisches Bankkonto
• direkt auf Ihr Bankkonto im Ausland
• auf das Anderkonto Ihres Anwalts, sofern dies sinnvoll ist

Ihr Anwalt wird Ihnen erläutern, welche Lösung in Ihrer persönlichen Situation am sichersten und effizientesten ist.

Vor internationalen Überweisungen sollten außerdem Wechselkurse und Überweisungsgebühren sorgfältig geprüft werden, da diese den tatsächlich ausgezahlten Betrag spürbar beeinflussen können.

Hypothekenablösung beim Verkauf

Besteht auf Ihrer Immobilie noch eine Hypothek, stellt dies in der Regel kein Hindernis für den Verkauf dar.

Beim Abschluss des Verkaufs geschieht normalerweise Folgendes:

• Die Bank bestätigt den noch offenen Darlehensbetrag.
• Der offene Betrag wird direkt aus dem Kaufpreis an die Bank überwiesen.
• Die Hypothek wird gelöscht.
• Der verbleibende Verkaufserlös wird Ihnen nach Abzug aller Steuern und Kosten ausgezahlt.

Ihr Anwalt koordiniert diesen Ablauf gewöhnlich gemeinsam mit der Bank und dem Notar.

Was gilt, wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind?

Viele Immobilien in Benissa gehören Ehepartnern, Lebenspartnern oder mehreren Familienmitgliedern gemeinsam.

In diesen Fällen gilt in der Regel:

• Alle eingetragenen Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen.
• Jeder Eigentümer muss entweder selbst unterschreiben oder eine Vollmacht erteilen.
• Steuerpflichten werden grundsätzlich für jeden Eigentümer separat berechnet.

Kann einer der Eigentümer nicht nach Spanien reisen, können in der Regel getrennte Vollmachten ausgestellt werden.

Kann eine geerbte Immobilie aus dem Ausland verkauft werden?

Ja.

Allerdings sind bei geerbten Immobilien häufig zusätzliche rechtliche Schritte erforderlich, bevor der Verkauf möglich ist.

Dazu gehören beispielsweise:

• Eintragung der Erbschaft
• Aktualisierung der Eigentumsverhältnisse
• Zahlung eventuell anfallender Erbschaftsteuer
• Eintragung des neuen Eigentümers im Registro de la Propiedad
• Berichtigung veralteter Grundbuch- oder Katasterdaten

Sobald das Eigentum ordnungsgemäß registriert wurde, kann der Verkauf grundsätzlich wie jeder andere Immobilienverkauf abgewickelt werden.

Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien als Nichtansässiger

Das Verständnis der steuerlichen Verpflichtungen gehört zu den wichtigsten Aspekten, wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien aus dem Ausland verkaufen.

Wie hoch Ihre Steuerlast ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem:

• Ihrem steuerlichen Wohnsitz
• Der Dauer Ihres Eigentums
• Dem ursprünglichen Kaufpreis
• Dem Verkaufspreis
• Nachweisbaren Anschaffungs- und Modernisierungskosten
• Ob die Immobilie mehreren Eigentümern gehört

Da jeder Verkauf individuell ist, sollten Sie sich vor dem Notartermin stets von einem unabhängigen Steuerberater beraten lassen.

Kapitalertragsteuer (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial)

Wenn Sie Ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen, fällt in Spanien grundsätzlich Kapitalertragsteuer an.

Der steuerpflichtige Gewinn wird im Allgemeinen wie folgt berechnet:

Verkaufspreis

minus

Kaufpreis

minus

Anrechenbare Kauf- und Verkaufskosten

minus

Anerkannte wertsteigernde Investitionen

Der verbleibende Betrag bildet den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Zu den grundsätzlich anrechenbaren Kosten können gehören:

• Notargebühren
• Gebühren des Grundbuchamtes
• Maklerprovision
• Anwaltskosten
• Beim Erwerb gezahlte Steuern
• Nachweisbare Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen, die den Wert der Immobilie nachhaltig erhöht haben

Normale Instandhaltung, Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten gelten in der Regel nicht als wertsteigernde Investitionen.

Da sich steuerliche Vorschriften ändern können und jede Situation unterschiedlich ist, sollte Ihr Steuerberater die voraussichtliche Steuerbelastung vor Vertragsabschluss individuell berechnen.

Die 3 %-Einbehaltung für nicht in Spanien steuerlich Ansässige

Eine der häufigsten Fragen internationaler Verkäufer betrifft die gesetzliche 3 %-Einbehaltung.

Wenn Sie kein steuerlicher Resident Spaniens sind, ist der Käufer grundsätzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) abzuführen.

Dabei handelt es sich nicht um eine zusätzliche Steuer.

Die Einbehaltung dient vielmehr als Vorauszahlung auf eine möglicherweise anfallende Kapitalertragsteuer.

Nach Abschluss des Verkaufs gilt:

• Ihre endgültige Kapitalertragsteuer wird berechnet.
• Falls eine höhere Steuer anfällt, zahlen Sie die Differenz.
• Wurde zu viel einbehalten, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückerstattung beantragen.

Um eine mögliche Erstattung zu erhalten, müssen die entsprechenden Steuerformulare innerhalb der gesetzlichen Fristen eingereicht werden.

Plusvalía Municipal

Zusätzlich zur Kapitalertragsteuer kann beim Verkauf einer Immobilie die Plusvalía Municipal anfallen.

Dabei handelt es sich um eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks während Ihrer Eigentumsdauer.

Die Berechnung basiert unter anderem auf:

• Dem Katasterwert des Grundstücks (Valor Catastral del Suelo)
• Der Dauer Ihres Eigentums
• Der jeweils geltenden Gesetzgebung und Berechnungsmethode

Durch verschiedene Gesetzesänderungen wurde die Berechnung dieser Steuer in den vergangenen Jahren angepasst.

Je nach Einzelfall kann sie geringer ausfallen oder sogar vollständig entfallen.

Ihr Anwalt berechnet diesen Betrag normalerweise bereits vor dem Notartermin.

Müssen Sie zusätzlich in Ihrem Heimatland Steuern zahlen?

Möglicherweise.

Viele Staaten besteuern ihre Steuerpflichtigen auf ihr weltweites Einkommen – dazu gehören häufig auch Gewinne aus dem Verkauf ausländischer Immobilien.

Spanien hat jedoch mit zahlreichen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen, um eine doppelte Besteuerung desselben Gewinns zu vermeiden.

Welche Regelungen auf Sie zutreffen, hängt davon ab, in welchem Land Sie steuerlich ansässig sind.

Wenn Sie beispielsweise in einem der folgenden Länder leben:

• Vereinigtes Königreich
• Niederlande
• Belgien
• Deutschland
• Frankreich
• Irland
• Schweden
• Norwegen
• Schweiz

sollten Sie sich zusätzlich von einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland beraten lassen.

Verkauf einer Immobilie mit bestehender Hypothek

Eine bestehende Hypothek steht einem Verkauf normalerweise nicht im Wege.

In den meisten Fällen läuft der Ablauf wie folgt:

• Die Bank bestätigt den offenen Darlehensbetrag.
• Die Hypothek wird beim Notartermin direkt aus dem Kaufpreis abgelöst.
• Das Darlehen wird offiziell gelöscht.
• Sie erhalten den verbleibenden Verkaufserlös nach Abzug aller Steuern und Kosten.

Sollte Ihr Darlehensvertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung vorsehen, kann Ihr Anwalt diese bereits vor dem Verkauf berechnen, sodass später keine unerwarteten Kosten entstehen.

Wechselkurse können einen erheblichen Unterschied machen

Viele Eigentümer konzentrieren sich ausschließlich auf den Verkaufspreis und unterschätzen die Auswirkungen von Wechselkursen.

Wenn mehrere Hunderttausend Euro in eine andere Währung umgetauscht werden, kann bereits eine geringe Kursänderung den endgültigen Auszahlungsbetrag deutlich beeinflussen.

Ein Beispiel:

Eine Wechselkursänderung von lediglich 1 % bei einer Überweisung von 500.000 € entspricht bereits 5.000 € Unterschied.

Viele internationale Verkäufer nutzen deshalb spezialisierte Devisendienstleister anstelle der klassischen Bankwechselkurse, da diese häufig günstigere Kurse und niedrigere Überweisungsgebühren anbieten.

Vergleichen Sie die verfügbaren Optionen daher sorgfältig, bevor Sie den Verkaufserlös ins Ausland transferieren.

Mit welchen Kosten müssen Verkäufer rechnen?

Jeder Immobilienverkauf ist individuell. In den meisten Fällen sollten Verkäufer jedoch folgende Kosten einkalkulieren:

• Maklerprovision
• Anwaltskosten
• Kapitalertragsteuer (falls zutreffend)
• Plusvalía Municipal
• Kosten für die Löschung einer Hypothek (falls erforderlich)
• Energieausweis (falls notwendig)
• Offene Versorgungsrechnungen
• Gemeinschaftskosten
• Bis zum Verkaufsdatum offene Grundsteuern

Wenn Sie diese Kosten bereits im Voraus kennen, können Sie Ihren voraussichtlichen Nettoerlös deutlich genauer kalkulieren.

Häufige Herausforderungen beim Verkauf aus dem Ausland

Die meisten internationalen Immobilienverkäufe verlaufen problemlos. Einige Schwierigkeiten treten jedoch häufiger auf als andere.

Fehlende Unterlagen

Vor allem ältere Immobilien verfügen nicht immer über vollständig aktualisierte Unterlagen, Baugenehmigungen oder Bescheinigungen.

Wer alle Dokumente frühzeitig vorbereitet, vermeidet unnötige Verzögerungen.

Unterschiede zwischen Grundbuch und Kataster

Nicht selten weichen Wohnflächen, Anbauten oder Swimmingpools von den offiziellen Einträgen im Registro de la Propiedad oder Catastro ab.

Solche Abweichungen sollten möglichst vor dem Verkauf bereinigt werden.

Abgelaufene Bescheinigungen

Energieausweise oder Bewohnbarkeitsbescheinigungen können ihre Gültigkeit verloren haben und müssen gegebenenfalls erneuert werden.

Kommunikationsverzögerungen

Unterschiedliche Zeitzonen, Feiertage oder Sprachbarrieren können den Verkaufsprozess verlangsamen, wenn kein klarer Ansprechpartner vorhanden ist.

Ein erfahrener Immobilienmakler sowie ein kompetenter Anwalt sorgen dafür, dass alle Beteiligten jederzeit informiert bleiben.

Unrealistische Preisvorstellungen

Viele Eigentümer im Ausland orientieren sich an veralteten Marktdaten.

Ein marktgerechter Angebotspreis zieht in der Regel mehr ernsthafte Interessenten an und führt häufig zu einem schnelleren und erfolgreicheren Verkauf.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Zu den häufigsten Fehlern gehören:

• Erst nach einem Kaufangebot mit der Beschaffung der Unterlagen zu beginnen.
• Einen Makler ausschließlich aufgrund der höchsten Immobilienbewertung auszuwählen.
• Rechtliche Unregelmäßigkeiten zu ignorieren.
• Steuern und Verkaufskosten zu unterschätzen.
• Zu spät einen Anwalt einzuschalten.
• Wechselkursschwankungen außer Acht zu lassen.
• Persönliche Dokumente oder Ausweise nicht aktuell zu halten.
• Kaufangebote anzunehmen, ohne die finanzielle Situation des Käufers genau zu prüfen.

Wer diese Fehler vermeidet, spart häufig viel Zeit, unnötigen Stress und unerwartete Kosten.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meine Immobilie verkaufen, ohne nach Spanien zu reisen?

Ja.

In den meisten Fällen kann der gesamte Verkaufsprozess aus der Ferne abgewickelt werden, indem Sie Ihrem spanischen Anwalt oder einer anderen vertrauenswürdigen Person eine Vollmacht (Power of Attorney / Poder Notarial) erteilen.

Diese Person kann die erforderlichen Dokumente unterschreiben, Sie beim Notartermin vertreten und sämtliche rechtlichen Formalitäten in Ihrem Namen erledigen.

Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in Benissa?

Die Verkaufsdauer hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:

• Angebotspreis
• Immobilientyp
• Zustand der Immobilie
• Lage
• Aktuelle Nachfrage
• Jahreszeit
• Marktsituation

Eine marktgerecht bewertete Immobilie mit vollständigen Unterlagen wird in der Regel schneller verkauft als eine überteuerte Immobilie oder ein Objekt mit ungeklärten rechtlichen Fragen.

Benötige ich ein spanisches Bankkonto?

Nicht unbedingt.

Viele Verkäufer nutzen aus praktischen Gründen weiterhin ihr spanisches Bankkonto.

Oft ist es jedoch ebenso möglich, den Verkaufserlös direkt auf ein Bankkonto im Ausland überweisen zu lassen.

Ihr Anwalt wird Ihnen empfehlen, welche Lösung in Ihrer persönlichen Situation am sinnvollsten ist.

Was passiert, wenn meine NIE-Bescheinigung abgelaufen ist?

Die NIE-Nummer selbst läuft nicht ab.

Das Papierdokument, das vor vielen Jahren ausgestellt wurde, kann jedoch für bestimmte Verwaltungsverfahren nicht mehr als aktuell anerkannt werden.

Ihr Anwalt kann Ihnen mitteilen, ob vor dem Verkauf eine neue Bescheinigung oder zusätzliche Ausweisdokumente erforderlich sind.

Kann ich verkaufen, wenn meine Immobilie noch belastet ist?

Ja.

Die noch offene Hypothek wird normalerweise beim Notartermin automatisch aus einem Teil des Kaufpreises zurückgezahlt.

Der verbleibende Erlös wird Ihnen nach Abzug aller Steuern und Verkaufskosten ausgezahlt.

Kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen?

Ja.

Vor dem Verkauf muss die Erbschaft jedoch in der Regel vollständig abgewickelt und das Eigentum ordnungsgemäß registriert sein.

Falls dies noch nicht erfolgt ist, begleitet Sie Ihr Anwalt durch den gesamten Prozess.

Muss ich Kapitalertragsteuer zahlen?

Möglicherweise.

Wenn Sie beim Verkauf einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen, fällt grundsätzlich Kapitalertragsteuer an.

Wie hoch diese ausfällt, hängt unter anderem von Ihrer persönlichen Situation, der Besitzdauer und den anrechenbaren Kosten ab.

Warum behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein?

Nach spanischem Recht muss der Käufer beim Erwerb einer Immobilie von einem nicht in Spanien steuerlich ansässigen Verkäufer grundsätzlich 3 % des Kaufpreises einbehalten.

Dieser Betrag wird direkt an die Agencia Tributaria überwiesen und gilt als Vorauszahlung auf eine eventuell anfallende Kapitalertragsteuer.

Es handelt sich nicht um eine zusätzliche Steuer.

Sollte zu viel einbehalten worden sein, kann der Differenzbetrag unter bestimmten Voraussetzungen zurückgefordert werden.

Sind elektronische Unterschriften möglich?

Viele vorbereitende Dokumente können heute rechtsgültig elektronisch unterschrieben werden.

Die endgültige notarielle Kaufurkunde (Escritura Pública) muss jedoch weiterhin vor einem spanischen Notar unterzeichnet werden – entweder persönlich oder durch einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter.

Was passiert, wenn meine Immobilie rechtliche Unregelmäßigkeiten aufweist?

Viele ältere Immobilien an der Costa Blanca weisen Unterschiede zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und den offiziellen Einträgen im Registro de la Propiedad oder Catastro auf.

Solche Abweichungen verhindern einen Verkauf nicht zwangsläufig.

Sie sollten jedoch vor dem Notartermin geprüft und – sofern erforderlich – bereinigt werden.

Ein erfahrener Anwalt erläutert Ihnen die verfügbaren Lösungen.

Expertentipps für Eigentümer im Ausland

Der Verkauf einer Immobilie aus dem Ausland wird deutlich einfacher, wenn Sie rechtzeitig planen.

Die folgenden Empfehlungen helfen dabei, unnötigen Stress und Verzögerungen zu vermeiden.

Bereiten Sie Ihre Unterlagen frühzeitig vor

Warten Sie nicht, bis bereits ein Kaufangebot vorliegt.

Wenn Bescheinigungen und rechtliche Unterlagen schon im Vorfeld organisiert werden, lässt sich der Verkaufsprozess erheblich beschleunigen.

Arbeiten Sie mit lokalen Spezialisten zusammen

Immobilienexperten, die den Markt in Benissa genau kennen, können den Unterschied ausmachen.

Lokale Marktkenntnis sorgt für:

• Eine realistische Preisstrategie
• Zielgerichtetes internationales Marketing
• Erfolgreichere Verkaufsverhandlungen

Setzen Sie einen realistischen Angebotspreis fest

Die höchste Immobilienbewertung führt nicht automatisch zum besten Verkaufsergebnis.

Immobilien, die marktgerecht angeboten werden, ziehen meist mehr qualifizierte Käufer an und erzielen langfristig häufig bessere Ergebnisse.

Bleiben Sie erreichbar

Auch wenn Ihr Anwalt und Ihr Immobilienmakler den Großteil des Verkaufs übernehmen, sollten Sie für Rückfragen kurzfristig erreichbar bleiben.

Schnelle Entscheidungen halten den Verkaufsprozess in Bewegung.

Berücksichtigen Sie Steuern und Verkaufskosten

Wenn Sie Ihre voraussichtlichen Kosten bereits vor Annahme eines Angebots kennen, vermeiden Sie unangenehme Überraschungen beim Abschluss.

Bitten Sie Ihren Anwalt möglichst früh um eine vorläufige Abrechnung der voraussichtlichen Kosten.

Bewahren Sie digitale Kopien aller wichtigen Unterlagen auf

Dazu gehören insbesondere:

• Reisepass
• NIE
• Eigentumsurkunde (Escritura)
• Steuerbescheide
• Rechnungen der Versorgungsunternehmen
• Nachweise über Gemeinschaftskosten
• Hypothekenunterlagen

Eine gut organisierte Dokumentation spart später viel Zeit.

Warum lokale Marktkenntnis entscheidend ist

Der Immobilienmarkt in Benissa ist keineswegs einheitlich.

Die Nachfrage unterscheidet sich deutlich zwischen verschiedenen Ortsteilen und Wohnlagen, beispielsweise:

• San Jaime
• La Fustera
• Baladrar
• Fanadix
• Buenavista
• Montemar
• Benimarco
• Pedramala
• Partida Benimarraig
• Benissa Pueblo

Jedes Gebiet spricht unterschiedliche Käufergruppen an – von Ferienhausbesitzern und Ruheständlern bis hin zu Dauerresidenten und Investoren.

Ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort kennt unter anderem:

• Die aktuelle Nachfrage
• Vergleichbare Verkäufe
• Internationales Immobilienmarketing
• Die rechtlichen Anforderungen
• Erfolgreiche Preisstrategien
• Professionelle Verhandlungstechniken
• Grenzüberschreitende Immobilientransaktionen

Dieses lokale Fachwissen führt häufig zu einem schnelleren Verkauf und einem bestmöglichen Verkaufspreis.

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie in Benissa aus dem Ausland mag zunächst kompliziert erscheinen. Mit einer guten Vorbereitung und der Unterstützung erfahrener Fachleute lässt sich der gesamte Prozess jedoch erstaunlich unkompliziert abwickeln.

Wenn Sie Ihre Unterlagen frühzeitig vorbereiten, einen unabhängigen Anwalt beauftragen, Ihre steuerlichen Verpflichtungen kennen und mit einem spezialisierten Immobilienmakler aus Benissa zusammenarbeiten, können Sie Ihre Immobilie sicher und ohne unnötige Reisen oder Stress verkaufen.

Jede Immobilie und jede persönliche Situation ist einzigartig. Ganz gleich, ob Sie eine Ferienvilla, eine traditionelle Finca, eine Wohnung oder eine geerbte Immobilie verkaufen – eine professionelle Beratung von Anfang an hilft dabei, Verzögerungen zu vermeiden und Ihre Interessen während des gesamten Verkaufsprozesses zu schützen.

Mit einer sorgfältigen Planung und kompetenter Unterstützung können Sie jeden Schritt des Verkaufs erfolgreich von überall auf der Welt steuern.

Benötigen Sie Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie in Benissa aus dem Ausland?

Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie in Benissa zu verkaufen, während Sie im Ausland leben, unterstützen wir Sie gerne.

Telio Homes ist ausschließlich auf den Immobilienmarkt in Benissa spezialisiert und begleitet internationale Eigentümer regelmäßig während des gesamten Verkaufsprozesses.

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• Einer realistischen und unverbindlichen Immobilienbewertung
• Beratung zur optimalen Vorbereitung Ihrer Immobilie
• Internationalem Marketing für qualifizierte Kaufinteressenten
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• Koordination mit unabhängigen Anwälten und Notaren
• Persönlicher Begleitung während des gesamten Verkaufs – von der ersten Bewertung bis zum erfolgreichen Notartermin

Ganz gleich, ob Sie im Vereinigten Königreich, in den Niederlanden, Belgien, Deutschland, Frankreich, der Schweiz oder einem anderen Land leben – wir helfen Ihnen dabei, den Verkauf Ihrer Immobilie in Benissa aus dem Ausland so einfach, sicher und stressfrei wie möglich zu gestalten.

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