Acheter un bien immobilier en Espagne représente une étape importante. Mais trouver la villa, la finca ou l’appartement qui vous plaît n’est que le début. Avant de verser un acompte de réservation, de signer un contrat d’arras ou de vous engager définitivement, vous devez vérifier que le bien correspond réellement à ce que vous pensez acheter, tant sur le plan juridique que technique et financier.

C’est précisément pour cette raison que les vérifications avant l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont essentielles.

Une villa avec vue sur la mer à La Fustera, une propriété à San Jaime ou une finca traditionnelle à Pedramala peut sembler parfaite lors d’une visite. Pourtant, les informations figurant au Registro de la Propiedad, les données du Catastro, la situation urbanistique et l’état réel du bâtiment peuvent révéler une réalité différente.

Le principe le plus important est simple :

N’achetez pas uniquement le bien que vous voyez. Assurez-vous de comprendre également le bien qui existe réellement sur le plan juridique.

Ce guide explique quelles vérifications effectuer avant d’acheter un bien immobilier en Espagne, à quel moment les effectuer, quel professionnel est compétent pour chaque contrôle et quels points méritent une attention particulière à Benissa et sur la Costa Blanca Nord.

Les informations présentées dans ce guide sont fournies à titre général et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal, architectural ou technique. La législation espagnole, valencienne et les réglementations municipales peuvent évoluer. Chaque bien présente également ses propres particularités. Pour toute question juridique, urbanistique, fiscale ou technique, il est donc recommandé de demander conseil à un professionnel indépendant qualifié.

Sommaire

1. Pourquoi les vérifications avant l’achat sont importantes en Espagne

2. Quand effectuer les vérifications

3. Qui est responsable de chaque contrôle ?

4. Vérifier l’identité du propriétaire légal

5. Vérifier les hypothèques, saisies, charges et autres droits

6. Comparer le Registro, le Catastro et le bien réel

7. Vérifier la légalité des constructions

8. Vérifier la classification du terrain et la situation urbanistique

9. Vérifier les documents d’occupation et d’habitabilité

10. Vérifier l’état physique du bien

11. Vérifier l’IBI, les charges de copropriété et les autres dettes

12. Vérifier les documents et certificats du bien

13. Vérifier la situation fiscale avant l’achat

14. Vérifications supplémentaires pour une finca ou un bien rural

15. Vérifications avant de verser un dépôt de réservation

16. Vérifications avant de signer un contrat d’arras

17. Vérifications particulières lors de l’achat d’un bien neuf

18. Qui doit effectuer chaque vérification ?

19. Les signaux d’alerte lors d’un achat immobilier en Espagne

20. Exemples à Benissa : pourquoi ces contrôles sont importants

21. Checklist complète avant l’achat d’un bien immobilier en Espagne

22. Faut-il acheter, négocier ou renoncer ?

23. Questions fréquemment posées

24. Conclusion

25. Sources officielles et documents de référence

Pourquoi les vérifications avant l’achat sont importantes en Espagne

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à penser qu’une visite suffit pour comprendre l’ensemble de la situation d’un bien immobilier.

Ce n’est pas le cas.

La visite vous montre à quoi ressemble le bien. La due diligence vous permet de comprendre ce que vous achetez réellement.

Avant de prendre une décision définitive, vous devriez pouvoir répondre à des questions telles que :

• Qui est légalement propriétaire du bien ?

• Le vendeur est-il réellement autorisé à vendre ?

• Existe-t-il des hypothèques ou autres charges inscrites ?

• Y a-t-il des saisies, servitudes ou autres droits ?

• Les informations du Registro de la Propiedad et du Catastro correspondent-elles ?

• Correspondent-elles également au bien existant sur le terrain ?

• Les extensions ont-elles été réalisées avec les autorisations nécessaires ?

• La piscine est-elle correctement documentée ?

• Quelle est la classification urbanistique du terrain ?

• Pouvez-vous légalement réaliser les travaux ou l’extension que vous envisagez ?

• Le bien dispose-t-il des documents nécessaires pour son usage comme logement ?

• L’IBI et les charges de copropriété sont-ils à jour ?

• Des travaux importants ou des appels de fonds exceptionnels sont-ils prévus ?

• Existe-t-il des procédures urbanistiques en cours ?

• Dans quel état technique se trouve le bien ?

• Existe-t-il des locataires ou d’autres personnes disposant de droits d’occupation ?

• Le contrat de réservation ou d’arras vous protège-t-il si un problème important est découvert pendant les vérifications ?

Le gouvernement espagnol recommande aux acheteurs de vérifier avant l’acquisition la situation juridique, les caractéristiques, la propriété et les charges du bien. La Nota Simple fournit notamment des informations relatives à la propriété, aux hypothèques, aux saisies, aux restrictions et aux autres circonstances inscrites au registre foncier. (administracion.gob.es)

Les risques liés à un achat immobilier sans due diligence suffisante

Les problèmes peuvent aller d’une simple différence entre deux documents à des risques juridiques, urbanistiques ou techniques beaucoup plus importants.

Un acheteur peut par exemple découvrir que :

• la surface construite est supérieure à celle indiquée au Registro ;

• une terrasse a été fermée sans l’autorisation nécessaire ;

• une extension n’est pas correctement documentée ;

• le statut juridique de la piscine n’est pas clair ;

• un bâtiment agricole est utilisé comme logement ;

• le vendeur n’est pas le seul propriétaire inscrit ;

• une hypothèque ou une autre charge existe ;

• des dettes sont dues à la copropriété ;

• d’importants travaux collectifs sont prévus ;

• une propriété rurale est soumise à des restrictions concernant de futurs travaux ;

• une installation individuelle d’assainissement doit être contrôlée ou remplacée ;

• l’accès au bien dépend d’un droit de passage ;

• une procédure urbanistique n’est pas encore terminée.

Aucune de ces situations ne signifie automatiquement que vous devez renoncer à l’achat.

L’essentiel est de découvrir le problème avant de vous engager financièrement de manière importante.

Pourquoi les acheteurs étrangers doivent comprendre le système immobilier espagnol

Les acheteurs internationaux pensent parfois qu’un seul document contient toutes les informations importantes concernant un bien.

Ce n’est pas le fonctionnement du système espagnol.

Plusieurs sources officielles fournissent des informations différentes.

Le Registro de la Propiedad, c’est-à-dire le registre foncier espagnol, contient notamment les informations juridiques relatives à la propriété et aux droits inscrits sur le bien.

Le Catastro, ou cadastre espagnol, contient notamment la référence cadastrale ainsi que des informations graphiques et descriptives sur le bien.

L’Ayuntamiento, ou mairie, est notamment compétent pour les questions d’urbanisme et certains aspects administratifs locaux.

Un professionnel technique qualifié peut examiner l’état physique et les caractéristiques constructives du bâtiment.

Le notaire joue un rôle essentiel dans la formalisation de la transaction et la signature de l’acte authentique. Il ne remplace toutefois pas automatiquement une due diligence juridique et technique indépendante réalisée dans l’intérêt de l’acheteur.

L’approche la plus sûre consiste donc à comparer plusieurs sources :

Registro + Catastro + informations urbanistiques + état réel du bien + contrats

plutôt que de se fier à un seul document ou à une seule personne.

Quand effectuer les vérifications avant l’achat ?

L’une des meilleures façons de sécuriser un achat immobilier en Espagne consiste à comprendre quelle vérification doit être réalisée à quel moment.

Avant de faire une offre

À ce stade, vous ne disposerez peut-être pas encore de tous les documents. Certaines questions fondamentales doivent toutefois déjà être posées.

Demandez notamment :

• Qui est le propriétaire ?

• Quels éléments sont inclus dans la vente ?

• Des extensions importantes ont-elles été réalisées ?

• Le vendeur a-t-il signalé des problèmes juridiques connus ?

• Existe-t-il des charges de copropriété ?

• Des hypothèques ou autres charges ont-elles été mentionnées ?

• Existe-t-il des problèmes urbanistiques ou liés à l’usage du bien déjà connus ?

Avant de verser un dépôt de réservation

Il s’agit d’une étape particulièrement importante.

Un contrat de réservation peut créer des obligations contractuelles. Vous devez donc comprendre exactement ce que vous signez avant de verser de l’argent.

Avant de signer les arras

À ce stade, la due diligence devrait déjà être bien avancée.

Si des questions importantes restent sans réponse, votre avocat doit vérifier si le contrat doit contenir des conditions spécifiques ou s’il est préférable d’attendre avant de signer.

Avant la signature chez le notaire

La situation juridique du bien doit, si nécessaire, être vérifiée une nouvelle fois.

Votre avocat doit confirmer que les conditions pertinentes sont remplies et qu’aucun nouveau problème susceptible d’affecter significativement la transaction n’est apparu.

Qui est responsable de chaque vérification ?

Chaque professionnel intervient dans un domaine différent de la due diligence.

Une agence immobilière peut aider à coordonner les informations et à identifier certaines incohérences évidentes. Elle ne remplace cependant ni un avocat indépendant pour les questions juridiques, ni un professionnel technique qualifié pour les questions constructives ou urbanistiques.

1. Vérifier qui est légalement propriétaire du bien

Avant d’acheter, vous devez déterminer précisément qui est propriétaire du bien et si d’autres personnes disposent de droits inscrits sur celui-ci.

Qu’est-ce qu’une Nota Simple ?

La Nota Simple est un document informatif délivré par le Registro de la Propiedad espagnol.

Elle peut notamment contenir des informations concernant :

• le bien immobilier ;

• le ou les propriétaires ;

• les hypothèques ;

• les saisies ;

• l’usufruit ;

• les servitudes ;

• d’autres droits inscrits ;

• certaines restrictions et charges.

Le gouvernement espagnol confirme que la Nota Simple peut fournir des informations sur la propriété, les charges et restrictions ainsi que, dans certains cas, sur la coordination du bien avec le cadastre. (administracion.gob.es)

Elle constitue donc l’un des principaux points de départ de la due diligence juridique.

Elle ne doit toutefois pas être considérée comme une photographie définitive et immuable de la situation juridique du bien. Les inscriptions peuvent évoluer. Votre avocat doit donc obtenir et vérifier des informations actualisées pendant la transaction.

Vérifier le propriétaire inscrit

L’identité du vendeur doit correspondre au propriétaire inscrit au Registro de la Propiedad.

Si plusieurs personnes sont propriétaires, leurs droits respectifs et les signatures nécessaires à la vente doivent être pris en compte.

Cela est particulièrement important lorsque le bien :

• provient d’une succession ;

• appartient à plusieurs personnes ;

• est grevé d’un usufruit ;

• appartient à une société ;

• est vendu au moyen d’une procuration.

Vérifier s’il existe plusieurs propriétaires

Ne partez jamais du principe que la personne qui vous présente le bien est automatiquement la seule personne autorisée à le vendre.

Votre avocat doit vérifier qui figure comme propriétaire au registre et quelles personnes doivent participer à la transaction.

Vérifier l’usufruit et les autres droits inscrits

Un bien peut être grevé de droits susceptibles d’affecter son utilisation, sa possession ou sa transmission.

Il peut notamment s’agir :

• d’un usufruit ;

• de droits de passage ;

• d’autres servitudes ;

• d’autres droits inscrits.

Ces droits doivent être compris avant de prendre une décision définitive.

Que faire si le vendeur n’est pas le propriétaire inscrit ?

Cela ne signifie pas automatiquement que la vente est impossible.

Une succession peut, par exemple, ne pas encore avoir été entièrement réglée ou inscrite au registre.

Il s’agit néanmoins d’un point important qui doit être clarifié avant de prendre un engagement financier.

2. Vérifier les hypothèques, saisies, charges et autres droits

Un bien immobilier peut être grevé d’une hypothèque ou d’une autre charge inscrite, même si le vendeur prévoit de le transférer libre de toute charge.

Hypothèques existantes

La présence d’une hypothèque n’empêche pas nécessairement la vente.

La question essentielle est de savoir comment et quand elle sera radiée et comment cette radiation sera officiellement constatée.

Votre avocat doit notamment vérifier :

• le montant encore dû ;

• la procédure prévue pour la radiation ;

• les documents nécessaires ;

• si la radiation intervient dans le cadre de la signature chez le notaire ;

• si une partie du prix doit être retenue ou affectée directement au remboursement.

Ne vous contentez pas de la déclaration du vendeur :

« L’hypothèque sera radiée chez le notaire. »

Votre avocat doit vérifier concrètement comment cette opération sera réalisée.

Saisies et autres charges

Des saisies ou restrictions peuvent également résulter de procédures judiciaires ou financières.

Ces situations nécessitent une analyse juridique individuelle, car leurs conséquences dépendent de la nature exacte de la charge.

Servitudes et droits de passage

Cette question est particulièrement importante pour les propriétés rurales.

Une finca située à Pedramala ou Benimarco peut, par exemple, être accessible par un chemin utilisé depuis longtemps, alors que son utilisation dépend juridiquement d’un droit de passage.

Vérifiez notamment :

• les accès ;

• les chemins privés ou partagés ;

• les droits de passage inscrits ;

• l’accès aux réseaux et installations ;

• l’évacuation des eaux ;

• les éventuelles obligations d’entretien.

Usufruit et autres droits

Un droit inscrit au bénéfice d’une autre personne peut affecter la manière dont le bien peut être occupé ou utilisé.

Les droits de propriété et les droits inscrits doivent donc être examinés ensemble.

Important

Ne supposez jamais qu’un bien est libre de toute dette ou charge simplement parce que le vendeur vous l’affirme.

Les charges inscrites doivent être identifiées et clarifiées dans le cadre de la due diligence juridique.

3. Comparer le Registro, le Catastro et le bien immobilier réel

Il s’agit de l’une des vérifications les plus importantes lors d’un achat immobilier en Espagne.

Un bien peut être décrit différemment dans plusieurs systèmes officiels. Les surfaces ou descriptions ne correspondent pas toujours exactement.

Qu’est-ce que le Registro de la Propiedad ?

Le Registro de la Propiedad est le registre foncier espagnol. Il contient notamment les informations juridiquement inscrites concernant les biens immobiliers et les droits qui s’y rapportent.

Il est particulièrement important pour vérifier :

• la propriété ;

• les hypothèques ;

• les charges ;

• les droits ;

• les descriptions enregistrées ;

• les restrictions.

Qu’est-ce que le Catastro ?

Le Catastro est le cadastre espagnol.

Il contient notamment :

• la référence cadastrale ;

• la cartographie ;

• les caractéristiques des bâtiments ;

• les surfaces ;

• les informations relatives au terrain et aux constructions.

Le portail électronique officiel du cadastre permet de consulter certaines informations cadastrales ainsi que les valeurs de référence. (sedecatastro.gob.es)

Qu’est-ce que la référence cadastrale ?

La referencia catastral est le numéro d’identification unique d’un bien dans le système cadastral espagnol.

Elle est particulièrement utile pour comparer le bien avec différents documents et bases de données officielles.

Pourquoi les surfaces peuvent-elles être différentes ?

Les différences peuvent notamment s’expliquer par :

• des relevés anciens ;

• des extensions réalisées ultérieurement ;

• des modifications des données cadastrales ;

• des méthodes différentes de calcul ou de description des surfaces ;

• des modifications physiques du bâtiment ;

• des documents anciens ;

• des problèmes de cartographie ou de limites.

Une différence ne signifie pas automatiquement que le bien est illégal.

Elle signifie toutefois qu’il faut comprendre pourquoi elle existe.

Comparer les documents avec le bien réel

La comparaison la plus utile est la suivante :

Registro → Catastro → documents urbanistiques → bien réel

Posez-vous les questions suivantes :

• La maison possède-t-elle la même surface ?

• Tous les niveaux sont-ils pris en compte ?

• Les terrasses sont-elles mentionnées ?

• Les terrasses fermées sont-elles documentées ?

• Les garages sont-ils indiqués ?

• Existe-t-il des dépendances ?

• La piscine apparaît-elle dans les documents pertinents ?

• La superficie du terrain correspond-elle ?

• Les limites du terrain correspondent-elles approximativement ?

Registro vs Catastro vs bien réel

Que faire si les surfaces ne correspondent pas ?

Ne tirez pas immédiatement l’une de ces deux conclusions :

« Ce n’est pas un problème. »

ou :

« Le bien est illégal. »

Posez plutôt les questions suivantes :

1. Pourquoi les surfaces diffèrent-elles ?

2. Quelle partie du bien crée cette différence ?

3. S’agit-il d’une différence historique ou récente ?

4. Les documents urbanistiques expliquent-ils l’écart ?

5. La construction réelle correspond-elle à la construction autorisée ?

6. Une régularisation ou une correction est-elle nécessaire ?

Principe essentiel

Ne demandez pas uniquement si les documents correspondent entre eux. Demandez si les documents correspondent au bien que vous achetez réellement.

4. Vérifier que le bien a été construit légalement

Un bien peut sembler parfaitement normal tout en nécessitant une vérification de son historique urbanistique et de ses autorisations de construire.

Cela est particulièrement important pour les villas anciennes et les propriétés rurales.

Vérifier le permis de construire initial

Lorsque cela est nécessaire, il convient de vérifier que le bâtiment initial a été construit avec les autorisations requises.

Les documents nécessaires peuvent notamment dépendre :

• de l’ancienneté du bien ;

• de sa localisation ;

• de la classification du terrain ;

• de son historique de construction ;

• de la législation applicable au moment des travaux.

Vérifier les extensions et modifications ultérieures

Il ne faut pas examiner uniquement la construction originale.

Il est tout aussi important d’identifier les modifications réalisées par la suite.

Il peut notamment s’agir :

• de chambres supplémentaires ;

• de terrasses fermées ;

• d’extensions ;

• de garages transformés ;

• de salles de bains supplémentaires ;

• de cuisines extérieures ;

• de pool-houses ;

• de débarras ;

• de modifications de toiture ;

• de nouveaux espaces habitables.

Vérifier les terrasses fermées

Une terrasse fermée peut physiquement faire partie de la surface habitable. Cela ne signifie pas automatiquement qu’elle bénéficie du même statut juridique ou urbanistique que le reste de la maison.

Cette situation doit être vérifiée.

Vérifier les garages et dépendances

Un garage, un débarras ou un bâtiment agricole ne doit pas automatiquement être considéré comme un espace habitable légal.

Cette distinction est particulièrement importante pour les propriétés rurales.

Vérifier les piscines

La piscine doit être contrôlée séparément du bâtiment principal.

Demandez notamment :

• si elle a fait l’objet des autorisations nécessaires ;

• si les documents correspondants sont disponibles ;

• si son emplacement correspond aux plans ;

• si ses dimensions correspondent aux documents ;

• si les constructions autour de la piscine sont documentées.

Le simple fait qu’une piscine existe depuis de nombreuses années ne prouve pas à lui seul que sa situation juridique est parfaitement régularisée.

Vérifier les pièces transformées et les logements supplémentaires

Une attention particulière doit être portée aux :

• garages transformés en chambres ;

• sous-sols transformés en espaces habitables ;

• appartements indépendants ;

• bâtiments agricoles utilisés comme logements ;

• terrasses transformées en surface habitable.

L’utilisation réelle d’une pièce ne correspond pas nécessairement à son usage autorisé.

Qu’est-ce qu’une construction illégale ?

De manière générale, une construction ou modification peut être considérée comme irrégulière lorsqu’elle a été réalisée sans l’autorisation nécessaire ou sans avoir été régularisée conformément aux règles urbanistiques applicables.

Le droit de l’urbanisme espagnol est toutefois plus complexe qu’une simple distinction entre « légal » et « illégal ».

Une construction existante peut présenter différents statuts juridiques selon :

• sa date de construction ;

• les règles urbanistiques en vigueur à cette époque ;

• l’existence d’une autorisation ;

• une éventuelle régularisation ultérieure ;

• les procédures en cours ou terminées ;

• son éventuel classement en fuera de ordenación ou dans une autre catégorie particulière ;

• les travaux aujourd’hui autorisés.

Il faut donc être prudent face à des affirmations telles que :

« Cette construction existe depuis plus de 20 ans, donc elle est légale. »

L’ancienneté et la légalité juridique ne sont pas nécessairement synonymes.

Une construction irrégulière peut-elle être régularisée ?

Dans certains cas, cela peut être possible.

Il n’existe toutefois pas de réponse générale.

Tout dépend notamment du bien, de la classification du terrain, des règles urbanistiques applicables, de la nature et de l’ancienneté de la construction ainsi que des circonstances particulières.

Un avocat et, lorsque cela est nécessaire, un architecte ou autre technicien qualifié doivent examiner la situation concrète.

Vérifier l’existence de procédures urbanistiques en cours

Ce point est parfois négligé.

Demandez s’il existe :

• des procédures ouvertes pour infractions urbanistiques ;

• des procédures de régularisation non terminées ;

• des procédures administratives en cours ;

• des décisions de démolition ou de remise en état ;

• d’autres procédures municipales concernant le bien.

Un bien peut être occupé et parfaitement entretenu tout en présentant un problème urbanistique non résolu.

Signal d’alerte

Le bien que vous voyez doit être comparé au bien qui existe réellement sur le plan juridique.

5. Vérifier la classification du terrain et la situation urbanistique

La classification d’un terrain peut déterminer ce que vous êtes autorisé à faire avec un bien.

Cette question est particulièrement importante à Benissa, où l’on trouve des zones résidentielles établies, des secteurs côtiers et des propriétés rurales soumises à des règles urbanistiques très différentes.

Une villa à La Fustera, un bien à San Jaime et une finca à Pedramala ne doivent pas automatiquement être considérés comme soumis aux mêmes règles urbanistiques.

Terrain urbain vs terrain rural

Des notions telles que suelo urbano et suelo rústico correspondent à des situations urbanistiques différentes.

La classification peut influencer :

• les usages autorisés ;

• les possibilités de construction ;

• les extensions ;

• les divisions de parcelles ;

• les usages agricoles ;

• les infrastructures ;

• les futurs projets.

Pourquoi la classification du terrain est-elle importante ?

Ne partez jamais du principe :

« Il y a déjà une maison sur le terrain, donc je peux construire ce que je veux. »

L’existence d’un bâtiment ne signifie pas automatiquement que vous pourrez l’agrandir librement, construire d’autres bâtiments ou modifier son usage.

Que pouvez-vous légalement construire, agrandir ou rénover ?

Si vous envisagez par exemple :

• d’ajouter une chambre ;

• d’agrandir la piscine ;

• de construire une dépendance ;

• d’ajouter un garage ;

• de créer une terrasse supplémentaire ;

• de créer un logement indépendant ;

• de réaliser une rénovation importante ;

vous devez vérifier avant l’achat ce qui est réellement autorisé.

Vérifier les restrictions urbanistiques locales

La situation urbanistique peut varier considérablement selon l’emplacement.

Une propriété à Benimarco peut, par exemple, être soumise à des conditions différentes d’un bien situé à Buenavista ou Fanadix.

Une affirmation générale concernant ce qui est « autorisé à Benissa » ne doit donc jamais être considérée comme une réponse définitive pour une parcelle donnée.

Terrains protégés et autres restrictions

Des restrictions supplémentaires peuvent notamment être liées :

• à la protection de l’environnement ;

• aux routes et voies de circulation ;

• aux infrastructures ;

• aux cours d’eau ;

• aux règles relatives au littoral ;

• à la classification agricole ;

• aux servitudes ;

• à d’autres catégories urbanistiques.

Les conséquences concrètes doivent être vérifiées pour chaque propriété.

Vérifier soigneusement les possibilités de construction futures

Les vues constituent l’un des grands atouts de Benissa et de la Costa Blanca Nord.

Cependant, une vue dégagée aujourd’hui ne signifie pas automatiquement qu’aucune construction ne pourra jamais être réalisée sur les terrains voisins.

Si la vue est un élément déterminant de votre achat, vérifiez la situation urbanistique des parcelles et terrains environnants plutôt que de vous fier uniquement à ce que vous voyez actuellement depuis la terrasse.

6. Vérifier les documents d’occupation et d’habitabilité

Les documents relatifs à l’occupation et à l’habitabilité peuvent être particulièrement importants pour les biens anciens ou ayant fait l’objet de rénovations importantes.

Qu’est-ce qu’une licence d’occupation ?

La terminologie exacte peut varier selon la législation applicable et les circonstances.

Dans la Communauté valencienne, les documents relatifs à la première et à la seconde occupation (primera ocupación et segunda ocupación) peuvent être pertinents, selon les cas, pour démontrer qu’un logement existant peut être utilisé à des fins d’habitation.

Les procédures de la Generalitat Valenciana concernent, dans certaines circonstances, les licences de première ou de seconde occupation ou les documents équivalents. (sede.gva.es)

Qu’est-ce qu’une licence de seconde occupation ?

La licencia de segunda ocupación est un terme couramment utilisé dans la Communauté valencienne pour les logements existants.

Les exigences précises dépendent du bien et des règles applicables au moment de la transaction.

Pour une propriété à Benissa, votre avocat ou professionnel technique doit déterminer quels documents d’occupation et d’habitabilité sont actuellement requis pour le bien concerné.

Certificat d’habitabilité, lorsque cela s’applique

Les communautés autonomes espagnoles utilisent des termes et procédures différents.

Il ne faut donc pas supposer qu’une « Cédula de Habitabilidad » possède exactement la même fonction juridique dans toute l’Espagne.

Pour une propriété à Benissa, les règles actuellement applicables dans la Communauté valencienne et par la municipalité doivent être vérifiées.

Pourquoi les documents d’occupation sont-ils importants ?

Des difficultés peuvent notamment apparaître lorsque :

• le bien est ancien ;

• d’importants travaux ont été réalisés ;

• l’état réel du bâtiment ne correspond pas aux documents approuvés ;

• les contrats de fourniture doivent être modifiés ;

• le bien doit être loué ;

• une banque demande des documents supplémentaires ;

• l’acheteur souhaite revendre ultérieurement.

Si vous envisagez de louer le bien à des touristes, des exigences supplémentaires peuvent s’appliquer. Les procédures actuelles de la Generalitat Valenciana font notamment référence, dans certains cas, à la compatibilité urbanistique, à une référence cadastrale unique correspondant à la réalité physique, économique et juridique du bien, ainsi qu’à des documents relatifs à la première ou seconde occupation ou à des justificatifs équivalents. (sede.gva.es)

Les règles applicables aux locations touristiques peuvent évoluer. Il est donc recommandé d’obtenir des conseils professionnels et à jour avant de considérer qu’une licence ou un enregistrement existant sera automatiquement transféré ou restera inchangé.

7. Vérifier l’état physique du bien

La due diligence juridique ne répond pas à toutes les questions concernant l’état technique d’un bâtiment.

Un bien peut être parfaitement documenté sur le plan juridique et nécessiter malgré tout d’importants travaux.

Faut-il faire réaliser une inspection du bien ?

Pour de nombreuses propriétés anciennes, fincas et biens nécessitant une rénovation, une inspection technique indépendante peut être particulièrement utile.

Elle est notamment recommandée lorsque :

• le bien est ancien ;

• d’importants travaux sont prévus ;

• des fissures sont visibles ;

• de l’humidité est présente ;

• la toiture semble ancienne ;

• le terrain comporte d’importants murs de soutènement ;

• le bien est situé sur une pente ;

• plusieurs extensions existent ;

• la maison est restée longtemps inoccupée ;

• il s’agit d’une propriété rurale.

Quand faire appel à un architecte ou à un professionnel technique ?

Le professionnel approprié dépend de la question à examiner.

Un avocat peut déterminer si une extension est documentée et légalement autorisée.

Un architecte ou autre technicien qualifié peut examiner l’état constructif et les caractéristiques physiques du bâtiment.

Ce sont deux missions différentes.

Vérifier la structure

Soyez attentif à :

• des fissures importantes ;

• des mouvements ;

• des tassements ;

• des modifications structurelles ;

• des problèmes au niveau des murs de soutènement ;

• des signes de dégradation.

Toutes les fissures ne signalent pas un problème structurel. Les fissures importantes ou inexpliquées doivent toutefois être examinées par un professionnel.

Vérifier la toiture

Contrôlez :

• l’état de la couverture ;

• les tuiles endommagées ;

• les infiltrations ;

• l’isolation ;

• l’évacuation des eaux ;

• les réparations antérieures ;

• l’état de la structure.

Vérifier l’humidité et les dégâts des eaux

Recherchez :

• des taches ;

• des moisissures ;

• de la peinture qui s’écaille ;

• une odeur de moisi ;

• du plâtre endommagé ;

• de l’humidité autour des fenêtres ;

• de l’humidité dans les niveaux inférieurs ;

• des traces d’anciens dégâts des eaux.

Vérifier les installations électriques et sanitaires

Dans les biens anciens, vérifiez notamment :

• l’âge et l’état de l’installation électrique ;

• le tableau électrique ;

• les canalisations ;

• la pression de l’eau ;

• le système d’eau chaude ;

• la climatisation ;

• le chauffage ;

• les installations solaires ;

• les réservoirs d’eau.

Vérifier l’évacuation des eaux et l’assainissement

Pour les propriétés rurales, ce point est particulièrement important.

Déterminez si le bien dispose :

• d’un raccordement au réseau public ;

• d’une fosse septique ;

• d’un système d’assainissement individuel ;

• d’une autre solution.

Vérifiez ensuite l’état, la documentation et l’adéquation du système.

Vérifier les fenêtres et l’isolation

Une propriété méditerranéenne peut offrir d’excellents espaces extérieurs tout en nécessitant beaucoup d’énergie pour être refroidie ou chauffée.

Vérifiez :

• le vitrage ;

• les volets ;

• l’isolation ;

• l’exposition au soleil ;

• l’isolation de la toiture ;

• les systèmes de chauffage et de climatisation.

Vérifier la piscine et les murs de soutènement

La structure de la piscine, les équipements de filtration, les pompes et les murs de soutènement doivent être contrôlés, notamment lorsque le terrain présente une pente.

Checklist de l’inspection technique

• Structure

• Toiture

• Fissures

• Humidité

• Évacuation des eaux

• Installations sanitaires

• Installation électrique

• Climatisation

• Chauffage

• Fenêtres

• Isolation

• Piscine

• Murs de soutènement

• Fosse septique / système d’assainissement

• Aménagements extérieurs

• Accès et limites de propriété

Important

Une évaluation bancaire n’est pas une inspection technique complète du bien.

Si vous financez votre achat au moyen d’un prêt hypothécaire, ne partez pas du principe que l’évaluation réalisée pour la banque répond à toutes les questions relatives à l’état du bâtiment ou à sa situation urbanistique.

8. Vérifier l’IBI, les charges de copropriété et les autres dettes

Le prix d’achat ne représente qu’une partie du coût réel d’une propriété.

Vérifier le paiement de l’IBI

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’impôt foncier municipal espagnol.

Avant la signature chez le notaire, il convient de vérifier que les paiements concernés sont à jour et qu’aucun montant impayé n’existe.

Le traitement précis des éventuels arriérés doit être confirmé avec le professionnel compétent.

Vérifier les charges de copropriété

Pour les appartements, maisons mitoyennes et biens situés dans une copropriété ou une urbanisation avec charges communes, vérifiez notamment :

• les charges courantes ;

• leur état de paiement ;

• le budget de la copropriété ;

• les travaux importants prévus ;

• les appels de fonds exceptionnels.

Vérifier les dettes envers la copropriété

La législation espagnole relative à la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal) prévoit des règles spécifiques concernant les dettes de copropriété et la situation de l’acquéreur.

La loi prévoit notamment que certaines dettes de copropriété peuvent être liées au bien et établit des règles concernant l’année en cours et certaines périodes antérieures. Une attestation relative aux dettes de copropriété peut également être pertinente lors d’une vente, sous réserve des règles et exceptions applicables.

Votre avocat doit examiner les documents concernés et, lorsque cela est nécessaire, l’attestation de situation de la copropriété plutôt que de se fier uniquement aux déclarations du vendeur.

Vérifier les procès-verbaux de la copropriété

Il s’agit de l’une des vérifications complémentaires les plus utiles pour les appartements et les biens situés dans des urbanisations.

Lorsque cela est pertinent, votre avocat doit notamment examiner :

• les procès-verbaux récents des assemblées ;

• les travaux importants décidés ;

• les appels de fonds exceptionnels ;

• les litiges ;

• les procédures judiciaires ;

• les problèmes d’assurance ;

• les projets d’infrastructure ;

• les restrictions prévues par le règlement de copropriété.

Un bien peut être parfaitement à jour de ses charges mensuelles tout en étant concerné prochainement par un appel de fonds exceptionnel important.

Vérifier les appels de fonds exceptionnels

Soyez attentif aux travaux concernant :

• les toitures ;

• les façades ;

• les ascenseurs ;

• les piscines ;

• les voiries ;

• l’évacuation des eaux ;

• les éléments structurels ;

• les infrastructures communes.

Vérifier les dettes liées aux services et au bien

Lorsque cela est pertinent, vérifiez également l’existence éventuelle d’arriérés concernant :

• l’eau ;

• l’électricité ;

• les services de copropriété ;

• les déchets ;

• d’autres obligations liées au bien.

La personne responsable d’une dette donnée dépend de sa nature et des circonstances de la transaction.

9. Vérifier les documents et certificats du bien

Une transaction bien préparée doit disposer d’une documentation complète et cohérente.

Les documents réellement nécessaires dépendent du type de propriété.

Acte authentique / Escritura

L’Escritura contient des informations importantes sur la propriété et son historique.

Votre avocat doit comparer les informations pertinentes avec les données actuelles du Registro de la Propiedad.

Nota Simple

La Nota Simple constitue l’un des principaux documents de départ de la due diligence juridique.

Elle doit toutefois toujours être examinée avec les autres documents et jamais de manière isolée.

Informations cadastrales

Vérifiez :

• la référence cadastrale ;

• le plan cadastral ;

• les données du terrain ;

• les caractéristiques des constructions ;

• les surfaces.

Le portail électronique du cadastre fournit des services permettant de consulter certaines informations cadastrales. (sedecatastro.gob.es)

Certificat de performance énergétique

Pour les biens résidentiels existants soumis à cette obligation, le certificat énergétique requis doit être disponible et traité conformément à la réglementation applicable.

Les règles en vigueur encadrent également les exigences relatives au certificat et à l’étiquette énergétique dans les cas prévus par la loi, notamment pour certaines ventes immobilières. (boe.es)

Le cadre juridique a été modifié avec effet au 23 juillet 2026. Il est donc important de consulter la version consolidée de la législation en vigueur au moment de la transaction. (boe.es)

Permis de construire et autorisations de rénovation

Si des travaux ont été réalisés, demandez les documents pertinents, par exemple :

• permis de construire ;

• autorisations de rénovation ;

• projets techniques ;

• documentation de fin de travaux ;

• dossiers municipaux ;

• documents relatifs à une éventuelle régularisation.

Documents d’occupation et d’habitabilité

Déterminez quels documents sont requis pour l’usage du bien concerné et vérifiez qu’ils sont à jour et adaptés à la propriété.

Plans et documents techniques

Les plans peuvent être particulièrement utiles pour comparer la construction documentée avec le bâtiment réellement présent.

Documents relatifs aux rénovations antérieures

Si le bien a récemment été rénové, déterminez :

• quels travaux ont été réalisés ;

• quand ils ont été réalisés ;

• si une autorisation était nécessaire ;

• si les autorisations correspondantes existent ;

• si des documents techniques sont disponibles.

Quels documents demander lors de l’achat d’un bien en Espagne ?

• Nota Simple récente

• Escritura / acte authentique

• Informations cadastrales

• Référence cadastrale

• Certificat de performance énergétique

• Permis de construire

• Documents relatifs aux rénovations

• Documents d’occupation et d’habitabilité

• Plans, lorsqu’ils existent

• Documents relatifs à la piscine, lorsque cela est pertinent

• Attestation de dettes de copropriété, lorsque cela est pertinent

• Procès-verbaux de copropriété, lorsque cela est pertinent

• Documents IBI

• Documents relatifs aux services

• Documents spécifiques aux propriétés rurales, lorsque cela est pertinent

10. Vérifier la situation fiscale avant l’achat

La due diligence fiscale doit être considérée séparément de la due diligence juridique et technique.

La fiscalité peut évoluer et dépendre notamment :

• de la situation personnelle de l’acheteur ;

• de la situation du vendeur ;

• du type de transaction ;

• du caractère neuf ou ancien du bien ;

• de la communauté autonome concernée ;

• des données cadastrales ;

• de la résidence fiscale des parties.

Votre avocat ou conseiller fiscal doit donc confirmer la situation fiscale applicable avant la signature.

Vérifier les impôts liés à l’acquisition

Selon la transaction, différents impôts peuvent être concernés, notamment :

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ;

• TVA / IVA ;

• AJD (Actos Jurídicos Documentados).

L’impôt effectivement applicable dépend de la nature de la transaction et du bien.

Ne construisez donc pas votre budget uniquement sur le prix d’achat.

Vérifier le Valor de Referencia

Le Valor de Referencia est une valeur de référence cadastrale utilisée à certaines fins fiscales.

Elle ne doit pas être assimilée automatiquement à la valeur de marché du bien et ne doit pas être confondue avec :

• le prix d’achat ;

• le prix demandé ;

• une estimation professionnelle ;

• une valeur bancaire.

Le cadastre espagnol publie les valeurs de référence et les informations correspondantes pour les biens urbains et ruraux, notamment pour l’année fiscale 2026. (sedecatastro.gob.es)

Lors de l’achat d’un bien existant, votre conseiller fiscal doit déterminer l’impact du Valor de Referencia applicable à la transaction et son éventuelle incidence sur le calcul de l’impôt.

Vérifier la résidence fiscale du vendeur

Cette question est particulièrement importante sur la Costa Blanca, où de nombreux biens appartiennent à des propriétaires internationaux.

Lorsqu’un vendeur qui n’est pas résident fiscal en Espagne et qui ne dispose pas d’un établissement stable en Espagne vend un bien immobilier situé en Espagne, l’acheteur peut être légalement tenu de retenir 3 % de la contrepartie convenue et de verser cette somme à l’administration fiscale espagnole comme acompte sur l’impôt dû par le vendeur, selon les règles et exceptions applicables. Cette opération est généralement effectuée au moyen du modèle 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Il s’agit d’une obligation fiscale de l’acheteur et non simplement d’une question entre le vendeur et son conseiller fiscal.

L’Agencia Tributaria a également actualisé certaines règles et formulaires relatifs à l’imposition des non-résidents en 2026. Il est donc particulièrement important de vérifier la procédure en vigueur au moment de la transaction. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Vérifier les autres impôts et frais d’acquisition

Selon la transaction, vous devez également prévoir les coûts potentiels liés à :

• l’intervention du notaire ;

• l’inscription au registre ;

• les honoraires juridiques ;

• les frais hypothécaires ;

• l’évaluation ;

• les impôts applicables ;

• les autres frais de transaction.

N’utilisez pas simplement un pourcentage forfaitaire pour tous les achats immobiliers en Espagne.

11. Vérifications supplémentaires lors de l’achat d’une finca ou d’un bien rural en Espagne

L’achat d’une finca nécessite une due diligence différente de celle d’un appartement classique.

C’est l’un des domaines dans lesquels une véritable connaissance locale de Benissa peut être particulièrement utile.

Les propriétés situées à Benimarco, Pedramala et dans d’autres zones rurales de Benissa peuvent notamment combiner :

• une maison d’habitation ;

• des terrains agricoles ;

• une piscine ;

• des terrasses ;

• des bâtiments de stockage ;

• des constructions agricoles ;

• des accès privés ;

• des réservoirs d’eau ;

• des systèmes d’assainissement individuels ;

• des installations solaires.

Chacun de ces éléments doit être vérifié séparément.

Vérifier la classification du terrain

Déterminez la classification urbanistique exacte du terrain et les règles d’urbanisme qui lui sont applicables.

Ne supposez pas que la présence d’une maison signifie que l’ensemble de la parcelle possède le même statut urbanistique qu’un terrain constructible résidentiel.

Vérifier les exigences relatives à la superficie minimale des parcelles

Pour les terrains ruraux, les exigences relatives à la superficie minimale peuvent être particulièrement importantes.

Ne vous fiez pas à des affirmations simplifiées telles que :

« Il faut que le terrain fasse X mètres carrés. »

Les règles applicables peuvent notamment dépendre :

• de la classification du terrain ;

• des instruments de planification urbanistique ;

• des constructions existantes ;

• de l’historique de la propriété ;

• des travaux envisagés ;

• d’autres circonstances spécifiques.

Vérifier la légalité de chaque bâtiment

Une finca peut comprendre, par exemple :

• une maison principale ;

• un garage ;

• un bâtiment agricole ;

• un local de stockage ;

• un pool-house ;

• un atelier ;

• une ancienne construction agricole.

Ne supposez pas que tous ces bâtiments possèdent automatiquement le même statut juridique.

Vérifier les bâtiments agricoles et locaux de stockage

Un bâtiment historiquement utilisé à des fins agricoles ou comme entrepôt ne peut pas automatiquement être considéré comme un logement.

Si vous souhaitez le transformer en habitation, vous devez vérifier avant l’achat si un tel changement d’usage est légalement possible.

Vérifier l’approvisionnement en eau

Déterminez si la propriété dispose :

• de l’eau du réseau public ;

• d’une alimentation privée ;

• d’un réservoir d’eau ;

• d’une autre solution.

Vérifiez ensuite le fonctionnement du système et la documentation disponible.

Vérifier l’électricité

Déterminez si l’électricité provient :

• du réseau public ;

• d’une infrastructure privée ;

• de panneaux solaires ;

• d’une combinaison de plusieurs systèmes.

Si des panneaux solaires sont installés, leur fonctionnement et leur documentation doivent être vérifiés.

Vérifier les fosses septiques et les systèmes d’assainissement

Il s’agit de l’une des vérifications les plus importantes pour les propriétés rurales.

Lorsqu’il n’existe pas de réseau public d’assainissement, déterminez :

• quel système est installé ;

• où il se trouve ;

• dans quel état il est ;

• s’il est adapté au bien ;

• si les autorisations ou documents nécessaires existent ;

• si un remplacement ou une amélioration pourrait être nécessaire.

Vérifier l’accès

Une propriété rurale peut être accessible par un chemin privé ou partagé.

Vérifiez :

• l’accès réel ;

• le droit légal d’accès ;

• les droits de passage ;

• la propriété éventuelle du chemin ;

• les obligations d’entretien.

Vérifier les servitudes et droits de passage

Cette question est particulièrement importante lorsque l’accès passe par une autre propriété ou lorsqu’un chemin est utilisé par plusieurs biens.

Le fait qu’un chemin existe physiquement ne signifie pas automatiquement qu’un droit d’utilisation légal est garanti.

Vérifier la piscine

La piscine doit être considérée comme un élément indépendant de la due diligence.

Lorsque cela est pertinent, demandez :

• les documents urbanistiques ;

• les autorisations ou justificatifs correspondants ;

• les plans ;

• les documents relatifs à son statut juridique.

Vérifier les possibilités d’extension futures

Si vous envisagez :

• d’ajouter des chambres ;

• d’agrandir la maison ;

• de construire une dépendance ;

• d’ajouter une piscine ;

• de construire un bâtiment supplémentaire ;

vous devez vérifier avant l’achat ce qui est réellement autorisé.

Pourquoi une finca nécessite une due diligence supplémentaire

Dans une propriété rurale, plusieurs questions immobilières peuvent se combiner :

Terrain + maison + extensions + piscine + dépendances + eau + électricité + assainissement + accès + urbanisme

C’est pourquoi une finca ne doit pas être évaluée uniquement sur la base du prix au mètre carré habitable.

Exemple à Benissa : finca à Pedramala

Imaginez une finca à Pedramala comprenant :

• une maison principale ;

• une piscine ;

• un garage ;

• un bâtiment agricole indépendant ;

• un accès privé ;

• un réservoir d’eau ;

• un système d’assainissement.

La bonne question n’est pas simplement :

« La maison est-elle légale ? »

Les bonnes questions sont plutôt :

• La classification du terrain est-elle clairement établie ?

• La maison principale est-elle correctement documentée ?

• Les extensions ultérieures sont-elles documentées ?

• Quel est le statut juridique du garage ?

• Quel est le statut du bâtiment agricole ?

• La piscine est-elle documentée ?

• Quel est le système d’approvisionnement en eau ?

• Comment les eaux usées sont-elles évacuées ?

• L’accès est-il juridiquement garanti ?

• Quels travaux futurs sont autorisés ?

Voilà ce qu’implique une véritable due diligence pour une propriété rurale.

Vérifications avant de verser un dépôt de réservation

Une réservation peut être utile lorsque plusieurs acheteurs s’intéressent au même bien. La nécessité d’agir rapidement ne doit toutefois jamais remplacer une due diligence appropriée.

Que faut-il vérifier avant de verser de l’argent ?

Vous devez au minimum déterminer :

1. Qui est le propriétaire ?

2. Existe-t-il des informations récentes du Registro ?

3. Existe-t-il des hypothèques ou charges connues ?

4. Le bien correspond-il globalement aux documents ?

5. Existe-t-il des problèmes urbanistiques connus ?

6. Existe-t-il des problèmes connus concernant l’occupation ou l’habitabilité ?

7. Les charges de copropriété et autres obligations sont-elles clarifiées ?

8. Que prévoit exactement le contrat de réservation ?

9. Que se passe-t-il si la due diligence ultérieure révèle un problème important ?

10. Dans quelles circonstances le dépôt est-il remboursé ?

11. Votre avocat a-t-il examiné le contrat lorsque cela est nécessaire ?

Pourquoi un dépôt de réservation peut-il présenter un risque ?

L’effet juridique d’un contrat de réservation dépend de son contenu précis.

Ne supposez pas que tous les documents intitulés « contrat de réservation » produisent les mêmes effets juridiques.

Que doit contenir un contrat de réservation ?

Selon la transaction, il doit notamment identifier clairement :

• le bien ;

• le prix d’achat ;

• le montant du dépôt ;

• le délai ;

• les parties ;

• les conditions ;

• les circonstances permettant le remboursement ;

• les conséquences d’un abandon de la transaction ;

• l’étape contractuelle suivante.

Votre avocat doit vous conseiller sur la rédaction adaptée à votre situation.

Quand votre avocat doit-il examiner le contrat ?

Idéalement avant la signature et avant le versement de l’argent, en particulier lorsque le montant est important ou que des questions juridiques, urbanistiques ou de financement restent ouvertes.

Que se passe-t-il si un problème est découvert ensuite ?

La réponse dépend notamment :

• de la nature du problème ;

• du contenu du contrat ;

• du droit applicable ;

• des déclarations et garanties fournies par les parties ;

• des conditions convenues ;

• de l’étape de la transaction.

Il est donc généralement préférable d’identifier les problèmes avant le versement de l’argent plutôt que de devoir les résoudre après avoir pris un engagement financier.

Avant de verser 1 €

• Identifier précisément le bien

• Vérifier l’identité du vendeur

• Demander les documents essentiels

• Comprendre les problèmes juridiques connus

• Comprendre les problèmes urbanistiques connus

• Comprendre les conditions de remboursement

• Lire intégralement le contrat de réservation

• Faire inscrire les conditions importantes par écrit

• Faire examiner le contrat par votre avocat lorsque cela est nécessaire

• Ne pas vous fier uniquement aux promesses verbales

Vérifications avant de signer un contrat d’arras

Qu’est-ce qu’un contrat d’arras ?

Le contrat d’arras est un contrat privé fréquemment utilisé lors des transactions immobilières en Espagne.

Il existe plusieurs types d’arras et leurs conséquences juridiques dépendent du contenu exact du contrat.

Les arras penitenciales constituent une forme courante, mais les acheteurs ne doivent jamais supposer que tout contrat appelé simplement « arras » produit automatiquement les mêmes conséquences.

Votre avocat doit examiner le contrat concerné.

Que doit préciser clairement le contrat ?

Le contrat doit notamment identifier clairement :

• l’acheteur ;

• le vendeur ;

• le bien ;

• le prix d’achat ;

• le montant des arras ;

• le calendrier des paiements ;

• la date de signature ;

• les conditions pertinentes ;

• les éléments inclus dans la vente ;

• les conséquences en cas de non-exécution ou de non-finalisation.

Comment vous protéger contre les problèmes juridiques ?

Si une partie importante de la due diligence n’est pas encore terminée, vous devez vérifier si le contrat vous offre une protection suffisante.

Les questions encore ouvertes peuvent notamment concerner :

• des différences urbanistiques ;

• le financement hypothécaire ;

• la propriété ;

• des documents manquants ;

• une régularisation ;

• les documents d’occupation ;

• des dettes de copropriété ;

• des questions fiscales.

Conditions relatives au financement hypothécaire

Si l’achat dépend d’un financement, votre conseil juridique doit déterminer ce qui se passe si le financement n’est pas obtenu.

Ne supposez pas automatiquement qu’un refus de prêt vous permet de renoncer à l’achat sans conséquence.

Conditions relatives à l’urbanisme et à la régularisation

Si une extension, une piscine, un bâtiment ou un autre élément doit encore être vérifié, les conditions correspondantes doivent être rédigées de manière professionnelle.

Une promesse orale telle que :

« Le vendeur va régler le problème. »

ne remplace pas une protection contractuelle correctement rédigée.

Que se passe-t-il si la due diligence n’est pas satisfaisante ?

Vous devez le savoir avant de signer.

Si un problème important est découvert après la signature, vos possibilités dépendront du contrat et du droit applicable.

Vérifications particulières lors de l’achat d’un bien neuf

La due diligence d’un bien neuf diffère de celle d’une maison existante.

En plus des vérifications habituelles concernant la propriété, l’urbanisme et la situation financière, vous devez notamment examiner :

• la propriété du terrain ;

• le permis de construire ;

• les projets approuvés ;

• l’identité et la situation du promoteur ;

• l’avancement des travaux ;

• les caractéristiques contractuelles ;

• le calendrier des paiements ;

• la date prévue de livraison ;

• les documents de fin de travaux ;

• les documents relatifs à la première occupation ;

• le certificat énergétique ;

• les garanties et assurances ;

• la situation de la copropriété ;

• la réception et le contrôle des éventuelles réserves ;

• les infrastructures et raccordements.

Ne supposez pas que « neuf » signifie automatiquement que tous les documents sont complets.

Si vous achetez un bien sur plan, votre avocat doit examiner les documents du promoteur et le contrat de vente avant les paiements importants.

Qui doit effectuer chaque vérification ?

Chaque professionnel répond à des questions différentes.

La différence essentielle

Une agence immobilière peut :

• fournir des informations sur le bien ;

• coordonner les documents ;

• identifier certaines incohérences évidentes ;

• communiquer avec le vendeur ;

• accompagner le déroulement de la transaction.

Un avocat peut :

• examiner la propriété ;

• vérifier les charges ;

• analyser les contrats ;

• évaluer les risques juridiques ;

• coordonner la due diligence juridique.

Un architecte ou technicien qualifié peut :

• examiner le bâtiment ;

• évaluer son état ;

• mesurer le bien ;

• analyser certains aspects constructifs ;

• intervenir sur certaines questions techniques et urbanistiques.

Le notaire joue un rôle important dans la formalisation de la vente et l’acte authentique.

Les administrations et organismes publics tiennent les registres officiels et gèrent les procédures relevant de leur compétence.

Aucun de ces professionnels ne doit automatiquement être considéré comme le substitut de tous les autres.

Les signaux d’alerte lors d’un achat immobilier en Espagne

Certaines situations doivent immédiatement faire l’objet d’une analyse plus approfondie.

Le vendeur ne peut pas fournir les documents essentiels

L’absence d’un document isolé ne signifie pas nécessairement qu’il existe un problème.

Cependant, si des informations fondamentales ne peuvent pas être fournies de manière répétée, votre niveau de prudence doit augmenter.

Le Registro et le Catastro ne correspondent pas

L’écart doit être analysé. Il ne doit être ni ignoré automatiquement ni considéré à lui seul comme une raison de renoncer à l’achat.

Le bien réel est plus grand que les documents

Découvrez pourquoi.

Cela est particulièrement important lorsqu’il existe des chambres supplémentaires, terrasses, garages ou dépendances.

Des extensions semblent ne pas être documentées

Ne supposez pas qu’une extension est légale simplement parce qu’elle existe depuis longtemps.

Le statut juridique de la piscine est incertain

La piscine doit être examinée séparément de la maison.

La situation urbanistique n’est pas claire

Vérifiez l’existence éventuelle de procédures pour infractions urbanistiques ou d’autres problèmes.

Des dettes existent

Déterminez :

• leur nature ;

• la personne qui en est responsable ;

• si elles sont liées au bien ;

• comment elles seront réglées ;

• si une somme doit être retenue.

La propriété est juridiquement complexe

Les successions, copropriétés, usufruits et procurations peuvent nécessiter des vérifications juridiques supplémentaires.

Un bâtiment rural est utilisé comme logement

Un bâtiment présenté comme une maison d’amis, un studio ou un appartement peut bénéficier d’un statut d’usage différent.

Vérifiez son statut avant de considérer cette utilisation comme acquise.

L’accès physique existe mais le droit de passage n’est pas clairement établi

Ce point est particulièrement important pour les propriétés rurales.

Le vendeur vous met sous pression

Un bon bien peut être attractif sans que vous deviez pour autant renoncer à une due diligence sérieuse.

La concurrence peut être réelle, mais la pression ne doit jamais remplacer les vérifications professionnelles.

Le contrat ne vous protège pas si un problème est découvert

Lorsque des questions importantes restent ouvertes, le contrat doit être examiné et, si nécessaire, adapté avant sa signature.

Exemples à Benissa : pourquoi ces vérifications sont importantes

Les exemples suivants sont purement illustratifs et ne constituent pas des cas réels de clients publiés par Telio Homes.

Exemple 1 — La villa dont les surfaces diffèrent

Situation

Un acheteur trouve une villa à Buenavista annoncée avec une certaine surface construite.

Problème

Le bâtiment semble en réalité plus grand que ce qui figure dans l’un des documents.

Vérification

L’avocat compare le Registro, le Catastro et les documents urbanistiques. Un technicien peut également vérifier les surfaces physiques.

Solution

La différence est analysée afin de déterminer quelles parties du bâtiment sont documentées et si des démarches supplémentaires sont nécessaires.

Leçon

Ne prenez jamais votre décision d’achat uniquement sur la base de la surface construite annoncée.

Exemple 2 — La finca avec une extension non documentée

Situation

Un acheteur trouve une finca traditionnelle à Benimarco avec une terrasse fermée attractive et une chambre supplémentaire.

Problème

Cette partie supplémentaire n’apparaît pas clairement dans les documents disponibles.

Vérification

Un avocat et un professionnel technique examinent l’historique de la construction et la situation urbanistique applicable.

Solution

L’acheteur détermine si l’espace est documenté, s’il pourrait être régularisé ou si certaines restrictions s’appliquent.

Leçon

Une extension attractive peut augmenter la valeur pratique d’un bien tout en nécessitant une vérification juridique.

Exemple 3 — La piscine dont le statut juridique doit être vérifié

Situation

Une villa située près de Fanadix possède une grande piscine qui constitue un élément essentiel de son attrait.

Problème

Le vendeur ne peut pas immédiatement fournir tous les documents relatifs à la piscine.

Vérification

La piscine est comparée aux documents urbanistiques et aux autres documents pertinents disponibles.

Solution

L’acheteur obtient un avis professionnel avant de décider de poursuivre ou non la transaction.

Leçon

Considérez la piscine comme un élément de la due diligence, et pas uniquement comme un équipement de confort.

Exemple 4 — Le Registro et le Catastro ne correspondent pas

Situation

Un acheteur constate des surfaces différentes entre le Registro et le Catastro.

Problème

Il suppose que le bien est donc nécessairement illégal.

Vérification

L’avocat examine la raison de la différence.

Solution

L’écart est expliqué et l’acheteur peut prendre une décision en connaissance de cause.

Leçon

Une différence est une question à analyser, pas un jugement automatique.

Exemple 5 — La copropriété avec d’importants travaux

Situation

Un acheteur acquiert un bien situé dans une copropriété.

Problème

Le vendeur affirme que toutes les charges sont payées. Pourtant, les dernières assemblées ont évoqué d’importants travaux.

Vérification

L’avocat examine les documents pertinents de la copropriété, notamment les dettes éventuelles et les dépenses futures.

Solution

L’acheteur comprend son exposition financière potentielle avant de signer.

Leçon

Les coûts d’une copropriété ne se limitent pas aux charges mensuelles.

Exemple 6 — Le dépôt de réservation versé trop tôt

Situation

Un acheteur est séduit par un bien et souhaite éviter qu’un autre acheteur ne le réserve.

Problème

Un dépôt est demandé avant la fin des principales vérifications juridiques.

Vérification

L’avocat de l’acheteur examine le contrat de réservation et détermine ce qui se passe si la due diligence révèle un problème important.

Solution

L’acheteur comprend le risque contractuel avant de verser l’argent.

Leçon

Sur un marché concurrentiel, il vaut mieux agir rapidement sur la base d’informations que rapidement à l’aveugle.

Exemple 7 — La finca à Benissa avec un accès physique mais juridiquement incertain

Situation

Une finca à Pedramala se trouve au bout d’un chemin apparemment privé utilisé par plusieurs propriétés.

Problème

L’acheteur suppose que son droit d’utiliser le chemin est garanti parce que les véhicules l’empruntent régulièrement.

Vérification

L’avocat examine les documents du Registro, les droits de passage et les règles d’accès applicables.

Solution

L’acheteur comprend qui peut utiliser le chemin et quelles obligations ou restrictions peuvent s’appliquer à son entretien.

Leçon

Un accès physiquement existant et un droit de passage juridiquement garanti ne sont pas nécessairement la même chose.

Checklist complète avant l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Vérifications juridiques

• Confirmer la propriété au Registro

• Obtenir des informations récentes du Registro

• Vérifier les copropriétaires

• Vérifier l’usufruit

• Vérifier les hypothèques

• Vérifier les saisies

• Vérifier les servitudes

• Vérifier les droits de passage

• Vérifier les autres restrictions inscrites

• Vérifier les éventuelles procédures urbanistiques

Vérifications Registro et Catastro

• Confirmer la référence cadastrale

• Vérifier le plan cadastral

• Comparer le Catastro et le Registro

• Comparer les deux avec le bien réel

• Vérifier la superficie du terrain

• Vérifier la surface construite

• Vérifier les limites de la propriété

• Analyser les différences

• Vérifier le Valor de Referencia lorsqu’il est applicable

Vérifications urbanistiques

• Confirmer la classification du terrain

• Vérifier la construction initiale

• Vérifier les permis de construire

• Vérifier les extensions

• Vérifier les terrasses fermées

• Vérifier les garages

• Vérifier les dépendances

• Vérifier la piscine

• Vérifier les bâtiments agricoles

• Vérifier les documents d’occupation

• Vérifier les possibilités de construction futures

• Vérifier les restrictions urbanistiques

• Vérifier les procédures pour infractions urbanistiques

• Vérifier le statut fuera de ordenación ou autres statuts particuliers lorsque cela est pertinent

Vérifications techniques

• Structure

• Toiture

• Fissures

• Humidité

• Installations sanitaires

• Installation électrique

• Évacuation des eaux

• Système d’assainissement

• Fenêtres

• Isolation

• Climatisation

• Chauffage

• Piscine

• Murs de soutènement

• Aménagements extérieurs

• Accès

• Limites de propriété

Vérifications financières

• IBI

• Charges de copropriété

• Attestation de dettes de copropriété lorsque cela est pertinent

• Procès-verbaux de copropriété

• Appels de fonds exceptionnels

• Travaux importants prévus

• Eau

• Électricité

• Autres dettes liées au bien

• Impôts liés à l’acquisition

• Valor de Referencia

• Résidence fiscale du vendeur

• Éventuelle retenue applicable à un vendeur non-résident

• Honoraires juridiques et professionnels

• Frais hypothécaires et d’évaluation

Documents

• Escritura

• Nota Simple

• Catastro

• Référence cadastrale

• Certificat de performance énergétique

• Permis de construire

• Documents de rénovation

• Documents d’occupation et d’habitabilité

• Plans

• Documents relatifs à la piscine

• Documents de copropriété

• Documents IBI

• Documents relatifs aux services

• Documents relatifs à la propriété rurale

• Documents urbanistiques pertinents

Vérifications contractuelles

• Contrat de réservation

• Contrat d’arras

• Prix d’achat

• Montant des arras

• Calendrier des paiements

• Date de signature

• Conditions liées au financement

• Conditions urbanistiques

• Conditions relatives à la régularisation

• Conditions relatives aux documents manquants

• Conditions préalables à la signature chez le notaire

• Conséquences en cas de non-exécution ou de non-finalisation

Faut-il acheter, négocier ou renoncer ?

Tous les problèmes découverts pendant la due diligence ne doivent pas automatiquement conduire à l’abandon de l’achat.

Une meilleure approche consiste à évaluer chaque problème selon sa gravité et sa possibilité réelle de résolution.

Vert — Poursuivre l’achat

Les vérifications n’ont révélé aucun problème important non résolu.

Vous comprenez le bien, son statut juridique et ses coûts prévisibles.

Jaune — Vérifier ou négocier

Un problème existe mais peut éventuellement être résolu.

Exemples :

• différences dans les documents ;

• travaux à prévoir ;

• éventuelle régularisation ;

• documentation incertaine de la piscine ;

• charges de copropriété ;

• rénovation nécessaire.

Un problème jaune doit être étudié, documenté et évalué financièrement, pas simplement ignoré.

Rouge — Envisager de renoncer

Un problème rouge existe lorsque l’acheteur ne peut pas obtenir une situation juridique, urbanistique, financière ou technique qu’il considère acceptable.

Exemples :

• propriété non clarifiée ;

• problème urbanistique important ;

• défaut structurel grave ;

• restrictions inacceptables ;

• charges importantes non résolues ;

• accès juridiquement problématique.

La bonne décision dépend toujours du cas concret. Cependant, l’attachement émotionnel à un bien ne doit jamais remplacer une due diligence sérieuse.

Questions fréquemment posées

Que faut-il vérifier avant d’acheter un bien immobilier en Espagne ?

Il faut vérifier la propriété, la Nota Simple, les hypothèques et charges, les informations cadastrales, la légalité urbanistique et des constructions, la classification du terrain, les documents d’occupation, l’état technique, l’IBI, les charges de copropriété, les aspects fiscaux et le contrat d’achat. Les fincas et propriétés rurales nécessitent des vérifications supplémentaires concernant l’eau, l’assainissement, l’accès, les bâtiments et l’urbanisme.

Quels documents demander avant d’acheter un bien en Espagne ?

Parmi les principaux documents figurent la Nota Simple, l’Escritura, les informations cadastrales, le certificat énergétique, les permis de construire et de rénovation, les documents d’occupation, les plans, les documents relatifs à la piscine, les documents IBI, les documents de copropriété et, pour les propriétés rurales, les documents spécifiques au terrain et aux constructions.

Faut-il demander une Nota Simple avant de faire une offre ?

Si possible, oui. Elle peut aider à identifier le propriétaire inscrit, les charges et d’autres circonstances importantes avant de prendre un engagement financier. Pour un achat sérieux, votre avocat doit obtenir et vérifier des informations actualisées du Registro plutôt que de se fier uniquement aux documents fournis par le vendeur ou l’agence immobilière. (administracion.gob.es)

Qu’est-ce qu’une Nota Simple ?

La Nota Simple est un document informatif du Registro de la Propiedad espagnol contenant des informations sur le bien, la propriété, les droits inscrits ainsi que certaines charges et restrictions. Elle constitue un point de départ important pour la due diligence juridique mais ne remplace pas une certification officielle du registre. (administracion.gob.es)

Comment vérifier à qui appartient un bien immobilier en Espagne ?

Le Registro de la Propiedad constitue la principale source pour vérifier la propriété inscrite. Une Nota Simple indique généralement le ou les propriétaires ainsi que les droits et charges pertinents.

Comment vérifier si un bien immobilier espagnol comporte des dettes ?

Différents types de dettes nécessitent différentes vérifications. Les charges inscrites peuvent être examinées à travers le Registro. L’IBI et certaines obligations municipales doivent être vérifiés auprès des organismes compétents. Les dettes de copropriété doivent être vérifiées à partir des documents de la copropriété et, lorsque cela est pertinent, d’une attestation correspondante.

Quelle est la différence entre le Registro et le Catastro ?

Le Registro de la Propiedad concerne principalement la propriété juridiquement inscrite et les droits relatifs au bien. Le Catastro est le cadastre espagnol et contient notamment des données d’identification, de cartographie et de description du bien. Les deux systèmes remplissent des fonctions différentes et doivent être comparés lors d’une due diligence.

Qu’est-ce que le Valor de Referencia lors d’un achat immobilier en Espagne ?

Le Valor de Referencia est une valeur cadastrale de référence utilisée à certaines fins fiscales. Il ne correspond pas nécessairement à la valeur de marché, au prix d’achat, au prix demandé ou à une estimation professionnelle. Le Catastro publie les valeurs de référence applicables pour chaque année fiscale. (sedecatastro.gob.es)

Que se passe-t-il si la surface du bien ne correspond pas aux documents ?

Ne supposez pas automatiquement que le bien est illégal. Il faut d’abord déterminer pourquoi les surfaces diffèrent. Votre avocat et, si nécessaire, un professionnel technique doivent comparer le Registro, le Catastro, les documents urbanistiques et le bien réel.

Comment vérifier si une extension est légale ?

Demandez les documents urbanistiques pertinents et comparez la construction autorisée avec le bien existant. Si la situation n’est pas claire, demandez à la fois un conseil juridique et une analyse technique.

Faut-il faire réaliser une inspection technique lors de l’achat d’un bien en Espagne ?

Pour de nombreuses propriétés anciennes, fincas, biens à rénover et maisons présentant des défauts visibles, une inspection technique indépendante peut être très utile. La due diligence juridique et l’inspection technique répondent à des questions différentes.

Une évaluation bancaire prouve-t-elle qu’un bien est légal ?

Non. L’évaluation bancaire et l’examen juridique ou technique ont des objectifs différents. Une estimation bancaire ne doit pas être considérée comme la preuve que toutes les extensions, piscines, dépendances ou questions urbanistiques sont légalement régularisées.

Ai-je besoin d’un avocat pour acheter un bien en Espagne ?

Un conseil juridique indépendant est particulièrement recommandé aux acheteurs internationaux et pour les transactions concernant des propriétés rurales, plusieurs propriétaires, des questions urbanistiques, des hypothèques, des conditions contractuelles particulières ou des différences entre les documents. Un avocat peut examiner les questions qui dépassent le rôle d’une agence immobilière ou d’un professionnel technique.

Que vérifier avant de verser un dépôt de réservation ?

Vérifiez le propriétaire, la situation juridique générale, les éventuels problèmes urbanistiques connus, les conditions du contrat de réservation, les possibilités de remboursement et les conséquences si la due diligence révèle un problème important. Lorsque cela est pertinent, votre avocat doit examiner le contrat avant sa signature.

Que vérifier avant de signer un contrat d’arras ?

Vérifiez l’identification du bien, le prix, le montant des arras, la date prévue pour la signature, le calendrier des paiements, les conditions du contrat et les conséquences d’une non-finalisation. Si le financement, la régularisation, l’urbanisme ou la documentation sont essentiels à l’achat, ils doivent être correctement intégrés au contrat.

Puis-je annuler un contrat d’arras si le bien présente des problèmes juridiques ?

Pas automatiquement. La réponse dépend du type et du contenu du contrat d’arras, du problème juridique concerné et du droit applicable. Il est donc préférable de résoudre les questions importantes avant la signature.

Quelles vérifications supplémentaires faut-il effectuer pour une finca à Benissa ?

Il faut notamment vérifier la classification du terrain, les exigences relatives à la superficie minimale, tous les bâtiments et extensions, les bâtiments agricoles, l’eau, l’électricité, l’assainissement, les accès, les servitudes, les piscines, les limites de propriété et les futurs projets de construction. Une finca doit être considérée comme un ensemble composé du terrain, des bâtiments et des infrastructures.

Quelles vérifications supplémentaires sont nécessaires pour une propriété rurale en Espagne ?

En plus des contrôles habituels concernant la propriété et l’urbanisme, il faut examiner la classification du terrain, tous les bâtiments et structures, l’eau, l’électricité, l’assainissement, l’accès, les servitudes, la piscine, les bâtiments agricoles et les éventuelles possibilités de construction futures.

Puis-je acheter un bien avec une extension illégale ?

Cela peut être possible, mais tout dépend du bien concerné et des règles urbanistiques applicables. Avant l’achat, il faut déterminer le statut juridique de l’extension, la possibilité éventuelle de la régulariser et les restrictions qui pourraient s’appliquer.

Que se passe-t-il si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne ?

La résidence fiscale du vendeur peut avoir des conséquences sur la transaction. Lorsqu’un vendeur non-résident fiscal en Espagne et sans établissement stable vend un bien immobilier espagnol, l’acheteur est en principe tenu de retenir 3 % de la contrepartie convenue et de verser cette somme à l’administration fiscale espagnole comme acompte sur l’impôt du vendeur, sous réserve des règles et exceptions applicables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Comment vérifier si un bien présente des infractions urbanistiques ?

Votre avocat doit examiner la situation urbanistique du bien et, si nécessaire, obtenir des informations auprès de la mairie. Un professionnel technique peut également comparer le bâtiment réel avec la construction autorisée. Ne vous fiez pas uniquement à la déclaration du vendeur selon laquelle aucun problème n’existe.

Faut-il consulter les procès-verbaux de la copropriété avant l’achat ?

Pour les appartements et les propriétés situées dans une copropriété, cela peut être particulièrement utile. Les procès-verbaux peuvent révéler des travaux importants, appels de fonds, litiges et autres problèmes qui ne ressortent pas nécessairement de l’examen des charges mensuelles.

Comment vérifier si un bien est loué ?

Déterminez si le bien est libre de toute occupation et s’il existe un contrat de location, un accord d’occupation ou tout autre droit d’usage. Votre avocat doit examiner la situation juridique et s’assurer que le contrat d’achat prévoit clairement la remise du bien libre d’occupation lorsque cela est souhaité.

Puis-je effectuer moi-même les vérifications sans avocat ?

Vous pouvez obtenir et examiner vous-même certaines informations, notamment certaines données cadastrales et du Registro. Toutefois, les conséquences juridiques des charges, des anomalies urbanistiques, des conditions contractuelles et des particularités des propriétés rurales nécessitent souvent une analyse professionnelle. Pour un achat immobilier important, un conseil juridique indépendant est donc fortement recommandé.

Conclusion

La principale leçon concernant les vérifications avant l’achat d’un bien immobilier en Espagne est simple : sécuriser un achat immobilier ne consiste pas seulement à trouver un bien qui vous plaît.

Vous devez vous assurer que le bien juridique, le bien documenté et le bien physiquement existant racontent la même histoire — ou que vous comprenez précisément pourquoi certaines différences existent.

À Benissa, cette question est particulièrement importante, car le marché local comprend aussi bien des appartements et villas situés dans des zones résidentielles établies que des fincas et propriétés rurales anciennes pour lesquelles la classification du terrain, les extensions, les piscines, l’eau, l’assainissement et les accès peuvent nécessiter des vérifications supplémentaires.

Si vous vous demandez que vérifier avant d’acheter un bien immobilier en Espagne, commencez par ces questions :

1. Qui est le propriétaire ?

2. Quelles charges existent ?

3. Le Registro et le Catastro correspondent-ils ?

4. Les documents correspondent-ils au bien réel ?

5. Les constructions sont-elles légalement documentées ?

6. Quelle est la classification du terrain ?

7. Le bien peut-il être utilisé comme vous le souhaitez ?

8. Existe-t-il des problèmes urbanistiques ou de régularisation ?

9. Dans quel état technique se trouve-t-il ?

10. L’IBI, les charges de copropriété et les autres obligations financières sont-ils réglés ?

11. Quelles sont les conséquences fiscales de l’achat ?

12. Le contrat de réservation ou d’arras vous protège-t-il ?

13. S’il s’agit d’une finca, l’eau, l’assainissement, l’accès et l’urbanisme sont-ils clarifiés ?

14. Que se passe-t-il si la due diligence révèle un problème ?

Plus ces questions sont résolues tôt, plus votre décision d’achat sera éclairée.

Pour un bien situé à Benissa, Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco ou Pedramala, une connaissance locale du marché peut être utile pour identifier les questions qui méritent une attention particulière. Les questions juridiques, urbanistiques, fiscales et techniques doivent toutefois toujours être confirmées par le professionnel compétent et indépendant.

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Benissa ?

Si vous avez trouvé une villa, une finca, un appartement ou une autre propriété à Benissa et souhaitez comprendre les points à vérifier avant de vous engager, Telio Homes peut vous aider à replacer le bien dans son contexte immobilier local et à coordonner votre démarche avec les professionnels appropriés.

Le meilleur moment pour découvrir un problème est avant de l’acheter.

Sources officielles et documents de référence

Ce guide fournit des informations générales sur l’achat immobilier en Espagne et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Le droit immobilier, urbanistique, fiscal et administratif peut évoluer. Vérifiez toujours les informations officielles en vigueur au moment de votre transaction.

Registro de la Propiedad

Le gouvernement espagnol explique que le Registro de la Propiedad et la Nota Simple fournissent des informations importantes sur la propriété, les charges, les restrictions et d’autres aspects juridiques d’un bien. (administracion.gob.es)

Gobierno de España — Achat immobilier : notaires et registre foncier

Catastro

Le cadastre officiel espagnol fournit des informations cadastrales, cartographiques et des valeurs de référence, notamment pour l’année 2026. (sedecatastro.gob.es)

Sede Electrónica del Catastro

Certificat de performance énergétique

Le cadre juridique national relatif à la certification énergétique repose notamment sur le Real Decreto 390/2021 et ses modifications ultérieures. Il convient de consulter la version consolidée en vigueur au moment de la transaction. (boe.es)

BOE — Real Decreto 390/2021

Retenue lors de la vente par un vendeur non-résident

L’Agencia Tributaria explique l’obligation de retenue applicable à l’acheteur lorsqu’un vendeur non-résident sans établissement stable vend un bien immobilier en Espagne, notamment la retenue de 3 % et le modèle 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Agencia Tributaria — Retenue effectuée par l’acquéreur d’un bien immobilier

Conditions applicables aux logements touristiques dans la Communauté valencienne

La procédure actuelle de la Generalitat Valenciana prévoit certaines exigences pour les logements destinés à la location touristique, notamment concernant la compatibilité urbanistique, l’identification cadastrale et les documents relatifs à la première ou seconde occupation ou justificatifs équivalents dans les cas applicables. (sede.gva.es)

Generalitat Valenciana — Enregistrement des logements touristiques

La législation immobilière, urbanistique, fiscale et administrative pouvant évoluer, les lecteurs doivent vérifier la réglementation actuellement en vigueur auprès de l’administration compétente ou d’un professionnel qualifié avant d’utiliser ces informations dans le cadre d’un achat immobilier.