Catastro in Benissa: hoe u uw woning en kadastrale referentie in Spanje controleert

Inleiding

Als u een woning bezit, wilt kopen of verkopen in Benissa, is het controleren van de kadastrale gegevens in Benissa een belangrijke eerste stap om een duidelijk beeld te krijgen van de administratieve situatie van het vastgoed.

Het Catastro Inmobiliario is de officiële administratieve databank waarin onroerende zaken in Spanje worden geregistreerd. De gegevens omvatten onder meer de ligging, de kadastrale referentie (referencia catastral), de oppervlakte van het perceel en de bebouwing, het gebruik van het vastgoed, de kadastrale kaart en bepaalde vastgoedwaarden. De kadastrale referentie (referencia catastral) is een unieke alfanumerieke identificatiecode van 20 tekens waarmee een woning of perceel in het Spaanse kadaster wordt geïdentificeerd. (catastro.hacienda.gob.es)

Er is echter een belangrijk onderscheid:

Het Catastro is niet hetzelfde als het Registro de la Propiedad (het Spaanse eigendomsregister), en alleen kadastrale gegevens bewijzen niet dat alle gebouwen, uitbreidingen of zwembaden van een woning juridisch zijn toegestaan.

Dit onderscheid is bijzonder belangrijk in Benissa. De lokale vastgoedmarkt omvat zowel villa's aan de kust als woningen in gevestigde urbanisaties en grote landelijke percelen. Bij een woning in Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco of Pedramala kunnen documenten in de loop der jaren zijn gewijzigd of bijgewerkt. Daardoor is het niet ongebruikelijk dat informatie in verschillende documenten niet volledig overeenkomt.

U kunt bijvoorbeeld ontdekken dat:

de woning groter is dan de bebouwde oppervlakte die in het Catastro staat;
een zwembad niet in de kadastrale gegevens voorkomt;
meerdere kadastrale referenties bij één finca horen;
de perceeloppervlakte in de escritura verschilt van die in het Catastro;
een uitbreiding wel in het ene document maar niet in het andere voorkomt;
de kadastrale kaart niet exact overeenkomt met de fysieke grenzen van het perceel;
of de kadastrale gegevens nog niet zijn bijgewerkt.

Geen van deze situaties betekent automatisch dat een woning illegaal is. Maar dergelijke verschillen mogen ook niet zomaar worden genegeerd.

In deze gids leest u hoe u het Catastro in Benissa controleert, hoe u een kadastrale referentie in Spanje vindt, wat het verschil is tussen het Catastro en het Registro de la Propiedad, wat mogelijke verschillen tussen de kadastrale gegevens en de werkelijkheid betekenen, hoe het systeem van grafische coördinatie werkt en waarom aanvullende controles vooral belangrijk zijn bij de aankoop van een finca of landelijke woning in de omgeving van Benissa.

Juridische en fiscale informatie: regels met betrekking tot het kadaster, stedenbouw en belastingen kunnen veranderen. Deze gids is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Wanneer een verschil gevolgen kan hebben voor een aankoop, verkoop, eigendomssituatie, stedenbouwkundige status of fiscale verplichtingen, is het verstandig om advies in te winnen bij een gekwalificeerde professional.

Inhoudsopgave

Wat is het Catastro in Spanje?

Het Catastro Inmobiliario is de officiële administratieve databank van Spanje voor grond en onroerend goed. Het wordt beheerd door de Dirección General del Catastro, onderdeel van het Spaanse ministerie van Financiën.

De Spaanse kadasterwetgeving voorziet onder meer in gegevens over de ligging, de kadastrale referentie, oppervlaktes, gebruik, kenmerken van gebouwen, grafische weergave, kadastrale waarde en referentiewaarde en de identificatie van de kadastrale houder. (boe.es)

Voor huiseigenaren en kopers is het Catastro daarom een belangrijke informatiebron om te begrijpen hoe een woning of perceel administratief en geografisch is geregistreerd.

Officieel Spaans kadasterportaal

Welke informatie bevat het Catastro?

Afhankelijk van het vastgoed en uw toegangsrechten kunnen de kadastrale gegevens onder meer bestaan uit:

de kadastrale referentie;
de ligging;
het kadastrale perceel;
de oppervlakte van het perceel;
de bebouwde oppervlakte;
het gebruik van de woning of het perceel;
de kadastrale classificatie;
de kadastrale kaart;
kenmerken van de bebouwing;
de kadastrale waarde;
de referentiewaarde;
informatie over de kadastrale houder.

Niet alle informatie is openbaar toegankelijk.

Bepaalde gegevens zijn beschermd, waaronder persoonsgegevens van kadastrale houders en de kadastrale waarde. Eigenaren kunnen via de daarvoor bestemde diensten toegang krijgen tot beschermde informatie over hun eigen vastgoed. (boe.es)

Wat is een kadastrale referentie (referencia catastral)?

De kadastrale referentie (referencia catastral) is de officiële alfanumerieke identificatiecode van 20 tekens die aan een onroerende zaak is toegewezen.

Met deze code kan een woning of perceel nauwkeurig in het Spaanse Catastro worden geïdentificeerd. De referentie wordt regelmatig gebruikt in Spaanse vastgoed- en belastingdocumenten. (catastro.hacienda.gob.es)

U kunt de kadastrale referentie onder meer vinden op:

een IBI-aanslag of betalingsbewijs;
een Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica;
een escritura (notariële eigendoms- of aankoopakte);
bepaalde documenten van het Registro de la Propiedad;
correspondentie over vastgoedbelastingen.

De exacte plaats waar de referentie op een document staat, kan verschillen.

Waarom is de kadastrale referentie belangrijk?

De kadastrale referentie fungeert als unieke identificatie van een specifiek vastgoedobject.

De referentie kan worden gebruikt voor:

de aankoop of verkoop van vastgoed;
het opzoeken van een woning in het Catastro;
de voorbereiding van een aankoop;
notariële procedures;
het controleren van vastgoeddocumenten;
fiscale kwesties;
het identificeren van een perceel op de kadastrale kaart;
het vergelijken van verschillende documenten die naar hetzelfde vastgoed verwijzen.

Voor internationale kopers is de kadastrale referentie vaak een van de eenvoudigste manieren om te controleren of de woning die zij in het Catastro bekijken daadwerkelijk overeenkomt met de woning die zij hebben bezichtigd.

Waar vindt u de kadastrale referentie?

Als u de kadastrale referentie van een woning in Spanje zoekt, controleer dan eerst de volgende documenten:

Document	Waar zoekt u naar?
IBI-aanslag of betalingsbewijs	Referencia catastral
Escritura	Kadastrale referentie van het vastgoed
Kadastraal certificaat	Referencia catastral
Nota Simple	Kadastrale referentie, indien vermeld
Online zoekopdracht in het Catastro	Bijbehorende kadastrale referentie
Fiscale correspondentie	Vaak identificatie aan de hand van de kadastrale referentie

Als u een woning koopt, vraag de verkoper of makelaar om de kadastrale referentie. Controleer deze vervolgens aan de hand van de officiële gegevens in het Catastro.

Bewijst het Catastro wie de eigenaar van een woning is?

Nee — hoewel de vermelding van de kadastrale houder wel relevante informatie is.

Het Catastro registreert een titular catastral, oftewel een kadastrale houder. De Spaanse kadasterwetgeving erkent bepaalde eigendoms- en zakelijke rechten voor kadastrale doeleinden. De juridische werking en bevoegdheden van het Registro de la Propiedad blijven echter afzonderlijk bestaan. Wanneer een woning in het eigendomsregister staat ingeschreven en er een verschil bestaat met de geregistreerde eigenaar, kan de situatie in het Registro, onder de wettelijke voorwaarden, doorslaggevend zijn voor kadastrale doeleinden. (boe.es)

Bij de aankoop van een woning in Benissa moet het Catastro daarom worden beschouwd als één onderdeel van een bredere vastgoedcontrole.

Expert Tip: vergelijk bij de aankoop van een woning het Catastro met de escritura, de Nota Simple, de feitelijke woning en, waar relevant, stedenbouwkundige documenten. Geen enkel document afzonderlijk geeft het volledige beeld van een vastgoedobject.

Een woning in het Catastro van Benissa vinden

De eenvoudigste manier om de gegevens van het Catastro in Benissa te controleren, is via de officiële elektronische dienst van het Spaanse Catastro.

Het Spaanse Catastro en de kadastrale kaart bekijken

Via deze dienst kunt u onder meer vastgoed opzoeken en de kadastrale kaart raadplegen.

Hoe zoekt u een woning op basis van het adres?

Als u de kadastrale referentie niet kent, kunt u beginnen met een zoekopdracht op basis van de locatie.

Welke gegevens u precies nodig heeft, kan afhangen van de manier waarop het vastgoed in het Catastro is geregistreerd. Dit is vooral relevant in Benissa, omdat woningen en percelen onder meer kunnen worden geïdentificeerd aan de hand van:

straatnamen;
namen van urbanisaties;
wegen of landelijke toegangswegen;
namen van partidas;
landelijke of verspreide adressen;
lokale benamingen;
een combinatie van meerdere van deze gegevens.

Voor een landelijke woning in Pedramala kan zoeken via de kadastrale kaart bijvoorbeeld effectiever zijn dan uitsluitend zoeken op basis van een traditioneel postadres.

Zo gaat u te werk

Open de officiële zoekfunctie van het Catastro.
Selecteer de betreffende provincie en gemeente.
Voer de beschikbare adresgegevens in.
Bekijk de zoekresultaten zorgvuldig.
Selecteer de woning die duidelijk overeenkomt met het vastgoed dat u heeft bezichtigd.
Controleer de kadastrale kaart.
Vergelijk de resultaten met de beschikbare documenten en met de feitelijke situatie van de woning.

Ga er niet automatisch van uit dat het eerste zoekresultaat het juiste vastgoed is.

Hoe zoekt u een woning op basis van de kadastrale referentie?

Als u de volledige kadastrale referentie van 20 tekens kent, is zoeken doorgaans veel eenvoudiger.

Voer de referentie in de officiële zoekfunctie van het Catastro in en controleer vervolgens of het weergegeven vastgoed overeenkomt met:

het adres;
het perceel;
de feitelijke woning;
de documenten die door de verkoper zijn verstrekt.

Dit is vooral nuttig wanneer de verkoper u de referentie heeft gegeven die op een IBI-document of in de escritura staat.

Hoe gebruikt u de kadastrale kaart?

De kadastrale kaart is bijzonder nuttig bij landelijke woningen.

U kunt hiermee onder meer bekijken:

de globale ligging van het perceel;
aangrenzende percelen;
de vorm van het perceel;
kadastrale perceelgrenzen;
bebouwing die in het Catastro is weergegeven;
de relatie tussen aangrenzende kadastrale percelen.

De Spaanse kadasterwetgeving bepaalt dat de kadastrale cartografie de basis vormt voor de kadastrale georeferentie. (boe.es)

Een kadastrale grens is echter niet automatisch de definitieve juridische eigendomsgrens

Dit onderscheid is essentieel.

Een lijn op de kadastrale kaart mag niet automatisch worden geïnterpreteerd als definitief bewijs van privé-eigendom of als de juridisch bindende grens tussen twee percelen.

Wanneer perceelgrenzen belangrijk zijn voor een aankoop, kan het nodig zijn om de eigendomsakten en informatie uit het Registro te controleren en, indien nodig, een professionele landmeting of georeferentie te laten uitvoeren.

Wat betekent «finca coordinada gráficamente con el Catastro»?

In documenten van het Registro de la Propiedad kunt u de vermelding tegenkomen:

«finca coordinada gráficamente con el Catastro»

Grafische coördinatie maakt deel uit van het juridische systeem waarmee het Registro de la Propiedad en de georeferentieerde gegevens van het Catastro met elkaar worden verbonden. Het doel hiervan is meer zekerheid te bieden over de ligging, grenzen en oppervlakte van geregistreerde vastgoedobjecten. (catastro.hacienda.gob.es)

In de praktijk betekent dit dat de georeferentieerde grafische weergave van het in het Registro ingeschreven vastgoed volgens de toepasselijke procedure is gecoördineerd met het bijbehorende kadastrale perceel.

Een woning kan ook worden aangeduid als «niet grafisch gecoördineerd».

Dat betekent niet automatisch dat de eigenaar geen geldig eigendomsrecht heeft of dat er noodzakelijkerwijs een probleem met het vastgoed bestaat. Het betekent dat de grafische gegevens van het Catastro en het Registro nog niet de betreffende status van coördinatie hebben bereikt.

Dit onderscheid is vooral relevant bij grote landelijke percelen of wanneer er verschillen bestaan in oppervlakte of perceelgrenzen.

Welke informatie kunt u online bekijken?

Via het officiële Catastro-portaal kunt u kadastrale gegevens en kaarten raadplegen. De toegang tot beschermde informatie is echter beperkt. (catastro.hacienda.gob.es)

Afhankelijk van het vastgoed en uw toegangsrechten kunt u onder meer informatie bekijken over:

de kadastrale referentie;
de ligging;
het perceel;
de oppervlakte van de grond;
het kadastrale gebruik;
de grafische weergave;
informatie over bebouwing;
andere niet-beschermde kadastrale gegevens.

Stap-voor-stapgids voor het controleren van het Catastro

Voor de gepubliceerde versie van dit artikel zou Telio Homes een geannoteerde illustratie moeten toevoegen met de volgende stappen:

Adres of referentie → Zoekresultaat → Juiste perceel → Kadastrale kaart → Vastgoedgegevens → Vergelijking met documenten

Screenshots moeten rechtstreeks uit de actuele officiële Catastro-interface worden gemaakt en worden bijgewerkt wanneer de interface verandert.