Comprar una propiedad en España es emocionante, pero encontrar la villa, finca o apartamento adecuado es solo el principio. Antes de pagar una reserva, firmar un contrato de arras o comprometerse con la compraventa, es fundamental comprobar que la propiedad es, desde el punto de vista legal, físico y económico, exactamente lo que usted cree que está comprando.

Por eso son tan importantes las comprobaciones antes de comprar una propiedad en España.

Una villa con vistas al mar en La Fustera, una propiedad en San Jaime o una finca tradicional en Pedramala pueden parecer perfectas durante una visita, pero la documentación registral, el historial urbanístico, la información catastral y la realidad física del inmueble pueden contar una historia diferente.

El principio fundamental es sencillo:

No compre únicamente la propiedad que puede ver. Asegúrese de entender también la propiedad que existe legalmente.

Esta guía explica qué comprobar antes de comprar una propiedad en España, cuándo debe realizarse cada comprobación, qué profesional suele encargarse de ella y qué cuestiones merecen especial atención en Benissa y la Costa Blanca Norte.

La información de esta guía tiene carácter general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal, arquitectónico ni técnico. La normativa española, valenciana y municipal puede cambiar, y cada propiedad puede presentar circunstancias diferentes. Cuando una compraventa implique cuestiones jurídicas, urbanísticas, fiscales, estructurales o técnicas, recomendamos obtener asesoramiento profesional independiente.

Las 10 comprobaciones que nunca debería pasar por alto

Antes de entrar en detalle, estas son las diez áreas fundamentales de la due diligence inmobiliaria en España:

1. Titularidad y propiedad

2. Hipotecas, embargos, cargas y otros gravámenes

3. Registro de la Propiedad vs Catastro vs realidad física

4. Legalidad urbanística y de la construcción

5. Clasificación del suelo y posibilidades de desarrollo

6. Documentación de ocupación y habitabilidad

7. Estado físico de la propiedad

8. IBI, cuotas de comunidad y otras deudas

9. Documentación y certificados del inmueble

10. Riesgos relacionados con la reserva, las arras y la firma

En una finca o propiedad rústica, hay que añadir una capa adicional de comprobaciones sobre agua, electricidad, saneamiento, accesos, construcciones auxiliares, edificaciones agrícolas, piscinas y normativa urbanística aplicable al suelo rústico.

Índice

1. Por qué son importantes las comprobaciones antes de comprar una propiedad en España

2. El calendario de due diligence de una compraventa

3. ¿Quién es responsable de cada comprobación?

4. Compruebe quién es el propietario legal del inmueble

5. Compruebe hipotecas, embargos, cargas y otros gravámenes

6. Compare el Registro, el Catastro y la propiedad real

7. Compruebe que la propiedad ha sido construida legalmente

8. Compruebe la clasificación del suelo y la situación urbanística

9. Compruebe la documentación de ocupación y habitabilidad

10. Compruebe el estado físico de la propiedad

11. Compruebe el IBI, las cuotas de comunidad y otras deudas

12. Compruebe la documentación y los certificados de la propiedad

13. Compruebe la situación fiscal antes de comprar

14. Comprobaciones adicionales al comprar una finca o propiedad rústica en España

15. Comprobaciones antes de pagar una reserva

16. Comprobaciones antes de firmar un contrato de arras

17. Comprobaciones especiales al comprar una vivienda de obra nueva

18. ¿Quién debe realizar cada comprobación?

19. Señales de alarma al comprar una propiedad en España

20. Ejemplos en Benissa: por qué estas comprobaciones son importantes

21. Checklist completa de comprobaciones antes de comprar una propiedad en España

22. Cómo decidir si continuar, renegociar o retirarse

23. Preguntas frecuentes

24. Conclusión

25. Fuentes oficiales y documentación de referencia

Por qué son importantes las comprobaciones antes de comprar una propiedad en España

El mayor error que puede cometer un comprador es pensar que una visita al inmueble permite conocer toda la realidad de la propiedad.

No es así.

Una visita muestra cómo es la propiedad. La due diligence permite determinar qué está comprando realmente.

Antes de comprometerse con una compra, debería poder responder a preguntas como:

• ¿Quién es el propietario legal del inmueble?

• ¿El vendedor tiene derecho a venderlo?

• ¿Existen hipotecas u otras cargas registradas?

• ¿Hay embargos, servidumbres u otros derechos?

• ¿Coincide el Registro de la Propiedad con el Catastro?

• ¿Coinciden ambos con la realidad física?

• ¿Las ampliaciones se realizaron con las autorizaciones necesarias?

• ¿La piscina está correctamente documentada?

• ¿Cuál es la clasificación urbanística del suelo?

• ¿Puede realizar legalmente la reforma o ampliación que tiene prevista?

• ¿Dispone la propiedad de la documentación necesaria para su ocupación?

• ¿Están pagados el IBI y las cuotas de comunidad?

• ¿Hay obras extraordinarias previstas?

• ¿Existen expedientes urbanísticos abiertos?

• ¿Cuál es el estado físico del inmueble?

• ¿Hay inquilinos u otros ocupantes?

• ¿El contrato de reserva o de arras le protege si aparece un problema importante?

La información oficial del Gobierno de España recomienda comprobar la situación jurídica, las características, la titularidad y las cargas de una propiedad antes de comprar. La Nota Simple proporciona información sobre la titularidad, hipotecas, embargos, limitaciones y otras circunstancias registrales. (administracion.gob.es)

Los riesgos de comprar sin realizar una due diligence adecuada

Los problemas pueden ir desde una pequeña discrepancia documental hasta una cuestión jurídica, urbanística o estructural de considerable importancia.

Un comprador puede descubrir que:

• la vivienda tiene más metros construidos que los que figuran en el Registro;

• se cerró una terraza sin la autorización necesaria;

• una ampliación no está correctamente documentada;

• una piscina tiene una situación legal poco clara;

• una construcción agrícola se está utilizando como vivienda;

• el vendedor no es el único titular registral;

• existe una hipoteca u otra carga;

• hay deudas con la comunidad;

• están previstas obras importantes en la comunidad;

• una propiedad rústica tiene restricciones que afectan a futuras construcciones;

• una instalación séptica necesita ser investigada o sustituida;

• el acceso depende de una servidumbre de paso;

• existe un expediente urbanístico pendiente.

Ninguna de estas circunstancias significa automáticamente que deba abandonar la compra.

Lo importante es descubrir el problema antes de adquirir un compromiso económico importante.

Por qué los compradores extranjeros deben conocer el sistema inmobiliario español

Los compradores internacionales a veces parten de la idea de que un único documento contiene toda la información relevante sobre una propiedad.

No es así.

En España existen diferentes fuentes de información inmobiliaria, y cada una cumple una función distinta.

El Registro de la Propiedad se ocupa principalmente de la titularidad jurídica y de los derechos inscritos.

El Catastro proporciona información catastral, incluida la referencia catastral y la información gráfica.

El Ayuntamiento interviene en las cuestiones urbanísticas y municipales.

Un profesional técnico puede analizar el estado físico y las características constructivas del inmueble.

El notario desempeña funciones importantes en la formalización de la compraventa y de la escritura, pero no debe considerarse un sustituto de la due diligence jurídica y técnica independiente del comprador.

Por tanto, el enfoque más seguro es:

Registro + Catastro + información urbanística + realidad física + contratos

en lugar de confiar en un único documento o profesional.

El calendario de due diligence de una compraventa

Una de las formas más útiles de abordar una compra inmobiliaria en España es entender qué debe comprobarse y en qué momento.

Antes de hacer una oferta

Es posible que todavía no disponga de toda la documentación, pero debería realizar algunas preguntas básicas.

Como mínimo, averigüe:

• quién es el propietario;

• qué elementos están incluidos en la venta;

• si se han realizado ampliaciones importantes;

• si el vendedor ha comunicado problemas legales;

• si existen cuotas de comunidad;

• si se ha informado de alguna hipoteca u otra carga;

• si existen problemas urbanísticos o de ocupación conocidos.

Antes de pagar una reserva

Esta es una etapa crítica.

Un contrato de reserva puede generar obligaciones contractuales, por lo que debe comprender su contenido antes de pagar.

Antes de firmar las arras

En este momento, la due diligence debería estar ya muy avanzada.

Si quedan cuestiones importantes sin resolver, su abogado debería asesorarle sobre si el contrato necesita condiciones específicas o si es preferible esperar antes de firmar.

Antes de la escritura

La situación jurídica debería volver a comprobarse cuando corresponda.

Su abogado debería confirmar que se han cumplido las condiciones relevantes y que no han aparecido nuevos problemas que afecten sustancialmente a la operación.

¿Quién es responsable de cada comprobación?

Cada profesional se ocupa de un tipo diferente de due diligence.

Una agencia inmobiliaria puede ayudar a coordinar la información y detectar discrepancias evidentes, pero no sustituye al abogado independiente en materia jurídica ni al profesional técnico cualificado en cuestiones de construcción o urbanismo.

1. Compruebe quién es el propietario legal del inmueble

Antes de comprar, debe establecer exactamente quién es el propietario y si existen otras personas con derechos inscritos sobre el inmueble.

¿Qué es una Nota Simple?

La Nota Simple es un documento informativo expedido por el Registro de la Propiedad.

Puede proporcionar información sobre:

• el inmueble registrado;

• el titular o titulares;

• hipotecas;

• embargos;

• usufructos;

• servidumbres;

• otros derechos inscritos;

• limitaciones y restricciones.

El Gobierno de España confirma que la Nota Simple puede proporcionar información sobre la titularidad, las cargas y las limitaciones, así como sobre la coordinación de la finca con el Catastro. (administracion.gob.es)

Es uno de los puntos de partida fundamentales para la due diligence jurídica.

Sin embargo, no debe considerarse una fotografía permanente de la situación jurídica. Las circunstancias registrales pueden cambiar, por lo que su abogado debería obtener y revisar información registral actualizada durante la operación.

Compruebe quién figura como titular registral

La identidad del vendedor debería coincidir con la titularidad registral.

Si existen varios propietarios, la operación deberá contemplar los intereses y las firmas de todos los titulares correspondientes.

Esto adquiere especial importancia cuando la propiedad:

• procede de una herencia;

• pertenece a varios propietarios;

• está sujeta a un usufructo;

• pertenece a una sociedad;

• se vende mediante un poder notarial.

Compruebe si existen varios propietarios

No dé por hecho que la persona que le enseña la propiedad es la única que tiene derecho a venderla.

Su abogado debería comprobar quién es el titular y quién debe intervenir en la compraventa.

Compruebe usufructos y otros derechos inscritos

Una propiedad puede tener derechos asociados que afecten a su posesión, uso o transmisión.

Entre ellos pueden encontrarse:

• usufructos;

• servidumbres de paso;

• otras servidumbres;

• otros derechos inscritos.

Todos deben entenderse antes de comprometerse con la compra.

¿Qué ocurre si el vendedor no es el titular registral?

No significa necesariamente que la compraventa sea imposible de resolver.

Por ejemplo, una herencia puede no haberse regularizado o inscrito todavía.

Sin embargo, es una cuestión importante que debe investigarse antes de comprometerse con la operación.

2. Compruebe hipotecas, embargos, cargas y otros gravámenes

Una propiedad puede tener una hipoteca registrada u otra carga aunque el vendedor pretenda transmitirla libre de cargas.

Hipotecas existentes

La existencia de una hipoteca no impide necesariamente la venta.

Lo importante es saber cómo y cuándo se cancelará y cómo quedará documentada dicha cancelación.

Su abogado debería comprobar:

• el importe pendiente de la hipoteca;

• cómo se realizará la cancelación;

• qué documentación se necesita;

• si la cancelación se realizará en relación con la escritura;

• si es necesario retener o pagar directamente alguna cantidad.

No se limite a confiar en que el vendedor diga:

“La hipoteca se cancelará en la firma.”

Su abogado debería verificar el procedimiento.

Embargos y otras cargas

También pueden existir embargos u otras restricciones derivadas de procedimientos legales o económicos.

Estas situaciones requieren un análisis jurídico específico, ya que sus consecuencias dependen de la naturaleza de la carga.

Servidumbres y derechos de paso

Esta cuestión es especialmente importante en propiedades rústicas.

Una finca en Pedramala o Benimarco puede tener un acceso físico perfectamente visible que, sin embargo, dependa jurídicamente de una servidumbre de paso.

Compruebe:

• caminos de acceso;

• accesos privados o compartidos;

• derechos de paso inscritos;

• acceso a instalaciones y suministros;

• sistemas de drenaje;

• responsabilidades de mantenimiento cuando corresponda.

Usufructos y otros derechos sobre la propiedad

Un derecho inscrito a favor de otra persona puede afectar a la forma en que se ocupa o utiliza el inmueble.

Por eso, la titularidad y los derechos inscritos deben analizarse conjuntamente.

Importante

Nunca dé por hecho que una propiedad está libre de deudas o cargas simplemente porque el vendedor lo afirma.

Las cargas registrales deben identificarse y resolverse como parte de la due diligence jurídica.

3. Compare el Registro, el Catastro y la propiedad real

Esta es una de las comprobaciones más importantes para cualquier comprador en España.

Una propiedad puede tener información registrada en diferentes sistemas y las superficies o descripciones no siempre coinciden exactamente.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad recoge información jurídica inscrita relativa a los inmuebles y a los derechos sobre ellos.

Es especialmente importante para comprobar:

• titularidad;

• hipotecas;

• cargas;

• derechos;

• descripciones registrales;

• limitaciones.

¿Qué es el Catastro?

El Catastro es el sistema oficial de información catastral de España.

Incluye información como:

• referencia catastral;

• cartografía;

• características del inmueble;

• superficies;

• información sobre el suelo y las construcciones.

La Sede Electrónica del Catastro ofrece servicios online para consultar información catastral y valores de referencia. (sedecatastro.gob.es)

¿Qué es la referencia catastral?

La referencia catastral es el identificador único de la propiedad dentro del Catastro.

Es muy útil para relacionar la propiedad con diferentes documentos y bases de datos oficiales.

¿Por qué pueden existir diferencias en las superficies?

Las diferencias pueden deberse a:

• mediciones históricas;

• ampliaciones posteriores;

• modificaciones de la información catastral;

• distintas formas de describir las superficies;

• cambios realizados en el inmueble;

• documentación antigua;

• problemas cartográficos o de límites.

Una discrepancia no significa automáticamente que la propiedad sea ilegal.

Significa que hay que averiguar por qué existe.

Compare la documentación con la propiedad física

La comparación más útil es:

Registro → Catastro → documentación urbanística → propiedad física

Pregúntese:

• ¿Tiene la vivienda la misma superficie?

• ¿Aparecen todas las plantas?

• ¿Están incluidas las terrazas?

• ¿Están documentadas las terrazas cerradas?

• ¿Aparecen los garajes?

• ¿Existen construcciones auxiliares?

• ¿Está documentada la piscina?

• ¿Coincide la superficie de la parcela?

• ¿Parecen coincidir los límites?

Registro vs Catastro vs propiedad física

¿Qué ocurre si las superficies no coinciden?

No llegue directamente a ninguna de estas conclusiones:

“No pasa nada.”

o:

“La propiedad es ilegal.”

En su lugar, pregunte:

1. ¿Por qué son diferentes las superficies?

2. ¿Qué parte de la propiedad genera la diferencia?

3. ¿Se trata de una diferencia histórica o reciente?

4. ¿La documentación urbanística explica la diferencia?

5. ¿La construcción física coincide con lo autorizado?

6. ¿Es necesario corregir o regularizar la situación?

Principio fundamental

No pregunte solamente si los documentos coinciden entre sí. Pregunte si los documentos coinciden con la propiedad que realmente está comprando.

4. Compruebe que la propiedad ha sido construida legalmente

Una propiedad puede parecer completamente normal y, aun así, requerir una investigación de su historial urbanístico.

Esto es especialmente importante en villas antiguas y fincas.

Compruebe la licencia de obra original

Cuando corresponda, compruebe si la construcción original contó con la autorización urbanística necesaria.

La documentación exacta puede depender de:

• la antigüedad de la propiedad;

• su ubicación;

• la clasificación del suelo;

• el historial constructivo;

• la legislación aplicable.

Compruebe las ampliaciones y reformas posteriores

No investigue únicamente la vivienda original.

También debe analizar qué ocurrió posteriormente.

Los cambios pueden incluir:

• dormitorios adicionales;

• terrazas cerradas;

• ampliaciones;

• garajes convertidos;

• baños adicionales;

• cocinas exteriores;

• casas de piscina;

• almacenes;

• modificaciones de cubierta;

• alojamiento adicional.

Compruebe las terrazas cerradas

Una terraza cerrada puede formar físicamente parte de la superficie habitable, pero eso no significa automáticamente que tenga el mismo estatus urbanístico o legal que la vivienda original.

Debe investigarse.

Compruebe garajes y construcciones auxiliares

Un garaje, almacén o construcción agrícola no debe considerarse automáticamente una habitación habitable legalmente reconocida.

Esta distinción es especialmente importante en propiedades rústicas.

Compruebe las piscinas

La piscina merece una comprobación independiente.

Pregunte:

• ¿Fue autorizada?

• ¿Existe documentación?

• ¿Coincide su ubicación con los planos?

• ¿Coincide su tamaño con la documentación?

• ¿Están documentadas las construcciones que la rodean?

El hecho de que una piscina lleve muchos años construida no demuestra por sí solo que su situación legal esté completamente resuelta.

Compruebe habitaciones convertidas y alojamientos adicionales

Tenga especial cuidado con:

• garajes convertidos en dormitorios;

• sótanos convertidos en espacios habitables;

• apartamentos de invitados;

• construcciones agrícolas utilizadas como alojamiento;

• terrazas convertidas en espacios interiores.

El uso físico de un espacio no siempre coincide con el uso legalmente autorizado.

¿Qué es una construcción ilegal?

En términos generales, una construcción o modificación ilegal es un elemento constructivo que no ha sido autorizado o regularizado conforme al marco urbanístico aplicable.

Sin embargo, la normativa urbanística española es más compleja que una simple distinción entre “legal” e “ilegal”.

Una construcción existente puede tener un estatus jurídico diferente dependiendo de:

• cuándo fue construida;

• qué normativa urbanística estaba vigente;

• si fue autorizada;

• si fue posteriormente regularizada;

• si existen expedientes sancionadores o de disciplina urbanística;

• si se encuentra en situación de fuera de ordenación o sometida a otro régimen especial;

• qué obras pueden realizarse actualmente.

Por ello, los compradores deben desconfiar de afirmaciones como:

“Lleva más de 20 años construida, así que es legal.”

La antigüedad y la legalidad no son necesariamente lo mismo.

¿Se puede regularizar una construcción ilegal?

En algunos casos, potencialmente sí.

Pero no existe una respuesta universal.

El resultado depende de la propiedad, la clasificación del suelo, la normativa urbanística aplicable, la naturaleza y antigüedad de la construcción y las circunstancias concretas.

Un abogado y, cuando corresponda, un arquitecto u otro técnico cualificado deberían analizar la situación específica.

Compruebe si existen expedientes urbanísticos abiertos

Esta es una cuestión que a veces pasa desapercibida.

Pregunte si existen:

• expedientes de disciplina urbanística abiertos;

• infracciones urbanísticas pendientes;

• procedimientos de legalización;

• órdenes de demolición o restitución;

• otros procedimientos municipales que afecten a la propiedad.

Una propiedad puede estar ocupada y perfectamente mantenida y, aun así, tener pendiente un problema urbanístico.

Señal de alarma

La propiedad que ve debe compararse con la propiedad que existe legalmente.

5. Compruebe la clasificación del suelo y la situación urbanística

La clasificación del suelo puede determinar de manera fundamental qué puede hacer con una propiedad.

Esto es especialmente importante en Benissa, donde existen zonas residenciales consolidadas, propiedades costeras y suelo rústico con circunstancias urbanísticas muy diferentes.

Una villa en La Fustera, una propiedad en San Jaime y una finca en Pedramala no deberían considerarse automáticamente iguales desde el punto de vista urbanístico.

Suelo urbano vs suelo rústico

Conceptos como suelo urbano y suelo rústico describen situaciones urbanísticas diferentes.

La clasificación puede influir en:

• usos permitidos;

• construcción;

• ampliaciones;

• segregaciones;

• usos agrícolas;

• necesidades de infraestructuras;

• futuras actuaciones.

Por qué es importante la clasificación urbanística

Nunca dé por hecho:

“Ya existe una casa, así que puedo construir lo que quiera.”

La existencia de una construcción no significa automáticamente que tenga derechos ilimitados para ampliarla, añadir edificios o cambiar su uso.

¿Qué puede construir, ampliar o reformar legalmente?

Si sus planes incluyen:

• añadir otro dormitorio;

• ampliar la piscina;

• construir un anexo;

• construir un garaje;

• crear una nueva terraza;

• añadir otra vivienda;

• realizar una reforma importante;

debe comprobar qué está realmente permitido antes de comprar.

Compruebe las restricciones urbanísticas locales

La situación urbanística puede variar considerablemente según la ubicación.

Una propiedad en Benimarco puede tener unas circunstancias diferentes de otra situada en Buenavista o Fanadix.

Por ello, una afirmación general sobre lo que está “permitido en Benissa” no debe considerarse una determinación urbanística para una parcela concreta.

Suelo protegido y otras restricciones

Pueden existir restricciones adicionales relacionadas con:

• protección medioambiental;

• carreteras;

• infraestructuras;

• cauces;

• cuestiones costeras;

• clasificación agrícola;

• servidumbres;

• otras categorías urbanísticas.

Las consecuencias exactas deben comprobarse para cada propiedad.

Compruebe cuidadosamente las posibilidades de desarrollo futuro

Las vistas son uno de los grandes atractivos de Benissa y de la Costa Blanca Norte.

Pero una vista abierta hoy no garantiza necesariamente que nunca vaya a construirse algo en los terrenos circundantes.

Si las vistas son fundamentales para su decisión de compra, investigue la situación urbanística de las parcelas y terrenos del entorno en lugar de basarse únicamente en lo que puede ver actualmente desde la terraza.

6. Compruebe la documentación de ocupación y habitabilidad

La documentación relacionada con la ocupación puede ser especialmente importante en propiedades antiguas o que hayan sufrido reformas importantes.

¿Qué es una licencia de ocupación?

La terminología puede variar dependiendo de la legislación aplicable y de las circunstancias.

En la Comunitat Valenciana, la documentación relativa a la primera y segunda ocupación puede ser relevante para acreditar que una vivienda está habilitada para el uso residencial correspondiente.

Los procedimientos de la Generalitat Valenciana hacen referencia a licencias de primera o segunda ocupación o a títulos equivalentes en determinadas circunstancias. (sede.gva.es)

¿Qué es una licencia de segunda ocupación?

La licencia de segunda ocupación es un concepto habitual en la Comunitat Valenciana para viviendas existentes.

Los requisitos y circunstancias concretas dependen de la propiedad y de la normativa aplicable.

En una propiedad de Benissa, su abogado o técnico debería determinar qué documentación de ocupación corresponde al inmueble concreto.

Cédula de habitabilidad cuando corresponda

Las distintas comunidades autónomas de España utilizan terminología y procedimientos diferentes.

No dé por hecho que una “cédula de habitabilidad” tiene exactamente la misma función jurídica en todas las regiones de España.

Para una propiedad en Benissa, compruebe qué requisitos vigentes de la Comunitat Valenciana y del municipio son aplicables.

Por qué es importante la documentación de ocupación

Pueden surgir problemas cuando:

• la propiedad es antigua;

• se han realizado reformas importantes;

• la propiedad física no coincide con la documentación aprobada;

• es necesario cambiar los suministros;

• se pretende alquilar la propiedad;

• una entidad financiera solicita documentación adicional;

• el comprador pretende venderla posteriormente.

Si pretende utilizar la propiedad como alojamiento turístico, pueden aplicarse requisitos adicionales. Los procedimientos vigentes de la Generalitat Valenciana, por ejemplo, hacen referencia a la compatibilidad urbanística, a una única referencia catastral que corresponda con la realidad física, económica y jurídica del inmueble y a la documentación de primera o segunda ocupación o título equivalente en los casos aplicables. (sede.gva.es)

La normativa sobre viviendas turísticas puede cambiar, por lo que los compradores deben obtener asesoramiento profesional actualizado antes de asumir que una inscripción o autorización turística existente puede transferirse o mantenerse sin más.

7. Compruebe el estado físico de la propiedad

La due diligence jurídica no puede decirle todo sobre el estado físico de un edificio.

Una propiedad puede estar correctamente documentada y, aun así, requerir una inversión importante.

¿Debería realizar una inspección de la propiedad?

En muchas propiedades antiguas, fincas y proyectos de reforma, una inspección técnica independiente puede ser muy recomendable.

Es especialmente aconsejable cuando:

• la propiedad es antigua;

• se prevé una reforma importante;

• existen grietas visibles;

• hay humedad;

• la cubierta parece antigua;

• existen muros de contención importantes;

• la propiedad está situada en una parcela con pendiente;

• existen varias ampliaciones;

• la propiedad ha permanecido vacía;

• se trata de una construcción rural.

¿Cuándo debería contratar a un arquitecto o técnico?

El profesional adecuado dependerá de lo que necesite comprobar.

Un abogado puede investigar si una ampliación está documentada.

Un arquitecto u otro técnico cualificado puede evaluar su estado físico y sus características constructivas.

Son cuestiones diferentes.

Compruebe la estructura

Busque:

• grietas importantes;

• movimientos;

• asentamientos;

• modificaciones estructurales;

• problemas en muros de contención;

• signos de deterioro.

No todas las grietas indican un problema estructural, pero las grietas importantes o inexplicadas deberían ser evaluadas por un profesional.

Compruebe la cubierta

Revise:

• estado de la cubierta;

• tejas dañadas;

• filtraciones;

• aislamiento;

• evacuación de agua;

• reparaciones anteriores;

• estado estructural.

Compruebe la humedad y los daños por agua

Busque:

• manchas;

• moho;

• pintura descascarillada;

• olor a humedad;

• yeso deteriorado;

• humedad alrededor de ventanas;

• humedad en plantas inferiores;

• señales de filtraciones anteriores.

Compruebe las instalaciones eléctricas y de fontanería

En una propiedad antigua, compruebe:

• antigüedad y estado de la instalación eléctrica;

• cuadro eléctrico;

• fontanería;

• presión del agua;

• sistema de agua caliente;

• aire acondicionado;

• calefacción;

• instalaciones solares;

• sistemas de almacenamiento de agua.

Compruebe el drenaje y el saneamiento

Esta cuestión merece especial atención en zonas rurales.

Determine si la propiedad dispone de:

• alcantarillado público;

• fosa séptica;

• sistema privado de tratamiento;

• otro sistema.

Después, compruebe el estado, la documentación y la adecuación del sistema.

Compruebe ventanas y aislamiento

Una propiedad mediterránea puede tener excelentes exteriores y, sin embargo, resultar costosa de climatizar.

Revise:

• acristalamiento;

• persianas;

• aislamiento;

• exposición solar;

• aislamiento de cubierta;

• sistemas de calefacción y refrigeración.

Compruebe piscinas y muros de contención

Las estructuras de la piscina, equipos de filtración, bombas y muros de contención deberían revisarse, especialmente en propiedades situadas sobre terrenos inclinados.

Checklist de inspección física

• Estructura

• Cubierta

• Grietas

• Humedad

• Drenaje

• Fontanería

• Instalación eléctrica

• Aire acondicionado

• Calefacción

• Ventanas

• Aislamiento

• Piscina

• Muros de contención

• Fosa séptica/saneamiento

• Construcciones exteriores

• Accesos y límites

Importante

Una tasación bancaria no equivale a una inspección estructural o técnica completa.

Si financia la compra mediante una hipoteca, no dé por hecho que la tasación realizada para el banco ha resuelto todas las cuestiones relacionadas con el estado físico o la situación urbanística de la propiedad.

8. Compruebe el IBI, las cuotas de comunidad y otras deudas

El precio de compra es solo una parte de la realidad económica de una propiedad.

Compruebe los pagos del IBI

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal sobre la propiedad.

Antes de la firma, compruebe si los pagos correspondientes están al día y si existen cantidades pendientes que requieran atención.

Las consecuencias fiscales concretas de cualquier deuda deben confirmarse con el profesional correspondiente.

Compruebe las cuotas de comunidad

En apartamentos, adosados y propiedades integradas en comunidades, compruebe:

• cuota ordinaria;

• situación de los pagos;

• presupuesto comunitario;

• obras importantes previstas;

• derramas extraordinarias.

Compruebe las deudas con la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal establece reglas específicas sobre las deudas comunitarias y la posición del comprador.

El marco legal contempla que determinadas cuotas comunitarias pueden afectar al inmueble y establece reglas respecto al período anual en curso y determinados ejercicios anteriores. También contempla la emisión de un certificado relativo a las deudas con la comunidad en el contexto de una compraventa, sujeto a las reglas y excepciones legales.

Su abogado debería solicitar y revisar la documentación correspondiente de la comunidad en lugar de basarse únicamente en la afirmación verbal del vendedor.

Compruebe las actas de las reuniones de la comunidad

Esta es una de las comprobaciones adicionales más útiles en apartamentos y propiedades situadas dentro de urbanizaciones.

Cuando corresponda, pida a su abogado que investigue:

• actas recientes de las juntas;

• obras importantes aprobadas;

• derramas extraordinarias;

• conflictos;

• litigios;

• problemas relacionados con seguros;

• proyectos de infraestructura;

• restricciones incluidas en los estatutos de la comunidad.

Una propiedad puede no tener cuotas mensuales pendientes y, al mismo tiempo, estar afectada por un gasto extraordinario importante en el futuro.

Compruebe las derramas extraordinarias

Busque obras relacionadas con:

• cubiertas;

• fachadas;

• ascensores;

• piscinas;

• carreteras;

• drenaje;

• reparaciones estructurales;

• infraestructuras comunitarias.

Compruebe las deudas de suministros y otras obligaciones relacionadas con la propiedad

Cuando corresponda, compruebe si existen cantidades pendientes relacionadas con:

• agua;

• electricidad;

• servicios comunitarios;

• residuos;

• otras obligaciones vinculadas al inmueble.

La responsabilidad sobre una deuda concreta dependerá de su naturaleza y de las circunstancias de la operación.

9. Compruebe la documentación y los certificados de la propiedad

Una operación bien preparada debería contar con un expediente documental coherente.

Los documentos exactos necesarios dependerán del tipo de propiedad.

Escritura pública

La escritura contiene información importante sobre la titularidad y el historial de la propiedad.

Su abogado debería comparar la información relevante con los datos registrales actuales.

Nota Simple

La Nota Simple es uno de los principales puntos de partida de la due diligence jurídica.

Sin embargo, debe analizarse junto con el resto de la documentación y no de forma aislada.

Información catastral

Compruebe:

• referencia catastral;

• plano catastral;

• información del terreno;

• información de las construcciones;

• superficies.

La Sede Electrónica del Catastro ofrece servicios electrónicos de información catastral. (sedecatastro.gob.es)

Certificado de eficiencia energética

En las viviendas existentes a las que resulte aplicable, la normativa española exige disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética y gestionar la documentación conforme al marco legal vigente.

La normativa consolidada establece también los requisitos relativos al certificado y a la etiqueta energética en los supuestos establecidos legalmente, incluidas determinadas operaciones de compraventa. (boe.es)

El marco normativo fue modificado con efectos desde el 23 de julio de 2026, por lo que debe consultarse la legislación consolidada vigente cuando se revise esta guía. (boe.es)

Licencias de obra y reformas

Cuando se hayan realizado obras, solicite la documentación correspondiente, como:

• licencias de obra;

• licencias de reforma;

• proyectos técnicos;

• documentación final de obra;

• expedientes municipales;

• documentación de legalización cuando corresponda.

Documentación de ocupación

Determine qué documentación de ocupación corresponde y si está vigente y es adecuada para el inmueble.

Planos y documentación técnica

Los planos pueden ser muy útiles para comparar la propiedad documentada con la construcción física.

Documentación de reformas anteriores

Si la propiedad ha sido reformada recientemente, determine:

• qué trabajos se realizaron;

• cuándo se realizaron;

• si requerían licencia;

• si existen las autorizaciones correspondientes;

• si existe documentación técnica.

Documentos que debería solicitar al comprar una propiedad en España

• Nota Simple actualizada

• Escritura pública

• Información catastral

• Referencia catastral

• Certificado de eficiencia energética

• Licencias de obra

• Documentación de reformas

• Documentación de ocupación

• Planos cuando estén disponibles

• Documentación de la piscina cuando corresponda

• Certificado de deudas de la comunidad cuando corresponda

• Actas de la comunidad cuando sea relevante

• Información del IBI

• Información de suministros

• Documentación de la propiedad rústica cuando corresponda

10. Compruebe la situación fiscal antes de comprar

La due diligence fiscal debe considerarse por separado de las comprobaciones jurídicas y físicas de la propiedad.

La normativa fiscal puede cambiar y depender de:

• las circunstancias del comprador;

• las circunstancias del vendedor;

• si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano;

• la comunidad autónoma;

• el tipo de operación;

• la información catastral;

• la residencia fiscal de las partes.

Por eso, un abogado o asesor fiscal debería confirmar la situación vigente antes de firmar.

Compruebe el impuesto aplicable a la compra

Dependiendo de la operación, el comprador puede estar sujeto a impuestos como:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP);

• IVA;

• Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El impuesto aplicable dependerá de la naturaleza de la operación y del inmueble.

No calcule su presupuesto de compra basándose únicamente en el precio de adquisición.

Compruebe el Valor de Referencia

El Valor de Referencia es un valor de referencia catastral utilizado para determinados efectos fiscales.

No es simplemente el valor de mercado de la propiedad y no debe confundirse con:

• el precio de venta;

• el precio anunciado;

• una tasación profesional.

La Sede del Catastro publica los valores de referencia y la información correspondiente para inmuebles urbanos y rústicos, incluidos los valores aplicables al ejercicio fiscal 2026. (sedecatastro.gob.es)

Si compra una propiedad de segunda mano, su asesor fiscal debería determinar cómo afecta el valor de referencia aplicable a su operación y a la liquidación de impuestos.

Compruebe la residencia fiscal del vendedor

Esta cuestión es especialmente importante en la Costa Blanca, donde muchas propiedades pertenecen a propietarios internacionales.

Cuando un vendedor no residente fiscal en España y sin establecimiento permanente transmite un inmueble situado en España, el comprador puede tener la obligación legal de retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo en la Agencia Tributaria como pago a cuenta del impuesto del vendedor, mediante el modelo 211, sujeto a las normas y excepciones aplicables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Esta es una cuestión de cumplimiento fiscal que afecta al comprador, no simplemente un asunto entre el vendedor y su asesor fiscal.

La Agencia Tributaria también ha actualizado durante 2026 determinadas normas y modelos relacionados con la tributación de no residentes, lo que refuerza la necesidad de verificar el procedimiento vigente en el momento de la operación. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Compruebe otros impuestos y costes de la operación

Dependiendo de la operación, también debería establecer el coste previsto de:

• notaría;

• Registro de la Propiedad;

• honorarios jurídicos;

• costes hipotecarios;

• tasación;

• impuestos aplicables;

• otros gastos de la compraventa.

No utilice un porcentaje genérico para todas las compras inmobiliarias en España.

11. Comprobaciones adicionales al comprar una finca o propiedad rústica en España

Comprar una finca requiere un nivel de due diligence diferente al de comprar un apartamento convencional.

Esta es una de las áreas en las que el conocimiento local resulta especialmente valioso en Benissa.

Las propiedades situadas en Benimarco, Pedramala y otras zonas del interior de Benissa pueden combinar:

• viviendas;

• terrenos agrícolas;

• piscinas;

• terrazas;

• almacenes;

• construcciones agrícolas;

• accesos privados;

• depósitos de agua;

• sistemas privados de saneamiento;

• instalaciones solares.

Cada elemento debe analizarse.

Compruebe la clasificación del suelo

Establezca la clasificación urbanística aplicable y el régimen de planeamiento correspondiente.

No dé por hecho que porque exista una vivienda en una parcela, toda la parcela tiene la misma situación urbanística que una parcela residencial urbana.

Compruebe los requisitos mínimos de parcela

Los requisitos relativos a la superficie mínima de parcela pueden ser especialmente importantes en suelo rústico.

Evite basarse en afirmaciones sencillas como:

“Necesita X metros cuadrados.”

La normativa aplicable puede depender de:

• clasificación del suelo;

• instrumentos de planeamiento;

• construcciones existentes;

• historial de la propiedad;

• obras previstas;

• otras circunstancias específicas de la parcela.

Compruebe la legalidad de todas las construcciones

Una propiedad rústica puede incluir:

• vivienda principal;

• garaje;

• construcción agrícola;

• almacén;

• casa de piscina;

• taller;

• antigua construcción agrícola.

No dé por hecho que todas tienen el mismo estatus legal.

Compruebe las construcciones agrícolas y almacenes

Una construcción utilizada históricamente para fines agrícolas o de almacenamiento no debe considerarse automáticamente una vivienda.

Si pretende transformarla, determine si ese cambio de uso es legalmente posible antes de comprar.

Compruebe el suministro de agua

Pregunte si la propiedad dispone de:

• agua de red;

• suministro privado;

• depósito de agua;

• otro sistema.

Después, compruebe cómo funciona el sistema y qué documentación existe.

Compruebe la electricidad

Determine si la electricidad procede de:

• red pública;

• infraestructura privada;

• generación solar;

• una combinación de sistemas.

Si existen paneles solares, investigue el sistema y la documentación correspondiente.

Compruebe las fosas sépticas y el saneamiento

Esta es una comprobación fundamental en propiedades rústicas.

Cuando no existe alcantarillado público, determine:

• qué sistema existe;

• dónde está situado;

• cuál es su estado;

• si es adecuado para la propiedad;

• si existen las autorizaciones o documentos correspondientes;

• si puede ser necesario sustituirlo o mejorarlo.

Compruebe el acceso por carretera

Una propiedad rústica puede tener un acceso privado o compartido.

Confirme:

• acceso físico;

• acceso legal;

• derechos de paso;

• titularidad de los caminos cuando corresponda;

• responsabilidades de mantenimiento.

Compruebe las servidumbres y derechos de paso

Esta cuestión es especialmente importante cuando el acceso atraviesa otra parcela o cuando otras propiedades utilizan el mismo camino.

La existencia física de un camino no demuestra automáticamente que esté jurídicamente garantizado el derecho a utilizarlo.

Compruebe las piscinas

Considere la piscina como un elemento independiente de la due diligence.

Solicite:

• documentación urbanística;

• licencias o autorizaciones cuando correspondan;

• planos;

• documentación que acredite su situación legal.

Compruebe las futuras ampliaciones

Si sus planes incluyen:

• añadir dormitorios;

• ampliar la vivienda;

• construir un anexo;

• añadir una piscina;

• construir otra edificación;

determine qué está permitido antes de comprar.

Por qué una propiedad rústica requiere una due diligence adicional

Una finca puede plantear, en realidad, varias cuestiones inmobiliarias a la vez:

Suelo + vivienda + ampliaciones + piscina + construcciones auxiliares + agua + electricidad + saneamiento + acceso + urbanismo

Por eso, una propiedad rústica no debería valorarse únicamente comparando el precio por metro cuadrado de la vivienda principal.

Ejemplo en Benissa: finca en Pedramala

Imagine una finca en Pedramala con:

• vivienda principal;

• piscina;

• garaje;

• construcción agrícola independiente;

• acceso privado;

• depósito de agua;

• sistema séptico.

La pregunta correcta no es simplemente:

“¿La vivienda es legal?”

Las preguntas más adecuadas son:

• ¿Está clara la clasificación del suelo?

• ¿Está documentada la vivienda principal?

• ¿Están documentadas las ampliaciones posteriores?

• ¿Está legalmente reconocido el garaje?

• ¿Qué situación tiene la construcción agrícola?

• ¿Está documentada la piscina?

• ¿Qué sistema de suministro de agua existe?

• ¿Cómo se gestiona el saneamiento?

• ¿Está legalmente establecido el acceso?

• ¿Qué obras futuras están permitidas?

Eso es una verdadera due diligence de una propiedad rústica.

Comprobaciones antes de pagar una reserva

Una reserva puede ser útil cuando existe competencia entre compradores, pero la rapidez nunca debería sustituir a la due diligence.

¿Qué debería comprobar antes de pagar dinero?

Como mínimo, establezca:

1. ¿Quién es el propietario?

2. ¿Está disponible información registral actualizada?

3. ¿Existen hipotecas o cargas conocidas?

4. ¿Coincide la propiedad, en términos generales, con la documentación?

5. ¿Existen problemas urbanísticos conocidos?

6. ¿Existen problemas de ocupación conocidos?

7. ¿Están claras las cuotas de comunidad y otras obligaciones?

8. ¿Qué dice exactamente el contrato de reserva?

9. ¿Qué ocurre si la due diligence descubre un problema importante?

10. ¿Está claramente establecido cuándo se devuelve la reserva?

11. ¿Ha revisado el contrato su abogado cuando corresponda?

Por qué una reserva puede crear riesgos

El efecto jurídico de un contrato de reserva depende de su contenido.

No dé por hecho que todos los documentos denominados “contrato de reserva” tienen las mismas consecuencias jurídicas.

¿Qué debería incluir un contrato de reserva?

Dependiendo de la operación, debería regular claramente:

• identificación de la propiedad;

• precio de compra;

• importe de la reserva;

• plazo;

• partes;

• condiciones;

• circunstancias en las que se devuelve el dinero;

• consecuencias si la operación no continúa;

• siguiente fase contractual.

Su abogado debería asesorarle sobre la redacción exacta.

¿Cuándo debería revisar el contrato su abogado?

Preferiblemente antes de firmar y pagar, especialmente cuando el importe de la reserva es significativo o existen cuestiones legales, urbanísticas o hipotecarias pendientes.

¿Qué ocurre si aparece un problema después?

La respuesta dependerá de:

• el problema;

• el contenido del contrato;

• la legislación aplicable;

• las manifestaciones realizadas por las partes;

• las condiciones incluidas;

• la fase en la que se encuentre la operación.

Por eso, prevenir suele ser más seguro que intentar resolver un conflicto después de haber pagado.

Antes de pagar 1 €

• Identifique correctamente la propiedad

• Confirme la identidad del vendedor

• Solicite la documentación básica

• Comprenda los problemas jurídicos conocidos

• Comprenda los problemas urbanísticos conocidos

• Comprenda las condiciones de devolución

• Lea detenidamente el contrato de reserva

• Incluya por escrito las condiciones importantes

• Solicite la revisión del contrato por su abogado cuando corresponda

• No se base únicamente en promesas verbales

Comprobaciones antes de firmar un contrato de arras

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo privado utilizado habitualmente en las compraventas inmobiliarias en España.

Existen diferentes tipos de arras y sus consecuencias jurídicas dependen del contenido del contrato.

Una modalidad habitual son las arras penitenciales, pero el comprador nunca debería asumir que todos los contratos denominados simplemente “arras” tienen las mismas consecuencias.

Su abogado debería revisar el contrato concreto.

¿Qué debe identificar el contrato?

El contrato debería identificar claramente:

• comprador;

• vendedor;

• propiedad;

• precio de compra;

• importe de las arras;

• calendario de pagos;

• fecha de firma;

• condiciones relevantes;

• elementos incluidos cuando corresponda;

• consecuencias del incumplimiento o de la no formalización.

Cómo protegerse frente a problemas legales

Si todavía queda una parte importante de la due diligence por realizar, debe comprobar si el contrato le protege adecuadamente.

Entre los posibles problemas están:

• discrepancias urbanísticas;

• aprobación de la hipoteca;

• problemas de titularidad;

• documentación pendiente;

• legalización;

• documentación de ocupación;

• deudas con la comunidad;

• cuestiones fiscales.

Condiciones relacionadas con la hipoteca

Si la compra depende de financiación, el asesoramiento jurídico debería abordar qué ocurre si la financiación no se obtiene.

No dé por hecho que un problema hipotecario le permite retirarse automáticamente sin consecuencias.

Condiciones relacionadas con urbanismo y legalización

Si una ampliación, piscina, construcción u otro elemento necesita ser investigado, cualquier condición relevante debería redactarse profesionalmente.

Una promesa verbal como:

“El vendedor lo solucionará.”

no sustituye a una protección contractual correctamente documentada.

¿Qué ocurre si la due diligence no es satisfactoria?

Debe saberlo antes de firmar.

Si después de firmar aparece un problema importante, sus opciones dependerán del contrato y de la legislación aplicable.

Comprobaciones especiales al comprar una vivienda de obra nueva

La due diligence es diferente cuando compra una vivienda de obra nueva a un promotor.

Además de las comprobaciones habituales sobre titularidad, urbanismo y situación económica, debería investigar:

• titularidad del terreno;

• licencia de obra;

• proyectos aprobados;

• identidad del promotor;

• fase de construcción;

• especificaciones contractuales;

• calendario de pagos;

• fecha prevista de entrega;

• documentación final de obra;

• documentación de primera ocupación;

• certificado energético;

• garantías y seguros;

• situación de la comunidad;

• revisión de desperfectos;

• infraestructuras y suministros.

No dé por hecho que “obra nueva” significa automáticamente que toda la documentación está completa.

Si compra sobre plano, su abogado debería revisar la documentación del promotor y el contrato antes de realizar pagos importantes.

¿Quién debe realizar cada comprobación?

Cada profesional responde a preguntas diferentes.

La diferencia importante

Una agencia inmobiliaria puede:

• proporcionar información sobre la propiedad;

• coordinar documentación;

• señalar discrepancias evidentes;

• comunicarse con el vendedor;

• ayudar a que la operación avance.

Un abogado puede:

• investigar la titularidad;

• analizar las cargas;

• revisar contratos;

• valorar riesgos jurídicos;

• coordinar la due diligence legal.

Un arquitecto o técnico cualificado puede:

• inspeccionar el edificio;

• valorar su estado físico;

• medir la propiedad;

• analizar aspectos técnicos de la construcción;

• asesorar sobre determinadas cuestiones urbanísticas y constructivas.

El notario desempeña funciones importantes en la formalización de la compraventa y de la escritura.

Las administraciones y organismos públicos mantienen los registros oficiales correspondientes.

Ningún profesional debería sustituir automáticamente a todos los demás.

Señales de alarma al comprar una propiedad en España

Determinadas circunstancias merecen una investigación inmediata.

El vendedor no puede proporcionar documentación básica

La ausencia de un documento no significa automáticamente que exista un problema.

Pero la incapacidad reiterada para proporcionar información básica debería aumentar la cautela.

Registro y Catastro no coinciden

Una discrepancia debe investigarse, no descartarse automáticamente ni considerarse por sí sola un motivo para abandonar la operación.

La propiedad física es más grande que la documentación

Averigüe por qué.

Esto es especialmente importante cuando existen habitaciones adicionales, terrazas, garajes o construcciones auxiliares.

Existen ampliaciones aparentemente no documentadas

No dé por hecho que una ampliación es legal simplemente porque lleva muchos años construida.

La situación legal de la piscina no está clara

La piscina debe comprobarse independientemente de la vivienda.

La situación de los expedientes urbanísticos no está clara

Pregunte si existen expedientes de disciplina urbanística o infracciones pendientes.

Existen deudas

Determine:

• cuál es la deuda;

• quién es responsable;

• si afecta al inmueble;

• cómo se cancelará;

• si debe retenerse alguna cantidad.

La titularidad es complicada

Las herencias, copropiedades, usufructos y poderes pueden requerir trabajo jurídico adicional.

Se utiliza una construcción rústica como alojamiento

Una construcción descrita como casa de invitados, estudio o apartamento puede tener un uso autorizado diferente.

Investigue antes de basarse en esa descripción.

Existe acceso físico, pero no está claro el derecho legal de acceso

Esto es especialmente importante en propiedades rústicas.

El vendedor le presiona para pagar inmediatamente

Una buena propiedad puede ser atractiva sin obligarle a ignorar la due diligence.

La competencia existe, pero la urgencia no debería sustituir a las comprobaciones profesionales.

El contrato no le protege si las comprobaciones detectan problemas

Si existen cuestiones importantes sin resolver, el contrato debería revisarse antes de firmar.

Ejemplos en Benissa: por qué estas comprobaciones son importantes

Los siguientes son ejemplos ilustrativos, no casos reales publicados por Telio Homes.

Ejemplo 1 — La villa con superficies diferentes

Situación

Un comprador encuentra una villa en Buenavista anunciada con una determinada superficie construida.

Problema

La vivienda física parece tener más metros que los indicados en uno de los documentos.

Comprobación

El abogado compara el Registro, el Catastro y la documentación urbanística disponible, mientras un técnico comprueba las superficies físicas.

Solución

Se investiga la discrepancia para determinar qué partes de la construcción están documentadas y si es necesario realizar alguna actuación adicional.

Lección

Nunca tome una decisión basándose únicamente en la superficie construida anunciada.

Ejemplo 2 — La finca con una ampliación no documentada

Situación

Un comprador encuentra una finca tradicional en Benimarco con una atractiva terraza cerrada y una habitación adicional.

Problema

El espacio adicional no aparece claramente en la documentación disponible.

Comprobación

Un abogado y un técnico investigan el historial constructivo y la situación urbanística aplicable.

Solución

El comprador determina si el espacio está documentado, si existe una vía de legalización o si existen restricciones.

Lección

Una ampliación atractiva puede aportar valor físico y, al mismo tiempo, requerir una investigación jurídica.

Ejemplo 3 — La piscina cuya situación legal debe investigarse

Situación

Una villa cerca de Fanadix dispone de una gran piscina que constituye uno de sus principales atractivos.

Problema

El vendedor no puede aportar inmediatamente toda la documentación de la piscina.

Comprobación

La piscina se compara con la documentación urbanística y registral disponible.

Solución

El comprador obtiene asesoramiento profesional antes de decidir si continúa con la operación.

Lección

Considere la piscina como parte de la due diligence, no simplemente como un elemento de estilo de vida.

Ejemplo 4 — El Registro y el Catastro no coinciden

Situación

Un comprador observa superficies diferentes entre el Registro y el Catastro.

Problema

El comprador supone que la propiedad debe ser ilegal.

Comprobación

El abogado investiga por qué las superficies son diferentes.

Solución

La discrepancia se explica y el comprador puede tomar una decisión informada.

Lección

Una discrepancia es una cuestión que debe investigarse, no un veredicto automático.

Ejemplo 5 — La comunidad con obras importantes

Situación

Un comprador adquiere una propiedad dentro de una comunidad.

Problema

El vendedor afirma que las cuotas están totalmente pagadas, pero en las últimas reuniones se han tratado obras importantes.

Comprobación

El abogado revisa la documentación correspondiente de la comunidad, incluidas las deudas pendientes y los gastos previstos.

Solución

El comprador conoce su posible exposición económica antes de la firma.

Lección

Los costes de una comunidad incluyen más que la cuota mensual.

Ejemplo 6 — La reserva pagada demasiado pronto

Situación

Un comprador se enamora de una propiedad y quiere asegurarse de que nadie más la compre.

Problema

Se solicita una reserva antes de completar las comprobaciones jurídicas relevantes.

Comprobación

El abogado del comprador revisa el contrato de reserva y determina qué sucede si la due diligence descubre un problema importante.

Solución

El comprador entiende el riesgo contractual antes de pagar.

Lección

En un mercado competitivo, es mejor actuar rápidamente con información que hacerlo rápidamente a ciegas.

Ejemplo 7 — La finca de Benissa con acceso físico pero sin acceso jurídico claro

Situación

Una finca en Pedramala se encuentra al final de un camino de apariencia privada que comparten varias propiedades.

Problema

El comprador supone que, como los vehículos pueden utilizar el camino, el derecho de acceso está jurídicamente garantizado.

Comprobación

El abogado investiga la documentación registral, las servidumbres de paso y las condiciones de acceso correspondientes.

Solución

El comprador entiende quién tiene derecho a utilizar el camino y si existen obligaciones o restricciones de mantenimiento.

Lección

El acceso físico y el derecho legal de acceso no siempre son lo mismo.

Checklist completa de comprobaciones antes de comprar una propiedad en España

Comprobaciones jurídicas

• Confirmar la titularidad registral

• Obtener información registral actualizada

• Comprobar copropietarios

• Comprobar usufructos

• Comprobar hipotecas

• Comprobar embargos

• Comprobar servidumbres

• Comprobar derechos de paso

• Comprobar otras restricciones registrales

• Comprobar expedientes urbanísticos relevantes

Comprobaciones de Registro y Catastro

• Confirmar la referencia catastral

• Revisar el plano catastral

• Comparar Catastro y Registro

• Comparar ambos con la propiedad física

• Comprobar la superficie de la parcela

• Comprobar la superficie construida

• Comprobar los límites

• Investigar las discrepancias

• Comprobar el Valor de Referencia aplicable a efectos fiscales cuando corresponda

Comprobaciones urbanísticas

• Confirmar la clasificación del suelo

• Comprobar la construcción original

• Comprobar licencias de obra

• Comprobar ampliaciones

• Comprobar terrazas cerradas

• Comprobar garajes

• Comprobar construcciones auxiliares

• Comprobar piscina

• Comprobar construcciones agrícolas

• Comprobar documentación de ocupación

• Comprobar posibilidades de desarrollo futuro

• Comprobar restricciones urbanísticas

• Comprobar expedientes de disciplina urbanística

• Investigar situaciones de fuera de ordenación u otros regímenes especiales cuando corresponda

Comprobaciones físicas

• Estructura

• Cubierta

• Grietas

• Humedad

• Fontanería

• Electricidad

• Drenaje

• Saneamiento

• Ventanas

• Aislamiento

• Aire acondicionado

• Calefacción

• Piscina

• Muros de contención

• Construcciones exteriores

• Accesos

• Límites

Comprobaciones económicas

• IBI

• Cuotas de comunidad

• Certificado de deudas de la comunidad cuando corresponda

• Actas de la comunidad

• Derramas extraordinarias

• Obras importantes previstas

• Agua

• Electricidad

• Otras deudas relacionadas con la propiedad

• Impuestos de adquisición

• Base fiscal/valor de referencia aplicable

• Residencia fiscal del vendedor

• Posible retención al vendedor no residente

• Gastos jurídicos y profesionales

• Gastos hipotecarios y de tasación

Documentación

• Escritura

• Nota Simple

• Catastro

• Referencia catastral

• Certificado de eficiencia energética

• Licencias de obra

• Documentación de reformas

• Documentación de ocupación

• Planos

• Documentación de la piscina

• Documentación de la comunidad

• Información del IBI

• Información de suministros

• Documentación de la propiedad rústica

• Documentación urbanística relevante

Comprobaciones contractuales

• Contrato de reserva

• Contrato de arras

• Precio de compra

• Importe de las arras

• Calendario de pagos

• Fecha de firma

• Condiciones hipotecarias

• Condiciones urbanísticas

• Condiciones de legalización

• Condiciones relacionadas con la documentación

• Requisitos para la firma

• Consecuencias del incumplimiento o de la no formalización

Cómo decidir si continuar, renegociar o retirarse

No todos los problemas descubiertos durante la due diligence deberían acabar con una operación.

Un enfoque más adecuado es clasificar cada problema según su gravedad y la posibilidad real de solucionarlo.

Verde — Continuar

Las comprobaciones no han identificado problemas importantes sin resolver.

Comprende la propiedad, su situación jurídica y sus costes previsibles.

Ámbar — Investigar o renegociar

Existe un problema, pero puede ser solucionable.

Ejemplos:

• discrepancias documentales;

• reparaciones;

• posible regularización;

• documentación de piscina poco clara;

• gastos comunitarios;

• necesidades de reforma.

Una cuestión ámbar debe investigarse, documentarse y cuantificarse, no ignorarse.

Rojo — Considerar retirarse

Una cuestión roja es aquella en la que el comprador no puede establecer una situación jurídica, urbanística, económica o física aceptable.

Ejemplos:

• titularidad sin resolver;

• problemas urbanísticos importantes;

• defectos estructurales graves;

• restricciones inaceptables;

• cargas importantes sin resolver;

• problemas de acceso inaceptables.

La decisión correcta dependerá de las circunstancias, pero el vínculo emocional con una propiedad nunca debería prevalecer sobre una due diligence seria.

Preguntas frecuentes

¿Qué debo comprobar antes de comprar una propiedad en España?

Debe comprobar la titularidad, la Nota Simple, hipotecas y cargas, información del Catastro, legalidad urbanística y constructiva, clasificación del suelo, documentación de ocupación, estado físico, IBI, obligaciones con la comunidad, aspectos fiscales y contrato de compraventa. Las fincas y propiedades rústicas requieren comprobaciones adicionales sobre agua, saneamiento, accesos, construcciones y normativa urbanística.

¿Qué documentos debo solicitar antes de comprar una propiedad en España?

Entre los documentos útiles se encuentran la Nota Simple, escritura, información catastral, certificado energético, licencias de obra y reforma, documentación de ocupación, planos, documentación de la piscina, información del IBI, documentación de la comunidad y documentación específica de propiedades rústicas cuando corresponda.

¿Debería solicitar una Nota Simple antes de hacer una oferta?

Siempre que sea posible, sí. Puede ayudarle a identificar al titular registral, las cargas y otras circunstancias relevantes antes de asumir un compromiso económico. En una compra seria, su abogado debería obtener y revisar información registral actualizada en lugar de basarse únicamente en la documentación facilitada por el vendedor o la agencia. (administracion.gob.es)

¿Qué es una Nota Simple?

La Nota Simple es un documento informativo del Registro de la Propiedad que contiene información sobre el inmueble, su titularidad, derechos inscritos y determinadas limitaciones o cargas. Es un punto de partida fundamental para la due diligence jurídica, pero no equivale a una certificación registral formal. (administracion.gob.es)

¿Cómo puedo comprobar quién es el propietario de una propiedad en España?

El Registro de la Propiedad es la principal fuente para comprobar la titularidad registral. Una Nota Simple normalmente identifica al propietario o propietarios inscritos y los derechos registrales relevantes.

¿Cómo puedo saber si una propiedad en España tiene deudas?

Las diferentes deudas requieren comprobaciones distintas. Las cargas registrales pueden identificarse mediante la información del Registro. Las cuestiones relacionadas con el IBI y otros asuntos municipales requieren las comprobaciones correspondientes, mientras que las deudas con la comunidad deben verificarse mediante la documentación de la comunidad y el certificado correspondiente cuando proceda.

¿Cuál es la diferencia entre Registro y Catastro?

El Registro de la Propiedad se ocupa principalmente de la titularidad jurídica inscrita y de los derechos sobre el inmueble. El Catastro es el sistema de información catastral que contiene datos de identificación, cartografía y características del inmueble. Cumplen funciones diferentes y deben compararse durante la due diligence.

¿Qué es el Valor de Referencia al comprar una propiedad en España?

El Valor de Referencia es un valor catastral utilizado para determinados efectos fiscales. No es lo mismo que el valor de mercado, el precio de venta, el precio anunciado o una tasación profesional. El Catastro publica los valores de referencia y la información correspondiente al ejercicio fiscal aplicable. (sedecatastro.gob.es)

¿Qué ocurre si la superficie de la propiedad no coincide con la documentación?

No dé por hecho automáticamente que la propiedad es ilegal. Determine por qué existen las diferencias. Su abogado y, cuando corresponda, un técnico deberían comparar el Registro, el Catastro, la documentación urbanística y la realidad física.

¿Cómo puedo comprobar si una ampliación es legal?

Solicite la documentación urbanística correspondiente y compare la construcción autorizada con la propiedad física. Si la situación no está clara, obtenga asesoramiento tanto de un abogado como de un técnico cualificado.

¿Debería realizar una inspección técnica al comprar una propiedad en España?

En muchas propiedades antiguas, fincas, proyectos de reforma y viviendas con defectos visibles, una inspección técnica independiente puede ser muy recomendable. La due diligence jurídica y la inspección física responden a preguntas diferentes.

¿Una tasación bancaria demuestra que una propiedad es legal?

No. Una tasación bancaria y una investigación jurídica o técnica tienen objetivos diferentes. Una tasación no debe considerarse una prueba de que todas las ampliaciones, piscinas, construcciones auxiliares o cuestiones urbanísticas están legalmente resueltas.

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España?

Contar con asesoramiento jurídico independiente es especialmente recomendable para compradores internacionales y operaciones que impliquen propiedades rústicas, varios propietarios, cuestiones urbanísticas, hipotecas, contratos o discrepancias documentales. Un abogado puede investigar cuestiones jurídicas que quedan fuera de las funciones de una agencia inmobiliaria o de un técnico.

¿Qué debo comprobar antes de pagar una reserva?

Compruebe quién es el propietario, la situación jurídica básica, los problemas urbanísticos conocidos, las condiciones del contrato de reserva, si el dinero puede recuperarse y qué ocurre si la due diligence posterior detecta un problema importante. Cuando corresponda, solicite a su abogado que revise el contrato antes de firmarlo.

¿Qué debo comprobar antes de firmar un contrato de arras?

Compruebe la identificación de la propiedad, precio de compra, importe de las arras, fecha de firma, calendario de pagos, condiciones contractuales y consecuencias de no completar la operación. Si la financiación, legalización, urbanismo o documentación son importantes para la compra, deben quedar correctamente contemplados en el contrato.

¿Puedo cancelar un contrato de arras si la propiedad tiene problemas legales?

No automáticamente. La respuesta depende del tipo y contenido del contrato de arras, del problema jurídico y de la legislación aplicable. Por eso es importante resolver las cuestiones legales o urbanísticas pendientes antes de firmar y obtener asesoramiento jurídico independiente.

¿Qué debo comprobar al comprar una propiedad rústica en Benissa?

Debe comprobar la clasificación del suelo, los requisitos de parcela aplicables, las construcciones y ampliaciones, las edificaciones agrícolas, el suministro de agua, electricidad, sistemas sépticos o saneamiento, accesos, servidumbres, piscinas, límites y posibilidades de futuras actuaciones. Una finca debe analizarse como una combinación de terreno, construcciones e infraestructuras, no simplemente como una vivienda.

¿Qué comprobaciones adicionales necesita una finca en España?

Además de las comprobaciones habituales de titularidad y urbanismo, debe investigar la clasificación del suelo, todas las construcciones y estructuras, agua, electricidad, saneamiento, accesos, servidumbres, piscinas, construcciones agrícolas y posibles actuaciones futuras.

¿Puedo comprar una finca con una construcción ilegal?

Puede ser posible, pero la respuesta depende de la propiedad concreta y de la normativa urbanística aplicable. Antes de comprar, determine la situación jurídica de la construcción, si existe una vía de regularización y qué restricciones se aplicarían si no puede regularizarse.

¿Qué ocurre si el vendedor no es residente en España?

La residencia fiscal del vendedor puede tener consecuencias para la operación. En particular, cuando un no residente sin establecimiento permanente vende un inmueble situado en España, el comprador generalmente tiene la obligación de retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo en la Agencia Tributaria como pago a cuenta del impuesto del vendedor, sujeto a las excepciones y normas aplicables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Cómo puedo comprobar si una propiedad tiene infracciones urbanísticas?

Su abogado debería investigar la situación urbanística del inmueble y, cuando corresponda, solicitar información municipal. Un técnico también puede comparar la propiedad física con la construcción autorizada. No se base únicamente en la afirmación del vendedor de que no existen problemas urbanísticos.

¿Debería revisar las actas de la comunidad antes de comprar?

En propiedades integradas en una comunidad o urbanización, revisar la documentación de la comunidad puede ser muy útil. Las actas pueden revelar obras importantes, derramas extraordinarias, conflictos y otros problemas que no aparecen simplemente al comprobar si el vendedor está al corriente de las cuotas mensuales.

¿Cómo puedo comprobar si una propiedad tiene un inquilino?

Determine si la propiedad está vacía y si existe algún contrato de arrendamiento, ocupación u otro derecho de uso. Su abogado debería investigar la situación jurídica y asegurarse de que el contrato establece claramente las condiciones de posesión requeridas en el momento de la entrega.

¿Puedo comprobar una propiedad española por mi cuenta sin abogado?

Puede obtener y revisar cierta información por su cuenta, incluida determinada información registral y catastral. Sin embargo, comprender las consecuencias jurídicas de las cargas, discrepancias urbanísticas, condiciones contractuales y cuestiones relacionadas con propiedades rústicas suele requerir interpretación profesional. Para una compra importante, contar con asesoramiento jurídico independiente es altamente recomendable.

Conclusión

La lección más importante sobre las comprobaciones antes de comprar una propiedad en España es que una compra segura implica mucho más que encontrar una propiedad que le guste.

Debe asegurarse de que la propiedad jurídica, la propiedad documentada y la propiedad física cuentan la misma historia o, cuando no lo hagan, que entiende exactamente por qué existen las diferencias.

Para los compradores en Benissa, esto es especialmente importante porque el mercado incluye desde apartamentos y villas en zonas residenciales consolidadas hasta fincas antiguas y propiedades rústicas donde la clasificación del suelo, las ampliaciones, las piscinas, el agua, el saneamiento y los accesos pueden requerir una investigación adicional.

Si se pregunta qué comprobar antes de comprar una propiedad en España, empiece por estas preguntas:

1. ¿Quién es el propietario?

2. ¿Qué cargas existen?

3. ¿Coincide el Registro con el Catastro?

4. ¿Coincide la documentación con la propiedad física?

5. ¿Está documentada legalmente la construcción?

6. ¿Cuál es la clasificación del suelo?

7. ¿Es la propiedad adecuada para el uso que pretende darle?

8. ¿Existen problemas urbanísticos o de legalización?

9. ¿Cuál es su estado físico?

10. ¿Están claras las obligaciones relacionadas con IBI, comunidad y otros gastos?

11. ¿Qué cuestiones fiscales afectan a la compra?

12. ¿Le protege el contrato de reserva o de arras?

13. Si es una finca, ¿cómo están resueltos el agua, el saneamiento, el acceso y el urbanismo?

14. ¿Qué ocurre si la due diligence descubre un problema?

Cuanto antes se respondan estas preguntas, más informada será su decisión de compra.

Para una propiedad en Benissa, Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco o Pedramala, el conocimiento local puede ayudar a identificar qué cuestiones merecen especial atención. Sin embargo, las cuestiones jurídicas, urbanísticas, fiscales y técnicas complejas siempre deben confirmarse con el profesional independiente correspondiente.

¿Está pensando en comprar una propiedad en Benissa?

Si ha encontrado una villa, finca, apartamento u otra propiedad en Benissa y quiere comprender qué debería comprobar antes de comprometerse con la compra, Telio Homes puede ayudarle a analizar la propiedad desde una perspectiva de mercado local y coordinarse con los profesionales adecuados.

El mejor momento para descubrir un problema es antes de comprarlo.

Fuentes oficiales y documentación de referencia

Esta guía ofrece información práctica sobre compraventas inmobiliarias y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La normativa y los procedimientos administrativos pueden cambiar, por lo que deben comprobarse las fuentes oficiales vigentes en el momento de la operación.

Registro de la Propiedad

El Gobierno de España explica que el Registro de la Propiedad y la Nota Simple proporcionan información importante sobre titularidad, cargas, limitaciones y otros aspectos jurídicos de una propiedad. (administracion.gob.es)

Gobierno de España — Compraventa de bienes inmuebles: Notarías y Registros de la Propiedad

Catastro

El Catastro oficial proporciona información catastral, cartografía y valores de referencia, incluidos los valores correspondientes al ejercicio 2026. (sedecatastro.gob.es)

Sede Electrónica del Catastro

Certificación de eficiencia energética

El marco nacional vigente sobre certificación energética se encuentra en el Real Decreto 390/2021 y sus posteriores modificaciones. Debe consultarse la legislación consolidada para conocer la versión aplicable en la fecha de la operación. (boe.es)

BOE — Real Decreto 390/2021

Retención en la venta por un vendedor no residente

La Agencia Tributaria explica la obligación del comprador de practicar una retención cuando el inmueble pertenece a un no residente sin establecimiento permanente, incluido el mecanismo de retención del 3 % y el modelo 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Agencia Tributaria — Retención por el adquirente de un inmueble

Requisitos de las viviendas de uso turístico en la Comunitat Valenciana

El procedimiento vigente de la Generalitat Valenciana establece requisitos relacionados con las viviendas destinadas a uso turístico, incluida la compatibilidad urbanística, la identificación catastral y la documentación de primera o segunda ocupación o título equivalente en los casos aplicables. (sede.gva.es)

Generalitat Valenciana — Procedimiento de inscripción de viviendas de uso turístico

Dado que la normativa inmobiliaria, urbanística y fiscal puede cambiar, los lectores deberían verificar la situación jurídica vigente con el organismo correspondiente o con un profesional cualificado antes de basarse en esta información para una compraventa.