Eine Immobilie in Spanien zu kaufen, ist für viele Menschen ein grosser Schritt. Doch die passende Villa, Finca oder Wohnung zu finden, ist erst der Anfang. Bevor Sie eine Reservierungszahlung leisten, einen Arras-Vertrag unterschreiben oder sich verbindlich zum Kauf verpflichten, sollten Sie prüfen, ob die Immobilie rechtlich, baulich und finanziell tatsächlich dem entspricht, was Sie kaufen möchten.

Genau deshalb sind Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Spanien so wichtig.

Eine Villa mit Meerblick in La Fustera, eine Immobilie in San Jaime oder eine traditionelle Finca in Pedramala kann bei der Besichtigung perfekt wirken. Die Einträge im spanischen Grundbuch, die Angaben im Kataster, die städtebauliche Situation und der tatsächliche Zustand des Gebäudes können jedoch ein anderes Bild ergeben.

Das wichtigste Prinzip lautet:

Kaufen Sie nicht nur die Immobilie, die Sie sehen. Stellen Sie sicher, dass Sie auch die Immobilie verstehen, die rechtlich tatsächlich existiert.

Dieser Ratgeber erklärt, was Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien prüfen sollten, wann die einzelnen Prüfungen sinnvoll sind, welcher Fachmann für welchen Bereich zuständig ist und welche Punkte bei Immobilien in Benissa und an der nördlichen Costa Blanca besondere Aufmerksamkeit verdienen.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer-, Architektur- oder technische Beratung dar. Spanische, valencianische und kommunale Vorschriften können sich ändern. Jede Immobilie hat zudem ihre eigenen Besonderheiten. Bei rechtlichen, städtebaulichen, steuerlichen oder technischen Fragen sollten Sie deshalb eine unabhängige professionelle Beratung einholen.

Die 10 wichtigsten Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Spanien

Bevor wir die einzelnen Punkte ausführlich betrachten, sind dies die zehn zentralen Bereiche der Immobilien-Due-Diligence in Spanien:

1. Eigentum und Eigentumsverhältnisse

2. Hypotheken, Pfändungen, Belastungen und sonstige Rechte

3. Grundbuch vs. Kataster vs. tatsächliche Immobilie

4. Baurechtliche und städtebauliche Legalität

5. Grundstücksklassifizierung und Baurecht

6. Nutzungs- und Bewohnbarkeitsnachweise

7. Baulicher und technischer Zustand

8. IBI, Gemeinschaftskosten und sonstige Verbindlichkeiten

9. Dokumente und Bescheinigungen der Immobilie

10. Risiken im Zusammenhang mit Reservierung, Arras und Kaufvertrag

Bei einer Finca oder einem Grundstück im ländlichen Bereich kommen weitere Prüfungen hinzu, insbesondere zu Wasser, Strom, Abwasser, Zufahrt, Nebengebäuden, landwirtschaftlichen Bauten, Swimmingpool und den für ländliche Grundstücke geltenden Vorschriften.

Inhaltsverzeichnis

1. Warum Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Spanien wichtig sind

2. Der richtige Zeitpunkt für die Due Diligence

3. Wer ist für welche Prüfung verantwortlich?

4. Prüfen Sie, wem die Immobilie rechtlich gehört

5. Prüfen Sie Hypotheken, Pfändungen, Belastungen und sonstige Rechte

6. Vergleichen Sie Grundbuch, Kataster und tatsächliche Immobilie

7. Prüfen Sie, ob die Immobilie legal errichtet wurde

8. Prüfen Sie Grundstücksklassifizierung und städtebaulichen Status

9. Prüfen Sie die Unterlagen zu Nutzung und Bewohnbarkeit

10. Prüfen Sie den baulichen Zustand der Immobilie

11. Prüfen Sie IBI, Gemeinschaftskosten und sonstige Schulden

12. Prüfen Sie die Dokumente und Bescheinigungen der Immobilie

13. Prüfen Sie die steuerliche Situation vor dem Kauf

14. Zusätzliche Prüfungen beim Kauf einer Finca oder ländlichen Immobilie in Spanien

15. Prüfungen vor Zahlung einer Reservierungsgebühr

16. Prüfungen vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags

17. Besondere Prüfungen beim Kauf einer Neubauimmobilie

18. Wer sollte welche Prüfung durchführen?

19. Warnsignale beim Immobilienkauf in Spanien

20. Beispiele aus Benissa: Warum diese Prüfungen wichtig sind

21. Vollständige Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien

22. Wie Sie entscheiden, ob Sie kaufen, nachverhandeln oder vom Kauf zurücktreten sollten

23. Häufig gestellte Fragen

24. Fazit

25. Offizielle Quellen und Referenzdokumente

Warum Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Spanien wichtig sind

Der grösste Fehler eines Käufers besteht darin anzunehmen, dass eine Besichtigung ausreicht, um die gesamte Situation einer Immobilie zu verstehen.

Das ist nicht der Fall.

Eine Besichtigung zeigt Ihnen, wie die Immobilie aussieht. Die Due Diligence zeigt Ihnen, was Sie tatsächlich kaufen.

Vor einer verbindlichen Kaufentscheidung sollten Sie Fragen wie diese beantworten können:

• Wer ist der rechtliche Eigentümer der Immobilie?

• Ist der Verkäufer tatsächlich zum Verkauf berechtigt?

• Bestehen eingetragene Hypotheken oder andere Belastungen?

• Gibt es Pfändungen, Dienstbarkeiten oder sonstige Rechte?

• Stimmen Grundbuch und Kataster überein?

• Stimmen beide mit der tatsächlichen Immobilie überein?

• Wurden Erweiterungen mit den erforderlichen Genehmigungen vorgenommen?

• Ist der Swimmingpool ordnungsgemäss dokumentiert?

• Wie ist das Grundstück städtebaulich klassifiziert?

• Können Sie die geplante Renovierung oder Erweiterung rechtlich durchführen?

• Verfügt die Immobilie über die erforderlichen Unterlagen für die Nutzung als Wohnraum?

• Sind IBI und Gemeinschaftskosten bezahlt?

• Sind ausserordentliche Umlagen oder grössere Arbeiten geplant?

• Gibt es laufende städtebauliche Verfahren?

• In welchem baulichen Zustand befindet sich die Immobilie?

• Gibt es Mieter oder andere Personen mit Nutzungsrechten?

• Schützt Sie der Reservierungs- oder Arras-Vertrag, wenn bei der Prüfung ein wesentliches Problem entdeckt wird?

Die spanische Regierung empfiehlt Käufern, vor dem Erwerb die rechtliche Situation, die Eigenschaften, die Eigentumsverhältnisse und die Belastungen einer Immobilie zu prüfen. Die Nota Simple enthält Informationen über Eigentum, Hypotheken, Pfändungen, Beschränkungen und andere im Grundbuch eingetragene Umstände. (administracion.gob.es)

Die Risiken eines Immobilienkaufs ohne ausreichende Due Diligence

Probleme können von einer kleinen Abweichung in den Unterlagen bis hin zu erheblichen rechtlichen, städtebaulichen oder baulichen Risiken reichen.

Ein Käufer kann beispielsweise feststellen, dass:

• die Wohnfläche grösser ist als im Grundbuch angegeben;

• eine Terrasse ohne die erforderliche Genehmigung geschlossen wurde;

• eine Erweiterung nicht ordnungsgemäss dokumentiert ist;

• der rechtliche Status des Swimmingpools unklar ist;

• ein landwirtschaftliches Gebäude als Wohnraum genutzt wird;

• der Verkäufer nicht der einzige eingetragene Eigentümer ist;

• eine Hypothek oder andere Belastung besteht;

• Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft vorhanden sind;

• grössere Gemeinschaftsarbeiten bevorstehen;

• eine ländliche Immobilie Einschränkungen für zukünftige Bauvorhaben unterliegt;

• eine private Abwasseranlage überprüft oder ersetzt werden muss;

• die Zufahrt von einem Wegerecht abhängt;

• ein städtebauliches Verfahren noch nicht abgeschlossen ist.

Keine dieser Situationen bedeutet automatisch, dass Sie vom Kauf Abstand nehmen müssen.

Entscheidend ist, das Problem zu erkennen, bevor Sie sich finanziell erheblich binden.

Warum ausländische Käufer das spanische Immobilienrecht verstehen sollten

Internationale Käufer gehen manchmal davon aus, dass ein einziges Dokument sämtliche relevanten Informationen über eine Immobilie enthält.

Das ist in Spanien nicht der Fall.

Es gibt verschiedene offizielle Informationsquellen, die jeweils unterschiedliche Aufgaben erfüllen.

Das Registro de la Propiedad, also das spanische Grundbuch, dokumentiert insbesondere die rechtlichen Eigentumsverhältnisse und eingetragenen Rechte.

Das Catastro, das spanische Kataster, enthält unter anderem die Katasterreferenz und grafische Informationen zur Immobilie.

Das Ayuntamiento, also die Gemeinde, ist für städtebauliche und kommunale Fragen relevant.

Ein qualifizierter technischer Fachmann kann den baulichen Zustand und die tatsächlichen Eigenschaften des Gebäudes untersuchen.

Der Notar spielt eine wichtige Rolle bei der formellen Abwicklung des Kaufvertrags und der öffentlichen Urkunde. Er ersetzt jedoch nicht automatisch eine unabhängige rechtliche und technische Due Diligence des Käufers.

Der sicherste Ansatz besteht daher darin, mehrere Informationsquellen miteinander zu vergleichen:

Grundbuch + Kataster + städtebauliche Informationen + tatsächlicher Zustand + Verträge

statt sich auf ein einzelnes Dokument oder einen einzelnen Ansprechpartner zu verlassen.

Der richtige Zeitpunkt für die Due Diligence

Eine der praktischsten Möglichkeiten, einen Immobilienkauf in Spanien zu strukturieren, besteht darin, zu verstehen, welche Prüfung zu welchem Zeitpunkt durchgeführt werden sollte.

Vor einem Kaufangebot

Möglicherweise verfügen Sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht über sämtliche Unterlagen. Einige grundlegende Fragen sollten jedoch bereits geklärt werden.

Fragen Sie zumindest:

• Wer ist der Eigentümer?

• Welche Bestandteile sind im Verkauf enthalten?

• Wurden wesentliche Erweiterungen vorgenommen?

• Hat der Verkäufer bekannte rechtliche Probleme mitgeteilt?

• Fallen Gemeinschaftskosten an?

• Wurden Hypotheken oder andere Belastungen erwähnt?

• Sind bekannte städtebauliche oder nutzungsrechtliche Probleme vorhanden?

Vor Zahlung einer Reservierungsgebühr

Dies ist eine kritische Phase.

Ein Reservierungsvertrag kann vertragliche Verpflichtungen auslösen. Deshalb sollten Sie seinen Inhalt verstehen, bevor Sie Geld bezahlen.

Vor Unterzeichnung des Arras-Vertrags

Zu diesem Zeitpunkt sollte die Due Diligence bereits weit fortgeschritten sein.

Wenn wichtige Fragen noch offen sind, sollte Ihr Anwalt prüfen, ob der Vertrag entsprechende Bedingungen enthalten muss oder ob es sinnvoller ist, mit der Unterzeichnung zu warten.

Vor der notariellen Beurkundung

Der rechtliche Status sollte, soweit erforderlich, nochmals überprüft werden.

Ihr Anwalt sollte bestätigen, dass die relevanten Bedingungen erfüllt sind und keine neuen Probleme aufgetreten sind, die den Kauf wesentlich beeinflussen.

Wer ist für welche Prüfung verantwortlich?

Jeder Fachmann übernimmt einen anderen Teil der Due Diligence.

Eine Immobilienagentur kann bei der Koordination von Informationen helfen und offensichtliche Abweichungen erkennen. Sie ersetzt jedoch weder einen unabhängigen Anwalt bei rechtlichen Fragen noch einen qualifizierten technischen Fachmann bei baulichen oder städtebaulichen Fragen.

1. Prüfen Sie, wem die Immobilie rechtlich gehört

Vor dem Kauf müssen Sie genau feststellen, wer Eigentümer der Immobilie ist und ob weitere Personen eingetragene Rechte daran besitzen.

Was ist eine Nota Simple?

Die Nota Simple ist ein informatives Dokument des spanischen Grundbuchamts (Registro de la Propiedad).

Sie kann Informationen enthalten über:

• die eingetragene Immobilie;

• den oder die Eigentümer;

• Hypotheken;

• Pfändungen;

• Nießbrauch;

• Dienstbarkeiten;

• andere eingetragene Rechte;

• Beschränkungen und sonstige Belastungen.

Die spanische Regierung bestätigt, dass die Nota Simple Informationen über Eigentum, Belastungen und Beschränkungen sowie gegebenenfalls über die Abstimmung der Immobilie mit dem Kataster enthalten kann. (administracion.gob.es)

Sie ist daher einer der wichtigsten Ausgangspunkte für die rechtliche Due Diligence.

Sie sollte jedoch nicht als dauerhaft unveränderlicher Nachweis des aktuellen Rechtsstatus betrachtet werden. Die Einträge können sich ändern. Deshalb sollte Ihr Anwalt während der Transaktion aktuelle Grundbuchinformationen einholen und prüfen.

Prüfen Sie den eingetragenen Eigentümer

Die Identität des Verkäufers sollte mit dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer übereinstimmen.

Wenn mehrere Personen Eigentümer sind, müssen die jeweiligen Eigentumsverhältnisse und erforderlichen Unterschriften berücksichtigt werden.

Dies ist besonders wichtig, wenn die Immobilie:

• aus einer Erbschaft stammt;

• mehreren Personen gehört;

• mit einem Nießbrauch belastet ist;

• einer Gesellschaft gehört;

• über eine notarielle Vollmacht verkauft wird.

Prüfen Sie, ob mehrere Eigentümer vorhanden sind

Gehen Sie nicht davon aus, dass die Person, die Ihnen die Immobilie zeigt, automatisch die einzige Person ist, die zum Verkauf berechtigt ist.

Ihr Anwalt sollte prüfen, wer als Eigentümer eingetragen ist und wer am Verkauf beteiligt sein muss.

Prüfen Sie Nießbrauch und andere eingetragene Rechte

Eine Immobilie kann mit Rechten belastet sein, die ihre Nutzung, Besitzverhältnisse oder Übertragung beeinflussen.

Dazu können gehören:

• Nießbrauch;

• Wegerechte;

• andere Dienstbarkeiten;

• sonstige eingetragene Rechte.

Diese Rechte müssen vor einer verbindlichen Kaufentscheidung verstanden werden.

Was passiert, wenn der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen ist?

Das bedeutet nicht automatisch, dass ein Verkauf unmöglich ist.

Zum Beispiel kann eine Erbschaft noch nicht vollständig abgewickelt oder eingetragen worden sein.

Es handelt sich jedoch um einen wichtigen Punkt, der vor einer finanziellen Verpflichtung geklärt werden sollte.

2. Prüfen Sie Hypotheken, Pfändungen, Belastungen und sonstige Rechte

Eine Immobilie kann mit einer eingetragenen Hypothek oder einer anderen Belastung versehen sein, auch wenn der Verkäufer beabsichtigt, sie lastenfrei zu übertragen.

Bestehende Hypotheken

Eine bestehende Hypothek verhindert nicht zwangsläufig den Verkauf.

Entscheidend ist, wie und wann sie gelöscht wird und wie die Löschung dokumentiert wird.

Ihr Anwalt sollte prüfen:

• welcher Betrag noch offen ist;

• wie die Hypothek gelöscht wird;

• welche Unterlagen benötigt werden;

• ob die Löschung im Zusammenhang mit der notariellen Beurkundung erfolgt;

• ob ein Teil des Kaufpreises zurückbehalten oder direkt zur Ablösung verwendet werden muss.

Verlassen Sie sich nicht allein auf die Aussage des Verkäufers:

„Die Hypothek wird beim Notartermin gelöscht.“

Ihr Anwalt sollte den tatsächlichen Ablauf überprüfen.

Pfändungen und andere Belastungen

Es können auch Pfändungen oder andere Beschränkungen aufgrund rechtlicher oder wirtschaftlicher Verfahren bestehen.

Solche Situationen erfordern eine individuelle rechtliche Prüfung, da die Folgen von der Art der jeweiligen Belastung abhängen.

Dienstbarkeiten und Wegerechte

Diese Frage ist bei ländlichen Immobilien besonders wichtig.

Eine Finca in Pedramala oder Benimarco kann beispielsweise über einen Weg verfügen, der physisch problemlos genutzt wird, dessen Nutzung aber rechtlich von einem eingetragenen Wegerecht abhängt.

Prüfen Sie:

• Zufahrtswege;

• private oder gemeinsam genutzte Zufahrten;

• eingetragene Wegerechte;

• Zugang zu Versorgungsleitungen und Einrichtungen;

• Entwässerung;

• gegebenenfalls bestehende Instandhaltungspflichten.

Nießbrauch und andere Rechte an der Immobilie

Ein zugunsten einer anderen Person eingetragenes Recht kann beeinflussen, wie die Immobilie genutzt oder bewohnt werden darf.

Deshalb sollten Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte gemeinsam betrachtet werden.

Wichtig

Gehen Sie niemals davon aus, dass eine Immobilie schulden- oder lastenfrei ist, nur weil der Verkäufer dies behauptet.

Eingetragene Belastungen müssen im Rahmen der rechtlichen Due Diligence identifiziert und geklärt werden.

3. Vergleichen Sie Grundbuch, Kataster und tatsächliche Immobilie

Dies ist eine der wichtigsten Prüfungen bei jedem Immobilienkauf in Spanien.

Eine Immobilie kann in verschiedenen offiziellen Systemen unterschiedlich beschrieben sein. Flächenangaben oder Beschreibungen stimmen nicht immer exakt überein.

Was ist das Registro de la Propiedad?

Das Registro de la Propiedad ist das spanische Grundbuch und enthält rechtlich eingetragene Informationen über Immobilien und Rechte an ihnen.

Es ist insbesondere wichtig für die Prüfung von:

• Eigentum;

• Hypotheken;

• Belastungen;

• Rechten;

• grundbuchlichen Beschreibungen;

• Beschränkungen.

Was ist das Catastro?

Das Catastro ist das spanische Kataster.

Es enthält unter anderem:

• Katasterreferenz;

• Kartografie;

• Gebäudemerkmale;

• Flächenangaben;

• Informationen über Grundstück und Bebauung.

Die spanische elektronische Katasterstelle bietet Online-Dienste zur Abfrage von Katasterinformationen und Referenzwerten an. (sedecatastro.gob.es)

Was ist die Katasterreferenz?

Die referencia catastral ist die eindeutige Identifikationsnummer einer Immobilie im spanischen Kataster.

Sie ist sehr hilfreich, um eine Immobilie mit verschiedenen offiziellen Dokumenten und Datenbanken abzugleichen.

Warum können sich Flächenangaben unterscheiden?

Abweichungen können beispielsweise entstehen durch:

• historische Vermessungen;

• spätere Erweiterungen;

• Änderungen der Katasterdaten;

• unterschiedliche Methoden zur Beschreibung von Flächen;

• bauliche Veränderungen;

• ältere Unterlagen;

• kartografische oder Grenzprobleme.

Eine Abweichung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie illegal ist.

Sie bedeutet jedoch, dass geklärt werden sollte, warum die Abweichung besteht.

Vergleichen Sie die Unterlagen mit der tatsächlichen Immobilie

Der sinnvollste Vergleich lautet:

Grundbuch → Kataster → städtebauliche Unterlagen → tatsächliche Immobilie

Fragen Sie:

• Hat das Haus dieselbe Fläche?

• Sind alle Geschosse erfasst?

• Sind Terrassen berücksichtigt?

• Sind geschlossene Terrassen dokumentiert?

• Sind Garagen aufgeführt?

• Gibt es Nebengebäude?

• Ist der Swimmingpool dokumentiert?

• Stimmt die Grundstücksfläche?

• Stimmen die Grundstücksgrenzen ungefähr überein?

Grundbuch vs. Kataster vs. tatsächliche Immobilie

Was tun, wenn die Flächen nicht übereinstimmen?

Ziehen Sie nicht vorschnell eine der beiden Schlussfolgerungen:

„Das ist kein Problem.“

oder:

„Die Immobilie ist illegal.“

Stattdessen sollten Sie fragen:

1. Warum unterscheiden sich die Flächen?

2. Welcher Teil der Immobilie verursacht die Abweichung?

3. Handelt es sich um eine historische oder aktuelle Abweichung?

4. Erklären die städtebaulichen Unterlagen den Unterschied?

5. Entspricht die tatsächliche Bebauung der genehmigten Bebauung?

6. Muss die Situation korrigiert oder regularisiert werden?

Grundprinzip

Fragen Sie nicht nur, ob die Dokumente miteinander übereinstimmen. Fragen Sie, ob die Dokumente mit der Immobilie übereinstimmen, die Sie tatsächlich kaufen.

4. Prüfen Sie, ob die Immobilie legal errichtet wurde

Eine Immobilie kann völlig normal aussehen und dennoch eine Prüfung ihrer städtebaulichen und baurechtlichen Historie erfordern.

Dies ist insbesondere bei älteren Villen und Fincas wichtig.

Prüfen Sie die ursprüngliche Baugenehmigung

Soweit erforderlich, sollte geprüft werden, ob das ursprüngliche Gebäude mit den notwendigen Genehmigungen errichtet wurde.

Welche Unterlagen erforderlich sind, kann unter anderem abhängen von:

• dem Alter der Immobilie;

• ihrem Standort;

• der Grundstücksklassifizierung;

• der Bauhistorie;

• der jeweils geltenden Gesetzgebung.

Prüfen Sie spätere Erweiterungen und Umbauten

Untersuchen Sie nicht nur das ursprüngliche Gebäude.

Ebenso wichtig ist, was später verändert wurde.

Dazu können gehören:

• zusätzliche Schlafzimmer;

• geschlossene Terrassen;

• Erweiterungen;

• umgebaute Garagen;

• zusätzliche Badezimmer;

• Aussenküchen;

• Poolhäuser;

• Abstellräume;

• Veränderungen am Dach;

• zusätzliche Wohnbereiche.

Prüfen Sie geschlossene Terrassen

Eine geschlossene Terrasse kann physisch Teil der Wohnfläche sein. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sie denselben rechtlichen oder städtebaulichen Status wie der ursprüngliche Wohnbereich besitzt.

Dies muss geprüft werden.

Prüfen Sie Garagen und Nebengebäude

Eine Garage, ein Lagerraum oder ein landwirtschaftliches Gebäude darf nicht automatisch als legaler Wohnraum betrachtet werden.

Diese Unterscheidung ist bei ländlichen Immobilien besonders wichtig.

Prüfen Sie Swimmingpools

Der Swimmingpool sollte unabhängig vom Wohngebäude geprüft werden.

Fragen Sie:

• Wurde er genehmigt?

• Gibt es entsprechende Unterlagen?

• Entspricht seine Lage den Plänen?

• Entspricht seine Grösse den Unterlagen?

• Sind die ihn umgebenden Bauwerke dokumentiert?

Die Tatsache, dass ein Pool seit vielen Jahren existiert, beweist allein noch nicht, dass sein rechtlicher Status vollständig geklärt ist.

Prüfen Sie umgebaute Räume und zusätzliche Wohneinheiten

Besondere Vorsicht ist geboten bei:

• zu Schlafzimmern umgebauten Garagen;

• zu Wohnräumen umgebauten Kellern;

• Gästeapartments;

• landwirtschaftlichen Gebäuden, die als Wohnraum genutzt werden;

• in Wohnfläche umgewandelten Terrassen.

Die tatsächliche Nutzung eines Raumes muss nicht automatisch der genehmigten Nutzung entsprechen.

Was ist eine illegale Bebauung?

Im Allgemeinen handelt es sich um eine illegale bauliche Veränderung oder Konstruktion, wenn sie ohne die erforderliche Genehmigung errichtet oder nicht entsprechend den geltenden städtebaulichen Vorschriften regularisiert wurde.

Das spanische Baurecht ist jedoch komplexer als die einfache Unterscheidung zwischen „legal“ und „illegal“.

Eine bestehende Konstruktion kann je nach Situation einen unterschiedlichen rechtlichen Status haben, abhängig von:

• dem Zeitpunkt ihrer Errichtung;

• den damals geltenden städtebaulichen Vorschriften;

• einer vorhandenen Genehmigung;

• einer späteren Regularisierung;

• laufenden oder abgeschlossenen Verfahren;

• einer möglichen Einstufung als fuera de ordenación oder einer anderen Sonderregelung;

• den heute zulässigen Bauarbeiten.

Deshalb sollten Käufer Aussagen wie diese mit Vorsicht behandeln:

„Das Gebäude ist seit mehr als 20 Jahren da, also ist es legal.“

Alter und rechtliche Legalität sind nicht zwangsläufig dasselbe.

Kann eine illegale Bebauung nachträglich legalisiert werden?

In manchen Fällen möglicherweise ja.

Es gibt jedoch keine allgemeingültige Antwort.

Dies hängt unter anderem von der Immobilie, der Grundstücksklassifizierung, den geltenden städtebaulichen Vorschriften, Art und Alter der Bebauung sowie den konkreten Umständen ab.

Ein Anwalt und gegebenenfalls ein Architekt oder anderer qualifizierter Techniker sollten die konkrete Situation prüfen.

Prüfen Sie, ob städtebauliche Verfahren anhängig sind

Dieser Punkt wird gelegentlich übersehen.

Fragen Sie, ob es:

• offene Verfahren wegen städtebaulicher Verstösse;

• noch nicht abgeschlossene Verstossverfahren;

• laufende Legalisierungsverfahren;

• Anordnungen zum Rückbau oder zur Wiederherstellung;

• andere kommunale Verfahren mit Bezug zur Immobilie

gibt.

Eine Immobilie kann bewohnt und gepflegt sein und trotzdem ein ungelöstes städtebauliches Problem haben.

Warnsignal

Die Immobilie, die Sie sehen, muss mit der Immobilie verglichen werden, die rechtlich tatsächlich existiert.

5. Prüfen Sie Grundstücksklassifizierung und städtebaulichen Status

Die Klassifizierung eines Grundstücks kann entscheidend dafür sein, was Sie mit einer Immobilie tun dürfen.

Dies ist in Benissa besonders wichtig, da es etablierte Wohngebiete, Küstenlagen und ländliche Grundstücke mit sehr unterschiedlichen städtebaulichen Voraussetzungen gibt.

Eine Villa in La Fustera, eine Immobilie in San Jaime und eine Finca in Pedramala sollten aus städtebaulicher Sicht nicht automatisch gleich behandelt werden.

Bauland vs. ländliches Grundstück

Begriffe wie suelo urbano und suelo rústico beschreiben unterschiedliche städtebauliche Situationen.

Die Klassifizierung kann Einfluss haben auf:

• zulässige Nutzungen;

• Bebauungsmöglichkeiten;

• Erweiterungen;

• Grundstücksteilungen;

• landwirtschaftliche Nutzung;

• Infrastruktur;

• zukünftige Bauvorhaben.

Warum ist die Grundstücksklassifizierung wichtig?

Gehen Sie niemals automatisch davon aus:

„Es steht bereits ein Haus auf dem Grundstück, also kann ich bauen, was ich möchte.“

Die Existenz eines Gebäudes bedeutet nicht automatisch, dass Sie es uneingeschränkt erweitern, zusätzliche Gebäude errichten oder seine Nutzung ändern dürfen.

Was dürfen Sie legal bauen, erweitern oder renovieren?

Wenn Sie beispielsweise planen:

• ein weiteres Schlafzimmer hinzuzufügen;

• den Pool zu vergrössern;

• ein Nebengebäude zu errichten;

• eine Garage zu bauen;

• eine zusätzliche Terrasse anzulegen;

• eine weitere Wohneinheit zu schaffen;

• eine grössere Renovierung durchzuführen;

sollten Sie vor dem Kauf prüfen, was tatsächlich zulässig ist.

Prüfen Sie die lokalen städtebaulichen Einschränkungen

Der städtebauliche Status kann je nach Lage erheblich variieren.

Eine Immobilie in Benimarco kann beispielsweise andere Voraussetzungen haben als eine Immobilie in Buenavista oder Fanadix.

Deshalb sollte eine allgemeine Aussage darüber, was „in Benissa erlaubt“ ist, niemals als verbindliche Aussage für ein bestimmtes Grundstück verstanden werden.

Geschützte Flächen und andere Einschränkungen

Zusätzliche Einschränkungen können sich unter anderem ergeben aus:

• Umwelt- und Naturschutz;

• Strassen und Verkehrswegen;

• Infrastruktur;

• Wasserläufen;

• küstenrechtlichen Vorgaben;

• landwirtschaftlicher Klassifizierung;

• Dienstbarkeiten;

• anderen städtebaulichen Kategorien.

Die konkreten Folgen müssen für jede Immobilie individuell geprüft werden.

Prüfen Sie zukünftige Bebauungsmöglichkeiten besonders sorgfältig

Die Aussicht ist einer der grossen Vorteile von Benissa und der nördlichen Costa Blanca.

Eine heute freie Aussicht bedeutet jedoch nicht automatisch, dass auf den umliegenden Grundstücken niemals gebaut werden darf.

Wenn die Aussicht für Ihre Kaufentscheidung entscheidend ist, sollten Sie die städtebauliche Situation der angrenzenden Grundstücke und Flächen prüfen, anstatt sich nur auf das zu verlassen, was Sie heute von der Terrasse aus sehen.

6. Prüfen Sie die Unterlagen zu Nutzung und Bewohnbarkeit

Unterlagen zur Nutzung und Bewohnbarkeit können bei älteren Immobilien oder Gebäuden mit umfangreichen Renovierungen besonders wichtig sein.

Was ist eine Nutzungslizenz?

Die genaue Terminologie kann abhängig von der geltenden Gesetzgebung und den Umständen variieren.

In der Comunitat Valenciana können Unterlagen zur Erst- und Zweitbelegung (primera ocupación und segunda ocupación) relevant sein, um die Eignung einer bestehenden Wohnung für die entsprechende Wohnnutzung nachzuweisen.

Die Verfahren der Generalitat Valenciana beziehen sich unter bestimmten Voraussetzungen auf Lizenzen für die Erst- oder Zweitbelegung oder auf gleichwertige Dokumente. (sede.gva.es)

Was ist eine Lizenz für die Zweitbelegung?

Die licencia de segunda ocupación ist ein in der Comunitat Valenciana häufig verwendeter Begriff für bestehende Wohnungen.

Welche Anforderungen konkret gelten, hängt von der Immobilie und den jeweils anwendbaren Vorschriften ab.

Bei einer Immobilie in Benissa sollte Ihr Anwalt oder technischer Fachmann feststellen, welche Nutzungs- und Bewohnbarkeitsunterlagen für genau dieses Objekt erforderlich sind.

Bewohnbarkeitsbescheinigung, sofern erforderlich

Die spanischen autonomen Regionen verwenden unterschiedliche Begriffe und Verfahren.

Gehen Sie daher nicht davon aus, dass eine „Cédula de Habitabilidad“ in ganz Spanien dieselbe rechtliche Funktion besitzt.

Bei einer Immobilie in Benissa sollten die aktuell geltenden Vorschriften der Comunitat Valenciana und der Gemeinde geprüft werden.

Warum sind Nutzungsunterlagen wichtig?

Probleme können entstehen, wenn:

• die Immobilie älter ist;

• umfangreiche Renovierungen durchgeführt wurden;

• der physische Zustand nicht mit der genehmigten Dokumentation übereinstimmt;

• Versorgungsverträge geändert werden müssen;

• die Immobilie vermietet werden soll;

• eine Bank zusätzliche Unterlagen verlangt;

• der Käufer die Immobilie später weiterverkaufen möchte.

Wenn Sie die Immobilie touristisch vermieten möchten, können zusätzliche Anforderungen gelten. Die aktuellen Verfahren der Generalitat Valenciana beziehen sich beispielsweise auf städtebauliche Vereinbarkeit, eine einzige Katasterreferenz, die der physischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Realität der Immobilie entspricht, sowie auf Unterlagen zur Erst- oder Zweitbelegung beziehungsweise gleichwertige Nachweise in den jeweils geltenden Fällen. (sede.gva.es)

Die Vorschriften für touristische Vermietungen können sich ändern. Käufer sollten deshalb professionelle und aktuelle Beratung einholen, bevor sie davon ausgehen, dass eine bestehende Registrierung oder Genehmigung automatisch übertragbar ist oder unverändert bestehen bleibt.

7. Prüfen Sie den baulichen Zustand der Immobilie

Die rechtliche Due Diligence kann nicht alle Fragen zum baulichen Zustand eines Gebäudes beantworten.

Eine Immobilie kann vollständig dokumentiert sein und trotzdem erhebliche Investitionen erfordern.

Sollten Sie eine technische Immobilieninspektion durchführen lassen?

Bei vielen älteren Immobilien, Fincas und Renovierungsobjekten kann eine unabhängige technische Prüfung sehr sinnvoll sein.

Besonders empfehlenswert ist sie, wenn:

• die Immobilie älter ist;

• umfangreiche Renovierungen geplant sind;

• sichtbare Risse vorhanden sind;

• Feuchtigkeit festgestellt wurde;

• das Dach älter wirkt;

• wichtige Stützmauern vorhanden sind;

• sich die Immobilie an einem Hang befindet;

• mehrere Erweiterungen vorhanden sind;

• das Haus längere Zeit leer stand;

• es sich um ein ländliches Gebäude handelt.

Wann sollten Sie einen Architekten oder technischen Fachmann beauftragen?

Der passende Fachmann hängt davon ab, was genau geprüft werden soll.

Ein Anwalt kann untersuchen, ob eine Erweiterung dokumentiert und rechtlich zulässig ist.

Ein Architekt oder anderer qualifizierter Techniker kann den baulichen Zustand und die konstruktiven Eigenschaften beurteilen.

Das sind unterschiedliche Aufgaben.

Prüfen Sie die Tragstruktur

Achten Sie auf:

• erhebliche Risse;

• Bewegungen;

• Setzungen;

• strukturelle Veränderungen;

• Probleme an Stützmauern;

• Anzeichen von Schäden oder Verschlechterung.

Nicht jeder Riss bedeutet ein strukturelles Problem. Grössere oder ungeklärte Risse sollten jedoch von einem Fachmann beurteilt werden.

Prüfen Sie das Dach

Kontrollieren Sie:

• Zustand der Dachdeckung;

• beschädigte Dachziegel;

• Wassereintritt;

• Dämmung;

• Entwässerung;

• frühere Reparaturen;

• konstruktiven Zustand.

Prüfen Sie Feuchtigkeit und Wasserschäden

Achten Sie auf:

• Flecken;

• Schimmel;

• abblätternde Farbe;

• muffigen Geruch;

• beschädigten Putz;

• Feuchtigkeit rund um Fenster;

• Feuchtigkeit in unteren Geschossen;

• Hinweise auf frühere Wasserschäden.

Prüfen Sie Elektro- und Sanitäranlagen

Bei älteren Immobilien sollten Sie unter anderem prüfen:

• Alter und Zustand der Elektroinstallation;

• Sicherungskasten;

• Wasserleitungen;

• Wasserdruck;

• Warmwassersystem;

• Klimaanlage;

• Heizung;

• Solaranlagen;

• Wasserspeicher.

Prüfen Sie Entwässerung und Abwasser

Bei ländlichen Immobilien ist dieser Punkt besonders wichtig.

Stellen Sie fest, ob die Immobilie über:

• öffentliche Kanalisation;

• eine Klärgrube;

• ein privates Abwassersystem;

• eine andere Lösung

verfügt.

Prüfen Sie anschliessend Zustand, Dokumentation und Eignung des Systems.

Prüfen Sie Fenster und Dämmung

Eine mediterrane Immobilie kann hervorragende Aussenbereiche haben und trotzdem hohe Kosten für Kühlung oder Heizung verursachen.

Prüfen Sie:

• Verglasung;

• Rollläden;

• Dämmung;

• Sonneneinstrahlung;

• Dachdämmung;

• Heiz- und Kühlsysteme.

Prüfen Sie Swimmingpool und Stützmauern

Die Poolkonstruktion, Filtertechnik, Pumpen und Stützmauern sollten insbesondere bei Grundstücken mit Hanglage geprüft werden.

Checkliste für die technische Besichtigung

• Tragstruktur

• Dach

• Risse

• Feuchtigkeit

• Entwässerung

• Sanitärinstallation

• Elektroinstallation

• Klimaanlage

• Heizung

• Fenster

• Dämmung

• Swimmingpool

• Stützmauern

• Klärgrube/Abwassersystem

• Aussenanlagen

• Zufahrten und Grundstücksgrenzen

Wichtig

Eine Bankbewertung ist keine vollständige technische oder bauliche Immobilieninspektion.

Wenn Sie den Kauf über eine Hypothek finanzieren, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass die für die Bank durchgeführte Bewertung alle Fragen zum baulichen Zustand oder zum städtebaulichen Status der Immobilie beantwortet.

8. Prüfen Sie IBI, Gemeinschaftskosten und sonstige Schulden

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der tatsächlichen finanziellen Belastung einer Immobilie.

Prüfen Sie die IBI-Zahlungen

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische kommunale Grundsteuer auf Immobilien.

Vor dem Notartermin sollte geprüft werden, ob die entsprechenden Zahlungen aktuell sind und ob offene Beträge bestehen.

Die konkrete steuerliche Behandlung von Rückständen sollte mit dem zuständigen Fachmann geklärt werden.

Prüfen Sie Gemeinschaftskosten

Bei Wohnungen, Reihenhäusern und Immobilien innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sollten Sie prüfen:

• laufende Gemeinschaftskosten;

• Zahlungsstatus;

• Gemeinschaftsbudget;

• geplante grössere Arbeiten;

• ausserordentliche Umlagen.

Prüfen Sie offene Gemeinschaftsschulden

Das spanische Wohnungseigentumsrecht (Ley de Propiedad Horizontal) enthält besondere Regelungen zu Gemeinschaftsschulden und zur Stellung des Käufers.

Das Gesetz sieht vor, dass bestimmte Gemeinschaftsbeiträge mit der Immobilie verbunden sein können, und enthält Regelungen für das laufende Jahr und bestimmte zurückliegende Zeiträume. Zudem kann im Rahmen eines Immobilienverkaufs eine Bescheinigung über die bestehenden Gemeinschaftsschulden relevant sein, vorbehaltlich der gesetzlichen Regeln und Ausnahmen.

Ihr Anwalt sollte die entsprechenden Unterlagen und gegebenenfalls die Schuldenbescheinigung prüfen, anstatt sich lediglich auf die mündliche Aussage des Verkäufers zu verlassen.

Prüfen Sie die Protokolle der Eigentümergemeinschaft

Dies ist eine der sinnvollsten zusätzlichen Prüfungen bei Wohnungen und Immobilien in Urbanisationen.

Wenn relevant, sollte Ihr Anwalt unter anderem prüfen:

• aktuelle Versammlungsprotokolle;

• beschlossene grössere Arbeiten;

• ausserordentliche Umlagen;

• Streitigkeiten;

• Gerichtsverfahren;

• Versicherungsprobleme;

• Infrastrukturprojekte;

• Einschränkungen in den Regeln der Eigentümergemeinschaft.

Eine Immobilie kann mit ihren monatlichen Gemeinschaftskosten vollständig auf dem Laufenden sein und dennoch künftig von einer erheblichen Sonderumlage betroffen sein.

Prüfen Sie ausserordentliche Umlagen

Achten Sie auf geplante Arbeiten an:

• Dächern;

• Fassaden;

• Aufzügen;

• Swimmingpools;

• Strassen;

• Entwässerung;

• tragenden Bauteilen;

• Gemeinschaftsinfrastruktur.

Prüfen Sie Versorgungs- und sonstige immobilienbezogene Schulden

Soweit relevant, sollte geprüft werden, ob offene Beträge bestehen für:

• Wasser;

• Strom;

• Gemeinschaftsdienstleistungen;

• Abfall;

• andere mit der Immobilie verbundene Verpflichtungen.

Wer für eine konkrete Schuld verantwortlich ist, hängt von ihrer Art und den Umständen des Kaufs ab.

9. Prüfen Sie die Dokumente und Bescheinigungen der Immobilie

Eine gut vorbereitete Transaktion sollte über eine vollständige und widerspruchsfreie Dokumentation verfügen.

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt von der Art der Immobilie ab.

Öffentliche Kaufurkunde / Escritura

Die Escritura enthält wichtige Informationen über Eigentum und Immobilienhistorie.

Ihr Anwalt sollte die relevanten Angaben mit den aktuellen Grundbuchdaten vergleichen.

Nota Simple

Die Nota Simple ist einer der wichtigsten Ausgangspunkte der rechtlichen Due Diligence.

Sie sollte jedoch immer zusammen mit den übrigen Unterlagen und nicht isoliert betrachtet werden.

Katasterinformationen

Prüfen Sie:

• Katasterreferenz;

• Katasterplan;

• Grundstücksdaten;

• Angaben zu den Gebäuden;

• Flächenangaben.

Die elektronische Katasterstelle bietet Online-Dienste für Katasterinformationen an. (sedecatastro.gob.es)

Energieeffizienzzertifikat

Bei bestehenden Wohnimmobilien, für die die entsprechende Verpflichtung gilt, muss das erforderliche Energieeffizienzzertifikat vorhanden sein und nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen behandelt werden.

Die geltenden Vorschriften regeln auch die Anforderungen an Zertifikat und Energieetikett in den gesetzlich vorgesehenen Fällen, einschliesslich bestimmter Immobilienverkäufe. (boe.es)

Der Rechtsrahmen wurde mit Wirkung zum 23. Juli 2026 geändert. Deshalb sollte bei einer aktuellen Prüfung immer die zum Zeitpunkt der Transaktion geltende konsolidierte Gesetzesfassung berücksichtigt werden. (boe.es)

Bau- und Renovierungsgenehmigungen

Wenn Bauarbeiten durchgeführt wurden, sollten die entsprechenden Unterlagen angefordert werden, beispielsweise:

• Baugenehmigungen;

• Renovierungsgenehmigungen;

• technische Projekte;

• Abschlussdokumentation;

• kommunale Akten;

• gegebenenfalls Unterlagen zur nachträglichen Legalisierung.

Nutzungs- und Bewohnbarkeitsunterlagen

Stellen Sie fest, welche Unterlagen für die Nutzung der konkreten Immobilie erforderlich sind und ob sie aktuell und für das Objekt geeignet sind.

Pläne und technische Unterlagen

Pläne können besonders hilfreich sein, um die dokumentierte Immobilie mit der tatsächlichen Bebauung zu vergleichen.

Dokumentation früherer Renovierungen

Wenn die Immobilie kürzlich renoviert wurde, sollten Sie feststellen:

• welche Arbeiten durchgeführt wurden;

• wann sie durchgeführt wurden;

• ob eine Genehmigung erforderlich war;

• ob entsprechende Genehmigungen vorhanden sind;

• ob technische Unterlagen existieren.

Welche Unterlagen sollten Sie beim Immobilienkauf in Spanien anfordern?

• Aktuelle Nota Simple

• Escritura / öffentliche Kaufurkunde

• Katasterinformationen

• Katasterreferenz

• Energieeffizienzzertifikat

• Baugenehmigungen

• Renovierungsunterlagen

• Nutzungs- und Bewohnbarkeitsunterlagen

• Pläne, soweit vorhanden

• Dokumentation des Swimmingpools, soweit relevant

• Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden, soweit relevant

• Gemeinschaftsprotokolle, soweit relevant

• IBI-Unterlagen

• Versorgungsunterlagen

• Dokumentation für ländliche Immobilien, soweit relevant

10. Prüfen Sie die steuerliche Situation vor dem Kauf

Die steuerliche Due Diligence sollte getrennt von der rechtlichen und technischen Prüfung betrachtet werden.

Die Steuervorschriften können sich ändern und von folgenden Faktoren abhängen:

• persönlichen Umständen des Käufers;

• Umständen des Verkäufers;

• Neubau oder Bestandsimmobilie;

• autonomer Region;

• Art der Transaktion;

• Katasterdaten;

• steuerlichem Wohnsitz der Parteien.

Deshalb sollte ein Rechtsanwalt oder Steuerberater die aktuelle steuerliche Situation vor der Unterzeichnung bestätigen.

Prüfen Sie die bei der Anschaffung anfallenden Steuern

Je nach Transaktion können unter anderem folgende Steuern relevant sein:

• Grunderwerbsteuer (ITP);

• Mehrwertsteuer (IVA);

• Stempelsteuer (AJD).

Welche Steuer tatsächlich anfällt, hängt von der Art der Transaktion und der Immobilie ab.

Planen Sie Ihr Kaufbudget daher nicht nur anhand des Kaufpreises.

Prüfen Sie den Valor de Referencia

Der Valor de Referencia ist ein katasterbezogener Referenzwert, der für bestimmte steuerliche Zwecke verwendet wird.

Er ist nicht einfach mit dem Marktwert der Immobilie gleichzusetzen und darf nicht mit folgenden Werten verwechselt werden:

• Kaufpreis;

• Angebotspreis;

• professioneller Verkehrswert oder Bankbewertung.

Die spanische Katasterbehörde veröffentlicht die Referenzwerte und entsprechende Informationen für städtische und ländliche Immobilien, einschliesslich der Werte für das Steuerjahr 2026. (sedecatastro.gob.es)

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte Ihr Steuerberater prüfen, welche Auswirkungen der anwendbare Referenzwert auf Ihre konkrete Transaktion und die Steuerberechnung hat.

Prüfen Sie den steuerlichen Wohnsitz des Verkäufers

Dies ist an der Costa Blanca besonders relevant, da viele Immobilien internationalen Eigentümern gehören.

Wenn ein Verkäufer, der steuerlich nicht in Spanien ansässig ist und dort keine Betriebsstätte hat, eine in Spanien gelegene Immobilie verkauft, kann der Käufer gesetzlich verpflichtet sein, 3 % der vereinbarten Gegenleistung einzubehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers über das entsprechende Verfahren an die spanische Steuerbehörde abzuführen. Dies erfolgt grundsätzlich über das Modell 211 und unterliegt den geltenden gesetzlichen Regelungen und Ausnahmen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dies ist eine steuerliche Verpflichtung des Käufers und nicht lediglich eine Angelegenheit zwischen Verkäufer und dessen Steuerberater.

Die spanische Steuerbehörde hat auch 2026 bestimmte Vorschriften und Formulare im Zusammenhang mit der Besteuerung von Nichtansässigen aktualisiert. Dies unterstreicht die Notwendigkeit, das aktuell geltende Verfahren zum Zeitpunkt des Kaufs zu überprüfen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Prüfen Sie weitere Steuern und Kaufnebenkosten

Je nach Transaktion sollten Sie auch die voraussichtlichen Kosten für folgende Positionen ermitteln:

• Notar;

• Grundbuch;

• Rechtsberatung;

• Hypothekenkosten;

• Bewertung;

• anfallende Steuern;

• weitere Transaktionskosten.

Verwenden Sie nicht einfach einen pauschalen Prozentsatz für jeden Immobilienkauf in Spanien.

11. Zusätzliche Prüfungen beim Kauf einer Finca oder ländlichen Immobilie in Spanien

Der Kauf einer Finca erfordert eine andere Form der Due Diligence als der Kauf einer klassischen Wohnung.

Dies ist einer der Bereiche, in denen lokale Immobilienkenntnis in Benissa besonders wertvoll sein kann.

Immobilien in Benimarco, Pedramala und anderen ländlichen Gebieten von Benissa können beispielsweise miteinander kombinieren:

• Wohnhäuser;

• landwirtschaftliche Flächen;

• Swimmingpools;

• Terrassen;

• Lagergebäude;

• landwirtschaftliche Bauten;

• private Zufahrten;

• Wasserspeicher;

• private Abwassersysteme;

• Solaranlagen.

Jedes dieser Elemente sollte einzeln geprüft werden.

Prüfen Sie die Grundstücksklassifizierung

Stellen Sie fest, welche städtebauliche Klassifizierung und welche Planungsregeln für das konkrete Grundstück gelten.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein bestehendes Wohnhaus bedeutet, dass das gesamte Grundstück denselben städtebaulichen Status wie ein städtisches Wohnbaugrundstück besitzt.

Prüfen Sie die geltenden Mindestgrundstücksgrössen

Bei ländlichen Grundstücken können Anforderungen an die Mindestgrösse besonders wichtig sein.

Verlassen Sie sich nicht auf einfache Aussagen wie:

„Das Grundstück muss X Quadratmeter gross sein.“

Die geltenden Vorschriften können unter anderem abhängen von:

• Grundstücksklassifizierung;

• städtebaulichen Planungsinstrumenten;

• bestehenden Gebäuden;

• Immobilienhistorie;

• geplanten Bauarbeiten;

• weiteren konkreten Umständen.

Prüfen Sie die Legalität aller Gebäude

Eine Finca kann beispielsweise folgende Gebäude oder Bauwerke umfassen:

• Haupthaus;

• Garage;

• landwirtschaftliches Gebäude;

• Lagerraum;

• Poolhaus;

• Werkstatt;

• ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude.

Gehen Sie nicht davon aus, dass alle Gebäude automatisch denselben rechtlichen Status haben.

Prüfen Sie landwirtschaftliche Gebäude und Lager

Ein Gebäude, das historisch für landwirtschaftliche Zwecke oder als Lager genutzt wurde, darf nicht automatisch als Wohnraum betrachtet werden.

Wenn Sie es in Wohnraum umwandeln möchten, muss vor dem Kauf geklärt werden, ob eine solche Nutzungsänderung rechtlich möglich ist.

Prüfen Sie die Wasserversorgung

Stellen Sie fest, ob die Immobilie über:

• öffentliches Leitungswasser;

• private Wasserversorgung;

• einen Wasserspeicher;

• ein anderes System

verfügt.

Prüfen Sie anschliessend die Funktionsweise und die vorhandene Dokumentation.

Prüfen Sie die Stromversorgung

Stellen Sie fest, ob die Stromversorgung über:

• das öffentliche Netz;

• private Infrastruktur;

• Solarstrom;

• eine Kombination verschiedener Systeme

erfolgt.

Wenn Solarmodule vorhanden sind, sollten das System und die entsprechende Dokumentation geprüft werden.

Prüfen Sie Klärgruben und Abwassersysteme

Dies ist eine der wichtigsten Prüfungen bei ländlichen Immobilien.

Wenn kein öffentliches Abwassernetz vorhanden ist, sollten Sie feststellen:

• welches System vorhanden ist;

• wo es sich befindet;

• in welchem Zustand es ist;

• ob es für die Immobilie geeignet ist;

• ob entsprechende Genehmigungen oder Unterlagen vorhanden sind;

• ob ein Austausch oder eine Verbesserung erforderlich sein könnte.

Prüfen Sie die Zufahrt

Eine ländliche Immobilie kann über eine private oder gemeinsam genutzte Zufahrt verfügen.

Prüfen Sie:

• die tatsächliche Zufahrt;

• das rechtliche Zufahrtsrecht;

• Wegerechte;

• gegebenenfalls die Eigentumsverhältnisse des Weges;

• Instandhaltungspflichten.

Prüfen Sie Dienstbarkeiten und Wegerechte

Dies ist besonders wichtig, wenn die Zufahrt über ein anderes Grundstück führt oder von mehreren Immobilien genutzt wird.

Dass ein Weg physisch vorhanden ist, bedeutet nicht automatisch, dass ein rechtlich gesichertes Nutzungsrecht besteht.

Prüfen Sie den Swimmingpool

Der Swimmingpool sollte als eigenständiger Bestandteil der Due Diligence betrachtet werden.

Fordern Sie, soweit relevant, an:

• städtebauliche Dokumentation;

• Genehmigungen oder entsprechende Nachweise;

• Pläne;

• Unterlagen zum rechtlichen Status.

Prüfen Sie zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten

Wenn Sie planen:

• weitere Schlafzimmer hinzuzufügen;

• das Wohnhaus zu erweitern;

• ein Nebengebäude zu errichten;

• einen Pool hinzuzufügen;

• ein weiteres Gebäude zu errichten;

müssen Sie vor dem Kauf prüfen, was tatsächlich zulässig ist.

Warum eine Finca eine zusätzliche Due Diligence erfordert

Bei einer ländlichen Immobilie können mehrere Immobilienfragen gleichzeitig zusammenkommen:

Grundstück + Wohnhaus + Erweiterungen + Swimmingpool + Nebengebäude + Wasser + Strom + Abwasser + Zufahrt + Baurecht

Deshalb sollte eine Finca nicht nur anhand des Preises pro Quadratmeter Wohnfläche bewertet werden.

Beispiel aus Benissa: Finca in Pedramala

Stellen Sie sich eine Finca in Pedramala vor mit:

• Haupthaus;

• Swimmingpool;

• Garage;

• separatem landwirtschaftlichem Gebäude;

• privater Zufahrt;

• Wasserspeicher;

• Abwassersystem.

Die richtige Frage lautet nicht einfach:

„Ist das Haus legal?“

Die besseren Fragen sind:

• Ist die Grundstücksklassifizierung eindeutig?

• Ist das Haupthaus ordnungsgemäss dokumentiert?

• Sind spätere Erweiterungen dokumentiert?

• Welchen rechtlichen Status hat die Garage?

• Welchen Status hat das landwirtschaftliche Gebäude?

• Ist der Swimmingpool dokumentiert?

• Welche Wasserversorgung besteht?

• Wie wird das Abwasser entsorgt?

• Ist die Zufahrt rechtlich gesichert?

• Welche zukünftigen Bauarbeiten sind zulässig?

Das ist eine echte Due Diligence bei einer ländlichen Immobilie.

Prüfungen vor Zahlung einer Reservierungsgebühr

Eine Reservierung kann sinnvoll sein, wenn mehrere Käufer Interesse an derselben Immobilie haben. Schnelligkeit sollte jedoch niemals die Due Diligence ersetzen.

Was sollten Sie vor einer Zahlung prüfen?

Stellen Sie zumindest Folgendes fest:

1. Wer ist der Eigentümer?

2. Liegen aktuelle Grundbuchinformationen vor?

3. Gibt es bekannte Hypotheken oder Belastungen?

4. Stimmt die Immobilie grundsätzlich mit den Unterlagen überein?

5. Gibt es bekannte städtebauliche Probleme?

6. Gibt es bekannte Probleme mit der Nutzung oder Bewohnbarkeit?

7. Sind Gemeinschaftskosten und andere Verpflichtungen geklärt?

8. Was genau steht im Reservierungsvertrag?

9. Was passiert, wenn die spätere Prüfung ein wesentliches Problem aufdeckt?

10. Unter welchen Umständen wird die Reservierungszahlung zurückerstattet?

11. Hat Ihr Anwalt den Vertrag geprüft, soweit dies erforderlich ist?

Warum eine Reservierungszahlung Risiken schaffen kann

Die rechtliche Wirkung eines Reservierungsvertrags hängt von seinem konkreten Inhalt ab.

Gehen Sie nicht davon aus, dass alle Dokumente mit der Bezeichnung „Reservierungsvertrag“ dieselben rechtlichen Folgen haben.

Was sollte ein Reservierungsvertrag enthalten?

Je nach Transaktion sollte er eindeutig regeln:

• Identifizierung der Immobilie;

• Kaufpreis;

• Höhe der Reservierungszahlung;

• Frist;

• Vertragsparteien;

• Bedingungen;

• Fälle, in denen die Zahlung zurückerstattet wird;

• Folgen eines Abbruchs der Transaktion;

• nächster vertraglicher Schritt.

Ihr Anwalt sollte Sie zur konkreten Vertragsgestaltung beraten.

Wann sollte Ihr Anwalt den Vertrag prüfen?

Idealerweise vor Unterzeichnung und Zahlung, insbesondere wenn die Reservierungssumme erheblich ist oder rechtliche, städtebauliche oder finanzierungsbezogene Fragen noch offen sind.

Was passiert, wenn danach ein Problem entdeckt wird?

Die Antwort hängt unter anderem ab von:

• der Art des Problems;

• dem Inhalt des Vertrags;

• dem geltenden Recht;

• den Aussagen und Zusicherungen der Parteien;

• den vereinbarten Bedingungen;

• der Phase der Transaktion.

Deshalb ist es meist sicherer, Probleme vor der Zahlung zu erkennen, als sie später nach einer finanziellen Verpflichtung lösen zu müssen.

Bevor Sie 1 € bezahlen

• Immobilie eindeutig identifizieren

• Identität des Verkäufers bestätigen

• Grundlegende Unterlagen anfordern

• Bekannte rechtliche Probleme verstehen

• Bekannte städtebauliche Probleme verstehen

• Bedingungen für eine Rückerstattung verstehen

• Reservierungsvertrag vollständig lesen

• Wichtige Bedingungen schriftlich festhalten

• Vertrag gegebenenfalls von Ihrem Anwalt prüfen lassen

• Nicht nur auf mündliche Zusagen verlassen

Prüfungen vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags

Was ist ein Arras-Vertrag?

Ein Arras-Vertrag ist ein privater Vertrag, der bei Immobilienkäufen in Spanien häufig verwendet wird.

Es gibt verschiedene Arten von arras, und die rechtlichen Folgen hängen vom konkreten Inhalt des Vertrags ab.

Eine häufig verwendete Form sind die arras penitenciales. Käufer sollten jedoch niemals davon ausgehen, dass jeder Vertrag, der einfach als „Arras“ bezeichnet wird, dieselben rechtlichen Konsequenzen hat.

Ihr Anwalt sollte den konkreten Vertrag prüfen.

Was sollte der Vertrag eindeutig festlegen?

Der Vertrag sollte insbesondere klar identifizieren:

• Käufer;

• Verkäufer;

• Immobilie;

• Kaufpreis;

• Höhe der Arras-Zahlung;

• Zahlungsplan;

• Datum der Unterzeichnung;

• relevante Bedingungen;

• gegebenenfalls enthaltene Bestandteile;

• Folgen bei Nichterfüllung oder Nichtabschluss.

Wie schützen Sie sich vor rechtlichen Problemen?

Wenn ein wesentlicher Teil der Due Diligence noch nicht abgeschlossen ist, sollte geprüft werden, ob der Vertrag Sie ausreichend schützt.

Mögliche offene Punkte sind:

• städtebauliche Abweichungen;

• Hypothekenfinanzierung;

• Eigentumsprobleme;

• fehlende Dokumentation;

• Legalisierung;

• Nutzungsunterlagen;

• Gemeinschaftsschulden;

• steuerliche Fragen.

Bedingungen im Zusammenhang mit einer Hypothek

Wenn der Kauf von einer Finanzierung abhängt, sollte die rechtliche Beratung klären, was passiert, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt.

Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass eine abgelehnte Hypothek Ihnen das Recht gibt, ohne Konsequenzen vom Kauf zurückzutreten.

Bedingungen im Zusammenhang mit Baurecht und Legalisierung

Wenn eine Erweiterung, ein Swimmingpool, ein Gebäude oder ein anderes Element noch geprüft werden muss, sollten entsprechende Bedingungen professionell formuliert werden.

Eine mündliche Zusage wie:

„Der Verkäufer wird das erledigen.“

ist kein Ersatz für einen korrekt formulierten vertraglichen Schutz.

Was passiert, wenn die Due Diligence nicht zufriedenstellend ausfällt?

Sie sollten dies vor der Unterzeichnung wissen.

Wenn nach Vertragsunterzeichnung ein wesentliches Problem entdeckt wird, hängen Ihre Möglichkeiten vom Vertrag und vom geltenden Recht ab.

Besondere Prüfungen beim Kauf einer Neubauimmobilie

Die Due Diligence unterscheidet sich beim Kauf einer Neubauimmobilie von der eines bestehenden Hauses.

Zusätzlich zu den üblichen Prüfungen von Eigentum, Baurecht und finanzieller Situation sollten Sie unter anderem untersuchen:

• Eigentumsverhältnisse des Grundstücks;

• Baugenehmigung;

• genehmigte Projekte;

• Identität und Hintergrund des Bauträgers;

• Baufortschritt;

• vertragliche Spezifikationen;

• Zahlungsplan;

• geplantes Übergabedatum;

• Abschlussdokumentation;

• Unterlagen zur Erstbelegung;

• Energieeffizienzzertifikat;

• Garantien und Versicherungen;

• Gemeinschaftssituation;

• Abnahme und Mängelprüfung;

• Infrastruktur und Versorgungsanschlüsse.

Gehen Sie nicht davon aus, dass „Neubau“ automatisch bedeutet, dass sämtliche Unterlagen vollständig sind.

Wenn Sie eine Immobilie vom Plan kaufen, sollte Ihr Anwalt die Unterlagen des Bauträgers und den Kaufvertrag vor grösseren Zahlungen prüfen.

Wer sollte welche Prüfung durchführen?

Jeder Fachmann beantwortet unterschiedliche Fragen.

Der entscheidende Unterschied

Eine Immobilienagentur kann:

• Informationen zur Immobilie bereitstellen;

• Dokumente koordinieren;

• offensichtliche Abweichungen erkennen;

• mit dem Verkäufer kommunizieren;

• den Ablauf der Transaktion unterstützen.

Ein Anwalt kann:

• Eigentumsverhältnisse untersuchen;

• Belastungen prüfen;

• Verträge analysieren;

• rechtliche Risiken bewerten;

• die rechtliche Due Diligence koordinieren.

Ein Architekt oder qualifizierter Techniker kann:

• das Gebäude untersuchen;

• den baulichen Zustand beurteilen;

• die Immobilie vermessen;

• konstruktive Aspekte analysieren;

• bei bestimmten städtebaulichen und bautechnischen Fragen beraten.

Der Notar übernimmt wichtige Aufgaben bei der formellen Abwicklung des Kaufs und der öffentlichen Urkunde.

Behörden und öffentliche Stellen führen die jeweiligen offiziellen Register und Verfahren.

Keiner dieser Fachleute sollte automatisch als Ersatz für alle anderen betrachtet werden.

Warnsignale beim Immobilienkauf in Spanien

Bestimmte Situationen sollten sofort genauer untersucht werden.

Der Verkäufer kann grundlegende Unterlagen nicht vorlegen

Das Fehlen eines einzelnen Dokuments bedeutet nicht automatisch, dass ein Problem besteht.

Wenn grundlegende Informationen jedoch wiederholt nicht bereitgestellt werden können, sollte die Vorsicht steigen.

Grundbuch und Kataster stimmen nicht überein

Eine Abweichung sollte untersucht werden. Sie sollte weder automatisch ignoriert noch allein als Grund betrachtet werden, den Kauf abzubrechen.

Die tatsächliche Immobilie ist grösser als die Unterlagen

Finden Sie heraus, warum.

Dies ist besonders wichtig bei zusätzlichen Zimmern, Terrassen, Garagen oder Nebengebäuden.

Es gibt scheinbar nicht dokumentierte Erweiterungen

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Erweiterung legal ist, nur weil sie seit vielen Jahren besteht.

Der rechtliche Status des Pools ist unklar

Der Swimmingpool sollte unabhängig vom Wohnhaus geprüft werden.

Der städtebauliche Status ist unklar

Prüfen Sie, ob offene Verfahren wegen städtebaulicher Verstösse oder andere Probleme bestehen.

Es bestehen Schulden

Klären Sie:

• um welche Schulden es sich handelt;

• wer dafür verantwortlich ist;

• ob sie mit der Immobilie verbunden sind;

• wie sie beglichen werden;

• ob ein Betrag zurückbehalten werden sollte.

Die Eigentumsverhältnisse sind kompliziert

Erbschaften, Miteigentum, Nießbrauch und Vollmachten können zusätzliche rechtliche Arbeit erforderlich machen.

Ein ländliches Gebäude wird als Wohnraum genutzt

Ein als Gästehaus, Studio oder Apartment bezeichnetes Gebäude kann einen anderen genehmigten Nutzungsstatus besitzen.

Prüfen Sie dies, bevor Sie diese Nutzung als selbstverständlich ansehen.

Es gibt eine physische Zufahrt, aber kein eindeutig nachgewiesenes Zufahrtsrecht

Dies ist bei ländlichen Immobilien besonders wichtig.

Der Verkäufer setzt Sie unter Zeitdruck

Eine gute Immobilie kann attraktiv sein, ohne dass Sie deshalb auf eine sorgfältige Due Diligence verzichten müssen.

Wettbewerb kann existieren, aber Zeitdruck sollte keine professionelle Prüfung ersetzen.

Der Vertrag schützt Sie nicht, wenn Probleme entdeckt werden

Wenn wichtige Fragen noch offen sind, sollte der Vertrag vor der Unterzeichnung entsprechend geprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Beispiele aus Benissa: Warum diese Prüfungen wichtig sind

Die folgenden Beispiele sind rein illustrativ und keine von Telio Homes veröffentlichten realen Kundenfälle.

Beispiel 1 — Die Villa mit unterschiedlichen Flächenangaben

Situation

Ein Käufer findet eine Villa in Buenavista, die mit einer bestimmten bebauten Fläche angeboten wird.

Problem

Das Gebäude scheint tatsächlich grösser zu sein als in einem der Dokumente angegeben.

Prüfung

Der Anwalt vergleicht Grundbuch, Kataster und städtebauliche Unterlagen. Gleichzeitig prüft ein Techniker die tatsächlichen Flächen.

Lösung

Die Abweichung wird untersucht, um festzustellen, welche Gebäudeteile dokumentiert sind und ob weitere Schritte erforderlich sind.

Lehre

Treffen Sie Ihre Kaufentscheidung niemals allein anhand der angegebenen bebauten Fläche.

Beispiel 2 — Die Finca mit einer nicht dokumentierten Erweiterung

Situation

Ein Käufer findet eine traditionelle Finca in Benimarco mit einer attraktiven geschlossenen Terrasse und einem zusätzlichen Zimmer.

Problem

Der zusätzliche Bereich erscheint in den verfügbaren Unterlagen nicht eindeutig.

Prüfung

Ein Anwalt und ein technischer Fachmann untersuchen die Bauhistorie und die geltende städtebauliche Situation.

Lösung

Der Käufer klärt, ob der Bereich dokumentiert ist, ob eine nachträgliche Legalisierung möglich sein könnte oder ob Einschränkungen bestehen.

Lehre

Eine attraktive Erweiterung kann den praktischen Wert einer Immobilie erhöhen und gleichzeitig eine rechtliche Prüfung erforderlich machen.

Beispiel 3 — Der Swimmingpool, dessen rechtlicher Status geprüft werden muss

Situation

Eine Villa in der Nähe von Fanadix verfügt über einen grossen Swimmingpool, der einen wesentlichen Teil ihrer Attraktivität ausmacht.

Problem

Der Verkäufer kann nicht sofort sämtliche Unterlagen zum Pool vorlegen.

Prüfung

Der Pool wird mit den verfügbaren städtebaulichen und grundbuchlichen Unterlagen verglichen.

Lösung

Der Käufer holt professionelle Beratung ein, bevor er entscheidet, ob er den Kauf fortsetzt.

Lehre

Betrachten Sie den Swimmingpool als Teil der Due Diligence und nicht nur als Lifestyle-Merkmal.

Beispiel 4 — Grundbuch und Kataster stimmen nicht überein

Situation

Ein Käufer stellt unterschiedliche Flächenangaben im Grundbuch und im Kataster fest.

Problem

Der Käufer geht davon aus, dass die Immobilie deshalb illegal sein muss.

Prüfung

Der Anwalt untersucht den Grund für die Abweichung.

Lösung

Die Differenz wird erklärt und der Käufer kann eine informierte Entscheidung treffen.

Lehre

Eine Abweichung ist eine Frage, die untersucht werden muss – kein automatisches Urteil.

Beispiel 5 — Die Eigentümergemeinschaft mit umfangreichen Arbeiten

Situation

Ein Käufer erwirbt eine Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.

Problem

Der Verkäufer erklärt, dass alle Gemeinschaftskosten bezahlt sind. In den letzten Versammlungen wurden jedoch umfangreiche Arbeiten besprochen.

Prüfung

Der Anwalt prüft die relevanten Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, einschliesslich offener Beträge und geplanter Ausgaben.

Lösung

Der Käufer versteht seine mögliche finanzielle Belastung vor der Unterzeichnung.

Lehre

Die Kosten einer Eigentümergemeinschaft bestehen aus mehr als der monatlichen Umlage.

Beispiel 6 — Die zu früh gezahlte Reservierungsgebühr

Situation

Ein Käufer ist von einer Immobilie begeistert und möchte verhindern, dass sie jemand anderes kauft.

Problem

Eine Reservierungszahlung wird verlangt, bevor die relevanten rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind.

Prüfung

Der Anwalt des Käufers prüft den Reservierungsvertrag und klärt, was passiert, wenn die Due Diligence ein wesentliches Problem aufdeckt.

Lösung

Der Käufer versteht das vertragliche Risiko, bevor er Geld bezahlt.

Lehre

In einem umkämpften Markt ist es besser, schnell auf Basis von Informationen zu handeln als schnell im Blindflug.

Beispiel 7 — Die Finca in Benissa mit physischer, aber nicht eindeutig gesicherter Zufahrt

Situation

Eine Finca in Pedramala liegt am Ende eines scheinbar privaten Weges, den mehrere Immobilien gemeinsam nutzen.

Problem

Der Käufer geht davon aus, dass das Nutzungsrecht rechtlich garantiert ist, weil Fahrzeuge den Weg problemlos benutzen können.

Prüfung

Der Anwalt untersucht Grundbuchunterlagen, Wegerechte und die entsprechenden Zugangsregelungen.

Lösung

Der Käufer versteht, wer den Weg nutzen darf und ob besondere Verpflichtungen oder Einschränkungen für die Instandhaltung bestehen.

Lehre

Eine physisch vorhandene Zufahrt und ein rechtlich gesichertes Zufahrtsrecht sind nicht immer dasselbe.

Vollständige Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien

Rechtliche Prüfungen

• Eigentum im Grundbuch bestätigen

• Aktuelle Grundbuchinformationen einholen

• Miteigentümer prüfen

• Nießbrauch prüfen

• Hypotheken prüfen

• Pfändungen prüfen

• Dienstbarkeiten prüfen

• Wegerechte prüfen

• Weitere eingetragene Beschränkungen prüfen

• Relevante städtebauliche Verfahren prüfen

Grundbuch- und Katasterprüfungen

• Katasterreferenz bestätigen

• Katasterplan prüfen

• Kataster und Grundbuch vergleichen

• Beide mit der tatsächlichen Immobilie vergleichen

• Grundstücksfläche prüfen

• Bebaute Fläche prüfen

• Grundstücksgrenzen prüfen

• Abweichungen untersuchen

• Den für steuerliche Zwecke relevanten Valor de Referencia prüfen, soweit anwendbar

Städtebauliche Prüfungen

• Grundstücksklassifizierung bestätigen

• Ursprüngliche Bebauung prüfen

• Baugenehmigungen prüfen

• Erweiterungen prüfen

• Geschlossene Terrassen prüfen

• Garagen prüfen

• Nebengebäude prüfen

• Swimmingpool prüfen

• Landwirtschaftliche Gebäude prüfen

• Nutzungsunterlagen prüfen

• Zukünftige Bebauungsmöglichkeiten prüfen

• Städtebauliche Einschränkungen prüfen

• Verfahren wegen städtebaulicher Verstösse prüfen

• Fuera de ordenación oder andere Sonderregelungen prüfen, soweit relevant

Technische Prüfungen

• Tragstruktur

• Dach

• Risse

• Feuchtigkeit

• Sanitärinstallation

• Elektroinstallation

• Entwässerung

• Abwassersystem

• Fenster

• Dämmung

• Klimaanlage

• Heizung

• Swimmingpool

• Stützmauern

• Aussenanlagen

• Zufahrten

• Grundstücksgrenzen

Finanzielle Prüfungen

• IBI

• Gemeinschaftskosten

• Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden, soweit relevant

• Gemeinschaftsprotokolle

• Sonderumlagen

• Geplante grössere Arbeiten

• Wasser

• Strom

• Sonstige immobilienbezogene Schulden

• Steuern beim Erwerb

• Steuerliche Bemessungsgrundlage / Valor de Referencia

• Steuerlicher Wohnsitz des Verkäufers

• Mögliche Einbehaltung bei nicht in Spanien ansässigem Verkäufer

• Rechts- und Fachberatungskosten

• Hypotheken- und Bewertungskosten

Dokumentation

• Escritura

• Nota Simple

• Kataster

• Katasterreferenz

• Energieeffizienzzertifikat

• Baugenehmigungen

• Renovierungsunterlagen

• Nutzungs- und Bewohnbarkeitsunterlagen

• Pläne

• Dokumentation des Swimmingpools

• Unterlagen der Eigentümergemeinschaft

• IBI-Unterlagen

• Versorgungsunterlagen

• Dokumentation der ländlichen Immobilie

• Relevante städtebauliche Unterlagen

Vertragliche Prüfungen

• Reservierungsvertrag

• Arras-Vertrag

• Kaufpreis

• Höhe der Arras-Zahlung

• Zahlungsplan

• Datum der Unterzeichnung

• Hypothekenbedingungen

• Städtebauliche Bedingungen

• Bedingungen zur Legalisierung

• Bedingungen zur Dokumentation

• Voraussetzungen für die notarielle Beurkundung

• Folgen bei Nichterfüllung oder Nichtabschluss

Wie Sie entscheiden, ob Sie kaufen, nachverhandeln oder vom Kauf zurücktreten sollten

Nicht jedes Problem, das während der Due Diligence entdeckt wird, sollte automatisch zum Abbruch des Kaufs führen.

Ein sinnvollerer Ansatz besteht darin, jedes Problem nach seiner Schwere und seiner tatsächlichen Lösbarkeit zu beurteilen.

Grün — Kauf fortsetzen

Die Prüfungen haben keine wesentlichen ungelösten Probleme ergeben.

Sie verstehen die Immobilie, ihren rechtlichen Status und ihre voraussichtlichen Kosten.

Gelb — Prüfen oder nachverhandeln

Es besteht ein Problem, das möglicherweise lösbar ist.

Beispiele:

• Abweichungen in den Unterlagen;

• Reparaturbedarf;

• mögliche nachträgliche Legalisierung;

• unklare Pool-Dokumentation;

• Gemeinschaftskosten;

• Renovierungsbedarf.

Ein gelbes Problem sollte untersucht, dokumentiert und finanziell bewertet werden – nicht einfach ignoriert werden.

Rot — Rücktritt vom Kauf erwägen

Ein rotes Problem liegt vor, wenn der Käufer keinen akzeptablen rechtlichen, städtebaulichen, finanziellen oder baulichen Zustand feststellen kann.

Beispiele:

• ungeklärte Eigentumsverhältnisse;

• erhebliche städtebauliche Probleme;

• gravierende strukturelle Mängel;

• nicht akzeptable Beschränkungen;

• wesentliche ungelöste Belastungen;

• nicht akzeptable Zufahrtssituation.

Die richtige Entscheidung hängt vom Einzelfall ab. Die emotionale Bindung an eine Immobilie sollte jedoch niemals eine sorgfältige Due Diligence ersetzen.

Häufig gestellte Fragen

Was sollte ich vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien prüfen?

Sie sollten Eigentum, Nota Simple, Hypotheken und Belastungen, Katasterinformationen, baurechtliche und städtebauliche Legalität, Grundstücksklassifizierung, Nutzungsunterlagen, baulichen Zustand, IBI, Gemeinschaftskosten, steuerliche Aspekte und den Kaufvertrag prüfen. Fincas und ländliche Immobilien erfordern zusätzliche Prüfungen zu Wasser, Abwasser, Zufahrt, Gebäuden und Baurecht.

Welche Dokumente sollte ich vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien anfordern?

Zu den wichtigen Unterlagen gehören die Nota Simple, Escritura, Katasterinformationen, Energieeffizienzzertifikat, Bau- und Renovierungsgenehmigungen, Nutzungsunterlagen, Pläne, Pool-Dokumentation, IBI-Unterlagen, Gemeinschaftsunterlagen und gegebenenfalls spezielle Dokumente für ländliche Immobilien.

Sollte ich vor einem Kaufangebot eine Nota Simple anfordern?

Wenn möglich, ja. Sie kann dabei helfen, den eingetragenen Eigentümer, Belastungen und andere relevante Umstände zu erkennen, bevor Sie eine finanzielle Verpflichtung eingehen. Bei einem ernsthaften Kauf sollte Ihr Anwalt aktuelle Grundbuchinformationen einholen und prüfen, statt sich ausschliesslich auf Unterlagen des Verkäufers oder der Immobilienagentur zu verlassen. (administracion.gob.es)

Was ist eine Nota Simple?

Die Nota Simple ist ein informatives Dokument des spanischen Grundbuchamts und enthält Informationen über die Immobilie, Eigentumsverhältnisse, eingetragene Rechte sowie bestimmte Belastungen und Beschränkungen. Sie ist ein wichtiger Ausgangspunkt der rechtlichen Due Diligence, ersetzt jedoch keine formelle Grundbuchbescheinigung. (administracion.gob.es)

Wie kann ich prüfen, wem eine Immobilie in Spanien gehört?

Das Registro de la Propiedad ist die wichtigste Quelle für die Prüfung der eingetragenen Eigentumsverhältnisse. Eine Nota Simple nennt normalerweise den oder die eingetragenen Eigentümer sowie relevante Rechte und Belastungen.

Wie kann ich feststellen, ob eine Immobilie in Spanien Schulden hat?

Verschiedene Schulden erfordern unterschiedliche Prüfungen. Eingetragene Belastungen können über das Grundbuch überprüft werden. IBI und andere kommunale Verpflichtungen müssen über die entsprechenden Stellen geprüft werden. Gemeinschaftsschulden sollten anhand der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls einer entsprechenden Bescheinigung geprüft werden.

Was ist der Unterschied zwischen Registro und Catastro?

Das Registro de la Propiedad befasst sich hauptsächlich mit rechtlich eingetragenem Eigentum und Rechten an der Immobilie. Das Catastro ist das spanische Kataster und enthält Identifikationsdaten, Kartografie und Merkmale der Immobilie. Beide Systeme erfüllen unterschiedliche Aufgaben und sollten bei einer Due Diligence miteinander verglichen werden.

Was ist der Valor de Referencia beim Immobilienkauf in Spanien?

Der Valor de Referencia ist ein katasterbezogener Referenzwert, der für bestimmte steuerliche Zwecke verwendet wird. Er ist nicht dasselbe wie Marktwert, Kaufpreis, Angebotspreis oder professionelle Bewertung. Das Kataster veröffentlicht die geltenden Referenzwerte und Informationen für das jeweilige Steuerjahr. (sedecatastro.gob.es)

Was passiert, wenn die Fläche der Immobilie nicht mit den Unterlagen übereinstimmt?

Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass die Immobilie illegal ist. Finden Sie zunächst heraus, warum die Unterschiede bestehen. Ihr Anwalt und gegebenenfalls ein technischer Fachmann sollten Grundbuch, Kataster, städtebauliche Unterlagen und tatsächliche Immobilie miteinander vergleichen.

Wie kann ich prüfen, ob eine Erweiterung legal ist?

Fordern Sie die relevanten städtebaulichen Unterlagen an und vergleichen Sie die genehmigte Bebauung mit der tatsächlichen Immobilie. Wenn die Situation unklar ist, sollten Sie sowohl rechtliche als auch technische Beratung einholen.

Sollte ich beim Kauf einer Immobilie in Spanien eine technische Inspektion durchführen lassen?

Bei vielen älteren Immobilien, Fincas, Renovierungsobjekten und Häusern mit sichtbaren Mängeln kann eine unabhängige technische Inspektion sehr sinnvoll sein. Die rechtliche Due Diligence und die technische Untersuchung beantworten unterschiedliche Fragen.

Beweist eine Bankbewertung, dass eine Immobilie legal ist?

Nein. Eine Bankbewertung und eine rechtliche oder technische Untersuchung verfolgen unterschiedliche Ziele. Eine Bewertung sollte nicht als Beweis dafür betrachtet werden, dass alle Erweiterungen, Swimmingpools, Nebengebäude oder städtebaulichen Fragen rechtlich geklärt sind.

Brauche ich einen Anwalt, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen?

Unabhängige rechtliche Beratung ist insbesondere für internationale Käufer und bei Transaktionen mit ländlichen Immobilien, mehreren Eigentümern, städtebaulichen Fragen, Hypotheken, besonderen Vertragsbedingungen oder Abweichungen in den Unterlagen empfehlenswert. Ein Anwalt kann rechtliche Fragen prüfen, die ausserhalb der Aufgaben einer Immobilienagentur oder eines technischen Fachmanns liegen.

Was sollte ich vor Zahlung einer Reservierungsgebühr prüfen?

Prüfen Sie den Eigentümer, den grundlegenden rechtlichen Status, bekannte städtebauliche Probleme, die Bedingungen des Reservierungsvertrags, die Möglichkeiten einer Rückerstattung und die Folgen, wenn die spätere Due Diligence ein wesentliches Problem entdeckt. Soweit relevant, sollte Ihr Anwalt den Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen.

Was sollte ich vor der Unterzeichnung eines Arras-Vertrags prüfen?

Prüfen Sie die Identität der Immobilie, den Kaufpreis, die Höhe der Arras-Zahlung, den Beurkundungstermin, den Zahlungsplan, die Vertragsbedingungen und die Folgen eines Nichtabschlusses. Wenn Finanzierung, Legalisierung, Baurecht oder Dokumentation für den Kauf entscheidend sind, sollten diese Punkte korrekt vertraglich berücksichtigt werden.

Kann ich einen Arras-Vertrag kündigen, wenn die Immobilie rechtliche Probleme hat?

Nicht automatisch. Die Antwort hängt von der Art und dem Inhalt des Arras-Vertrags, dem konkreten rechtlichen Problem und dem geltenden Recht ab. Deshalb sollten offene rechtliche oder städtebauliche Fragen möglichst vor der Unterzeichnung geklärt werden.

Welche zusätzlichen Prüfungen sind beim Kauf einer Finca in Benissa erforderlich?

Sie sollten Grundstücksklassifizierung, geltende Mindestgrundstücksanforderungen, sämtliche Gebäude und Erweiterungen, landwirtschaftliche Gebäude, Wasser, Strom, Abwasser, Zufahrten, Dienstbarkeiten, Swimmingpools, Grundstücksgrenzen und zukünftige Bauvorhaben prüfen. Eine Finca sollte als Kombination aus Grundstück, Gebäuden und Infrastruktur betrachtet werden und nicht nur als Wohnhaus.

Welche zusätzlichen Prüfungen benötigt eine Finca in Spanien?

Zusätzlich zu den üblichen Prüfungen von Eigentum und Baurecht sollten Grundstücksklassifizierung, sämtliche Gebäude und baulichen Strukturen, Wasser, Strom, Abwasser, Zufahrt, Dienstbarkeiten, Swimmingpool, landwirtschaftliche Gebäude und mögliche zukünftige Bauvorhaben untersucht werden.

Kann ich eine Immobilie mit einer illegalen Erweiterung kaufen?

Das kann möglich sein, hängt aber von der konkreten Immobilie und den geltenden städtebaulichen Vorschriften ab. Vor dem Kauf sollten Sie den rechtlichen Status der Erweiterung, eine mögliche nachträgliche Legalisierung und mögliche Einschränkungen klären.

Was passiert, wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist?

Der steuerliche Wohnsitz des Verkäufers kann Auswirkungen auf die Transaktion haben. Wenn ein nicht in Spanien ansässiger Verkäufer ohne Betriebsstätte eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer grundsätzlich verpflichtet, 3 % der vereinbarten Gegenleistung einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde abzuführen, vorbehaltlich der geltenden Ausnahmen und Vorschriften. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wie kann ich prüfen, ob eine Immobilie städtebauliche Verstösse aufweist?

Ihr Anwalt sollte die städtebauliche Situation der Immobilie untersuchen und gegebenenfalls Informationen bei der Gemeinde einholen. Ein technischer Fachmann kann zusätzlich die tatsächliche Immobilie mit der genehmigten Bebauung vergleichen. Verlassen Sie sich nicht allein auf die Aussage des Verkäufers, dass keine Probleme bestehen.

Sollte ich vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümergemeinschaft prüfen?

Bei Wohnungen und Immobilien innerhalb einer Eigentümergemeinschaft kann dies sehr sinnvoll sein. Die Protokolle können wichtige Arbeiten, Sonderumlagen, Streitigkeiten und andere Probleme offenlegen, die nicht allein durch die Prüfung der laufenden Gemeinschaftskosten sichtbar werden.

Wie kann ich prüfen, ob eine Immobilie vermietet ist?

Stellen Sie fest, ob die Immobilie leer steht und ob ein Mietvertrag, eine andere Nutzungsvereinbarung oder ein sonstiges Nutzungsrecht besteht. Ihr Anwalt sollte die rechtliche Situation prüfen und sicherstellen, dass der Kaufvertrag die gewünschte Besitzübergabe eindeutig regelt.

Kann ich eine spanische Immobilie selbst prüfen, ohne einen Anwalt einzuschalten?

Sie können bestimmte Informationen selbst einholen und prüfen, darunter bestimmte Grundbuch- und Katasterdaten. Die rechtlichen Folgen von Belastungen, städtebaulichen Abweichungen, Vertragsbedingungen und Besonderheiten ländlicher Immobilien erfordern jedoch häufig eine professionelle rechtliche Beurteilung. Bei einem bedeutenden Immobilienkauf ist unabhängige Rechtsberatung daher sehr empfehlenswert.

Fazit

Die wichtigste Erkenntnis bei Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Spanien lautet: Ein sicherer Immobilienkauf besteht aus weit mehr als der Suche nach einer Immobilie, die Ihnen gefällt.

Sie müssen sicherstellen, dass die rechtliche Immobilie, die dokumentierte Immobilie und die tatsächlich vorhandene Immobilie dieselbe Geschichte erzählen – oder dass Sie genau verstehen, warum Unterschiede bestehen.

Für Käufer in Benissa ist dies besonders wichtig, da der lokale Markt von Wohnungen und Villen in etablierten Wohngebieten bis hin zu älteren Fincas und ländlichen Immobilien reicht, bei denen Grundstücksklassifizierung, Erweiterungen, Swimmingpools, Wasser, Abwasser und Zufahrten zusätzliche Prüfungen erforderlich machen können.

Wenn Sie sich fragen, was Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien prüfen sollten, beginnen Sie mit diesen Fragen:

1. Wer ist der Eigentümer?

2. Welche Belastungen bestehen?

3. Stimmen Grundbuch und Kataster überein?

4. Stimmen die Unterlagen mit der tatsächlichen Immobilie überein?

5. Ist die Bebauung rechtlich dokumentiert?

6. Wie ist das Grundstück klassifiziert?

7. Ist die Immobilie für die von Ihnen geplante Nutzung geeignet?

8. Gibt es städtebauliche oder Legalisierungsprobleme?

9. In welchem baulichen Zustand befindet sie sich?

10. Sind IBI, Gemeinschaftskosten und andere finanzielle Verpflichtungen geklärt?

11. Welche steuerlichen Auswirkungen hat der Kauf?

12. Schützt Sie der Reservierungs- oder Arras-Vertrag?

13. Wenn es sich um eine Finca handelt: Sind Wasser, Abwasser, Zufahrt und Baurecht geklärt?

14. Was passiert, wenn die Due Diligence ein Problem entdeckt?

Je früher diese Fragen beantwortet werden, desto fundierter können Sie Ihre Kaufentscheidung treffen.

Bei einer Immobilie in Benissa, Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco oder Pedramala kann lokales Immobilienwissen helfen, die Fragen zu identifizieren, die besondere Aufmerksamkeit verdienen. Rechtliche, städtebauliche, steuerliche und technische Fragen sollten jedoch immer mit dem jeweils zuständigen unabhängigen Fachmann bestätigt werden.

Denken Sie über den Kauf einer Immobilie in Benissa nach?

Wenn Sie eine Villa, Finca, Wohnung oder andere Immobilie in Benissa gefunden haben und wissen möchten, welche Punkte Sie vor einer verbindlichen Kaufentscheidung prüfen sollten, kann Telio Homes Sie dabei unterstützen, die Immobilie aus lokaler Marktperspektive einzuordnen und die Zusammenarbeit mit den geeigneten Fachleuten zu koordinieren.

Der beste Zeitpunkt, ein Problem zu entdecken, ist bevor Sie es kaufen.

Offizielle Quellen und Referenzdokumente

Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum Immobilienkauf und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Immobilien-, Bau-, Steuer- und Verwaltungsrecht können sich ändern. Prüfen Sie daher vor einer Transaktion immer die zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden offiziellen Informationen.

Registro de la Propiedad

Die spanische Regierung erläutert, dass das Registro de la Propiedad und die Nota Simple wichtige Informationen zu Eigentum, Belastungen, Beschränkungen und anderen rechtlichen Aspekten einer Immobilie bereitstellen. (administracion.gob.es)

Gobierno de España — Immobilienkauf: Notare und Grundbuch

Catastro

Das offizielle spanische Kataster stellt Katasterinformationen, Kartografie und Referenzwerte bereit, einschliesslich der für 2026 geltenden Werte. (sedecatastro.gob.es)

Sede Electrónica del Catastro

Energieeffizienzzertifikat

Der nationale Rechtsrahmen für die Energieeffizienz-Zertifizierung basiert auf dem Real Decreto 390/2021 und späteren Änderungen. Für die jeweils geltende Rechtslage sollte die konsolidierte Fassung geprüft werden. (boe.es)

BOE — Real Decreto 390/2021

Einbehaltung beim Verkauf durch einen nicht in Spanien ansässigen Verkäufer

Die spanische Steuerbehörde erläutert die Verpflichtung des Käufers zur Einbehaltung bei einem Verkäufer, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist und keine Betriebsstätte besitzt, einschliesslich der 3-%-Einbehaltung und des Modells 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Agencia Tributaria — Einbehaltung durch den Käufer einer Immobilie

Anforderungen für touristisch genutzte Wohnungen in der Comunitat Valenciana

Das aktuelle Verfahren der Generalitat Valenciana enthält Anforderungen für touristisch vermietete Wohnungen, darunter die städtebauliche Vereinbarkeit, die Katasteridentifikation sowie Unterlagen zur Erst- oder Zweitbelegung beziehungsweise gleichwertige Nachweise in den jeweils geltenden Fällen. (sede.gva.es)

Generalitat Valenciana — Registrierung touristischer Wohnungen

Da sich Immobilien-, Bau-, Steuer- und Verwaltungsrecht ändern können, sollten Leser die aktuell geltende Rechtslage bei der zuständigen Behörde oder einem qualifizierten Fachmann überprüfen, bevor sie diese Informationen für einen Immobilienkauf verwenden.