Een finca kopen in Spanje biedt iets wat een appartement of een villa in een klassieke woonwijk vaak niet kan bieden: ruimte, privacy, traditionele architectuur, volwassen tuinen en een authentieke landelijke omgeving. Maar problemen bij het kopen van een finca in Spanje kunnen complexer zijn, omdat u niet alleen een woning koopt. U koopt een geheel van grond, gebouwen, bouwrechten, voorzieningen en documenten die in de loop van tientallen jaren kunnen zijn veranderd.

Voor kopers die op zoek zijn naar een finca in Benissa, Benissa Costa of aan de Noordelijke Costa Blanca, is één regel bijzonder belangrijk:

Beoordeel een finca nooit alleen op basis van wat u ziet. Controleer wat juridisch bestaat, wat volgens de ruimtelijke ordening is toegestaan, hoe de voorzieningen functioneren en wat u in de toekomst daadwerkelijk met het vastgoed kunt doen.

Een finca kan bijvoorbeeld fysiek over een woning van 200 m² beschikken terwijl in de officiële documenten een andere oppervlakte staat. Een zwembad kan al tientallen jaren aanwezig zijn, maar toch afzonderlijk moeten worden gecontroleerd wat betreft vergunningen en documentatie. Een finca kan beschikken over een eigen watervoorziening zonder dat direct duidelijk is waar het water vandaan komt of welke documenten daarbij horen. Een toegangsweg kan in de praktijk uitstekend functioneren terwijl juridisch moet worden gecontroleerd of er daadwerkelijk een recht van overpad bestaat.

Geen van deze situaties betekent automatisch dat de woning een slechte investering is.

Het doel van due diligence, oftewel een grondige controle vóór aankoop, is niet om een finca te vinden die absoluut geen enkel probleem heeft. Het doel is om mogelijke problemen te ontdekken voordat u zich definitief vastlegt, de gevolgen ervan te begrijpen en vast te stellen of de woning nog steeds geschikt is voor uw plannen.

In deze gids bespreken we de belangrijkste problemen rond fincas en landelijke woningen in Spanje, met bijzondere aandacht voor vragen die relevant zijn voor kopers van landelijke woningen in Benissa en de Marina Alta.

Belangrijk: Spaanse regelgeving op het gebied van vastgoed, ruimtelijke ordening, bouw, water, milieu en toeristische verhuur kan veranderen. Bovendien kunnen regels verschillen per autonome regio, gemeente, exacte bestemming van de grond en kenmerken van het vastgoed. Deze gids geeft algemene informatie en vervangt geen persoonlijk advies van een onafhankelijke vastgoedadvocaat, architect of andere gekwalificeerde professional.

De 7 belangrijkste risico's bij het kopen van een finca in één oogopslag

Voordat we dieper op de verschillende onderwerpen ingaan, zijn dit de belangrijkste zaken die bij de aankoop van een finca extra aandacht verdienen:

Wanneer een finca meerdere van deze problemen heeft, is het verstandig om het aankoopproces op te schorten totdat de situatie volledig is onderzocht.

Inhoudsopgave

1. Waarom het kopen van een finca in Spanje complexer kan zijn
2. De 12 meest voorkomende problemen bij het kopen van een finca in Spanje
3. De belangrijkste juridische controles voordat u een finca koopt
4. Catastro versus Registro de la Propiedad: waarom beide belangrijk zijn
5. Bouwlegaliteit: een van de grootste risico's bij een finca
6. Kunt u een finca in Spanje renoveren of uitbreiden?
7. Water, elektriciteit en afvalwater: wat kopers moeten controleren
8. Toegang, perceelgrenzen en aandachtspunten bij landelijke grond
9. Kunt u een hypotheek krijgen voor de aankoop van een finca in Spanje?
10. Wie moet wat controleren voordat u koopt?
11. Due-diligencechecklist voordat u de aankoop van een finca ondertekent
12. Een finca kopen in Benissa: lokale aandachtspunten
13. Drie realistische voorbeelden van problemen bij het kopen van een finca
14. Waarschuwingssignalen bij het kopen van een finca: wanneer kunt u beter afhaken?
15. Een finca veilig kopen in Spanje
16. De definitieve checklist voor kopers van een finca
17. Veelgestelde vragen
18. Conclusie

Waarom het kopen van een finca in Spanje complexer kan zijn

Wat is een finca rústica?

In de praktijk is een finca rústica een vastgoedobject dat op landelijke of agrarische grond ligt, in tegenstelling tot een woning op klassiek stedelijk of stedelijk ontwikkelbaar terrein.

Het kan bijvoorbeeld gaan om:

• een traditionele landwoning op agrarische grond;
• een oude finca van natuursteen;
• een landelijke villa met een groot perceel;
• landbouwgrond met een bestaande woning;
• grond met agrarische gebouwen;
• of een groot landelijk eigendom met meerdere gebouwen.

De term ‘finca’ zegt op zichzelf echter niet wat u juridisch met het vastgoed mag doen.

De belangrijkste vragen zijn:

• Welke bestemming heeft de grond volgens de ruimtelijke ordening?
• Welke gebouwen zijn juridisch erkend?
• Welk gebruik is toegestaan?
• Welke oppervlakte staat officieel geregistreerd?
• Welke nutsvoorzieningen zijn aanwezig?
• Is de toegang juridisch gegarandeerd?
• Mag de woning worden gerenoveerd of uitgebreid?
• Mag de woning als hoofdverblijf worden gebruikt?
• Kan de aankoop met een hypotheek worden gefinancierd?
• Wat gebeurt er wanneer u de woning later weer wilt verkopen?

Dit onderscheid is vooral belangrijk voor internationale kopers. Het woord finca kan de indruk wekken dat het om een eenvoudige vastgoedcategorie gaat, terwijl de juridische situatie van de ene finca aanzienlijk kan verschillen van die van een andere.

Waarom is de bestemming van landelijke grond zo belangrijk?

Een woning op suelo rústico of suelo no urbanizable, oftewel landelijke of niet-stedelijk ontwikkelbare grond, valt niet noodzakelijk onder dezelfde regels als een klassieke bouwkavel in een stedelijke omgeving.

De toepasselijke ruimtelijke regelgeving kan onder meer invloed hebben op:

• toegestaan gebruik;
• woongebruik;
• agrarisch gebruik;
• uitbreidingen;
• nieuwbouw;
• bijgebouwen;
• zwembaden;
• functiewijzigingen;
• milieubeperkingen;
• landschappelijke voorwaarden;
• en toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden.

In de regio Valencia vormt het Decreto Legislativo 1/2021 onder meer het regionale wettelijke kader voor ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschapsbescherming.

Dat betekent echter niet dat alle fincas in de regio Valencia exact aan dezelfde regels zijn onderworpen.

De exacte ligging, de gemeente, de stedenbouwkundige bestemming en het voorgenomen gebruik zijn bepalend.

Expert Tip: Interpreteer ‘suelo rústico’ nooit als ‘je mag hier niets doen’. Maar ga ook niet uit van ‘als het perceel groot genoeg is, mag ik hier automatisch bouwen’. Beide aannames kunnen onjuist zijn.

De grootte van het perceel bepaalt niet op zichzelf wat u mag bouwen

Een van de meest gestelde vragen van kopers van fincas is:

‘Hoe groot moet een perceel zijn voordat ik erop mag bouwen?’

Het is riskant om deze vraag te beantwoorden met één getal dat zogenaamd voor heel Spanje geldt.

De bouwmogelijkheden kunnen afhangen van de exacte bestemming van het perceel, de juridische status van de bestaande woning, het toepasselijke stedenbouwkundige plan, de geplande werkzaamheden en andere mogelijke beperkingen.

Dit is bijzonder relevant in Benissa.

Een koper kan bijvoorbeeld horen dat er een bepaalde minimale perceelgrootte geldt voor landelijke grond en vervolgens concluderen dat een voldoende groot perceel automatisch het recht geeft om een nieuwe woning te bouwen of een bestaande woning uit te breiden.

Dat hoeft niet zo te zijn.

De oppervlakte van het perceel is een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige beoordeling, maar vormt niet de volledige analyse.

Als de mogelijkheid om te bouwen of uit te breiden een belangrijke reden is voor uw aankoop, laat het perceel dan vóór de aankoop specifiek controleren.

Waarom de woning die u ziet niet noodzakelijk dezelfde woning is als die juridisch is gedocumenteerd

Een van de belangrijkste verschillen waarmee een koper van een finca rekening moet houden, is het verschil tussen:

wat er fysiek aanwezig is

en

wat juridisch en administratief is gedocumenteerd.

Stel dat een finca beschikt over:

• een hoofdwoning van 180 m²;
• een afgesloten terras van 25 m²;
• een garage van 30 m²;
• een zwembad;
• en een afzonderlijk bijgebouw.

De officiële documenten kunnen deze onderdelen echter anders beschrijven.

De juiste reactie is niet:

‘Dan is alles illegaal.’

Maar ook niet:

‘Het staat er al jaren, dus het zal wel legaal zijn.’

De juiste vraag is:

‘Waarom verschillen de feitelijke kenmerken van het vastgoed van de documenten, en wat zijn de gevolgen daarvan?’

De 12 meest voorkomende problemen bij het kopen van een finca in Spanje

1. De woning is niet volledig geregistreerd

Een veelvoorkomend probleem bij fincas is dat het gebouw dat daadwerkelijk aanwezig is groter of anders is dan wat in de documenten staat.

Het kan bijvoorbeeld gaan om:

• uitbreidingen;
• afgesloten terrassen;
• omgebouwde garages;
• extra slaapkamers;
• veranda's;
• opslagruimtes;
• agrarische gebouwen;
• of andere verbouwingen.

De belangrijke vragen zijn:

1. Zijn de werkzaamheden toegestaan?
2. Worden ze juridisch erkend?
3. Zijn ze correct gedocumenteerd?
4. Kan de situatie worden geregulariseerd of gecorrigeerd?
5. Kan dit gevolgen hebben voor de financiering?
6. Kan dit problemen opleveren bij een toekomstige verkoop?

Het ontbreken van bepaalde documenten betekent niet automatisch dat het vastgoed waardeloos is. Het betekent wel dat de situatie niet mag worden genegeerd.

Waarom dit gevolgen kan hebben voor een toekomstige verkoop

De advocaat van een toekomstige koper kan precies hetzelfde probleem ontdekken.

Als die koper een hypotheek nodig heeft, kunnen de bank en de taxateur aanvullende controles verlangen.

Een probleem dat bij uw aankoop beheersbaar lijkt, kan daardoor bij de verkoop opnieuw een onderhandelingspunt worden.

Veelgemaakte fout: ‘Met deze uitbreiding is nooit een probleem geweest, dus ze moet legaal zijn.’

Het feit dat er tot nu toe geen conflict is geweest, bewijst niet dat een constructie stedenbouwkundig conform is.

2. Het Catastro, Registro de la Propiedad en de feitelijke woning komen niet overeen

Dit is een van de belangrijkste bronnen van verwarring voor internationale kopers.

Het Catastro, het Spaanse kadaster, is een administratief register dat onder het Spaanse ministerie van Financiën valt. Het bevat onder meer informatie over stedelijke en landelijke vastgoedobjecten, zoals het kadastrale referentienummer, de ligging, oppervlakte, bestemming, bepaalde kenmerken van gebouwen en cartografische informatie.

Het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister, heeft een andere functie. Hierin worden eigendomsrechten en andere juridische situaties met betrekking tot het vastgoed geregistreerd. Een Nota Simple kan onder meer informatie bevatten over het vastgoed, de geregistreerde eigenaren, rechten, lasten, oppervlakte, aard van het vastgoed en bepaalde beperkingen.

Er moet daarnaast nog een derde element worden bekeken:

het vastgoed zoals het daadwerkelijk op het terrein aanwezig is.

Verschillen kunnen betrekking hebben op:

• de oppervlakte van het perceel;
• de bebouwde oppervlakte;
• de perceelgrenzen;
• de beschrijving van de woning;
• het aantal gebouwen;
• of de relatie tussen het perceel en de aanwezige bebouwing.

Niet ieder verschil vormt hetzelfde risico.

Een kleine historische afwijking kan een volkomen verklaarbare oorzaak hebben. Een groot verschil met betrekking tot een uitbreiding, perceelgrens of extra gebouw kan daarentegen een veel grondiger onderzoek vereisen.

Het Catastro en het Registro de la Propiedad zijn verschillende systemen, hoewel de Spaanse wetgeving voorziet in coördinatie tussen beide, onder meer via georeferentieerde grafische informatie.

3. Uitbreidingen of verbouwingen zijn uitgevoerd zonder de juiste toestemming

Oude landelijke woningen zijn vaak in de loop der decennia aangepast.

Eigenaren kunnen bijvoorbeeld:

• terrassen hebben afgesloten;
• extra slaapkamers hebben gecreëerd;
• garages hebben gebouwd;
• agrarische gebouwen hebben omgebouwd;
• veranda's hebben toegevoegd;
• opslagruimtes hebben gemaakt;
• daken hebben aangepast;
• of de interne indeling hebben veranderd.

Het feit dat een gebouw oud is, bewijst niet automatisch dat het destijds correct is vergund.

Evenmin betekent het feit dat een constructie in het Catastro voorkomt automatisch dat deze volledig voldoet aan de stedenbouwkundige regelgeving.

Veelgemaakte fout: ‘De constructie staat in het Catastro, dus ze is legaal.’

Het Catastro is een administratief register met een andere functie dan het Registro de la Propiedad en de gemeentelijke stedenbouwkundige documentatie.

Als u overweegt een woning te kopen met een uitbreiding, kan onze gids over illegale uitbreidingen en de verkoop van vastgoed nuttig zijn als aanvulling op persoonlijk juridisch advies.

Wat moet u doen?

Als de werkelijke bebouwde oppervlakte groter is dan wat in de documenten staat:

• Bepaal precies wat niet overeenkomt.
• Probeer vast te stellen wanneer de werkzaamheden zijn uitgevoerd.
• Laat beschikbare vergunningen en documenten controleren.
• Laat de stedenbouwkundige situatie onderzoeken.
• Controleer of de constructie kan worden gedocumenteerd of geregulariseerd.
• Begrijp de gevolgen voordat u een bindend contract ondertekent.

4. Het zwembad is niet correct gedocumenteerd

Een zwembad moet afzonderlijk worden gecontroleerd.

Een zwembad kan al vele jaren aanwezig zijn en toch onvolledige, tegenstrijdige of ontbrekende documentatie hebben.

Stel onder meer de volgende vragen:

• Wanneer is het zwembad gebouwd?
• Zijn de vereiste vergunningen verkregen?
• Komen de beschikbare documenten overeen met het bestaande zwembad?
• Komt het zwembad op een consistente manier voor in de beschikbare informatie over het vastgoed?
• Zijn er stedenbouwkundige beperkingen?
• Kunnen er in de toekomst werkzaamheden worden uitgevoerd?
• Kan het zwembad bij een toekomstige verkoop problemen opleveren?

Dit is vooral belangrijk als u:

• het zwembad wilt renoveren;
• het zwembad wilt vergroten;
• extra voorzieningen rond het zwembad wilt bouwen;
• het vastgoed wilt financieren;
• of het later wilt verkopen.

Bekijk ook de Telio Homes-gids over het legaliseren van zwembaden in Spanje.

5. U kunt er niet van uitgaan dat u de finca vrij kunt renoveren of uitbreiden

Het kopen van een bestaande woning betekent niet dat u deze daarna zonder beperkingen kunt aanpassen.

Er is een belangrijk verschil tussen:

• schilderen;
• vloer- of wandafwerking vervangen;
• meubels veranderen;

en:

• constructieve wijzigingen;
• uitbreiding van de bebouwde oppervlakte;
• een verdieping toevoegen;
• een extra gebouw plaatsen;
• een agrarisch gebouw ombouwen;
• of het gebruik van een bestaand gebouw wezenlijk veranderen.

De Valenciaanse regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en stedenbouw regelt onder meer het gebruik van grond en de ontwikkeling daarvan. De concrete mogelijkheden zijn echter afhankelijk van de specifieke kenmerken van de finca en de toepasselijke stedenbouwkundige regels.

Noteer vóór de aankoop precies wat u met de woning wilt doen.

Bijvoorbeeld:

Finca kopen → renoveren → uitbreiden → zwembad → extra leefruimte creëren.

Vervolgens moet worden gecontroleerd of het volledige project daadwerkelijk uitvoerbaar is voordat u de aankoop doet.

6. De watervoorziening is ingewikkelder dan ze lijkt

Zeggen dat een finca ‘water heeft’ is niet voldoende.

Een landelijke woning kan worden voorzien van:

• openbaar leidingwater;
• een put of boring;
• een particuliere watervoorziening;
• een watertank of reservoir;
• aangevoerd water;
• irrigatiewater;
• of een combinatie van verschillende systemen.

Deze oplossingen zijn niet gelijkwaardig.

Openbaar leidingwater

Controleer:

• of het vastgoed op het openbare waternet is aangesloten;
• of er een watermeter aanwezig is;
• wie de leverancier is;
• of er lopende problemen zijn;
• en of de aansluiting daadwerkelijk bij het betreffende vastgoed hoort.

Putten en particuliere watervoorzieningen

Een particuliere watervoorziening moet afzonderlijk worden onderzocht.

Stel onder meer de volgende vragen:

• Waar komt het water vandaan?
• Voor welk gebruik is het bestemd?
• Zijn er documenten beschikbaar?
• Welke rechten of vergunningen zijn van toepassing?
• Is de hoeveelheid water voldoende voor het geplande gebruik?
• Is het systeem aangesloten op een reservoir?
• Zijn er beperkingen?

Het feit dat een put functioneert, beantwoordt niet automatisch alle juridische vragen over het gebruik ervan.

Watertanks en reservoirs

Een watertank of reservoir kan voor een finca een zeer praktische oplossing zijn. De koper moet echter weten:

• wat de capaciteit is;
• hoe de tank wordt gevuld;
• of water wordt aangevoerd;
• of er een andere watervoorziening aanwezig is;
• hoe het systeem wordt onderhouden;
• en hoe het functioneert bij een hoger waterverbruik.

Bekijk ook de gids: Waterreservoirs voor fincas.

Agrarisch irrigatiewater

Wanneer de grond voor agrarische doeleinden wordt gebruikt, moeten de rechten en voorwaarden met betrekking tot irrigatiewater afzonderlijk worden onderzocht.

Ga er nooit van uit dat:

‘Het vastgoed heeft water’

hetzelfde betekent als:

‘De woning heeft een aansluiting op het openbare drinkwaternet.’

De herkomst van het water, het gebruik, de infrastructuur en de toepasselijke rechten kunnen sterk verschillen.

7. De septic tank of afvalwaterinstallatie veroorzaakt problemen

Landelijke woningen beschikken niet noodzakelijk over dezelfde rioleringsinfrastructuur als woningen die op een openbaar rioolstelsel zijn aangesloten.

Een finca kan beschikken over:

• een septic tank;
• een particuliere afvalwaterzuiveringsinstallatie;
• een ander individueel afvalwatersysteem;
• of een combinatie van verschillende systemen.

Controleer:

• welk systeem aanwezig is;
• waar het zich bevindt;
• hoe oud het ongeveer is;
• de capaciteit en staat;
• beschikbare documentatie;
• uitgevoerd onderhoud;
• eventueel vereiste vergunningen;
• en of het systeem geschikt is voor het beoogde gebruik.

Dit is vooral belangrijk wanneer u het vastgoed wilt renoveren, wanneer u documenten nodig heeft met betrekking tot het woongebruik of wanneer u het later wilt verkopen.

Bekijk ook: Septic tanks en landelijke woningen in Spanje.

Waarschuwing: Ga nooit ervan uit dat een septic tank legaal of geschikt is alleen omdat deze al jarenlang wordt gebruikt.

Extra aandachtspunten bij landelijke woningen die u niet mag negeren

Mag u daadwerkelijk legaal in de finca wonen?

Ga er niet van uit dat de fysieke staat van een gebouw voldoende is om te bepalen of u er juridisch als hoofdverblijf mag wonen.

Controleer onder meer:

• de juridische status van de woning;
• de bestemming van de grond;
• het toegestane gebruik;
• relevante documenten met betrekking tot bewoning of gebruik;
• nutsvoorzieningen;
• en eventuele beperkingen voor residentieel gebruik.

Een gebouw kan fysiek perfect bewoonbaar zijn zonder dat alle juridische vragen rond het gebruik als woning automatisch zijn opgelost.

Hoe zit het met de licencia de primera o segunda ocupación en bewoningsdocumenten?

Wanneer de toepasselijke regelgeving documenten vereist met betrekking tot gebruik of bewoning, moet de actuele status daarvan vóór aankoop worden gecontroleerd.

Dit moet worden onderscheiden van:

• registratie in het Catastro;
• registratie in het Registro de la Propiedad;
• stedenbouwkundige legaliteit;
• en aansluitingen op nutsvoorzieningen.

Als de woning beschikt over een verlopen bewoningsvergunning of als bepaalde documenten met betrekking tot bewoning ontbreken, vraag dan aan uw advocaat en een bevoegde professional om precies te bepalen wat de gevolgen zijn voor het betreffende vastgoed en het gebruik dat u ervan wilt maken.

Agrarische gebouwen en traditionele landelijke bebouwing

Traditionele landelijke gebouwen kunnen een bijzondere architectonische waarde hebben in de Marina Alta.

Een koper kan een oud agrarisch gebouw zien en onmiddellijk denken:

‘Hier kan ik een gastenverblijf van maken.’

Dat is niet noodzakelijk toegestaan.

Het bestaande gebouw, het historische gebruik, de juridische status en het geplande nieuwe gebruik moeten gezamenlijk worden beoordeeld.

Riuraus en traditionele landelijke gebouwen

De Marina Alta beschikt over een bijzonder agrarisch architectonisch erfgoed, waaronder de riuraus, die historisch verbonden zijn met agrarische activiteiten.

Een traditioneel gebouw kan een finca veel karakter en waarde geven. Dit betekent echter niet automatisch dat u het mag ombouwen tot een gastenverblijf, woning of ander type ruimte.

Als een riurau of ander traditioneel gebouw een belangrijke reden is voor uw aankoop, controleer dan vóór aankoop:

• de juridische status;
• het erkende gebruik;
• eventuele bijzondere beschermingsstatus;
• en welke wijzigingen mogelijk zijn.

Erfenissen en eigendom door meerdere personen

Sommige landelijke woningen hebben een complexe eigendomsgeschiedenis.

Er kunnen bijvoorbeeld sprake zijn van:

• meerdere geregistreerde eigenaren;
• eigendom dat uit een nalatenschap voortkomt;
• vruchtgebruik;
• een nalatenschap die nog niet volledig is afgewikkeld;
• volmachten;
• of oudere eigendomssituaties.

De Nota Simple is een belangrijk uitgangspunt om geregistreerde eigenaren en rechten te identificeren.

Wanneer de eigendomssituatie complex is, moet uw advocaat controleren of alle personen die juridisch nodig zijn de woning daadwerkelijk kunnen verkopen.

Agrarisch gebruik en het houden van dieren

Als u de grond wilt gebruiken voor bijvoorbeeld:

• olijfbomen;
• wijngaarden;
• een moestuin;
• paarden;
• vee;
• agrarische gebouwen;
• professionele landbouw;
• of een andere landelijke activiteit,

moeten deze gebruiksmogelijkheden vóór aankoop worden gecontroleerd.

De vraag is dan niet alleen:

‘Mag ik in deze woning wonen?’

Maar ook:

‘Mag ik deze grond juridisch gebruiken voor de activiteit die ik voor ogen heb?’

De belangrijkste juridische controles voordat u een finca koopt

Controleer de Nota Simple

De Nota Simple behoort tot de eerste documenten die u moet bekijken.

Hierin kunnen onder meer gegevens staan over:

• het geregistreerde vastgoed;
• eigenaren;
• hypotheken;
• vruchtgebruik;
• andere geregistreerde rechten;
• lasten;
• beperkingen;
• en andere geregistreerde situaties.

De Nota Simple heeft een informatief karakter en dezelfde juridische bewijskracht als een officiële certificering uit het Registro de la Propiedad.

Bij een vastgoedtransactie moet uw advocaat de Nota Simple altijd beoordelen binnen de volledige context van de aankoop.

Controleer de Escritura

De Escritura Pública, oftewel de notariële akte, kan belangrijke informatie bevatten over:

• de beschrijving van het vastgoed;
• het perceel;
• gebouwen;
• eigendom;
• eerdere transacties;
• en de historische beschrijving van het vastgoed.

Vergelijk deze informatie met de actuele registratie en met het vastgoed zoals het fysiek bestaat.

Controleer het Catastro

Het Catastro kan helpen bij het controleren van:

• het kadastrale referentienummer;
• de oppervlakte;
• gebouwen;
• kaarten;
• gebruik;
• en andere kadastrale kenmerken.

Het is een administratief register dat losstaat van het Registro de la Propiedad.

Controleer de stedenbouwkundige bestemming

Bepaal:

• de bestemming van de grond;
• het toepasselijke stedenbouwkundige plan;
• toegestane gebruiksvormen;
• beperkingen;
• eventuele landschappelijke of milieubeperkingen;
• en of de werkzaamheden die u wilt uitvoeren daadwerkelijk mogelijk zijn.

Neem geen genoegen met:

‘De verkoper zegt dat je hier mag bouwen.’

Zorg voor passende professionele bevestiging.

Controleer bouwvergunningen en andere vergunningen

Afhankelijk van de geschiedenis van het vastgoed moeten documenten met betrekking tot onder meer de volgende zaken worden onderzocht:

• oorspronkelijke bouw;
• uitbreidingen;
• zwembad;
• garage;
• agrarische gebouwen;
• constructieve werkzaamheden;
• renovaties;
• en andere belangrijke werken.

Controleer lasten, erfdienstbaarheden en beperkingen

Beperk uw analyse niet tot de aankoopprijs.

Controleer:

• hypotheken;
• vruchtgebruik;
• rechten van overpad;
• erfdienstbaarheden;
• beperkingen;
• rechten van derden;
• en andere lasten.

Catastro versus Registro de la Propiedad: waarom beide belangrijk zijn

Wat is het Catastro?

Het Catastro, het Spaanse kadaster, is een administratief register dat wordt beheerd door het Spaanse ministerie van Financiën.

Het beschrijft kenmerken van vastgoed, waaronder de ligging, het kadastrale referentienummer, oppervlakte, bestemming, bepaalde kenmerken van gebouwen en de grafische voorstelling van het perceel.

Wat is het Registro de la Propiedad?

Het Registro de la Propiedad registreert eigendomsrechten en andere juridische situaties met betrekking tot het vastgoed.

Een Nota Simple kan onder meer informatie bevatten over:

• eigenaren;
• hypotheken;
• vruchtgebruik;
• rechten;
• beperkingen;
• en andere geregistreerde gegevens.

Waarom kunnen de gegevens verschillen?

Beide systemen hebben verschillende functies en kunnen bovendien verschillende documentatiegeschiedenissen hebben.

Een woning kan in de loop van tientallen jaren fysiek zijn veranderd zonder dat alle registers op dezelfde manier zijn bijgewerkt.

Verschillen kunnen onder meer betrekking hebben op:

• uitbreidingen;
• gewijzigde beschrijvingen;
• historische veranderingen van perceelgrenzen;
• kadastrale updates;
• erfenissen;
• oude landelijke gebouwen;
• of wijzigingen die wel in het ene systeem zijn verwerkt maar niet in het andere.

Welke verschillen zijn klein en welke zijn ernstig?

Er bestaat geen universele afwijking in vierkante meters vanaf wanneer een verschil automatisch onbelangrijk of juist ernstig is.

Alles hangt af van de oorzaak.

Waarom moet u de documenten vergelijken met het werkelijke vastgoed?

De juiste aanpak is:

Catastro + Registro de la Propiedad + Escritura + stedenbouw + fysieke werkelijkheid.

En niet:

Catastro OF Registro de la Propiedad.

Het Spaanse systeem voorziet in coördinatie tussen het Catastro en het Registro de la Propiedad, onder meer door middel van georeferentieerde grafische informatie.

Eenvoudig voorbeeld

Stel dat voor een woning de volgende bebouwde oppervlaktes worden vermeld:

Dit is niet noodzakelijk reden tot paniek.

Het is reden om te vragen:

Waarom verschillen deze oppervlaktes?

Die vraag moet worden opgehelderd voordat de koper een definitieve beslissing neemt.

Bouwlegaliteit: een van de grootste risico's bij een finca

Is de hoofdwoning juridisch correct gedocumenteerd?

Begin met de woning zelf.

Controleer:

• wat in de documenten staat;
• wat er daadwerkelijk aanwezig is;
• hoe het gebouw wordt beschreven;
• en wat de stedenbouwkundige status is.

Het feit dat een gebouw in een bepaalde database voorkomt, beantwoordt niet automatisch alle vragen over de stedenbouwkundige of technische conformiteit.

Zijn de uitbreidingen geregistreerd?

Loop tijdens een bezichtiging rondom het volledige vastgoed en identificeer alle onderdelen die mogelijk later zijn toegevoegd.

Stel bijvoorbeeld de volgende vragen:

• Was dit onderdeel onderdeel van de oorspronkelijke woning?
• Is dit terras later afgesloten?
• Is de garage veranderd?
• Was deze slaapkamer onderdeel van het oorspronkelijke gebouw?
• Is deze opslagruimte gedocumenteerd?

Hoe zit het met zwembaden, garages en bijgebouwen?

Controleer alle permanente constructies:

• zwembaden;
• garages;
• agrarische gebouwen;
• werkplaatsen;
• opslagruimtes;
• veranda's;
• afzonderlijke verblijfsruimtes;
• en andere uitbreidingen.

Gelden er andere regels voor oudere gebouwen?

Bij oudere gebouwen kunnen verschillende aspecten relevant zijn:

• stedenbouwkundige geschiedenis;
• status van uitgevoerde werkzaamheden;
• eventuele procedures;
• mogelijke legalisatie;
• bestaand gebruik;
• en toepasselijke regelgeving.

Maar:

‘Het is oud’ betekent niet automatisch ‘het is legaal’.

Wat gebeurt er als een constructie niet correct is gedocumenteerd?

De gevolgen zijn afhankelijk van de specifieke omstandigheden.

In sommige gevallen kan een onregelmatigheid mogelijk worden opgelost via:

• correctie van documenten;
• registratie;
• legalisatie;
• een technische oplossing;
• of een andere juridisch beschikbare procedure.

In andere gevallen kan de situatie aanzienlijk complexer zijn.

Trek geen conclusies voordat een gekwalificeerde professional het vastgoed heeft onderzocht.

Kan een onregelmatigheid worden geregulariseerd?

In sommige gevallen wel.

Het antwoord kan echter afhangen van:

• de bouwdatum;
• de bestemming van de grond;
• de toepasselijke wetgeving;
• de aard van de werkzaamheden;
• de gemeente;
• eventuele milieu- of andere beperkingen;
• en bestaande juridische procedures of problemen.

Er bestaat geen universeel antwoord dat voor iedere finca in Spanje geldt.

De toepasselijke Valenciaanse stedenbouwkundige regelgeving moet worden beoordeeld aan de hand van het specifieke vastgoed, in plaats van te vertrouwen op oude artikelen of advies uit een andere autonome regio.

Kunt u een finca in Spanje renoveren of uitbreiden?

Cosmetische renovaties

Onderhoud en cosmetische renovatie verschillen sterk van bouwwerkzaamheden waarvoor administratieve of stedenbouwkundige controles nodig zijn.

Het kan bijvoorbeeld gaan om:

• schilderwerk;
• nieuwe vloer- of wandafwerking;
• meubels vervangen;
• een keuken moderniseren;
• en bepaalde onderhoudswerkzaamheden.

De gemeentelijke vereisten hangen af van de exacte aard van de werkzaamheden.

Constructieve renovaties

Voor constructieve wijzigingen is aanzienlijk meer voorzichtigheid nodig.

Denk bijvoorbeeld aan:

• wijzigingen aan dragende muren;
• aanpassing van het dak;
• nieuwe raam- of deuropeningen;
• wijzigingen aan vloeren;
• of ingrijpende constructieve renovaties.

Vraag professioneel advies voordat u dergelijke werkzaamheden uitvoert.

De woning uitbreiden

Een uitbreiding vereist meer dan alleen een groot perceel.

U moet onder meer controleren:

1. de bestemming van de grond;
2. de juridische status van de bestaande woning;
3. de toepasselijke stedenbouwkundige parameters;
4. of de geplande werkzaamheden zijn toegestaan;
5. welke vergunningen nodig zijn;
6. en of er andere beperkingen gelden.

Een zwembad bouwen

Ga niet uit van:

‘Er is veel grond, dus ik kan hier een zwembad bouwen.’

Een nieuw zwembad moet worden beoordeeld op basis van de exacte stedenbouwkundige situatie van het vastgoed en de toepasselijke gemeentelijke vereisten.

Een agrarisch gebouw ombouwen

Dit is een veelgemaakte fout bij de aankoop van een landelijke woning.

Een oud agrarisch gebouw kan er perfect geschikt uitzien als:

• slaapkamer;
• studio;
• kantoor;
• uitbreiding;
• of zelfstandige woonruimte.

Dat het gebouw fysiek geschikt is, betekent echter niet automatisch dat een functiewijziging is toegestaan.

Nieuwe gebouwen bouwen

Hetzelfde geldt voor:

• garages;
• gastenverblijven;
• opslagruimtes;
• werkplaatsen;
• veranda's;
• agrarische gebouwen.

Waarom moet u uw toekomstige plannen vóór aankoop controleren?

Als uw plan is:

Kopen → renoveren → uitbreiden → zwembad bouwen → extra ruimte creëren

laat dan het volledige project vóór de aankoop onderzoeken.

Dit is een van de beste manieren om te voorkomen dat u een prachtige finca koopt die uiteindelijk niet geschikt is voor het project dat u daadwerkelijk wilt realiseren.

Water, elektriciteit en afvalwater: wat kopers moeten controleren

Openbaar leidingwater

Als het vastgoed op het openbare waternet is aangesloten, controleer dan:

• de aansluiting;
• de leverancier;
• de watermeter;
• facturen;
• leveringsvoorwaarden;
• en eventuele lopende problemen.

Putten en particuliere watervoorzieningen

Particuliere watervoorzieningen moeten specifiek worden gecontroleerd.

Onderzoek:

• de herkomst;
• het gebruik;
• de documentatie;
• toepasselijke rechten;
• eventueel vereiste vergunningen;
• en de praktische betrouwbaarheid.

Beschouw:

‘Er is een put’

niet als hetzelfde als:

‘De woning heeft een normale aansluiting op het openbare waternet.’

Waterreservoirs en tanks

Een reservoir kan een prima oplossing zijn.

Controleer:

• de capaciteit;
• hoe het wordt gevuld;
• de herkomst van het water;
• de frequentie van leveringen;
• het onderhoud;
• en eventuele beschikbare back-ups.

Bekijk: Waterreservoirs voor fincas.

Elektriciteit

Controleer of het vastgoed beschikt over:

• een aansluiting op het openbare elektriciteitsnet;
• zonnepanelen;
• batterijen;
• een generator;
• of een combinatie van verschillende systemen.

Zonne-energie

Stel de volgende vragen:

• Welke apparatuur is geïnstalleerd?
• Zijn er batterijen?
• Is er nog een aansluiting op het openbare net?
• Hoe oud is de installatie?
• Welke documentatie is beschikbaar?
• Wie is eigenaar van de apparatuur?

Bekijk: Zonnepanelen voor landelijke woningen.

Septic tanks en afvalwater

Controleer:

• het type systeem;
• de locatie;
• de leeftijd;
• de capaciteit;
• het onderhoud;
• de documentatie;
• en eventuele gevolgen van toekomstige werkzaamheden voor het systeem.

Internet

Ook de internetverbinding moet deel uitmaken van de due diligence bij een landelijke woning.

Een finca kan over elektriciteit en water beschikken terwijl de internetverbinding sterk verschilt van die in een nabijgelegen urbanisatie.

Als u betrouwbaar internet nodig heeft om vanuit huis te werken, controleer dan:

• welke technologieën beschikbaar zijn;
• of glasvezel tot aan het vastgoed beschikbaar is;
• mobiele dekking;
• eventuele vaste draadloze verbindingen;
• en de werkelijk haalbare snelheden.

Bekijk ook de Telio Homes-gids over internet voor een finca.

Wat als de finca niet op openbare nutsvoorzieningen is aangesloten?

Dat betekent niet automatisch dat het een slechte woning is.

De koper moet wel precies begrijpen hoe alle systemen van het vastgoed functioneren.

Expert Tip: Beschouw het ontbreken van openbare nutsvoorzieningen als een technische eigenschap van de finca, en niet alleen als onderdeel van de landelijke levensstijl.

Toegang, perceelgrenzen en aandachtspunten bij landelijke grond

Juridische toegang via een weg of pad

Laat uw advocaat de juridische basis van de toegang controleren.

Neem geen genoegen met:

‘We gebruiken deze weg al altijd.’

Dat beschrijft het feitelijke gebruik, maar bewijst niet automatisch dat er een juridisch afdwingbaar recht van overpad bestaat.

Particuliere en gedeelde wegen

Controleer:

• wie eigenaar is van de weg;
• wie verantwoordelijk is voor het onderhoud;
• wie de kosten betaalt;
• wie de weg mag gebruiken;
• en welke rechten zijn gedocumenteerd.

Rechten van overpad en erfdienstbaarheden

Controleer geregistreerde erfdienstbaarheden en andere rechten die op het perceel rusten.

Bekijk: Erfdienstbaarheden en rechten van overpad in Spanje.

Verschillen in perceelgrenzen

Controleer:

• omheiningen;
• muren;
• poorten;
• kadastrale kaarten;
• eigendomsakten;
• gegevens van het Registro de la Propiedad;
• en indien nodig een landmeting door een professional.

Een hek vormt een fysieke grens.

Het bewijst niet automatisch waar de juridische eigendomsgrens ligt.

Verschillen in oppervlakte

De vraag moet niet alleen zijn:

‘Welk cijfer is correct?’

Maar:

‘Waarom verschillen de cijfers en heeft dit verschil gevolgen voor het eigendom, de bouwmogelijkheden, de waarde of het toekomstige gebruik van de grond?’

Waarom landelijke grond professioneel moet worden gecontroleerd

Fincas kunnen meer variabelen bevatten dan een klassiek appartement.

Wanneer een verschil belangrijk is, kan professionele controle aanzienlijk goedkoper zijn dan het ontdekken van hetzelfde probleem na de aankoop.

Kunt u een hypotheek krijgen voor de aankoop van een finca in Spanje?

Waarom behandelen banken fincas soms anders?

Een hypotheek verkrijgen voor een finca kan complexer zijn dan voor een appartement of villa in een reguliere woonwijk.

De bank kijkt niet alleen naar:

• de aankoopprijs;
• het inkomen van de koper;
• het eigen vermogen;
• en de terugbetalingscapaciteit.

Ook het vastgoed dat als onderpand dient, wordt beoordeeld.

Bij een landelijke woning kan dit onder meer betrekking hebben op:

• de bestemming van de grond;
• de juridische status van de bebouwing;
• geregistreerde oppervlaktes;
• de waarde die door de taxateur wordt vastgesteld;
• eventuele onregelmatigheden;
• de staat van het vastgoed;
• en de verkoopbaarheid van het vastgoed wanneer de bank het in geval van problemen zou moeten verkopen.

Waar kunnen de bank en taxateur naar kijken?

De bank kan een tasación verlangen: een officiële vastgoedtaxatie die wordt uitgevoerd volgens de vereisten die gelden voor hypotheekfinanciering.

De taxateur kan onder meer kijken naar:

• het vastgoed;
• de gebouwen;
• de oppervlaktes;
• de beschikbare documentatie;
• het perceel;
• en de overeenstemming tussen de beschikbare informatie en het werkelijke vastgoed.

Het resultaat kan invloed hebben op het bedrag dat de bank bereid is te financieren.

Waarom is de documentatie van het vastgoed belangrijk?

Stel dat een finca wordt aangeboden voor €600.000 met een woning van 220 m².

Als de documenten een andere situatie laten zien, kan de bank aanvullende controles verlangen.

Het probleem hoeft niet noodzakelijk te betekenen dat de woning onverkoopbaar is.

Het punt is dat de bank voldoende zekerheid moet hebben over het vastgoed dat als onderpand dient.

Waarom kan een aantrekkelijke finca toch moeilijk te financieren zijn?

Een woning kan:

• uitstekend gelegen zijn;
• zeer goed onderhouden zijn;
• aantrekkelijk zijn voor kopers;
• en voor een interessante prijs worden aangeboden,

maar toch kenmerken hebben die de hypotheekfinanciering ingewikkelder maken.

Ga daarom nooit automatisch uit van:

‘Als ik deze woning kan kopen, zal de bank mij het geld ook wel lenen.’

Wanneer moet u de financierbaarheid controleren?

Zo vroeg mogelijk.

Als u een hypotheek nodig heeft, controleer dan de haalbaarheid van de financiering voordat u zich contractueel vastlegt.

Dit is vooral belangrijk wanneer de finca beschikt over:

• oudere gebouwen;
• meerdere constructies;
• verschillen in oppervlaktes;
• rustieke grond;
• een particuliere watervoorziening;
• of complexe documentatie.

Bekijk ook onze gids over hypotheken voor rustieke woningen.

Expert Tip: Laat niet alleen uw financiële mogelijkheden beoordelen. Laat ook tijdig controleren of het vastgoed zelf naar verwachting als hypotheekonderpand kan worden geaccepteerd.

Wie moet wat controleren voordat u koopt?

Geen enkele professional moet worden beschouwd als verantwoordelijk voor alle controles.

Een goede due diligence vereist samenwerking tussen verschillende partijen.

Wat kan de makelaar controleren?

Een lokale makelaar kan bijzonder nuttig zijn voor:

• uitleg over de bekende geschiedenis van het vastgoed;
• informatie over de kenmerken van de woning;
• het signaleren van bepaalde zichtbare tegenstrijdigheden;
• uitleg over lokale infrastructuur;
• het organiseren van bezichtigingen;
• het verstrekken van beschikbare documenten;
• en het doorverwijzen naar geschikte professionals.

De makelaar vervangt echter niet de advocaat of architect.

Wat moet de vastgoedadvocaat controleren?

De vastgoedadvocaat moet met name de juridische aspecten van de transactie onderzoeken, zoals:

• eigendom;
• lasten;
• rechten van derden;
• documentatie;
• contractuele situatie;
• en vastgestelde juridische risico's.

Wat moet de architect of technisch deskundige controleren?

Wanneer een woning complexe bebouwing heeft, kan een technisch deskundige onder meer controleren:

• gebouwen;
• oppervlaktes;
• uitbreidingen;
• bouwkundige staat;
• zwembad;
• renovatiemogelijkheden;
• en bepaalde aspecten van conformiteit of uitvoerbaarheid van geplande werkzaamheden.

Wat kan de gemeente bevestigen?

De gemeente is een belangrijke bron voor zaken die onder de gemeentelijke stedenbouwkundige regelgeving vallen.

Afhankelijk van de situatie kan het relevant zijn om te controleren:

• de stedenbouwkundige bestemming;
• toepasselijke regels;
• vergunningen;
• mogelijkheden voor werkzaamheden;
• en andere relevante gemeentelijke informatie.

Wat moet u als koper zelf controleren?

De koper moet ook zelf duidelijk zijn over zijn of haar plannen.

Bijvoorbeeld:

‘Ik wil deze finca kopen als tweede woning, vanuit huis werken, een zwembad aanleggen, de keuken renoveren en de woning mogelijk uitbreiden.’

Dit is veel nuttiger dan alleen zeggen:

‘Ik vind het huis mooi.’

Professionals kunnen dan controleren welke zaken daadwerkelijk belangrijk zijn voor uw situatie.

Due-diligencechecklist voordat u de aankoop van een finca ondertekent

Voordat u een bod uitbrengt

Probeer vóór het uitbrengen van een bod inzicht te krijgen in:

• De bestemming van de grond
• De oppervlakte van het perceel
• De bebouwde oppervlakte
• De toegang
• De watervoorziening
• Elektriciteit
• Afvalwater
• De belangrijkste gebouwen
• De werkzaamheden die u wilt uitvoeren
• Uw financieringsbehoefte

U hoeft in deze fase niet noodzakelijk over ieder document te beschikken.

Maar u moet mogelijke belangrijke problemen zo vroeg mogelijk herkennen.

Voordat u een reserveringsbedrag betaalt

Vraag onder meer om:

• Een recente Nota Simple
• Kadastrale gegevens
• Beschikbare documenten met betrekking tot de bebouwing
• Beschikbare informatie over relevante vergunningen
• Beschikbare informatie over het zwembad
• Informatie over de watervoorziening
• Informatie over afvalwater
• Informatie over de toegang
• Informatie over financiering, indien van toepassing

Als er al een belangrijk probleem bekend is, ga er dan niet vanuit dat dit later vanzelf wordt opgelost.

Voordat u een arras-contract ondertekent

Het contrato de arras is een juridisch belangrijke stap.

Laat uw advocaat vóór ondertekening onder meer controleren:

• Identiteit en bevoegdheid van de verkopers
• Eigendom
• Lasten
• Beschrijving van het vastgoed
• Aankoopprijs
• Bedrag van de aanbetaling
• Voorwaarden van de transactie
• Termijnen
• Eventuele financieringsvoorwaarden
• Bekende documentatieproblemen
• Verplichtingen van de verkoper vóór de definitieve overdracht

Het contract moet de afspraken tussen koper en verkoper duidelijk vastleggen.

Voor de definitieve overdracht

Controleer vóór de compraventa en de ondertekening bij de notaris of de belangrijkste zaken zijn opgehelderd:

• Nota Simple
• Escritura
• Catastro
• Stedenbouwkundige bestemming
• Bebouwing
• Uitbreidingen
• Zwembad
• Water
• Elektriciteit
• Afvalwater
• Toegang
• Perceelgrenzen
• Financiering
• Toekomstige werkzaamheden
• Lasten
• Contractuele voorwaarden

Belangrijk: Het moment waarop u een probleem ontdekt, is van groot belang. Een probleem dat vóór ondertekening wordt ontdekt, biedt doorgaans aanzienlijk meer mogelijkheden dan hetzelfde probleem dat pas na de aankoop aan het licht komt.

Een finca kopen in Benissa: lokale aandachtspunten

Waarom lokale kennis van stedenbouw in Benissa belangrijk is

Benissa is bijzonder interessant voor kopers van landelijke woningen omdat de gemeente verschillende soorten gebieden omvat:

• het historische centrum;
• woonwijken;
• het platteland;
• kustgebieden;
• landbouwgrond;
• en traditionele landelijke woningen.

Dat betekent dat een antwoord dat geldt voor een woning in een urbanisatie niet automatisch van toepassing is op een finca in een landelijk gebied van de gemeente.

Voor kopers is de exacte ligging van het perceel van groot belang.

Landelijke grond en stedenbouwkundige bestemming

In de landelijke gebieden van Benissa moet de exacte bestemming van het perceel worden gecontroleerd voordat conclusies worden getrokken over:

• bouwmogelijkheden;
• uitbreidingen;
• bijgebouwen;
• zwembaden;
• functiewijzigingen;
• of toekomstige werkzaamheden.

Baseer uw beslissing niet alleen op de uitspraak:

‘Deze finca heeft een groot perceel.’

Een groot perceel is op zichzelf geen garantie voor bepaalde bouwmogelijkheden.

Water en landelijke infrastructuur

Bij landelijke woningen in Benissa kunnen kopers met zeer verschillende situaties rond de watervoorziening te maken krijgen.

Een finca kan beschikken over:

• een openbare aansluiting;
• een reservoir;
• een particuliere watervoorziening;
• of een combinatie van systemen.

De situatie moet per woning afzonderlijk worden onderzocht.

Dit is vooral relevant in landelijke gebieden zoals Benimarco en Pedramala, waar de kenmerken van vastgoed sterk kunnen verschillen afhankelijk van de exacte ligging.

Toegang en landelijke wegen

Ook landelijke toegangswegen verdienen bijzondere aandacht.

Controleer tijdens een bezichtiging:

• de breedte van de weg;
• de staat van de weg;
• hoe gemakkelijk u het vastgoed kunt bereiken;
• toegang voor voertuigen;
• en hoe de weg daadwerkelijk wordt gebruikt.

Een fysieke bezichtiging vervangt echter geen juridische controle.

Een duidelijke toegangsweg kan juridisch alsnog vragen oproepen over erfdienstbaarheden of rechten van overpad.

Oude fincas en uitbreidingen

Benissa heeft een aanzienlijk aanbod aan oudere landelijke woningen.

Sommige daarvan zijn in de loop van de tijd uitgebreid of aangepast.

Daarom moet u:

het huidige vastgoed → de documenten → het Catastro → het Registro → de stedenbouwkundige situatie

met elkaar vergelijken.

Een oude uitbreiding is niet automatisch een onoverkomelijk probleem.

Maar u moet wel begrijpen wat de juridische status ervan is.

Zwembaden, bijgebouwen en andere constructies

Controleer niet alleen de hoofdwoning.

Bekijk tijdens een bezichtiging van een finca in Benissa ook:

• het zwembad;
• garages;
• bijgebouwen;
• veranda's;
• agrarische gebouwen;
• muren;
• afgesloten terrassen;
• en andere permanente constructies.

Waarom iedere finca een specifieke due diligence nodig heeft

Twee woningen die slechts enkele honderden meters van elkaar liggen, kunnen een verschillende administratieve en stedenbouwkundige situatie hebben.

Daarom is een algemene uitspraak als:

‘Fincas in Benissa vallen onder deze regel’

zelden voldoende.

De juiste aanpak is om het specifieke perceel, de bestemming, de gebouwen, de documenten en uw beoogde gebruik te onderzoeken.

Lokaal advies: Gebieden in Benissa zoals Benimarco, Pedramala en Fanadix kunnen zeer verschillende landelijke woningen bevatten. Ook een woning nabij La Fustera, Buenavista of San Jaime moet worden beoordeeld op basis van de exacte ligging en bestemming, en niet alleen op basis van de naam van het gebied.

Drie realistische voorbeelden van problemen bij het kopen van een finca

Belangrijk: De onderstaande voorbeelden zijn illustratief. Het zijn geen klantdossiers van Telio Homes.

Voorbeeld 1 — De finca met een niet-geregistreerde uitbreiding

Advertentie

Aangegeven woningoppervlakte: 200 m²

Bezichtiging

De koper constateert dat de woning visueel ongeveer 200 m² lijkt te zijn.

Documenten

Het Catastro vermeldt een andere oppervlakte en het Registro de la Propiedad beschrijft een kleinere bebouwing.

Verschil

Een deel van de woning lijkt later te zijn toegevoegd.

Onderzoek

De koper vraagt:

• wanneer de uitbreiding is uitgevoerd;
• welke documenten beschikbaar zijn;
• of de benodigde vergunningen aanwezig zijn;
• of de situatie kan worden geregulariseerd of gedocumenteerd;
• en welke gevolgen dit kan hebben.

Mogelijke uitkomst

Afhankelijk van de specifieke situatie zijn verschillende scenario's mogelijk:

• het verschil kan een administratieve verklaring hebben;
• bepaalde onderdelen kunnen mogelijk worden geregulariseerd;
• aanvullend stedenbouwkundig onderzoek kan nodig zijn;
• of het probleem kan aanzienlijke gevolgen hebben.

De les: Onderhandel niet alleen over de prijs van een finca voordat u precies begrijpt wat u koopt.

Voorbeeld 2 — De finca met een eigen watervoorziening

Advertentie

‘Finca met privéwater en reservoir.’

Bezichtiging

Het systeem werkt en de woning beschikt over water.

Probleem

De koper neemt aan dat dit betekent dat hij over een volledig gelijkwaardige watervoorziening als het openbare netwerk beschikt.

Onderzoek

Er moet in plaats daarvan worden vastgesteld:

• waar het water vandaan komt;
• hoe het systeem functioneert;
• welke documenten beschikbaar zijn;
• welke rechten van toepassing zijn;
• wat de opslagcapaciteit is;
• en welke gebruiksvoorwaarden gelden.

Mogelijke uitkomst

Het systeem kan uitstekend geschikt zijn voor de woning.

Maar de koper moet begrijpen wat hij daadwerkelijk koopt en hoe het systeem functioneert, in plaats van alleen af te gaan op de vermelding ‘water beschikbaar’.

De les: ‘Water hebben’ en ‘een aansluiting op het openbare drinkwaternet hebben’ zijn niet noodzakelijk hetzelfde.

Voorbeeld 3 — De finca die financieringsproblemen veroorzaakt

Situatie

Een koper vindt een finca van €550.000 en heeft voldoende inkomen om financiering aan te vragen.

Probleem

De woning beschikt over:

• meerdere gebouwen;
• complexe documentatie;
• verschillen tussen bepaalde oppervlaktes;
• en een landelijke bestemming.

Financiering

De bank en taxateur vragen aanvullende informatie.

Gevolg

De financiering kan langer duren of anders uitvallen dan de koper aanvankelijk verwachtte.

Mogelijke uitkomst

De koper kan:

• doorgaan nadat de situatie is opgehelderd;
• de financieringsstructuur aanpassen;
• opnieuw onderhandelen;
• of besluiten de aankoop niet voort te zetten.

De les: Als een finca gefinancierd moet worden, moet de haalbaarheid van de hypotheek vroeg worden onderzocht, niet pas nadat u een belangrijke contractuele verplichting bent aangegaan.

Waarschuwingssignalen bij het kopen van een finca: wanneer kunt u beter afhaken?

Niet ieder probleem betekent dat u een woning moet laten schieten.

De belangrijkste vraag is:

Wat is de aard van het probleem, kan het worden opgelost, hoeveel tijd kost dat en wie draagt het risico?

Waarschuwingssignalen die verder onderzoek vereisen

Wees extra voorzichtig wanneer:

• documenten niet overeenkomen met het vastgoed;
• de bebouwde oppervlakte sterk afwijkt;
• de verkoper bepaalde constructies niet kan verklaren;
• de toegang alleen mondeling wordt gegarandeerd;
• de watervoorziening onduidelijk is;
• het afvalwatersysteem niet is gedocumenteerd;
• de stedenbouwkundige situatie onzeker is;
• de financiering niet is gecontroleerd;
• of de verkoper u onder druk zet om snel te tekenen terwijl belangrijke vragen nog onbeantwoord zijn.

Problemen die mogelijk kunnen worden opgelost

Sommige problemen kunnen mogelijk worden aangepakt via:

• correctie van documenten;
• actualisering van gegevens;
• een administratieve procedure;
• legalisatie wanneer dit juridisch mogelijk is;
• werkzaamheden;
• of verduidelijking met de bevoegde autoriteiten.

De belangrijkste vraag is of voor dit specifieke vastgoed daadwerkelijk een oplossing beschikbaar is.

Problemen waardoor een woning ongeschikt kan worden

Sommige problemen kunnen zo belangrijk zijn dat de aankoop niet langer aansluit bij uw plannen.

Bijvoorbeeld:

• u wilt uitbreiden maar de regelgeving staat dit niet toe;
• u heeft financiering nodig die voor dit vastgoed niet beschikbaar blijkt;
• de juridisch gegarandeerde toegang is onvoldoende;
• de watervoorziening past niet bij uw behoeften;
• of de documentatieproblemen zijn te groot in verhouding tot de prijs en het risico.

Ga er nooit van uit dat de verkoper het probleem na de overdracht zal oplossen

Dit is een van de belangrijkste regels.

Als vóór de aankoop een probleem bekend is, vraag dan:

• wie het moet oplossen;
• hoe;
• binnen welke termijn;
• tegen welke kosten;
• met welke documenten;
• en wat er gebeurt als de oplossing niet wordt verkregen.

Neem geen genoegen met:

‘We regelen dat na de ondertekening.’

Waarschuwing: Een informele toezegging van de verkoper vervangt geen duidelijk vastgelegde en juridisch gecontroleerde contractuele verplichting.

Een finca veilig kopen in Spanje

Stap 1 — Bepaal waarvoor u het vastgoed wilt gebruiken

Bepaal eerst uw plannen:

• hoofdverblijf;
• tweede woning;
• vakantiehuis;
• investering;
• verhuur;
• landbouw;
• renovatie;
• uitbreiding;
• of een combinatie van verschillende doeleinden.

Stap 2 — Controleer de documenten van het vastgoed

Begin met:

• Nota Simple;
• Escritura;
• Catastro;
• beschikbare informatie over de bebouwing;
• en relevante documenten over vergunningen.

Stap 3 — Controleer de grond en de stedenbouwkundige bestemming

Bepaal:

• de bestemming;
• toegestane gebruiksvormen;
• bouwmogelijkheden;
• beperkingen;
• en toepasselijke regels.

Stap 4 — Vergelijk het Registro, Catastro en het werkelijke vastgoed

Vertrouw niet op één document.

Vergelijk:

Registro + Catastro + Escritura + stedenbouw + fysieke werkelijkheid.

Stap 5 — Controleer gebouwen, zwembaden en uitbreidingen

Onderzoek iedere permanente constructie.

De hoofdwoning is slechts één onderdeel van de analyse.

Stap 6 — Controleer water, elektriciteit, afvalwater en toegang

Bij een finca kunnen deze voorzieningen in de praktijk net zo belangrijk zijn als de woning zelf.

Stap 7 — Vraag passend professioneel advies

Afhankelijk van het vastgoed kan dit onder meer betekenen:

• vastgoedadvocaat;
• architect;
• technisch deskundige;
• bank;
• en gemeente.

Stap 8 — Bevestig de haalbaarheid van de financiering

Als u een hypotheek nodig heeft, stel deze controle dan niet uit tot het einde van het aankoopproces.

Stap 9 — Leg u pas vast wanneer u de risico's begrijpt

Het doel is niet om iedere onzekerheid uit te sluiten.

Het doel is om te weten:

• welke problemen er zijn;
• welke oplossingen mogelijk zijn;
• welke kosten kunnen ontstaan;
• hoeveel tijd dit kan kosten;
• wie verantwoordelijk is;
• en welke gevolgen dit heeft voor uw plannen.

De definitieve checklist voor kopers van een finca

Grond

• Stedenbouwkundige bestemming
• Perceeloppervlakte
• Perceelgrenzen
• Toegang
• Erfdienstbaarheden
• Eventuele beperkingen

Bebouwing

• Woning geregistreerd
• Bebouwde oppervlakte
• Uitbreidingen
• Zwembad
• Garage
• Bijgebouwen
• Andere constructies

Documentatie

• Nota Simple
• Escritura
• Catastro
• Vergunningen
• Stedenbouwkundige status
• Documentatie van gebouwen
• Lasten
• Erfdienstbaarheden

Voorzieningen

• Water
• Elektriciteit
• Afvalwater
• Internet
• Particuliere systemen
• Reservoirs of tanks

Toekomstig gebruik

• Renovatie
• Uitbreiding
• Zwembad
• Verhuur
• Doorverkoop
• Financiering
• Hoofd- of tweede woning
• Eventueel agrarisch gebruik

Veelgestelde vragen

Wat zijn de meest voorkomende problemen bij het kopen van een finca in Spanje?

De meest voorkomende problemen hebben betrekking op de documentatie van gebouwen, verschillen tussen het Catastro en Registro de la Propiedad, de stedenbouwkundige bestemming, uitbreidingen, zwembaden, water, afvalwater, toegang, perceelgrenzen en financiering.

Niet ieder probleem maakt een finca onverkoopbaar of juridisch onbruikbaar, maar ieder probleem moet vóór aankoop worden begrepen.

Wat is een finca rústica in Spanje?

Een finca rústica is in de praktijk een vastgoedobject op landelijke of rustieke grond. Het kan gaan om een woning, landbouwgrond, landelijke gebouwen of andere constructies.

De term ‘finca rústica’ bepaalt echter niet automatisch welke bouwmogelijkheden, gebruiksrechten of juridische status de woning heeft.

Is het riskant om een finca rústica te kopen?

Bij de aankoop kunnen meer controles nodig zijn dan bij een klassiek appartement of een woning in een reguliere woonwijk, maar dat betekent niet dat een finca per definitie riskant is.

Het risiconiveau hangt onder meer af van:

• de bestemming van de grond;
• de documentatie;
• de legaliteit van de bebouwing;
• de voorzieningen;
• de toegang;
• en uw eigen plannen.

Een professionele due diligence helpt om risico's vóór aankoop in kaart te brengen.

Mag ik legaal in een finca rústica wonen?

Dit hangt af van de specifieke juridische en stedenbouwkundige situatie van het vastgoed en het toegestane gebruik.

Ga er niet van uit dat een fysiek bewoonbare woning automatisch als hoofdverblijf mag worden gebruikt zonder verdere controle.

Kan ik een finca in Spanje renoveren?

Sommige renovaties zijn mogelijk, maar voor belangrijke werkzaamheden kunnen stedenbouwkundige en administratieve vereisten gelden.

De mogelijkheden hangen onder meer af van de grond, het bestaande gebouw, de aard van de werkzaamheden en de toepasselijke regelgeving.

Kan ik een finca rústica uitbreiden?

Een uitbreiding is niet automatisch toegestaan omdat er al een woning staat of omdat het perceel groot is.

De haalbaarheid moet worden beoordeeld op basis van de bestemming van de grond, de bestaande bebouwing en de toepasselijke stedenbouwkundige regels.

Kan ik een zwembad bouwen op rustieke grond?

Een zwembad kan onder specifieke regels en vergunningseisen vallen.

Controleer de exacte situatie van het perceel en de gemeentelijke vereisten voordat u ervan uitgaat dat een zwembad kan worden aangelegd.

Wat gebeurt er als een finca een illegale uitbreiding heeft?

Eerst moet de exacte status van de uitbreiding worden vastgesteld.

Afhankelijk van de omstandigheden kunnen verschillende oplossingen mogelijk zijn, maar het feit dat een constructie oud is, betekent niet automatisch dat deze legaal is.

Een advocaat en technisch deskundige moeten de specifieke situatie onderzoeken voordat de koper een beslissing neemt.

Kan ik een hypotheek krijgen voor de aankoop van een finca in Spanje?

Ja, voor bepaalde fincas is hypotheekfinanciering mogelijk.

De voorwaarden hangen echter onder meer af van de financiële situatie van de koper, de bank, de taxatie en de juridische en fysieke kenmerken van het vastgoed.

Waarom kunnen het Catastro en Registro van elkaar verschillen?

Het Catastro en Registro de la Propiedad hebben verschillende functies en kunnen verschillende documentatiegeschiedenissen hebben.

Een verschil is niet automatisch ernstig, maar het moet worden begrepen wanneer het betrekking heeft op bijvoorbeeld oppervlakte, bebouwing of perceelgrenzen.

Hoe controleer ik of een finca juridisch correct geregistreerd is?

Begin met de Nota Simple, Escritura en kadastrale gegevens. Vergelijk deze vervolgens met het werkelijke vastgoed en de stedenbouwkundige situatie.

Voor een volledige beoordeling laat u de documenten controleren door een onafhankelijke professional.

Kan ik een finca kopen zonder openbaar leidingwater?

Een finca kan functioneren met een particuliere watervoorziening, reservoir, put of andere oplossing.

De koper moet echter de herkomst van het water, beschikbare documentatie, toepasselijke rechten, capaciteit en geschiktheid van het systeem voor het beoogde gebruik controleren.

Wat moet ik controleren voordat ik een finca in Spanje koop?

Controleer minimaal:

• grond en bestemming;
• eigendom;
• Nota Simple;
• Escritura;
• Catastro;
• gebouwen;
• uitbreidingen;
• zwembad;
• water;
• elektriciteit;
• afvalwater;
• toegang;
• perceelgrenzen;
• financiering;
• en toekomstige renovatie- of uitbreidingsmogelijkheden.

Kan ik een finca als vakantiewoning verhuren?

Of u een finca toeristisch mag verhuren, hangt af van de regelgeving die geldt voor het betreffende vastgoed, de locatie en de voorgenomen verhuuractiviteit.

Regels voor toeristische verhuur kunnen veranderen en kunnen verschillen per autonome regio en gemeente.

Als u specifiek voor toeristische verhuur een woning wilt kopen, controleer dan de actuele regelgeving en vraag professioneel advies dat op uw situatie is afgestemd.

Wanneer moet ik afzien van de aankoop van een finca?

Er is geen universeel antwoord.

U moet overwegen de aankoop niet door te zetten wanneer de vastgestelde risico's niet passen bij uw plannen, financiering of risicotolerantie, bijvoorbeeld wanneer belangrijke problemen niet voldoende kunnen worden opgehelderd of opgelost.

Conclusie

De problemen bij het kopen van een finca in Spanje ontstaan meestal niet simpelweg doordat het vastgoed op het platteland ligt. Ze ontstaan wanneer de koper onvoldoende controleert hoe de grond, woning, documentatie, stedenbouwkundige regelgeving, voorzieningen en persoonlijke plannen met elkaar samenhangen.

Bij een finca in Benissa of aan de Noordelijke Costa Blanca zijn met name de volgende controles belangrijk:

• bestemming van de grond;
• juridische status van de woning;
• uitbreidingen;
• zwembad;
• Catastro;
• Registro de la Propiedad;
• water;
• afvalwater;
• elektriciteit;
• toegang;
• perceelgrenzen;
• financiering;
• en mogelijkheden voor renovatie of uitbreiding.

De beste aanpak is niet om op zoek te gaan naar een finca zonder enig probleem.

Het doel is een finca te vinden waarvan de kenmerken, documentatie en eventuele problemen voldoende duidelijk zijn om een weloverwogen aankoopbeslissing te nemen.

Dit is vooral belangrijk wanneer u een oudere landelijke woning in Benissa koopt, bijvoorbeeld in Benimarco, Pedramala, Fanadix, Buenavista, La Fustera of San Jaime.

Laatste advies: Als u overweegt een finca in Benissa te kopen, laat de woning controleren voordat u zich contractueel vastlegt. Een goede due diligence kan een probleem aan het licht brengen, maar kan u ook de zekerheid geven die nodig is om de aankoop met kennis van zaken voort te zetten.

Als u een finca in Benissa aan het beoordelen bent en meer inzicht wilt in de documentatie of technische aandachtspunten, kan Telio Homes u helpen om te bepalen welke aspecten bijzondere aandacht verdienen. Voor juridische, stedenbouwkundige en fiscale vragen is het altijd verstandig om een onafhankelijke, gespecialiseerde professional in te schakelen.

Omdat regelgeving kan veranderen, moet u vóór een definitieve beslissing altijd controleren welke regels op dat moment van toepassing zijn op het betreffende vastgoed en uw specifieke plannen.