Einleitung

Wenn Sie eine Immobilie in Benissa besitzen oder den Kauf einer Immobilie planen, gehört die Frage „Ist meine Immobilie in Spanien legal?“ zu den wichtigsten Fragen überhaupt.

Die Antwort ist nicht immer so einfach, wie die Escritura – also die notarielle Eigentumsurkunde – zu prüfen, die Angaben im Kataster zu kontrollieren oder festzustellen, dass die IBI-Grundsteuer seit vielen Jahren bezahlt wurde.

Eine Immobilie kann ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sein und dennoch Abweichungen zwischen den Unterlagen, dem tatsächlichen baulichen Zustand und den geltenden baurechtlichen Genehmigungen aufweisen. Ein Anbau, ein Swimmingpool, eine verglaste Terrasse, eine in Wohnraum umgewandelte Garage, ein separates Nebengebäude oder eine andere bauliche Veränderung kann eine andere Genehmigungs- und Baugeschichte haben als das ursprüngliche Wohnhaus.

Das ist in Benissa besonders wichtig, da die Gemeinde sehr unterschiedliche Immobilienlagen umfasst. Eine Villa an der Benissa Costa, in La Fustera oder San Jaime kann eine andere baurechtliche Prüfung erfordern als eine Finca in Benimarco oder Pedramala. Küstenrechtliche Einschränkungen, spezielle Bebauungspläne einzelner Urbanisationen, Vorschriften für ländliche Grundstücke sowie Fragen zu Zufahrt, Wasserversorgung und Abwasser können die Prüfung erheblich beeinflussen.

Dieser Leitfaden erklärt die rechtliche Situation von Immobilien in Spanien aus der praktischen Perspektive von Käufern, Verkäufern und Eigentümern – mit besonderem Fokus auf Benissa und die nördliche Costa Blanca.

Wichtig: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Architektur-, Bauplanungs- oder Steuerberatung dar. Die spanische und valencianische Gesetzgebung kann sich ändern. Die rechtliche Situation einer Immobilie hängt unter anderem von ihrer Lage, der baurechtlichen Einstufung, ihrer Historie, den vorhandenen Unterlagen und ihrem tatsächlichen Zustand ab. Bei wesentlichen Abweichungen oder möglichen baurechtlichen Problemen sollten Sie einen Rechtsanwalt, Architekten, qualifizierten Techniker oder die zuständige Behörde konsultieren.

Kurzantwort: Ist meine Immobilie in Spanien legal?

Eine Immobilie sollte nicht allein deshalb als vollständig rechtmäßig und baurechtlich konform angesehen werden, weil eine Escritura vorhanden ist, sie im Grundbuch eingetragen ist, im Kataster erscheint oder seit Jahren IBI bezahlt wird. Eine sorgfältige Prüfung sollte Eigentumsverhältnisse, Grundbuch- und Katasterdaten, Baugenehmigungen und sonstige baurechtliche Genehmigungen, den tatsächlichen Gebäudebestand sowie die zulässige Nutzung miteinander vergleichen. Bei Immobilien in Benissa, insbesondere im ländlichen oder küstennahen Bereich, können zusätzliche baurechtliche und technische Prüfungen erforderlich sein.

Inhaltsverzeichnis

1. Was bedeutet es, dass eine Immobilie in Spanien legal ist?

2. Die 5 wichtigsten Prüfungen

3. Beweist die Escritura, dass meine Immobilie legal ist?

4. Beweist das Grundbuch, dass meine Immobilie legal ist?

5. Beweist das Kataster, dass meine Immobilie legal ist?

6. Bedeutet die Zahlung der IBI-Grundsteuer, dass meine Immobilie legal ist?

7. So prüfen Sie Schritt für Schritt, ob eine Immobilie in Spanien legal ist

8. Was passiert, wenn die Immobilie nicht mit den Unterlagen übereinstimmt?

9. Was passiert, wenn eine Immobilie ohne Baugenehmigung errichtet wurde?

10. Was bedeutet „fuera de ordenación“?

11. Rechtliche Situation von Immobilien auf ländlichem Grund in Benissa

12. So prüfen Sie die Legalität einer Immobilie in Benissa

13. Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie prüfen?

14. Immobilienlegalität: Vergleichstabelle der wichtigsten Unterlagen

15. Häufige Probleme bei der Immobilienlegalität in Spanien

16. Kann man eine Immobilie mit einem rechtlichen oder baurechtlichen Problem verkaufen?

17. Kann man eine Immobilie mit einem rechtlichen oder baurechtlichen Problem kaufen?

18. Checkliste zur Immobilienlegalität in 20 Punkten

19. Beispiele für typische Probleme mit der Immobilienlegalität in Benissa

20. Häufige Irrtümer über die Legalität von Immobilien in Spanien

21. Häufig gestellte Fragen zur Immobilienlegalität in Spanien

22. Was sollte ich tun, wenn ich nicht sicher bin, ob meine Immobilie legal ist?

23. Fazit

Was bedeutet es, dass eine Immobilie in Spanien legal ist?

Der Begriff „legale Immobilie“ wird bei spanischen Immobilientransaktionen sehr häufig verwendet. Allerdings kann damit eine Reihe unterschiedlicher Sachverhalte gemeint sein.

Für eine zuverlässige Prüfung ist es sinnvoller, die Frage in fünf Bereiche aufzuteilen:

1. Wer ist der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie?

2. Was ist im Grundbuch eingetragen?

3. Was befindet sich tatsächlich auf dem Grundstück?

4. Was wurde nach den geltenden baurechtlichen Vorschriften genehmigt?

5. Welche Nutzung ist für die Immobilie rechtlich zulässig?

Diese Fragen hängen miteinander zusammen, sind aber nicht gleichbedeutend.

Eigentumsverhältnisse versus baurechtliche Legalität

Die erste Frage lautet:

Wer ist rechtmäßiger Eigentümer?

Dabei geht es in erster Linie um Eigentumsverhältnisse und die Eintragung im Grundbuch.

Die zweite Frage lautet:

Wurde die Immobilie – einschließlich aller darauf errichteten Gebäude und baulichen Veränderungen – nach den jeweils geltenden baurechtlichen Vorschriften genehmigt?

Hier geht es um Bauplanung, Genehmigungen und die Einhaltung des geltenden Baurechts.

Es ist daher durchaus möglich, dass jemand rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie ist und gleichzeitig ein baurechtliches Problem hinsichtlich eines Teils der Bebauung besteht.

Stellen Sie sich beispielsweise eine Villa in Benissa vor, die ordnungsgemäß auf den Eigentümer eingetragen und in der Escritura als Wohnhaus mit 170 m² beschrieben ist. Wenn später ein Anbau von weiteren 35 m² errichtet wurde, bleibt der Eigentümer selbstverständlich rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Die davon getrennte Frage ist jedoch, ob dieser Anbau ordnungsgemäß genehmigt wurde und ob die Unterlagen den tatsächlichen Zustand korrekt wiedergeben.

Baurechtliche Legalität versus Bewohnbarkeit und Nutzung

Eine weitere wichtige Unterscheidung lautet:

Ist die Immobilie für die derzeitige oder geplante Nutzung rechtlich zugelassen?

Ein Gebäude kann eine lückenlos dokumentierte Eigentumshistorie haben, ohne dass damit automatisch alle Fragen hinsichtlich seiner zulässigen Nutzung als Wohnimmobilie beantwortet sind.

In der Valencianischen Gemeinschaft unterliegt die Nutzung fertiggestellter Wohnungen den jeweils geltenden städtebaulichen Vorschriften. Welche Unterlagen oder Erklärungen erforderlich sind, hängt von den konkreten Umständen ab. Deshalb sollte immer die aktuelle Rechtslage geprüft werden, anstatt pauschal davon auszugehen, dass eine Immobilie einfach „bewohnbar“ ist. (boe.es)

Diese Unterscheidung ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie:

• als Wohnimmobilie verkauft wird;

• renoviert werden soll;

• in mehrere Wohneinheiten oder Unterkünfte aufgeteilt wird;

• von einer Nutzung in eine andere umgewandelt wurde;

• oder als Ferienunterkunft genutzt werden soll.

Was bedeutet „vollständig legal“ bei einer Immobilie?

Eine praktische Methode zur Beurteilung der rechtlichen Situation einer Immobilie ist die folgende Einteilung in fünf Bereiche:

Eine Immobilie kann in einem dieser Bereiche vollständig korrekt sein und gleichzeitig in einem anderen Bereich weiteren Prüfungsbedarf aufweisen.

Warum kein einzelnes Dokument alles beweisen kann

Es gibt kein einzelnes Dokument, das sämtliche Fragen zur Legalität einer Immobilie beantwortet.

Die Escritura ist ein wichtiges Dokument für die Eigentumsverhältnisse und die rechtliche Dokumentation der Transaktion.

Das Registro de la Propiedad – das spanische Grundbuch – enthält Informationen zu Eigentumsrechten und anderen eingetragenen Rechten.

Das Catastro – das spanische Kataster – ist ein Verwaltungsregister mit katasterbezogenen Informationen.

Baugenehmigungen und sonstige Unterlagen der Bau- und Stadtplanung beantworten wiederum andere Fragen zur Errichtung und Nutzung eines Gebäudes.

Und eine technische Prüfung beantwortet eine weitere Frage: Was befindet sich tatsächlich auf dem Grundstück?

Deshalb ist die Prüfung der Immobilienlegalität ein Vergleich verschiedener Informationsquellen und nicht die Suche nach einem einzigen „Legalitätszertifikat“.

Expertentipp: Die wichtigste Frage ist nicht: „Ist die Immobilie im Kataster eingetragen?“ Die bessere Frage lautet: „Lassen sich die Immobilie in ihrem heutigen Zustand sowie die Angaben im Grundbuch, Kataster und in den baurechtlichen Unterlagen miteinander in Einklang bringen?“

Die 5 wichtigsten Prüfungen

Die zuverlässigste Methode zur Beurteilung der rechtlichen Situation einer Immobilie besteht aus fünf miteinander verbundenen Prüfungen.

1. Prüfen Sie, wer rechtmäßiger Eigentümer ist

Beginnen Sie mit den Eigentumsunterlagen und den aktuellen Angaben des Registro de la Propiedad.

Prüfen Sie:

• Eingetragene Eigentümer

• Eigentumsanteile

• Hypotheken

• Nießbrauchrechte

• Dienstbarkeiten

• Sonstige eingetragene Rechte

• Beschränkungen oder Auflagen

• Ob der Verkäufer rechtlich zum Verkauf berechtigt ist

Die Nota Simple des spanischen Grundbuchs enthält Informationen über die Immobilie, die eingetragenen Eigentümer sowie Art, Umfang und Beschränkungen der eingetragenen Rechte. Sie hat informativen Charakter; eine formelle Grundbuchbescheinigung besitzt dagegen den entsprechenden Beweiswert für den Inhalt des Registers. (sede.registradores.org)

2. Prüfen Sie, was im Grundbuch eingetragen ist

Prüfen Sie insbesondere:

• Beschreibung des Grundstücks

• Eingetragene Grundstücksfläche

• Wohn- bzw. bebaute Fläche

• Anzahl der Gebäude

• Anzahl der Stockwerke

• Angegebene Nutzung

• Nebengebäude

• Eingetragene Belastungen

• Dienstbarkeiten, Beschränkungen und sonstige Rechte

Prüfen Sie nicht nur, ob die Adresse ungefähr stimmt.

Vergleichen Sie die Beschreibung in den Unterlagen mit der Immobilie, die tatsächlich vor Ihnen steht.

3. Prüfen Sie die Angaben im Kataster

Das Catastro ist ein vom spanischen Finanzministerium verwaltetes Verwaltungsregister. Es enthält Informationen über städtische, ländliche und besondere Immobilien und kann beispielsweise Angaben zu Lage, Katasterreferenz, Fläche, Nutzung und Kartografie liefern. (catastro.hacienda.gob.es)

Die cadastral reference / referencia catastral ist besonders wichtig, da sie als offizielle Kennung zur Identifizierung der Immobilie innerhalb des Katasterssystems dient. (catastro.hacienda.gob.es)

4. Prüfen Sie, was die Gemeinde genehmigt hat

Hier wird die baurechtliche Prüfung besonders wichtig.

Je nach Immobilie und den durchgeführten Arbeiten sollten Sie unter anderem prüfen:

• Ursprüngliche Baugenehmigung

• Spätere Genehmigungen

• Anbauten

• Größere Renovierungen

• Swimmingpool

• Nebengebäude

• Nutzungsänderungen

• Verantwortliche Erklärungen oder sonstige baurechtliche Genehmigungen

• Verfahren zur nachträglichen Legalisierung

• Verfahren wegen Verstößen gegen das Baurecht

• Unterlagen zur Nutzung bzw. Bewohnbarkeit

Die valencianische Bau- und Raumplanungsregelung unterscheidet zwischen verschiedenen Arten baulicher Maßnahmen, darunter Vorhaben, die einer Genehmigung unterliegen, und bestimmte Maßnahmen, die über eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) abgewickelt werden können. Welche Genehmigung erforderlich ist, hängt von der konkreten Maßnahme, der Immobilie und den jeweiligen Umständen ab. (boe.es)

5. Vergleichen Sie die Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie

Dieser Schritt wird bei Immobilienprüfungen besonders häufig übersehen.

Gehen Sie durch die Immobilie und erfassen Sie alles, was gebaut oder wesentlich verändert wurde.

Prüfen Sie:

• Hauptgebäude

• Gästeunterkunft

• Garage

• Abstell- und Lagerräume

• Terrassen

• Veranden

• Geschlossene Bereiche

• Swimmingpool

• Pergolen

• Anbauten

• Zu Wohnraum umgebaute Garagen

• Zusätzliche Schlafzimmer

• Zusätzliche Badezimmer

• Stützmauern

• Sonstige dauerhafte bauliche Anlagen

Eine Abweichung bedeutet nicht automatisch, dass etwas illegal ist.

Sie bedeutet zunächst, dass die Abweichung genauer untersucht werden muss.

Benissa-Matrix zur Prüfung der Immobilienlegalität

Eine praktische Möglichkeit, die Ergebnisse der Prüfung einzuordnen, ist folgende:

Diese Kategorien sind praktische Due-Diligence-Kategorien und keine rechtlichen Klassifizierungen. Die tatsächliche rechtliche Situation muss von einem entsprechend qualifizierten Fachmann beurteilt werden.

Beweist die Escritura, dass meine Immobilie legal ist?

Welche Informationen enthält die Escritura?

Die Escritura ist ein wesentliches Dokument bei einer spanischen Immobilientransaktion. Sie dokumentiert den jeweiligen Rechtsakt und die für diesen Vorgang verwendete Beschreibung der Immobilie.

Sie kann unter anderem enthalten:

• Die an der Transaktion beteiligten Parteien

• Beschreibung der Immobilie

• Eigentumsverhältnisse

• Kaufpreis

• Katasterreferenz

• Bestehende Belastungen

• Grundstücks- und Gebäudefläche

Bei einer Immobilientransaktion ist sie ein zentrales Dokument.

Was die Escritura nicht beweist

Eine Escritura beweist nicht automatisch, dass jedes physische Element einer Immobilie den geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht.

Beispielsweise kann eine Escritura ein Wohnhaus mit 180 m² beschreiben.

Die Immobilie kann heute zusätzlich über folgende Elemente verfügen:

• eine verglaste Terrasse von 30 m²;

• eine separate Garage;

• einen Swimmingpool;

• einen später errichteten Anbau.

Die Tatsache, dass sich alle diese Elemente auf demselben Grundstück befinden, beweist nicht automatisch, dass sie alle ordnungsgemäß genehmigt wurden.

Warum Käufer und Verkäufer sich nicht ausschließlich auf die Escritura verlassen sollten

Für Käufer kann die ausschließliche Prüfung der Escritura wichtige Fragen offenlassen.

Für Verkäufer kann es problematisch sein, Abweichungen erst nach Annahme eines Kaufangebots zu entdecken. Dies kann zu Verzögerungen, Preisverhandlungen oder zusätzlichen technischen und rechtlichen Prüfungen führen.

Wichtig: Die Escritura liefert wichtige Informationen über Eigentum und Transaktion, ist aber kein automatischer Nachweis dafür, dass sämtliche Anbauten, Gebäude oder Veränderungen baurechtlich konform sind.

Beweist das Grundbuch, dass meine Immobilie legal ist?

Was ist das Registro de la Propiedad?

Das Registro de la Propiedad ist das spanische Grundbuch. Es erfasst Rechtsgeschäfte und Verträge über Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien. Es gehört zu den wichtigsten Informationsquellen bei der Due Diligence einer Immobilie in Spanien. (registradores.org)

Was ist eine Nota Simple?

Die Nota Simple ist ein informativer Auszug aus dem spanischen Grundbuch.

Sie enthält normalerweise Informationen über:

• die eingetragene Immobilie;

• den oder die Eigentümer;

• Rechte wie Eigentum, Hypothek oder Nießbrauch;

• Art und Umfang dieser Rechte;

• eingetragene Beschränkungen oder Auflagen.

Das Colegio de Registradores bestätigt, dass die Nota Simple informativen Charakter hat, während eine formelle Grundbuchbescheinigung einen Beweiswert für den Inhalt des Registers besitzt. (sede.registradores.org)

Welche Informationen sollten Sie prüfen?

Vergleichen Sie die Nota Simple mit:

• Escritura

• Kataster

• Lage der Immobilie

• Grundstücksfläche

• Bebaute Fläche

• Anzahl der Gebäude

• Eigentumsverhältnissen

• Belastungen

• Dienstbarkeiten und sonstigen eingetragenen Rechten

Achten Sie besonders auf Unterschiede bei den Flächenangaben.

Was das Grundbuch nicht unbedingt bestätigt

Die Eintragung im Grundbuch sollte nicht als universeller Nachweis der baurechtlichen Legalität betrachtet werden.

Eine Immobilie kann ordnungsgemäß im Grundbuch beschrieben sein, während eine spätere bauliche Veränderung separat geprüft werden muss.

Deshalb sollten zusätzlich die baurechtlichen Unterlagen und der tatsächliche Zustand der Immobilie überprüft werden.

Was passiert, wenn Grundbuch und tatsächlicher Zustand der Immobilie nicht übereinstimmen?

Schließen Sie nicht sofort daraus, dass die Immobilie illegal ist.

Stellen Sie zunächst fest:

1. Was steht im Grundbuch?

2. Was steht im Kataster?

3. Was existiert tatsächlich?

4. Was ergibt die baurechtliche Dokumentation?

5. Wurde die Abweichung bereits nachträglich geregelt?

6. Sind weitere Schritte erforderlich?

Beweist das Kataster, dass meine Immobilie legal ist?

Was ist das Catastro?

Das Catastro Inmobiliario ist das spanische Immobilienkataster und ein Verwaltungsregister des Finanzministeriums. Die Eintragung im Kataster ist verpflichtend und kostenlos und erfolgt unabhängig vom Registro de la Propiedad. (catastro.hacienda.gob.es)

Welche Informationen enthält das Kataster?

Je nach Immobilie und Zugriffsberechtigung können die Katasterdaten unter anderem folgende Angaben enthalten:

• Katasterreferenz

• Lage

• Grundstücksfläche

• Angaben zu Gebäuden

• Nutzung bzw. Bestimmung

• Bauliche Merkmale

• Kartografie

Öffentlich zugängliche Katasterinformationen können beispielsweise Lage, Katasterreferenz, Fläche, Nutzung und Kartografie umfassen. (catastro.hacienda.gob.es)

Warum können Kataster und Grundbuch voneinander abweichen?

Kataster und Grundbuch erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Es gibt ein eigenes Verfahren zur Koordinierung beider Systeme, einschließlich georeferenzierter grafischer Informationen, die die Sicherheit hinsichtlich Lage, Grenzen und Flächen verbessern sollen. Eine fehlende Koordinierung oder eine Abweichung zwischen den beiden Registern sollte jedoch untersucht und nicht automatisch als Beweis für eine illegale Immobilie interpretiert werden. (catastro.hacienda.gob.es)

Was passiert, wenn das Kataster ein Gebäude ausweist, das nicht im Grundbuch erscheint?

Dafür kann es verschiedene Erklärungen geben:

• Historisches Gebäude

• Spätere bauliche Veränderung

• Problem bei der Grundbucheintragung

• Aktualisierung des Katasters, die in anderen Unterlagen noch nicht berücksichtigt wurde

• Unterschiedliche Beschreibung der Immobilie

• Bauliche Anlage, deren baurechtlicher Status geprüft werden muss

Die richtige Reaktion lautet:

Herausfinden, warum die Abweichung besteht.

Was passiert, wenn die tatsächliche Immobilie größer ist als im Kataster?

Auch hier sollte zunächst geprüft werden, bevor Schlussfolgerungen gezogen werden.

Bei erheblichen Flächenabweichungen kann eine technische Vermessung sinnvoll sein.

Anschließend muss ein qualifizierter Fachmann gegebenenfalls klären, ob:

• die zusätzliche Fläche genehmigt ist;

• Unterlagen fehlen;

• die Katasterangaben aktualisiert werden müssen;

• die bauliche Anlage einem anderen rechtlichen Status unterliegt;

• oder ein anderes Verfahren erforderlich ist.

Bedeutet die Zahlung der IBI-Grundsteuer, dass meine Immobilie legal ist?

Was ist die IBI?

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische kommunale Grundsteuer auf Immobilien.

Die Zahlung der IBI zeigt, dass die Immobilie für steuerliche Zwecke der kommunalen Verwaltung erfasst ist.

Sie beweist jedoch nicht automatisch die baurechtliche Legalität.

Warum die Zahlung der IBI keine Baugenehmigung ersetzt

Steuerverwaltung und Bauplanung sind unterschiedliche Bereiche der öffentlichen Verwaltung.

Eine Immobilie kann daher im Kataster erfasst sein und IBI auslösen, während gleichzeitig ein separates baurechtliches Problem bestehen kann, das noch geprüft werden muss.

Warum dies bei ausländischen Immobilieneigentümern häufig zu Missverständnissen führt

Ausländische Eigentümer hören beispielsweise manchmal:

„Wir haben seit Jahren Strom.“

oder:

„Wir zahlen seit 20 Jahren IBI.“

oder:

„Die Immobilie ist im Kataster eingetragen.“

Diese Informationen können relevant sein. Keine davon sollte jedoch als vollständiger Nachweis der baurechtlichen Legalität betrachtet werden.

Was Sie stattdessen prüfen sollten

Bei einer Immobilie in Benissa sollte das Zusammenspiel folgender Bereiche geprüft werden:

Grundbuch + Kataster + baurechtliche Unterlagen + tatsächlicher Zustand + zulässige Nutzung.

Mythos: „Ich zahle seit 20 Jahren IBI, also muss mein Haus legal sein.“

Realität: Steuerliche Erfassung und baurechtliche Genehmigung sind zwei unterschiedliche Dinge.

So prüfen Sie Schritt für Schritt, ob eine Immobilie in Spanien legal ist

Dies ist der wichtigste praktische Prüfungsprozess.

Schritt 1: Besorgen Sie die Escritura

Suchen Sie die aktuelle Escritura oder alle für die Immobilie relevanten notariellen Urkunden zusammen.

Wenn Sie verkaufen möchten, sollten Sie die Unterlagen bereits vor der Vermarktung zusammentragen.

Wenn Sie kaufen möchten, sollten Sie die relevanten Eigentumsunterlagen während der Due-Diligence-Phase prüfen lassen.

Schritt 2: Fordern Sie eine aktuelle Nota Simple an

Prüfen Sie:

• Eigentümer

• Beschreibung der Immobilie

• Flächenangaben

• Belastungen

• Beschränkungen

• Eingetragene Rechte

Die Nota Simple gibt die zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung im Grundbuch vorhandenen Informationen wieder. Bei einer laufenden Immobilientransaktion ist daher eine aktuelle Version vorzuziehen. (sede.registradores.org)

Schritt 3: Prüfen Sie das Kataster

Suchen Sie die Immobilie anhand ihrer Katasterreferenz.

Vergleichen Sie:

• Grundstück

• Wohngebäude

• Weitere Gebäude

• Flächen

• Kartografie

Schritt 4: Bestätigen Sie die Katasterreferenz

Stellen Sie sicher, dass die Katasterreferenz tatsächlich zu der Immobilie gehört, die Sie prüfen.

Das ist insbesondere bei ländlichen Immobilien wichtig, bei denen mehrere Grundstücke oder historische Beschreibungen miteinander verbunden sein können.

Schritt 5: Vergleichen Sie die Flächenangaben in Grundbuch und Kataster

Erstellen Sie eine einfache Vergleichstabelle:

Eine Abweichung bedeutet nicht automatisch ein rechtliches Problem.

Sie ist ein Hinweis, der im Rahmen der Due Diligence untersucht werden sollte.

Schritt 6: Identifizieren Sie alle Gebäude und baulichen Anlagen auf dem Grundstück

Prüfen Sie nicht nur das Haupthaus.

Achten Sie auf:

• Garage

• Abstellraum

• Gästeunterkunft

• Swimmingpool

• Terrasse

• Veranda

• Pergola

• Landwirtschaftliches Gebäude

• Werkstatt

• Nebengebäude

• Mauern

• Sonstige dauerhafte bauliche Anlagen

Schritt 7: Prüfen Sie Baugenehmigungen und baurechtliche Genehmigungen

Stellen Sie fest, welche Bauarbeiten genehmigt wurden.

Bei einer Immobilie, die im Laufe der Jahre mehrfach verändert wurde, können mehrere Baugenehmigungen, verantwortliche Erklärungen oder andere kommunale Verfahren relevant sein.

Schritt 8: Prüfen Sie die baurechtliche Historie der Immobilie

Wenn eine Abweichung festgestellt wird, sollten Sie prüfen, ob es beispielsweise folgende Vorgänge gab:

• Baugenehmigung

• Verantwortliche Erklärung

• Verfahren zur nachträglichen Legalisierung

• Verfahren wegen eines baurechtlichen Verstoßes

• Nutzungsänderung

• Technischer Bericht

• Anderes kommunales Verfahren

Schritt 9: Prüfen Sie Unterlagen zur Nutzung und Bewohnbarkeit

Wenn die Immobilie als Wohnhaus genutzt wird, sollten die entsprechenden Unterlagen zur Nutzung bzw. Bewohnbarkeit und die aktuell geltenden Anforderungen geprüft werden.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein älteres Dokument automatisch alle heutigen Fragen zu Nutzung, Renovierung oder touristischer Vermietung beantwortet.

Schritt 10: Vergleichen Sie sämtliche Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie

Hier kann eine technische Inspektion besonders hilfreich sein.

Pläne, Luftbilder und Katasterkarten sind wertvolle Hilfsmittel, ersetzen jedoch nicht unbedingt die physische Besichtigung und technische Prüfung der Immobilie.

Schritt 11: Untersuchen Sie jede Abweichung

Ordnen Sie jedes Ergebnis ein:

• Geringfügige Dokumentationsabweichung

• Katasterabweichung

• Problem bei der Grundbucheintragung

• Fehlende Unterlagen

• Baurechtliches Problem

• Möglicherweise nicht genehmigte Bebauung

• Problem mit Nutzung oder Bewohnbarkeit

• Grenzproblem

• Problem mit Zufahrt oder Dienstbarkeit

Schritt 12: Holen Sie bei Bedarf eine professionelle Einschätzung ein

Professionelle Beratung ist besonders wichtig, wenn das Problem Auswirkungen haben könnte auf:

• Wert der Immobilie

• Hypothekenfinanzierung

• Renovierung

• Wiederverkauf

• Nutzung

• touristische Vermietung

• baurechtliche Maßnahmen

Checkliste zur Immobilienlegalität: Bevor Sie sich zum Kauf verpflichten oder eine Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten Sie genau wissen, welche Unterlagen vorhanden sind, welche fehlen und welche Abweichungen noch professionell geprüft werden müssen.

Was passiert, wenn die Immobilie nicht mit den Unterlagen übereinstimmt?

Abweichungen sind bei spanischen Immobilientransaktionen nicht unbedingt ungewöhnlich.

Entscheidend ist warum die Abweichung besteht und welche Konsequenzen sich daraus ergeben können.

Das Haus ist größer als im Grundbuch angegeben

Mögliche Erklärungen sind:

• Anbau

• Unterschiedliche Vermessung

• Historische bauliche Veränderung

• Nicht eingetragene Baumaßnahme

• Dokumentationsproblem

Der nächste Schritt ist eine genaue Prüfung.

Das Haus ist größer als im Kataster angegeben

Mögliche Erklärungen sind:

• Katasterdaten wurden nicht aktualisiert

• Unterschiedliche Vermessungsmethode

• Später errichtetes Gebäude

• Historische bauliche Anlage

• Katasterabweichung

Auch hier sollte zunächst die Ursache ermittelt werden.

Das Haus ist sowohl im Grundbuch als auch im Kataster kleiner als in der Realität

Dies erfordert besondere Aufmerksamkeit.

Wenn die zusätzliche Fläche auf einen Anbau oder eine andere bauliche Veränderung zurückzuführen ist, sollte die baurechtliche Historie untersucht werden.

Ein Anbau fehlt in den Unterlagen

Fragen Sie:

• Wann wurde er errichtet?

• Gab es eine Baugenehmigung?

• Wurde die Baumaßnahme dokumentiert?

• Gibt es einen entsprechenden Verwaltungsvorgang?

• Wurde sie später legalisiert?

• Entspricht sie den geltenden baurechtlichen Vorschriften?

• Sind weitere Maßnahmen erforderlich?

Ein Swimmingpool fehlt in den Unterlagen

Ein Swimmingpool sollte bei der Due Diligence als eigenständiges bauliches Element betrachtet werden.

Es sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass der Pool legal ist, nur weil das Haupthaus rechtmäßig errichtet wurde.

Eine Garage oder ein Nebengebäude fehlt in den Unterlagen

Eine freistehende Garage, ein Abstellgebäude oder ein landwirtschaftliches Nebengebäude kann eine andere baurechtliche Historie haben als das Haupthaus.

Auch die genehmigte Nutzung sollte geprüft werden.

Eine Terrasse wurde verglast

Die Verglasung einer Terrasse kann eine bauliche Veränderung des Gebäudes darstellen.

Man sollte nicht davon ausgehen, dass dieser Bereich automatisch denselben baurechtlichen Status wie das ursprüngliche Gebäude besitzt, nur weil er heute als Teil des Innenraums genutzt wird.

Eine Garage wurde in Wohnraum umgewandelt

Dies kann Fragen aufwerfen hinsichtlich:

• Nutzungsänderung

• Einhaltung baurechtlicher Vorschriften

• Nutzung bzw. Bewohnbarkeit

• Erforderlicher Genehmigungen

• Grundbucheintragung

• Wohnnutzung

Es wurden zusätzliche Schlafzimmer oder Badezimmer geschaffen

Innenumbauten sind nicht automatisch rechtlich irrelevant.

Ob für bestimmte Arbeiten eine Genehmigung erforderlich ist, hängt von der Art der Maßnahme und den für die Immobilie geltenden Vorschriften ab.

Wichtig: Eine Abweichung ist ein Grund für eine weitere Prüfung, aber kein automatischer Beweis dafür, dass eine bauliche Maßnahme illegal ist.

Was passiert, wenn eine Immobilie ohne Baugenehmigung errichtet wurde?

Was gilt als nicht genehmigte Bebauung?

Ein baurechtliches Problem kann entstehen, wenn eine bauliche Maßnahme oder Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung durchgeführt wurde oder wenn die ausgeführten Arbeiten nicht den Bedingungen der erteilten Genehmigung entsprechen.

Die aktuell geltenden valencianischen Bau- und Planungsvorschriften sehen Maßnahmen zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung vor, wenn Bauarbeiten oder Nutzungen gegen die geltenden Planungsvorschriften verstoßen. (boe.es)

Baurechtliche Durchsetzungsmaßnahmen

Baurechtliche Verfahren sind von einem privaten Kaufvertrag unabhängig.

Wenn ein baurechtliches Problem besteht, verschwindet dieses nicht automatisch durch einen Eigentümerwechsel.

Dies ist für Käufer besonders wichtig.

Nach den geltenden valencianischen Vorschriften können bestimmte Maßnahmen zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung das Grundstück bzw. Gebäude selbst betreffen und unter bestimmten Umständen auch gegenüber späteren Erwerbern relevant werden. (boe.es)

Ein Käufer sollte daher die baurechtliche Situation vor einer verbindlichen Kaufentscheidung genau kennen.

Können nicht genehmigte Bauarbeiten nachträglich legalisiert werden?

Manchmal.

Aber:

„Kann legalisiert werden“ bedeutet nicht dasselbe wie „ist bereits legal“.

Ob eine nachträgliche Legalisierung möglich ist, hängt unter anderem ab von:

• Baurechtlicher Einstufung des Grundstücks

• Anwendbarer Planung

• Art der Bebauung

• Zeitpunkt der Errichtung

• Lage

• Bestehendem Schutzstatus

• Bau- und Planungshistorie

• Technischer Konformität

• Kommunalen und regionalen Verfahren

Die konkrete Situation sollte von einem qualifizierten Fachmann beurteilt werden.

Was passiert, wenn die Fristen für baurechtliche Maßnahmen abgelaufen sind?

Dies ist einer der Bereiche des spanischen Immobilienrechts, bei denen besonders viele Missverständnisse bestehen.

Die aktuell geltenden valencianischen Vorschriften sehen unter bestimmten Umständen eine Frist von 15 Jahren für Maßnahmen zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung vor. Der betreffende Artikel enthält jedoch wichtige Ausnahmen, unter anderem bestimmte Fälle von suelo no urbanizable, also nicht bebaubarem bzw. nicht urbanisierbarem Land, sowie bestimmte Situationen im Zusammenhang mit öffentlichem Eigentum, geschützten Flächen und Kulturerbe. Außerdem kann die anwendbare Frist von der Rechtslage abhängen, die zum Zeitpunkt der Errichtung der betreffenden Baumaßnahmen galt. (boe.es)

Das ist für Benissa besonders relevant, da sich zahlreiche Immobilien außerhalb klassischer städtischer Siedlungsbereiche befinden.

Noch wichtiger ist jedoch der folgende Punkt.

Warum ein altes Gebäude nicht automatisch „legal“ ist

Artikel 256 des aktuell geltenden valencianischen Planungsrechts stellt ausdrücklich klar, dass allein der Ablauf der entsprechenden Frist nicht dazu führt, dass Bauarbeiten oder Gebäude legal werden, die entgegen den baurechtlichen Vorschriften errichtet wurden. Solange der baurechtliche Verstoß fortbesteht, können spätere Bauarbeiten den Beschränkungen des jeweils geltenden Rechtsrahmens unterliegen. (boe.es)

Die Aussage:

„Das Gebäude ist älter als 15 Jahre, also ist es legal.“

ist daher keine verlässliche Schlussfolgerung.

Wann kann die Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung erforderlich sein?

Wenn eine Baumaßnahme nicht legalisierbar ist oder nicht durch das entsprechende Verfahren legalisiert wird, kann ein Verfahren zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung physische Maßnahmen wie den Abriss oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der betroffenen Bebauung oder Nutzung vorsehen. (boe.es)

Die konkreten Folgen hängen wesentlich von den jeweiligen Umständen ab.

Warum die individuellen Umstände entscheidend sind

Die rechtliche Beurteilung kann sich abhängig von folgenden Faktoren ändern:

• Lage;

• baurechtliche Einstufung des Grundstücks;

• Zeitpunkt der Errichtung;

• Bau- und Planungshistorie;

• Schutzstatus;

• Art der durchgeführten Arbeiten;

• anwendbare Gesetzgebung.

Rechtlicher Hinweis: Sagen Sie einem Käufer oder Verkäufer niemals pauschal, dass eine nicht genehmigte Bebauung „nach 15 Jahren legal wird“. In der Valencianischen Gemeinschaft ist diese Aussage zu vereinfacht und kann insbesondere bei ländlichen oder geschützten Grundstücken falsch sein.

Was bedeutet „fuera de ordenación“?

Einfache Erklärung des Begriffs

Fuera de ordenación bezeichnet eine bestimmte baurechtliche Situation bestehender Gebäude oder baulicher Anlagen, die mit dem geltenden Bebauungs- oder Planungsrecht nicht oder nicht vollständig vereinbar sind.

Der Begriff bedeutet nicht zwangsläufig dasselbe wie eine derzeit nicht genehmigte Bebauung.

Ist eine Immobilie im Status „fuera de ordenación“ automatisch illegal?

Nicht unbedingt.

Ein Gebäude kann nach einem früheren Bebauungsplan rechtmäßig errichtet worden sein und durch eine spätere Änderung der Planung in eine Situation geraten sein, in der es mit dem neuen Planungsrecht nicht mehr vollständig vereinbar ist.

Eine nicht genehmigte Bebauung kann dagegen eine andere rechtliche Vorgeschichte haben und muss individuell geprüft werden.

Das geltende valencianische Planungsrecht sieht vor, dass Planungsinstrumente Gebäude identifizieren, die unter das Regime des fuera de ordenación fallen. Im strengsten Regime sind nur sehr eingeschränkte Erhaltungsmaßnahmen zulässig. Für Gebäude, die nicht vollständig mit der aktuellen Planung vereinbar sind, aber nicht unter die strengste Kategorie fallen, sieht das Gesetz außerdem ein separates Übergangsregime vor. (iberley.es)

Warum diese Unterscheidung wichtig ist

Ein Käufer sollte klären:

• Warum sich die Immobilie in diesem Status befindet

• Ob das gesamte Gebäude oder nur ein Teil betroffen ist

• Welche Bauarbeiten zulässig sind

• Ob die bestehende Nutzung fortgeführt werden darf

• Ob Renovierungen möglich sind

• Ob Erweiterungen zulässig sind

• Ob der Status Auswirkungen auf Wiederverkauf oder Finanzierung haben kann

Kann man eine Immobilie in dieser Situation verkaufen?

Grundsätzlich kann dies möglich sein.

Der Käufer muss jedoch genau verstehen, welchen rechtlichen Status die Immobilie hat und welche Einschränkungen bestehen.

Der Verkauf beseitigt den baurechtlichen Status nicht automatisch.

Kann man eine solche Immobilie renovieren?

Das sollte nicht vorausgesetzt werden.

Artikel 206 sieht für Gebäude im strengeren fuera-de-ordenación-Regime einen restriktiven Rahmen vor. Für andere Gebäude, die nicht vollständig mit dem geltenden Planungsrecht vereinbar sind, kann ein anderes Übergangsregime gelten. Welche Regeln konkret gelten, hängt vom anwendbaren Planungsinstrument und den Umständen der Immobilie ab. (iberley.es)

Warum professionelle baurechtliche Beratung wichtig sein kann

Der Begriff fuera de ordenación sollte eine genauere Prüfung auslösen und nicht zu einer vorschnellen Schlussfolgerung führen.

Ein Rechtsanwalt oder Architekt sollte die baurechtlichen Unterlagen prüfen und erklären, was dieser Status für die konkrete Immobilie bedeutet.

Rechtliche Situation von Immobilien auf ländlichem Grund in Benissa

Ländliche Immobilien gehören zu den Bereichen, in denen allgemeine Aussagen über spanische Immobilien besonders schnell irreführend werden können.

Benissa verfügt über einen bedeutenden Markt für Fincas und freistehende Häuser im ländlichen Raum, unter anderem in Gebieten wie Benimarco und Pedramala.

Bei solchen Immobilien lautet die entscheidende Frage nicht einfach:

„Steht dort bereits ein Haus?“

Die wichtigere Frage lautet:

„Wie ist die baurechtliche Situation dieses Grundstücks, was wurde in der Vergangenheit genehmigt, was befindet sich heute darauf und was darf dort derzeit rechtmäßig gemacht werden?“

Warum ländliche Immobilien zusätzliche Prüfungen erfordern

Bei Immobilien auf ländlichem Grund kann es notwendig sein, unter anderem Folgendes zu prüfen:

• Baurechtliche Einstufung des Grundstücks

• Ursprüngliche Bebauung

• Anbauten

• Landwirtschaftliche Gebäude

• Swimmingpools

• Wasserversorgung

• Abwasser

• Zufahrt

• Grundstücksgrenzen

• Dienstbarkeiten

• Umweltrechtliche Einschränkungen

• Mindestanforderungen an die Grundstücksgröße

• Bau- und Planungshistorie

Das valencianische Planungsrecht enthält spezielle Vorschriften für nicht urbanisierbares Land, darunter Einschränkungen hinsichtlich der Teilung und Abtrennung ländlicher Grundstücke. (boe.es)

Was ist „suelo rústico“?

Suelo rústico ist die im Immobilienbereich übliche spanische Bezeichnung für ländlichen bzw. landwirtschaftlich geprägten Grund. Die valencianische Bau- und Raumplanung verwendet insbesondere den Begriff suelo no urbanizable und enthält dafür spezielle Regelungen hinsichtlich Bebauung und Nutzung.

Die konkrete baurechtliche Einstufung des jeweiligen Grundstücks ist wichtiger als die informelle Bezeichnung, die in einem Immobilieninserat verwendet wird.

Welche baurechtlichen Einschränkungen können gelten?

Je nach Grundstück können sich Einschränkungen unter anderem beziehen auf:

• Bebauung

• Erweiterungen

• Neue Gebäude

• Landwirtschaftliche Nutzung

• Zufahrten

• Wasserversorgung

• Abwasser

• Umweltschutz

• Überschwemmungsrisiko

• Infrastruktur

• Landschaftsschutz

• Geschützte Flächen

• Küstenrechtliche Einschränkungen

• Mindestanforderungen an die Grundstücksgröße

Die konkreten Vorschriften müssen für jedes Grundstück individuell ermittelt werden.

Bestehende Häuser auf ländlichem Grund

Nur weil bereits ein Haus vorhanden ist, bedeutet dies nicht automatisch, dass heute auf diesem Grundstück ein neues Haus errichtet werden dürfte.

Diese Unterscheidung ist von entscheidender Bedeutung.

Ein bestehendes Wohnhaus kann einen bestimmten historischen rechtlichen Status haben, während die heutigen Vorschriften für einen Neubau auf demselben Grundstück deutlich restriktiver sein können.

Erweiterungen bei ländlichen Immobilien

Bevor Sie eine Finca in Benissa erweitern, sollten Sie prüfen:

• Baurechtliche Einstufung des Grundstücks

• Rechtlich anerkannte bestehende Wohn- bzw. bebaute Fläche

• Geltende baurechtliche Parameter

• Frühere Genehmigungen

• Bau- und Planungshistorie

• Aktuell geltende Planung

• Umweltrechtliche oder sonstige sektorale Einschränkungen

Swimmingpools auf ländlichem Grund

Ein Swimmingpool sollte im Rahmen der Due Diligence als eigenständiges bauliches Element betrachtet werden.

Es sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass der Pool genehmigt ist, nur weil das Haupthaus legal ist.

Landwirtschaftliche Gebäude und Nebengebäude

Ein Gebäude, das als Lager, landwirtschaftliches Gebäude oder Nebengebäude bezeichnet wird, sollte nicht automatisch als Wohnraum betrachtet werden.

Die genehmigte Nutzung ist entscheidend.

Die Umwandlung eines solchen Gebäudes in Wohnraum kann zusätzliche baurechtliche und nutzungsbezogene Fragen aufwerfen.

Mindestanforderungen an die Grundstücksgröße

Die Grundstücksgröße kann für die Entwicklung eines ländlichen Grundstücks von Bedeutung sein. Es gibt jedoch keine pauschale Regel „ab 10.000 m² darf man bauen“, die automatisch auf jede ländliche Immobilie in Benissa angewendet werden kann.

Entscheidend sind die konkrete baurechtliche Einstufung, das anwendbare Planungsinstrument, der historische Status und die aktuell geltenden Vorschriften.

Das valencianische Planungsrecht regelt außerdem die Teilung und Abtrennung ländlicher Grundstücke und verbietet bestimmte Formen städtebaulicher Parzellierung auf nicht urbanisierbarem Land. (boe.es)

Wasser und Strom

Ein vorhandener Stromanschluss beweist nicht automatisch die baurechtliche Legalität.

Dasselbe gilt für die Wasserversorgung.

Bei ländlichen Immobilien sollten Sie insbesondere prüfen:

• Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung

• Private Wasserversorgung

• Wasserspeicher

• Brunnen, sofern relevant

• Stromanschluss

• Dokumentation der vorhandenen Infrastruktur

Klärgruben und Abwasser

Die Abwasserentsorgung verdient bei ländlichen Immobilien besondere Aufmerksamkeit.

Prüfen Sie:

• Vorhandene Klärgrube bzw. Abwassersystem

• Erforderliche Genehmigungen

• Technischen Zustand

• Art der Abwasserableitung

• Ob eine Modernisierung erforderlich ist

• Ob die Immobilie die geltenden Anforderungen für die Nutzung bzw. Bewohnbarkeit erfüllen kann

Grundstücksgrenzen und Zufahrt

Bei der Due Diligence einer ländlichen Immobilie sollte außerdem geprüft werden, ob die tatsächlichen Grundstücksgrenzen mit den rechtlichen und katastermäßigen Beschreibungen übereinstimmen.

Prüfen Sie:

• Zäune und Mauern

• Grundstücksgrenzen zu Nachbarn

• Zufahrtswege

• Wegerechte

• Dienstbarkeiten für Versorgungsleitungen

• Gemeinsame Zufahrten

• Mögliche Grenzstreitigkeiten

Dass ein Zaun seit vielen Jahren an einer bestimmten Stelle steht, beweist nicht automatisch, dass er die rechtlich anerkannte Grundstücksgrenze markiert.

Geschützte Flächen und umweltrechtliche Einschränkungen

Ein ländliches Grundstück kann außerdem durch Umwelt-, Landschafts-, Wasser-, Forst-, Küsten- oder andere sektorale Vorschriften betroffen sein.

Eine Katasterkarte allein kann diese Fragen nicht beantworten.

Warum das Alter einer Finca nicht die gesamte rechtliche Situation erklärt

Eine Finca kann mehrere Jahrzehnte alt sein.

Das sagt etwas über ihre Geschichte aus, bestimmt aber nicht automatisch ihren vollständigen rechtlichen Status.

Das Baujahr bzw. der Zeitpunkt der Errichtung muss gemeinsam betrachtet werden mit:

• den zum damaligen Zeitpunkt geltenden baurechtlichen Vorschriften;

• späteren Änderungen der Planung;

• der baurechtlichen Einstufung des Grundstücks;

• der Art der Bebauung;

• sowie möglichen Verfahren zur nachträglichen Legalisierung oder wegen baurechtlicher Verstöße.

Warum jede ländliche Immobilie individuell geprüft werden muss

Beurteilen Sie die Legalität einer Finca in Benissa niemals ausschließlich anhand ihres Alters, der Grundstücksgröße, der IBI-Historie, eines Stromanschlusses oder der Eintragung im Kataster.