Inleiding

Als u een woning in Benissa bezit of overweegt een woning in de omgeving te kopen, is een van de belangrijkste vragen die u kunt stellen: is mijn woning in Spanje legaal?

Het antwoord is niet altijd zo eenvoudig als het controleren van de escritura, de Spaanse notariële eigendomsakte, het bekijken van de gegevens in het kadaster of vaststellen dat de IBI-onroerendezaakbelasting al jarenlang wordt betaald.

Een woning kan correct zijn ingeschreven in het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister, en toch verschillen vertonen tussen de officiële documenten, de feitelijke situatie van het pand en de geldende stedenbouwkundige vergunningen. Een aanbouw, zwembad, afgesloten terras, tot woonruimte verbouwde garage, vrijstaand bijgebouw of andere constructie kan een andere stedenbouwkundige en vergunningstechnische geschiedenis hebben dan de oorspronkelijke woning.

Dit is in Benissa bijzonder belangrijk, omdat de gemeente uit zeer verschillende vastgoedgebieden bestaat. Een villa aan de Benissa Costa, in La Fustera of San Jaime kan andere stedenbouwkundige controles vereisen dan een finca in Benimarco of Pedramala. Kustgebonden beperkingen, specifieke voorschriften binnen bepaalde urbanisaties, regelgeving voor landelijke grond en vragen rond toegang, watervoorziening en afvalwater kunnen allemaal van invloed zijn op de beoordeling.

Deze gids legt de juridische status van vastgoed in Spanje uit vanuit praktisch oogpunt voor kopers, verkopers en eigenaren, met bijzondere aandacht voor Benissa en de noordelijke Costa Blanca.

Belangrijk: Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen juridisch, architectonisch, stedenbouwkundig of fiscaal advies. De Spaanse en Valenciaanse wetgeving kan wijzigen. De juridische situatie van ieder vastgoedobject hangt onder meer af van de locatie, de stedenbouwkundige bestemming, de geschiedenis van het pand, de beschikbare documentatie en de feitelijke toestand. Bij belangrijke afwijkingen of mogelijke stedenbouwkundige problemen is het verstandig een advocaat, architect, gekwalificeerd technisch deskundige of bevoegde overheidsinstantie te raadplegen.

Kort antwoord: is mijn woning in Spanje legaal?

Een woning mag niet alleen als volledig legaal en stedenbouwkundig conform worden beschouwd omdat er een notariële akte aanwezig is, het pand in het Registro de la Propiedad staat ingeschreven, in het kadaster voorkomt of al jarenlang IBI wordt betaald. Een grondige controle moet de eigendomssituatie, gegevens uit het eigendomsregister en kadaster, bouwvergunningen en andere stedenbouwkundige toestemmingen, de feitelijke bebouwing en het toegestane gebruik met elkaar vergelijken. Bij woningen in Benissa, vooral op landelijke grond of in de buurt van de kust, kunnen aanvullende stedenbouwkundige en technische controles nodig zijn.

Inhoudsopgave

1. Wat betekent het dat een woning in Spanje legaal is?

2. De 5 belangrijkste controles

3. Bewijst de escritura dat mijn woning legaal is?

4. Bewijst het Registro de la Propiedad dat mijn woning legaal is?

5. Bewijst het kadaster dat mijn woning legaal is?

6. Betekent het betalen van IBI dat mijn woning legaal is?

7. Zo controleert u stap voor stap of een woning in Spanje legaal is

8. Wat gebeurt er als de woning niet overeenkomt met de documentatie?

9. Wat gebeurt er als een woning zonder stedenbouwkundige vergunning is gebouwd?

10. Wat betekent “fuera de ordenación”?

11. Juridische status van woningen op landelijke grond in Benissa

12. Zo controleert u de legaliteit van een woning in Benissa

13. Welke documenten moet u controleren voordat u een woning koopt of verkoopt?

14. Legaliteit van vastgoed: vergelijkingstabel van documenten

15. Veelvoorkomende problemen met de legaliteit van vastgoed in Spanje

16. Kan een woning met een juridisch of stedenbouwkundig probleem worden verkocht?

17. Kan een woning met een juridisch of stedenbouwkundig probleem worden gekocht?

18. Checklist in 20 punten voor de legaliteit van een woning

19. Voorbeelden van veelvoorkomende problemen met vastgoedlegaliteit in Benissa

20. Veelvoorkomende misverstanden over de legaliteit van woningen in Spanje

21. Veelgestelde vragen over de legaliteit van vastgoed in Spanje

22. Wat moet ik doen als ik niet zeker weet of mijn woning legaal is?

23. Conclusie

Wat betekent het dat een woning in Spanje legaal is?

De term “legale woning” wordt in Spanje vaak gebruikt bij vastgoedtransacties, maar kan betrekking hebben op verschillende aspecten.

Voor een betrouwbare controle is het veel nuttiger om de vraag op te splitsen in vijf onderdelen:

1. Wie is de juridische eigenaar van de woning?

2. Wat staat er ingeschreven in het Registro de la Propiedad?

3. Wat bevindt zich daadwerkelijk op het perceel?

4. Wat is volgens de geldende stedenbouwkundige regelgeving goedgekeurd?

5. Waarvoor mag de woning juridisch worden gebruikt?

Deze vragen hangen met elkaar samen, maar zijn niet hetzelfde.

Eigendom versus stedenbouwkundige legaliteit

De eerste vraag is:

Wie is juridisch eigenaar van het vastgoed?

Dit gaat voornamelijk over eigendom en de inschrijving in het Spaanse eigendomsregister.

De tweede vraag is:

Zijn de woning en alle daarop gebouwde constructies en uitgevoerde wijzigingen toegestaan volgens de toepasselijke stedenbouwkundige regelgeving?

Dit is een stedenbouwkundige kwestie en heeft betrekking op vergunningen en naleving van de bouwvoorschriften.

Het is dus heel goed mogelijk dat iemand juridisch eigenaar is van een woning, terwijl er tegelijkertijd een stedenbouwkundig probleem bestaat met een gedeelte van de bebouwing.

Stel bijvoorbeeld dat een villa in Benissa correct op naam van de eigenaar staat ingeschreven en in de escritura wordt omschreven als een woning van 170 m². Als later een aanbouw van 35 m² is gerealiseerd, blijft de eigenaar uiteraard de juridische eigenaar van het vastgoed. De afzonderlijke vraag is echter of deze aanbouw correct is vergund en of de documentatie overeenkomt met de huidige werkelijkheid.

Stedenbouwkundige legaliteit versus bewoonbaarheid en gebruik

Een ander belangrijk onderscheid is:

Is de woning juridisch toegestaan voor het gebruik waarvoor zij wordt gebruikt?

Een gebouw kan een volledig gedocumenteerde eigendomsgeschiedenis hebben, zonder dat daarmee automatisch alle vragen over het toegestane gebruik als woning zijn beantwoord.

In de Valenciaanse Gemeenschap is het gebruik van voltooide woningen onderworpen aan de toepasselijke stedenbouwkundige regelgeving. Welke documenten of verklaringen nodig zijn, hangt af van de specifieke omstandigheden. Daarom is het belangrijk de actuele regelgeving te controleren in plaats van ervan uit te gaan dat een woning simpelweg “bewoonbaar” is. (boe.es)

Dit onderscheid is vooral belangrijk wanneer een woning:

• als woonhuis wordt verkocht;

• wordt gerenoveerd;

• wordt opgesplitst in meerdere woningen of accommodaties;

• van gebruiksfunctie verandert;

• of als toeristische accommodatie wordt gebruikt.

Wat betekent “volledig legaal” voor een woning?

Een praktische manier om de juridische situatie van een woning te beoordelen is aan de hand van deze vijf onderdelen:

Een woning kan op één van deze gebieden volledig in orde zijn en tegelijkertijd op een ander gebied verdere controle vereisen.

Waarom geen enkel document alles kan bewijzen

Er bestaat geen enkel document dat alle vragen over de legaliteit van een woning beantwoordt.

De escritura is essentieel voor het vaststellen van eigendom en het documenteren van de transactie.

Het Registro de la Propiedad bevat informatie over eigendomsrechten en andere geregistreerde zakelijke rechten.

Het Catastro, het Spaanse kadaster, is een administratief register met kadastrale informatie.

Stedenbouwkundige dossiers en vergunningen beantwoorden weer andere vragen over de bouw en het gebruik van de grond.

En een technische inspectie beantwoordt een andere vraag: wat bevindt zich daadwerkelijk op het perceel?

Het controleren van de legaliteit van vastgoed is daarom een vergelijking tussen verschillende informatiebronnen, niet het zoeken naar één enkel “legaliteitscertificaat”.

Expert Tip: De belangrijkste vraag is niet: “Staat de woning in het kadaster?” De betere vraag is: “Komen de woning zoals die vandaag bestaat en de gegevens in het Registro de la Propiedad, het kadaster en de stedenbouwkundige documentatie met elkaar overeen?”

De 5 belangrijkste controles

De meest betrouwbare manier om de legaliteit van een woning te beoordelen, bestaat uit vijf controles die met elkaar samenhangen.

1. Controleer wie juridisch eigenaar is

Begin met de eigendomsdocumenten en de actuele gegevens in het Registro de la Propiedad.

Controleer:

• Geregistreerde eigenaar of eigenaren

• Eigendomspercentages

• Hypotheken

• Vruchtgebruikrechten

• Erfdienstbaarheden

• Andere geregistreerde rechten

• Beperkingen of voorwaarden

• Of de verkoper juridisch bevoegd is om de woning te verkopen

De Nota Simple van het Registro de la Propiedad identificeert het vastgoed, de geregistreerde eigenaren en de aard, omvang en beperkingen van de geregistreerde rechten. De Nota Simple is informatief; een officiële registratieverklaring heeft formele bewijskracht met betrekking tot de inhoud van het register. (sede.registradores.org)

2. Controleer wat in het Registro de la Propiedad staat

Controleer zorgvuldig:

• Beschrijving van het perceel

• Geregistreerde perceeloppervlakte

• Bebouwde oppervlakte

• Aantal gebouwen

• Aantal verdiepingen

• Vermeld gebruik

• Bijgebouwen

• Geregistreerde lasten

• Erfdienstbaarheden en andere rechten

Controleer niet alleen of het adres ongeveer klopt.

Vergelijk de beschrijving in de documenten met het vastgoed dat u daadwerkelijk bezoekt.

3. Controleer wat in het kadaster staat

Het Catastro is een administratief register dat wordt beheerd door het Spaanse ministerie van Financiën. Het bevat informatie over stedelijke, landelijke en bijzondere onroerende zaken en kan gegevens bevatten over onder meer locatie, kadastrale referentie, oppervlakte, gebruik en cartografie. (catastro.hacienda.gob.es)

De kadastrale referentie (referencia catastral) is bijzonder belangrijk omdat dit de officiële identificatiecode is waarmee het vastgoed binnen het kadaster kan worden gelokaliseerd. (catastro.hacienda.gob.es)

4. Controleer wat door de gemeente is goedgekeurd

Hier wordt de stedenbouwkundige controle essentieel.

Afhankelijk van het vastgoed en de uitgevoerde werkzaamheden moet u onder meer controleren:

• Oorspronkelijke bouwvergunning

• Latere vergunningen

• Uitbreidingen

• Grote renovaties

• Zwembad

• Bijgebouwen

• Functiewijzigingen

• Declaraciones responsables of andere stedenbouwkundige toestemmingen

• Procedures voor legalisatie

• Procedures wegens stedenbouwkundige overtredingen

• Documentatie met betrekking tot ingebruikname of bewoning

De Valenciaanse stedenbouwkundige regelgeving maakt onderscheid tussen verschillende soorten bouwactiviteiten, waaronder werkzaamheden waarvoor een vergunning nodig is en bepaalde werkzaamheden die onder een declaración responsable kunnen vallen, oftewel een verantwoordelijke verklaring. Welke procedure van toepassing is, hangt af van de werkzaamheden, het vastgoed en de specifieke omstandigheden. (boe.es)

5. Vergelijk de documentatie met de feitelijke situatie

Dit is een van de stappen die bij vastgoedcontroles het vaakst over het hoofd wordt gezien.

Loop het terrein en de woning zorgvuldig na en identificeer alles wat is gebouwd of aanzienlijk gewijzigd.

Controleer:

• Hoofdwoning

• Gastenverblijf

• Garage

• Bergingen en opslagruimtes

• Terrassen

• Veranda's

• Afgesloten ruimtes

• Zwembad

• Pergola's

• Aanbouwen

• Tot woonruimte verbouwde garages

• Extra slaapkamers

• Extra badkamers

• Keermuren

• Andere permanente bouwwerken

Een verschil betekent niet automatisch dat iets illegaal is.

Het betekent dat het verschil nader moet worden onderzocht.

Praktische matrix voor vastgoedlegaliteit in Benissa

Een praktische manier om de resultaten te classificeren is:

Deze categorieën zijn praktische due-diligencecategorieën en geen juridische classificaties. De daadwerkelijke juridische situatie moet door een gekwalificeerde deskundige worden vastgesteld.

Bewijst de escritura dat mijn woning legaal is?

Welke informatie staat in de escritura?

De escritura is een belangrijk document bij iedere vastgoedtransactie in Spanje. Het documenteert de betreffende juridische transactie en de omschrijving van het vastgoed die voor die transactie wordt gebruikt.

De escritura kan onder meer bevatten:

• De partijen bij de transactie

• Beschrijving van het vastgoed

• Eigendom

• Koopprijs

• Kadastrale referentie

• Bestaande lasten

• Oppervlakte van het perceel

• Bebouwde oppervlakte

Het is een essentieel document bij de verkoop van vastgoed.

Wat de escritura niet bewijst

De escritura bewijst niet automatisch dat alle fysieke onderdelen van een woning voldoen aan de geldende stedenbouwkundige regelgeving.

Een escritura kan bijvoorbeeld een woning van 180 m² beschrijven.

De woning kan tegenwoordig daarnaast beschikken over:

• een afgesloten terras van 30 m²;

• een vrijstaande garage;

• een zwembad;

• een latere aanbouw.

Het feit dat al deze elementen zich op hetzelfde perceel bevinden, bewijst niet automatisch dat ze allemaal zijn vergund.

Waarom kopers en verkopers niet uitsluitend op de escritura moeten vertrouwen

Voor een koper kan uitsluitend vertrouwen op de escritura belangrijke vragen onbeantwoord laten.

Voor een verkoper kan het ontdekken van afwijkingen nadat een bod is geaccepteerd leiden tot vertragingen, heronderhandelingen of extra technische en juridische kosten.

Belangrijk: De escritura bevat essentiële informatie over eigendom en de transactie, maar vormt niet automatisch het bewijs dat alle bouwwerken of wijzigingen stedenbouwkundig conform zijn.

Bewijst het Registro de la Propiedad dat mijn woning legaal is?

Wat is het Registro de la Propiedad?

Het Registro de la Propiedad is het Spaanse eigendomsregister. Hierin worden akten en overeenkomsten met betrekking tot eigendom en andere zakelijke rechten op onroerend goed geregistreerd. Het is een van de belangrijkste informatiebronnen bij de due diligence van vastgoed in Spanje. (registradores.org)

Wat is een Nota Simple?

De Nota Simple is een informatief uittreksel van het Registro de la Propiedad.

De Nota Simple vermeldt doorgaans:

• het geregistreerde vastgoed;

• de eigenaar of eigenaren;

• rechten zoals eigendom, hypotheek of vruchtgebruik;

• de aard en omvang van deze rechten;

• geregistreerde beperkingen of voorwaarden.

Het Colegio de Registradores bevestigt dat de Nota Simple informatief van aard is, terwijl een officiële registratieverklaring bewijskracht heeft met betrekking tot de inhoud van het register. (sede.registradores.org)

Welke informatie moet u controleren?

Vergelijk de Nota Simple met:

• Escritura

• Kadaster

• Locatie van het vastgoed

• Oppervlakte van het perceel

• Bebouwde oppervlakte

• Aantal gebouwen

• Eigendom

• Lasten

• Erfdienstbaarheden en andere geregistreerde rechten

Let vooral op verschillen in oppervlakte.

Wat het Registro de la Propiedad niet noodzakelijk bevestigt

Een inschrijving in het eigendomsregister mag niet worden beschouwd als een universeel bewijs van stedenbouwkundige legaliteit.

Een woning kan correct in het register zijn omschreven terwijl een latere fysieke wijziging afzonderlijk moet worden gecontroleerd.

Daarom moeten ook de stedenbouwkundige documentatie en de feitelijke toestand van het vastgoed worden onderzocht.

Wat gebeurt er als het Registro de la Propiedad en de feitelijke situatie verschillen?

Concludeer niet onmiddellijk dat de woning illegaal is.

Bepaal eerst:

1. Wat staat er in het register?

2. Wat staat er in het kadaster?

3. Wat bestaat er daadwerkelijk?

4. Wat blijkt uit de stedenbouwkundige documentatie?

5. Is het verschil al geregulariseerd?

6. Zijn verdere stappen nodig?

Bewijst het kadaster dat mijn woning legaal is?

Wat is het Catastro?

Het Catastro Inmobiliario is het Spaanse kadaster en een administratief register dat wordt beheerd door het ministerie van Financiën. Registratie in het kadaster is verplicht en gratis en staat los van het Registro de la Propiedad. (catastro.hacienda.gob.es)

Welke informatie geeft het kadaster?

Afhankelijk van het vastgoed en het toegangsniveau kan de kadastrale informatie onder meer bevatten:

• Kadastrale referentie

• Locatie

• Oppervlakte van het perceel

• Informatie over bebouwing

• Gebruik of bestemming

• Bouwkundige kenmerken

• Cartografie

Het publiek kan bepaalde niet-beschermde kadastrale informatie raadplegen, zoals locatie, kadastrale referentie, oppervlakte, gebruik en cartografie. (catastro.hacienda.gob.es)

Waarom kunnen kadaster en Registro de la Propiedad van elkaar verschillen?

Het kadaster en het Registro de la Propiedad hebben verschillende functies.

Er bestaat een specifiek systeem voor de coördinatie tussen beide registers, waaronder georeferentieerde grafische informatie om de zekerheid over locatie, grenzen en oppervlaktes te verbeteren. Een gebrek aan coördinatie of een verschil tussen beide registers moet echter worden onderzocht en mag niet automatisch worden geïnterpreteerd als bewijs van illegaliteit. (catastro.hacienda.gob.es)

Wat gebeurt er als het kadaster een gebouw toont dat niet in het Registro de la Propiedad staat?

Daar kunnen verschillende verklaringen voor zijn:

• Oud gebouw

• Latere wijziging

• Probleem met de registratie

• Kadastrale update die nog niet in andere documenten is verwerkt

• Verschil in de manier waarop het vastgoed wordt beschreven

• Bouwwerk waarvoor een stedenbouwkundige controle nodig is

De juiste reactie is:

Achterhalen waarom het verschil bestaat.

Wat gebeurt er als het vastgoed in werkelijkheid groter is dan volgens het kadaster?

Ook hier moet eerst onderzoek worden gedaan voordat conclusies worden getrokken.

Een technische meting kan nuttig zijn wanneer de verschillen in oppervlakte aanzienlijk zijn.

Een gekwalificeerde deskundige kan vervolgens, indien nodig, bepalen of:

• de extra oppervlakte is toegestaan;

• documenten ontbreken;

• de kadastrale gegevens moeten worden bijgewerkt;

• de constructie onder een andere juridische regeling valt;

• of een andere procedure nodig is.

Betekent het betalen van IBI dat mijn woning legaal is?

Wat is IBI?

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de Spaanse gemeentelijke onroerendezaakbelasting.

Het betalen van IBI toont aan dat het vastgoed voor lokale fiscale doeleinden wordt geregistreerd.

Het vormt op zichzelf geen bewijs van stedenbouwkundige legaliteit.

Waarom IBI betalen niet hetzelfde is als een bouwvergunning hebben

Belastingheffing en stedenbouwkundige controle zijn verschillende administratieve processen.

Een woning kan daarom in de kadastrale gegevens voorkomen en IBI verschuldigd zijn, terwijl er tegelijkertijd een stedenbouwkundig probleem bestaat dat nog moet worden onderzocht.

Waarom dit bij buitenlandse eigenaren vaak tot misverstanden leidt

Buitenlandse eigenaren krijgen soms te horen:

“We betalen al jaren voor elektriciteit.”

of:

“We betalen al 20 jaar IBI.”

of:

“De woning staat in het kadaster.”

Deze informatie kan relevant zijn, maar geen van deze punten mag worden beschouwd als een volledig bewijs van stedenbouwkundige legaliteit.

Wat u in plaats daarvan moet controleren

Bij een woning in Benissa moet u de volgende onderdelen gezamenlijk bekijken:

Registro de la Propiedad + kadaster + stedenbouwkundige documentatie + feitelijke situatie + toegestaan gebruik.

Mythe: “Ik betaal al 20 jaar IBI, dus mijn huis moet legaal zijn.”

Werkelijkheid: Belastingregistratie en stedenbouwkundige toestemming zijn twee verschillende zaken.

Zo controleert u stap voor stap of een woning in Spanje legaal is

Dit is het belangrijkste praktische controleproces.

Stap 1: Verzamel de escritura

Zoek de meest recente escritura en alle andere relevante notariële aktes van het vastgoed.

Als u wilt verkopen, verzamel dan de documentatie voordat u de woning op de markt brengt.

Als u koopt, vraag dan tijdens de due-diligencefase inzage in de relevante eigendomsdocumenten.

Stap 2: Vraag een recente Nota Simple aan

Controleer:

• Eigenaar

• Beschrijving van het vastgoed

• Oppervlaktes

• Lasten

• Beperkingen

• Geregistreerde rechten

De Nota Simple geeft de informatie weer die op het moment van uitgifte in het Registro de la Propiedad aanwezig is. Wanneer een transactie loopt, is het daarom verstandig over een recente versie te beschikken. (sede.registradores.org)

Stap 3: Controleer het kadaster

Zoek de woning op aan de hand van de kadastrale referentie.

Vergelijk:

• Perceel

• Woning

• Andere gebouwen

• Oppervlaktes

• Cartografie

Stap 4: Bevestig de kadastrale referentie

Controleer of de kadastrale referentie daadwerkelijk bij de woning hoort die u onderzoekt.

Dit is vooral belangrijk bij landelijke woningen, waar meerdere percelen of historische omschrijvingen aan het vastgoed gekoppeld kunnen zijn.

Stap 5: Vergelijk de oppervlaktes in het Registro de la Propiedad en het kadaster

Maak een eenvoudige vergelijking:

Een verschil betekent niet automatisch dat er een juridisch probleem is.

Het is een signaal dat in het kader van de due diligence moet worden onderzocht.

Stap 6: Identificeer alle gebouwen en bouwwerken op het perceel

Controleer niet alleen het hoofdgebouw.

Let op:

• Garage

• Berging

• Gastenverblijf

• Zwembad

• Terras

• Veranda

• Pergola

• Agrarisch gebouw

• Werkplaats

• Bijgebouw

• Muren

• Andere permanente bouwwerken

Stap 7: Controleer bouwvergunningen en stedenbouwkundige toestemmingen

Ga na welke werkzaamheden zijn goedgekeurd.

Bij een woning die door de jaren heen meerdere keren is aangepast, kunnen meerdere vergunningen, declaraciones responsables of andere gemeentelijke procedures relevant zijn.

Stap 8: Controleer de stedenbouwkundige geschiedenis van de woning

Wanneer een afwijking wordt vastgesteld, onderzoek dan of er bijvoorbeeld sprake is geweest van:

• Bouwvergunning

• Declaración responsable

• Legalisatieprocedure

• Procedure wegens stedenbouwkundige overtreding

• Functiewijziging

• Technisch rapport

• Andere gemeentelijke procedure

Stap 9: Controleer documentatie over ingebruikname en bewoning

Als de woning als woonhuis wordt gebruikt, controleer dan de relevante documentatie en de actuele eisen met betrekking tot bewoning en gebruik.

Ga er niet van uit dat een oud document automatisch alle huidige vragen over gebruik, renovatie of toeristische verhuur beantwoordt.

Stap 10: Vergelijk alle documenten met de huidige feitelijke situatie

Een technische inspectie kan op dit punt bijzonder nuttig zijn.

Plattegronden, luchtfoto's en kadastrale kaarten zijn belangrijke hulpmiddelen, maar vervangen niet noodzakelijkerwijs een fysieke inspectie van het vastgoed.

Stap 11: Onderzoek iedere afwijking

Classificeer de resultaten:

• Kleine documentatieafwijking

• Kadastrale afwijking

• Probleem met de registratie

• Ontbrekend document

• Stedenbouwkundig probleem

• Mogelijk niet-vergunde bebouwing

• Probleem met gebruik of bewoning

• Grensprobleem

• Probleem met toegang of erfdienstbaarheid

Stap 12: Vraag indien nodig professioneel advies

Professionele begeleiding is vooral belangrijk wanneer het probleem gevolgen kan hebben voor:

• Waarde van de woning

• Hypotheekfinanciering

• Renovatie

• Doorverkoop

• Bewoning

• Toeristische verhuur

• Stedenbouwkundige handhaving

Checklist vastgoedlegaliteit: Voordat u zich tot een aankoop verplicht of een woning te koop aanbiedt, moet u precies weten welke documenten beschikbaar zijn, welke ontbreken en welke afwijkingen nog professioneel moeten worden onderzocht.

Wat gebeurt er als de woning niet overeenkomt met de documentatie?

Afwijkingen zijn niet per definitie uitzonderlijk bij vastgoedtransacties in Spanje.

De belangrijkste vraag is waarom de afwijking bestaat en welke gevolgen deze eventueel kan hebben.

De woning is groter dan in het Registro de la Propiedad staat

Mogelijke verklaringen zijn:

• Aanbouw

• Verschil in meting

• Oude wijziging

• Niet-geregistreerde bouwwerkzaamheden

• Documentatieprobleem

De volgende stap is het onderzoeken van de oorzaak.

De woning is groter dan in het kadaster staat

Mogelijke verklaringen zijn:

• Kadastrale gegevens zijn niet bijgewerkt

• Verschillende meetmethode

• Latere bebouwing

• Oudere constructie

• Kadastrale afwijking

Ook hier moet eerst de oorzaak van het verschil worden vastgesteld.

De woning is zowel in werkelijkheid als ten opzichte van het Registro de la Propiedad en het kadaster groter

Dit verdient bijzondere aandacht.

Als de extra oppervlakte het gevolg is van een aanbouw of andere constructie, moet de stedenbouwkundige geschiedenis hiervan worden onderzocht.

Een aanbouw ontbreekt in de documentatie

Vraag:

• Wanneer is deze gebouwd?

• Was er een vergunning?

• Zijn de werkzaamheden geregistreerd?

• Is er een stedenbouwkundig dossier?

• Is de aanbouw later gelegaliseerd?

• Voldoet de constructie aan de toepasselijke stedenbouwkundige regelgeving?

• Zijn verdere stappen nodig?

Het zwembad ontbreekt in de documentatie

Een zwembad moet bij een due-diligencecontrole als een afzonderlijk bouwelement worden beschouwd.

Ga niet automatisch ervan uit dat het zwembad legaal is omdat het hoofdgebouw legaal is.

Een garage of bijgebouw ontbreekt in de documentatie

Een vrijstaande garage, berging of agrarisch gebouw kan een andere stedenbouwkundige geschiedenis hebben dan de hoofdwoning.

Ook het toegestane gebruik moet worden gecontroleerd.

Een terras is afgesloten

Het afsluiten van een terras kan een fysieke wijziging van het gebouw betekenen.

Ga er niet van uit dat deze ruimte automatisch dezelfde stedenbouwkundige status heeft als het oorspronkelijke gebouw omdat deze tegenwoordig onderdeel is van de binnenruimte van de woning.

Een garage is omgebouwd tot woonruimte

Dit kan vragen oproepen over:

• Functiewijziging

• Naleving van bouwvoorschriften

• Bewoning

• Stedenbouwkundige toestemming

• Registratie

• Bewoonbaarheid

Er zijn extra slaapkamers of badkamers gecreëerd

Interne verbouwingen zijn niet automatisch juridisch irrelevant.

Of een vergunning vereist is, hangt af van de aard van de werkzaamheden en de regelgeving die op het vastgoed van toepassing is.

Belangrijk: Een afwijking is een reden voor nader onderzoek, geen automatisch bewijs dat een bouwwerk illegaal is.

Wat gebeurt er als een woning zonder stedenbouwkundige vergunning is gebouwd?

Wat wordt beschouwd als niet-vergunde bebouwing?

Er kan sprake zijn van een stedenbouwkundig probleem wanneer een bouwwerk of gebruik zonder de noodzakelijke toestemming is gerealiseerd of wanneer de uitgevoerde werkzaamheden niet voldoen aan de voorwaarden van de verleende vergunning.

De geldende Valenciaanse stedenbouwkundige regelgeving voorziet in maatregelen om de stedenbouwkundige rechtmatigheid te herstellen wanneer bouwwerkzaamheden of gebruik in strijd zijn met de toepasselijke regelgeving. (boe.es)

Stedenbouwkundige handhaving

Stedenbouwkundige procedures staan los van een privaat koopcontract.

Als er een stedenbouwkundig probleem bestaat, verdwijnt dit niet automatisch doordat het eigendom van eigenaar verandert.

Dit is vooral belangrijk voor kopers.

De geldende Valenciaanse stedenbouwkundige regelgeving bepaalt dat bepaalde maatregelen ter herstel van de stedenbouwkundige rechtmatigheid betrekking kunnen hebben op het vastgoed en onder bepaalde omstandigheden ook gevolgen kunnen hebben voor latere kopers. (boe.es)

Daarom moet een koper de stedenbouwkundige situatie kennen voordat hij zich definitief aan de aankoop verbindt.

Kunnen niet-vergunde bouwwerken achteraf worden gelegaliseerd?

Soms.

Maar:

“Kan worden gelegaliseerd” betekent niet hetzelfde als “is al legaal”.

Of legalisatie mogelijk is, hangt onder meer af van:

• De stedenbouwkundige bestemming van de grond

• De toepasselijke regelgeving

• De aard van de constructie

• De datum waarop deze is gebouwd

• De locatie

• Eventuele beschermingsregelingen

• De stedenbouwkundige geschiedenis

• Technische conformiteit

• Gemeentelijke en regionale procedures

De concrete situatie moet door een gekwalificeerde deskundige worden beoordeeld.

Wat gebeurt er wanneer de termijnen voor stedenbouwkundige handhaving zijn verstreken?

Dit is een van de onderdelen van het Spaanse vastgoedrecht waarover de meeste verwarring bestaat.

De huidige Valenciaanse regelgeving voorziet onder bepaalde omstandigheden in een termijn van 15 jaar voor bestuurlijke maatregelen tot herstel van de stedenbouwkundige rechtmatigheid. Het betreffende artikel bevat echter belangrijke uitzonderingen, waaronder bepaalde gevallen van suelo no urbanizable, oftewel niet-stedelijke/niet-urbaniseerbare grond, evenals situaties met betrekking tot openbaar domein, beschermde gronden en erfgoed. De toepasselijke termijn kan bovendien afhangen van de wetgeving die gold op het moment dat de werkzaamheden werden uitgevoerd. (boe.es)

Dit is bijzonder relevant in Benissa, waar veel woningen buiten klassieke stedelijke gebieden liggen.

Er is echter nog een belangrijker punt.

Waarom een oud bouwwerk niet automatisch “legaal” is

Artikel 256 van het huidige Valenciaanse stedenbouwkundige kader bepaalt uitdrukkelijk dat het verstrijken van de toepasselijke termijn niet betekent dat bouwwerken of constructies die in strijd met de stedenbouwkundige regelgeving zijn gerealiseerd daardoor legaal worden. Zolang de stedenbouwkundige overtreding voortduurt, kunnen latere werkzaamheden onderworpen zijn aan de beperkingen van de toepasselijke regeling. (boe.es)

De uitspraak:

“Het gebouw is ouder dan 15 jaar, dus het is legaal.”

is daarom geen betrouwbare conclusie.

Wanneer kan herstel van de stedenbouwkundige rechtmatigheid nodig zijn?

Wanneer werkzaamheden niet kunnen worden gelegaliseerd of niet via de juiste procedure worden gelegaliseerd, kan een procedure tot herstel van de stedenbouwkundige rechtmatigheid fysieke maatregelen omvatten, zoals sloop of herstel van de oorspronkelijke toestand van de betreffende constructie of het betreffende gebruik. (boe.es)

De gevolgen hangen sterk af van de specifieke omstandigheden.

Waarom de individuele omstandigheden bepalend zijn

De juridische situatie kan veranderen afhankelijk van:

• de locatie;

• de stedenbouwkundige bestemming van de grond;

• de bouwdatum;

• de stedenbouwkundige geschiedenis;

• de beschermingsstatus;

• de aard van de werkzaamheden;

• de toepasselijke wetgeving.

Juridische waarschuwing: Zeg nooit tegen een koper of verkoper dat niet-vergunde bebouwing “na 15 jaar legaal wordt”. In de Valenciaanse Gemeenschap is deze uitspraak te eenvoudig en kan zij onjuist zijn, met name bij landelijke of beschermde grond.

Wat betekent “fuera de ordenación”?

Eenvoudige uitleg van de term

Fuera de ordenación beschrijft een specifieke stedenbouwkundige situatie voor bepaalde bestaande gebouwen of constructies die niet of niet volledig verenigbaar zijn met het geldende stedenbouwkundige plan.

Het betekent niet noodzakelijk hetzelfde als een bouwwerk dat momenteel zonder vergunning is.

Is een woning met de status “fuera de ordenación” automatisch illegaal?

Niet noodzakelijk.

Een gebouw kan volgens een vroeger stedenbouwkundig plan legaal zijn gebouwd en later door een wijziging van het plan in een situatie terechtkomen waarin het niet langer volledig verenigbaar is met de nieuwe regelgeving.

Een niet-vergund bouwwerk kan daarentegen een andere juridische geschiedenis hebben en moet afzonderlijk worden beoordeeld.

De huidige Valenciaanse stedenbouwkundige regelgeving bepaalt dat stedenbouwkundige plannen gebouwen identificeren die zich in de situatie fuera de ordenación bevinden. Binnen het striktste regime zijn toegestane werkzaamheden sterk beperkt. Voor gebouwen die niet volledig verenigbaar zijn met het stedenbouwkundige plan maar niet onder de strengste categorie vallen, bestaat daarnaast een afzonderlijk overgangsregime. (iberley.es)

Waarom dit onderscheid belangrijk is

Een koper moet vaststellen:

• Waarom het vastgoed deze status heeft

• Of de status betrekking heeft op het hele gebouw of slechts een gedeelte

• Welke werkzaamheden zijn toegestaan

• Of het huidige gebruik kan worden voortgezet

• Of renovatie mogelijk is

• Of uitbreiding is toegestaan

• Of deze situatie gevolgen kan hebben voor doorverkoop of financiering

Kan een woning met deze status worden verkocht?

Dat kan in principe mogelijk zijn.

De koper moet echter precies begrijpen wat hij koopt en welke beperkingen van toepassing zijn.

De verkoop heft de stedenbouwkundige status niet automatisch op.

Kan een dergelijke woning worden gerenoveerd?

Dat mag niet zomaar worden aangenomen.

Artikel 206 voorziet in een strikt regime voor gebouwen die onder het strengste fuera de ordenación-regime vallen, terwijl voor andere gebouwen die niet volledig verenigbaar zijn met het stedenbouwkundige plan een ander overgangsregime kan gelden. Welke regels concreet van toepassing zijn, hangt af van het relevante stedenbouwkundige plan en de omstandigheden van het vastgoed. (iberley.es)

Waarom professioneel stedenbouwkundig advies belangrijk kan zijn

De term fuera de ordenación moet aanleiding geven tot nader onderzoek en niet tot een automatische conclusie.

Een advocaat of architect moet de stedenbouwkundige documentatie beoordelen en uitleggen wat deze status concreet betekent voor de betreffende woning.

Juridische status van woningen op landelijke grond in Benissa

Landelijk vastgoed is een van de gebieden waar algemene adviezen over Spaans vastgoed snel misleidend kunnen worden.

Benissa heeft een belangrijke markt voor finca's en vrijstaande woningen op het platteland, onder meer in gebieden zoals Benimarco en Pedramala.

Bij deze woningen is de juiste vraag niet simpelweg:

“Er staat al een woning, dus dat zit goed?”

De belangrijkere vraag is:

“Wat is de stedenbouwkundige status van dit perceel, wat is er in het verleden toegestaan, wat staat er vandaag daadwerkelijk en wat mag er nu wettelijk mee worden gedaan?”

Waarom landelijke woningen extra controles vereisen

Bij vastgoed op landelijke grond kan het nodig zijn om onder meer het volgende te controleren:

• Stedenbouwkundige bestemming van de grond

• Oorspronkelijke bebouwing

• Aanbouwen

• Agrarische gebouwen

• Zwembaden

• Watervoorziening

• Afvalwater

• Toegang

• Perceelgrenzen

• Erfdienstbaarheden

• Milieubeperkingen

• Vereisten voor minimale perceeloppervlakte

• Stedenbouwkundige geschiedenis

De Valenciaanse stedenbouwkundige regelgeving bevat specifieke regels voor niet-stedelijke grond, waaronder beperkingen met betrekking tot het splitsen en afsplitsen van landelijke percelen. (boe.es)

Wat is “suelo rústico”?

Suelo rústico is de Spaanse term die in de vastgoedsector vaak wordt gebruikt voor landelijke grond. De Valenciaanse stedenbouwkundige regelgeving gebruikt onder meer het begrip suelo no urbanizable en stelt specifieke regels vast voor de ontwikkeling en het gebruik ervan.

De exacte stedenbouwkundige bestemming van het perceel is belangrijker dan de informele term die in een vastgoedadvertentie wordt gebruikt.

Welke stedenbouwkundige beperkingen kunnen gelden?

Afhankelijk van het perceel kunnen beperkingen betrekking hebben op:

• Bebouwing

• Uitbreidingen

• Nieuwe constructies

• Agrarisch gebruik

• Toegangswegen

• Watervoorziening

• Afvalwater

• Milieubescherming

• Overstromingsrisico

• Infrastructuur

• Landschap

• Beschermde grond

• Kustgebonden beperkingen

• Minimale perceeloppervlakte

De concrete regelgeving moet voor ieder perceel afzonderlijk worden gecontroleerd.

Bestaande woningen op landelijke grond

Het feit dat er al een woning staat, betekent niet automatisch dat er vandaag een nieuwe woning op het perceel mag worden gebouwd.

Dit onderscheid is essentieel.

Een bestaande woning kan een bepaalde historische juridische status hebben, terwijl de huidige regels voor een nieuwbouw op hetzelfde perceel aanzienlijk strenger kunnen zijn.

Uitbreidingen van landelijke woningen

Voordat u een finca in Benissa uitbreidt, moet u controleren:

• Stedenbouwkundige bestemming van de grond

• Juridisch erkende bestaande bebouwde oppervlakte

• Toepasselijke stedenbouwkundige parameters

• Eerdere vergunningen

• Stedenbouwkundige geschiedenis

• Geldend stedenbouwkundig plan

• Eventuele milieu- of andere sectorale beperkingen

Zwembaden op landelijke grond

Een zwembad moet in het kader van due diligence als een afzonderlijk bouwwerk worden beschouwd.

Ga niet automatisch ervan uit dat het zwembad is toegestaan omdat de hoofdwoning legaal is.

Agrarische gebouwen en bijgebouwen

Een gebouw dat wordt omschreven als opslagruimte, agrarisch gebouw of bijgebouw mag niet automatisch als woonruimte worden beschouwd.

Het toegestane gebruik is essentieel.

Het ombouwen van een dergelijke constructie tot woning kan aanvullende stedenbouwkundige en gebruiksgerelateerde vragen oproepen.

Minimale perceeloppervlakte

De oppervlakte van het perceel kan belangrijk zijn voor de ontwikkeling van landelijke grond, maar er bestaat geen universele regel dat “u vanaf 10.000 m² mag bouwen” die automatisch op iedere woning in Benissa kan worden toegepast.

De exacte stedenbouwkundige bestemming, het toepasselijke stedenbouwkundige plan, de historische situatie en de geldende regelgeving moeten worden gecontroleerd.

De Valenciaanse regelgeving regelt ook de splitsing en afsplitsing van landelijke percelen en verbiedt bepaalde vormen van stedenbouwkundige verkaveling op niet-stedelijke grond. (boe.es)

Water en elektriciteit

Een bestaande elektriciteitsaansluiting bewijst op zichzelf niet dat de woning stedenbouwkundig legaal is.

Hetzelfde geldt voor de watervoorziening.

Bij een landelijke woning is het verstandig om te controleren:

• Aansluiting op het openbare waternet

• Privéwatervoorziening

• Waterreservoirs

• Putten, indien relevant

• Elektriciteitsaansluiting

• Documentatie van de aanwezige infrastructuur

Septische tanks en afvalwater

De afvoer van afvalwater verdient bij de aankoop of verkoop van een landelijke woning bijzondere aandacht.

Controleer:

• Bestaand septisch systeem of septic tank

• Vereiste vergunningen

• Technische staat

• Afvoersysteem

• Of modernisering nodig is

• Of het vastgoed kan voldoen aan de toepasselijke eisen voor bewoning

Perceelgrenzen en toegang

Bij de due diligence van landelijke woningen moet ook worden gecontroleerd of de feitelijke perceelgrenzen overeenkomen met de juridische en kadastrale omschrijvingen.

Controleer:

• Hekken en muren

• Grenzen met aangrenzende percelen

• Toegangswegen

• Recht van overpad

• Erfdienstbaarheden voor nutsvoorzieningen

• Gedeelde toegangen

• Mogelijke grensgeschillen

Het feit dat een hek al jarenlang op dezelfde plaats staat, bewijst op zichzelf niet dat het de juridisch erkende perceelgrens markeert.

Beschermde grond en milieubeperkingen

Een landelijk perceel kan ook onderworpen zijn aan milieu-, landschaps-, water-, bosbouw-, kust- of andere sectorale regelgeving.

Een kadastrale kaart alleen kan deze vragen niet beantwoorden.

Waarom de ouderdom van een finca niet het hele juridische verhaal vertelt

Een finca kan tientallen jaren oud zijn.

Dat geeft informatie over de geschiedenis, maar bepaalt op zichzelf niet de volledige juridische status.

De bouwdatum moet worden beoordeeld samen met:

• de stedenbouwkundige regelgeving die gold op het moment van de bouw;

• latere wijzigingen in het stedenbouwkundige plan;

• de bestemming van het perceel;

• de aard van de constructie;

• en eventuele procedures wegens stedenbouwkundige overtredingen of legalisatie.

Waarom iedere landelijke woning afzonderlijk moet worden gecontroleerd

Bepaal de legaliteit van een finca in Benissa nooit uitsluitend op basis van de ouderdom, de perceeloppervlakte, de IBI-geschiedenis, een elektriciteitsaansluiting of de inschrijving in het kadaster.