Acheter ou vendre un bien immobilier à Benissa constitue l'une des décisions financières les plus importantes de votre vie. Que vous souhaitiez acquérir une résidence secondaire à La Fustera, investir dans une villa de prestige à San Jaime ou vendre une finca traditionnelle à Pedramala, la transaction se conclura par une étape juridique incontournable : la signature de l'Escritura Pública (acte authentique) devant un notaire espagnol.

Pour de nombreux acheteurs internationaux, le rôle du notaire peut sembler complexe. Certains pensent qu'il représente l'acheteur, tandis que d'autres estiment qu'il réalise l'ensemble des vérifications juridiques concernant le bien. En réalité, aucune de ces affirmations n'est exacte.

Le notaire espagnol (Notario) est un officier public indépendant chargé d'authentifier la transaction, de vérifier que les formalités légales ont été respectées et d'assurer la sécurité juridique de toutes les parties.

Comprendre précisément le rôle du notaire avant le jour de la signature vous permettra d'éviter des retards, de réduire le stress et de prendre des décisions éclairées tout au long de votre achat ou de votre vente. Il est tout aussi essentiel de savoir où s'arrêtent ses responsabilités et pourquoi il reste indispensable d'être accompagné par un avocat indépendant spécialisé en droit immobilier espagnol.

Dans ce guide, vous découvrirez notamment :

• Pourquoi chaque transaction immobilière en Espagne nécessite l'intervention d'un notaire.
• Le rôle du notaire espagnol avant, pendant et après la signature.
• Les vérifications juridiques qu'il effectue… et celles qui ne relèvent pas de sa mission.
• Les documents que doivent préparer les acheteurs et les vendeurs.
• Le déroulement de la signature chez le notaire.
• Comment acheter ou vendre un bien sans vous déplacer en Espagne.
• Comment sont calculés les frais de notaire.
• Des conseils pratiques basés sur des transactions immobilières courantes à Benissa et sur la Costa Blanca Nord.

Que vous achetiez un bien immobilier en Espagne pour la première fois ou que vous soyez déjà propriétaire, ce guide vous explique chaque étape de manière claire et concrète afin de mener votre projet immobilier en toute sérénité.

Guide associé : Avant de poursuivre votre lecture, nous vous recommandons de consulter notre Guide complet pour acheter un bien immobilier à Benissa, qui détaille l'ensemble du processus, depuis les visites jusqu'à l'inscription définitive au Registro de la Propiedad.

Sommaire

• Pourquoi le notaire est indispensable lors d'une transaction immobilière en Espagne
• Le rôle du notaire lors d'un achat immobilier
• Que vérifie réellement le notaire ?
• Que ne vérifie pas le notaire ?
• Avocat ou notaire en Espagne : quelles différences ?
• Documents nécessaires pour le rendez-vous chez le notaire
• Comment se déroule la signature de l'acte ?
• Peut-on acheter ou vendre un bien sans être présent ?
• Les frais de notaire en Espagne
• Acheter un bien à Benissa : les particularités locales
• Les erreurs les plus fréquentes des acheteurs
• Les erreurs les plus fréquentes des vendeurs
• Exemples concrets
• Questions fréquentes
• Comment Telio Homes accompagne acheteurs et vendeurs
• Conclusion

Pourquoi le notaire est indispensable lors d'une transaction immobilière en Espagne

Réponse rapide

Le notaire espagnol est un officier public indépendant chargé d'authentifier les transactions immobilières, de vérifier l'identité et la capacité juridique des parties, de contrôler le respect des formalités légales et d'autoriser la signature de l'Escritura Pública (acte authentique). Il ne représente ni l'acheteur ni le vendeur et ne remplace jamais un avocat indépendant.

Qu'est-ce qu'un notaire espagnol ?

Le Notario est un officier public nommé par l'État espagnol disposant de l'autorité légale pour authentifier des documents et superviser les actes juridiques les plus importants.

Lors d'un achat ou d'une vente immobilière, il veille à ce que la transaction soit conforme au droit espagnol et s'assure que toutes les parties comprennent parfaitement les conséquences juridiques de leur signature.

Contrairement à une agence immobilière, à un courtier en prêt immobilier ou à un avocat représentant une partie, le notaire doit rester totalement neutre.

Ses principales missions sont les suivantes :

• vérifier l'identité des parties ;
• confirmer leur capacité juridique à signer ;
• contrôler que l'acte respecte la législation espagnole ;
• authentifier l'acte public ;
• garantir la sécurité juridique de la transaction.

Sa signature transforme l'acte de vente en un document authentique pouvant ensuite être inscrit au Registro de la Propiedad (Registre foncier espagnol).

Pourquoi le recours à un notaire est-il obligatoire ?

Les transactions immobilières espagnoles reposent sur le système notarial afin de garantir une sécurité juridique maximale.

Même si acheteur et vendeur peuvent conclure un accord privé, la vente est généralement officialisée par une Escritura Pública, signée devant notaire.

Cette procédure offre plusieurs protections essentielles.

Sécurité juridique

Le notaire vérifie que toutes les conditions légales nécessaires à la signature de l'acte authentique sont réunies.

Il contrôle notamment que :

• les parties sont correctement identifiées ;
• elles disposent de la capacité juridique nécessaire ;
• l'acte reflète fidèlement les accords conclus ;
• toutes les formalités légales ont été respectées.

Neutralité et impartialité

L'un des principaux atouts du système notarial espagnol réside dans son indépendance.

Le notaire ne travaille ni pour :

• l'acheteur ;
• le vendeur ;
• l'agence immobilière ;
• la banque.

Il agit exclusivement pour garantir que la transaction respecte la loi.

Authentification de la transaction

Une fois signé, l'acte authentique constitue un document officiel offrant :

• une preuve juridique de propriété ;
• une sécurité juridique renforcée ;
• un document pouvant être inscrit au registre foncier ;
• une meilleure protection contre d'éventuels litiges futurs.

Enregistrement de la propriété

Après la signature, l'acte peut être inscrit au Registro de la Propiedad.

Cette inscription procure une protection juridique importante puisqu'elle rend la propriété opposable aux tiers et facilite notamment :

• les futures ventes ;
• les successions ;
• les demandes de prêt hypothécaire.

Même si la propriété existe juridiquement avant son inscription, celle-ci est fortement recommandée en pratique.

Peut-on choisir son notaire ?

Oui.

Dans la majorité des transactions, les parties peuvent librement choisir le notaire chargé de la signature.

Celui-ci n'est pas obligatoirement situé à Benissa. Selon les circonstances, la signature peut parfaitement avoir lieu dans une autre étude notariale si cela est plus pratique pour toutes les parties.

Les critères généralement pris en compte sont :

• la localisation ;
• les disponibilités ;
• l'expérience avec une clientèle internationale ;
• les langues parlées ;
• l'efficacité de l'étude.

Votre avocat ou votre agence immobilière pourra généralement vous recommander un notaire habitué aux transactions impliquant des acheteurs étrangers.

Le notaire est-il un avocat ?

Non.

Il s'agit de l'une des confusions les plus fréquentes chez les acheteurs internationaux.

Bien que les deux professionnels interviennent lors de la transaction, leurs missions sont totalement différentes.

Votre avocat intervient notamment sur des aspects qui ne relèvent pas des compétences du notaire, notamment :

• les autorisations d'urbanisme ;
• la légalité des constructions ;
• les licences d'occupation ;
• les limites de propriété ;
• les risques contractuels ;
• les servitudes ;
• les restrictions juridiques ;
• les conséquences fiscales.

Important

Le notaire garantit la sécurité juridique de l'acte, mais il ne réalise pas l'ensemble des vérifications juridiques pour le compte de l'acheteur. Faire appel à un avocat indépendant demeure l'une des protections les plus importantes lors d'un achat immobilier en Espagne.

Le rôle du notaire lors d'un achat immobilier

Le notaire intervient bien avant le jour de la signature.

De la préparation de l'Escritura Pública jusqu'au contrôle de la conformité de la transaction avec le droit espagnol, il joue un rôle essentiel à chaque étape.

Avant la signature

La préparation débute généralement plusieurs semaines avant le rendez-vous.

L'étude notariale reçoit les informations transmises par les avocats, l'agence immobilière et, le cas échéant, l'établissement prêteur.

Les principales tâches comprennent :

• la préparation du projet d'acte ;
• la vérification des pièces d'identité ;
• l'examen des documents juridiques nécessaires à la vente ;
• le contrôle de la documentation hypothécaire ;
• la vérification des pouvoirs lorsqu'une personne signe au nom d'une autre ;
• la coordination avec la banque.

Cette préparation permet de limiter les risques de retard le jour de la signature.

Préparation de l'Escritura Pública

Le projet d'acte authentique résume tous les éléments juridiques de la transaction.

Il comprend généralement :

• l'identité de l'acheteur et du vendeur ;
• la description du bien ;
• le prix convenu ;
• les modalités de paiement ;
• les informations relatives au prêt hypothécaire le cas échéant ;
• les déclarations exigées par la législation espagnole.

Votre avocat doit examiner attentivement ce projet avant le rendez-vous afin de vérifier qu'il reflète fidèlement les accords conclus.

Réception des documents

L'étude notariale coordonne les documents provenant notamment :

• de l'avocat de l'acheteur ;
• de l'avocat du vendeur ;
• de l'agence immobilière ;
• de la banque ;
• du Registro de la Propiedad ;
• du Cadastre lorsque cela est nécessaire.

Cette collaboration permet de réunir toutes les informations avant la signature.

Coordination avec la banque

Lorsque l'acquéreur finance son achat grâce à un prêt hypothécaire espagnol, le notaire travaille également en étroite collaboration avec l'établissement prêteur.

La banque transmet notamment :

• l'acte de prêt hypothécaire ;
• les conditions du financement.

Dans la majorité des achats financés par un prêt immobilier, deux actes distincts sont signés :

1. l'acte de vente ;
2. l'acte de prêt hypothécaire.

Les acquisitions financées par emprunt nécessitent donc généralement davantage de temps qu'un achat comptant.

Le saviez-vous ?

Une acquisition au comptant peut être finalisée en moins d'une heure chez le notaire, tandis qu'une transaction financée par un prêt immobilier dure souvent plus longtemps en raison des formalités bancaires supplémentaires.

Le jour de la signature

Le jour de la signature marque le transfert officiel de propriété.

Même si chaque transaction est différente, le déroulement suit généralement les mêmes étapes.

Avant le rendez-vous

Avant de vous rendre chez le notaire, vérifiez que vous disposez des documents suivants :

• votre passeport ou votre carte nationale d'identité ;
• votre certificat de NIE, le cas échéant ;
• la preuve du paiement ou les justificatifs bancaires ;
• les documents relatifs au prêt hypothécaire, si nécessaire ;
• l'original de la procuration (Power of Attorney) si une personne signe en votre nom.

Votre avocat vous indiquera généralement à l'avance les documents précis à apporter.

Vérification de l'identité

À votre arrivée, le notaire procède à la vérification de l'identité de toutes les personnes présentes.

Cette étape protège l'ensemble des parties et contribue à prévenir toute fraude.

Les pièces d'identité sont comparées aux documents préparés avant la signature.

Vérification de la capacité juridique

Le notaire doit également s'assurer que chaque partie :

• comprend parfaitement la transaction ;
• signe librement ;
• dispose de la capacité juridique nécessaire pour acheter ou vendre le bien.

Si une personne agit au nom d'une autre, le notaire vérifie la validité juridique de la procuration (Power of Attorney).

Vérification du mode de paiement

La législation espagnole en matière de lutte contre le blanchiment d'argent impose que le mode de paiement soit clairement identifié.

Selon les cas, le règlement peut s'effectuer par :

• virement bancaire ;
• chèque bancaire certifié ;
• fonds provenant d'un prêt hypothécaire ;
• combinaison de plusieurs moyens de paiement.

Le notaire consigne ces informations dans l'Escritura Pública, créant ainsi une preuve officielle du règlement du prix.

Lecture de l'acte authentique

Avant toute signature, le notaire lit ou explique le contenu de l'acte.

Celui-ci reprend notamment :

• l'identité des parties ;
• la description du bien ;
• le prix de vente ;
• les modalités de paiement ;
• les informations relatives au prêt hypothécaire, le cas échéant ;
• les déclarations légales obligatoires.

Si l'une des parties ne maîtrise pas suffisamment l'espagnol, une assistance linguistique adaptée peut être nécessaire conformément aux exigences légales applicables.

Personne ne devrait jamais signer un document sans en comprendre pleinement le contenu.

Signature de l'Escritura Pública

Lorsque toutes les parties donnent leur accord :

• l'acheteur signe ;
• le vendeur signe ;
• la banque signe (le cas échéant) ;
• le notaire signe et appose son sceau officiel.

La vente est désormais officiellement finalisée.

Remise des clés

Après la signature, l'acheteur reçoit généralement :

• les clés du bien ;
• les télécommandes du garage ;
• les codes de l'alarme ;
• les badges d'accès à la résidence, le cas échéant ;
• les notices d'utilisation et garanties remises par le vendeur.

Que vous deveniez propriétaire d'une villa contemporaine à San Jaime, d'un appartement en bord de mer à La Fustera ou d'une finca traditionnelle à Benimarco, c'est à cet instant que débute votre nouvelle vie de propriétaire.

Immédiatement après la signature

Même si la vente est terminée, plusieurs démarches administratives restent à accomplir.

Il s'agit généralement de :

• payer les taxes applicables dans les délais légaux ;
• déposer l'acte auprès du Registro de la Propiedad ;
• enregistrer le prêt hypothécaire, le cas échéant ;
• transférer les contrats des fournisseurs d'énergie et d'eau ;
• mettre à jour les registres de propriété.

Votre avocat coordonne généralement l'ensemble de ces formalités et vous tient informé de leur avancement.

Conseil d'expert

Conservez soigneusement tous les documents liés à votre acquisition, notamment les justificatifs de paiement, l'Escritura Pública et les documents d'enregistrement. Ils seront indispensables si vous refinancez votre bien, le revendez ou devez gérer une succession.

Que vérifie réellement le notaire ?

L'une des idées reçues les plus répandues chez les acheteurs étrangers consiste à croire que le notaire réalise une vérification juridique complète du bien immobilier.

En réalité, son rôle est différent.

Le notaire veille au respect de la législation espagnole, s'assure que toutes les parties comprennent parfaitement ce qu'elles signent et vérifie que toutes les formalités légales sont réunies avant d'autoriser l'Escritura Pública.

Il ne remplace jamais l'avocat indépendant de l'acheteur.

Comprendre précisément ce qu'il contrôle — et ce qui ne relève pas de sa mission — est indispensable pour prendre les bonnes décisions tout au long du processus d'achat.

Résumé rapide

Le notaire vérifie :

• L'identité des parties
• Leur capacité juridique
• La propriété du bien
• Les documents hypothécaires
• Le mode de paiement
• L'acte authentique
• Le respect des formalités légales

Le notaire ne vérifie pas :

• La légalité des constructions
• La conformité urbanistique
• Les vices cachés
• L'état structurel du bâtiment
• Les permis d'urbanisme
• Les risques juridiques futurs
• Les vérifications juridiques complètes (due diligence)

Vérification de l'identité de l'acheteur et du vendeur

La première responsabilité du notaire consiste à confirmer que toutes les personnes signant l'acte sont correctement identifiées.

Cette vérification permet d'éviter les fraudes et garantit que la propriété est transférée au bon titulaire.

Le notaire contrôle généralement :

• un passeport ou une carte d'identité en cours de validité ;
• le NIE, lorsque cela est applicable ;
• les documents de société si l'acheteur ou le vendeur est une entreprise ;
• le régime matrimonial lorsque cela est pertinent ;
• la procuration (Power of Attorney) lorsqu'une personne signe pour une autre.

Conseil pratique

Vérifiez que les informations figurant sur :

• votre passeport ;
• votre NIE ;
• les documents hypothécaires ;
• vos documents bancaires ;
• le contrat de réservation ou de vente

correspondent parfaitement.

Une simple différence d'orthographe peut entraîner des retards inutiles.

Vérification de la propriété

Le notaire vérifie que le vendeur dispose bien du droit de transférer la propriété.

Cette vérification s'appuie généralement sur les informations du Registro de la Propiedad, ainsi que sur les documents transmis avant la signature.

Les contrôles portent notamment sur :

• le propriétaire inscrit ;
• la description du bien ;
• les hypothèques enregistrées ;
• les charges existantes ;
• les éventuelles restrictions affectant le bien.

Si plusieurs personnes sont propriétaires, le notaire vérifie que chacune est présente ou valablement représentée.

Vérification des documents hypothécaires

Lorsque l'acquéreur souscrit un prêt hypothécaire espagnol, le notaire examine également les documents remis par la banque.

Ils comprennent généralement :

• l'acte de prêt hypothécaire ;
• les conditions du prêt ;
• l'identité de l'établissement prêteur ;
• le montant du financement ;
• les garanties accordées.

La législation espagnole sur le crédit immobilier prévoit d'importantes mesures de protection des consommateurs.

Le notaire veille notamment à ce que ces exigences aient bien été respectées avant la signature de l'acte hypothécaire.

Vérification du mode de paiement

La réglementation espagnole relative à la lutte contre le blanchiment d'argent exige que les fonds utilisés pour l'acquisition soient parfaitement documentés.

Le notaire indique dans l'acte le mode de paiement retenu.

Celui-ci peut comprendre :

• un virement bancaire ;
• un chèque bancaire certifié ;
• un prêt hypothécaire ;
• une combinaison de fonds propres et de financement bancaire.

Selon la transaction, des justificatifs bancaires complémentaires peuvent également être examinés.

Pourquoi est-ce important ?

L'enregistrement du mode de paiement permet :

• d'assurer la sécurité juridique de la transaction ;
• de respecter les obligations de lutte contre le blanchiment d'argent ;
• de constituer une preuve officielle du paiement ;
• de protéger à la fois l'acheteur et le vendeur.

Vérification de la capacité juridique

Le notaire doit s'assurer que chaque personne qui signe :

• comprend pleinement la transaction ;
• agit librement ;
• possède la capacité juridique requise ;
• est habilitée à conclure la vente.

Si ces conditions ne sont pas réunies, il ne peut pas autoriser la signature de l'acte.

Vérification de la description du bien

L'Escritura Pública doit identifier précisément le bien vendu.

La description comprend généralement :

• l'adresse postale ;
• la référence cadastrale ;
• la description du bien ;
• les informations du Registro de la Propiedad ;
• la référence cadastrale (Catastro) ;
• les quotes-parts dans les parties communes, lorsque cela s'applique.

Pour les villas situées à Fanadix ou San Jaime, cette description peut également inclure les garages, piscines ou jardins.

Pour les appartements de La Fustera, les places de parking ou les caves peuvent faire partie de la description juridique.

Pour les fincas rurales situées à Pedramala ou Benimarco, plusieurs parcelles peuvent être incluses dans une même vente, rendant une description précise encore plus importante.

Vérification du respect des formalités légales

Avant d'autoriser la signature, le notaire vérifie que toutes les exigences légales sont réunies.

Il contrôle notamment :

• l'identification correcte des parties ;
• la présence des documents requis ;
• la rédaction conforme de l'acte ;
• les documents hypothécaires, le cas échéant ;
• les déclarations relatives au paiement ;
• le respect des formalités prévues par le droit espagnol.

Ce n'est qu'après ces vérifications que l'acte peut être officiellement authentifié.

Origine des fonds et lutte contre le blanchiment d'argent

L'Espagne applique une réglementation particulièrement stricte en matière de lutte contre le blanchiment d'argent (AML).

Même si votre banque et votre avocat réalisent également leurs propres contrôles, le notaire est lui aussi soumis à ces obligations.

Selon les circonstances, il pourra demander des informations concernant :

• l'origine des fonds utilisés pour l'achat ;
• les virements internationaux ;
• les justificatifs bancaires ;
• l'identité de la personne effectuant le paiement.

Transmettre rapidement ces documents permet généralement d'éviter des retards inutiles.

Conseil d'expert

Si vous transférez des fonds depuis l'étranger, organisez vos opérations bancaires suffisamment à l'avance. Les contrôles internationaux de conformité peuvent parfois prendre plus de temps que prévu.

Que ne vérifie pas le notaire ?

Connaître les limites des missions du notaire est tout aussi important que comprendre ce qu'il contrôle réellement.

De nombreux acheteurs étrangers pensent, à tort, que la présence d'un notaire signifie que tous les aspects juridiques et techniques du bien ont déjà été vérifiés.

Ce n'est pas le cas.

Plusieurs éléments essentiels restent de la responsabilité de l'acheteur et de son avocat indépendant.

Légalité des constructions

Le notaire ne vérifie pas si toutes les parties du bien ont été construites ou modifiées conformément à la réglementation.

Cette question est particulièrement importante pour :

• les villas anciennes ;
• les fincas rurales ;
• les biens disposant d'un logement d'invités ;
• les piscines ;
• les terrasses agrandies ;
• les garages transformés ;
• les cuisines extérieures.

Les vérifications relatives à la conformité des constructions doivent être réalisées avant la signature.

Questions d'urbanisme

Le notaire n'analyse pas les règles d'urbanisme applicables au bien.

Par exemple, il ne vérifie pas :

• si le terrain est situé en zone protégée ;
• s'il est concerné par une zone verte ;
• s'il existe un projet futur de voirie ;
• les restrictions liées au littoral ;
• les classifications du plan local d'urbanisme.

Votre avocat doit vérifier si des règles d'urbanisme sont susceptibles d'affecter l'utilisation future du bien.

État structurel du bâtiment

Le notaire n'effectue aucune inspection technique du bâtiment.

Il ne détecte notamment pas :

• l'humidité ;
• les fissures structurelles ;
• les défauts de toiture ;
• les problèmes de fondations ;
• les installations électriques défectueuses ;
• les problèmes de plomberie ;
• les infestations de termites.

Si vous achetez un bien ancien ou un projet de rénovation, il est vivement conseillé de faire réaliser une expertise indépendante.

Les vices cachés

Certains défauts n'apparaissent qu'après la signature.

Par exemple :

• des fuites souterraines ;
• un système d'évacuation défectueux ;
• une fosse septique défaillante ;
• des infiltrations d'eau ;
• des pannes de climatisation.

Ni le notaire ni le Registro de la Propiedad ne détectent ce type de problèmes.

Les permis et autorisations

Le notaire ne vérifie pas si :

• les extensions ont été autorisées ;
• la piscine dispose des autorisations nécessaires ;
• les travaux de rénovation ont fait l'objet d'un permis ;
• la licence d'occupation (Licencia de Primera ou Segunda Ocupación) existe lorsqu'elle est requise.

Ces contrôles font partie de la due diligence réalisée par votre avocat.

Les autres risques juridiques

Le notaire n'a pas pour mission d'identifier tous les risques juridiques pouvant affecter le bien.

Par exemple :

• les litiges de limites de propriété ;
• les servitudes ;
• les conflits de voisinage ;
• les droits de passage ;
• les anciennes obligations contractuelles ;
• les procédures judiciaires en cours.

Ces éléments doivent être examinés par votre avocat avant la signature.

Les différences entre les registres et la réalité

Sur la Costa Blanca, il arrive que les documents officiels ne correspondent pas parfaitement à la réalité.

Par exemple :

• une surface construite différente ;
• des terrasses ajoutées ultérieurement ;
• une piscine construite après l'enregistrement initial ;
• des dépendances supplémentaires ;
• plusieurs parcelles cadastrales.

Ces différences doivent être analysées avant la signature et non après.

Cette situation est particulièrement fréquente pour les anciennes fincas situées à Pedramala, Benimarco et dans l'arrière-pays de Benissa.

Pourquoi un avocat indépendant reste indispensable

Votre avocat agit exclusivement dans votre intérêt.

Ses missions comprennent généralement :

• la due diligence juridique ;
• l'analyse des contrats ;
• les vérifications urbanistiques ;
• la comparaison entre le Registro de la Propiedad et le Catastro ;
• la vérification des licences ;
• le conseil fiscal ;
• la coordination de la signature ;
• l'enregistrement du bien après la vente.

Sans cet accompagnement, un acheteur peut hériter de problèmes juridiques ou administratifs parfaitement évitables.

Attention

Ne supposez jamais qu'un bien est parfaitement conforme simplement parce qu'il est vendu devant notaire. Le notaire authentifie la transaction ; il ne certifie pas que le bien respecte l'ensemble des règles d'urbanisme ou de construction.

Avocat ou notaire en Espagne : quelles différences ?

Il s'agit probablement de la question la plus fréquemment posée par les acheteurs étrangers.

« Puisqu'il y a un notaire, pourquoi ai-je encore besoin d'un avocat ? »

La réponse est simple.

Parce que leurs missions sont totalement différentes.

Les missions de l'avocat

Votre avocat travaille exclusivement pour vous.

Son rôle consiste à protéger vos intérêts depuis la réservation jusqu'à l'enregistrement définitif du bien.

Ses principales missions comprennent notamment :

• réaliser la due diligence juridique ;
• analyser les contrats ;
• vérifier les aspects urbanistiques ;
• contrôler les licences ;
• comparer les informations du Registro de la Propiedad et du Catastro ;
• conseiller sur la fiscalité ;
• calculer les frais d'acquisition ;
• communiquer avec la banque ;
• enregistrer la propriété ;
• vous conseiller tout au long du processus.

S'il détecte un risque juridique, votre avocat peut négocier des modifications avant la signature.

Les missions du notaire

Le notaire, quant à lui, demeure totalement impartial.

Il intervient notamment pour :

• authentifier l'Escritura Pública ;
• vérifier l'identité des parties ;
• contrôler leur capacité juridique ;
• enregistrer le mode de paiement ;
• examiner les documents hypothécaires ;
• expliquer le contenu de l'acte ;
• autoriser officiellement la signature.

Le notaire ne négocie jamais pour l'une ou l'autre des parties.

Qui protège réellement l'acheteur ?

Cette réponse surprend souvent les acquéreurs étrangers.

Même si le notaire veille au respect des formalités légales, il n'agit jamais comme conseiller juridique de l'acheteur.

Seul votre avocat indépendant analyse les risques liés à votre situation personnelle et défend vos intérêts.

Pourquoi les deux professionnels sont indispensables

Les transactions immobilières les plus sûres reposent généralement sur trois professionnels expérimentés :

• L'agence immobilière : coordonne la transaction, les communications et les aspects pratiques.
• L'avocat indépendant : protège les intérêts juridiques du client et réalise toutes les vérifications.
• Le notaire espagnol : authentifie la transaction et veille au respect des formalités prévues par la loi.

Chacun joue un rôle spécifique.

Ensemble, ils offrent le niveau de protection le plus élevé aux acheteurs comme aux vendeurs.

Comparatif : avocat vs notaire

Erreur fréquente

Certains acheteurs étrangers pensent pouvoir économiser les honoraires d'un avocat en s'appuyant uniquement sur le notaire. En réalité, leurs missions sont complémentaires et non interchangeables. Faire appel à un avocat indépendant constitue l'une des meilleures protections lors d'un achat immobilier en Espagne.

Documents nécessaires pour le rendez-vous chez le notaire

L'une des principales causes de retard le jour de la signature est l'absence de certains documents ou un dossier incomplet.

Même si votre avocat et votre agence immobilière coordonnent généralement l'ensemble des formalités bien avant le rendez-vous, connaître les documents nécessaires vous permettra d'éviter les imprévus.

Préparer tous les documents suffisamment tôt réduit les risques de report, limite le stress et laisse à chacun le temps de résoudre les éventuels problèmes avant la signature.

Conseil d'expert

Commencez à rassembler vos documents dès la signature du contrat de réservation ou du contrat privé de vente. Le remplacement d'une escritura perdue, le renouvellement d'un passeport ou l'obtention d'un certificat de la communauté de propriétaires peuvent prendre plusieurs semaines.

Documents de l'acheteur

Passeport ou carte nationale d'identité

Chaque acheteur doit présenter une pièce d'identité en cours de validité.

Le nom figurant sur cette pièce doit correspondre exactement aux autres documents relatifs à la transaction, notamment :

• le certificat de NIE ;
• le compte bancaire ;
• les documents hypothécaires ;
• le contrat de vente ;
• la procuration, le cas échéant.

Une pièce d'identité expirée peut empêcher la signature.

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

La plupart des acheteurs étrangers doivent obtenir un NIE avant d'acquérir un bien immobilier en Espagne.

Ce numéro est utilisé pendant toute la procédure et est généralement indispensable pour :

• acheter un bien immobilier ;
• payer les impôts ;
• enregistrer la propriété ;
• ouvrir les contrats d'eau, d'électricité ou de gaz ;
• effectuer des démarches bancaires ;
• accomplir diverses formalités administratives.

Il est conseillé d'en faire la demande le plus tôt possible, notamment si vous achetez depuis l'étranger.

Justificatifs des fonds

La réglementation espagnole contre le blanchiment d'argent impose une parfaite transparence concernant l'origine des fonds.

Selon votre situation, il pourra vous être demandé de fournir :

• des relevés bancaires ;
• les confirmations de virement ;
• des justificatifs d'épargne ;
• les documents relatifs au prêt immobilier ;
• les justificatifs de l'origine des fonds.

Votre avocat vous indiquera précisément les documents nécessaires à votre dossier.

Documents relatifs au prêt hypothécaire

Si vous financez votre achat grâce à une hypothèque espagnole, des documents supplémentaires seront requis.

Ils comprennent généralement :

• l'offre de prêt ;
• les pièces d'identité ;
• les instructions de la banque ;
• l'acte de prêt hypothécaire ;
• les informations relatives au financement.

La banque transmet habituellement ces documents directement au notaire avant la signature.

Procuration (Power of Attorney)

Si une autre personne signe à votre place, le notaire doit vérifier la validité juridique de la procuration.

Ce document doit conférer tous les pouvoirs nécessaires pour finaliser l'achat ou la vente.

De nombreux acheteurs internationaux donnent procuration à leur avocat lorsqu'ils ne peuvent pas se déplacer en Espagne pour la signature.

Documents du vendeur

Passeport ou carte nationale d'identité

Chaque propriétaire inscrit au registre foncier qui vend le bien doit présenter une pièce d'identité valide.

Lorsque plusieurs propriétaires sont concernés, chacun d'eux — ou son représentant dûment mandaté — doit être correctement identifié.

Titre de propriété (Escritura)

Le vendeur fournit l'Escritura existante, c'est-à-dire l'acte authentique attestant de la manière dont il est devenu propriétaire.

Ce document constitue une base essentielle pour la préparation du nouvel acte de vente.

Certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética)

Dans la plupart des ventes, un certificat de performance énergétique (CEE) est légalement obligatoire avant la mise en vente et la signature définitive, sauf exceptions prévues par la législation.

L'acheteur doit recevoir les informations relatives à ce certificat avant la signature.

Certificat de la communauté de propriétaires

Lorsque le bien fait partie d'une communauté de propriétaires (Comunidad de Propietarios), le vendeur doit généralement fournir un certificat attestant de la situation des charges de copropriété.

Ce document permet de confirmer si des sommes restent dues.

Dernier reçu de l'IBI

Le dernier avis de paiement de l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est généralement demandé lors de la vente.

Il permet notamment :

• d'identifier le bien ;
• de confirmer la référence de la taxe foncière municipale.

Informations concernant les fournisseurs

Préparer les informations relatives aux différents contrats facilite grandement le transfert des services après la vente.

Il est recommandé de communiquer notamment :

• le fournisseur d'électricité ;
• le distributeur d'eau ;
• le fournisseur d'accès Internet ;
• le fournisseur de gaz (le cas échéant) ;
• les relevés des compteurs ;
• les coordonnées de la société d'alarme.

De nombreux vendeurs remettent à l'acquéreur un simple dossier contenant toutes ces informations.

Documents relatifs à la mainlevée d'hypothèque

Si le bien est encore grevé d'une hypothèque, des documents complémentaires seront nécessaires afin de permettre son remboursement puis sa radiation conformément à la procédure légale espagnole.

Cette démarche est généralement coordonnée entre :

• la banque ;
• l'avocat ;
• le notaire.

Documents relatifs au bien immobilier

En plus des documents personnels des parties, plusieurs documents concernant le bien lui-même sont examinés.

Nota Simple

La Nota Simple est un extrait officiel du Registro de la Propiedad.

Elle contient généralement :

• le propriétaire enregistré ;
• la description du bien ;
• les hypothèques existantes ;
• les charges ;
• les éventuelles restrictions ;
• la référence cadastrale.

L'acheteur devrait toujours demander à son avocat de vérifier une version récente avant la signature.

Informations cadastrales (Catastro)

Le Catastro recense les caractéristiques physiques du bien à des fins fiscales et administratives.

On y retrouve notamment :

• les limites de la parcelle ;
• la surface construite ;
• la superficie du terrain ;
• la description du bâtiment ;
• la référence cadastrale.

Même si le Registro de la Propiedad et le Catastro correspondent souvent, des différences peuvent exister, notamment pour les biens anciens ou ayant subi des modifications.

Documents hypothécaires

Lorsqu'une hypothèque existe ou qu'un nouveau prêt est mis en place, les documents correspondants font partie intégrante du dossier de signature.

Licences et autorisations

Selon les caractéristiques du bien, des documents complémentaires peuvent être nécessaires.

Par exemple :

• la licence d'occupation (lorsqu'elle est requise) ;
• la licence de location touristique (si applicable) ;
• les permis de construire pour des travaux importants ;
• les documents relatifs à des extensions ou modifications autorisées.

Les exigences varient selon l'ancienneté, l'emplacement et l'historique du bien.

Tableau récapitulatif des documents

Liste de contrôle avant la signature

Acheteurs

✓ Passeport valide

✓ NIE obtenu

✓ Fonds disponibles

✓ Prêt hypothécaire approuvé

✓ Assurance habitation organisée si nécessaire

✓ Projet d'Escritura relu avec votre avocat

✓ Frais de signature confirmés

✓ Organisation des contrats d'énergie comprise

Vendeurs

✓ Escritura retrouvée

✓ Certificat énergétique disponible

✓ Certificat de copropriété demandé

✓ Dernier reçu IBI préparé

✓ Radiation de l'hypothèque organisée (si nécessaire)

✓ Informations des fournisseurs préparées

✓ Clés et télécommandes prêtes

✓ Codes d'alarme disponibles

✓ Rendez-vous chez le notaire confirmé

Que se passe-t-il le jour de la signature ?

Pour de nombreux acquéreurs, le jour de la signature représente le moment le plus attendu de tout le processus.

Après plusieurs semaines — voire plusieurs mois — de démarches juridiques, la propriété change officiellement de mains.

Savoir exactement comment se déroule cette journée permet de l'aborder avec beaucoup plus de sérénité.

Avant d'arriver chez le notaire

Avant de quitter votre domicile, vérifiez que vous avez avec vous :

• votre passeport ;
• votre NIE ;
• vos documents bancaires ;
• les documents relatifs au prêt hypothécaire (le cas échéant) ;
• l'original de votre procuration (si nécessaire) ;
• tout document supplémentaire demandé par votre avocat.

Il est toujours recommandé d'arriver un peu en avance.

Qui est présent lors de la signature ?

Selon la transaction, peuvent être présents :

• l'acheteur ;
• le vendeur ;
• les avocats ;
• l'agence immobilière ;
• un représentant de la banque ;
• un interprète (si nécessaire) ;
• une personne agissant en vertu d'une procuration.

Même si le cadre est officiel, les rendez-vous chez le notaire se déroulent généralement dans une ambiance calme et bien organisée.

Exemple de déroulement d'une signature

Ces horaires sont donnés uniquement à titre indicatif. La durée réelle dépend de chaque transaction.

Lecture de l'acte authentique

Avant toute signature, le notaire explique le contenu de l'acte.

Les principaux éléments abordés sont notamment :

• la description du bien ;
• le prix de vente ;
• les modalités de paiement ;
• les informations relatives au prêt hypothécaire ;
• les déclarations légales ;
• les droits et obligations des parties.

Si un point n'est pas parfaitement clair, il est essentiel de poser toutes vos questions avant de signer.

Un bon avocat aura normalement déjà étudié avec vous le projet d'acte plusieurs jours auparavant.

Important

Ne signez jamais un document juridique que vous ne comprenez pas parfaitement. Si nécessaire, demandez des explications supplémentaires ou la présence d'un interprète avant de poursuivre.

Paiement du prix d'achat

Les fonds sont transférés conformément aux modalités convenues.

Selon les cas, le paiement peut être effectué :

• au moyen du prêt hypothécaire ;
• par virement international ;
• par chèque bancaire certifié ;
• par une combinaison de plusieurs moyens de paiement.

Le mode de paiement est officiellement mentionné dans l'Escritura Pública.

Signature

Lorsque toutes les parties donnent leur accord :

• l'acheteur signe ;
• le vendeur signe ;
• le représentant de la banque signe (le cas échéant) ;
• le notaire signe et authentifie officiellement l'acte.

La vente est désormais définitivement conclue.

Remise des clés

Après la signature, l'acheteur reçoit généralement :

• les clés du logement ;
• les télécommandes du garage ;
• les codes de l'alarme ;
• les badges de la résidence ;
• les clés de la boîte aux lettres ;
• les notices d'utilisation ;
• les documents de garantie remis par le vendeur.

Pour de nombreux acquéreurs étrangers, c'est enfin le moment où ils deviennent officiellement propriétaires de leur nouvelle maison à Benissa.

Immédiatement après la signature

Les formalités administratives se poursuivent une fois le rendez-vous terminé.

Les principales démarches sont généralement les suivantes :

• paiement des taxes dans les délais légaux ;
• enregistrement de la propriété ;
• inscription de l'hypothèque (le cas échéant) ;
• transfert des contrats d'eau, d'électricité et autres services ;
• mise à jour des informations auprès de la communauté de propriétaires ;
• mise en place des prélèvements automatiques ;
• actualisation des contrats d'assurance.

Votre avocat coordonne habituellement l'ensemble de ces démarches pour votre compte.

Que se passe-t-il dans les semaines suivantes ?

Même si vous êtes désormais propriétaire, plusieurs procédures administratives continuent en arrière-plan.

Le déroulement est généralement le suivant :

1. Les taxes applicables sont payées.
2. L'Escritura est transmise pour enregistrement.
3. La propriété est inscrite au Registro de la Propiedad.
4. L'hypothèque est enregistrée (si applicable).
5. Les contrats des fournisseurs sont transférés.
6. Les registres de la communauté sont mis à jour.
7. Les documents enregistrés sont retournés à votre avocat.

Les délais d'enregistrement varient selon la complexité du dossier et la charge de travail des administrations.

Peut-on acheter ou vendre un bien immobilier sans être présent ?

Oui.

De nombreux acheteurs et vendeurs internationaux finalisent aujourd'hui leurs transactions immobilières en Espagne sans se déplacer.

La méthode la plus courante consiste à utiliser une procuration (Power of Attorney).

Acheter ou vendre grâce à une procuration

Une procuration autorise une autre personne — généralement votre avocat — à signer les documents juridiques en votre nom.

Cette solution est particulièrement utile si vous :

• résidez à l'étranger ;
• ne pouvez pas voyager ;
• avez des obligations professionnelles ;
• achetez plusieurs biens ;
• souhaitez qu'une personne gère également les formalités après la signature.

La procuration doit naturellement être juridiquement valable et reconnue pour une utilisation en Espagne.

Acheter un bien immobilier depuis l'étranger

Les acquisitions à distance sont aujourd'hui très courantes.

De nombreux acheteurs :

• effectuent des visites virtuelles ;
• réservent leur bien à distance ;
• examinent les documents par voie électronique ;
• transfèrent les fonds par virement international ;
• finalisent l'achat grâce à une procuration (Power of Attorney).

Cette solution permet de poursuivre la transaction même si l'acheteur ne peut pas se rendre en Espagne.

Vendre un bien depuis l'étranger

De nombreux propriétaires ayant regagné leur pays de résidence, notamment :

• le Royaume-Uni ;
• les Pays-Bas ;
• la Belgique ;
• l'Allemagne ;
• la France,

vendent leur bien immobilier en Espagne par l'intermédiaire de leur avocat agissant en vertu d'une procuration valable.

Cette procédure évite des déplacements inutiles tout en permettant de finaliser la vente dans les délais prévus.

Préparer la signature à distance

Même si l'Escritura Pública doit toujours être signée conformément aux exigences du droit espagnol, une grande partie des préparatifs peut aujourd'hui être réalisée à distance.

Il est notamment possible de :

• relire les projets d'acte ;
• transmettre les pièces d'identité ;
• communiquer avec les avocats ;
• organiser les documents bancaires ;
• préparer le décompte de signature.

Les transactions internationales sont ainsi beaucoup plus simples qu'il y a quelques années.

Le saviez-vous ?

De nombreux acheteurs étrangers d'une résidence secondaire à Benissa donnent une procuration à leur avocat non seulement pour signer l'acte, mais également pour payer les taxes, enregistrer la propriété et organiser les changements de contrats des fournisseurs après la vente. Cette solution permet de gagner un temps précieux, surtout lorsque vous rentrez dans votre pays immédiatement après la signature.

Les frais de notaire en Espagne

Les frais de notaire constituent une partie importante du coût global d'un achat ou d'une vente immobilière en Espagne.

Heureusement, contrairement à de nombreuses prestations professionnelles, ils sont réglementés par la loi. Les honoraires sont calculés selon un tarif officiel et non librement fixés par chaque étude notariale.

Pour la plupart des acquéreurs, les frais de notaire représentent une part relativement limitée du coût total de l'acquisition, mais il reste essentiel de comprendre leur mode de calcul afin de prévoir précisément votre budget.

Réponse rapide

Les frais de notaire en Espagne sont réglementés et dépendent principalement :

• de la valeur du bien ;
• de la complexité de la transaction ;
• du nombre d'actes authentiques signés ;
• du nombre de copies authentiques demandées.

Lorsqu'un prêt hypothécaire est contracté, les honoraires sont généralement plus élevés puisqu'un acte hypothécaire distinct doit également être signé.

Comment les frais sont-ils calculés ?

Même si un tarif officiel s'applique, le montant final dépend notamment des éléments suivants :

• le prix d'achat du bien ;
• la complexité du dossier ;
• le nombre d'actes authentiques ;
• la présence ou non d'un prêt hypothécaire ;
• le nombre de copies authentiques délivrées ;
• les éventuels documents juridiques supplémentaires signés lors du rendez-vous.

Par exemple, l'achat comptant d'un appartement nécessitera généralement moins de travail notarial que l'acquisition d'une finca composée de plusieurs parcelles et financée par un prêt immobilier.

Coûts habituels

Le tableau ci-dessous présente une estimation générale des principaux frais à prévoir.

À titre purement indicatif. Les coûts varient selon chaque transaction. Demandez toujours à votre avocat un décompte détaillé avant la signature.

Quels éléments peuvent augmenter les frais de notaire ?

Certaines situations peuvent entraîner des honoraires plus élevés, notamment :

• un prix d'acquisition plus important ;
• plusieurs acheteurs ou vendeurs ;
• la signature simultanée d'un acte hypothécaire ;
• la radiation d'une hypothèque existante ;
• plusieurs copies authentiques ;
• une structure de propriété complexe ;
• un achat réalisé par une société ;
• plusieurs parcelles enregistrées.

Ces frais supplémentaires restent généralement modestes au regard du montant global de la transaction, mais doivent être intégrés à votre budget.

Qui paie les frais de notaire ?

La répartition des frais dépend :

• du type de transaction ;
• de la législation en vigueur ;
• de l'accord conclu entre les parties ;
• des documents signés.

Dans de nombreuses ventes de biens anciens, l'acquéreur prend en charge les frais liés à l'acquisition et à l'enregistrement du bien, tandis que le vendeur reste responsable des obligations qui lui incombent au titre de la vente.

La réglementation pouvant évoluer, il est toujours préférable de suivre les conseils de votre avocat plutôt que de vous fier à des informations anciennes ou à des suppositions.

Les autres frais à prévoir

Les frais de notaire ne représentent qu'une partie du coût total d'un achat immobilier en Espagne.

Selon votre situation, il faudra également prévoir :

• les droits de mutation ou la TVA, selon le type de bien ;
• les frais du Registro de la Propiedad ;
• les honoraires d'avocat ;
• les frais liés au prêt hypothécaire ;
• les frais d'expertise bancaire ;
• les frais de change ;
• les frais de transfert des contrats des fournisseurs ;
• l'assurance habitation.

Conseil d'expert

Demandez à votre avocat un décompte complet plusieurs jours avant la signature. Vous connaîtrez ainsi précisément toutes les sommes à régler et éviterez toute mauvaise surprise le jour de l'acte.

Acheter un bien immobilier à Benissa : les spécificités locales

Acheter un bien à Benissa répond aux mêmes principes juridiques que partout ailleurs en Espagne, mais le marché immobilier local présente plusieurs particularités qu'il est important de connaître.

La commune offre un large choix de biens, allant des appartements en bord de mer aux villas haut de gamme, en passant par les fincas traditionnelles de l'arrière-pays.

Chaque catégorie de bien nécessite des vérifications spécifiques.

Les villas

Les villas individuelles restent le type de bien le plus recherché par les acheteurs internationaux.

Beaucoup sont situées dans des quartiers résidentiels réputés tels que :

• San Jaime ;
• La Fustera ;
• Fanadix ;
• Buenavista.

Lors de l'achat d'une villa, votre avocat vérifiera notamment :

• les extensions réalisées ;
• les documents relatifs à la piscine ;
• la licence d'occupation (si nécessaire) ;
• la cohérence entre le Registro de la Propiedad et le Catastro ;
• les obligations de copropriété lorsqu'il s'agit d'une urbanisation.

Les villas anciennes ayant souvent fait l'objet de plusieurs rénovations, une due diligence approfondie est particulièrement importante.

Les appartements

L'achat d'un appartement paraît souvent plus simple, mais nécessite également plusieurs vérifications.

Les principaux points concernent :

• les documents de la communauté de propriétaires ;
• les éventuelles charges impayées ;
• l'enregistrement de la place de parking ;
• la propriété du débarras ou de la cave ;
• les obligations relatives à l'entretien de l'ascenseur ;
• les assurances de l'immeuble.

Si vous envisagez de louer le logement en location saisonnière, demandez également un conseil juridique concernant les éventuelles licences ou réglementations applicables.

Les fincas rurales

Les fincas traditionnelles font partie de l'identité de Benissa et sont particulièrement recherchées dans les secteurs de :

• Pedramala ;
• Benimarco ;
• l'arrière-pays de Benissa.

Ces propriétés nécessitent généralement une due diligence plus approfondie, notamment parce qu'elles peuvent comprendre :

• plusieurs parcelles cadastrales ;
• des terrains agricoles ;
• des dépôts d'eau ;
• des droits d'irrigation ;
• une fosse septique ;
• des chemins d'accès privés ;
• d'anciennes dépendances ;
• des extensions anciennes.

Ces caractéristiques ne constituent pas nécessairement un problème, mais elles doivent être examinées avec attention avant la signature.

Attention

Ne supposez jamais qu'une finca est conforme aux réglementations actuelles simplement parce qu'elle existe depuis de nombreuses années. Les propriétés rurales ont souvent été modifiées au fil des décennies. Votre avocat doit vérifier toute la documentation avant votre engagement définitif.

Les achats avec un prêt hypothécaire

Lorsque l'acquisition est financée par une banque espagnole, une coordination supplémentaire est nécessaire entre :

• l'établissement prêteur ;
• votre avocat ;
• l'agence immobilière ;
• le notaire.

Les étapes complémentaires comprennent généralement :

• l'expertise du bien ;
• l'approbation du prêt ;
• les formalités de protection du consommateur ;
• la préparation de l'acte hypothécaire ;
• la présence de la banque lors de la signature.

Les achats financés par un prêt immobilier prennent donc généralement davantage de temps qu'un achat comptant.

Les acheteurs internationaux

Benissa continue d'attirer des acquéreurs venus de toute l'Europe, notamment :

• du Royaume-Uni ;
• des Pays-Bas ;
• de Belgique ;
• d'Allemagne ;
• de France ;
• des pays scandinaves.

Les acheteurs étrangers ont souvent besoin d'une assistance complémentaire concernant :

• l'obtention du NIE ;
• le change de devises ;
• l'ouverture d'un compte bancaire espagnol ;
• la traduction des documents ;
• les procurations ;
• l'enregistrement du bien ;
• le transfert des contrats d'eau et d'électricité.

Faire appel à des professionnels habitués à accompagner une clientèle internationale simplifie considérablement l'ensemble du processus.

Le saviez-vous ?

Beaucoup d'acquéreurs découvrent d'abord Benissa grâce aux plages de La Fustera, avant de tomber sous le charme des secteurs comme Pedramala ou Benimarco, où les grandes parcelles, l'intimité et les fincas traditionnelles offrent un style de vie différent, à seulement quelques minutes du littoral.

Les erreurs les plus fréquentes des acheteurs

Même les acheteurs les plus expérimentés peuvent commettre des erreurs coûteuses lors d'un achat immobilier en Espagne.

Les situations suivantes sont parmi les plus courantes et peuvent généralement être évitées grâce à une bonne préparation.

Penser que le notaire effectue toutes les vérifications juridiques

Il s'agit de loin de l'idée reçue la plus fréquente.

Le notaire authentifie la transaction, mais il ne remplace jamais votre avocat.

Avant de vous engager, faites toujours appel à un avocat indépendant spécialisé en droit immobilier espagnol.

Ne pas désigner un avocat indépendant

Certains acheteurs s'appuient uniquement sur l'agence immobilière ou pensent que le notaire protège leurs intérêts.

Votre avocat indépendant réalise les vérifications juridiques (due diligence), analyse les contrats et vous conseille sur les risques propres à votre acquisition.

Attendre le dernier moment pour effectuer le change de devises

Les fluctuations des taux de change peuvent avoir un impact important sur le coût final de votre achat.

Les acheteurs internationaux devraient organiser leurs transferts de fonds bien avant la signature plutôt que d'attendre les derniers jours.

Retarder la demande de NIE

Sans NIE, plusieurs étapes administratives essentielles ne peuvent pas être accomplies.

Faites-en la demande le plus tôt possible, en particulier si vous achetez depuis l'étranger.

Sous-estimer les frais annexes

Le prix d'achat ne représente qu'une partie du budget global.

N'oubliez pas de prévoir :

• les taxes ;
• les honoraires d'avocat ;
• les frais de notaire ;
• les frais du Registro de la Propiedad ;
• les frais liés au prêt hypothécaire ;
• les assurances ;
• les frais de change.

Un décompte détaillé préparé par votre avocat permet d'éviter les mauvaises surprises.

Ne pas relire le projet d'Escritura

Le jour de la signature ne devrait jamais être la première fois que vous découvrez l'acte de vente.

Prenez toujours le temps de relire le projet avec votre avocat avant votre rendez-vous chez le notaire.

Sous-estimer les spécificités des fincas

Les acquéreurs oublient parfois qu'une finca nécessite souvent davantage de vérifications.

Parmi les points les plus fréquents :

• les droits d'eau ;
• les fosses septiques ;
• les terrains agricoles ;
• les multiples parcelles ;
• les extensions ou modifications du bâtiment.

Ces éléments exigent souvent une analyse juridique complémentaire.

Liste de contrôle pour les acheteurs

Avant la signature :

✓ Désigner un avocat indépendant

✓ Obtenir votre NIE

✓ Préparer les fonds nécessaires

✓ Organiser le change de devises

✓ Relire le projet d'Escritura

✓ Connaître le montant total des frais

✓ Préparer tous les documents

✓ Souscrire une assurance lorsque cela est nécessaire

Les erreurs les plus fréquentes des vendeurs

Une bonne préparation est tout aussi importante pour les vendeurs.

De nombreux retards pourraient être évités simplement en préparant les documents nécessaires avant même d'accepter une offre.

Documents manquants

Remplacer certains documents prend souvent plus de temps qu'on ne l'imagine.

Les documents les plus souvent oubliés sont notamment :

• l'Escritura ;
• le certificat de performance énergétique ;
• le certificat de la communauté de propriétaires ;
• les documents relatifs au prêt hypothécaire.

Les préparer suffisamment tôt permet généralement de respecter le calendrier prévu.

Charges de copropriété impayées

Lorsque le bien fait partie d'une communauté de propriétaires, les charges devraient être réglées avant la signature.

Les acheteurs demandent très fréquemment une attestation confirmant que tous les paiements sont à jour.

Retarder la radiation d'une hypothèque

Si une hypothèque existante doit être remboursée puis radiée, il est préférable de lancer cette procédure le plus tôt possible.

Attendre les derniers jours peut entraîner un report de la signature.

Licences manquantes

Selon l'âge et les caractéristiques du bien, certains documents complémentaires peuvent être nécessaires.

Par exemple :

• la licence d'occupation ;
• les autorisations relatives à certains travaux ;
• les permis spécifiques au bien.

Votre avocat pourra vous indiquer précisément lesquels sont nécessaires.

Informations cadastrales incorrectes

Les différences entre :

• le Registro de la Propiedad ;
• le Catastro ;
• la réalité physique du bien

devraient être analysées avant la signature chaque fois que cela est possible.

Résoudre ces problèmes avant la vente est généralement beaucoup plus simple qu'après le transfert des fonds.

Attendre le dernier moment pour préparer les transferts des contrats

Préparer à l'avance les informations relatives aux fournisseurs facilite grandement la prise de possession du bien par l'acquéreur.

Il est utile de communiquer notamment :

• le fournisseur d'électricité ;
• le distributeur d'eau ;
• le fournisseur Internet ;
• les informations relatives à l'alarme ;
• les relevés des compteurs ;
• les coordonnées de la communauté de propriétaires.

Un simple dossier d'information est généralement très apprécié par les acheteurs.

Liste de contrôle pour les vendeurs

Avant la signature :

✓ Retrouver l'Escritura

✓ Obtenir le certificat de performance énergétique

✓ Demander le certificat de copropriété

✓ Préparer le dernier reçu IBI

✓ Organiser la radiation de l'hypothèque (si nécessaire)

✓ Rassembler les informations des fournisseurs

✓ Préparer toutes les clés et télécommandes

✓ Confirmer le rendez-vous avec votre avocat

Conseil d'expert

Les vendeurs qui préparent leur documentation avant même la mise en vente rencontrent généralement beaucoup moins de retards une fois un acquéreur trouvé. Une préparation anticipée permet d'identifier et de résoudre les éventuels problèmes juridiques avant qu'ils ne compromettent la date de signature.

Exemples concrets

Chaque transaction immobilière est différente, mais les situations suivantes reflètent des cas fréquemment rencontrés lors des achats et ventes de biens à Benissa et sur la Costa Blanca Nord.

Elles illustrent la manière dont le notaire, l'avocat et l'agence immobilière travaillent ensemble afin d'assurer une signature fluide.

Exemple 1 : un couple britannique achète une villa à San Jaime avec un prêt hypothécaire espagnol

Un couple britannique décide d'acheter une villa à San Jaime.

Comme une partie de l'acquisition est financée par une banque espagnole, deux actes doivent être signés chez le notaire :

• l'Escritura Pública de Compraventa (acte de vente) ;
• l'Escritura de Préstamo Hipotecario (acte de prêt hypothécaire).

Avant la signature

• Leur avocat examine toute la documentation juridique du bien.
• La banque finalise l'accord de prêt.
• Le notaire prépare les deux actes.
• Les fonds nécessaires sont organisés et vérifiés.

Le jour de la signature

• Le notaire vérifie l'identité de toutes les parties.
• Les conditions du prêt sont expliquées.
• L'acte de vente est lu.
• Le paiement est confirmé.
• Les actes sont signés.
• Les acheteurs reçoivent les clés.

Après la signature, l'avocat organise :

• le paiement des taxes ;
• l'enregistrement de la propriété ;
• l'inscription de l'hypothèque.

Exemple 2 : un acheteur néerlandais acquiert une villa à La Fustera grâce à une procuration

Un acquéreur néerlandais réserve une villa à La Fustera, mais ne peut pas se rendre en Espagne pour la signature.

Il donne donc procuration à son avocat.

Avant la signature

• L'acheteur relit le projet d'acte à distance.
• Les fonds sont transférés.
• La procuration est vérifiée.
• L'avocat confirme que le dossier est complet.

Le jour de la signature

• L'avocat signe au nom de l'acheteur.
• Le vendeur signe en personne.
• Le notaire authentifie l'acte.
• Le transfert de propriété est effectué.
• L'enregistrement et les changements de contrats sont organisés après la signature.

L'acheteur récupère les clés lors de son prochain séjour en Espagne.

Exemple 3 : un vendeur allemand finalise la vente depuis son pays

Un propriétaire allemand vend son appartement situé près de Benissa Costa après être retourné vivre définitivement en Allemagne.

Plutôt que de revenir en Espagne, il donne procuration à son avocat espagnol.

Celui-ci :

• assiste au rendez-vous chez le notaire ;
• signe l'acte au nom du vendeur ;
• coordonne le transfert du produit de la vente ;
• supervise toutes les formalités administratives restantes.

Cette solution évite un déplacement inutile tout en permettant de respecter le calendrier prévu.

Exemple 4 : une finca traditionnelle à Pedramala nécessitant des documents complémentaires

Un acheteur décide d'acquérir une finca traditionnelle située à Pedramala.

Lors de la due diligence, son avocat constate que plusieurs documents supplémentaires sont nécessaires, car la propriété comprend :

• plusieurs parcelles enregistrées ;
• un dépôt d'eau ;
• une ancienne fosse septique ;
• diverses modifications réalisées au fil des années.

Au lieu de précipiter la signature, les parties décident de reporter le rendez-vous chez le notaire jusqu'à l'obtention de tous les documents nécessaires.

Même si la signature est légèrement retardée, cette décision réduit considérablement le risque de difficultés juridiques futures.

Important

Les propriétés rurales nécessitent généralement davantage de vérifications qu'un appartement ou une villa récente. Si vous achetez une finca ou une maison de campagne, prévoyez un délai supplémentaire pour permettre une due diligence complète.

Questions fréquentes

Le recours à un notaire est-il obligatoire pour acheter un bien immobilier en Espagne ?

Oui.

Les achats immobiliers destinés à être officialisés par un acte authentique sont, en règle générale, conclus devant un notaire espagnol.

L'Escritura Pública est ensuite utilisée pour enregistrer la propriété auprès du Registro de la Propiedad.

Puis-je choisir mon propre notaire ?

Dans la plupart des transactions, oui.

Les parties peuvent généralement convenir ensemble du notaire qui interviendra, à condition que ce choix soit compatible avec les exigences légales et l'organisation de la transaction.

Le notaire doit-il obligatoirement être situé à Benissa ?

Non.

La signature peut avoir lieu dans une autre étude notariale si cela convient aux parties concernées.

Qui choisit généralement le notaire ?

Cela dépend de la transaction et de l'accord entre les parties.

Votre avocat ou votre agence immobilière pourra vous conseiller sur la solution la plus adaptée.

Le notaire protège-t-il l'acheteur ?

Le notaire garantit la légalité de la transaction, mais il ne défend pas les intérêts d'une partie en particulier.

Il demeure totalement impartial pendant toute la procédure.

Le notaire représente-t-il le vendeur ?

Non.

Le notaire agit de manière indépendante et ne peut favoriser ni l'acheteur ni le vendeur.

Ai-je tout de même besoin d'un avocat ?

Oui.

Votre avocat :

• analyse les risques juridiques ;
• examine les contrats ;
• vérifie les questions d'urbanisme ;
• coordonne la signature ;
• protège vos intérêts tout au long de la transaction.

Combien coûtent les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglementés et dépendent notamment :

• de la valeur du bien ;
• de la complexité du dossier ;
• des documents signés.

Votre avocat pourra vous fournir une estimation personnalisée avant la signature.

Combien de temps dure un rendez-vous chez le notaire ?

Une acquisition au comptant relativement simple dure généralement environ une heure.

Les achats financés par un prêt hypothécaire ou les dossiers plus complexes nécessitent souvent davantage de temps en raison des documents supplémentaires à signer.

Ai-je besoin d'un interprète ?

Si vous ne maîtrisez pas suffisamment l'espagnol pour comprendre le contenu de l'acte, une assistance linguistique appropriée peut être nécessaire.

Votre avocat pourra vous conseiller sur la solution la plus adaptée.

Puis-je signer à distance ?

L'Escritura Pública elle-même doit être signée conformément aux exigences du droit espagnol.

En revanche, de nombreux acheteurs et vendeurs étrangers utilisent une procuration (Power of Attorney) permettant à un représentant autorisé de signer en leur nom.

Une autre personne peut-elle signer à ma place ?

Oui.

Une procuration correctement établie peut autoriser une autre personne — très souvent votre avocat — à signer les documents relatifs à votre achat ou à votre vente.

Quels documents dois-je apporter ?

En règle générale :

• votre passeport ou votre carte nationale d'identité ;
• votre NIE (si nécessaire) ;
• vos documents bancaires ;
• les documents relatifs au prêt hypothécaire (le cas échéant) ;
• votre procuration (si applicable).

Votre avocat vous précisera la liste exacte correspondant à votre situation.

Le notaire vérifie-t-il les dettes du bien ?

Le notaire examine les documents nécessaires à la rédaction de l'Escritura Pública, mais il ne remplace pas les investigations juridiques réalisées par votre avocat.

Une due diligence complète reste indispensable.

Quand recevrai-je les clés ?

Dans la majorité des transactions, les clés sont remises immédiatement après la signature de l'acte et une fois les modalités de paiement finalisées.

Que se passe-t-il après la signature ?

Après la vente :

• les taxes applicables sont réglées ;
• l'acte est présenté au Registro de la Propiedad ;
• la propriété est enregistrée ;
• l'hypothèque est inscrite si nécessaire ;
• les contrats des fournisseurs et les formalités administratives sont mis à jour.

Combien de temps prend l'enregistrement ?

Les délais varient selon la nature de la transaction et la charge de travail des administrations.

Votre avocat vous informera régulièrement de l'avancement du dossier et vous confirmera lorsque l'enregistrement sera terminé.

Que se passe-t-il si le bien est déjà hypothéqué ?

Si le vendeur possède une hypothèque en cours, les dispositions nécessaires sont prises lors de la signature afin de la rembourser et de la radier.

Si l'acheteur contracte une nouvelle hypothèque, un acte hypothécaire distinct est généralement signé devant le notaire au cours du même rendez-vous.

Comment Telio Homes accompagne les acheteurs et les vendeurs

Acheter ou vendre un bien immobilier à Benissa ne consiste pas simplement à trouver un acquéreur ou une propriété.

Une transaction réussie repose sur une coordination efficace entre l'agence immobilière, l'avocat, la banque et le notaire.

Chez Telio Homes, nous accompagnons les acheteurs et les vendeurs à chaque étape du processus en collaborant avec des professionnels indépendants de confiance.

Coordination avec les avocats

Nous travaillons en étroite collaboration avec votre avocat afin de veiller à ce que :

• tous les documents soient disponibles dans les délais ;
• les questions reçoivent rapidement une réponse ;
• la communication reste claire et fluide ;
• les échéances soient respectées ;
• la signature se déroule dans les meilleures conditions.

Préparation de la documentation

Une documentation bien préparée réduit considérablement le risque de retard.

Nous aidons les acheteurs et les vendeurs à comprendre :

• quels documents sont nécessaires ;
• à quel moment ils doivent être obtenus ;
• quels points doivent être résolus avant la signature.

Une bonne préparation permet souvent de gagner un temps précieux.

Gestion du calendrier de la transaction

Une vente immobilière comporte de nombreuses étapes.

Nous coordonnons notamment :

• la réservation ;
• le contrat privé de vente ;
• le calendrier du prêt hypothécaire ;
• l'organisation de la signature ;
• la remise des clés ;
• la communication entre toutes les parties.

Informer chacun en temps réel permet de limiter les retards inutiles.

Coordination avec le notaire

Nous échangeons régulièrement avec l'étude notariale afin de garantir que :

• les rendez-vous soient organisés efficacement ;
• tous les documents soient disponibles au moment voulu ;
• les aspects pratiques soient réglés avant la signature.

Accompagnement des clients internationaux

Une grande partie de notre clientèle achète ou vend un bien tout en résidant à l'étranger.

Nous accompagnons régulièrement des clients venant notamment :

• du Royaume-Uni ;
• des Pays-Bas ;
• de Belgique ;
• d'Allemagne ;
• de France ;
• des pays scandinaves ;
• d'autres marchés internationaux.

Grâce à notre réseau de professionnels locaux expérimentés, nous rendons l'achat ou la vente d'un bien immobilier en Espagne aussi simple et serein que possible.

Conseil d'expert

Choisir des professionnels habitués à travailler ensemble favorise une meilleure communication, réduit les délais et permet une transaction beaucoup plus fluide, depuis la réservation jusqu'à la signature définitive.

Conclusion

Le notaire espagnol joue un rôle fondamental dans toute transaction immobilière.

Il garantit que l'Escritura Pública est correctement établie et que toutes les formalités exigées par le droit espagnol sont respectées.

Il est toutefois essentiel de comprendre les limites de sa mission.

Le notaire :

• ne remplace pas un avocat indépendant ;
• ne réalise pas une enquête juridique complète sur le bien ;
• ne garantit pas la conformité urbanistique ou l'état technique de la propriété.

L'approche la plus sûre pour acheter ou vendre un bien immobilier à Benissa consiste à s'entourer de :

• une agence immobilière locale expérimentée ;
• un avocat indépendant qualifié ;
• un notaire espagnol impartial.

Ensemble, ces professionnels assurent une transaction fluide et sécurisée, depuis la réservation jusqu'à l'enregistrement définitif de votre propriété.

Que vous achetiez une villa à La Fustera, vendiez un appartement à Benissa Costa, investissiez à San Jaime ou acquériez une finca traditionnelle à Pedramala ou Benimarco, une préparation rigoureuse et un accompagnement professionnel feront toute la différence.

Comprendre le rôle du notaire avant la signature vous permettra d'aborder l'une des décisions financières les plus importantes de votre vie avec sérénité et confiance.

Prêt à acheter ou vendre un bien immobilier à Benissa ?

Que vous prépariez l'achat d'un bien immobilier à Benissa, la vente de votre propriété ou que vous recherchiez simplement des informations fiables et impartiales sur les transactions immobilières en Espagne, Telio Homes est à votre disposition.

Nous pouvons vous accompagner en :

• vous expliquant chaque étape de l'achat ou de la vente ;
• vous préparant à la signature chez le notaire ;
• coordonnant les échanges avec votre avocat indépendant et le notaire ;
• veillant au respect du calendrier de votre transaction ;
• partageant notre connaissance approfondie du marché immobilier de Benissa et de la Costa Blanca Nord.

Notre objectif est simple : vous accompagner avec clarté, professionnalisme et transparence, depuis votre première visite jusqu'au jour où vous recevrez — ou remettrez — les clés de votre bien immobilier.