Een woning kopen in Spanje is een belangrijke stap. Maar de villa, finca of het appartement vinden dat u aanspreekt, is slechts het begin. Voordat u een reserveringssom betaalt, een arras-contract ondertekent of zich definitief vastlegt, moet u controleren of de woning daadwerkelijk overeenkomt met wat u denkt te kopen – juridisch, technisch én financieel.

Daarom zijn controles vóór het kopen van een woning in Spanje zo belangrijk.

Een villa met zeezicht in La Fustera, een woning in San Jaime of een traditionele finca in Pedramala kan tijdens een bezichtiging perfect lijken. Toch kunnen de gegevens in het Registro de la Propiedad, de informatie van het Catastro, de stedenbouwkundige situatie en de werkelijke staat van het gebouw een ander beeld geven.

Het belangrijkste uitgangspunt is eenvoudig:

Koop niet alleen de woning die u ziet. Zorg dat u ook begrijpt welke woning er juridisch daadwerkelijk bestaat.

In deze gids leest u wat u moet controleren voordat u een woning in Spanje koopt, wanneer u deze controles moet uitvoeren, welke professional verantwoordelijk is voor welk onderdeel en welke aandachtspunten in Benissa en aan de Costa Blanca Noord extra belangrijk zijn.

De informatie in deze gids is uitsluitend algemeen van aard en vormt geen juridisch, fiscaal, architectonisch of technisch advies. Spaanse, Valenciaanse en gemeentelijke regelgeving kan veranderen. Iedere woning heeft bovendien zijn eigen specifieke omstandigheden. Voor juridische, stedenbouwkundige, fiscale of technische kwesties is het daarom verstandig om advies in te winnen bij een gekwalificeerde, onafhankelijke professional.

Inhoudsopgave

1. Waarom controles vóór aankoop in Spanje belangrijk zijn

2. Wanneer moeten de controles worden uitgevoerd?

3. Wie is verantwoordelijk voor welke controle?

4. Controleer wie juridisch eigenaar is

5. Controleer hypotheken, beslagen, lasten en andere rechten

6. Vergelijk het Registro, Catastro en de werkelijke woning

7. Controleer of de woning legaal is gebouwd

8. Controleer de bestemming van de grond en de stedenbouwkundige situatie

9. Controleer documenten voor bewoning en woonbaarheid

10. Controleer de bouwkundige staat van de woning

11. Controleer IBI, VvE-/gemeenschapskosten en andere schulden

12. Controleer de documenten en certificaten van de woning

13. Controleer de fiscale situatie vóór aankoop

14. Extra controles bij de aankoop van een finca of landelijke woning

15. Controles vóór het betalen van een reserveringssom

16. Controles vóór het ondertekenen van een arras-contract

17. Specifieke controles bij de aankoop van een nieuwbouwwoning

18. Wie moet welke controle uitvoeren?

19. Waarschuwingssignalen bij het kopen van een woning in Spanje

20. Voorbeelden uit Benissa: waarom deze controles belangrijk zijn

21. Complete checklist vóór het kopen van een woning in Spanje

22. Kopen, onderhandelen of afzien?

23. Veelgestelde vragen

24. Conclusie

25. Officiële bronnen en referentiedocumenten

Waarom controles vóór aankoop in Spanje belangrijk zijn

Een van de meest voorkomende fouten is ervan uitgaan dat een bezichtiging voldoende is om de volledige situatie van een woning te begrijpen.

Dat is niet zo.

Een bezichtiging laat u zien hoe de woning eruitziet. Due diligence laat u begrijpen wat u daadwerkelijk koopt.

Voordat u een definitieve beslissing neemt, moet u vragen kunnen beantwoorden zoals:

• Wie is juridisch eigenaar van de woning?

• Is de verkoper daadwerkelijk bevoegd om de woning te verkopen?

• Zijn er hypotheken of andere geregistreerde lasten?

• Zijn er beslagen, erfdienstbaarheden of andere rechten?

• Komen de gegevens van het Registro de la Propiedad en het Catastro met elkaar overeen?

• Komen deze gegevens ook overeen met de woning zoals die daadwerkelijk op het perceel staat?

• Zijn uitbreidingen uitgevoerd met de vereiste vergunningen?

• Is het zwembad juridisch correct gedocumenteerd?

• Wat is de stedenbouwkundige bestemming van de grond?

• Mag u de verbouwing of uitbreiding die u voor ogen heeft daadwerkelijk uitvoeren?

• Beschikt de woning over de vereiste documenten voor bewoning?

• Zijn IBI en eventuele gemeenschapskosten betaald?

• Zijn er grote geplande werkzaamheden of buitengewone bijdragen?

• Zijn er lopende stedenbouwkundige procedures?

• In welke technische staat verkeert de woning?

• Zijn er huurders of andere personen met gebruiksrechten?

• Beschermt het reserveringscontract of arras-contract u wanneer tijdens de controles een belangrijk probleem wordt ontdekt?

De Spaanse overheid adviseert kopers vóór de aankoop de juridische situatie, kenmerken, eigendom en lasten van de woning te controleren. De Nota Simple bevat onder meer informatie over eigendom, hypotheken, beslagen, beperkingen en andere geregistreerde omstandigheden. (administracion.gob.es)

De risico's van een aankoop zonder voldoende due diligence

Problemen kunnen variëren van een eenvoudig verschil tussen twee documenten tot veel grotere juridische, stedenbouwkundige of technische risico's.

Een koper kan bijvoorbeeld ontdekken dat:

• het bebouwde oppervlak groter is dan in het Registro staat;

• een terras zonder de vereiste vergunning is afgesloten;

• een uitbreiding niet correct is gedocumenteerd;

• de juridische status van het zwembad onduidelijk is;

• een agrarisch gebouw als woning wordt gebruikt;

• de verkoper niet de enige geregistreerde eigenaar is;

• er een hypotheek of andere last bestaat;

• er schulden bij de gemeenschap van eigenaars zijn;

• belangrijke gemeenschappelijke werkzaamheden gepland zijn;

• een landelijke woning onder beperkingen valt voor toekomstige verbouwingen;

• een individuele afvalwaterinstallatie moet worden gecontroleerd of vervangen;

• de toegang tot de woning afhankelijk is van een recht van overpad;

• een stedenbouwkundige procedure nog niet is afgerond.

Geen van deze situaties betekent automatisch dat u van de aankoop moet afzien.

Het belangrijkste is dat u het probleem ontdekt voordat u zich financieel voor een groot bedrag heeft vastgelegd.

Waarom buitenlandse kopers het Spaanse vastgoedstelsel moeten begrijpen

Internationale kopers denken soms dat één document alle belangrijke informatie over een woning bevat.

Zo werkt het Spaanse systeem niet.

Verschillende officiële bronnen bevatten verschillende soorten informatie.

Het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister, bevat onder meer juridische informatie over eigendom en geregistreerde rechten op de woning.

Het Catastro, het Spaanse kadaster, bevat onder meer het kadastrale referentienummer en grafische en beschrijvende informatie over het perceel en de gebouwen.

De Ayuntamiento, oftewel de gemeente, is onder meer verantwoordelijk voor stedenbouwkundige en bepaalde lokale administratieve kwesties.

Een gekwalificeerde bouwkundige kan de fysieke staat en bouwkundige kenmerken van het gebouw onderzoeken.

De notaris speelt een belangrijke rol bij het formaliseren van de transactie en het ondertekenen van de authentieke akte. Hij vervangt echter niet automatisch een onafhankelijke juridische en technische due diligence die in het belang van de koper wordt uitgevoerd.

De veiligste aanpak is daarom om verschillende bronnen met elkaar te vergelijken:

Registro + Catastro + stedenbouwkundige informatie + werkelijke staat van de woning + contracten

in plaats van te vertrouwen op één document of één persoon.

Wanneer moeten de controles worden uitgevoerd?

Een van de beste manieren om een aankoop van vastgoed in Spanje veiliger te maken, is begrijpen welke controle op welk moment moet worden uitgevoerd.

Voor het uitbrengen van een bod

Op dit moment beschikt u mogelijk nog niet over alle documenten. Toch moeten enkele fundamentele vragen al worden gesteld.

Vraag onder meer:

• Wie is de eigenaar?

• Welke onderdelen zijn bij de verkoop inbegrepen?

• Zijn er belangrijke uitbreidingen uitgevoerd?

• Heeft de verkoper bekende juridische problemen gemeld?

• Zijn er gemeenschapskosten?

• Zijn er hypotheken of andere lasten genoemd?

• Zijn er bekende stedenbouwkundige problemen of problemen met het gebruik van de woning?

Voor het betalen van een reserveringssom

Dit is een bijzonder belangrijk moment.

Een reserveringscontract kan contractuele verplichtingen creëren. U moet daarom precies begrijpen wat u ondertekent voordat u geld betaalt.

Voor het ondertekenen van het arras-contract

Op dit moment zou de due diligence al grotendeels afgerond moeten zijn.

Als belangrijke vragen nog onbeantwoord zijn, moet uw advocaat beoordelen of het contract specifieke voorwaarden moet bevatten of dat het beter is om nog niet te ondertekenen.

Voor de ondertekening bij de notaris

De juridische situatie van de woning moet indien nodig opnieuw worden gecontroleerd.

Uw advocaat moet bevestigen dat de relevante voorwaarden zijn vervuld en dat er geen nieuw probleem is ontstaan dat de transactie wezenlijk kan beïnvloeden.

Wie is verantwoordelijk voor welke controle?

Iedere professional heeft een ander werkterrein binnen de due diligence.

Een makelaar kan helpen om informatie te coördineren en duidelijke inconsistenties te signaleren. Hij vervangt echter geen onafhankelijke advocaat voor juridische kwesties en geen gekwalificeerde bouwkundige voor bouwkundige of stedenbouwkundige vragen.

1. Controleer wie juridisch eigenaar is

Voordat u koopt, moet u exact weten wie eigenaar is van de woning en of andere personen geregistreerde rechten op het vastgoed hebben.

Wat is een Nota Simple?

De Nota Simple is een informatief document dat wordt afgegeven door het Spaanse Registro de la Propiedad.

Het document kan onder meer informatie bevatten over:

• het vastgoed;

• de eigenaar(s);

• hypotheken;

• beslagen;

• vruchtgebruik;

• erfdienstbaarheden;

• andere geregistreerde rechten;

• bepaalde beperkingen en lasten.

De Spaanse overheid bevestigt dat de Nota Simple informatie kan bevatten over eigendom, lasten en beperkingen en in bepaalde gevallen over de aansluiting van de woning bij het kadaster. (administracion.gob.es)

Het is daarom een van de belangrijkste uitgangspunten voor juridische due diligence.

Een Nota Simple moet echter niet worden beschouwd als een definitieve en onveranderlijke momentopname van de juridische situatie. Registraties kunnen veranderen. Uw advocaat moet daarom tijdens het aankoopproces actuele informatie opvragen en controleren.

Controleer de geregistreerde eigenaar

De identiteit van de verkoper moet overeenkomen met de eigenaar die in het Registro de la Propiedad staat geregistreerd.

Als meerdere personen eigenaar zijn, moeten hun respectieve rechten en de benodigde handtekeningen voor de verkoop worden meegenomen.

Dit is vooral belangrijk wanneer de woning:

• uit een nalatenschap afkomstig is;

• meerdere eigenaren heeft;

• met vruchtgebruik is belast;

• eigendom is van een onderneming;

• via een volmacht wordt verkocht.

Controleer of er meerdere eigenaren zijn

Ga er nooit vanuit dat de persoon die u de woning laat zien automatisch de enige persoon is die bevoegd is om deze te verkopen.

Uw advocaat moet controleren wie als eigenaar in het register staat en welke personen bij de transactie betrokken moeten zijn.

Controleer vruchtgebruik en andere geregistreerde rechten

Een woning kan zijn belast met rechten die invloed kunnen hebben op het gebruik, bezit of de overdracht ervan.

Dit kan onder meer betrekking hebben op:

• vruchtgebruik;

• recht van overpad;

• andere erfdienstbaarheden;

• andere geregistreerde rechten.

Deze rechten moeten vóór een definitieve beslissing worden begrepen.

Wat als de verkoper niet de geregistreerde eigenaar is?

Dat betekent niet automatisch dat de verkoop onmogelijk is.

Een nalatenschap kan bijvoorbeeld nog niet volledig zijn afgewikkeld of geregistreerd.

Het is echter wel een belangrijk punt dat moet worden opgelost voordat u zich financieel vastlegt.

2. Controleer hypotheken, beslagen, lasten en andere rechten

Een woning kan zijn belast met een hypotheek of andere geregistreerde last, ook wanneer de verkoper van plan is de woning vrij van lasten over te dragen.

Bestaande hypotheken

De aanwezigheid van een hypotheek maakt een verkoop niet noodzakelijk onmogelijk.

De belangrijkste vraag is hoe en wanneer de hypotheek wordt doorgehaald en hoe dit officieel wordt vastgelegd.

Uw advocaat moet onder meer controleren:

• het nog openstaande bedrag;

• de procedure voor doorhaling;

• de benodigde documenten;

• of de doorhaling bij de notaris plaatsvindt;

• of een deel van de koopsom moet worden ingehouden of rechtstreeks voor aflossing wordt gebruikt.

Neem niet genoegen met alleen de verklaring van de verkoper:

"De hypotheek wordt bij de notaris doorgehaald."

Uw advocaat moet controleren hoe dit daadwerkelijk zal gebeuren.

Beslagen en andere lasten

Beslagen of beperkingen kunnen ook voortkomen uit gerechtelijke of financiële procedures.

Deze situaties vereisen een individuele juridische analyse, omdat de gevolgen afhangen van de exacte aard van de last.

Erfdienstbaarheden en rechten van overpad

Dit is vooral belangrijk bij landelijke woningen.

Een finca in Pedramala of Benimarco kan bijvoorbeeld bereikbaar zijn via een weg die al jarenlang wordt gebruikt, terwijl het gebruik juridisch afhankelijk is van een recht van overpad.

Controleer onder meer:

• toegangswegen;

• privé- of gedeelde wegen;

• geregistreerde rechten van overpad;

• toegang tot nutsvoorzieningen en installaties;

• waterafvoer;

• eventuele onderhoudsverplichtingen.

Vruchtgebruik en andere rechten

Een geregistreerd recht ten gunste van een andere persoon kan invloed hebben op de manier waarop de woning kan worden gebruikt of bewoond.

Eigendom en geregistreerde rechten moeten daarom samen worden onderzocht.

Belangrijk

Ga er nooit vanuit dat een woning vrij is van schulden of lasten omdat de verkoper dit zegt.

Geregistreerde lasten moeten tijdens de juridische due diligence worden geïdentificeerd en opgehelderd.

3. Vergelijk het Registro, Catastro en de werkelijke woning

Dit is een van de belangrijkste controles bij het kopen van vastgoed in Spanje.

Een woning kan in verschillende officiële systemen anders worden beschreven. Oppervlakten of beschrijvingen komen niet altijd exact overeen.

Wat is het Registro de la Propiedad?

Het Registro de la Propiedad is het Spaanse eigendomsregister. Het bevat onder meer juridisch geregistreerde informatie over vastgoed en de rechten die daarop betrekking hebben.

Het is vooral belangrijk voor het controleren van:

• eigendom;

• hypotheken;

• lasten;

• rechten;

• geregistreerde beschrijvingen;

• beperkingen.

Wat is het Catastro?

Het Catastro is het Spaanse kadaster.

Het bevat onder meer:

• het kadastrale referentienummer;

• kaarten;

• kenmerken van gebouwen;

• oppervlakten;

• informatie over grond en bebouwing.

Via het officiële elektronische kadaster kunnen bepaalde kadastrale gegevens en referentiewaarden worden geraadpleegd. (sedecatastro.gob.es)

Wat is de kadastrale referentie?

De referencia catastral is het unieke identificatienummer van een woning binnen het Spaanse kadaster.

Dit nummer is bijzonder nuttig om de woning met verschillende officiële documenten en databanken te vergelijken.

Waarom kunnen oppervlakten verschillen?

Verschillen kunnen bijvoorbeeld ontstaan door:

• oude metingen;

• latere uitbreidingen;

• wijzigingen in kadastrale gegevens;

• verschillende manieren om oppervlakten te berekenen of te beschrijven;

• fysieke wijzigingen aan het gebouw;

• oude documenten;

• problemen met kaarten of perceelgrenzen.

Een verschil betekent niet automatisch dat de woning illegaal is.

Het betekent wel dat u moet begrijpen waarom het verschil bestaat.

Vergelijk de documenten met de werkelijke woning

De nuttigste vergelijking is:

Registro → Catastro → stedenbouwkundige documenten → werkelijke woning

Stel de volgende vragen:

• Heeft de woning dezelfde oppervlakte?

• Zijn alle verdiepingen opgenomen?

• Zijn terrassen vermeld?

• Zijn afgesloten terrassen gedocumenteerd?

• Zijn garages opgenomen?

• Zijn er bijgebouwen?

• Staat het zwembad in de relevante documenten?

• Komt de oppervlakte van het perceel overeen?

• Komen de perceelgrenzen ongeveer overeen?

Registro vs Catastro vs werkelijke woning

Wat als de oppervlakten niet overeenkomen?

Trek niet onmiddellijk een van deze twee conclusies:

"Het is geen probleem."

of:

"De woning is illegaal."

Stel in plaats daarvan de volgende vragen:

1. Waarom verschillen de oppervlakten?

2. Welk onderdeel van de woning veroorzaakt het verschil?

3. Gaat het om een historisch of recent verschil?

4. Verklaren de stedenbouwkundige documenten het verschil?

5. Komt de werkelijke bebouwing overeen met de toegestane bebouwing?

6. Is een regularisatie of correctie nodig?

Belangrijk uitgangspunt

Vraag niet alleen of de documenten onderling overeenkomen. Vraag ook of de documenten overeenkomen met de woning die u daadwerkelijk koopt.

4. Controleer of de woning legaal is gebouwd

Een woning kan er volledig normaal uitzien en toch een controle van de stedenbouwkundige geschiedenis en bouwvergunningen vereisen.

Dit is vooral belangrijk bij oudere villa's en landelijke woningen.

Controleer de oorspronkelijke bouwvergunning

Wanneer dit vereist is, moet worden nagegaan of het oorspronkelijke gebouw met de benodigde vergunningen is gebouwd.

Welke documenten nodig zijn, kan onder meer afhangen van:

• de ouderdom van de woning;

• de locatie;

• de bestemming van de grond;

• de bouwgeschiedenis;

• de regelgeving die gold op het moment van de werkzaamheden.

Controleer latere uitbreidingen en wijzigingen

Niet alleen de oorspronkelijke bouw moet worden onderzocht.

Het is minstens zo belangrijk om vast te stellen welke wijzigingen later zijn uitgevoerd.

Dit kan bijvoorbeeld gaan om:

• extra slaapkamers;

• afgesloten terrassen;

• uitbreidingen;

• omgebouwde garages;

• extra badkamers;

• buitenkeukens;

• poolhouses;

• bergingen;

• wijzigingen aan het dak;

• nieuwe woonruimtes.

Controleer afgesloten terrassen

Een afgesloten terras kan fysiek onderdeel zijn geworden van de woonoppervlakte. Dat betekent niet automatisch dat het juridisch of stedenbouwkundig dezelfde status heeft als de rest van de woning.

Dit moet worden gecontroleerd.

Controleer garages en bijgebouwen

Een garage, berging of agrarisch gebouw mag niet automatisch worden beschouwd als een legale woonruimte.

Dit onderscheid is vooral belangrijk bij landelijke woningen.

Controleer zwembaden

Het zwembad moet afzonderlijk van het hoofdgebouw worden gecontroleerd.

Vraag onder meer:

• of de vereiste vergunningen zijn verkregen;

• of de relevante documenten beschikbaar zijn;

• of de ligging overeenkomt met de plannen;

• of de afmetingen overeenkomen met de documenten;

• of de constructies rond het zwembad zijn gedocumenteerd.

Het feit dat een zwembad al jarenlang bestaat, bewijst op zichzelf niet dat de juridische situatie volledig geregulariseerd is.

Controleer verbouwde ruimtes en extra woonunits

Let vooral op:

• garages die tot slaapkamers zijn verbouwd;

• kelders die als woonruimte worden gebruikt;

• zelfstandige appartementen;

• agrarische gebouwen die als woning worden gebruikt;

• terrassen die tot woonoppervlakte zijn omgebouwd.

Het feitelijke gebruik van een ruimte hoeft niet overeen te komen met het toegestane gebruik.

Wat is een illegale constructie?

In algemene zin kan een constructie of wijziging als onregelmatig worden beschouwd wanneer deze zonder de benodigde vergunning is uitgevoerd of niet volgens de toepasselijke stedenbouwkundige regels is geregulariseerd.

Het Spaanse stedenbouwkundige recht is echter complexer dan een eenvoudige tegenstelling tussen "legaal" en "illegaal".

Een bestaande constructie kan afhankelijk van de omstandigheden verschillende juridische statussen hebben, bijvoorbeeld op basis van:

• de bouwdatum;

• de stedenbouwkundige regels die destijds golden;

• de aanwezigheid van een vergunning;

• een latere regularisatie;

• lopende of afgeronde procedures;

• een eventuele classificatie als fuera de ordenación of een andere bijzondere categorie;

• welke werkzaamheden vandaag zijn toegestaan.

Wees daarom voorzichtig met uitspraken zoals:

"Deze constructie is meer dan 20 jaar oud, dus ze is legaal."

Ouderdom en juridische legaliteit zijn niet noodzakelijk hetzelfde.

Kan een onregelmatige constructie worden geregulariseerd?

In sommige gevallen kan dat mogelijk zijn.

Er bestaat echter geen algemeen antwoord.

Dit hangt onder meer af van de woning, de bestemming van de grond, de toepasselijke stedenbouwkundige regels, de aard en ouderdom van de constructie en de specifieke omstandigheden.

Een advocaat en, indien nodig, een architect of andere gekwalificeerde technische professional moeten de concrete situatie beoordelen.

Controleer of er lopende stedenbouwkundige procedures zijn

Dit punt wordt soms over het hoofd gezien.

Vraag of er sprake is van:

• lopende procedures wegens stedenbouwkundige overtredingen;

• nog niet afgeronde regularisaties;

• lopende administratieve procedures;

• sloop- of herstelbesluiten;

• andere gemeentelijke procedures met betrekking tot de woning.

Een woning kan bewoond en uitstekend onderhouden zijn en toch een onopgelost stedenbouwkundig probleem hebben.

Waarschuwingssignaal

De woning die u ziet, moet worden vergeleken met de woning die juridisch daadwerkelijk bestaat.

5. Controleer de bestemming van de grond en de stedenbouwkundige situatie

De bestemming van een perceel kan bepalen wat u met een woning en het bijbehorende terrein mag doen.

Dit is bijzonder belangrijk in Benissa, waar gevestigde woongebieden, kustgebieden en landelijke eigendommen voorkomen die onder zeer verschillende stedenbouwkundige regels kunnen vallen.

Een villa in La Fustera, een woning in San Jaime en een finca in Pedramala mogen daarom niet automatisch worden beschouwd als onderworpen aan dezelfde stedenbouwkundige regels.

Stedelijke grond versus landelijke grond

Begrippen zoals suelo urbano en suelo rústico verwijzen naar verschillende stedenbouwkundige situaties.

De bestemming kan invloed hebben op:

• toegestane gebruiksvormen;

• bouwmogelijkheden;

• uitbreidingen;

• perceelsplitsingen;

• agrarisch gebruik;

• infrastructuur;

• toekomstige ontwikkelingen.

Waarom is de bestemming van de grond belangrijk?

Ga nooit uit van:

"Er staat al een woning op het perceel, dus ik mag alles bouwen wat ik wil."

Het bestaan van een gebouw betekent niet automatisch dat u het vrij mag uitbreiden, extra gebouwen mag plaatsen of het gebruik ervan mag wijzigen.

Wat mag u legaal bouwen, uitbreiden of renoveren?

Als u bijvoorbeeld van plan bent om:

• een slaapkamer toe te voegen;

• het zwembad uit te breiden;

• een bijgebouw te bouwen;

• een garage te realiseren;

• een extra terras aan te leggen;

• een zelfstandige woonunit te creëren;

• een ingrijpende renovatie uit te voeren;

moet u vóór de aankoop controleren wat daadwerkelijk is toegestaan.

Controleer lokale stedenbouwkundige beperkingen

De stedenbouwkundige situatie kan aanzienlijk verschillen per locatie.

Een woning in Benimarco kan bijvoorbeeld onder andere voorwaarden vallen dan een woning in Buenavista of Fanadix.

Een algemene uitspraak over wat "in Benissa" is toegestaan, mag daarom nooit worden beschouwd als een definitief antwoord voor een specifiek perceel.

Beschermde grond en andere beperkingen

Aanvullende beperkingen kunnen onder meer verband houden met:

• milieubescherming;

• wegen en verkeersinfrastructuur;

• nutsvoorzieningen;

• waterlopen;

• kustwetgeving;

• agrarische bestemming;

• erfdienstbaarheden;

• andere stedenbouwkundige categorieën.

De concrete gevolgen moeten voor iedere woning afzonderlijk worden gecontroleerd.

Controleer toekomstige bouwmogelijkheden zorgvuldig

Uitzicht is een van de grote troeven van Benissa en de Costa Blanca Noord.

Een vrij uitzicht vandaag betekent echter niet automatisch dat er op aangrenzende grond nooit gebouwd kan worden.

Als het uitzicht een doorslaggevende factor voor uw aankoop is, controleer dan de stedenbouwkundige situatie van omliggende percelen en terreinen in plaats van alleen af te gaan op wat u momenteel vanaf het terras ziet.

6. Controleer documenten voor bewoning en woonbaarheid

Documenten met betrekking tot bewoning en woonbaarheid kunnen bijzonder belangrijk zijn bij oudere woningen of woningen die ingrijpend zijn gerenoveerd.

Wat is een bewoningsvergunning?

De exacte terminologie kan verschillen afhankelijk van de toepasselijke regelgeving en omstandigheden.

In de Valenciaanse Gemeenschap kunnen documenten voor eerste en tweede bewoning (primera ocupación en segunda ocupación) in bepaalde situaties relevant zijn om aan te tonen dat een bestaande woning als woonruimte mag worden gebruikt.

De procedures van de Generalitat Valenciana hebben in bepaalde omstandigheden betrekking op vergunningen voor eerste of tweede bewoning of gelijkwaardige documenten. (sede.gva.es)

Wat is een licencia de segunda ocupación?

De licencia de segunda ocupación is een veelgebruikte term in de Valenciaanse Gemeenschap voor bestaande woningen.

De exacte vereisten zijn afhankelijk van de woning en de regelgeving die op dat moment van toepassing is.

Voor een woning in Benissa moeten uw advocaat of technische professional bepalen welke documenten voor bewoning en woonbaarheid op dat moment voor de betreffende woning vereist zijn.

Bewoonbaarheidsverklaring, waar van toepassing

De Spaanse autonome regio's gebruiken verschillende termen en procedures.

Ga er daarom niet vanuit dat een Cédula de Habitabilidad in heel Spanje exact dezelfde juridische functie heeft.

Voor een woning in Benissa moeten de actuele regels van de Valenciaanse Gemeenschap en de gemeente worden gecontroleerd.

Waarom zijn documenten voor bewoning belangrijk?

Problemen kunnen bijvoorbeeld ontstaan wanneer:

• de woning oud is;

• belangrijke verbouwingen zijn uitgevoerd;

• de werkelijke staat van het gebouw niet overeenkomt met de goedgekeurde documenten;

• nutscontracten moeten worden gewijzigd;

• de woning verhuurd moet worden;

• een bank aanvullende documenten vraagt;

• de koper de woning later wil verkopen.

Als u van plan bent de woning toeristisch te verhuren, kunnen aanvullende eisen gelden. De huidige procedures van de Generalitat Valenciana verwijzen in bepaalde gevallen onder meer naar stedenbouwkundige verenigbaarheid, één kadastraal referentienummer dat overeenkomt met de fysieke, economische en juridische realiteit van het vastgoed en documenten met betrekking tot eerste of tweede bewoning of gelijkwaardige bewijsstukken. (sede.gva.es)

De regels voor toeristische verhuur kunnen veranderen. Het is daarom verstandig om actueel professioneel advies in te winnen voordat u ervan uitgaat dat een bestaande vergunning of registratie automatisch kan worden overgedragen of ongewijzigd geldig blijft.

7. Controleer de bouwkundige staat van de woning

Juridische due diligence geeft niet alle antwoorden over de technische staat van een gebouw.

Een woning kan juridisch volledig correct gedocumenteerd zijn en toch aanzienlijke renovatiekosten vereisen.

Moet u een bouwkundige inspectie laten uitvoeren?

Bij veel oudere woningen, finca's en renovatieobjecten kan een onafhankelijke technische inspectie bijzonder waardevol zijn.

Dit is vooral aan te raden wanneer:

• de woning oud is;

• ingrijpende werkzaamheden gepland zijn;

• zichtbare scheuren aanwezig zijn;

• er vochtproblemen zijn;

• het dak oud lijkt;

• het terrein belangrijke keermuren bevat;

• de woning op een helling ligt;

• meerdere uitbreidingen zijn uitgevoerd;

• de woning lange tijd niet is bewoond;

• het om een landelijke woning gaat.

Wanneer schakelt u een architect of technisch professional in?

Welke professional geschikt is, hangt af van de vraag die moet worden onderzocht.

Een advocaat kan bepalen of een uitbreiding gedocumenteerd en juridisch toegestaan is.

Een architect of andere gekwalificeerde technische professional kan de bouwkundige staat en fysieke kenmerken van het gebouw onderzoeken.

Dat zijn twee verschillende opdrachten.

Controleer de constructie

Let op:

• belangrijke scheuren;

• verzakkingen;

• bewegingen;

• constructieve wijzigingen;

• problemen met keermuren;

• tekenen van aantasting.

Niet iedere scheur wijst op een constructief probleem. Belangrijke of onverklaarde scheuren moeten echter door een professional worden onderzocht.

Controleer het dak

Controleer:

• de staat van de dakbedekking;

• beschadigde dakpannen;

• lekkages;

• isolatie;

• waterafvoer;

• eerdere reparaties;

• de constructieve staat.

Controleer vocht en waterschade

Let op:

• vlekken;

• schimmel;

• afbladderende verf;

• muffe geur;

• beschadigd pleisterwerk;

• vocht rond ramen;

• vocht in lagere verdiepingen;

• sporen van eerdere waterschade.

Controleer elektrische en sanitaire installaties

Controleer bij oudere woningen onder meer:

• de leeftijd en staat van de elektrische installatie;

• de meterkast;

• leidingen;

• waterdruk;

• warmwatersysteem;

• airconditioning;

• verwarming;

• zonnepanelen;

• waterreservoirs.

Controleer waterafvoer en riolering

Bij landelijke woningen is dit bijzonder belangrijk.

Bepaal of de woning beschikt over:

• een aansluiting op het openbare netwerk;

• een septic tank;

• een individueel afvalwatersysteem;

• een andere oplossing.

Controleer vervolgens de staat, documentatie en geschiktheid van het systeem.

Controleer ramen en isolatie

Een mediterrane woning kan uitstekende buitenruimtes bieden en tegelijkertijd veel energie nodig hebben om gekoeld of verwarmd te worden.

Controleer:

• beglazing;

• rolluiken;

• isolatie;

• blootstelling aan de zon;

• dakisolatie;

• verwarmings- en koelsystemen.

Controleer zwembad en keermuren

De zwembadconstructie, filterinstallatie, pompen en keermuren moeten worden gecontroleerd, vooral wanneer het perceel hellend is.

Checklist bouwkundige inspectie

• Constructie

• Dak

• Scheuren

• Vocht

• Waterafvoer

• Sanitair

• Elektrische installatie

• Airconditioning

• Verwarming

• Ramen

• Isolatie

• Zwembad

• Keermuren

• Septic tank / afvalwatersysteem

• Buitenvoorzieningen

• Toegang en perceelgrenzen

Belangrijk

Een taxatie voor een hypotheek is geen volledige bouwkundige inspectie van de woning.

Als u uw aankoop met een hypotheek financiert, ga er dan niet vanuit dat de taxatie voor de bank alle vragen over de bouwkundige staat of stedenbouwkundige situatie van de woning beantwoordt.

8. Controleer IBI, gemeenschapskosten en andere schulden

De aankoopprijs vertegenwoordigt slechts een deel van de werkelijke kosten van een woning.

Controleer of de IBI is betaald

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de Spaanse gemeentelijke onroerendgoedbelasting.

Voor de notariële ondertekening moet worden gecontroleerd of de relevante betalingen zijn voldaan en of er geen openstaande bedragen zijn.

Hoe eventuele achterstanden precies worden behandeld, moet met de bevoegde professional worden bevestigd.

Controleer gemeenschapskosten

Voor appartementen, rijwoningen en woningen binnen een gemeenschap of urbanisatie met gemeenschappelijke kosten moet u onder meer controleren:

• reguliere gemeenschapskosten;

• of betalingen actueel zijn;

• het budget van de gemeenschap;

• geplande grote werkzaamheden;

• buitengewone bijdragen.

Controleer openstaande schulden aan de gemeenschap

De Spaanse wetgeving inzake mede-eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) bevat specifieke regels voor schulden aan de gemeenschap en de positie van de koper.

De wet bepaalt onder meer dat bepaalde gemeenschappelijke schulden aan de woning verbonden kunnen zijn en bevat regels voor het lopende jaar en bepaalde voorafgaande perioden. Een verklaring over de schuldenpositie van de gemeenschap kan eveneens relevant zijn bij een verkoop, onder voorbehoud van de toepasselijke regels en uitzonderingen.

Uw advocaat moet de relevante documenten en, waar van toepassing, de verklaring over de gemeenschappelijke schulden controleren in plaats van uitsluitend op de verklaring van de verkoper te vertrouwen.

Controleer de notulen van de gemeenschap

Dit is een van de nuttigste aanvullende controles voor appartementen en woningen in urbanisaties.

Wanneer relevant moet uw advocaat onder meer kijken naar:

• recente vergadernotulen;

• besloten grote werkzaamheden;

• buitengewone bijdragen;

• geschillen;

• gerechtelijke procedures;

• verzekeringsproblemen;

• infrastructuurprojecten;

• beperkingen die voortvloeien uit het huishoudelijk reglement of de statuten van de gemeenschap.

Een woning kan volledig up-to-date zijn met de maandelijkse kosten en toch binnenkort worden geconfronteerd met een grote buitengewone bijdrage.

Controleer buitengewone bijdragen

Let op werkzaamheden aan:

• daken;

• gevels;

• liften;

• zwembaden;

• wegen;

• waterafvoer;

• constructieve onderdelen;

• gemeenschappelijke infrastructuur.

Controleer schulden voor nutsvoorzieningen en andere verplichtingen

Controleer waar relevant ook mogelijke achterstanden voor:

• water;

• elektriciteit;

• gemeenschapsdiensten;

• afval;

• andere verplichtingen die aan de woning verbonden zijn.

Wie verantwoordelijk is voor een bepaalde schuld, hangt af van de aard ervan en de omstandigheden van de transactie.

9. Controleer de documenten en certificaten van de woning

Een goed voorbereide vastgoedtransactie moet beschikken over volledige en onderling consistente documentatie.

Welke documenten precies nodig zijn, hangt af van het type woning.

Escritura / notariële eigendomsakte

De Escritura bevat belangrijke informatie over de woning en de eigendomsgeschiedenis.

Uw advocaat moet de relevante informatie vergelijken met de actuele gegevens van het Registro de la Propiedad.

Nota Simple

De Nota Simple is een van de belangrijkste startdocumenten voor juridische due diligence.

Het document moet echter altijd samen met andere documenten worden beoordeeld en nooit op zichzelf.

Kadastrale informatie

Controleer:

• de kadastrale referentie;

• de kadastrale kaart;

• perceelgegevens;

• kenmerken van de gebouwen;

• oppervlakten.

Het elektronische kadaster biedt diensten waarmee bepaalde kadastrale gegevens kunnen worden geraadpleegd. (sedecatastro.gob.es)

Energieprestatiecertificaat

Voor bestaande woningen waarvoor dit verplicht is, moet het vereiste energieprestatiecertificaat beschikbaar zijn en volgens de toepasselijke regelgeving worden behandeld.

De geldende regels bepalen ook de eisen rond het energiecertificaat en het energielabel in de gevallen waarin dit wettelijk vereist is, onder meer bij bepaalde vastgoedverkopen. (boe.es)

Het wettelijke kader is met ingang van 23 juli 2026 gewijzigd. Het is daarom belangrijk om de geconsolideerde versie van de geldende wetgeving te raadplegen op het moment van de transactie. (boe.es)

Bouwvergunningen en renovatievergunningen

Als werkzaamheden zijn uitgevoerd, vraag dan de relevante documenten op, bijvoorbeeld:

• bouwvergunning;

• renovatievergunningen;

• technische projecten;

• documentatie van voltooiing van werkzaamheden;

• gemeentelijke dossiers;

• documenten over eventuele regularisatie.

Documenten voor bewoning en woonbaarheid

Bepaal welke documenten vereist zijn voor het gebruik van de betreffende woning en controleer of deze actueel en passend zijn voor het vastgoed.

Plannen en technische documenten

Plannen kunnen bijzonder nuttig zijn om de gedocumenteerde constructie te vergelijken met het gebouw dat daadwerkelijk aanwezig is.

Documentatie van eerdere renovaties

Als de woning recent is gerenoveerd, bepaal dan:

• welke werkzaamheden zijn uitgevoerd;

• wanneer deze zijn uitgevoerd;

• of een vergunning nodig was;

• of de relevante vergunningen beschikbaar zijn;

• of technische documenten aanwezig zijn.

Welke documenten moet u opvragen bij het kopen van een woning in Spanje?

• Recente Nota Simple

• Escritura / notariële eigendomsakte

• Kadastrale informatie

• Kadastrale referentie

• Energieprestatiecertificaat

• Bouwvergunning

• Documenten over renovaties

• Documenten voor bewoning en woonbaarheid

• Plannen, indien beschikbaar

• Documenten over het zwembad, waar relevant

• Verklaring van gemeenschappelijke schulden, waar relevant

• Notulen van de gemeenschap, waar relevant

• IBI-documenten

• Documenten over nutsvoorzieningen

• Specifieke documenten voor landelijke woningen, waar relevant

10. Controleer de fiscale situatie vóór aankoop

Fiscale due diligence moet afzonderlijk worden beschouwd van juridische en technische due diligence.

Belastingregels kunnen veranderen en zijn onder meer afhankelijk van:

• de persoonlijke situatie van de koper;

• de situatie van de verkoper;

• het type transactie;

• of het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat;

• de autonome regio;

• kadastrale gegevens;

• de fiscale woonplaats van de partijen.

Uw advocaat of belastingadviseur moet daarom vóór ondertekening bevestigen welke fiscale regels op uw transactie van toepassing zijn.

Controleer de belastingen bij aankoop

Afhankelijk van de transactie kunnen verschillende belastingen van toepassing zijn, waaronder:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales);

• IVA / btw;

• AJD (Actos Jurídicos Documentados).

Welke belasting daadwerkelijk van toepassing is, hangt af van de aard van de transactie en de woning.

Bouw uw budget daarom niet uitsluitend op basis van de aankoopprijs.

Controleer de Valor de Referencia

De Valor de Referencia is een kadastrale referentiewaarde die voor bepaalde fiscale doeleinden wordt gebruikt.

Deze mag niet automatisch worden gelijkgesteld met de marktwaarde van de woning en moet niet worden verward met:

• de aankoopprijs;

• de vraagprijs;

• een professionele waardering;

• een banktaxatie.

Het Spaanse kadaster publiceert de referentiewaarden en bijbehorende informatie voor stedelijke en landelijke woningen, onder meer voor belastingjaar 2026. (sedecatastro.gob.es)

Bij de aankoop van een bestaande woning moet uw belastingadviseur bepalen welke gevolgen de toepasselijke Valor de Referencia voor de transactie heeft en welke invloed deze kan hebben op de berekening van de belasting.

Controleer de fiscale woonplaats van de verkoper

Dit is bijzonder belangrijk aan de Costa Blanca, waar veel woningen eigendom zijn van internationale eigenaren.

Wanneer een verkoper die fiscaal geen inwoner van Spanje is en geen vaste inrichting in Spanje heeft een woning in Spanje verkoopt, kan de koper wettelijk verplicht zijn om 3% van de overeengekomen tegenprestatie in te houden en dit bedrag aan de Spaanse belastingdienst af te dragen als voorschot op de door de verkoper verschuldigde belasting, onder voorbehoud van de toepasselijke regels en uitzonderingen. Dit gebeurt doorgaans via formulier 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dit is een fiscale verplichting van de koper en niet alleen een kwestie tussen de verkoper en diens belastingadviseur.

De Agencia Tributaria heeft in 2026 ook bepaalde regels en formulieren voor de belastingheffing van niet-ingezetenen aangepast. Het is daarom bijzonder belangrijk om de procedure te controleren die geldt op het moment van de transactie. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Controleer overige belastingen en aankoopkosten

Afhankelijk van de transactie moet u ook rekening houden met mogelijke kosten voor:

• de notaris;

• registratie in het eigendomsregister;

• juridische kosten;

• hypotheekkosten;

• taxatie;

• toepasselijke belastingen;

• overige transactiekosten.

Gebruik niet simpelweg één vast percentage voor iedere aankoop van vastgoed in Spanje.

11. Extra controles bij het kopen van een finca of landelijke woning in Spanje

Een finca vereist een andere vorm van due diligence dan een standaardappartement.

Dit is een van de gebieden waarin echte lokale kennis van Benissa bijzonder waardevol kan zijn.

Woningen in Benimarco, Pedramala en andere landelijke delen van Benissa kunnen bijvoorbeeld bestaan uit:

• een woonhuis;

• landbouwgrond;

• een zwembad;

• terrassen;

• opslaggebouwen;

• agrarische gebouwen;

• privétoegangen;

• waterreservoirs;

• individuele afvalwatersystemen;

• zonnepanelen.

Elk van deze onderdelen moet afzonderlijk worden gecontroleerd.

Controleer de bestemming van de grond

Bepaal de exacte stedenbouwkundige bestemming van het perceel en de regels die daarop van toepassing zijn.

Ga er niet vanuit dat een woning op het perceel betekent dat het volledige perceel dezelfde stedenbouwkundige status heeft als stedelijke woongrond.

Controleer de minimale perceeloppervlakte

Bij landelijke grond kunnen regels over de minimale perceeloppervlakte bijzonder belangrijk zijn.

Vertrouw niet op vereenvoudigde uitspraken zoals:

"Het perceel moet X vierkante meter groot zijn."

De toepasselijke regels kunnen onder meer afhangen van:

• de bestemming van de grond;

• stedenbouwkundige plannen;

• bestaande bebouwing;

• de geschiedenis van het perceel;

• geplande werkzaamheden;

• andere specifieke omstandigheden.

Controleer de legaliteit van ieder gebouw

Een finca kan bijvoorbeeld bestaan uit:

• een hoofdwoning;

• een garage;

• een agrarisch gebouw;

• een opslagruimte;

• een poolhouse;

• een werkplaats;

• een oude landbouwconstructie.

Ga er niet vanuit dat al deze gebouwen automatisch dezelfde juridische status hebben.

Controleer agrarische gebouwen en opslagruimtes

Een gebouw dat historisch als landbouwgebouw of opslagruimte werd gebruikt, mag niet automatisch als woning worden beschouwd.

Als u het wilt ombouwen tot woonruimte, moet u vóór aankoop controleren of een dergelijke functiewijziging juridisch mogelijk is.

Controleer de watervoorziening

Bepaal of de woning beschikt over:

• openbaar leidingwater;

• een privéwatervoorziening;

• een waterreservoir;

• een andere oplossing.

Controleer vervolgens de werking en beschikbare documentatie van het systeem.

Controleer de elektriciteitsvoorziening

Bepaal of de elektriciteit afkomstig is van:

• het openbare netwerk;

• een privé-infrastructuur;

• zonnepanelen;

• een combinatie van systemen.

Als zonnepanelen aanwezig zijn, moeten hun werking en documentatie worden gecontroleerd.

Controleer septic tanks en afvalwatersystemen

Dit is een van de belangrijkste controles bij landelijke woningen.

Wanneer er geen openbare riolering is, moet u bepalen:

• welk systeem is geïnstalleerd;

• waar het zich bevindt;

• in welke staat het verkeert;

• of het geschikt is voor de woning;

• of de benodigde vergunningen of documenten aanwezig zijn;

• of vervanging of verbetering nodig kan zijn.

Controleer de toegang

Een landelijke woning kan bereikbaar zijn via een privéweg of gedeelde weg.

Controleer:

• de feitelijke toegang;

• het juridische toegangsrecht;

• rechten van overpad;

• wie eventueel eigenaar is van de weg;

• onderhoudsverplichtingen.

Controleer erfdienstbaarheden en rechten van overpad

Dit is vooral belangrijk wanneer de toegang via een ander perceel loopt of wanneer een weg door meerdere woningen wordt gebruikt.

Het feit dat een weg fysiek bestaat, betekent niet automatisch dat een juridisch gebruiksrecht gegarandeerd is.

Controleer het zwembad

Het zwembad moet als afzonderlijk onderdeel van de due diligence worden beschouwd.

Vraag waar relevant om:

• stedenbouwkundige documenten;

• relevante vergunningen of bewijsstukken;

• plannen;

• documenten over de juridische status.

Controleer toekomstige uitbreidingsmogelijkheden

Als u van plan bent om:

• slaapkamers toe te voegen;

• de woning uit te breiden;

• een bijgebouw te bouwen;

• een zwembad toe te voegen;

• een extra gebouw te realiseren;

moet u vóór aankoop controleren wat daadwerkelijk is toegestaan.

Waarom een finca extra due diligence vereist

Bij een landelijke woning kunnen verschillende vastgoedkwesties samenkomen:

Grond + woning + uitbreidingen + zwembad + bijgebouwen + water + elektriciteit + riolering + toegang + stedenbouw

Daarom mag een finca niet alleen worden beoordeeld op basis van de prijs per vierkante meter woonoppervlak.

Voorbeeld in Benissa: finca in Pedramala

Stel dat u een finca in Pedramala overweegt met:

• een hoofdwoning;

• een zwembad;

• een garage;

• een vrijstaand agrarisch gebouw;

• een privétoegang;

• een waterreservoir;

• een afvalwatersysteem.

De juiste vraag is niet alleen:

"Is de woning legaal?"

De juiste vragen zijn bijvoorbeeld:

• Is de bestemming van de grond duidelijk?

• Is de hoofdwoning correct gedocumenteerd?

• Zijn latere uitbreidingen gedocumenteerd?

• Wat is de juridische status van de garage?

• Wat is de juridische status van het agrarische gebouw?

• Is het zwembad gedocumenteerd?

• Hoe wordt de woning van water voorzien?

• Hoe wordt afvalwater afgevoerd?

• Is de toegang juridisch gegarandeerd?

• Welke toekomstige werkzaamheden zijn toegestaan?

Dit is wat echte due diligence bij een landelijke woning inhoudt.

Controles vóór het betalen van een reserveringssom

Een reservering kan nuttig zijn wanneer meerdere kopers interesse hebben in dezelfde woning. De noodzaak om snel te handelen mag echter nooit betekenen dat u afziet van passende due diligence.

Wat moet u controleren voordat u geld betaalt?

U moet minimaal weten:

1. Wie is de eigenaar?

2. Is er recente informatie uit het Registro?

3. Zijn er hypotheken of bekende lasten?

4. Komt de woning in grote lijnen overeen met de documenten?

5. Zijn er bekende stedenbouwkundige problemen?

6. Zijn er bekende problemen met bewoning of woonbaarheid?

7. Zijn gemeenschapskosten en andere financiële verplichtingen duidelijk?

8. Wat bepaalt het reserveringscontract precies?

9. Wat gebeurt er als de latere due diligence een belangrijk probleem aan het licht brengt?

10. In welke omstandigheden wordt de reserveringssom terugbetaald?

11. Heeft uw advocaat het contract gecontroleerd wanneer dat nodig is?

Waarom kan een reserveringssom een risico vormen?

Het juridische effect van een reserveringscontract hangt af van de exacte inhoud.

Ga er niet vanuit dat alle documenten die "reserveringscontract" worden genoemd dezelfde juridische gevolgen hebben.

Wat moet een reserveringscontract bevatten?

Afhankelijk van de transactie moet het onder meer duidelijk vermelden:

• de woning;

• de aankoopprijs;

• het bedrag van de reserveringssom;

• de termijn;

• de partijen;

• de voorwaarden;

• de omstandigheden waarin de som wordt terugbetaald;

• de gevolgen wanneer een partij zich terugtrekt;

• de volgende contractuele stap.

Uw advocaat moet u adviseren over de juiste formulering voor uw situatie.

Wanneer moet uw advocaat het contract controleren?

Idealiter vóór ondertekening en vóór betaling, vooral wanneer het om een aanzienlijk bedrag gaat of wanneer juridische, stedenbouwkundige of financieringskwesties nog niet zijn opgelost.

Wat gebeurt er als later een probleem wordt ontdekt?

Het antwoord hangt onder meer af van:

• de aard van het probleem;

• de inhoud van het contract;

• het toepasselijke recht;

• de verklaringen en garanties van de partijen;

• de overeengekomen voorwaarden;

• de fase van de transactie.

Daarom is het doorgaans beter om problemen vóór de betaling te identificeren dan ze te moeten oplossen nadat u zich financieel heeft vastgelegd.

Voordat u €1 betaalt

• Identificeer de woning exact

• Controleer de identiteit van de verkoper

• Vraag de belangrijkste documenten op

• Begrijp bekende juridische problemen

• Begrijp bekende stedenbouwkundige problemen

• Begrijp de voorwaarden voor terugbetaling

• Lees het volledige reserveringscontract

• Laat belangrijke voorwaarden schriftelijk opnemen

• Laat het contract indien nodig door uw advocaat controleren

• Vertrouw niet uitsluitend op mondelinge toezeggingen

Controles vóór het ondertekenen van een arras-contract

Wat is een arras-contract?

Een arras-contract is een privaat contract dat veel wordt gebruikt bij vastgoedtransacties in Spanje.

Er bestaan verschillende soorten arras en de juridische gevolgen hangen af van de exacte inhoud van het contract.

Arras penitenciales zijn een veelgebruikte vorm, maar kopers mogen er nooit vanuit gaan dat ieder contract dat simpelweg "arras" wordt genoemd automatisch dezelfde gevolgen heeft.

Uw advocaat moet het betreffende contract beoordelen.

Wat moet duidelijk in het contract staan?

Het contract moet onder meer duidelijk identificeren:

• de koper;

• de verkoper;

• de woning;

• de aankoopprijs;

• het bedrag van de arras;

• het betalingsschema;

• de ondertekeningsdatum;

• relevante voorwaarden;

• wat bij de verkoop is inbegrepen;

• de gevolgen van niet-nakoming of het niet afronden van de transactie.

Hoe beschermt u zich tegen juridische problemen?

Als een belangrijk deel van de due diligence nog niet is afgerond, moet u controleren of het contract u voldoende bescherming biedt.

Openstaande vragen kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op:

• stedenbouwkundige verschillen;

• hypotheekfinanciering;

• eigendom;

• ontbrekende documenten;

• regularisatie;

• documenten voor bewoning;

• gemeenschapskosten;

• fiscale kwesties.

Voorwaarden voor hypotheekfinanciering

Als de aankoop afhankelijk is van financiering, moet uw juridisch adviseur bepalen wat er gebeurt als de financiering niet wordt verkregen.

Ga er niet automatisch vanuit dat een afwijzing van de hypotheek betekent dat u zonder gevolgen van de aankoop kunt afzien.

Voorwaarden voor stedenbouw en regularisatie

Als een uitbreiding, zwembad, gebouw of ander onderdeel nog moet worden gecontroleerd, moeten de relevante voorwaarden professioneel worden opgesteld.

Een mondelinge belofte zoals:

"De verkoper gaat het probleem oplossen."

vervangt geen correct opgestelde contractuele bescherming.

Wat gebeurt er als de due diligence niet positief uitvalt?

Dat moet u vóór ondertekening weten.

Als na ondertekening een belangrijk probleem wordt ontdekt, hangen uw mogelijkheden af van het contract en het toepasselijke recht.

Specifieke controles bij de aankoop van een nieuwbouwwoning

De due diligence van nieuwbouw verschilt van die van een bestaande woning.

Naast de gebruikelijke controles van eigendom, stedenbouw en financiële situatie moet u onder meer kijken naar:

• eigendom van de grond;

• bouwvergunning;

• goedgekeurde plannen;

• identiteit en juridische situatie van de ontwikkelaar;

• voortgang van de werkzaamheden;

• contractuele specificaties;

• betalingsschema;

• geplande opleverdatum;

• documenten bij voltooiing van de bouw;

• documenten voor eerste bewoning;

• energiecertificaat;

• garanties en verzekeringen;

• situatie van de gemeenschap;

• oplevering en controle van eventuele gebreken;

• infrastructuur en aansluitingen.

Ga er niet vanuit dat "nieuwbouw" automatisch betekent dat alle documenten compleet zijn.

Als u een woning op plan koopt, moet uw advocaat de documenten van de ontwikkelaar en het koopcontract controleren voordat belangrijke betalingen worden gedaan.

Wie moet welke controle uitvoeren?

Iedere professional beantwoordt andere vragen.

Het belangrijkste verschil

Een makelaar kan:

• informatie over de woning verstrekken;

• documenten coördineren;

• duidelijke inconsistenties signaleren;

• communiceren met de verkoper;

• de voortgang van de transactie begeleiden.

Een advocaat kan:

• eigendom controleren;

• lasten controleren;

• contracten analyseren;

• juridische risico's beoordelen;

• juridische due diligence coördineren.

Een architect of gekwalificeerde technische professional kan:

• het gebouw onderzoeken;

• de bouwkundige staat beoordelen;

• de woning opmeten;

• bouwkundige aspecten analyseren;

• bepaalde technische en stedenbouwkundige kwesties beoordelen.

De notaris speelt een belangrijke rol bij het formaliseren van de verkoop en het opmaken van de authentieke akte.

Overheidsinstanties en officiële organisaties beheren de registers en procedures die binnen hun bevoegdheid vallen.

Geen van deze professionals moet automatisch worden beschouwd als vervanging voor alle anderen.

Waarschuwingssignalen bij het kopen van een woning in Spanje

Bepaalde situaties moeten onmiddellijk nader worden onderzocht.

De verkoper kan essentiële documenten niet leveren

Het ontbreken van één document betekent niet noodzakelijk dat er een probleem is.

Als belangrijke informatie echter herhaaldelijk niet kan worden verstrekt, moet u voorzichtiger worden.

Registro en Catastro komen niet overeen

Het verschil moet worden onderzocht. Het mag niet automatisch worden genegeerd, maar ook niet op zichzelf worden beschouwd als reden om de aankoop af te blazen.

De werkelijke woning is groter dan de documenten

Ontdek waarom.

Dit is vooral belangrijk wanneer er extra slaapkamers, terrassen, garages of bijgebouwen zijn.

Uitbreidingen lijken niet gedocumenteerd

Ga er niet vanuit dat een uitbreiding legaal is omdat deze al lange tijd bestaat.

De juridische status van het zwembad is onduidelijk

Het zwembad moet afzonderlijk van de woning worden gecontroleerd.

De stedenbouwkundige situatie is onduidelijk

Controleer of er procedures wegens stedenbouwkundige overtredingen of andere problemen bestaan.

Er zijn schulden

Bepaal:

• de aard van de schuld;

• wie verantwoordelijk is;

• of de schuld aan de woning verbonden is;

• hoe deze wordt afgelost;

• of een bedrag moet worden ingehouden.

De eigendomssituatie is complex

Nalatenschappen, mede-eigendom, vruchtgebruik en volmachten kunnen aanvullende juridische controles vereisen.

Een landelijk gebouw wordt als woning gebruikt

Een gebouw dat wordt aangeboden als gastenverblijf, studio of appartement kan een andere gebruiksstatus hebben.

Controleer de juridische status voordat u ervan uitgaat dat dit gebruik volledig is toegestaan.

Fysieke toegang bestaat, maar het recht van overpad is niet duidelijk

Dit is vooral belangrijk bij landelijke woningen.

De verkoper zet u onder druk

Een goede woning kan gewild zijn zonder dat u daarom afstand moet doen van een serieuze due diligence.

Concurrentie kan reëel zijn, maar druk mag professionele controles nooit vervangen.

Het contract beschermt u niet als een probleem wordt ontdekt

Wanneer belangrijke vragen nog openstaan, moet het contract vóór ondertekening worden gecontroleerd en indien nodig worden aangepast.

Voorbeelden in Benissa: waarom deze controles belangrijk zijn

De onderstaande voorbeelden zijn puur illustratief en zijn geen echte klantgevallen die door Telio Homes zijn gepubliceerd.

Voorbeeld 1 — De villa met verschillende oppervlaktes

Situatie

Een koper vindt een villa in Buenavista die met een bepaalde bebouwde oppervlakte wordt aangeboden.

Probleem

De woning lijkt in werkelijkheid groter te zijn dan in een van de documenten staat.

Controle

De advocaat vergelijkt Registro, Catastro en stedenbouwkundige documenten. Een bouwkundige kan de fysieke oppervlakte controleren.

Oplossing

Het verschil wordt onderzocht om vast te stellen welke delen van de woning zijn gedocumenteerd en of aanvullende stappen nodig zijn.

Les

Neem nooit een aankoopbeslissing uitsluitend op basis van de geadverteerde bebouwde oppervlakte.

Voorbeeld 2 — De finca met een niet-gedocumenteerde uitbreiding

Situatie

Een koper vindt een traditionele finca in Benimarco met een aantrekkelijke afgesloten veranda en een extra slaapkamer.

Probleem

Deze extra ruimte staat niet duidelijk in de beschikbare documenten.

Controle

Een advocaat en technische professional onderzoeken de bouwgeschiedenis en de toepasselijke stedenbouwkundige situatie.

Oplossing

De koper bepaalt of de ruimte is gedocumenteerd, mogelijk kan worden geregulariseerd of onder bepaalde beperkingen valt.

Les

Een aantrekkelijke uitbreiding kan de praktische waarde van een woning verhogen en toch juridische controle vereisen.

Voorbeeld 3 — Het zwembad waarvan de juridische status moet worden gecontroleerd

Situatie

Een villa nabij Fanadix beschikt over een groot zwembad dat een essentieel onderdeel van de aantrekkelijkheid van de woning vormt.

Probleem

De verkoper kan niet direct alle documenten over het zwembad verstrekken.

Controle

Het zwembad wordt vergeleken met de stedenbouwkundige documenten en andere beschikbare relevante documentatie.

Oplossing

De koper vraagt professioneel advies voordat wordt beslist of de transactie wordt voortgezet.

Les

Beschouw een zwembad als onderdeel van de due diligence en niet alleen als een comfortvoorziening.

Voorbeeld 4 — Registro en Catastro komen niet overeen

Situatie

Een koper constateert verschillende oppervlakten in het Registro en Catastro.

Probleem

Hij neemt aan dat de woning daarom automatisch illegaal is.

Controle

De advocaat onderzoekt de oorzaak van het verschil.

Oplossing

Het verschil wordt verklaard en de koper kan een geïnformeerde beslissing nemen.

Les

Een verschil is een vraag die moet worden onderzocht, geen automatisch oordeel.

Voorbeeld 5 — De gemeenschap met grote werkzaamheden

Situatie

Een koper koopt een woning binnen een gemeenschap van eigenaars.

Probleem

De verkoper zegt dat alle kosten zijn betaald. De recente vergaderingen blijken echter belangrijke werkzaamheden te hebben besproken.

Controle

De advocaat controleert de relevante documenten van de gemeenschap, waaronder eventuele schulden en toekomstige uitgaven.

Oplossing

De koper begrijpt zijn mogelijke financiële blootstelling voordat hij ondertekent.

Les

De kosten van een gemeenschap beperken zich niet tot de maandelijkse bijdragen.

Voorbeeld 6 — De reserveringssom die te vroeg wordt betaald

Situatie

Een koper is enthousiast over een woning en wil voorkomen dat een andere koper deze reserveert.

Probleem

Er wordt een bedrag gevraagd voordat de belangrijkste juridische controles zijn afgerond.

Controle

De advocaat van de koper onderzoekt het reserveringscontract en bepaalt wat er gebeurt wanneer de due diligence een belangrijk probleem aan het licht brengt.

Oplossing

De koper begrijpt het contractuele risico voordat hij geld betaalt.

Les

Op een concurrerende markt is het beter om snel te handelen op basis van informatie dan snel te handelen zonder voldoende informatie.

Voorbeeld 7 — De finca in Benissa met fysieke maar juridisch onduidelijke toegang

Situatie

Een finca in Pedramala ligt aan het einde van een ogenschijnlijk privépad dat door meerdere woningen wordt gebruikt.

Probleem

De koper neemt aan dat hij het pad mag gebruiken omdat voertuigen er regelmatig over rijden.

Controle

De advocaat onderzoekt de Registro-documenten, rechten van overpad en toepasselijke toegangsrechten.

Oplossing

De koper begrijpt wie het pad mag gebruiken en welke verplichtingen of beperkingen kunnen gelden voor het onderhoud.

Les

Een fysiek bestaande toegang en een juridisch gegarandeerd recht van overpad zijn niet noodzakelijk hetzelfde.

Complete checklist vóór het kopen van een woning in Spanje

Juridische controles

• Eigendom bevestigen in het Registro

• Recente informatie uit het Registro opvragen

• Mede-eigenaren controleren

• Vruchtgebruik controleren

• Hypotheken controleren

• Beslagen controleren

• Erfdienstbaarheden controleren

• Rechten van overpad controleren

• Andere geregistreerde beperkingen controleren

• Eventuele stedenbouwkundige procedures controleren

Registro- en Catastrocontroles

• Kadastrale referentie bevestigen

• Kadastrale kaart controleren

• Catastro en Registro vergelijken

• Beide vergelijken met de werkelijke woning

• Perceeloppervlakte controleren

• Bebouwde oppervlakte controleren

• Perceelgrenzen controleren

• Verschillen analyseren

• Valor de Referencia controleren wanneer van toepassing

Stedenbouwkundige controles

• Bestemming van de grond bevestigen

• Oorspronkelijke constructie controleren

• Bouwvergunningen controleren

• Uitbreidingen controleren

• Afgesloten terrassen controleren

• Garages controleren

• Bijgebouwen controleren

• Zwembad controleren

• Agrarische gebouwen controleren

• Bewoningsdocumenten controleren

• Toekomstige bouwmogelijkheden controleren

• Stedenbouwkundige beperkingen controleren

• Procedures wegens stedenbouwkundige overtredingen controleren

• Status fuera de ordenación of andere bijzondere status controleren wanneer relevant

Technische controles

• Constructie

• Dak

• Scheuren

• Vocht

• Sanitair

• Elektrische installatie

• Waterafvoer

• Afvalwatersysteem

• Ramen

• Isolatie

• Airconditioning

• Verwarming

• Zwembad

• Keermuren

• Buitenvoorzieningen

• Toegang

• Perceelgrenzen

Financiële controles

• IBI

• Gemeenschapskosten

• Verklaring van gemeenschappelijke schulden wanneer relevant

• Notulen van de gemeenschap

• Buitengewone bijdragen

• Geplande grote werkzaamheden

• Water

• Elektriciteit

• Andere schulden die aan de woning verbonden zijn

• Belastingen bij aankoop

• Valor de Referencia

• Fiscale woonplaats van de verkoper

• Eventueel toepasselijke inhouding bij een niet-residente verkoper

• Juridische en professionele kosten

• Hypotheek- en taxatiekosten

Documenten

• Escritura

• Nota Simple

• Catastro

• Kadastrale referentie

• Energieprestatiecertificaat

• Bouwvergunning

• Renovatievergunningen en -documenten

• Documenten voor bewoning en woonbaarheid

• Plannen

• Documenten over het zwembad

• Documenten van de gemeenschap

• IBI-documenten

• Documenten over nutsvoorzieningen

• Documenten voor landelijke woningen

• Relevante stedenbouwkundige documenten

Contractuele controles

• Reserveringscontract

• Arras-contract

• Aankoopprijs

• Bedrag van de arras

• Betalingsschema

• Ondertekeningsdatum

• Voorwaarden met betrekking tot financiering

• Stedenbouwkundige voorwaarden

• Voorwaarden voor regularisatie

• Voorwaarden voor ontbrekende documenten

• Voorwaarden vóór ondertekening bij de notaris

• Gevolgen bij niet-nakoming of het niet afronden van de transactie

Kopen, onderhandelen of afzien?

Niet ieder probleem dat tijdens de due diligence wordt ontdekt, betekent automatisch dat u de aankoop moet laten vallen.

Een betere aanpak is om ieder probleem te beoordelen op ernst en op de vraag of het daadwerkelijk kan worden opgelost.

Groen — Doorgaan met de aankoop

De controles hebben geen belangrijke onopgeloste problemen aan het licht gebracht.

U begrijpt de woning, de juridische status en de te verwachten kosten.

Geel — Onderzoeken of onderhandelen

Er is een probleem, maar het kan mogelijk worden opgelost.

Voorbeelden:

• verschillen tussen documenten;

• noodzakelijke werkzaamheden;

• mogelijke regularisatie;

• onduidelijke zwembad-documentatie;

• gemeenschapskosten;

• noodzakelijke renovatie.

Een geel probleem moet worden onderzocht, gedocumenteerd en financieel beoordeeld – niet simpelweg worden genegeerd.

Rood — Overweeg af te zien van de aankoop

Een rood probleem bestaat wanneer de koper geen juridische, stedenbouwkundige, financiële of technische situatie kan verkrijgen die hij aanvaardbaar vindt.

Voorbeelden:

• eigendom niet duidelijk;

• ernstig stedenbouwkundig probleem;

• ernstig constructief gebrek;

• onaanvaardbare beperkingen;

• belangrijke onopgeloste lasten;

• juridisch problematische toegang.

De juiste beslissing hangt altijd af van de concrete situatie. Maar emotionele betrokkenheid bij een woning mag nooit een grondige due diligence vervangen.

Veelgestelde vragen

Wat moet ik controleren voordat ik een woning in Spanje koop?

Controleer de eigendom, de Nota Simple, hypotheken en lasten, kadastrale gegevens, stedenbouwkundige en bouwkundige legaliteit, de bestemming van de grond, bewoningsdocumenten, de technische staat, IBI, gemeenschapskosten, fiscale aspecten en het koopcontract. Finca's en landelijke woningen vereisen aanvullende controles met betrekking tot water, afvalwater, toegang, gebouwen en stedenbouw.

Welke documenten moet ik opvragen voordat ik een woning in Spanje koop?

Belangrijke documenten zijn onder meer de Nota Simple, Escritura, kadastrale informatie, energiecertificaat, bouw- en renovatievergunningen, documenten voor bewoning, plannen, documenten over het zwembad, IBI-documenten, documenten van de gemeenschap en, bij landelijke woningen, specifieke documenten voor het perceel en de gebouwen.

Moet ik vóór het uitbrengen van een bod een Nota Simple opvragen?

Indien mogelijk wel. De Nota Simple kan helpen om de geregistreerde eigenaar, lasten en andere belangrijke omstandigheden te identificeren voordat u zich financieel vastlegt. Bij een serieuze aankoop moet uw advocaat actuele informatie uit het Registro opvragen en controleren in plaats van uitsluitend te vertrouwen op documenten die door de verkoper of makelaar zijn verstrekt. (administracion.gob.es)

Wat is een Nota Simple?

De Nota Simple is een informatief document van het Spaanse Registro de la Propiedad met informatie over de woning, eigendom, geregistreerde rechten en bepaalde lasten en beperkingen. Het is een belangrijk startpunt voor juridische due diligence, maar vervangt geen officieel gewaarmerkt uittreksel van het register. (administracion.gob.es)

Hoe controleer ik wie eigenaar is van een woning in Spanje?

Het Registro de la Propiedad is de belangrijkste bron voor het controleren van de geregistreerde eigendom. Een Nota Simple vermeldt doorgaans de eigenaar(s) en relevante rechten en lasten.

Hoe controleer ik of een Spaanse woning schulden heeft?

Verschillende soorten schulden vereisen verschillende controles. Geregistreerde lasten kunnen via het Registro worden onderzocht. IBI en bepaalde gemeentelijke verplichtingen moeten bij de bevoegde instanties worden gecontroleerd. Schulden aan een gemeenschap moeten worden gecontroleerd aan de hand van de gemeenschapsdocumenten en, waar relevant, een bijbehorende verklaring.

Wat is het verschil tussen Registro en Catastro?

Het Registro de la Propiedad heeft voornamelijk betrekking op juridisch geregistreerde eigendom en rechten op het vastgoed. Het Catastro is het Spaanse kadaster en bevat onder meer identificatie-, kaart- en beschrijvende gegevens. Beide systemen hebben verschillende functies en moeten tijdens een due diligence met elkaar worden vergeleken.

Wat is de Valor de Referencia bij het kopen van een woning in Spanje?

De Valor de Referencia is een kadastrale referentiewaarde die voor bepaalde fiscale doeleinden wordt gebruikt. Deze komt niet noodzakelijk overeen met de marktwaarde, aankoopprijs, vraagprijs of professionele waardering. Het Catastro publiceert de toepasselijke referentiewaarden per belastingjaar. (sedecatastro.gob.es)

Wat gebeurt er als de oppervlakte van de woning niet overeenkomt met de documenten?

Ga er niet automatisch vanuit dat de woning illegaal is. Eerst moet worden vastgesteld waarom de oppervlakten verschillen. Uw advocaat en, indien nodig, een technische professional moeten Registro, Catastro, stedenbouwkundige documenten en de werkelijke woning met elkaar vergelijken.

Hoe controleer ik of een uitbreiding legaal is?

Vraag de relevante stedenbouwkundige documenten op en vergelijk de toegestane constructie met de bestaande woning. Als de situatie niet duidelijk is, vraag dan zowel juridisch als technisch advies.

Moet ik een technische inspectie laten uitvoeren bij het kopen van een woning in Spanje?

Bij veel oudere woningen, finca's, renovatieobjecten en woningen met zichtbare gebreken kan een onafhankelijke technische inspectie zeer nuttig zijn. Juridische due diligence en een technische inspectie beantwoorden verschillende vragen.

Bewijst een banktaxatie dat een woning legaal is?

Nee. Een banktaxatie en een juridisch of technisch onderzoek hebben verschillende doelstellingen. Een banktaxatie mag niet worden beschouwd als bewijs dat alle uitbreidingen, zwembaden, bijgebouwen of stedenbouwkundige kwesties juridisch zijn geregulariseerd.

Heb ik een advocaat nodig om een woning in Spanje te kopen?

Onafhankelijk juridisch advies is vooral aan te raden voor internationale kopers en transacties met landelijke woningen, meerdere eigenaren, stedenbouwkundige kwesties, hypotheken, bijzondere contractvoorwaarden of verschillen tussen documenten. Een advocaat kan kwesties beoordelen die buiten de rol van een makelaar of technische professional vallen.

Wat moet ik controleren voordat ik een reserveringssom betaal?

Controleer de eigenaar, de algemene juridische situatie, bekende stedenbouwkundige problemen, de voorwaarden van het reserveringscontract, de terugbetalingsmogelijkheden en de gevolgen wanneer de due diligence een belangrijk probleem aan het licht brengt. Indien relevant moet uw advocaat het contract vóór ondertekening controleren.

Wat moet ik controleren voordat ik een arras-contract onderteken?

Controleer de identificatie van de woning, prijs, hoogte van de arras, geplande ondertekeningsdatum, betalingsschema, contractvoorwaarden en gevolgen van het niet afronden van de transactie. Als financiering, regularisatie, stedenbouw of documentatie essentieel zijn voor de aankoop, moeten deze correct in het contract worden opgenomen.

Kan ik een arras-contract annuleren als de woning juridische problemen heeft?

Niet automatisch. Het antwoord hangt af van het type en de inhoud van het arras-contract, het betreffende juridische probleem en het toepasselijke recht. Daarom is het beter belangrijke vragen vóór ondertekening op te lossen.

Welke extra controles zijn nodig voor een finca in Benissa?

Controleer onder meer de bestemming van de grond, minimale perceeloppervlakte, alle gebouwen en uitbreidingen, agrarische gebouwen, water, elektriciteit, afvalwater, toegang, erfdienstbaarheden, zwembaden, perceelgrenzen en toekomstige bouwmogelijkheden. Een finca moet worden beschouwd als één geheel bestaande uit grond, gebouwen en infrastructuur.

Welke extra controles zijn nodig voor landelijke woningen in Spanje?

Naast de gebruikelijke controles van eigendom en stedenbouw moeten de bestemming van de grond, alle gebouwen en constructies, water, elektriciteit, afvalwater, toegang, erfdienstbaarheden, het zwembad, agrarische gebouwen en eventuele toekomstige bouwmogelijkheden worden onderzocht.

Kan ik een woning met een illegale uitbreiding kopen?

Dat kan mogelijk zijn, maar het hangt volledig af van de betreffende woning en de toepasselijke stedenbouwkundige regels. Vóór aankoop moet worden vastgesteld wat de juridische status van de uitbreiding is, of regularisatie mogelijk is en welke beperkingen gelden.

Wat gebeurt er als de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje is?

De fiscale woonplaats van de verkoper kan gevolgen hebben voor de transactie. Wanneer een niet in Spanje fiscaal inwonende verkoper zonder vaste inrichting een woning in Spanje verkoopt, is de koper in beginsel verplicht om 3% van de overeengekomen tegenprestatie in te houden en dit bedrag aan de Spaanse belastingdienst af te dragen als voorschot op de belasting van de verkoper, onder voorbehoud van de toepasselijke regels en uitzonderingen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Hoe controleer ik of een woning stedenbouwkundige overtredingen heeft?

Uw advocaat moet de stedenbouwkundige situatie van de woning onderzoeken en indien nodig informatie bij de gemeente opvragen. Een technische professional kan de bestaande woning ook vergelijken met de toegestane constructie. Vertrouw niet uitsluitend op de verklaring van de verkoper dat er geen problemen zijn.

Moet ik de notulen van de gemeenschap bekijken voordat ik koop?

Bij appartementen en woningen binnen een gemeenschap kan dit bijzonder nuttig zijn. De notulen kunnen belangrijke werkzaamheden, buitengewone bijdragen, geschillen en andere problemen onthullen die niet noodzakelijk uit de maandelijkse gemeenschapskosten blijken.

Hoe controleer ik of een woning verhuurd is?

Bepaal of de woning vrij van bewoning wordt geleverd en of er een huurovereenkomst, gebruiksovereenkomst of ander gebruiksrecht bestaat. Uw advocaat moet de juridische situatie controleren en ervoor zorgen dat het koopcontract duidelijk bepaalt dat de woning, indien gewenst, vrij van huurders en andere bewoners wordt geleverd.

Kan ik de controles zelf uitvoeren zonder advocaat?

U kunt zelf bepaalde informatie opvragen en controleren, waaronder bepaalde kadastrale gegevens en informatie uit het Registro. De juridische gevolgen van lasten, stedenbouwkundige afwijkingen, contractvoorwaarden en de bijzonderheden van landelijke woningen vereisen echter vaak professionele analyse. Bij een belangrijke vastgoedtransactie wordt onafhankelijk juridisch advies daarom sterk aanbevolen.

Conclusie

De belangrijkste les bij controles vóór het kopen van een woning in Spanje is eenvoudig: een vastgoedkoop veiligstellen betekent niet alleen een woning vinden die u mooi vindt.

U moet ervoor zorgen dat de juridische woning, de gedocumenteerde woning en de fysiek bestaande woning hetzelfde verhaal vertellen – of dat u precies begrijpt waarom bepaalde verschillen bestaan.

In Benissa is dit bijzonder belangrijk omdat de lokale markt zowel appartementen en villa's in gevestigde woongebieden omvat als oudere finca's en landelijke woningen waarbij de bestemming van de grond, uitbreidingen, zwembaden, water, afvalwater en toegangsrechten extra controles kunnen vereisen.

Als u zich afvraagt wat u moet controleren voordat u een woning in Spanje koopt, begin dan met deze vragen:

1. Wie is de eigenaar?

2. Welke lasten bestaan er?

3. Komen Registro en Catastro overeen?

4. Komen de documenten overeen met de werkelijke woning?

5. Zijn de gebouwen juridisch correct gedocumenteerd?

6. Wat is de bestemming van de grond?

7. Mag de woning worden gebruikt zoals u van plan bent?

8. Zijn er stedenbouwkundige of regularisatieproblemen?

9. In welke technische staat verkeert de woning?

10. Zijn IBI, gemeenschapskosten en andere financiële verplichtingen betaald?

11. Wat zijn de fiscale gevolgen van de aankoop?

12. Beschermt het reserverings- of arras-contract u?

13. Zijn bij een finca water, afvalwater, toegang en stedenbouw duidelijk?

14. Wat gebeurt er als de due diligence een probleem aan het licht brengt?

Hoe meer van deze vragen vóór aankoop worden beantwoord, hoe beter geïnformeerd uw aankoopbeslissing zal zijn.

Voor een woning in Benissa, Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco of Pedramala kan lokale marktkennis helpen om te bepalen welke aandachtspunten extra onderzoek vereisen. Juridische, stedenbouwkundige, fiscale en technische kwesties moeten echter altijd worden bevestigd door de bevoegde en, waar passend, onafhankelijke professional.

Het beste moment om een probleem te ontdekken is voordat u de woning koopt.

Overweegt u vastgoed in Benissa te kopen?

Als u een villa, finca, appartement of andere woning in Benissa heeft gevonden en wilt begrijpen welke controles u moet uitvoeren voordat u zich vastlegt, kan Telio Homes u helpen om de woning in de juiste lokale vastgoedcontext te plaatsen en uw aankoopproces te coördineren met de juiste professionals.

Officiële bronnen en referentiedocumenten

Deze gids bevat algemene informatie over het kopen van vastgoed in Spanje en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Vastgoed-, stedenbouwkundige, fiscale en administratieve wetgeving kan veranderen. Controleer altijd de officiële, actuele informatie op het moment van uw transactie.

Registro de la Propiedad

De Spaanse overheid legt uit dat het Registro de la Propiedad en de Nota Simple belangrijke informatie bieden over eigendom, lasten, beperkingen en andere juridische aspecten van vastgoed. (administracion.gob.es)

Gobierno de España — Vastgoed kopen: notaris en eigendomsregister

Catastro

Het officiële Spaanse kadaster biedt kadastrale, cartografische en referentiewaarde-informatie, onder meer voor het jaar 2026. (sedecatastro.gob.es)

Sede Electrónica del Catastro

Energieprestatiecertificaat

Het nationale wettelijke kader voor energiecertificering is onder meer gebaseerd op Real Decreto 390/2021 en latere wijzigingen. Raadpleeg de geconsolideerde versie die op het moment van de transactie van kracht is. (boe.es)

BOE — Real Decreto 390/2021

Inhouding bij verkoop door een niet-residente verkoper

De Agencia Tributaria legt de inhoudingsplicht uit die geldt voor de koper wanneer een niet-residente verkoper zonder vaste inrichting een woning in Spanje verkoopt, waaronder de inhouding van 3% en formulier 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Agencia Tributaria — Inhouding door de koper van een woning

Vereisten voor toeristische woningen in de Valenciaanse Gemeenschap

De huidige procedure van de Generalitat Valenciana bevat voor toeristische woningen bepaalde vereisten, waaronder in de toepasselijke gevallen stedenbouwkundige verenigbaarheid, identificatie van het vastgoed via het kadaster en documenten voor eerste of tweede bewoning of gelijkwaardige bewijsstukken. (sede.gva.es)

Generalitat Valenciana — Registratie van toeristische woningen

Omdat vastgoed-, stedenbouwkundige, fiscale en administratieve wetgeving kan veranderen, moeten lezers de actuele regelgeving controleren bij de bevoegde overheidsinstantie of een gekwalificeerde professional voordat zij deze informatie gebruiken bij een vastgoedtransactie.