Het kopen of verkopen van een woning in Benissa is voor de meeste mensen een van de belangrijkste financiële beslissingen in hun leven. Of u nu een vakantiewoning koopt in La Fustera, investeert in een luxe villa in San Jaime of een traditionele finca in Pedramala verkoopt, de transactie eindigt altijd met één essentiële juridische stap: het ondertekenen van de Escritura Pública (authentieke notariële akte) bij een Spaanse notaris.

Voor veel internationale kopers is de rol van de notaris niet altijd duidelijk. Sommigen denken dat de notaris de koper vertegenwoordigt, terwijl anderen ervan uitgaan dat de notaris alle juridische controles van de woning uitvoert. Geen van beide is juist. Een Spaanse Notario is een onafhankelijke openbaar ambtenaar die verantwoordelijk is voor het authentiseren van de transactie, het controleren of aan de wettelijke formaliteiten is voldaan en het bieden van rechtszekerheid aan alle betrokken partijen.

Door vooraf te begrijpen welke rol de notaris speelt, voorkomt u vertragingen, vermindert u stress en kunt u tijdens het koop- of verkoopproces beter geïnformeerde beslissingen nemen. Minstens zo belangrijk is dat u begrijpt waar de verantwoordelijkheden van de notaris eindigen — en waarom het inschakelen van een onafhankelijke advocaat (abogado) onmisbaar blijft.

In deze gids ontdekt u:

• Waarom elke Spaanse vastgoedtransactie een notaris vereist.
• Wat een Spaanse notaris vóór, tijdens en na de overdracht doet.
• Welke juridische controles de notaris uitvoert — en welke niet.
• Welke documenten kopers en verkopers moeten voorbereiden.
• Wat er gebeurt op de dag van de overdracht.
• Of u een woning kunt kopen of verkopen zonder naar Spanje te reizen.
• Hoe notariskosten worden berekend.
• Praktische adviezen gebaseerd op veelvoorkomende vastgoedtransacties in Benissa en de Costa Blanca Noord.

Of u nu voor het eerst een woning in Spanje koopt of al een ervaren vastgoedeigenaar bent, deze gids legt het volledige proces uit in duidelijke en praktische taal, zodat u uw transactie met vertrouwen kunt afronden.

Gerelateerde gids: Voordat u verder leest, raden wij onze Complete Gids voor het Kopen van een Woning in Benissa aan. Hierin wordt elke stap van het aankoopproces uitgelegd, van de eerste bezichtiging tot en met de inschrijving in het Registro de la Propiedad.

Inhoudsopgave

• Waarom een notaris essentieel is bij iedere vastgoedtransactie in Spanje
• De rol van de notaris tijdens de aankoop van een woning
• Welke controles voert de notaris uit?
• Wat controleert de notaris niet?
• Advocaat versus notaris in Spanje
• Benodigde documenten voor de afspraak bij de notaris
• Wat gebeurt er op de dag van de overdracht?
• Kunt u een woning kopen of verkopen zonder persoonlijk aanwezig te zijn?
• Notariskosten in Spanje
• Een woning kopen in Benissa: lokale aandachtspunten
• Veelgemaakte fouten door kopers
• Veelgemaakte fouten door verkopers
• Praktijkvoorbeelden
• Veelgestelde vragen
• Hoe Telio Homes kopers en verkopers ondersteunt
• Conclusie

Waarom een notaris essentieel is bij iedere vastgoedtransactie in Spanje

Kort antwoord

Een Spaanse Notario is een onafhankelijke openbaar ambtenaar die vastgoedtransacties authentiseert, de identiteit en handelingsbekwaamheid van de partijen controleert, bevestigt dat aan alle wettelijke formaliteiten is voldaan en de Escritura Pública (authentieke notariële akte) passeert. De notaris vertegenwoordigt noch de koper, noch de verkoper en vervangt nooit de rol van een onafhankelijke vastgoedadvocaat.

Wat is een Spaanse notaris?

Een Spaanse Notario is een door de Spaanse overheid benoemde openbaar ambtenaar met de wettelijke bevoegdheid om officiële documenten te bekrachtigen en belangrijke juridische transacties te begeleiden.

Bij de aankoop of verkoop van een woning ziet de notaris erop toe dat de transactie voldoet aan de Spaanse wetgeving en dat alle partijen de juridische gevolgen van het ondertekenen van de akte begrijpen.

In tegenstelling tot een makelaar, hypotheekadviseur of advocaat die één partij vertegenwoordigt, moet de notaris volledig onpartijdig blijven.

Zijn taken zijn onder meer:

• De identiteit van alle partijen controleren.
• Bevestigen dat zij bevoegd zijn om te tekenen.
• Controleren of de akte voldoet aan de Spaanse wetgeving.
• De authentieke akte bekrachtigen.
• Rechtszekerheid bieden voor de transactie.

Met de handtekening van de notaris wordt de koopakte een officieel openbaar document dat kan worden ingeschreven in het Registro de la Propiedad (Kadaster/Land Registry).

Waarom is een notaris verplicht?

Het Spaanse vastgoedrecht is gebaseerd op het notariële systeem om maximale rechtszekerheid te bieden.

Hoewel koper en verkoper onderling afspraken kunnen maken, wordt de eigendomsoverdracht vrijwel altijd geformaliseerd via een Escritura Pública, die bij de notaris wordt ondertekend. Dit biedt belangrijke juridische bescherming.

Rechtszekerheid

De notaris controleert of aan alle wettelijke voorwaarden voor het passeren van de authentieke akte is voldaan.

Hierbij wordt onder andere gecontroleerd of:

• de partijen correct zijn geïdentificeerd;
• zij bevoegd zijn om te tekenen;
• de akte de gemaakte afspraken correct weergeeft;
• alle wettelijke formaliteiten zijn nageleefd.

Onafhankelijke bescherming

Een van de grootste voordelen van het Spaanse notariële systeem is de volledige onafhankelijkheid van de notaris.

De notaris werkt niet voor:

• de koper;
• de verkoper;
• de makelaar;
• de bank.

De notaris ziet uitsluitend toe op de correcte toepassing van de wet.

Authentisering van de transactie

Na ondertekening wordt de Escritura Pública een officieel openbaar document.

Dit biedt:

• juridisch bewijs van eigendom;
• extra rechtszekerheid;
• een document dat kan worden geregistreerd;
• bescherming tegen toekomstige eigendomsgeschillen.

Registratie van het eigendom

Na de overdracht kan de akte worden ingeschreven in het Registro de la Propiedad.

Registratie biedt belangrijke juridische bescherming doordat het eigendom officieel openbaar wordt vastgelegd. Bovendien worden toekomstige verkopen, erfenissen en hypotheekaanvragen hierdoor aanzienlijk eenvoudiger.

Hoewel eigendom en registratie juridisch verschillende begrippen zijn, wordt registratie in de praktijk sterk aanbevolen.

Kunt u zelf een notaris kiezen?

Ja.

In veel transacties kunnen koper en verkoper samen bepalen welke notaris de overdracht verzorgt.

De notaris hoeft niet per se in Benissa gevestigd te zijn. Afhankelijk van de omstandigheden kan de overdracht plaatsvinden bij een ander notariskantoor als dat praktischer is voor alle betrokkenen.

Bij het kiezen van een notaris letten kopers vaak op:

• de locatie;
• de beschikbaarheid van afspraken;
• ervaring met internationale cliënten;
• taalondersteuning;
• de efficiëntie van het kantoor.

Uw advocaat of makelaar kan meestal een notaris aanbevelen die ruime ervaring heeft met internationale vastgoedtransacties.

Is een notaris hetzelfde als een advocaat?

Nee.

Dit is een van de meest voorkomende misverstanden onder buitenlandse kopers.

Hoewel beide professionals betrokken zijn bij de transactie, vervullen zij volledig verschillende functies.

Uw advocaat onderzoekt zaken die buiten de verantwoordelijkheid van de notaris vallen, zoals:

• bouwvergunningen;
• legaliteit van de bebouwing;
• Licencia de Primera of Segunda Ocupación;
• perceelgrenzen;
• contractuele risico's;
• erfdienstbaarheden;
• juridische beperkingen;
• fiscale gevolgen.

Belangrijk

De notaris biedt rechtszekerheid, maar voert geen volledige juridische due diligence uit namens de koper. Onafhankelijk juridisch advies blijft een van de belangrijkste beschermingsmaatregelen bij de aankoop van een woning in Spanje.

De rol van de notaris tijdens de aankoop van een woning

De notaris raakt al ruim vóór de overdrachtsdatum betrokken bij de transactie.

Van het opstellen van de Escritura Pública tot het controleren of de overdracht voldoet aan de Spaanse wetgeving: de notaris speelt tijdens iedere fase een belangrijke rol.

Vóór de overdracht

De voorbereiding begint doorgaans enkele weken vóór de afspraak bij de notaris.

Het notariskantoor ontvangt informatie van de advocaten, de makelaar en – indien van toepassing – de hypotheekverstrekker.

Typische werkzaamheden zijn onder andere:

• het opstellen van de conceptakte;
• het controleren van identiteitsdocumenten;
• het beoordelen van de juridische documenten die nodig zijn voor de overdracht;
• het controleren van hypotheekdocumentatie;
• het verifiëren van de bevoegdheid van iemand die tekent op basis van een Volmacht (Poder Notarial);
• het afstemmen met de bank.

Een goede voorbereiding verkleint de kans op vertragingen op de dag van de overdracht aanzienlijk.

Opstellen van de authentieke akte

De concept-Escritura Pública bevat een samenvatting van alle juridische gegevens van de transactie.

Deze omvat doorgaans:

• de identiteit van koper en verkoper;
• een beschrijving van de woning;
• de overeengekomen koopprijs;
• de betaalwijze;
• hypotheekgegevens indien van toepassing;
• wettelijke verklaringen die volgens de Spaanse wet verplicht zijn.

Uw advocaat dient de conceptakte zorgvuldig te controleren voordat u naar de notaris gaat, zodat zeker is dat alle afspraken correct zijn opgenomen.

Ontvangen van documentatie

Het notariskantoor verzamelt documenten uit verschillende bronnen, waaronder:

• de advocaat van de koper;
• de advocaat van de verkoper;
• de makelaar;
• de hypotheekverstrekker;
• het Registro de la Propiedad;
• indien nodig de gegevens uit het Catastro.

Dankzij deze samenwerking is alle noodzakelijke informatie meestal beschikbaar vóór de overdracht.

Samenwerking met banken

Wanneer de koper een Spaanse hypotheek afsluit, werkt de notaris nauw samen met de geldverstrekker.

De bank levert onder meer:

• de hypotheekakte;
• de hypotheekvoorwaarden;
• de benodigde leningdocumentatie.

Bij de meeste hypotheektransacties worden op dezelfde dag twee afzonderlijke akten ondertekend:

1. de koopakte;
2. de hypotheekakte.

Hierdoor duren hypotheektransacties doorgaans langer dan aankopen zonder financiering.

Wist u dat?

Een eenvoudige contante aankoop duurt bij de notaris vaak minder dan een uur, terwijl een aankoop met hypotheek meestal meer tijd vraagt doordat ook alle hypotheekdocumentatie moet worden ondertekend.

Op de dag van de overdracht

De overdrachtsdag markeert het officiële moment waarop de eigendom wordt overgedragen.

Hoewel iedere transactie uniek is, verloopt het proces meestal volgens een vergelijkbaar stappenplan.

Vóór de afspraak

Controleer voordat u naar het notariskantoor vertrekt of u beschikt over:

• een geldig paspoort of identiteitskaart;
• uw NIE;
• betalingsbewijs of bankdocumentatie;
• hypotheekdocumentatie indien van toepassing;
• de originele volmacht indien iemand namens u optreedt.

Uw advocaat zal vooraf bevestigen welke documenten precies nodig zijn.

Identiteitscontrole

Bij aankomst controleert de notaris de identiteit van alle aanwezigen.

Dit beschermt alle partijen en helpt fraude te voorkomen.

De identiteitsdocumenten worden gecontroleerd aan de hand van de eerder aangeleverde documenten.

Controle van handelingsbekwaamheid

De notaris moet ook vaststellen dat iedere partij:

• de transactie begrijpt;
• vrijwillig tekent;
• wettelijk bevoegd is om de koop of verkoop af te ronden.

Wanneer iemand namens een ander tekent, controleert de notaris of de volmacht rechtsgeldig is.

Controle van de betaling

Volgens de Spaanse antiwitwaswetgeving (AML) moet de betaalwijze duidelijk worden vastgelegd.

Afhankelijk van de transactie kan de betaling plaatsvinden via:

• bankoverschrijving;
• bankcheque;
• hypotheekgelden;
• een combinatie van meerdere betaalmethoden.

De notaris neemt deze gegevens op in de authentieke akte, zodat officieel wordt vastgelegd hoe de koopprijs is betaald.

Voorlezen van de authentieke akte

Voordat iemand tekent, leest de notaris de inhoud van de akte voor of licht deze uitgebreid toe.

Hierbij worden onder andere behandeld:

• de identiteit van de partijen;
• de beschrijving van de woning;
• de koopprijs;
• de betalingsafspraken;
• hypotheekgegevens indien van toepassing;
• de verplichte juridische verklaringen.

Wanneer een partij onvoldoende Spaans spreekt, kan conform de wettelijke voorschriften een tolk of passende taalondersteuning noodzakelijk zijn.

Niemand mag ooit onder druk worden gezet om een document te ondertekenen dat hij of zij niet volledig begrijpt.

Ondertekening van de Escritura Pública

Wanneer alle partijen akkoord zijn:

• tekent de koper;
• tekent de verkoper;
• tekent de bank (indien van toepassing);
• ondertekent en verzegelt de notaris de akte.

Op dat moment is de eigendomsoverdracht officieel voltooid.

Overhandiging van de sleutels

Na ondertekening ontvangt de koper doorgaans:

• de sleutels van de woning;
• afstandsbedieningen van de garage;
• alarmcodes;
• toegangspassen van de urbanisatie indien van toepassing;
• handleidingen en garanties die door de verkoper zijn overgedragen.

Of u nu eigenaar wordt van een moderne villa in San Jaime, een appartement aan zee bij La Fustera of een traditionele finca in Benimarco: dit is het moment waarop uw nieuwe hoofdstuk in Spanje begint.

Direct na de overdracht

Hoewel de ondertekening is afgerond, volgen nog diverse administratieve stappen.

Deze omvatten doorgaans:

• betaling van de verschuldigde belastingen binnen de wettelijke termijn;
• inschrijving van de akte in het Registro de la Propiedad;
• registratie van de hypotheek indien van toepassing;
• overschrijving van nutsvoorzieningen;
• actualiseren van de eigendomsregistraties.

Uw advocaat coördineert deze werkzaamheden meestal en houdt u op de hoogte van de voortgang.

Praktische tip

Bewaar kopieën van alle documenten die betrekking hebben op uw aankoop, waaronder betalingsbewijzen, de authentieke akte en de registratiedocumenten. Deze zijn later van groot belang wanneer u de woning verkoopt, herfinanciert of te maken krijgt met een nalatenschap.

Wat controleert de notaris?

Een van de grootste misverstanden onder buitenlandse kopers is dat de notaris een volledige juridische controle van de woning uitvoert.

In werkelijkheid ligt zijn taak anders.

De notaris ziet erop toe dat de transactie voldoet aan de Spaanse wetgeving, dat alle partijen begrijpen wat zij ondertekenen en dat alle wettelijke formaliteiten correct zijn nageleefd voordat de Escritura Pública wordt gepasseerd.

Hij vervangt niet de onafhankelijke advocaat van de koper.

Een goed begrip van wat de notaris wél en juist níét controleert, is essentieel om tijdens het aankoopproces weloverwogen beslissingen te nemen.

Kort overzicht

De notaris controleert:

• Identiteit van de partijen
• Handelingsbekwaamheid
• Eigendom
• Hypotheekdocumentatie
• Betaalwijze
• Authentieke akte
• Wettelijke formaliteiten

De notaris controleert niet:

• Legaliteit van de bebouwing
• Naleving van bestemmingsplannen
• Verborgen gebreken
• Bouwkundige staat
• Bouwvergunningen
• Toekomstige juridische risico's
• Volledige juridische due diligence

Identiteit van koper en verkoper

De eerste verantwoordelijkheid van de notaris is controleren dat iedereen die de akte ondertekent correct is geïdentificeerd.

Hiermee wordt fraude voorkomen en wordt gewaarborgd dat de eigendom aan de juiste persoon wordt overgedragen.

De notaris controleert doorgaans:

• Geldig paspoort of identiteitskaart
• NIE (indien van toepassing)
• Bedrijfsdocumentatie wanneer een onderneming koopt of verkoopt
• Huwelijksgoederenregime indien relevant
• Volmacht (Poder Notarial) wanneer iemand namens een ander tekent

Praktisch advies

Controleer vooraf of uw:

• paspoort;
• NIE;
• hypotheekdocumenten;
• bankdocumenten;
• koopovereenkomst;

overal exact dezelfde naam vermelden.

Zelfs kleine verschillen in de spelling kunnen onnodige vertraging veroorzaken.

Eigendom

De notaris controleert of de verkoper wettelijk bevoegd is om de woning over te dragen.

Hiervoor wordt doorgaans informatie uit het Registro de la Propiedad gecombineerd met de documentatie die vooraf is aangeleverd.

De gebruikelijke controles omvatten:

• geregistreerde eigenaar;
• beschrijving van de woning;
• geregistreerde hypotheken;
• bestaande lasten;
• beperkingen die op de woning rusten.

Wanneer meerdere personen eigenaar zijn, controleert de notaris of alle noodzakelijke partijen aanwezig zijn of rechtsgeldig worden vertegenwoordigd.

Hypotheekdocumentatie

Wanneer de koper een Spaanse hypotheek afsluit, controleert de notaris tevens de documenten van de bank.

Hieronder vallen doorgaans:

• hypotheekakte;
• leningsvoorwaarden;
• identiteit van de kredietverstrekker;
• hoogte van de lening;
• het onderpand dat wordt gevestigd.

De Spaanse hypotheekwetgeving bevat belangrijke consumentenbeschermende regels.

De notaris ziet erop toe dat aan alle wettelijke eisen is voldaan voordat de hypotheekakte wordt ondertekend.

Betaalwijze

Volgens de Spaanse antiwitwaswetgeving (AML) moet de herkomst en wijze van betaling correct worden vastgelegd.

De notaris registreert de overeengekomen betaalwijze in de authentieke akte.

Dit kan bestaan uit:

• bankoverschrijving;
• bankcheque;
• hypotheekgelden;
• een combinatie van eigen middelen en hypotheekfinanciering.

Afhankelijk van de transactie kan aanvullende bankdocumentatie worden gecontroleerd.

Waarom is dit belangrijk?

Het vastleggen van de betaalwijze:

• creëert rechtszekerheid;
• ondersteunt de naleving van de antiwitwaswetgeving;
• levert officieel bewijs van betaling;
• beschermt zowel koper als verkoper.

Handelingsbekwaamheid

De notaris moet ervan overtuigd zijn dat iedere partij:

• de transactie begrijpt;
• vrijwillig handelt;
• juridisch handelingsbekwaam is;
• bevoegd is om de koop of verkoop af te ronden.

Wanneer niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, mag de notaris de akte niet passeren.

Beschrijving van de woning

De authentieke akte moet de verkochte woning nauwkeurig omschrijven.

Deze beschrijving bevat doorgaans:

• adres;
• perceelgegevens;
• beschrijving van de woning;
• gegevens uit het Registro de la Propiedad;
• kadastrale referentie (Referencia Catastral);
• aandeel in gemeenschappelijke voorzieningen indien van toepassing.

Bij villa's in Fanadix of San Jaime kunnen ook garages, zwembaden en tuinen worden opgenomen.

Bij appartementen in La Fustera kunnen parkeerplaatsen en bergingen onderdeel uitmaken van de juridische beschrijving.

Bij landelijke finca's in Pedramala of Benimarco bestaat de aankoop soms uit meerdere aangrenzende percelen, waardoor een correcte documentatie extra belangrijk is.

Controle van de wettelijke formaliteiten

Voordat de akte wordt ondertekend, controleert de notaris of aan alle wettelijke vereisten is voldaan.

Daaronder vallen:

• correcte identificatie;
• juiste documentatie;
• correcte opstelling van de akte;
• hypotheekdocumentatie indien van toepassing;
• betalingsverklaringen;
• naleving van de Spaanse wettelijke formaliteiten.

Pas wanneer aan al deze voorwaarden is voldaan, mag de notaris de akte officieel passeren.

Herkomst van de gelden en antiwitwaswetgeving

Spanje hanteert strenge regels ter voorkoming van witwassen (AML) bij vastgoedtransacties.

Hoewel ook uw bank en advocaat controles uitvoeren, heeft de notaris eveneens wettelijke verplichtingen.

Afhankelijk van de situatie kan worden gevraagd naar informatie over:

• de herkomst van de aankoopgelden;
• internationale overboekingen;
• ondersteunende bankdocumentatie;
• de identiteit van degene die de betaling verricht.

Door deze documenten tijdig aan te leveren voorkomt u onnodige vertraging.

Praktische tip

Maakt u geld over vanuit het buitenland? Regel uw bankzaken dan ruim vóór de overdracht. Internationale compliancecontroles kunnen soms meer tijd in beslag nemen dan verwacht.

Wat controleert de notaris niet?

Het begrijpen van de grenzen van de verantwoordelijkheid van de notaris is minstens zo belangrijk als weten wat hij wél controleert.

Veel buitenlandse kopers gaan er ten onrechte van uit dat, omdat een notaris betrokken is, ook alle juridische en technische aspecten van de woning automatisch zijn onderzocht.

Dat is niet het geval.

Een aantal belangrijke controles blijft volledig de verantwoordelijkheid van de koper en diens onafhankelijke advocaat.

Legaliteit van de bebouwing

De notaris onderzoekt niet of alle onderdelen van de woning legaal zijn gebouwd of verbouwd.

Dit is vooral belangrijk bij:

• oudere villa's;
• landelijke finca's;
• woningen met gastenverblijven;
• zwembaden;
• vergrote terrassen;
• verbouwde garages;
• buitenkeukens.

De controle op de legaliteit van de bebouwing moet vóór de overdracht plaatsvinden.

Bestemmingsplannen en ruimtelijke ordening

De notaris onderzoekt geen planologische of stedenbouwkundige kwesties.

Voorbeelden zijn:

• beschermde natuurgebieden;
• groene zones;
• toekomstige wegenprojecten;
• kustbeschermingsregels;
• gemeentelijke bestemmingsplannen.

Uw advocaat dient te onderzoeken of dergelijke zaken invloed kunnen hebben op het toekomstige gebruik van de woning.

Bouwkundige gebreken

De notaris inspecteert de fysieke staat van de woning niet.

Hij controleert onder andere niet op:

• vochtproblemen;
• scheuren;
• dakgebreken;
• verzakkingen;
• defecte elektrische installaties;
• problemen met de leidingen;
• termietenschade.

Bij oudere woningen of renovatieprojecten is een onafhankelijke bouwkundige keuring sterk aan te raden.

Verborgen gebreken

Sommige gebreken worden pas zichtbaar nadat de overdracht heeft plaatsgevonden.

Voorbeelden zijn:

• lekkages onder de grond;
• defecte afwatering;
• problemen met de septic tank;
• waterinfiltratie;
• defecte airconditioning.

Noch de notaris, noch het Registro de la Propiedad brengt deze problemen aan het licht.

Bouwvergunningen

De notaris controleert niet of:

• uitbouwen zijn vergund;
• zwembaden officieel zijn goedgekeurd;
• renovaties correct zijn vergund;
• de vereiste Licencia de Ocupación aanwezig is.

Ook dit maakt deel uit van de juridische due diligence van de advocaat.

Openstaande juridische risico's

De notaris is niet verantwoordelijk voor het opsporen van alle juridische problemen die een woning kunnen beïnvloeden.

Voorbeelden zijn:

• perceelgeschillen;
• erfdienstbaarheden;
• burenruzies;
• recht van overpad;
• historische contractuele verplichtingen;
• lopende rechtszaken.

Deze onderwerpen dienen vóór de overdracht door uw advocaat te worden onderzocht.

Registratie versus werkelijkheid

Aan de Costa Blanca komt het regelmatig voor dat de officiële registraties niet volledig overeenkomen met de feitelijke situatie.

Bijvoorbeeld:

• afwijkende bebouwde oppervlakte;
• later aangelegde terrassen;
• achteraf gebouwde zwembaden;
• losse bijgebouwen;
• meerdere kadastrale percelen.

Dergelijke verschillen moeten vóór ondertekening worden onderzocht en niet pas daarna.

Dit geldt met name voor oudere landelijke woningen in Pedramala, Benimarco en het binnenland van Benissa.

Waarom onafhankelijk juridisch advies essentieel blijft

Een onafhankelijke advocaat vertegenwoordigt uitsluitend uw belangen.

Zijn werkzaamheden omvatten doorgaans:

• juridische due diligence;
• beoordeling van contracten;
• onderzoek naar bestemmingsplannen;
• vergelijking tussen Registro en Catastro;
• controle van vergunningen;
• fiscaal advies;
• begeleiding van de overdracht;
• registratie na de overdracht.

Zonder deze begeleiding kunnen kopers onbewust juridische of administratieve problemen overnemen die eenvoudig voorkomen hadden kunnen worden.

Waarschuwing

Ga er nooit vanuit dat een woning volledig legaal is alleen omdat deze bij een notaris wordt verkocht. De notaris authentiseert de transactie, maar verklaart niet dat alle onderdelen van de woning voldoen aan de bouw- of bestemmingswetgeving.

Advocaat versus notaris in Spanje

Dit is een van de meest gestelde vragen door internationale kopers.

"Waarom heb ik een advocaat nodig als er toch al een notaris betrokken is?"

Verantwoordelijkheden van de advocaat

Uw advocaat werkt uitsluitend in uw belang.

Zijn of haar taak is uw belangen te beschermen vanaf de reservering van de woning tot en met de definitieve inschrijving in het Registro de la Propiedad.

Tot de gebruikelijke werkzaamheden behoren:

• Juridische due diligence
• Controleren van contracten
• Onderzoek naar bestemmingsplannen
• Controleren van vergunningen
• Vergelijken van gegevens uit het Registro de la Propiedad en het Catastro
• Fiscaal advies
• Berekenen van de totale aankoopkosten
• Afstemming met de hypotheekverstrekker
• Registratie van het eigendom
• Juridische begeleiding gedurende het volledige aankoopproces

Wanneer juridische risico's worden vastgesteld, kan uw advocaat hierover onderhandelen en wijzigingen laten opnemen voordat de overdracht plaatsvindt.

Verantwoordelijkheden van de notaris

De notaris blijft gedurende de volledige transactie volledig onpartijdig.

Zijn taken bestaan doorgaans uit:

• Het authentiseren van de Escritura Pública
• Controle van de identiteit
• Controle van de handelingsbekwaamheid
• Registratie van de betaalwijze
• Controle van de hypotheekdocumentatie
• Uitleg geven over de inhoud van de akte
• Officieel passeren van de overdracht

De notaris onderhandelt nooit namens koper of verkoper.

Wie beschermt de koper?

Dit is een vraag die veel buitenlandse kopers verrast.

Hoewel de notaris erop toeziet dat alle wettelijke formaliteiten correct zijn nageleefd, treedt hij niet op als juridisch adviseur van de koper.

Alleen uw onafhankelijke advocaat onderzoekt de juridische risico's en geeft advies dat is afgestemd op uw persoonlijke situatie.

Waarom beide professionals onmisbaar zijn

De veiligste vastgoedtransacties worden begeleid door drie ervaren professionals:

• Makelaar – Coördineert de transactie, communicatie en praktische organisatie.
• Onafhankelijke advocaat – Beschermt de juridische belangen van de cliënt en voert het volledige due diligence-onderzoek uit.
• Spaanse notaris – Authentiseert de transactie en ziet toe op naleving van de Spaanse wetgeving.

Iedere professional vervult een eigen rol.

Samen bieden zij de hoogste mate van bescherming voor zowel kopers als verkopers.

Vergelijking: advocaat versus notaris

Veelgemaakte fout

Sommige buitenlandse kopers denken kosten te besparen door uitsluitend op de notaris te vertrouwen. In werkelijkheid vervullen de notaris en de advocaat elkaar aan — zij zijn geen vervanging van elkaar. Onafhankelijk juridisch advies blijft een van de verstandigste investeringen bij de aankoop van een woning in Spanje.

Benodigde documenten voor de afspraak bij de notaris

Een van de meest voorkomende oorzaken van vertraging op de dag van de overdracht is ontbrekende of onvolledige documentatie.

Hoewel uw advocaat en makelaar de benodigde stukken doorgaans ruim vooraf verzamelen, helpt het om zelf te weten welke documenten vereist zijn.

Door alles tijdig voor te bereiden voorkomt u uitstel, onnodige stress en krijgen alle betrokken partijen voldoende tijd om eventuele openstaande zaken vóór de ondertekening op te lossen.

Praktische tip

Begin direct na ondertekening van het Contrato Privado de Compraventa (onderhandse koopovereenkomst) met het verzamelen van uw documenten. Het vervangen van een verloren eigendomsakte, het vernieuwen van een paspoort of het verkrijgen van een verklaring van de Comunidad de Propietarios kan meerdere weken duren.

Documenten voor de koper

Paspoort of identiteitskaart

Iedere koper moet een geldig identiteitsbewijs overleggen.

De naam op uw identiteitsbewijs moet exact overeenkomen met alle overige documenten, waaronder:

• NIE-certificaat
• Bankrekening
• Hypotheekdocumenten
• Koopovereenkomst
• Volmacht (indien van toepassing)

Een verlopen identiteitsbewijs kan ertoe leiden dat de overdracht niet kan doorgaan.

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

De meeste buitenlandse kopers hebben een NIE nodig voordat zij een woning in Spanje kunnen kopen.

Dit nummer wordt gedurende het volledige aankoopproces gebruikt en is doorgaans noodzakelijk voor:

• aankoop van een woning;
• betaling van belastingen;
• registratie van het eigendom;
• aansluiting van nutsvoorzieningen;
• bankzaken;
• andere officiële administratieve procedures.

Vraag uw NIE zo vroeg mogelijk aan, vooral wanneer u vanuit het buitenland koopt.

Bewijs van de herkomst van de gelden

De Spaanse antiwitwaswetgeving vereist volledige transparantie over de aankoopgelden.

Afhankelijk van de situatie kan de koper gevraagd worden om:

• bankafschriften;
• betalingsbewijzen;
• bewijs van spaargelden;
• hypotheekgoedkeuring;
• documentatie over de herkomst van de gelden.

Uw advocaat zal aangeven welke documenten in uw situatie noodzakelijk zijn.

Hypotheekdocumenten

Wanneer u koopt met een Spaanse hypotheek zijn aanvullende documenten vereist.

Meestal gaat het om:

• hypotheekofferte;
• identiteitsdocumenten;
• instructies van de bank;
• hypotheekakte;
• leninginformatie.

De bank stemt deze documenten doorgaans rechtstreeks af met de notaris.

Volmacht (indien van toepassing)

Wanneer iemand namens u tekent, controleert de notaris of de volmacht rechtsgeldig is.

De volmacht moet voldoende bevoegdheden bevatten om de aankoop of verkoop af te ronden.

Veel buitenlandse kopers geven hun advocaat een Poder Notarial zodat deze de overdracht kan verzorgen wanneer zij niet naar Spanje kunnen reizen.

Documenten voor de verkoper

Paspoort of identiteitskaart

Iedere geregistreerde eigenaar die verkoopt, moet zich legitimeren.

Wanneer meerdere eigenaren betrokken zijn, moeten zij allemaal persoonlijk aanwezig zijn of rechtsgeldig vertegenwoordigd worden.

Eigendomsakte (Escritura)

De verkoper overlegt de bestaande eigendomsakte waaruit blijkt hoe het eigendom oorspronkelijk is verkregen.

Deze vormt een belangrijk onderdeel bij het opstellen van de nieuwe authentieke akte.

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Bij de meeste verkopen is een geldig Energieprestatiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética) wettelijk verplicht voordat de woning wordt aangeboden en verkocht, tenzij een wettelijke uitzondering van toepassing is.

De koper dient hierover vóór de overdracht te worden geïnformeerd.

Verklaring van de Vereniging van Eigenaren

Wanneer de woning deel uitmaakt van een Comunidad de Propietarios, wordt de verkoper doorgaans gevraagd een verklaring te overleggen waaruit blijkt of alle gemeenschapsbijdragen zijn voldaan.

Hiermee wordt vastgesteld of er nog openstaande bijdragen bestaan.

Laatste IBI-aanslag

Tijdens het overdrachtsproces wordt vrijwel altijd de meest recente aanslag van de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) gevraagd.

Deze helpt bij de identificatie van de woning en bevestigt de gemeentelijke belastingreferentie.

Gegevens van nutsvoorzieningen

Door de gegevens van de nutsvoorzieningen vooraf te verzamelen verloopt de overdracht veel eenvoudiger.

Handige informatie is onder andere:

• elektriciteitsleverancier;
• watermaatschappij;
• internetprovider;
• gasleverancier (indien aanwezig);
• meterstanden;
• gegevens van de alarmcentrale.

Veel verkopers stellen hiervoor een eenvoudige overdrachtsmap samen.

Documenten voor het royeren van een hypotheek

Wanneer de woning nog met een bestaande hypotheek is belast, kan aanvullende documentatie nodig zijn om deze overeenkomstig de wettelijke procedures af te lossen en door te halen.

Dit proces wordt doorgaans gecoördineerd tussen de bank, de advocaat en de notaris.

Documenten met betrekking tot de woning

Naast de persoonlijke documenten van koper en verkoper worden ook diverse documenten van de woning zelf gecontroleerd.

Nota Simple

De Nota Simple is een uittreksel uit het Spaanse Registro de la Propiedad.

Hierin staan doorgaans:

• geregistreerde eigenaar;
• beschrijving van de woning;
• bestaande hypotheken;
• lasten;
• beperkingen;
• registratiereferentie.

Vraag uw advocaat altijd om vóór de overdracht een actuele Nota Simple te controleren.

Kadastrale gegevens

Het Catastro registreert de fysieke kenmerken van de woning voor administratieve en fiscale doeleinden.

Hierin zijn onder meer opgenomen:

• perceelgrenzen;
• bebouwde oppervlakte;
• perceeloppervlakte;
• beschrijving van de gebouwen;
• kadastrale referentie.

Hoewel de gegevens uit het Registro en het Catastro vaak overeenkomen, kunnen vooral bij oudere of verbouwde woningen verschillen bestaan.

Hypotheekdocumentatie

Wanneer er een bestaande hypotheek is of een nieuwe hypotheek wordt afgesloten, maakt de bijbehorende hypotheekdocumentatie deel uit van het overdrachtsdossier.

Vergunningen indien vereist

Afhankelijk van de woning kunnen aanvullende documenten noodzakelijk zijn.

Voorbeelden hiervan zijn:

• Licencia de Ocupación (bewoonbaarheidsvergunning), indien van toepassing;
• toeristische verhuurvergunning, indien aanwezig;
• bouwvergunningen voor belangrijke verbouwingen;
• documentatie van goedgekeurde bouwkundige wijzigingen.

Welke documenten vereist zijn, hangt af van de leeftijd, locatie en geschiedenis van de woning.

Checklist documenten

Checklist voorbereiding overdracht

Kopers

✓ Geldig paspoort

✓ NIE verkregen

✓ Aankoopgelden beschikbaar

✓ Hypotheek goedgekeurd

✓ Opstalverzekering geregeld indien nodig

✓ Conceptakte samen met de advocaat gecontroleerd

✓ Overdrachtskosten bevestigd

✓ Nutsvoorzieningen besproken

Verkopers

✓ Eigendomsakte beschikbaar

✓ Energieprestatiecertificaat aanwezig

✓ Verklaring Vereniging van Eigenaren aangevraagd

✓ Laatste IBI-aanslag gereed

✓ Royement van de hypotheek geregeld (indien van toepassing)

✓ Gegevens van nutsvoorzieningen verzameld

✓ Sleutels en afstandsbedieningen gereed

✓ Alarmcodes beschikbaar

✓ Afspraak bij de notaris bevestigd

Wat gebeurt er op de dag van de overdracht?

Voor veel kopers is de overdrachtsdag het meest bijzondere moment van de aankoop.

Na weken — en soms maanden — van juridisch werk wordt de woning officieel overgedragen.

Wanneer u weet wat u kunt verwachten, verloopt deze dag een stuk ontspannen.

Voordat u vertrekt

Controleer voordat u naar het notariskantoor gaat of u beschikt over:

• paspoort;
• NIE;
• bankdocumentatie;
• hypotheekdocumentatie (indien van toepassing);
• originele volmacht (indien vereist);
• overige documenten waar uw advocaat om heeft gevraagd.

Het is altijd verstandig om ruim op tijd aanwezig te zijn.

Op het notariskantoor

Afhankelijk van de transactie kunnen onder andere aanwezig zijn:

• koper;
• verkoper;
• advocaten;
• makelaar;
• vertegenwoordiger van de bank;
• tolk (indien nodig);
• gevolmachtigde die optreedt namens een partij.

Hoewel de sfeer formeel is, verlopen afspraken doorgaans rustig en efficiënt.

Voorbeeld van een overdrachtsplanning

De genoemde tijden zijn slechts voorbeelden. De duur van de afspraak hangt af van de complexiteit van de transactie.

Voorlezen van de authentieke akte

Voordat iemand tekent, licht de notaris de inhoud van de akte toe.

Daarbij worden doorgaans besproken:

• beschrijving van de woning;
• koopprijs;
• betalingsafspraken;
• hypotheekgegevens;
• wettelijke verklaringen;
• rechten en verplichtingen.

Is iets niet duidelijk? Stel dan vragen voordat u tekent.

Een goede advocaat zal de conceptakte overigens al vooraf uitgebreid met u hebben besproken.

Belangrijk

Onderteken nooit een juridisch document dat u niet volledig begrijpt. Vraag indien nodig om extra uitleg of een beëdigd tolk voordat u verdergaat.

Betaling van de koopprijs

De aankoopgelden worden overgemaakt volgens de vooraf afgesproken betalingswijze.

Afhankelijk van de transactie kan dit bestaan uit:

• hypotheekgelden;
• internationale bankoverschrijving;
• bankcheque;
• een combinatie van verschillende betaalmethoden.

De gekozen betaalwijze wordt officieel opgenomen in de authentieke akte.

Ondertekening

Wanneer alle partijen akkoord zijn:

• de koper tekent;
• de verkoper tekent;
• de vertegenwoordiger van de bank tekent (indien van toepassing);
• de notaris ondertekent en verzegelt de Escritura Pública.

Hiermee is de eigendomsoverdracht officieel voltooid.

Ontvangst van de sleutels

Na de ondertekening ontvangt de koper doorgaans:

• sleutels van de woning;
• afstandsbedieningen van de garage;
• alarmcodes;
• toegangspassen van de urbanisatie;
• sleutels van de brievenbus;
• handleidingen;
• garantiebewijzen die door de verkoper zijn overgedragen.

Voor veel buitenlandse kopers is dit het moment waarop zij eindelijk eigenaar worden van hun nieuwe woning in Benissa.

Direct na de overdracht

Ook nadat iedereen het notariskantoor heeft verlaten, lopen de administratieve werkzaamheden nog door.

De volgende stappen zijn gebruikelijk:

• betaling van de verschuldigde belastingen binnen de wettelijke termijn;
• registratie van het eigendom;
• registratie van de hypotheek (indien van toepassing);
• overschrijving van de nutsvoorzieningen;
• actualiseren van gegevens bij de Vereniging van Eigenaren;
• instellen van automatische incasso's;
• aanpassen van de verzekeringen.

Uw advocaat verzorgt deze procedures doorgaans namens u.

Wat gebeurt er in de weken daarna?

Hoewel u juridisch eigenaar bent geworden, loopt het administratieve proces nog enige tijd door.

Een gebruikelijke volgorde is:

1. De verschuldigde belastingen worden betaald.
2. De akte wordt aangeboden voor registratie.
3. Het eigendom wordt geregistreerd.
4. De hypotheek wordt geregistreerd (indien van toepassing).
5. De nutsvoorzieningen worden overgeschreven.
6. De administratie van de Vereniging van Eigenaren wordt bijgewerkt.
7. De geregistreerde documenten worden teruggestuurd naar uw advocaat.

De verwerkingstijd hangt af van de complexiteit van de transactie en de administratieve drukte.

Kunt u een woning kopen of verkopen zonder persoonlijk aanwezig te zijn?

Ja.

Veel internationale kopers en verkopers ronden een Spaanse vastgoedtransactie af zonder naar Spanje te reizen.

De meest gebruikte oplossing is een Volmacht (Poder Notarial).

Een volmacht gebruiken

Met een volmacht geeft u een andere persoon — meestal uw advocaat — toestemming om namens u juridische documenten te ondertekenen.

Dit is bijzonder handig wanneer u:

• in het buitenland woont;
• niet kunt reizen;
• zakelijke verplichtingen heeft;
• meerdere woningen koopt;
• iemand nodig heeft om de administratieve afhandeling na de overdracht te verzorgen.

De volmacht moet rechtsgeldig zijn en geschikt zijn voor gebruik in Spanje.

Een woning kopen vanuit het buitenland

Aankopen op afstand zijn de afgelopen jaren steeds gebruikelijker geworden.

Veel kopers:

• bezichtigen woningen online;
• reserveren op afstand;
• controleren documenten digitaal;
• maken internationale bankoverschrijvingen;
• ronden de aankoop af via een volmacht.

Hierdoor kan de aankoop doorgaan, ook wanneer de koper niet naar Spanje kan reizen.

Een woning verkopen vanuit het buitenland

Veel eigenaren die inmiddels zijn teruggekeerd naar landen zoals:

• Nederland;
• België;
• Duitsland;
• Frankrijk;
• het Verenigd Koninkrijk;

verkopen hun woning via hun Spaanse advocaat op basis van een rechtsgeldige volmacht.

Hierdoor zijn onnodige reizen niet nodig en verloopt de verkoop efficiënt.

Digitale voorbereiding

Hoewel de Escritura Pública nog steeds volgens de Spaanse wettelijke eisen persoonlijk moet worden gepasseerd, kan tegenwoordig vrijwel alle voorbereiding digitaal plaatsvinden.

Bijvoorbeeld:

• controleren van de conceptakte;
• delen van identiteitsdocumenten;
• communicatie met advocaten;
• organiseren van bankdocumentatie;
• voorbereiden van de financiële afrekening.

Internationale vastgoedtransacties zijn hierdoor aanzienlijk eenvoudiger geworden.

Wist u dat?

Veel buitenlandse kopers van een vakantiewoning in Benissa geven hun advocaat niet alleen een volmacht voor de overdracht, maar ook voor het betalen van belastingen, de registratie van het eigendom en het overschrijven van de nutsvoorzieningen. Dat bespaart veel tijd, vooral wanneer u direct na de overdracht terug naar huis reist.

Notariskosten in Spanje

Notariskosten vormen een belangrijk onderdeel van de totale kosten bij het kopen of verkopen van een woning in Spanje. Gelukkig zijn deze kosten, in tegenstelling tot veel andere professionele diensten, wettelijk gereguleerd. Dat betekent dat notarissen hun tarieven niet vrij kunnen bepalen, maar moeten werken volgens officiële tarieven die door de Spaanse overheid zijn vastgesteld.

Voor de meeste kopers vormen notariskosten slechts een klein deel van de totale aankoopkosten. Toch is het belangrijk om te begrijpen hoe deze kosten worden berekend, zodat u uw budget nauwkeurig kunt plannen en verrassingen op de dag van de overdracht voorkomt.

Kort antwoord

De tarieven van Spaanse notarissen zijn wettelijk vastgesteld en hangen doorgaans af van:

• de waarde van de woning;
• de complexiteit van de transactie;
• het aantal te ondertekenen akten;
• het aantal gewaarmerkte afschriften dat wordt afgegeven.

Bij een aankoop met een Spaanse hypotheek zijn de notariskosten doorgaans hoger, omdat naast de koopakte ook een afzonderlijke hypotheekakte moet worden gepasseerd.

Hoe worden notariskosten berekend?

Hoewel de tarieven wettelijk zijn vastgelegd, wordt het uiteindelijke bedrag beïnvloed door verschillende factoren, waaronder:

• de aankoopprijs van de woning;
• de complexiteit van de transactie;
• het aantal authentieke akten dat wordt ondertekend;
• de aanwezigheid van een hypotheek;
• het aantal gewaarmerkte kopieën;
• eventuele aanvullende juridische documenten die tijdens de afspraak worden verleden.

Zo vereist een eenvoudige contante aankoop van een appartement doorgaans minder notarieel werk dan de aankoop van een landelijke finca met meerdere percelen en een hypotheek.

Gebruikelijke kosten

Onderstaande tabel geeft een algemeen overzicht van de kosten waarmee kopers rekening moeten houden.

Indicatieve bedragen. De uiteindelijke kosten verschillen per transactie. Vraag uw advocaat altijd om een persoonlijke kostenopgave vóór de overdracht.

Wanneer kunnen notariskosten hoger uitvallen?

Bepaalde omstandigheden kunnen leiden tot hogere notariskosten, bijvoorbeeld:

• een hogere aankoopprijs;
• meerdere kopers of verkopers;
• gelijktijdige ondertekening van een hypotheekakte;
• doorhaling van een bestaande hypotheek;
• meerdere gewaarmerkte afschriften;
• complexe eigendomsstructuren;
• aankoop door een vennootschap;
• meerdere geregistreerde percelen.

Hoewel deze extra kosten meestal beperkt zijn ten opzichte van de totale investering, is het verstandig ze vooraf mee te nemen in uw budget.

Wie betaalt de notariskosten?

Wie verantwoordelijk is voor de notariskosten hangt af van:

• het type transactie;
• de geldende wetgeving;
• de afspraken tussen koper en verkoper;
• de documenten die worden ondertekend.

Bij veel bestaande woningen (resale) betaalt de koper doorgaans de kosten die verband houden met de aankoop en registratie van de woning, terwijl de verkoper verantwoordelijk blijft voor de verplichtingen die uit de verkoop voortvloeien.

Wetgeving kan echter wijzigen en iedere situatie is anders.

Vertrouw daarom altijd op het advies van uw advocaat en ga niet uit van algemene aannames of verouderde informatie.

Overige kosten bij de overdracht

Notariskosten vormen slechts één onderdeel van de totale aankoopkosten.

Afhankelijk van de situatie moet u ook rekening houden met:

• overdrachtsbelasting (ITP) of btw (IVA) indien van toepassing;
• registratiekosten;
• advocaatkosten;
• hypotheekkosten;
• taxatiekosten;
• kosten voor valutaomwisseling;
• kosten voor het overschrijven van nutsvoorzieningen;
• verzekeringen.

Praktische tip

Vraag uw advocaat enkele dagen vóór de overdracht om een volledige financiële afrekening. Hierin staan alle te verwachten betalingen vermeld, zodat u de benodigde gelden tijdig kunt organiseren en onverwachte kosten op de dag van de ondertekening voorkomt.

Een woning kopen in Benissa: lokale aandachtspunten

Het kopen van een woning in Benissa verloopt volgens dezelfde juridische regels als elders in Spanje, maar de lokale vastgoedmarkt kent een aantal kenmerken waarmee buitenlandse kopers rekening moeten houden.

Binnen de gemeente vindt u een zeer gevarieerd woningaanbod: van appartementen aan de kust tot luxe villa's en traditionele landelijke finca's. Elk type woning brengt eigen praktische en juridische aandachtspunten met zich mee.

Villa's

Vrijstaande villa's zijn veruit het populairst onder internationale kopers.

Veel bevinden zich in gevestigde woonwijken zoals:

• San Jaime
• La Fustera
• Fanadix
• Buenavista

Bij de aankoop van een villa onderzoekt uw advocaat vaak onder andere:

• aanbouwen;
• documentatie van het zwembad;
• Licencia de Ocupación (indien van toepassing);
• overeenstemming tussen Registro de la Propiedad en Catastro;
• verplichtingen tegenover de Vereniging van Eigenaren wanneer de woning onderdeel uitmaakt van een urbanisatie.

Oudere villa's zijn in de loop der jaren vaak meerdere malen verbouwd. Een grondig juridisch onderzoek is daarom extra belangrijk.

Appartementen

De aankoop van een appartement is vaak eenvoudiger, maar vereist nog steeds een zorgvuldige controle.

Belangrijke aandachtspunten zijn:

• documentatie van de Comunidad de Propietarios;
• eventuele achterstallige servicekosten;
• registratie van parkeerplaatsen;
• eigendom van bergingen;
• onderhoudsverplichtingen van liften;
• collectieve verzekeringen van het gebouw.

Bent u van plan het appartement toeristisch te verhuren, laat u dan vooraf adviseren over de geldende vergunningen en regelgeving.

Landelijke finca's

Traditionele finca's behoren tot de meest karakteristieke woningen van Benissa en zijn bijzonder populair in gebieden zoals:

• Pedramala;
• Benimarco;
• het binnenland van Benissa.

Bij deze woningen is doorgaans uitgebreider juridisch onderzoek nodig omdat zij bijvoorbeeld kunnen beschikken over:

• meerdere kadastrale percelen;
• landbouwgrond;
• waterreservoirs;
• irrigatierechten;
• septic tanks;
• privétoegangswegen;
• historische bijgebouwen;
• oudere uitbreidingen.

Geen van deze kenmerken hoeft een probleem te vormen, maar zij verdienen wel een zorgvuldig onderzoek vóór de overdracht.

Waarschuwing

Ga er nooit vanuit dat een landelijke woning automatisch voldoet aan de huidige bouw- en bestemmingsregels alleen omdat deze al tientallen jaren bestaat. Oudere finca's zijn vaak in verschillende fasen uitgebreid of aangepast. Uw advocaat dient alle relevante documentatie zorgvuldig te onderzoeken voordat u zich aan de aankoop verbindt.

Aankoop met een Spaanse hypotheek

Wanneer u een Spaanse hypotheek afsluit, is extra afstemming nodig tussen:

• de bank;
• uw advocaat;
• de makelaar;
• de notaris.

Extra stappen zijn onder andere:

• taxatie van de woning;
• goedkeuring van de hypotheek;
• naleving van consumentenbeschermingsregels;
• voorbereiding van de hypotheekakte;
• aanwezigheid van de bank tijdens de overdracht.

Daardoor duren hypotheektransacties meestal langer dan aankopen zonder financiering.

Internationale kopers

Benissa blijft kopers uit heel Europa aantrekken, met name uit:

• Nederland;
• België;
• Duitsland;
• Frankrijk;
• het Verenigd Koninkrijk;
• Scandinavië.

Internationale kopers hebben vaak extra begeleiding nodig bij:

• aanvraag van een NIE;
• valutaomwisseling;
• Spaanse bankzaken;
• vertaling van documenten;
• volmachten;
• registratie na de overdracht;
• overschrijving van nutsvoorzieningen.

Het kiezen van professionals die veel ervaring hebben met buitenlandse cliënten maakt het aankoopproces aanzienlijk eenvoudiger.

Wist u dat?

Veel kopers ontdekken Benissa eerst via de stranden van La Fustera en kiezen later voor landelijke gebieden zoals Pedramala of Benimarco, waar grotere percelen, meer privacy en traditionele finca's een geheel andere levensstijl bieden, terwijl de kust toch binnen enkele minuten bereikbaar blijft.

Veelgemaakte fouten door kopers

Zelfs ervaren kopers kunnen kostbare fouten maken bij de aankoop van een woning in Spanje.

Onderstaande problemen komen regelmatig voor en zijn met een goede voorbereiding vrijwel altijd te voorkomen.

Denken dat de notaris alle juridische controles uitvoert

Dit is verreweg het meest voorkomende misverstand.

De notaris authentiseert de transactie, maar vervangt uw advocaat niet.

Laat daarom altijd onafhankelijk juridisch onderzoek uitvoeren voordat u zich definitief aan een aankoop verbindt.

Geen onafhankelijke advocaat inschakelen

Sommige kopers vertrouwen uitsluitend op de makelaar of denken dat de notaris hun belangen beschermt.

Een onafhankelijke advocaat voert de volledige juridische due diligence uit, controleert contracten en adviseert over de specifieke risico's van uw aankoop.

Te laat beginnen met valutaomwisseling

Wisselkoersen kunnen een aanzienlijke invloed hebben op de uiteindelijke aankoopprijs.

Internationale kopers doen er verstandig aan hun valutatransactie ruim vóór de overdracht te regelen en niet tot de laatste dagen te wachten.

Te laat een NIE aanvragen

Zonder een NIE kunnen verschillende administratieve stappen niet worden afgerond.

Vraag deze daarom zo vroeg mogelijk aan, zeker wanneer u vanuit het buitenland koopt.

Onderschatten van de bijkomende kosten

De aankoopprijs vormt slechts een deel van uw totale budget.

Vergeet niet rekening te houden met:

• belastingen;
• advocaatkosten;
• notariskosten;
• registratiekosten bij het Registro de la Propiedad;
• hypotheekkosten;
• verzekeringen;
• kosten voor valutaomwisseling.

Een gedetailleerde financiële afrekening vóór de overdracht helpt onverwachte uitgaven te voorkomen.

De conceptakte niet vooraf controleren

De eerste keer dat u de authentieke akte ziet, mag nooit tijdens de afspraak bij de notaris zijn.

Bespreek de conceptakte altijd vooraf zorgvuldig met uw advocaat voordat u naar het notariskantoor gaat.

De aandachtspunten van landelijke woningen onderschatten

Kopers onderschatten soms hoeveel extra onderzoek nodig is bij de aankoop van een finca.

Onderwerpen zoals:

• waterrechten;
• septic tanks;
• landbouwgrond;
• meerdere percelen;
• bouwkundige uitbreidingen;

vereisen vaak aanvullend juridisch onderzoek.

Checklist voor kopers

Vóór de overdracht:

✓ Schakel een onafhankelijke advocaat in

✓ Vraag uw NIE tijdig aan

✓ Regel de aankoopgelden

✓ Organiseer de valutaomwisseling

✓ Controleer de conceptakte

✓ Begrijp alle overdrachtskosten

✓ Verzamel alle benodigde documenten

✓ Sluit indien nodig een verzekering af

Veelgemaakte fouten door verkopers

Een goede voorbereiding is voor verkopers minstens zo belangrijk.

Veel vertragingen kunnen eenvoudig worden voorkomen door de benodigde documenten al vóór het accepteren van een bod te verzamelen.

Ontbrekende documentatie

Het vervangen of opvragen van ontbrekende documenten duurt vaak langer dan verwacht.

Veelvoorkomende voorbeelden zijn:

• eigendomsakte;
• energieprestatiecertificaat;
• verklaring van de Vereniging van Eigenaren;
• hypotheekdocumentatie.

Door deze documenten vroegtijdig te verzamelen blijft de verkoop op schema.

Achterstallige bijdragen aan de Vereniging van Eigenaren

Wanneer de woning deel uitmaakt van een Comunidad de Propietarios, dienen openstaande bijdragen vóór de overdracht te worden voldaan.

Kopers vragen vrijwel altijd om een bevestiging dat alle betalingen up-to-date zijn.

Te laat beginnen met het royeren van een hypotheek

Wanneer een bestaande hypotheek moet worden doorgehaald, is het verstandig hier zo vroeg mogelijk mee te beginnen.

Wachten tot de laatste fase van de verkoop kan de overdracht vertragen.

Ontbrekende vergunningen

Afhankelijk van de leeftijd en geschiedenis van de woning kunnen aanvullende documenten vereist zijn.

Bijvoorbeeld:

• Licencia de Ocupación;
• documentatie van goedgekeurde verbouwingen;
• andere objectgebonden vergunningen.

Uw advocaat kan aangeven welke documenten voor uw woning noodzakelijk zijn.

Onjuiste registratiegegevens

Afwijkingen tussen:

• het Registro de la Propiedad;
• het Catastro;
• de feitelijke woning;

moeten waar mogelijk vóór de overdracht worden opgelost.

Het corrigeren van deze verschillen is vrijwel altijd eenvoudiger vóór de eigendomsoverdracht dan daarna.

Nutsvoorzieningen pas op het laatste moment regelen

Door vooraf alle gegevens van de nutsvoorzieningen te verzamelen verloopt de overdracht voor de koper veel soepeler.

Nuttige informatie is onder andere:

• elektriciteitsleverancier;
• watermaatschappij;
• internetprovider;
• gegevens van de alarminstallatie;
• meterstanden;
• contactgegevens van de Vereniging van Eigenaren.

Een eenvoudige informatiemap wordt door kopers vaak zeer gewaardeerd.

Checklist voor verkopers

Vóór de overdracht:

✓ Eigendomsakte gereed

✓ Energieprestatiecertificaat beschikbaar

✓ Verklaring Vereniging van Eigenaren aangevraagd

✓ Laatste IBI-aanslag verzameld

✓ Royement van de hypotheek geregeld (indien van toepassing)

✓ Gegevens van nutsvoorzieningen verzameld

✓ Alle sleutels en afstandsbedieningen beschikbaar

✓ Overdrachtsafspraak bevestigd met uw advocaat

Praktische tip

Verkopers die hun documentatie al vóór de verkoop op orde hebben, ervaren doorgaans minder vertraging zodra een koper is gevonden. Vroege voorbereiding maakt het mogelijk eventuele juridische problemen tijdig op te lossen, voordat deze de afgesproken overdrachtsdatum beïnvloeden.

Praktijkvoorbeelden

Elke vastgoedtransactie is anders, maar onderstaande voorbeelden zijn gebaseerd op situaties die regelmatig voorkomen bij de aankoop en verkoop van woningen in Benissa en de Costa Blanca Noord.

Ze laten zien hoe de notaris, de advocaat en de makelaar ieder een eigen bijdrage leveren aan een succesvolle overdracht.

Voorbeeld 1: Brits echtpaar koopt een villa in San Jaime met een Spaanse hypotheek

Een Brits echtpaar koopt een villa in San Jaime.

Omdat een deel van de aankoop wordt gefinancierd met een Spaanse hypotheek, moeten op het notariskantoor twee akten worden ondertekend:

• de koopakte (Escritura Pública de Compraventa);
• de hypotheekakte (Escritura de Préstamo Hipotecario).

Vóór de overdracht

• De advocaat controleert alle juridische documentatie.
• De bank rondt de hypotheekgoedkeuring af.
• De notaris stelt beide akten op.
• De aankoopgelden worden gecontroleerd en klaargezet.

Op de dag van de overdracht

• De notaris controleert de identiteit van alle partijen.
• De hypotheekvoorwaarden worden toegelicht.
• De koopakte wordt voorgelezen.
• De betaling wordt bevestigd.
• Alle akten worden ondertekend.
• De kopers ontvangen de sleutels.

Na de overdracht verzorgt de advocaat de betaling van de belastingen, de registratie van het eigendom en de registratie van de hypotheek.

Voorbeeld 2: Nederlandse koper koopt een villa in La Fustera via een volmacht

Een Nederlandse koper reserveert een villa in La Fustera, maar kan niet naar Spanje reizen voor de overdracht.

Daarom wordt zijn advocaat gemachtigd via een geldige Poder Notarial.

Vóór de overdracht

• De koper controleert de conceptakte op afstand.
• De aankoopgelden worden overgemaakt.
• De volmacht wordt gecontroleerd.
• De advocaat bevestigt dat alle documentatie compleet is.

Op de dag van de overdracht

• De advocaat tekent namens de koper.
• De verkoper tekent persoonlijk.
• De notaris passeert de akte.
• Het eigendom wordt officieel overgedragen.
• De registratie en de overschrijving van de nutsvoorzieningen worden na de overdracht geregeld.

De koper ontvangt de sleutels tijdens zijn eerstvolgende bezoek aan Spanje.

Voorbeeld 3: Duitse verkoper verkoopt vanuit het buitenland

Een Duitse eigenaar heeft zijn appartement aan de Benissa Costa verkocht nadat hij definitief naar Duitsland is teruggekeerd.

In plaats van terug te reizen naar Spanje geeft hij zijn Spaanse advocaat een volmacht.

De advocaat:

• woont de afspraak bij de notaris bij;
• ondertekent de akte namens de verkoper;
• coördineert de uitbetaling van de verkoopopbrengst;
• verzorgt de resterende administratieve afhandeling.

Hierdoor hoeft de verkoper niet naar Spanje te reizen en kan de verkoop toch volgens planning plaatsvinden.

Voorbeeld 4: Traditionele finca in Pedramala waarvoor extra documentatie nodig is

Een koper besluit een traditionele finca in Pedramala aan te kopen.

Tijdens de juridische due diligence ontdekt de advocaat dat aanvullende documentatie nodig is omdat de woning beschikt over:

• meerdere geregistreerde percelen;
• een waterreservoir;
• een oudere septic tank;
• historische verbouwingen die gedurende vele jaren zijn uitgevoerd.

In plaats van de overdracht te overhaasten besluiten de partijen de afspraak bij de notaris uit te stellen totdat alle ontbrekende documenten beschikbaar zijn.

Hoewel de overdracht hierdoor iets later plaatsvindt, worden toekomstige juridische problemen grotendeels voorkomen.

Belangrijk

Landelijke woningen vereisen doorgaans uitgebreider juridisch onderzoek dan moderne appartementen of villa's. Houd daarom rekening met extra tijd voor de juridische due diligence wanneer u een finca of woning op het platteland koopt.

Veelgestelde vragen

Is een notaris verplicht bij de aankoop van een woning in Spanje?

Ja.

Vastgoedtransacties die via een authentieke akte worden geformaliseerd, worden in Spanje normaal gesproken altijd bij een notaris afgerond.

De Escritura Pública wordt vervolgens gebruikt om het eigendom in te schrijven in het Registro de la Propiedad.

Kan ik zelf mijn notaris kiezen?

In veel gevallen wel.

Koper en verkoper kunnen doorgaans gezamenlijk bepalen welke notaris de overdracht verzorgt, mits dit praktisch uitvoerbaar is en voldoet aan de wettelijke vereisten.

Moet de notaris in Benissa gevestigd zijn?

Nee.

De overdracht kan ook plaatsvinden bij een notariskantoor in een andere plaats wanneer dat praktischer is voor de betrokken partijen.

Wie kiest normaal gesproken de notaris?

Dat verschilt per transactie en hangt af van de afspraken tussen koper en verkoper.

Uw advocaat of makelaar kan adviseren welke notaris het meest geschikt is.

Beschermt de notaris de koper?

De notaris beschermt de rechtsgeldigheid van de transactie, niet de belangen van één specifieke partij.

Hij blijft gedurende het gehele proces volledig onpartijdig.

Vertegenwoordigt de notaris de verkoper?

Nee.

De notaris is onafhankelijk en mag noch de koper noch de verkoper bevoordelen.

Heb ik nog steeds een advocaat nodig?

Ja.

Uw advocaat onderzoekt de juridische risico's, controleert de contracten, adviseert over bestemmingsplannen, coördineert de overdracht en beschermt gedurende het hele proces uw belangen.

Hoeveel bedragen de notariskosten?

Notariskosten in Spanje zijn wettelijk gereguleerd en zijn afhankelijk van onder meer:

• de waarde van de woning;
• de complexiteit van de transactie;
• de documenten die moeten worden ondertekend.

Uw advocaat kan vóór de overdracht een persoonlijke kostenraming opstellen.

Hoe lang duurt een afspraak bij de notaris?

Een eenvoudige aankoop zonder hypotheek duurt meestal ongeveer één uur.

Bij een aankoop met een Spaanse hypotheek of een complexere transactie neemt de afspraak doorgaans meer tijd in beslag, omdat extra documenten moeten worden gecontroleerd en ondertekend.

Heb ik een tolk nodig?

Wanneer u onvoldoende Spaans spreekt om de inhoud van de akte volledig te begrijpen, kan passende taalondersteuning of een tolk noodzakelijk zijn.

Uw advocaat kan u adviseren over de beste oplossing.

Kan ik de akte op afstand ondertekenen?

De Escritura Pública moet worden verleden overeenkomstig de Spaanse wettelijke voorschriften.

Veel buitenlandse kopers en verkopers maken daarom gebruik van een geldige Poder Notarial (Volmacht), waarmee een gemachtigde namens hen kan tekenen.

Kan iemand anders namens mij tekenen?

Ja.

Met een rechtsgeldige volmacht kunt u een andere persoon — meestal uw advocaat — machtigen om de aankoop- of verkoopdocumenten namens u te ondertekenen.

Welke documenten moet ik meenemen?

Meestal heeft u nodig:

• paspoort of identiteitskaart;
• NIE (indien van toepassing);
• bankdocumentatie;
• hypotheekdocumentatie (indien van toepassing);
• volmacht (indien relevant).

Uw advocaat zal bevestigen welke documenten specifiek voor uw transactie vereist zijn.

Controleert de notaris schulden?

De notaris controleert de documentatie die noodzakelijk is voor het passeren van de authentieke akte, maar vervangt niet het juridische onderzoek dat uw advocaat uitvoert.

Een volledige juridische due diligence blijft essentieel.

Wanneer ontvang ik de sleutels?

Bij de meeste transacties worden de sleutels direct na ondertekening van de akte en afronding van de overeengekomen betaling overhandigd.

Wat gebeurt er na de ondertekening?

Na de overdracht worden doorgaans de volgende stappen uitgevoerd:

• betaling van de verschuldigde belastingen;
• registratie van de akte;
• inschrijving van het eigendom;
• registratie van de hypotheek (indien van toepassing);
• overschrijving van de nutsvoorzieningen;
• administratieve actualisaties.

Hoe lang duurt de registratie?

De verwerkingstijd verschilt per transactie en hangt af van de administratieve drukte.

Uw advocaat houdt u gedurende het hele proces op de hoogte en bevestigt wanneer de registratie volledig is afgerond.

Wat gebeurt er wanneer er nog een hypotheek op de woning rust?

Wanneer de verkoper nog een bestaande hypotheek heeft, worden tijdens de overdracht de nodige regelingen getroffen om deze af te lossen en door te halen.

Wanneer de koper een nieuwe Spaanse hypotheek afsluit, wordt tijdens dezelfde afspraak bij de notaris doorgaans ook een afzonderlijke hypotheekakte ondertekend.

Hoe Telio Homes kopers en verkopers ondersteunt

Het kopen of verkopen van een woning in Benissa omvat veel meer dan alleen het vinden van een koper of het selecteren van een woning.

Een succesvolle vastgoedtransactie is afhankelijk van een goede samenwerking tussen de makelaar, advocaat, bank en notaris.

Bij Telio Homes begeleiden wij kopers en verkopers tijdens iedere stap van het proces en werken wij samen met betrouwbare onafhankelijke professionals.

Samenwerking met advocaten

Wij werken nauw samen met uw gekozen advocaat om ervoor te zorgen dat:

• alle documentatie tijdig beschikbaar is;
• vragen snel worden beantwoord;
• de communicatie helder blijft;
• deadlines worden bewaakt;
• de overdracht zo soepel mogelijk verloopt.

Voorbereiden van de documentatie

Een goede voorbereiding vermindert de kans op vertraging aanzienlijk.

Wij helpen kopers en verkopers inzicht te krijgen in:

• welke documenten nodig zijn;
• wanneer deze moeten worden aangevraagd;
• welke aandachtspunten vóór de overdracht opgelost moeten worden.

Een goede voorbereiding bespaart vaak veel tijd later in het proces.

Begeleiding van de planning

Een vastgoedtransactie bestaat uit veel verschillende stappen.

Wij helpen bij de coördinatie van:

• reservering;
• onderhandse koopovereenkomst;
• planning van de hypotheek;
• organisatie van de overdracht;
• overhandiging van de sleutels;
• communicatie tussen alle betrokken partijen.

Door iedereen goed geïnformeerd te houden worden onnodige vertragingen voorkomen.

Contact met de notaris

Wij onderhouden regelmatig contact met het notariskantoor om ervoor te zorgen dat:

• afspraken efficiënt worden ingepland;
• alle documenten tijdig beschikbaar zijn;
• de praktische voorbereidingen vóór de overdracht volledig zijn afgerond.

Begeleiding van internationale cliënten

Veel van onze cliënten wonen buiten Spanje.

Wij begeleiden regelmatig kopers en verkopers uit onder andere:

• Nederland;
• België;
• Duitsland;
• Frankrijk;
• het Verenigd Koninkrijk;
• Scandinavië;
• andere internationale markten.

Door nauw samen te werken met ervaren lokale professionals maken wij het aankoop- en verkoopproces zo eenvoudig en overzichtelijk mogelijk.

Praktische tip

Professionals die regelmatig met elkaar samenwerken communiceren doorgaans efficiënter, voorkomen vertragingen en zorgen voor een veel soepelere transactie vanaf de reservering tot en met de definitieve overdracht.

Conclusie

Een Spaanse Notario vervult een essentiële rol bij iedere vastgoedtransactie. De notaris zorgt ervoor dat de Escritura Pública correct wordt gepasseerd en dat aan alle wettelijke formaliteiten volgens de Spaanse wetgeving is voldaan.

Het is echter minstens zo belangrijk om de grenzen van de verantwoordelijkheid van de notaris te begrijpen.

De notaris:

• vervangt geen onafhankelijke advocaat;
• onderzoekt niet alle juridische risico's van een woning;
• garandeert niet dat de woning voldoet aan alle bouw- of bestemmingsregels;
• controleert niet de technische staat van het vastgoed.

De veiligste manier om een woning in Benissa te kopen of te verkopen is daarom samen te werken met:

• een ervaren lokale makelaar;
• een gekwalificeerde onafhankelijke advocaat;
• een onpartijdige Spaanse notaris.

Samen zorgen deze professionals ervoor dat uw transactie soepel verloopt vanaf de reservering tot en met de definitieve registratie van het eigendom.

Of u nu een villa koopt in La Fustera, een appartement verkoopt aan de Benissa Costa, investeert in San Jaime of een traditionele finca koopt in Pedramala of Benimarco: een goede voorbereiding en deskundige begeleiding maken het volledige proces aanzienlijk eenvoudiger.

Wanneer u vooraf begrijpt welke rol de notaris speelt, kunt u een van de grootste financiële beslissingen in uw leven met vertrouwen en gemoedsrust nemen.

Klaar om een woning in Benissa te kopen of te verkopen?

Of u nu een woning wilt kopen in Benissa, uw huis wilt verkopen of simpelweg op zoek bent naar duidelijke en onafhankelijke informatie over het Spaanse aankoopproces, Telio Homes staat voor u klaar.

Wij kunnen u helpen met:

• het uitleggen van iedere stap van het aankoop- of verkoopproces;
• de voorbereiding op de overdracht bij de notaris;
• de coördinatie met uw onafhankelijke advocaat en de notaris;
• het bewaken van de planning van uw transactie;
• het delen van praktische lokale kennis over Benissa en de Costa Blanca Noord.

Ons doel is eenvoudig:

U begeleiden met duidelijkheid, vertrouwen en professionele ondersteuning — vanaf de eerste bezichtiging tot het moment waarop u de sleutels van uw woning ontvangt of overdraagt.