Finca-Versicherung in Spanien: Praktischer Leitfaden für die Versicherung eines Landhauses

Einleitung

Eine Finca-Versicherung in Spanien ist nicht zwangsläufig ein eigenständiges Versicherungsprodukt. Eine Finca kann je nach Versicherer, Eigenschaften der Immobilie und tatsächlicher Nutzung über eine Hausrat- und Gebäudeversicherung, eine Wohngebäudeversicherung oder eine speziell auf bestimmte ländliche Immobilien zugeschnittene Police versichert werden.

Das ist wichtig, denn ein Landhaus kann sich erheblich von einer Wohnung oder einer klassischen Villa unterscheiden. Eine Finca kann über mehrere Gebäude, ein großes ländliches Grundstück, eine ältere Bausubstanz, einen Swimmingpool, eine private Wasserversorgung, eine Klärgrube, Solaranlagen, landwirtschaftlich genutzte Bereiche oder längere Leerstandszeiten verfügen.

Der wichtigste Grundsatz lautet:

Die Versicherung sollte die Immobilie, die tatsächlich vorhanden ist, und die Nutzung, die tatsächlich stattfindet, korrekt abbilden.

Bei einer Immobilie in Benissa kann dies besonders relevant sein. Fincas in Gegenden wie Pedramala, Benimarco, Fanadix, Buenavista und im ländlichen Umfeld von Benissa können hinsichtlich Bauweise und Infrastruktur ganz andere Voraussetzungen haben als Immobilien in etablierten Wohnanlagen oder an der Benissa Costa.

Dieser Leitfaden erklärt, worauf Eigentümer und Käufer bei der Versicherung eines Landhauses in Spanien achten sollten. Dazu gehören unter anderem:

• Versicherung von Gebäude und Hausrat
• Wiederaufbauwert und Unterversicherung
• Nebengebäude und Gästehäuser
• Swimmingpools, Mauern und Gärten
• Waldbrände, Überschwemmungen und außergewöhnliche Risiken
• Private Wasserversorgung und Klärgruben
• Solaranlagen
• Zweitwohnsitze und Leerstandszeiten
• Fincas zur Ferienvermietung
• Landwirtschaftliche Nutzung
• Nicht eingetragene oder möglicherweise baurechtswidrige Gebäude
• Versicherungen im Zusammenhang mit Hypotheken
• Schadensfälle und die richtigen Schritte nach einem Schaden

Wichtig: Telio Homes ist eine auf Benissa und die Costa Blanca Nord spezialisierte Immobilienagentur. Unser Tätigkeitsbereich umfasst die Immobilienberatung und nicht die regulierte Versicherungsberatung. Der konkrete Versicherungsschutz hängt vom jeweiligen Versicherer, den Versicherungsbedingungen, Ausschlüssen und den individuellen Umständen ab. Versicherungsprodukte und rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Bei Bedarf sollten Sie daher eine aktuelle Beratung durch einen qualifizierten Fachmann einholen.

Kurzantwort: Kann man eine Finca in Spanien versichern?

Ja, grundsätzlich schon. Eine Finca kann in der Regel über eine geeignete Haus- oder Gebäudeversicherung versichert werden. Bei ländlichen Immobilien können Versicherer jedoch zusätzliche Informationen verlangen, da mehrere Gebäude, ältere Bauweisen, Swimmingpools, private Wasserversorgung, Klärgruben, landwirtschaftliche Gebäude, große Grundstücke und längere Leerstandszeiten berücksichtigt werden müssen. Welche Versicherung geeignet ist, hängt von den konkreten Eigenschaften und der Nutzung der Immobilie ab.

Was ist eine Finca-Versicherung in Spanien?

Was ist eine Finca?

Der Begriff Finca wird in Spanien sehr unterschiedlich verwendet. Er bezeichnet weder einen bestimmten Gebäudetyp noch bedeutet er automatisch, dass dafür eine spezielle Versicherungspolice erforderlich ist.

Eine als Finca bezeichnete Immobilie kann beispielsweise sein:

• Eine finca rústica auf ländlichem Grund
• Ein traditionelles Landhaus
• Ein renoviertes Landhaus
• Eine ländliche Villa
• Eine landwirtschaftliche Immobilie mit Wohnhaus
• Eine Finca zur privaten Freizeitnutzung
• Eine ländliche Immobilie mit mehreren separaten Gebäuden

Deshalb können zwei Immobilien, die beide als „Finca“ bezeichnet werden, völlig unterschiedliche Versicherungsanforderungen haben.

Zum Beispiel:

Finca A

• Wohnhaus mit 150 m²
• Grundstück mit 1.000 m²
• Swimmingpool
• Garage
• Öffentlicher Stromanschluss
• Öffentliche Wasserversorgung
• Keine weiteren Gebäude

Finca B

• Wohnhaus mit 220 m²
• Großes ländliches Grundstück
• Swimmingpool
• Separates Gästehaus
• Landwirtschaftliches Gebäude
• Wassertank
• Klärgrube
• Solaranlage
• Großer Garten
• Mehrere Monate im Jahr unbewohnt

Beide Immobilien sind Landhäuser, doch bei der zweiten Finca muss der Versicherung deutlich mehr über die Immobilie mitgeteilt werden.

Ist eine Finca-Versicherung etwas anderes als eine normale Hausversicherung?

Nicht unbedingt.

Es gibt keine allgemeine Regel, nach der jede Finca eine spezielle Versicherung mit der Bezeichnung „Finca-Versicherung“ benötigt. Manche Landhäuser können über eine normale Hausversicherung versichert werden.

Der entscheidende Unterschied liegt meist im Risikoprofil der Immobilie und nicht allein in ihrer Bezeichnung.

Der Versicherer kann zusätzliche Informationen verlangen über:

• Alter und Bauweise
• Wohnfläche
• Nebengebäude
• Zufahrt
• Sicherheitseinrichtungen
• Nutzung und Belegung
• Swimmingpool
• Private Wasserversorgung
• Klärgrube
• Solaranlagen
• Landwirtschaftliche Nutzung
• Ferienvermietung
• Frühere Schadensfälle

Die richtige Frage lautet deshalb nicht:

„Bietet dieser Versicherer eine Finca-Versicherung an?“

Sondern:

„Deckt diese Versicherung genau diese Finca angemessen ab?“

Kann man eine Finca in Spanien versichern?

Ja, in vielen Fällen.

Jeder Versicherer hat jedoch seine eigenen Annahmekriterien. Eine einfache ländliche Immobilie kann aus Sicht des Versicherers anders bewertet werden als eine Finca mit mehreren Gebäuden, ungewöhnlicher Bauweise oder kombinierter Wohn- und Landwirtschaftsnutzung.

Wichtig ist, vollständige und korrekte Angaben zu machen.

Wenn die Immobilie über ein Gästehaus, eine Werkstatt, einen Swimmingpool, eine Klärgrube oder einen Wassertank verfügt, sollte dies nicht einfach weggelassen werden, weil man davon ausgeht, dass alles automatisch mitversichert ist.

Expertentipp: Stellen Sie vor der Anfrage von Versicherungsangeboten eine kleine Dokumentation der Immobilie zusammen. Dazu können die Eigentumsurkunde, Informationen aus dem Grundbuch, Katasterdaten, Pläne, Unterlagen über Renovierungen sowie Angaben zu Wasser, Abwasser, Strom und weiteren technischen Anlagen gehören. Dadurch erhalten die verschiedenen Versicherer vergleichbare und vollständige Informationen.

Braucht man eine Versicherung für eine Finca in Spanien?

Ist eine Hausversicherung gesetzlich vorgeschrieben?

Für einen privaten Eigentümer ohne Hypothek besteht grundsätzlich keine allgemeine Pflicht, allein aufgrund des Eigentums an einer Immobilie eine vollständige Hausversicherung abzuschließen.

Die Situation kann sich jedoch ändern, wenn eine Hypothek besteht oder bestimmte gesetzliche beziehungsweise vertragliche Verpflichtungen eine Versicherung voraussetzen.

Daher sollte zwischen folgenden Punkten unterschieden werden:

• Gesetzlich vorgeschriebene Versicherung
• Von einer Bank im Rahmen einer Hypothek verlangte Versicherung
• Vertraglich vorgeschriebene Versicherung
• Freiwillig abgeschlossene Versicherung zum Schutz des eigenen Vermögens

Gesetzliche und vertragliche Anforderungen können sich ändern. Die konkrete Situation sollte deshalb gegebenenfalls mit einem geeigneten Fachmann geprüft werden.

Verlangt eine spanische Hypothek eine Gebäudeversicherung?

Hypothekenbanken können eine Versicherung gegen Schäden an der als Sicherheit dienenden Immobilie verlangen.

Die spanische Zentralbank Banco de España erklärt, dass mit Hypotheken verbundene Versicherungen unter anderem eine Gebäudeversicherung gegen bestimmte Schäden umfassen können. Grundsätzlich müssen Banken eine alternative Versicherung akzeptieren, sofern diese gleichwertige Bedingungen und einen gleichwertigen Versicherungsschutz bietet. Die Bank kann zwar ihre eigene Versicherung anbieten, der Kunde sollte jedoch Kosten und tatsächlichen Leistungsumfang vergleichen, bevor er davon ausgeht, dass die Bankversicherung die beste Lösung ist.

Das ist beim Kauf einer Finca besonders relevant, weil die Anforderungen der Bank und die Annahmekriterien des Versicherers zwei unterschiedliche Themen sind.

Eine Immobilie kann von der Bank akzeptiert werden und gleichzeitig vom Versicherer einer genaueren Prüfung unterzogen werden.

Warum ist eine Versicherung bei einer ländlichen Immobilie besonders wichtig?

Eine Versicherung sollte nicht nur als Voraussetzung für eine Hypothek betrachtet werden.

Eine Finca kann ein erhebliches Vermögen darstellen und zusätzlichen Risiken ausgesetzt sein, beispielsweise:

• Feuer
• Waldbrände
• Unwetter
• Wasserschäden
• Einbruch
• Vandalismus
• Haftungsrisiken
• Mehrere Gebäude
• Swimmingpool
• Außenanlagen
• Längere Leerstandszeiten

Für Eigentümer, die im Ausland leben, können regelmäßige Kontrollen der Immobilie zusätzlich schwieriger sein.

Ein kleines Wasserleck in einem bewohnten Haus wird möglicherweise schnell entdeckt. In einer leer stehenden Finca kann dasselbe Leck wesentlich länger unbemerkt bleiben.

Was deckt eine Finca-Versicherung in Spanien normalerweise ab?

Die konkreten Leistungen hängen vom jeweiligen Versicherer und Versicherungsvertrag ab. Die folgende Tabelle dient daher als Orientierung und stellt keine Garantie für einen bestimmten Versicherungsschutz dar.

Gebäude und Hauptstruktur

Die sogenannte Gebäudeversicherung bzw. „Continente“ bezieht sich normalerweise auf das Gebäude selbst und seine festen Bestandteile.

Je nach Versicherung können dazu gehören:

• Wände
• Dach
• Böden
• Türen
• Fenster
• Feste Installationen
• Fest eingebaute Bestandteile

Bei einer Finca ist entscheidend, genau zu klären, was der Versicherer als Bestandteil des versicherten Gebäudes definiert.

Hausrat und persönliche Gegenstände

Der Hausrat bzw. „Contenido“ umfasst normalerweise die beweglichen Gegenstände innerhalb des Hauses.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Möbel
• Elektrogeräte
• Elektronik
• Kleidung
• Haushaltsgegenstände
• Persönliche Gegenstände

Bei einem Zweitwohnsitz sollte der tatsächliche Wiederbeschaffungswert des Hausrats realistisch eingeschätzt werden. Nur weil die Immobilie hauptsächlich während der Ferien genutzt wird, bedeutet das nicht, dass der Hausrat einen geringen Wert hat.

Feuer- und Rauchschäden

Feuer ist bei einer ländlichen Immobilie ein besonders wichtiger Risikobereich.

Fragen Sie:

• Welche Brandschäden sind versichert?
• Sind Rauchschäden eingeschlossen?
• Sind separate Gebäude versichert?
• Sind Außenanlagen eingeschlossen?
• Gibt es besondere Ausschlüsse?

Wasserschäden

Wasserschäden können bei einer Finca besonders relevant sein, da sie häufig über mehr technische Anlagen verfügt als eine klassische Wohnung.

Dazu können gehören:

• Wassertanks
• Zisternen
• Pumpen
• Private Wasserleitungen
• Bewässerungssysteme
• Pooltechnik
• Außenleitungen

Welche Schäden tatsächlich versichert sind, hängt von den Bedingungen der Police ab.

Sturm- und Wetterschäden

Fragen Sie, wie die Police unter anderem mit folgenden Schäden umgeht:

• Starkregen
• Wind
• Hagel
• Dachschäden
• Zerbrochenen Fenstern
• Schäden an Türen und Toren
• Schäden an Pergolen
• Schäden an Außenanlagen

Man sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass alle schweren Wetterereignisse gleich behandelt werden.

Einbruchdiebstahl und Vandalismus

Ein Zweitwohnsitz, der über längere Zeit leer steht, kann aus Sicht des Versicherers ein anderes Risikoprofil haben als ein dauerhaft bewohntes Haus.

Der Versicherer kann nach Folgendem fragen:

• Alarmanlage
• Sicherheitstüren
• Rollläden
• Schlösser
• Tore
• Kameras
• Belegungszeiten
• Regelmäßige Kontrollen

Wenn die Police bestimmte Sicherheitsvorkehrungen verlangt, sollten diese vor einem Schaden bekannt sein.

Privathaftpflicht

Die Haftpflichtversicherung kann besonders wichtig sein, wenn andere Personen die Immobilie nutzen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Gäste
• Mieter
• Handwerker
• Gärtner
• Pooltechniker
• Feriengäste

Bei einem Swimmingpool und bei Ferienvermietung sollte diese Deckung besonders genau geprüft werden.

Rechtsschutz

Manche Versicherungen enthalten Rechtsschutz für bestimmte Situationen.

Der Begriff „Rechtsschutz“ bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jeder Streit im Zusammenhang mit der Immobilie unbegrenzt versichert ist.

Prüfen Sie:

• Welche Streitigkeiten versichert sind
• Finanzielle Höchstgrenzen
• Ausschlüsse
• Wahl des Rechtsanwalts
• Räumlicher Geltungsbereich

Ersatzunterkunft

Manche Versicherungen übernehmen eine Ersatzunterkunft, wenn ein versicherter Schaden dazu führt, dass die Immobilie vorübergehend nicht bewohnbar ist.

Prüfen Sie:

• Wann die Leistung greift
• Maximale Dauer
• Maximale Kosten
• Ob sie auch für Zweitwohnsitze gilt
• Ausschlüsse

Haus- und Notfallservice

Ein Notfallservice kann bei einer ländlichen Immobilie besonders praktisch sein.

Je nach Police können beispielsweise folgende Leistungen enthalten sein:

• Sanitär-Notdienst
• Schlüsseldienst
• Elektrischer Notdienst
• Glasbruch
• Vorübergehende Sicherung des Gebäudes nach einem Schaden

Die konkreten Leistungen unterscheiden sich erheblich. Deshalb sollte man nicht davon ausgehen, dass jede Police denselben Service bietet.

Weitere optionale Leistungen

Je nach Versicherer können zusätzliche Deckungen angeboten werden, beispielsweise:

• Unfallschäden
• Glasbruch
• Elektrische Schäden
• Solartechnik
• Hochwertiger Hausrat
• Mietausfall
• Rechtsschutz
• Bestimmte Außen- oder Nebengebäude

Prüfen Sie immer die konkreten Versicherungsbedingungen.

Warum kann die Versicherung einer Finca anders sein als die einer Villa?

Eine Finca benötigt nicht automatisch ein spezielles Versicherungsprodukt.

Der praktische Unterschied besteht darin, dass eine ländliche Immobilie häufig mehr Faktoren aufweist, die der Versicherer bewerten muss.

Ländliche Lage

Eine Immobilie auf dem Land kann weiter von dicht besiedelten Wohngebieten entfernt liegen.

Relevant können unter anderem sein:

• Zufahrt
• Erreichbarkeit von Rettungsdiensten
• Vegetation
• Brandrisiko
• Sicherheit
• Regelmäßige Kontrolle der Immobilie
• Entfernung zu bestimmten Reparatur- oder Notfalldiensten

Das bedeutet nicht, dass jede Finca teurer oder schwieriger zu versichern ist. Es bedeutet lediglich, dass der Versicherer möglicherweise mehr Informationen benötigt.

Ältere Bauweise

Viele Fincas wurden über Jahrzehnte hinweg gebaut, erweitert oder renoviert.

Der Versicherer kann sich beispielsweise für Folgendes interessieren:

• Ursprüngliches Baujahr
• Dach
• Elektrische Anlage
• Wasserleitungen
• Bauliche Veränderungen
• Größere Renovierungen

Eine frisch renovierte Finca und ein traditionelles Landhaus ohne umfassende Renovierung können aus Versicherungssicht unterschiedliche Risiken darstellen.

Auch traditionelle Natursteinbauweise kann die Berechnung der Wiederaufbaukosten komplexer machen, als einfach die Quadratmeterzahl mit einem allgemeinen Richtwert zu multiplizieren.

Schwierige oder abgelegene Zufahrt

Manche ländlichen Immobilien befinden sich:

• An schmalen Wegen
• An gemeinschaftlich genutzten Wegen
• An privaten Zufahrten
• An steilen Zufahrten
• An ländlichen Wegen

Informieren Sie den Versicherer, wenn die Zufahrt besondere Eigenschaften aufweist.

Es kann außerdem sinnvoll sein zu prüfen, ob Rettungsfahrzeuge, Handwerker und Notdienste die Immobilie tatsächlich erreichen können.

Große Grundstücke

Das Grundstück selbst entspricht nicht dem Wiederaufbauwert des Hauses.

Ein großes Grundstück kann jedoch zusätzliche versicherbare Bestandteile enthalten:

• Mauern
• Tore
• Bäume
• Bewässerungsanlagen
• Pooltechnik
• Landwirtschaftliche Gebäude
• Gartengeräte und sonstige Außenausstattung

Mehrere Gebäude

Eine Finca kann über folgende Gebäude verfügen:

• Haupthaus
• Garage
• Gästehaus
• Werkstatt
• Landwirtschaftliches Gebäude
• Poolhaus
• Lagerraum
• Stall

Jedes wesentliche Gebäude sollte gegenüber dem Versicherer angegeben werden.

Private Wasserversorgung

Eine ländliche Immobilie kann beispielsweise über Folgendes verfügen:

• Wassertanks
• Zisternen
• Brunnen
• Private Wasserversorgung
• Pumpen

Geben Sie das vorhandene System an und fragen Sie, welche Bestandteile der Infrastruktur versichert sind.

Klärgruben

Eine Klärgrube verhindert nicht automatisch, dass eine Immobilie versichert werden kann.

Sie sollte jedoch angegeben werden. Außerdem muss zwischen folgenden Punkten unterschieden werden:

• Durch die Versicherung gedeckte Schäden
• Normale Wartung
• Verstopfungen
• Reinigung
• Einhaltung gesetzlicher Vorgaben
• Umweltrechtliche Haftung

Eine Versicherung ersetzt weder die Wartung noch macht sie ein möglicherweise nicht vorschriftsgemäßes System legal.

Swimmingpools

Ein Pool bringt sowohl Fragen zum Sachschaden als auch zur Haftpflicht mit sich.

Fragen Sie nach:

• Poolstruktur
• Pumpen
• Filtern
• Elektrischen Anlagen
• Abdeckungen
• Unfallschäden
• Haftpflicht

Landwirtschaftliche oder als Lager genutzte Bereiche

Einige Oliven- oder Obstbäume machen aus einer Immobilie nicht automatisch einen gewerblichen landwirtschaftlichen Betrieb.

Es besteht jedoch ein wichtiger Unterschied zwischen:

einer Wohnimmobilie mit landwirtschaftlichen Elementen

und

einer Immobilie mit gewerblicher landwirtschaftlicher Nutzung.

Wenn Tiere, Maschinen, kommerzielle Produktion oder andere landwirtschaftliche Tätigkeiten vorhanden sind, sollte der Versicherer genau darüber informiert werden.

Sind Nebengebäude einer Finca mitversichert?

Man sollte niemals automatisch davon ausgehen, dass jedes Gebäude innerhalb der Grundstücksgrenzen versichert ist, nur weil es sich auf demselben Grundstück befindet wie das Haupthaus.

Garagen

Eine Garage kann Teil der Gebäudeversicherung sein, sollte aber ausdrücklich bestätigt werden.

Prüfen Sie sowohl das Gebäude selbst als auch wertvolle Gegenstände und Geräte, die darin aufbewahrt werden.

Gästehäuser und Casitas

Ein separates Gästehaus verdient besondere Aufmerksamkeit.

Informieren Sie den Versicherer über:

• Existenz des Gebäudes
• Ungefähre Fläche
• Nutzung
• Belegung
• Vermietung
• Separaten Zugang

Die versicherungsrechtliche Behandlung ist unabhängig von der Frage, ob das Gebäude baurechtlich genehmigt wurde.

Landwirtschaftliche Gebäude

Landwirtschaftliche Gebäude sollten entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung beschrieben werden.

Ein kleiner Lagerraum stellt nicht zwangsläufig dasselbe Risiko dar wie ein Gebäude, in dem Maschinen, Tiere oder eine gewerbliche Tätigkeit untergebracht sind.

Werkstätten

Wenn eine Werkstatt wertvolle Werkzeuge, Maschinen oder elektrische Geräte enthält, sollte geprüft werden, ob diese versichert sind und ob die dort ausgeübte Tätigkeit Auswirkungen auf die Police hat.

Lagerräume

Auch ein kleiner Lagerraum kann Folgendes enthalten:

• Gartengeräte
• Fahrräder
• Werkzeuge
• Pooltechnik
• Gartenmöbel

All dies sollte bei der Ermittlung des Hausrats berücksichtigt werden.

Poolhäuser

Ein Poolhaus kann technische Anlagen mit erheblichem Wert enthalten, beispielsweise Pumpen und Filtersysteme.

Fragen Sie, wie sowohl das Gebäude als auch die technische Ausstattung versichert werden.

Ställe und andere Gebäude

Geben Sie unter anderem folgende Gebäude an:

• Ställe
• Tierunterstände
• Landwirtschaftliche Gebäude
• Schuppen
• Werkstätten
• Große Lagerräume

Warum jedes separate Gebäude angegeben werden sollte

Häufiger Fehler: Nur das Haupthaus zu versichern, weil es das wertvollste Gebäude ist. Ein separates Gebäude kann ebenfalls erhebliche Wiederaufbaukosten verursachen und sollte deshalb mit dem Versicherer besprochen werden.

Sind Swimmingpools, Mauern und Gärten versichert?

Außenanlagen gehören zu den Bereichen, bei denen die genaue Definition und die Begrenzungen der Versicherung besonders wichtig sind.

Swimmingpools

Ein Swimmingpool kann Bestandteil der versicherten Immobilie sein, aber der genaue Versicherungsschutz variiert.

Fragen Sie nach:

• Poolbecken
• Fest installierten Anlagen
• Pumpen
• Filtersystemen
• Abdeckungen
• Umgebenden festen Strukturen
• Unfallschäden
• Haftpflicht

Pooltechnik

Die technische Ausstattung eines Pools kann teuer zu ersetzen sein.

Fragen Sie, ob folgende Bestandteile versichert sind:

• Pumpe
• Filtersystem
• Elektrische Anlagen
• Steuerungssysteme
• Heizungs- oder Klimatisierungstechnik
• Poolabdeckung

Grundstücksmauern und Zäune

Eine ländliche Finca kann über lange Natursteinmauern oder umfangreiche Einfriedungen verfügen.

Gehen Sie nicht davon aus, dass die gesamte Grundstücksbegrenzung automatisch versichert ist.

Fragen Sie, ob folgende Elemente eingeschlossen sind:

• Mauern
• Zäune
• Tore
• Elektrische Tore

und ob dafür besondere Grenzen gelten.

Tore und Einfahrtstore

Automatische Tore können mechanische, elektrische und bauliche Bestandteile haben.

Fragen Sie, wie diese jeweils behandelt werden.

Terrassen und Innenhöfe

Feste Terrassen und Innenhöfe können je nach Police Teil der Gebäudeversicherung oder der Außenanlagen sein.

Außenküchen

Eine Außenküche kann wertvolle Elektrogeräte und fest installierte Ausstattung enthalten.

Fragen Sie, wie diese versicherungstechnisch eingeordnet wird.

Gärten und Landschaftsgestaltung

Gärten sind nicht zwangsläufig genauso versichert wie Gebäude.

Fragen Sie nach:

• Bewässerung
• Gartenstrukturen
• Alten Bäumen
• Pflanzen
• Landschaftsgestaltung
• Außenbeleuchtung

Bäume und sonstige Außenanlagen

Große, alte Bäume können einen erheblichen Bestandteil einer Finca darstellen, unterliegen aber möglicherweise bestimmten Grenzen oder Ausschlüssen.

Dasselbe kann für Folgendes gelten:

• Pergolen
• Dekorative Mauern
• Wasseranlagen
• Bewässerungssysteme
• Gartenstrukturen

Wichtig: Lassen Sie sich nicht mit einer allgemeinen Aussage wie „Der Garten ist versichert“ zufriedenstellen. Prüfen Sie genau, welche Außenanlagen versichert sind, gegen welche Risiken und bis zu welcher Höhe.

Deckt die Finca-Versicherung Waldbrände, Überschwemmungen und Sturmschäden?

Feuer und Waldbrände

Bei einer ländlichen Immobilie sollte ausdrücklich nach Waldbränden gefragt werden.

Man sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass:

• „Feuer“ automatisch jede Form eines Waldbrands umfasst, oder
• ländliche Immobilien grundsätzlich von Waldbrandschutz ausgeschlossen sind.

Die genaue Formulierung der Police und das in Spanien geltende System für außergewöhnliche Risiken sind entscheidend.

Eine sinnvolle Frage an den Versicherer lautet:

„Wenn ein Waldbrand mein Haus und die angegebenen Nebengebäude beschädigt, welcher Teil des Schadens wird von meiner normalen Versicherung übernommen und welcher Teil gegebenenfalls vom Consorcio?“

Überschwemmungen

Bei Überschwemmungen ist eine präzise Unterscheidung wichtig.

Gewöhnliche Wasserschäden und bestimmte außergewöhnliche Überschwemmungsereignisse müssen nicht gleich behandelt werden.

Hier kommt dem Consorcio de Compensación de Seguros (CCS) eine besondere Bedeutung zu.

Sturmschäden

Bestimmte schwere Wetterereignisse können durch die normale Versicherung gedeckt sein, während bestimmte außergewöhnliche Ereignisse in das System des Consorcio fallen können.

Fragen Sie den Versicherer, wie die normale Police mit dem System für außergewöhnliche Risiken zusammenspielt.

Andere außergewöhnliche Risiken

Das spanische System für außergewöhnliche Risiken des Consorcio umfasst bestimmte Ereignisse, darunter bestimmte außergewöhnliche Überschwemmungen, Sturmfluten beziehungsweise Meeresgewalt, außergewöhnliche Wirbelstürme, Erdbeben, Tsunamis und Vulkanausbrüche. Die konkreten gesetzlichen Definitionen und Bedingungen sind entscheidend.

Was ist der Consorcio de Compensación de Seguros?

Der Consorcio de Compensación de Seguros ist eine spanische öffentliche Einrichtung, die verschiedene Aufgaben übernimmt, darunter ein Entschädigungssystem für bestimmte außergewöhnliche Risiken.

Bei Sachschäden bleibt die zugrunde liegende Versicherungspolice von zentraler Bedeutung.

Das Consorcio erklärt, dass die entsprechende Versicherungspolice bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss, unter anderem gültig und bezahlt sein muss. Die Entschädigung hängt vom versicherten Gegenstand, der Versicherungssumme, den Bedingungen der Police und der Schadensbewertung ab.

Der entscheidende Punkt lautet:

Das Consorcio ersetzt keine korrekt abgeschlossene Gebäude- und Hausratversicherung.

Warum die zugrunde liegende Versicherungspolice wichtig ist

Stellen Sie sich eine Finca mit folgenden Bestandteilen vor:

• Haupthaus
• Separates Gästehaus
• Garage
• Swimmingpool
• Hausrat

Wenn nur das Haupthaus korrekt angegeben und versichert wurde, sollte man nicht davon ausgehen, dass ein außergewöhnliches Ereignis automatisch eine unbegrenzte Deckung für alle anderen Gebäude auslöst.

Das Consorcio weist darauf hin, dass seine Entschädigung mit den versicherten Gegenständen und der in der zugrunde liegenden Police vereinbarten Versicherungssumme verbunden ist.

Deshalb sollte der Versicherungsvertrag die tatsächliche Immobilie möglichst korrekt abbilden.

Expertentipp: Stellen Sie zwei getrennte Fragen: „Was deckt meine normale Versicherung?“ und „Welche außergewöhnlichen Risiken deckt das Consorcio in meinem Fall?“ Beide Fragen zu verstehen ist wesentlich hilfreicher, als lediglich zu fragen, ob die Immobilie „gegen Überschwemmung versichert“ ist.

Wie viel kostet eine Finca-Versicherung in Spanien?

Gibt es einen durchschnittlichen Preis?

Es gibt keinen allgemein gültigen, zuverlässigen Durchschnittspreis für die Versicherung einer Finca in Spanien.

Eine einzige Zahl wäre irreführend, weil die Versicherungsprämie von den Eigenschaften und der Nutzung der Immobilie abhängt.

Eine einfache Zweitresidenz ist aus Versicherungssicht nicht mit einer großen ländlichen Immobilie mit mehreren Gebäuden, wertvollem Hausrat, Swimmingpool und regelmäßiger Ferienvermietung vergleichbar.

Welche Faktoren bestimmen die Versicherungsprämie?

Dazu können gehören:

• Wiederaufbauwert
• Wert des Hausrats
• Lage
• Bauweise
• Größe der Immobilie
• Anzahl der Gebäude
• Swimmingpool
• Sicherheitsvorkehrungen
• Belegung
• Frühere Schadensfälle
• Ferienvermietung
• Landwirtschaftliche Nutzung
• Optionale Versicherungsleistungen
• Selbstbeteiligungen

Warum können zwei ähnliche Fincas unterschiedlich viel kosten?

Stellen Sie sich zwei Fincas mit jeweils 180 m² im ländlichen Umfeld von Benissa vor.

Immobilie A

• Großteils ganzjährig bewohnt
• Ein Hauptgebäude
• Durchschnittlicher Hausrat
• Gute Sicherheitsvorkehrungen
• Keine Ferienvermietung

Immobilie B

• Als Zweitwohnsitz genutzt
• Mehrere Monate leer
• Separates Gästehaus
• Swimmingpool
• Hochwertiger Hausrat
• Ferienvermietung

Die Häuser können eine ähnliche Wohnfläche haben und dennoch unterschiedliche Versicherungsanforderungen aufweisen.

Wie sollte man Versicherungsangebote vergleichen?

Vergleichen Sie nicht nur die Jahresprämie.

Vergleichen Sie:

1. Versicherungssumme für das Gebäude
2. Versicherungssumme für den Hausrat
3. Haftpflichtsumme
4. Selbstbeteiligungen
5. Feuerversicherung
6. Wasserschäden
7. Sturm- und Wetterschäden
8. Einbruchdiebstahl
9. Außen- und Nebengebäude
10. Swimmingpool
11. Bedingungen bei Leerstand
12. Bedingungen bei Vermietung
13. Bedingungen bei landwirtschaftlicher Nutzung
14. Assistance- und Notfallleistungen
15. Wesentliche Ausschlüsse
16. Schadenregulierungsverfahren

Das günstigste Angebot kann am Ende die teuerste Lösung sein, wenn wichtige Risiken nicht abgedeckt sind.

Marktwert vs. Wiederaufbauwert: Wie hoch sollte eine Finca versichert werden?

Dies ist eines der wichtigsten Themen für jeden Finca-Eigentümer.

Was ist der Marktwert?

Der Marktwert ist der Preis, zu dem eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich verkauft werden könnte.

Eine Finca könnte beispielsweise einen Marktwert von 600.000 € haben.

Dieser Wert kann unter anderem widerspiegeln:

• Grundstück
• Wohnhaus
• Lage
• Aussicht
• Privatsphäre
• Swimmingpool
• Gärten
• Nebengebäude
• Nachfrage am Markt

Was ist der Wiederaufbauwert?

Der Wiederaufbauwert ist etwas anderes.

Er bezeichnet den für die Wiederherstellung oder den Wiederaufbau des versicherten Gebäudes nach einem gedeckten Schaden relevanten Betrag, entsprechend der Bewertungsmethode und den Grenzen der jeweiligen Versicherung.

Das Grundstück muss nach einem Brand beispielsweise nicht neu aufgebaut werden.

Deshalb sollte der Marktpreis einer Finca nicht automatisch als Versicherungssumme für das Gebäude verwendet werden.

Was bedeutet „Continente“?

„Continente“ bezeichnet im spanischen Versicherungsrecht in der Regel das Gebäude selbst und seine festen Bestandteile.

Je nach Police können dazu gehören:

• Bauliche Bestandteile
• Wände
• Dach
• Böden
• Türen
• Fenster
• Feste Installationen
• Fest eingebaute Elemente

Entscheidend ist die Definition des jeweiligen Versicherers.

Was bedeutet „Contenido“?

„Contenido“ bezeichnet in der Regel die beweglichen Gegenstände innerhalb der Immobilie.

Beispielsweise:

• Möbel
• Elektrogeräte
• Elektronik
• Kleidung
• Haushaltsgegenstände
• Persönliche Gegenstände

Wie werden Nebengebäude bewertet?

Eine Garage, ein Gästehaus, eine Werkstatt oder ein separates landwirtschaftliches Gebäude erhöht den gesamten Versicherungsumfang.

Der Versicherer sollte über ausreichende Informationen verfügen, um zu bestimmen, wie diese Gebäude behandelt werden und ob sie in der Versicherungssumme für das Gebäude enthalten sind.

Was ist eine Unterversicherung?

Von Unterversicherung spricht man, wenn die Versicherungssumme niedriger ist als der relevante Versicherungswert.

Das spanische Versicherungsvertragsgesetz, die Ley de Contrato de Seguro, enthält in Artikel 30 Regelungen zur sogenannten **Regel der verhältnismäßigen Kürzung („regla proporcional“) **. Ist die Versicherungssumme niedriger als der Wert des versicherten Interesses zum Zeitpunkt des Schadens, kann die Entschädigung proportional reduziert werden, abhängig von Police und geltendem Recht. Die Parteien können die Anwendung dieser Regel in der Police ausdrücklich ausschließen oder später entsprechend vereinbaren.

Ein einfaches Beispiel

Nur zur Veranschaulichung:

• Relevanter Wert des versicherten Gebäudes: 400.000 €
• Versicherungssumme: 300.000 €
• Gedeckter Schaden: 100.000 €

Wenn die proportionale Regel angewendet wird, entspricht die Versicherungssumme 75 % des relevanten Wertes. Eine proportionale Berechnung könnte die Entschädigung daher auf 75.000 € statt auf 100.000 € reduzieren.

Dies ist lediglich ein vereinfachtes Beispiel. Die tatsächliche Berechnung hängt von der Police, den Umständen des Schadens und dem geltenden Recht ab.

Warum ist die proportionale Regel wichtig?

Dieses Risiko kann bei großen Fincas besonders relevant sein, weil Eigentümer den Wert des Gebäudes möglicherweise unterschätzen, wenn sie:

• Den Kaufpreis verwenden
• Nebengebäude ignorieren
• Renovierungen nicht berücksichtigen
• Traditionelle Bauweisen unterschätzen
• Fest installierte Anlagen nicht berücksichtigen
• Eine jahrelang unveränderte Versicherungssumme verwenden

Fragen Sie den Versicherer:

„Gilt bei dieser Police die proportionale Regel und wie kann ich eine Unterversicherung vermeiden?“

Fragen Sie außerdem, ob die Police beispielsweise eine vereinbarte Versicherungssumme, eine Erst-Risiko-Versicherung oder einen anderen Mechanismus vorsieht, der die Behandlung einer Unterversicherung verändert.

Wie wird der Wiederaufbauwert bestimmt?

Jeder Versicherer kann eine eigene Bewertungsmethode verwenden.

Die Bewertung kann unter anderem abhängen von:

• Wohn- und Nutzfläche
• Bauweise
• Bauqualität
• Anzahl der Gebäude
• Fest installierten Anlagen
• Regionalen Baukosten
• Abriss- und Entsorgungskosten
• Gegebenenfalls Kosten für Fachplaner und andere professionelle Leistungen

Bei einer traditionellen Finca oder einer umfangreichen Renovierung sollte man fragen, wie die Versicherungssumme berechnet wurde, statt einfach irgendeinen Betrag festzulegen.

Warum der Grundstückswert nicht dem Gebäudewert entspricht

Stellen Sie sich eine Finca vor, die für 600.000 € gekauft wurde.

Dieser Kaufpreis kann Folgendes umfassen:

• Ländliches Grundstück
• Wohnhaus
• Garage
• Swimmingpool
• Garten
• Aussicht
• Privatsphäre
• Weitere Gebäude

Die 600.000 € Kaufpreis sind deshalb nicht automatisch die richtige Versicherungssumme für das Gebäude.

Vereinfacht dargestellt:

Marktwert: 600.000 €

→ Grundstückswert
→ Hauptgebäude
→ Nebengebäude
→ Pool und Außenanlagen
→ Hausrat

Die Versicherungssumme sollte anhand der Bewertungsmethode des Versicherers für die jeweils versicherten Bestandteile festgelegt werden.

Wichtig: Versichern Sie eine Finca nicht bewusst einfach mit ihrem Marktpreis, nur weil dies der Kaufpreis war. Fragen Sie den Versicherer, wie die richtige Versicherungssumme für das Gebäude berechnet wird und ob die Police Schutz vor Unterversicherung bietet.

Was passiert, wenn eine Finca nicht eingetragene oder baurechtswidrige Gebäude hat?

Dies ist beim Kauf einer ländlichen Immobilie in Spanien ein besonders wichtiges Thema.

Grundbuch („Registro de la Propiedad“) vs. Kataster („Catastro“)

Das Registro de la Propiedad und das Catastro sind unterschiedliche Systeme mit unterschiedlichen Aufgaben.

Das Grundbuch enthält rechtliche und grundbuchliche Informationen über Eigentumsrechte und eingetragene Eigenschaften der Immobilie.

Das Kataster ist eine Verwaltungsdatenbank mit Informationen über Immobilien und deren katasterliche Merkmale.

Es kann Unterschiede zwischen beiden geben.

Eine Abweichung beweist nicht automatisch, dass ein Gebäude illegal ist. Sie sollte jedoch geprüft werden.

Warum sind Immobiliendokumente für die Versicherung wichtig?

Der Versicherer kann Fragen stellen, die sich teilweise mit der Prüfung der Immobilie beim Kauf überschneiden.

Zum Beispiel:

• Wie groß ist die tatsächliche bebaute Fläche?
• Wie viele Gebäude gibt es?
• Wofür wird jedes Gebäude genutzt?
• Wann wurden die Gebäude errichtet?
• Wurden sie renoviert?
• Handelt es sich um separate Gebäude?

Eine gut geordnete Dokumentation erleichtert die Beschreibung der Immobilie.

Kann ein nicht eingetragenes Gebäude versichert werden?

Eine allgemeingültige Antwort mit „ja“ oder „nein“ gibt es nicht.

Jeder Versicherer hat eigene Annahmekriterien.

Ein Versicherer kann bereit sein, bestimmte Gebäude unter seinen Bedingungen zu versichern, während ein anderer einen anderen Ansatz verfolgt.

Am sinnvollsten ist es, sämtliche relevanten Informationen offenzulegen.

Welche Informationen sollte man dem Versicherer geben?

Wenn es eine dokumentarische Abweichung gibt, sollten Sie genaue Informationen und gegebenenfalls Unterlagen bereitstellen, beispielsweise:

• Eigentumsurkunde
• Grundbuchauszug („Nota Simple“)
• Katasterinformationen
• Pläne
• Genehmigungen
• Technische Gutachten
• Unterlagen über Renovierungen

Macht eine Versicherung ein illegales Gebäude legal?

Nein.

Versicherungsschutz und baurechtlicher Status sind zwei getrennte Fragen.

Eine Versicherung legalisiert nicht:

• Eine Erweiterung
• Ein Gästehaus
• Einen Swimmingpool
• Ein landwirtschaftliches Gebäude
• Eine Nutzungsänderung

Ebenso ist das Bestehen einer Versicherung kein Beweis dafür, dass ein Gebäude baurechtlich genehmigt wurde.

Warnung: Wenn eine Finca in Benissa zusätzliche Gebäude aufweist, die nicht mit den Unterlagen der Immobilie übereinstimmen, sollte der baurechtliche und rechtliche Status unabhängig von der Versicherungsfrage geprüft werden.

Ein praktisches Beispiel aus Benissa

Stellen Sie sich eine Finca bei Benimarco vor mit:

• Haupthaus von 190 m²
• Separatem Gebäude von 30 m²
• Swimmingpool
• Großem ländlichen Grundstück

Die Katasterdaten weisen eine größere bebaute Fläche aus als die Beschreibung im Grundbuch.

Der Käufer sollte daraus nicht automatisch eine der folgenden Schlussfolgerungen ziehen:

„Das Gebäude ist definitiv illegal.“

oder:

„Das Gebäude ist definitiv versichert.“

Tatsächlich handelt es sich um zwei unterschiedliche Fragen:

1. Wie ist der rechtliche und dokumentarische Status des Gebäudes?
2. Wird der Versicherer das Gebäude versichern und unter welchen Bedingungen?

Diese Unterscheidung ist entscheidend.

Finca-Versicherung bei privater Wasserversorgung oder Klärgrube

Private Infrastrukturen sind bei ländlichen Immobilien häufig genug, um ihnen besondere Aufmerksamkeit zu widmen.

Fincas ohne öffentlichen Wasseranschluss

Eine ländliche Immobilie kann beispielsweise auf Folgendes angewiesen sein:

• Wassertanks
• Zisternen
• Brunnen
• Private Wasserversorgung
• Pumpensysteme

Die versicherungsrechtliche Frage ist unabhängig davon, ob die Wasserquelle rechtlich genehmigt ist.

Informieren Sie den Versicherer darüber, welches System die Immobilie tatsächlich versorgt.

Wassertanks und Zisternen

Fragen Sie, ob Folgendes versichert ist:

• Wassertank
• Zisterne
• Pumpe
• Zugehörige Leitungen
• Elektrische Komponenten
• Schäden durch Leckagen

Gehen Sie nicht davon aus, dass alle Bestandteile automatisch mitversichert sind.

Brunnen und private Wasserversorgung

Wenn die Immobilie über einen Brunnen oder ein anderes privates Wassersystem verfügt, sollte dies angegeben werden.

Eine Versicherung ist kein Nachweis dafür, dass die Wasseranlage rechtmäßig oder genehmigt ist.

Klärgruben

Eine Klärgrube ist Bestandteil der Abwasserinfrastruktur einer Immobilie.

Fragen Sie insbesondere nach:

• Unfallschäden
• Schäden an der Konstruktion
• Pumpen
• Leitungen
• Verstopfungen
• Wartung
• Reinigung
• Umweltschäden
• Notfallhilfe

Viele Versicherungen unterscheiden zwischen plötzlich auftretenden, versicherten Schäden und normaler Wartung.

Warum sollten diese Systeme angegeben werden?

Der Versicherer muss wissen, wie die Immobilie tatsächlich funktioniert.

Für einen Käufer sollten diese Systeme außerdem Teil der allgemeinen Prüfung der Finca sein.

Vor dem Kauf sollte man unter anderem prüfen:

• Wasserversorgung
• Wasserspeicherung
• Abwassersystem
• Stromversorgung
• Solaranlage
• Zufahrt
• Rechtmäßigkeit der Gebäude
• Dokumentation zur Bewohnbarkeit

Die Telio-Homes-Ratgeber zu Wassertanks und Klärgruben ergänzen diesen Leitfaden sinnvoll, denn wer die Infrastruktur einer Finca versteht, kann auch besser beurteilen, wie sie gewartet und versichert werden sollte.

Finca-Versicherung für Zweitwohnsitze in Spanien

Versicherung für ein Ferienhaus

Eine zweite Immobilie in Benissa kann nur einen Teil des Jahres genutzt werden.

Informieren Sie den Versicherer darüber, dass es sich tatsächlich um einen Zweitwohnsitz handelt.

Was passiert, wenn die Immobilie leer steht?

Die Police kann für Zeiten, in denen das Haus nicht bewohnt ist, besondere Bedingungen vorsehen.

Diese können sich auf Folgendes auswirken:

• Einbruchdiebstahl
• Wasserschäden
• Sicherheitsvorkehrungen
• Kontrollen
• Notfallhilfe
• Bestimmte Schadensfälle

Wie lange darf eine Finca unbewohnt bleiben?

Es gibt keine allgemeingültige maximale Leerstandszeit für alle Versicherungen.

Ein Versicherer kann eine andere Definition oder Frist verwenden als ein anderer.

Fragen Sie:

„Wie lange darf meine Finca leer stehen, bevor sich die Versicherungsbedingungen ändern?“

Anschließend sollte die Antwort in den Vertragsunterlagen überprüft werden.

Sicherheitsanforderungen

Je nach Versicherer kann ein Zweitwohnsitz Anforderungen in Bezug auf Folgendes haben:

• Alarmanlage
• Sicherheitstüren
• Rollläden
• Schlösser
• Tore
• Regelmäßige Kontrollen

Geben Sie niemals an, dass ein Sicherheitssystem vorhanden ist, wenn dies tatsächlich nicht der Fall ist.

Einbruch- und Vandalismusrisiko

Wenn eine Immobilie leer steht, kann der Versicherer für Einbruch oder Vandalismus besondere Bedingungen vorsehen.

Für internationale Eigentümer ist dieser Punkt besonders wichtig.

Warum Eigentümer von Zweitwohnsitzen ihre Police genau prüfen sollten

Ein Eigentümer, der in Großbritannien, den Niederlanden, Deutschland, Belgien oder einem anderen Land lebt, kann seine Finca in Benissa vielleicht nur einige Wochen oder Monate pro Jahr nutzen.

Die übrige Zeit steht das Haus möglicherweise leer.

Dieses tatsächliche Nutzungsverhalten sollte in der Versicherung berücksichtigt werden.

Ein praktisches Beispiel für einen Zweitwohnsitz

Stellen Sie sich eine Immobilie in Pedramala vor, die genutzt wird für:

• Sechs Wochen im Sommer
• Zwei Wochen zu Ostern
• Einige kurze Aufenthalte im Winter
• Keine dauerhafte Bewohnung

Der Eigentümer sollte nach folgenden Punkten fragen:

• Maximale Leerstandszeit
• Sicherheitsanforderungen
• Vorgaben zum Wasserabschalten
• Kontrollintervalle
• Einbruchdiebstahl
• Wasserschäden
• Notfallhilfe

Man sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass eine Versicherung für einen dauerhaft bewohnten Hauptwohnsitz ohne weitere Prüfung geeignet ist.

Finca-Versicherung für Ferienvermietung

Reicht eine normale Hausversicherung aus?

Das sollte man nicht automatisch annehmen.

Wenn eine Finca an Touristen oder andere zahlende Gäste vermietet wird, muss diese Nutzung dem Versicherer mitgeteilt werden.

Eine Versicherung für einen Zweitwohnsitz ist nicht automatisch gleichbedeutend mit einer Versicherung für eine Immobilie, die regelmäßig touristisch vermietet wird.

Warum ist Ferienvermietung relevant?

Ferienvermietung bringt zusätzliche Aspekte mit sich:

• Höhere Anzahl von Bewohnern
• Haftung gegenüber Gästen
• Häufiger Gästewechsel
• Schäden an der Immobilie
• Wirtschaftliche Tätigkeit
• Mieteinnahmen
• Nutzung des Swimmingpools

Haftpflicht gegenüber Gästen

Wenn ein Gast auf dem Grundstück einen Unfall erleidet, können Haftungsfragen entstehen.

Prüfen Sie:

• Haftungssumme
• Schutz für Gäste
• Haftung im Zusammenhang mit dem Pool
• Bedingungen für Ferienvermietung

Haftung im Zusammenhang mit dem Swimmingpool

Der Swimmingpool verdient bei einer touristisch vermieteten Immobilie besondere Aufmerksamkeit.

Fragen Sie genau, welcher Haftpflichtschutz besteht und ob der Versicherer bestimmte Sicherheits- oder Wartungsanforderungen stellt.

Hausrat und Schäden durch Gäste

Die Nutzung durch Gäste kann zu einem höheren Risiko für:

• Unfallschäden
• Abnutzung
• Beschädigungen
• Diebstahl
• Schäden am Hausrat

führen.

Man sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass eine normale Hausratversicherung jeden von Gästen verursachten Schaden abdeckt.

Mietausfall

Manche Versicherungen können unter bestimmten Voraussetzungen eine Deckung für Mietausfälle enthalten.

Fragen Sie:

• Sind Mieteinnahmen versichert?
• Gilt dies auch für Ferienvermietung?
• Welche Ereignisse lösen die Leistung aus?
• Welche Nachweise werden verlangt?
• Wie hoch ist die maximale Entschädigung?
• Wie werden die Mieteinnahmen berechnet?

Touristische oder gewerbliche Nutzung gegenüber dem Versicherer angeben

Beschreiben Sie die tatsächliche Nutzung der Immobilie.

Häufiger Fehler: Eine Immobilie als „Ferienhaus“ zu beschreiben, obwohl sie tatsächlich regelmäßig an zahlende Feriengäste vermietet wird. Dieser Unterschied kann im Schadensfall erheblich sein.

Ein praktisches Beispiel für Ferienvermietung

Stellen Sie sich eine Finca in Fanadix vor mit:

• Fünf Schlafzimmern
• Privatem Swimmingpool
• Großer Terrasse
• Außenküche
• Eigennutzung im Winter
• Wöchentlicher Ferienvermietung im Sommer

Der Eigentümer sollte nicht einfach eine Police für einen „Zweitwohnsitz“ abschließen.

Das Gespräch mit dem Versicherer sollte Folgendes umfassen:

• Ferienvermietung
• Haftpflicht gegenüber Gästen
• Haftpflicht für den Swimmingpool
• Hausrat
• Unfallschäden
• Mietausfall
• Leerstandszeiten
• Sicherheit
• Alle geltenden rechtlichen oder sicherheitsbezogenen Anforderungen

Die Versicherung sollte außerdem gemeinsam mit dem rechtlichen Status der Immobilie und der Frage betrachtet werden, ob sie für die geplante Vermietung genutzt werden darf.

Finca-Versicherung bei landwirtschaftlicher Nutzung

Eine Finca wird nicht automatisch zu einem gewerblichen landwirtschaftlichen Betrieb, nur weil sich auf dem Grundstück beispielsweise Olivenbäume befinden.

Der Versicherer muss jedoch über die tatsächliche Nutzung informiert werden.

Wohnfinca mit landwirtschaftlichen Elementen

Dabei kann es sich um eine Immobilie mit folgenden Eigenschaften handeln:

• Olivenbäume
• Mandelbäume
• Obstbäume
• Gemüsegarten
• Private, gelegentliche landwirtschaftliche Nutzung

Die Hauptnutzung bleibt Wohnen.

Finca mit gewerblicher Landwirtschaft

Anders sieht es bei einer Immobilie aus mit:

• Viehhaltung
• Landwirtschaftlichen Maschinen
• Gewerblicher Produktion
• Beschäftigten
• Regelmäßiger landwirtschaftlicher Tätigkeit
• Verkauf landwirtschaftlicher Erzeugnisse

Dies sollte ausdrücklich angegeben werden.

Warum ist die landwirtschaftliche Nutzung wichtig?

Der Versicherer muss zwischen folgenden Punkten unterscheiden können:

Wohnnutzung

und

landwirtschaftlicher oder gewerblicher Tätigkeit auf dem Grundstück.

Man sollte nicht davon ausgehen, dass eine normale Hausversicherung automatisch eine gewerbliche Tätigkeit abdeckt, nur weil diese auf einem ländlichen oder landwirtschaftlichen Grundstück stattfindet.

Landwirtschaftliche Gebäude und Maschinen

Wenn eine Finca beispielsweise über Folgendes verfügt:

• Traktor
• Landwirtschaftliche Maschinen
• Werkstatt
• Hochwertige Werkzeuge
• Landwirtschaftliches Lager
• Tierhaltungseinrichtungen

sollte ausdrücklich gefragt werden, wie diese Gegenstände und Tätigkeiten versichert werden.

Finca-Versicherung mit Solaranlagen und erneuerbaren Energien

Solaranlagen sind bei ländlichen Immobilien zunehmend verbreitet und sollten als Bestandteil der tatsächlichen technischen Ausstattung der Finca betrachtet werden.

Was sollte angegeben werden?

Je nach Anlage kann es sich handeln um:

• Solarmodule
• Wechselrichter
• Batteriespeicher
• Montagekonstruktion
• Elektrische Komponenten
• Zugehörige Steuerungs- und Kontrollsysteme

Warum ist das wichtig?

Solaranlagen können eine erhebliche Investition darstellen.

Fragen Sie:

• Ist die Anlage Bestandteil der Gebäudeversicherung?
• Sind Unfallschäden versichert?
• Sind elektrische Schäden versichert?
• Sind Batterien eingeschlossen?
• Sind Diebstahl und Vandalismus versichert?
• Werden Außenanlagen anders behandelt?

Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass Solarmodule allein deshalb unbegrenzt versichert sind, weil sie fest mit dem Gebäude verbunden sind.

Finca-Versicherung in Benissa und an der Costa Blanca

Warum können ländliche Immobilien in Benissa anders sein?

Benissa vereint:

• Küstennahe Wohngebiete
• Etablierte Urbanisationen
• Traditionelles Landwirtschaftsland
• Ländliche Grundstücke
• Fincas
• Moderne Villen
• Ältere renovierte Immobilien

Daher kann eine Finca im Landesinneren von Benissa aus Versicherungssicht völlig anders sein als eine Wohnung an der Benissa Costa.

Fincas im ländlichen Benissa

Immobilien in Gebieten wie:

• Pedramala
• Benimarco
• Fanadix
• Buenavista
• La Fustera
• Im ländlichen Umfeld von Benissa

können verschiedene Arten von Gebäuden, Zufahrten, Wasserversorgungssystemen, Swimmingpools, Gärten und dokumentarischen Besonderheiten miteinander verbinden.

Die konkreten Eigenschaften der Immobilie sind wichtiger als die Bezeichnung, die in einem Immobilieninserat verwendet wird.

Waldbrandrisiko und ländliche Lage

Bei einer ländlichen Immobilie sollte ausdrücklich nach Feuer und Waldbränden gefragt werden.

Zusätzlich können praktische Maßnahmen zur Risikoreduzierung sinnvoll sein, beispielsweise:

• Vegetation kontrollieren
• Zufahrten freihalten
• Tore funktionsfähig halten
• Alarmsysteme kontrollieren
• Immobilie regelmäßig überprüfen
• Außenanlagen ordnungsgemäß warten

Diese Maßnahmen ersetzen keine Versicherung.

Ländliche Zufahrten

Eine Finca kann am Ende eines schmalen oder gemeinsam genutzten Weges liegen.

Der Versicherer sollte die korrekte Adresse und Lage der Immobilie kennen.

Für Eigentümer kann es außerdem sinnvoll sein zu prüfen:

• Ob Rettungsfahrzeuge die Immobilie erreichen können
• Ob Handwerker Zugang haben
• Ob Tore geöffnet werden können, wenn niemand vor Ort ist
• Ob private oder gemeinsam genutzte Zufahrten besondere Wartungs- oder Haftungsfragen verursachen

Private Wasserversorgung und Zisternen

Bei einer Immobilie ohne öffentlichen Wasseranschluss sollte das vorhandene Versorgungssystem korrekt beschrieben werden.

Möglich sind beispielsweise:

• Wassertank
• Zisterne
• Brunnen
• Private Wasserversorgung
• Pumpanlagen

Klärsysteme

Auch die Abwasserinfrastruktur sollte angegeben werden.

Die Versicherungsfrage ist unabhängig von:

• Gesetzlicher Konformität
• Wartung
• Reinigung
• Entleerung
• Erneuerung

Swimmingpools und große Gärten

Swimmingpools, Terrassen, Mauern, Gärten und Außenanlagen können erhebliche Wiederbeschaffungskosten verursachen.

Der Versicherer sollte über die vorhandenen Bestandteile informiert werden.

Ältere Fincas und renovierte Immobilien

Eine traditionelle Finca kann im Laufe der Jahre mehrfach verändert worden sein.

Beispielsweise kann ein älteres Gebäude heute über Folgendes verfügen:

• Moderne Elektroinstallation
• Neues Dach
• Erneuerte Wasserleitungen
• Moderne Küche
• Moderne Bäder
• Klimaanlage
• Solaranlage
• Moderne Pooltechnik

Bewahren Sie Unterlagen über größere Renovierungen auf.

Nützlich können sein:

• Rechnungen
• Pläne
• Technische Unterlagen
• Genehmigungen
• Zertifikate
• Informationen der ausführenden Unternehmen

Was sollten Käufer vor dem Kauf einer Finca in Benissa prüfen?

Vor dem Kauf einer ländlichen Immobilie sollten unter anderem folgende Punkte geprüft werden:

• Informationen aus dem Grundbuch
• Katasterinformationen
• Tatsächliche bebaute Fläche
• Zusätzliche Gebäude
• Rechtmäßigkeit der Gebäude
• Dokumentation zur Bewohnbarkeit, soweit relevant
• Unterlagen zum Swimmingpool
• Wasserversorgung
• Wasserspeicherung
• Klärsystem
• Stromversorgung
• Solaranlagen
• Zufahrt
• Grundstücksgrenzen
• Informationen über bestehende Versicherungen
• Geplante Nutzung
• Pläne für Ferienvermietung
• Landwirtschaftliche Nutzung

Die Versicherung ist nur ein Teil der umfassenden Due Diligence einer Immobilie.

Für Käufer, die mit ländlichen Immobilien in Spanien nicht vertraut sind, kann eine vollständige Prüfung der Immobilie vor dem Kauf wesentlich wertvoller sein, als die Versicherung isoliert zu betrachten.

Welche Informationen benötigt man, um eine Finca zu versichern?

Je genauer der Versicherer die Immobilie kennt, desto aussagekräftiger kann das Versicherungsangebot sein.

Angaben zur Immobilie

Bereiten Sie Folgendes vor:

• Vollständige Adresse
• Immobilientyp
• Grundstücksgröße
• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr
• Anzahl der Schlafzimmer
• Belegung
• Geplante Nutzung

Angaben zum Gebäude

Machen Sie Angaben zu:

• Haupthaus
• Bauweise
• Renovierungen
• Dach
• Elektroinstallation
• Wasserleitungen
• Heizung
• Klimaanlage

Angaben zu Nebengebäuden

Erstellen Sie eine Liste aller wichtigen Gebäude:

• Garage
• Gästehaus
• Werkstatt
• Lagerraum
• Landwirtschaftliches Gebäude
• Poolhaus
• Stall

Infrastruktur

Berücksichtigen Sie:

• Stromversorgung
• Solarmodule
• Batteriespeicher
• Öffentliche Wasserversorgung
• Private Wasserversorgung
• Wassertank
• Zisterne
• Brunnen
• Klärgrube
• Pooltechnik

Sicherheitsvorkehrungen

Informieren Sie den Versicherer über:

• Alarmanlage
• Sicherheitstüren
• Rollläden
• Schlösser
• Kameras
• Tore
• Perimeterschutz

Nutzung und Belegung

Geben Sie an, ob die Immobilie genutzt wird als:

• Hauptwohnsitz
• Zweitwohnsitz
• Ferienhaus
• Langzeitvermietung
• Ferienvermietung
• Gelegentlich genutzte Immobilie
• Landwirtschaftlicher Betrieb

Frühere Schadensfälle

Machen Sie genaue Angaben zu früheren Schadensfällen, sofern der Versicherer danach fragt.

Checkliste für ein Angebot zur Finca-Versicherung

• Adresse der Immobilie
• Wohn- und Nutzfläche
• Grundstücksgröße
• Baujahr
• Anzahl der Schlafzimmer
• Haupthaus
• Garage
• Gästehaus / Casita
• Weitere Nebengebäude
• Swimmingpool
• Solarmodule
• Batteriespeicher / Wechselrichter, soweit vorhanden
• Wasserversorgung
• Wassertank / Zisterne
• Brunnen oder private Wasserversorgung
• Klärsystem
• Sicherheitssystem
• Geschätzter Wert des Hausrats
• Ferienvermietung
• Landwirtschaftliche Nutzung
• Übliche Leerstandszeiten
• Bestehende Versicherungsinformationen
• Frühere Schadensfälle

Fragen, die Sie vor der Auswahl einer Finca-Versicherung stellen sollten

Fragen zum Gebäude

Fragen Sie:

1. Wie hoch sollte die Versicherungssumme für das Gebäude sein?
2. Wie wurde der Wiederaufbauwert berechnet?
3. Gilt die proportionale Regel?
4. Kann die proportionale Regel ausgeschlossen oder geändert werden?
5. Wird traditionelle Bauweise berücksichtigt?
6. Sind fest installierte Anlagen eingeschlossen?
7. Wie werden Renovierungen berücksichtigt?
8. Was passiert, wenn die Wiederaufbaukosten steigen?

Fragen zu Nebengebäuden

Fragen Sie:

1. Sind Garagen versichert?
2. Sind Gästehäuser versichert?
3. Sind landwirtschaftliche Gebäude versichert?
4. Sind Werkstätten versichert?
5. Sind Lagerräume versichert?
6. Müssen separate Gebäude einzeln angegeben werden?
7. Wie werden Gebäude behandelt, die in den Unterlagen der Immobilie nicht exakt gleich beschrieben sind?

Fragen zu Feuer und Überschwemmungen

Fragen Sie:

1. Ist ein gewöhnlicher Brandschaden versichert?
2. Ist ein Waldbrand versichert?
3. Wie werden Sturmschäden behandelt?
4. Welcher Versicherungsschutz besteht bei Überschwemmungen?
5. Welche außergewöhnlichen Risiken fallen unter das Consorcio?
6. Welche Versicherungssumme würde das Consorcio im Schadensfall zugrunde legen?

Fragen zur Haftpflicht

Fragen Sie:

1. Wie hoch ist die Haftpflichtsumme?
2. Sind Gäste eingeschlossen?
3. Sind Vorfälle im Zusammenhang mit dem Swimmingpool versichert?
4. Ist Ferienvermietung eingeschlossen?
5. Erfordert landwirtschaftliche Nutzung einen zusätzlichen Versicherungsschutz?

Fragen zu Leerstandszeiten

Fragen Sie:

1. Wie lange darf die Immobilie leer stehen?
2. Gibt es Kontrollpflichten?
3. Ändert sich der Einbruchschutz während des Leerstands?
4. Muss die Wasserversorgung abgestellt werden?
5. Gibt es besondere Sicherheitsanforderungen?

Fragen zur Ferienvermietung

Fragen Sie:

1. Ist Ferienvermietung ausdrücklich versichert?
2. Ist die Haftpflicht gegenüber Gästen eingeschlossen?
3. Ist Mietausfall versichert?
4. Sind von Gästen verursachte Schäden versichert?
5. Gibt es besondere Anforderungen für den Swimmingpool?
6. Gibt es zusätzliche Sicherheitsanforderungen?

Fragen zu Schadensfällen und Ausschlüssen

Fragen Sie:

1. Welche wesentlichen Ausschlüsse gibt es?
2. Welche Selbstbeteiligungen gelten?
3. Gibt es maximale Entschädigungsgrenzen?
4. Welche Nachweise müssen nach einem Schaden eingereicht werden?
5. Was passiert bei einer zu niedrigen Versicherungssumme?
6. Wer beauftragt den Gutachter?
7. Wie wird ein Schaden gemeldet?

Was sollte man nach einem Schaden an einer Finca tun?

Wer den Ablauf eines Schadensfalls kennt, bevor etwas passiert, kann unnötige Fehler vermeiden.

1. Die Immobilie sichern

Treffen Sie, soweit möglich, angemessene Maßnahmen, um eine Verschlimmerung des Schadens zu verhindern.

Beispielsweise:

• Wasser abstellen, sofern erforderlich
• Strom abschalten, wenn notwendig
• Beschädigte Türen oder Fenster sichern
• Gefährdete Gegenstände aus dem beschädigten Bereich entfernen

Bringen Sie sich dabei nicht in Gefahr.

2. Versicherer kontaktieren

Nutzen Sie das Notfall- oder Schadenmeldungsverfahren Ihres Versicherers.

Fordern Sie an:

• Schadennummer
• Weitere Anweisungen
• Notfallhilfe, sofern vorgesehen
• Informationen zu erforderlichen Unterlagen

3. Schäden fotografieren und dokumentieren

Machen Sie Fotos und Videos von:

• Gesamtansichten
• Einzelnen beschädigten Bereichen
• Strukturellen Schäden
• Hausrat
• Außen- und Nebengebäuden
• Pooltechnik
• Wassersystemen
• Solaranlagen

Bewahren Sie die Originaldateien möglichst auf.

4. Beweise und Unterlagen aufbewahren

Entsorgen Sie beschädigte Gegenstände nicht unnötig, bevor der Versicherer Gelegenheit hatte, sie zu untersuchen, es sei denn, dies ist aus Sicherheits- oder Hygienegründen erforderlich.

Bewahren Sie auf:

• Fotos
• Rechnungen
• Kostenvoranschläge
• Quittungen
• Fachberichte
• Frühere Fotos
• Versicherungsunterlagen

Das spanische Versicherungsrecht enthält ebenfalls spezifische Regelungen zur Schadenmeldung und zum Nachweis von Schäden. Daher sollten die Anweisungen des Versicherers und die Bedingungen der jeweiligen Police beachtet werden.

5. Notfallhilfe und endgültige Schadensregulierung unterscheiden

Der Handwerker, der beispielsweise einen Wasserrohrbruch als Notfall repariert, muss nicht dieselbe Person sein, die später den gesamten Schaden bewertet.

Fragen Sie, welche Arbeiten sofort durchgeführt werden dürfen und für welche Maßnahmen eine vorherige Genehmigung erforderlich ist.

6. Inventar der Immobilie führen

Bei einem Zweitwohnsitz kann ein einfaches Inventar besonders hilfreich sein.

Dokumentieren Sie:

• Möbel
• Elektrogeräte
• Elektronik
• Gartenausstattung
• Pooltechnik
• Werkzeuge
• Wertgegenstände

Fotos können dabei helfen, den Zustand und Inhalt vor einem Schaden nachzuweisen.

Praxisbeispiele für Finca-Versicherungen

Die folgenden Beispiele dienen ausschließlich der Veranschaulichung und stellen keine Versicherungsangebote dar.

Beispiel 1 — Eine Finca mit Swimmingpool in Benissa

Stellen Sie sich eine Finca bei Pedramala vor mit:

• Haupthaus mit 180 m²
• Privatem Swimmingpool
• Garage
• Gepflegtem Garten
• Solaranlage
• Durchschnittlichem Hausrat

Der Eigentümer sollte sicherstellen, dass im Angebot mehr als nur das Haupthaus berücksichtigt wird.

Der Versicherer sollte folgende Bestandteile kennen:

• Haupthaus
• Garage
• Swimmingpool
• Außenanlagen
• Solaranlage
• Hausrat
• Belegung

Wenn die Immobilie ein Zweitwohnsitz ist, sollten auch die Bedingungen für Leerstandszeiten geprüft werden.

Beispiel 2 — Eine Finca in Benimarco mit dokumentarischen Abweichungen

Stellen Sie sich eine Finca vor mit:

• Haupthaus von 190 m²
• Separatem Gebäude von 30 m²
• Swimmingpool
• Großem ländlichen Grundstück

Die Katasterdaten weisen eine größere bebaute Fläche aus als die Beschreibung im Grundbuch.

Der Käufer sollte daraus nicht automatisch schließen:

„Das Gebäude ist definitiv illegal.“

oder:

„Das Gebäude ist definitiv versichert.“

Tatsächlich handelt es sich um zwei unterschiedliche Fragen:

Due Diligence: Wie ist der rechtliche und dokumentarische Status?

Versicherung: Wird der Versicherer das Gebäude versichern und unter welchen Bedingungen?

Genau deshalb sollte die Dokumentation einer ländlichen Immobilie vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden.

Beispiel 3 — Eine große Finca mit mehreren Gebäuden

Betrachten wir eine Immobilie mit:

• Haupthaus
• Landwirtschaftlichem Gebäude
• Wassertank
• Klärgrube
• Großem Grundstück
• Separatem Lagerraum
• Olivenbäumen
• Landwirtschaftlicher Ausstattung

Der Eigentümer sollte eine vollständige Beschreibung der Immobilie vorbereiten.

Der Versicherer sollte Folgendes kennen:

• Alle Gebäude
• Wasserversorgung
• Abwassersystem
• Landwirtschaftliche Nutzung
• Maschinen
• Hausrat
• Belegung

Wenn die landwirtschaftliche Nutzung gewerblich ist und nicht nur dem privaten Eigenbedarf dient, sollte dies ausdrücklich angegeben werden.

Beispiel 4 — Eine ältere, renovierte Finca

Stellen Sie sich eine ältere Finca vor, bei der Folgendes erneuert wurde:

• Dach
• Elektroinstallation
• Wasserleitungen
• Küche
• Bäder
• Klimaanlage

Der Eigentümer sollte die Unterlagen zu den wesentlichen Arbeiten aufbewahren.

Der Versicherer kann Informationen über die ursprüngliche Bauweise und die später vorgenommenen Verbesserungen benötigen.

Dieses Beispiel zeigt auch, warum Marktwert und Wiederaufbauwert zwei unterschiedliche Größen sind.

Beispiel 5 — Ein Zweitwohnsitz in Pedramala

Nehmen wir an, der Eigentümer lebt im Ausland und nutzt die Finca sechs Wochen im Sommer sowie für einige kurze Aufenthalte im Laufe des Jahres.

Die Immobilie steht über längere Zeiträume leer.

Der Eigentümer sollte insbesondere prüfen:

• Maximale Leerstandszeit
• Sicherheitsvorkehrungen
• Anforderungen zum Abstellen des Wassers
• Kontrollpflichten
• Einbruchdiebstahl
• Wasserschäden
• Notfallhilfe

Es sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass eine gewöhnliche Zweitwohnsitzversicherung ohne weitere Prüfung geeignet ist.

Beispiel 6 — Eine Finca zur Ferienvermietung

Stellen Sie sich eine Finca in Fanadix vor mit:

• Fünf Schlafzimmern
• Swimmingpool
• Großer Terrasse
• Außenküche
• Eigennutzung durch den Eigentümer
• Regelmäßigen touristischen Buchungen

Der Eigentümer sollte die Vermietung angeben und insbesondere Folgendes prüfen:

• Haftpflicht gegenüber Gästen
• Haftpflicht im Zusammenhang mit dem Swimmingpool
• Hausrat
• Unfallschäden
• Mieteinnahmen
• Leerstandszeiten
• Sicherheitsvorkehrungen
• Geltende Bedingungen

Es sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass eine normale Zweitwohnsitzversicherung eine gewerbliche touristische Nutzung abdeckt.

Checkliste für Käufer: Finca-Versicherung

Vor der Anfrage eines Versicherungsangebots

• Tatsächliche bebaute Fläche bestätigen
• Alle separaten Gebäude auflisten
• Dokumentarische Abweichungen identifizieren
• Tatsächliche Nutzung der Immobilie bestimmen
• Leerstandszeiten feststellen
• Wasserversorgung bestimmen
• Abwassersystem bestimmen
• Angaben zum Swimmingpool erfassen
• Solaranlagen dokumentieren
• Landwirtschaftliche Nutzung erfassen
• Wert des Hausrats berechnen
• Immobiliendokumente zusammenstellen
• Frühere Schadensfälle ermitteln

Vor Abschluss der Versicherung

• Versicherungssumme für das Gebäude prüfen
• Berechnung des Wiederaufbauwerts prüfen
• Prüfen, ob die proportionale Regel gilt
• Versicherungssumme des Hausrats prüfen
• Haftpflichtsumme prüfen
• Selbstbeteiligungen prüfen
• Feuerversicherung prüfen
• Behandlung von Waldbränden prüfen
• Sturmschäden prüfen
• Überschwemmungen und außergewöhnliche Risiken prüfen
• Wasserschäden prüfen
• Einbruchdiebstahl prüfen
• Außen- und Nebengebäude prüfen
• Swimmingpool prüfen
• Solaranlage prüfen
• Bedingungen bei Leerstand prüfen
• Bedingungen für Ferienvermietung prüfen
• Bedingungen für landwirtschaftliche Nutzung prüfen
• Ausschlüsse lesen
• Wichtige Aussagen schriftlich bestätigen lassen

Nach dem Kauf der Finca

• Versicherungsunterlagen sicher aufbewahren
• Immobilie fotografieren
• Inventar des Hausrats erstellen
• Rechnungen für Renovierungen aufbewahren
• Unterlagen zu wertvollen Gegenständen aufbewahren
• Unterlagen zu Nebengebäuden aufbewahren
• Versicherung nach größeren Renovierungen überprüfen
• Relevante Änderungen dem Versicherer mitteilen
• Versicherung bei jeder Verlängerung überprüfen
• Police erneut prüfen, wenn sich die Nutzung der Immobilie ändert

Expertentipp: Datierte Fotos von Innenräumen, Nebengebäuden, Pooltechnik, Solaranlagen und wertvollen Gegenständen können im Schadensfall hilfreich sein, um Zustand und Inhalt der Immobilie nachzuweisen. Bewahren Sie die Fotos sicher auf und verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf Bilder, die auf dem Smartphone gespeichert sind.

Häufig gestellte Fragen zur Finca-Versicherung in Spanien

1. Kann man eine Finca in Spanien versichern?

Ja. In vielen Fällen kann eine Finca über eine geeignete Haus- oder Gebäudeversicherung versichert werden. Aufgrund von Bauweise, Nebengebäuden, Lage, Infrastruktur und Nutzung kann der Versicherer jedoch mehr Informationen verlangen als bei einer klassischen Stadtwohnung.

2. Ist eine Finca-Versicherung etwas anderes als eine normale Hausversicherung?

Nicht unbedingt. „Finca-Versicherung“ ist keine universelle Versicherungskategorie. Manche Fincas können über eine normale Hausversicherung versichert werden, während komplexere ländliche Immobilien eine speziellere Risikoprüfung oder zusätzliche Deckungen benötigen.

3. Ist eine Finca-Versicherung in Spanien Pflicht?

Für Eigentümer besteht grundsätzlich keine allgemeine Pflicht, allein aufgrund des Besitzes einer Finca eine vollständige Hausversicherung abzuschließen. Bei einer Hypothek kann die Bank jedoch eine Gebäudeversicherung gegen bestimmte Schäden verlangen. Auch andere gesetzliche oder vertragliche Umstände können eine Versicherungspflicht begründen.

4. Wie viel kostet die Versicherung einer Finca in Spanien?

Es gibt keinen einheitlichen und verlässlichen Durchschnittspreis. Die Prämie kann unter anderem vom Wiederaufbauwert, Hausrat, Standort, Bauweise, Nebengebäuden, Swimmingpool, Sicherheitsvorkehrungen, Belegung, Schadenshistorie, landwirtschaftlicher Nutzung und Ferienvermietung abhängen.

5. Was deckt eine Finca-Versicherung ab?

Je nach Police können Gebäude, Hausrat, Feuer, Wasserschäden, Einbruchdiebstahl, Wetter- und Sturmschäden, Haftpflicht, Rechtsschutz und Ersatzunterkunft versichert sein. Zusätzliche Deckungen können ebenfalls angeboten werden.

6. Deckt eine Finca-Versicherung Waldbrände?

Das hängt von der Police und dem System für außergewöhnliche Risiken ab. Fragen Sie ausdrücklich, wie Waldbrände behandelt werden und wie die normale Versicherung mit dem Consorcio de Compensación de Seguros zusammenspielt.

7. Deckt eine Finca-Versicherung Überschwemmungen?

Das hängt von Art und Umständen der Überschwemmung ab. Gewöhnliche Wasserschäden und bestimmte außergewöhnliche Überschwemmungsereignisse können unterschiedlich behandelt werden. Das Consorcio hat bei bestimmten außergewöhnlichen Risiken eine besondere Funktion.

8. Was ist der Consorcio de Compensación de Seguros?

Das Consorcio ist eine spanische öffentliche Einrichtung, die unter anderem bei bestimmten außergewöhnlichen Risiken eine Entschädigungsfunktion übernimmt. Es ersetzt jedoch keine normale Haus- und Gebäudeversicherung. Die zugrunde liegende Police, die versicherten Gegenstände und die Versicherungssumme bleiben entscheidend.

9. Ist ein Swimmingpool über die Finca-Versicherung versichert?

Ein Swimmingpool kann versichert sein, aber die genaue Behandlung hängt von der Police ab. Prüfen Sie Poolbecken, Pumpen, Filter, technische Anlagen, Umgebungsstrukturen und Haftpflicht.

10. Sind Garagen und Nebengebäude versichert?

Sie können versichert sein, müssen aber angegeben werden und ihre Behandlung sollte bestätigt werden. Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass eine freistehende Garage, ein Gästehaus, ein landwirtschaftliches Gebäude, eine Werkstatt oder ein Poolhaus automatisch eingeschlossen ist.

11. Kann man eine Finca mit Klärgrube versichern?

Grundsätzlich kann eine Klärgrube die Versicherung einer Immobilie nicht automatisch verhindern. Das System sollte angegeben werden. Prüfen Sie insbesondere, was bei Unfallschäden, Pumpen, Verstopfungen, Wartung und möglichen Umweltschäden versichert ist.

12. Kann man eine Finca ohne öffentlichen Wasseranschluss versichern?

Grundsätzlich kann dies möglich sein. Private Wassersysteme, Brunnen, Wassertanks oder Zisternen sollten angegeben werden, damit der Versicherer die tatsächliche Infrastruktur der Immobilie kennt.

13. Kann ein nicht eingetragenes Gebäude versichert werden?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Jeder Versicherer hat eigene Annahmekriterien. Eine Versicherung legalisiert kein nicht eingetragenes oder nicht genehmigtes Gebäude. Deshalb sollten rechtliche und versicherungsrechtliche Fragen getrennt geprüft werden.

14. Was ist die proportionale Regel?

Die proportionale Regel ist ein Mechanismus, der bei Unterversicherung zur Anwendung kommen kann. Artikel 30 des spanischen Versicherungsvertragsgesetzes enthält hierzu entsprechende Regelungen, wobei die Parteien den Ausschluss dieser Regel in der Police vereinbaren können.

15. Wie kann ich eine Unterversicherung meiner Finca vermeiden?

Fragen Sie den Versicherer, wie der Wiederaufbauwert berechnet wird. Geben Sie alle wichtigen Gebäude und fest installierten Anlagen an, überprüfen Sie die Versicherungssumme nach größeren Renovierungen und fragen Sie, ob die proportionale Regel gilt.

16. Sind Solarmodule und Batteriespeicher versichert?

Sie können versichert sein, sollten aber nicht automatisch als vollständig eingeschlossen betrachtet werden. Fragen Sie ausdrücklich nach Solarmodulen, Wechselrichtern, Batteriespeichern, Montagekonstruktionen und zugehörigen elektrischen Anlagen.

17. Sind Grundstücksmauern einer Finca versichert?

Das kann je nach Police der Fall sein. Ländliche Immobilien können über lange Natursteinmauern und umfangreiche Einfriedungen verfügen. Deshalb sollte geprüft werden, ob diese eingeschlossen sind und welche Grenzen gelten.

18. Ist eine private Zufahrt zu einer Finca versichert?

Das sollte nicht vorausgesetzt werden. Eine private oder gemeinsam genutzte Zufahrt kann eigene Fragen zu Eigentum, Instandhaltung, Haftung und Versicherung aufwerfen. Fragen Sie den Versicherer ausdrücklich, ob Schäden oder Haftungsfragen im Zusammenhang mit der Zufahrt relevant sind.

19. Was passiert, wenn meine Finca mehrere Monate leer steht?

Die Police kann für Leerstandszeiten besondere Bedingungen vorsehen. Diese können Einbruchdiebstahl, Wasserschäden und Sicherheitsanforderungen betreffen. Prüfen Sie die maximal zulässige Leerstandszeit sowie eventuelle Kontroll- oder Abschaltpflichten.

20. Deckt eine Finca-Versicherung Ferienvermietung?

Sie kann Ferienvermietung abdecken, aber die touristische Nutzung sollte ausdrücklich angegeben werden. Prüfen Sie Haftpflicht gegenüber Gästen, Poolhaftpflicht, Hausrat, Unfallschäden und Mietausfall. Gehen Sie niemals davon aus, dass eine Zweitwohnsitzversicherung automatisch Ferienvermietung einschließt.

21. Verlangt eine spanische Hypothek eine Gebäudeversicherung?

Eine Bank kann eine Gebäudeversicherung gegen bestimmte Schäden verlangen. Die Informationen der Banco de España erklären, dass der Kunde grundsätzlich eine alternative Versicherung mit gleichwertigen Bedingungen und gleichwertigem Leistungsumfang vorlegen kann, anstatt zwingend die Versicherung der Bank abschließen zu müssen.

22. Wer bestimmt den Wiederaufbauwert einer Finca?

Der Versicherer kann eine eigene Bewertungsmethode verwenden, bei der unter anderem Wohnfläche, Bauweise und weitere relevante Eigenschaften berücksichtigt werden. Bei traditionellen oder ungewöhnlichen Immobilien sollte gefragt werden, wie der Betrag berechnet wurde.

23. Kann ich eine Finca bereits vor dem Kauf versichern?

Sie können bereits vor dem Kauf Versicherungsangebote auf Grundlage der bekannten Eigenschaften der Immobilie einholen. Die endgültige Police sollte jedoch Eigentümer, Eigenschaften und tatsächliche Nutzung der Immobilie korrekt wiedergeben, sobald der Kauf abgeschlossen ist.

24. Beweist eine Versicherung, dass eine Finca legal ist?

Nein. Versicherungsschutz und rechtlicher Status sind zwei getrennte Fragen. Eine Police legalisiert kein Gebäude, keine Erweiterung, keinen Swimmingpool und keine Nutzungsänderung.

Abschließende Gedanken zur Finca-Versicherung in Spanien

Eine gute Finca-Versicherung in Spanien beginnt damit, die Immobilie genau zu kennen.

Bei einem einfachen Landhaus kann der Abschluss einer Versicherung relativ unkompliziert sein. Bei einer traditionellen Finca mit mehreren Gebäuden, Swimmingpool, privater Wasserversorgung, Klärsystem, Solaranlage, großen Gartenflächen, landwirtschaftlichen Elementen und längeren Leerstandszeiten werden die Details wesentlich wichtiger.

Die beste Vorgehensweise ist:

1. Die Immobilie genau beschreiben.
2. Alle wichtigen Gebäude und Außenstrukturen angeben.
3. Den tatsächlichen Nutzungszweck gegenüber dem Versicherer offenlegen.
4. Die Bedingungen für Zweitwohnsitze prüfen.
5. Ferienvermietung ausdrücklich angeben.
6. Landwirtschaftliche oder gewerbliche Nutzung angeben.
7. Den Unterschied zwischen Gebäude und Hausrat verstehen.
8. Einen geeigneten Wiederaufbauwert verwenden und nicht einfach den Kaufpreis.
9. Die proportionale Regel und den Umgang mit Unterversicherung verstehen.
10. Verstehen, wie Feuer, Überschwemmungen und andere außergewöhnliche Risiken mit dem Consorcio zusammenspielen.
11. Versicherungsschutz für Swimmingpool, Mauern, Solaranlagen, private Wasserversorgung und Klärsystem prüfen.
12. Ausschlüsse, Grenzen und Selbstbeteiligungen kontrollieren.
13. Wissen, was im Schadensfall zu tun ist.
14. Die Police nach Renovierungen oder einer Nutzungsänderung überprüfen.

Für Käufer sollte die Versicherung Teil der Due Diligence einer Finca sein.

Vor dem Kauf einer ländlichen Immobilie in Benissa ist es sinnvoll, nicht nur den Marktwert zu kennen, sondern auch genau zu verstehen, was sich physisch auf dem Grundstück befindet, wie die Gebäude dokumentiert sind, wie Wasser und Strom bereitgestellt werden, wie das Abwasser entsorgt wird, ob zusätzliche Gebäude vorhanden sind und wie die Immobilie künftig genutzt werden soll.

Das ist besonders wichtig, wenn die Finca im Laufe der Jahre erweitert oder renoviert wurde.

Ein letzter Blick auf Benissa

Eine Finca in Pedramala, ein Landhaus in Benimarco, eine ländliche Immobilie in Fanadix oder ein Haus bei Buenavista kann in einem Immobilieninserat einfach als „Finca“ bezeichnet werden. Tatsächlich kann jede dieser Immobilien eine völlig unterschiedliche Kombination aus Bauweise, Dokumentation, Infrastruktur und Nutzung aufweisen.

Deshalb beginnt die richtige Versicherungsentscheidung vor dem Abschluss der Police.

Kennen Sie Ihre Immobilie.

Dokumentieren Sie Ihre Immobilie.

Beschreiben Sie sie korrekt.

Und stellen Sie sicher, dass die Versicherung tatsächlich zu ihr passt.

Wenn Sie eine Finca in Benissa kaufen möchten, ist die Versicherung nur ein Teil des gesamten Kaufprozesses. Die Prüfung der Immobiliendokumentation, des rechtlichen Status der Gebäude, der Wasserversorgung, des Klärsystems, des Swimmingpools, der Grundstücksgrenzen und weiterer Besonderheiten einer ländlichen Immobilie kann Ihnen helfen, eine fundiertere Kaufentscheidung zu treffen.

Wenn Sie eine Finca verkaufen möchten, können vollständige Unterlagen und eine klare Dokumentation der vorhandenen Gebäude und Anlagen ebenfalls den Bewertungs- und Verkaufsprozess erleichtern.

Wenn Sie eine Finca in Benissa kaufen oder verkaufen möchten, kann Telio Homes Sie dabei unterstützen, die Immobilie aus lokaler immobilienwirtschaftlicher Sicht zu verstehen. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, können Sie außerdem eine unverbindliche Immobilienbewertung anfragen.

Professionelle Beratung: Versicherungsbedingungen, spanische Rechtsvorschriften und die individuellen Gegebenheiten einer Immobilie können sich ändern. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Immobilieninformation und stellt keine individuelle Versicherungs-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei einer konkreten Finca sollten Sie eine aktuelle Beratung durch einen Versicherer, Versicherungsmakler, Rechtsanwalt oder einen anderen qualifizierten Fachmann einholen.

Offizielle Quellen

Für die rechtlichen und regulatorischen Aspekte dieser Übersicht sind insbesondere folgende offiziellen Quellen relevant:

• Consorcio de Compensación de Seguros — offizielle Informationen zu außergewöhnlichen Risiken
• Banco de España — Cliente Bancario, Informationen zu Versicherungen im Zusammenhang mit Hypotheken
• Boletín Oficial del Estado — Ley 50/1980, de Contrato de Seguro