Introduction

Vendre un bien immobilier est l'une des décisions financières les plus importantes que prennent la plupart des propriétaires. Que vous vendiez une villa de luxe avec vue sur la Méditerranée à La Fustera, une finca traditionnelle à Benimarco, une maison familiale à Buenavista ou un appartement à San Jaime, comprendre l'impôt sur les plus-values immobilières à Benissa (plus-value immobilière en Espagne) doit faire partie de votre préparation bien avant la mise en vente de votre propriété.

De nombreux vendeurs se concentrent naturellement sur l'obtention du meilleur prix possible. Pourtant, l'une des plus grandes surprises intervient souvent après l'acceptation d'une offre : les conséquences fiscales de la vente. L'impôt sur les plus-values immobilières en Espagne (Capital Gains Tax) peut avoir un impact significatif sur le montant net que vous percevrez, notamment si vous possédez votre bien depuis de nombreuses années ou si vous avez réalisé d'importants travaux de rénovation.

La bonne nouvelle est qu'une préparation rigoureuse peut faire toute la différence. En comprenant le mode de calcul de la plus-value immobilière en Espagne, en conservant les justificatifs nécessaires et en sollicitant les conseils d'un professionnel dès le début du processus, vous pourrez éviter des retards inutiles, mieux anticiper le résultat financier de votre vente et vous assurer de ne payer que les impôts légalement dus.

Bien que ce guide soit spécialement rédigé pour les propriétaires situés à Benissa et dans les secteurs environnants, notamment Benissa Costa, Pedramala, Fanadix, La Fustera, San Jaime, Montemar, Baladrar et Buenavista, les règles relatives à l'impôt sur les plus-values reposent sur la législation fiscale nationale espagnole et s'appliquent généralement dans toute l'Espagne.

En tant qu'agence immobilière locale spécialisée exclusivement sur le marché immobilier de Benissa, nous accompagnons régulièrement des vendeurs internationaux originaires du Royaume-Uni, des Pays-Bas, de Belgique, d'Allemagne, de France, de Suisse et d'autres pays. Même si nous ne fournissons pas de conseils fiscaux, nous retrouvons très souvent les mêmes interrogations lors d'une vente :

• Combien vais-je payer d'impôt sur la plus-value ?
• Les travaux de rénovation peuvent-ils réduire mon imposition ?
• Quelles dépenses sont déductibles ?
• Pourquoi l'acheteur retient-il 3 % du prix de vente ?
• Que se passe-t-il si j'ai hérité du bien ?
• Que se passe-t-il si je vends à perte ?
• Quels documents dois-je conserver ?
• Dois-je consulter un conseiller fiscal avant de mettre mon bien en vente ?

Ce guide répond à chacune de ces questions avec des explications claires et pratiques afin de vous permettre de comprendre le processus avant de vendre votre propriété.

Important

La législation fiscale espagnole évolue régulièrement et chaque situation est différente. Cet article constitue un guide pratique uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil juridique ou fiscal. Avant de vendre votre bien immobilier, consultez toujours un avocat indépendant ou un conseiller fiscal qualifié qui pourra analyser votre situation personnelle ainsi que la législation applicable au moment de la vente.

Impôt sur les plus-values immobilières à Benissa : les points essentiels

Si vous recherchez un aperçu rapide, voici les informations les plus importantes.

Table des matières

• Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values ?
• Qui paie l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier à Benissa ?
• Comment est calculée la plus-value imposable ?
• Taux actuels de l'impôt sur les plus-values en Espagne (2026)
• La retenue fiscale de 3 % pour les non-résidents
• Quelles dépenses peuvent réduire votre plus-value ?
• Dépenses qui ne sont généralement pas déductibles
• Plus-value sur un bien hérité
• Plus-value sur un bien reçu par donation
• Différence entre l'impôt sur les plus-values et la Plusvalía Municipal
• Exemples concrets de ventes à Benissa
• Comment réduire légalement l'impôt sur les plus-values
• Les erreurs les plus fréquentes des vendeurs
• Les documents à conserver avant la vente
• Chronologie : de l'acceptation d'une offre au paiement de l'impôt
• Questions fréquentes
• Besoin de conseils avant de vendre votre bien à Benissa ?

Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values ?

Réponse rapide

L'impôt sur les plus-values immobilières (Capital Gains Tax) est l'impôt susceptible d'être dû sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. En Espagne, la plus-value imposable est généralement calculée en comparant la valeur d'acquisition à la valeur de cession, tout en tenant compte des frais d'acquisition, des frais de vente et de certains travaux d'amélioration admissibles, à condition qu'ils soient dûment justifiés.

Il est important de noter que cet impôt ne s'applique pas à l'intégralité du prix de vente. Il porte uniquement sur la plus-value réalisée, après prise en compte des ajustements autorisés.

Que signifie concrètement l'impôt sur les plus-values ?

En termes simples, il représente l'augmentation de valeur d'un bien immobilier entre son acquisition et sa revente.

Par exemple :

• Vous achetez une villa à Benissa.
• Vous payez les taxes d'acquisition, les frais de notaire et les honoraires juridiques.
• Quelques années plus tard, vous réalisez d'importants travaux, comme la réfection complète de la toiture ou la construction d'une piscine.
• Vous revendez ensuite le bien à un prix supérieur à sa valeur d'acquisition.

La différence entre la valeur d'acquisition ajustée et la valeur de vente ajustée constitue la base du calcul de l'impôt sur la plus-value.

C'est pourquoi il est essentiel de conserver tous vos justificatifs pendant la durée de détention du bien. Les factures et documents officiels peuvent avoir une incidence directe sur le calcul de la plus-value.

Comment fonctionne le calcul dans la pratique ?

Même si chaque transaction est différente, le processus suit généralement les étapes suivantes :

1. Déterminer la valeur d'acquisition du bien.
2. Ajouter les frais d'acquisition admissibles ainsi que les travaux d'amélioration éligibles.
3. Déterminer la valeur de cession.
4. Déduire les frais de vente admissibles.
5. Calculer la plus-value imposable.
6. Appliquer les règles fiscales espagnoles correspondant au statut fiscal du vendeur.

Le principe paraît simple, mais la difficulté réside souvent dans la détermination des dépenses réellement admissibles et dans la qualité des justificatifs disponibles.

Pourquoi autant de vendeurs se trompent-ils ?

Beaucoup pensent que le calcul se résume à :

Prix de vente − Prix d'achat = Plus-value imposable

En réalité, le calcul est bien plus détaillé.

Par exemple :

• Les taxes d'acquisition peuvent augmenter la valeur d'acquisition.
• Les honoraires de l'agence immobilière peuvent réduire la valeur de cession.
• Certains travaux certifiés par un architecte peuvent être considérés comme des améliorations du capital.
• L'entretien courant ne l'est généralement pas.

Comprendre ces différences avant de mettre votre bien sur le marché peut vous éviter des erreurs coûteuses.

Conseil d'expert

L'une des situations que nous rencontrons le plus souvent sur le marché immobilier de Benissa est celle de propriétaires qui recherchent leurs factures de rénovation uniquement après avoir trouvé un acheteur. Constituer un dossier complet avant la commercialisation du bien facilite considérablement les démarches juridiques et fiscales.

Qui est concerné par cet impôt ?

L'impôt sur les plus-values peut concerner notamment :

• les résidents fiscaux espagnols ;
• les propriétaires non-résidents ;
• les propriétaires de résidences secondaires ;
• les investisseurs locatifs ;
• les propriétaires ayant hérité d'un bien ;
• les propriétaires ayant reçu un bien par donation ;
• les copropriétaires ;
• les sociétés (selon un régime fiscal différent).

Le montant effectivement dû dépendra de la situation personnelle du vendeur, des documents disponibles, des déductions applicables et de la législation en vigueur au moment de la vente.

Les règles fiscales sont-elles différentes à Benissa ?

Non.

L'impôt sur les plus-values est régi par la législation nationale espagnole. Les mêmes règles générales s'appliquent donc, que votre bien soit situé à :

• La Fustera
• Benissa Costa
• San Jaime
• Buenavista
• Pedramala
• Fanadix
• Montemar
• Baladrar
• Cala Advocat
• Benimarco
• Benissa Pueblo

En revanche, certaines caractéristiques propres aux biens immobiliers peuvent influencer la préparation du dossier fiscal.

Par exemple :

• Les fincas rurales impliquent souvent des travaux certifiés par un architecte.
• Les villas anciennes disposent fréquemment d'un historique important de rénovations.
• Les résidences secondaires donnent souvent lieu au paiement d'une commission d'agence lors de la vente.
• Les propriétés situées sur terrain rustique nécessitent parfois des documents supplémentaires liés à l'urbanisme ou à leur régularisation.

Ces éléments ne modifient pas les règles fiscales, mais ils influencent les informations nécessaires pour calculer correctement la plus-value imposable.

Le saviez-vous ?

De nombreux propriétaires internationaux de Benissa ont acheté leur bien il y a 15 à 25 ans. Durant cette période, il est fréquent que des factures, licences ou certificats de fin de travaux aient été perdus. Retrouver ces documents avant la mise en vente peut faire gagner un temps précieux et aider votre conseiller fiscal à établir le calcul de votre plus-value.

Qui paie l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier à Benissa ?

Comprendre qui est responsable du paiement de l'impôt sur les plus-values est l'une des questions les plus fréquentes que nous recevons de la part des propriétaires qui préparent la vente de leur bien à Benissa.

Une idée reçue consiste à penser que seuls les résidents fiscaux espagnols paient un impôt lorsqu'ils vendent un bien en Espagne. En réalité, les résidents comme les non-résidents peuvent être redevables de l'impôt sur les plus-values. La différence réside principalement dans les modalités de déclaration, les procédures à suivre et, dans certains cas, dans la manière dont l'impôt est payé.

Que vous possédiez une résidence principale à Benissa Pueblo, une villa de vacances à La Fustera, une propriété de prestige à San Jaime ou une finca rustique à Pedramala, vos obligations fiscales dépendront avant tout de votre résidence fiscale et de la structure de propriété, plutôt que de l'emplacement du bien.

Résumé rapide

Les résidents fiscaux espagnols

Une personne considérée comme résidente fiscale en Espagne est généralement imposée sur l'ensemble de ses revenus mondiaux, y compris les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier situé en Espagne.

Pour les résidents, la plus-value est normalement déclarée dans la déclaration annuelle de l'IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

Le montant final de l'impôt dépend notamment :

• de la plus-value imposable ;
• des tranches d'imposition applicables ;
• des déductions autorisées ;
• des éventuelles exonérations prévues par la législation en vigueur ;
• de la situation personnelle du vendeur.

Contrairement aux non-résidents, les résidents fiscaux espagnols ne sont généralement pas soumis à la retenue obligatoire de 3 %.

Exemple

Un couple vivant en permanence à Buenavista vend sa résidence principale après plusieurs années de détention.

Même si cette vente peut générer une plus-value imposable, leurs obligations déclaratives diffèrent de celles d'un propriétaire non-résident.

Selon leur situation personnelle et la législation applicable au moment de la vente, certaines exonérations ou réductions peuvent être envisageables. Il convient toutefois de toujours demander un avis professionnel avant de se prévaloir d'un quelconque avantage fiscal.

Important

La résidence fiscale est déterminée par la législation fiscale espagnole et non par la nationalité. Un citoyen britannique, néerlandais ou allemand vivant de manière permanente en Espagne peut être considéré comme résident fiscal espagnol.

Les propriétaires non-résidents

De nombreux biens immobiliers à Benissa appartiennent à des personnes qui résident de façon permanente hors d'Espagne.

Cela concerne notamment des propriétaires originaires de :

• Royaume-Uni
• Pays-Bas
• Belgique
• Allemagne
• France
• Suisse
• Pays scandinaves
• Irlande

Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, vous pouvez malgré tout être redevable de l'impôt espagnol sur les plus-values lors de la vente de votre propriété.

Cela surprend souvent les propriétaires qui pensent ne devoir payer des impôts que dans leur pays de résidence.

En pratique, l'Espagne conserve généralement le droit d'imposer les plus-values réalisées sur des biens immobiliers situés sur son territoire, même si votre pays de résidence peut également appliquer ses propres règles fiscales. De nombreux États ont signé avec l'Espagne une Convention de Double Imposition (CDI) destinée à éviter une double taxation de la même plus-value. Les effets de ces conventions dépendent toutefois de votre situation personnelle ainsi que des dispositions applicables dans votre pays de résidence.

Compte tenu de la complexité de la fiscalité internationale, il est fortement recommandé aux vendeurs non-résidents de consulter un conseiller fiscal connaissant à la fois la législation espagnole et celle de leur pays.

La retenue fiscale de 3 %

L'une des principales différences pour les vendeurs non-résidents concerne la retenue obligatoire de 3 %.

Dans la plupart des cas, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix d'achat et de verser cette somme directement à l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole) pour le compte du vendeur.

Il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire.

Cette somme constitue simplement un acompte sur l'impôt final dû au titre de la plus-value immobilière.

Cette procédure est expliquée en détail plus loin dans ce guide.

Exemple

Un propriétaire néerlandais vend une villa de vacances à La Fustera.

Même s'il réside aux Pays-Bas, le bien est situé en Espagne.

L'acheteur retiendra donc généralement 3 % du prix de vente, qu'il versera à l'administration fiscale espagnole. Le vendeur déposera ensuite la déclaration fiscale appropriée afin de déterminer si un complément d'impôt est dû ou si un remboursement peut être obtenu.

La copropriété

De nombreuses propriétés à Benissa sont détenues par plusieurs personnes.

Les situations les plus courantes sont :

• couples mariés ;
• partenaires de fait ;
• parents et enfants ;
• frères et sœurs ;
• amis ayant acheté ensemble ;
• associés.

Dans la plupart des cas, la plus-value est calculée en fonction de la quote-part juridique de chaque propriétaire.

Exemple

Une villa située à San Jaime appartient à parts égales à un couple marié.

Lors de la vente, chacun des époux devra généralement déclarer sa propre quote-part de la plus-value.

Si l'un est résident fiscal espagnol et l'autre non-résident, les procédures déclaratives applicables à chacun peuvent être différentes.

C'est l'une des raisons pour lesquelles un accompagnement professionnel est particulièrement recommandé pour les biens détenus en indivision.

Exemples de répartition

Les biens détenus par une société

Toutes les propriétés de Benissa ne sont pas détenues par des particuliers.

Certaines appartiennent à :

• une société espagnole (S.L. – Sociedad Limitada) ;
• une société étrangère ;
• une société d'investissement ;
• une société patrimoniale ;
• une société familiale.

Lorsqu'un bien appartient à une société, la vente n'est généralement pas soumise aux mêmes règles que celles applicables aux particuliers.

La plus-value est alors traitée dans le cadre de la législation relative à l'impôt sur les sociétés, en tenant notamment compte :

• du pays d'établissement de la société ;
• de sa résidence fiscale ;
• des conventions fiscales applicables ;
• de son activité ;
• de la législation fiscale en vigueur.

Les structures sociétaires pouvant être très différentes les unes des autres, il est indispensable d'obtenir un conseil spécialisé avant toute vente.

Attention

Ne supposez jamais que les règles applicables aux particuliers s'appliquent également aux biens détenus par une société. Le traitement fiscal peut être très différent.

Que se passe-t-il si je vends grâce à une procuration (Poder Notarial) ?

De nombreux propriétaires étrangers vendent leur bien situé à Benissa sans se déplacer en Espagne.

Ils donnent alors une procuration (Poder Notarial) à leur avocat ou à un représentant de confiance afin qu'il signe les actes de vente en leur nom.

L'utilisation d'une procuration ne modifie généralement pas la personne redevable de l'impôt sur les plus-values.

Le propriétaire légal reste responsable de ses obligations fiscales, même si une autre personne signe l'Escritura de Compraventa devant le notaire.

Que se passe-t-il si je vends à perte ?

Une autre idée reçue consiste à penser qu'en cas de perte, aucune obligation fiscale n'existe.

Même si une moins-value peut réduire, voire supprimer, l'impôt sur les plus-values, des obligations déclaratives peuvent malgré tout subsister.

Pour les non-résidents, l'acheteur devra généralement retenir les 3 %, après quoi le vendeur déposera la déclaration fiscale appropriée afin de déterminer si un remboursement est dû.

Il ne faut donc jamais supposer qu'une vente à perte dispense automatiquement de toutes les formalités fiscales.

Les propriétaires internationaux et les conventions de double imposition

Benissa attire depuis longtemps des acheteurs venus de toute l'Europe, et beaucoup restent résidents fiscaux hors d'Espagne.

Si vous résidez dans un autre pays, deux systèmes fiscaux peuvent entrer en jeu :

• la fiscalité espagnole, puisque le bien est situé en Espagne ;
• la fiscalité de votre pays de résidence.

De nombreux pays ont conclu une Convention de Double Imposition (CDI) avec l'Espagne afin d'éviter que la même plus-value soit imposée deux fois. Ces conventions ne suppriment pas nécessairement l'impôt, mais déterminent généralement quel État dispose du droit principal d'imposer la plus-value et comment l'impôt payé à l'étranger peut être pris en compte.

Comme leur application dépend de chaque situation individuelle, il est particulièrement recommandé de demander l'avis d'un spécialiste.

Avant de mettre votre bien sur le marché

Avant même d'accepter une offre, prenez le temps de vérifier :

• votre résidence fiscale actuelle ;
• la structure juridique de propriété du bien ;
• si le bien est détenu à titre personnel ou par une société ;
• si l'un des propriétaires réside hors d'Espagne ;
• si vous disposez de tous les documents nécessaires au calcul de la plus-value ;
• s'il est opportun de consulter un conseiller fiscal indépendant avant la mise en vente.

Ces démarches réalisées en amont permettent souvent d'éviter des retards une fois l'acheteur trouvé.

Conseil d'expert

L'un des principaux avantages d'une préparation fiscale avant la commercialisation du bien est la visibilité qu'elle apporte. Connaître à l'avance votre situation fiscale probable facilite l'évaluation des offres, l'estimation du produit net de la vente ainsi que la préparation de votre prochain achat ou investissement.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

L'une des erreurs les plus fréquentes consiste à penser que l'impôt sur les plus-values est simplement calculé en faisant la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

En réalité, le calcul est beaucoup plus détaillé.

La législation fiscale espagnole compare généralement la valeur d'acquisition et la valeur de cession, tout en autorisant l'ajout ou la déduction de certains frais et dépenses admissibles, sous réserve qu'ils soient correctement justifiés. Le traitement précis de chaque dépense dépend de la législation applicable ainsi que des circonstances propres à chaque dossier.

Comprendre ce mécanisme avant de mettre votre bien sur le marché vous permettra notamment de :

• estimer le produit net de votre vente ;
• identifier les factures manquantes ;
• savoir quelles dépenses peuvent réduire la plus-value imposable ;
• éviter des retards inutiles lors du processus de vente.

Conseil d'expert

Nous rencontrons régulièrement des propriétaires à Benissa qui ont soigneusement conservé toutes leurs factures de rénovation, mais qui ont perdu leur dossier d'acquisition d'origine. Ces deux catégories de documents sont pourtant tout aussi importantes pour établir le calcul de la plus-value.

Aperçu rapide

En simplifiant, la formule est la suivante :

Plus-value imposable = Valeur de cession − Valeur d'acquisition

Où :

La valeur d'acquisition comprend généralement :

• Le prix d'achat.
• Certaines taxes acquittées lors de l'acquisition.
• Les frais d'achat admissibles.
• Les travaux d'amélioration du bien éligibles.

La valeur de cession comprend généralement :

• Le prix de vente.
• Moins les frais de vente admissibles.

Même si cette formule paraît simple, déterminer les dépenses pouvant être légalement prises en compte constitue souvent la partie la plus technique du calcul.

La valeur d'acquisition

Le point de départ est généralement le prix d'achat figurant dans l'Escritura de Compraventa (acte authentique de vente).

Ce montant constitue la base de la valeur d'acquisition.

Si le bien a été reçu par héritage ou par donation, des règles spécifiques s'appliquent. Elles sont expliquées plus loin dans ce guide.

Les frais d'acquisition pouvant être ajoutés

Sous réserve de la législation fiscale espagnole applicable et de la présence des justificatifs nécessaires, la valeur d'acquisition peut être augmentée de certains frais engagés lors de l'achat.

Par exemple :

• Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP).
• TVA (IVA), lorsque celle-ci est applicable.
• Droit de timbre (AJD), lorsque celui-ci est applicable.
• Frais de notaire.
• Frais d'inscription au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad).
• Honoraires d'avocat directement liés à l'acquisition.
• Autres frais d'acquisition admissibles.

Chaque dépense doit normalement être justifiée par une facture officielle ou un document équivalent.

Frais d'acquisition les plus courants

La valeur de cession

La valeur de cession correspond généralement au prix de vente figurant dans l'acte authentique de vente.

À partir de ce montant, certaines dépenses liées à la vente peuvent être déduites avant le calcul de la plus-value imposable.

Les frais de vente déductibles

De nombreux vendeurs oublient les frais supportés lors de la vente du bien.

Selon les circonstances et les justificatifs disponibles, les dépenses suivantes peuvent notamment être prises en compte :

• commission de l'agence immobilière ;
• honoraires d'avocat liés à la vente ;
• certains frais de notaire ;
• coût du Certificat de Performance Énergétique (Certificado de Eficiencia Energética) ;
• autres honoraires directement liés à la réalisation de la vente.

Ces frais peuvent réduire sensiblement la plus-value imposable.

Exemple

Une villa située à Benissa Costa est vendue 850 000 €.

Le vendeur règle notamment :

• la commission de l'agence immobilière ;
• les honoraires de son avocat ;
• le coût du certificat énergétique.

Lorsque ces dépenses sont admissibles et correctement documentées, elles peuvent diminuer la valeur de cession retenue pour le calcul de la plus-value.

Travaux d'amélioration ou simple entretien ?

C'est probablement le sujet qui génère le plus de confusion.

Toutes les factures liées à un bien immobilier ne permettent pas automatiquement de réduire l'impôt sur les plus-values.

La législation fiscale espagnole distingue généralement :

• les travaux d'amélioration du capital (capital improvements), qui peuvent augmenter la valeur d'acquisition ;
• les travaux d'entretien courant, qui ne le permettent généralement pas.

Les travaux d'amélioration

Les améliorations apportent normalement une augmentation de valeur au bien, prolongent sa durée de vie ou améliorent sensiblement ses performances.

Par exemple :

• construction d'une extension ;
• création d'une piscine ;
• modifications structurelles ;
• réfection complète de la toiture ;
• réfection totale de l'installation électrique dans le cadre d'une rénovation ;
• remplacement complet de la plomberie ;
• installation de panneaux solaires ;
• amélioration importante de l'isolation ;
• remplacement de toutes les fenêtres par un vitrage à haute performance énergétique ;
• rénovation complète de la cuisine dans le cadre d'une réhabilitation globale ;
• reconstruction importante des salles de bains ;
• construction de murs de soutènement intégrés à un projet global ;
• travaux structurels conçus par un architecte.

Lorsque ces travaux répondent aux critères de la législation applicable et qu'ils sont correctement justifiés, ils peuvent augmenter la valeur d'acquisition.

L'entretien courant

L'entretien courant permet simplement de conserver le bien en bon état sans en augmenter réellement la valeur.

Exemples :

• peinture intérieure ;
• entretien du jardin ;
• nettoyage de la piscine ;
• réparation des appareils électroménagers ;
• remplacement de quelques carreaux cassés ;
• prestations de nettoyage ;
• petites réparations de plomberie ;
• entretien de la climatisation ;
• travaux de décoration courants.

Ces dépenses n'augmentent généralement pas la valeur d'acquisition.

Dépenses courantes

Le tableau suivant fournit un aperçu pratique. Le traitement fiscal définitif dépendra toujours de chaque situation et de la législation en vigueur au moment de la vente.

Attention

Le caractère déductible d'une dépense dépend toujours des circonstances propres au dossier, des justificatifs disponibles et de la législation applicable au moment de la vente. En cas de doute, consultez un professionnel avant de déposer votre déclaration fiscale.

Exemple de calcul

L'exemple suivant est fourni uniquement à titre illustratif.

Un propriétaire belge a acheté une villa à La Fustera il y a plusieurs années.

Pendant la période de détention, il a :

• payé l'ITP ;
• payé les frais de notaire et d'avocat ;
• construit une piscine ;
• installé des panneaux solaires ;
• remplacé la toiture ;
• payé la commission de l'agence immobilière lors de la vente.

Exemple de calcul

Cet exemple est uniquement destiné à illustrer le mécanisme de calcul. Il ne constitue pas une évaluation fiscale réelle.

Taux actuels de l'impôt sur les plus-values en Espagne (2026)

Une fois la plus-value imposable déterminée, les règles fiscales espagnoles permettent de calculer le montant de l'impôt dû.

Pour les résidents fiscaux espagnols, les plus-values immobilières relèvent généralement de la base imposable de l'épargne (Base del Ahorro), soumise à un barème progressif.

Autrement dit, chaque tranche de la plus-value est imposée à son propre taux, et non l'intégralité de la plus-value au taux le plus élevé atteint.

Taux applicables aux résidents

Au moment de la rédaction de ce guide, les tranches sont généralement les suivantes :

Ces taux sont progressifs : chaque tranche est imposée séparément.

Les règles applicables aux non-résidents

Les vendeurs non-résidents sont également soumis à l'impôt espagnol sur les plus-values lorsqu'ils vendent un bien situé en Espagne, même si la procédure de déclaration diffère de celle applicable aux résidents.

La principale particularité est que l'acheteur est généralement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de verser cette somme à l'Agencia Tributaria à titre d'acompte sur l'impôt du vendeur.

Le traitement fiscal exact dépend notamment :

• de la situation personnelle du vendeur ;
• de sa résidence fiscale ;
• de la convention de double imposition éventuellement applicable.

Comment fonctionne le barème progressif ?

Beaucoup de vendeurs pensent qu'une fois une tranche dépassée, toute la plus-value est taxée au taux supérieur.

C'est faux.

Par exemple, si votre plus-value imposable est de 80 000 €, seuls les montants compris dans chaque tranche sont imposés au taux correspondant.

Les premiers 6 000 € sont taxés au taux de 19 %, la tranche suivante au taux de 21 %, puis la suivante au taux de 23 %, etc.

Comprendre ce principe permet d'éviter de surestimer le montant de l'impôt.

Le saviez-vous ?

Avant d'accepter une offre, il est particulièrement utile de demander à votre avocat ou à votre conseiller fiscal une estimation de votre impôt sur les plus-values. Connaître à l'avance le produit net probable de votre vente facilite les négociations et la planification de votre futur projet immobilier ou investissement.

La retenue fiscale de 3 % pour les non-résidents

Pour de nombreux propriétaires internationaux, la retenue fiscale de 3 % est l'un des aspects les moins bien compris lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne.

La surprise survient souvent le jour de la signature chez le notaire, lorsque le vendeur découvre qu'il ne percevra pas la totalité du prix de vente.

Il ne s'agit pas d'une réduction du prix payé par l'acheteur. En réalité, la législation fiscale espagnole impose généralement à l'acheteur de retenir 3 % du prix de vente convenu et de verser cette somme directement à l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole) pour le compte du vendeur non-résident.

Il est essentiel de comprendre qu'il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire, mais simplement d'un acompte sur l'impôt définitif dû au titre de la plus-value immobilière.

Que vous vendiez une villa de vacances à La Fustera, un appartement à San Jaime, une finca à Benimarco ou une propriété de prestige à Pedramala, les mêmes règles nationales s'appliquent généralement.

Résumé rapide

Pourquoi l'acheteur conserve-t-il 3 % ?

Ce mécanisme permet à l'administration fiscale espagnole de s'assurer que les vendeurs non-résidents remplissent leurs obligations fiscales après la vente.

Contrairement aux résidents fiscaux espagnols, de nombreux propriétaires étrangers quittent rapidement l'Espagne après la signature de l'acte. Cette retenue constitue donc une garantie pour l'Agencia Tributaria jusqu'à ce que la situation fiscale définitive du vendeur soit déterminée.

Même si c'est l'acheteur qui effectue le versement, cet argent appartient au vendeur, puisqu'il sera imputé sur son impôt définitif.

C'est pourquoi les acheteurs et leurs avocats prennent cette obligation très au sérieux. En cas de non-respect, l'acheteur peut lui-même engager sa responsabilité fiscale.

Comment est calculée la retenue de 3 % ?

Le calcul est très simple :

Prix de vente × 3 % = Montant retenu

La retenue est calculée sur le prix de vente convenu, et non sur la plus-value réalisée.

Exemples

Exemple pratique

Un propriétaire belge vend une villa à La Fustera pour 850 000 €.

Au moment de la signature :

Les 25 500 € sont directement versés à l'Agencia Tributaria et seront ensuite pris en compte lors du calcul définitif de l'impôt sur la plus-value.

Quels formulaires fiscaux sont utilisés ?

Même si votre avocat ou votre conseiller fiscal s'occupera généralement de toutes les formalités, il est utile de connaître les deux formulaires les plus couramment utilisés.

Modelo 211

Le Modelo 211 est généralement rempli par l'acheteur (ou son représentant) afin de déclarer et de verser la retenue de 3 % à l'Agencia Tributaria.

Le vendeur doit conserver une preuve de ce paiement, car elle sera généralement nécessaire lors du calcul de sa situation fiscale définitive.

Modelo 210

Après la vente, le vendeur non-résident utilise généralement le Modelo 210 afin de déclarer la vente et de calculer l'impôt définitif sur la plus-value.

Selon le résultat du calcul :

• un complément d'impôt peut être dû ;
• la retenue de 3 % peut correspondre exactement au montant de l'impôt ;
• ou le vendeur peut avoir droit à un remboursement.

Important

Les formulaires fiscaux et les procédures de déclaration peuvent évoluer. Appuyez-vous toujours sur votre avocat ou votre conseiller fiscal afin de vous assurer que les documents appropriés sont utilisés conformément à la législation applicable au moment de votre vente.

Quand le vendeur reçoit-il un remboursement ?

Tous les vendeurs ne paient pas exactement le montant correspondant à la retenue de 3 %.

Si l'impôt définitif est inférieur au montant déjà versé à l'Agencia Tributaria, le vendeur peut généralement demander le remboursement de la différence.

Le remboursement n'est pas automatique.

Une déclaration fiscale doit normalement être déposée, accompagnée des justificatifs nécessaires.

Les délais de traitement varient et les vendeurs internationaux doivent prévoir que le remboursement peut prendre plusieurs mois selon leur situation.

Exemple

Que se passe-t-il si l'impôt définitif est plus élevé ?

La situation inverse peut également se produire.

Si l'impôt définitif dépasse le montant déjà retenu, le vendeur devra normalement régler la différence.

Exemple

La retenue de 3 % doit donc être considérée uniquement comme un acompte, et non comme le montant définitif de l'impôt.

Que se passe-t-il si vous vendez à perte ?

De nombreux propriétaires étrangers se demandent si l'acheteur doit malgré tout retenir les 3 % lorsque le bien est vendu à un prix inférieur à son coût d'acquisition.

Dans de nombreux cas, oui.

La retenue est calculée sur le prix de vente, et non sur le fait que le vendeur réalise un bénéfice ou une perte.

Si le calcul final démontre qu'aucun impôt n'est dû, ou que la retenue dépasse l'impôt réellement exigible, le vendeur pourra généralement demander le remboursement correspondant après le dépôt de sa déclaration fiscale.

C'est pourquoi les non-résidents ne doivent jamais supposer qu'une vente à perte les dispense de toutes les obligations déclaratives.

Les documents à conserver

Afin d'aider votre avocat ou votre conseiller fiscal à préparer votre déclaration, conservez notamment :

• l'Escritura de Compraventa (acte authentique de vente) ;
• l'acte d'acquisition ;
• la preuve du versement de la retenue de 3 % ;
• le décompte financier de la vente (Completion Statement) ;
• la facture de l'agence immobilière ;
• les factures de votre avocat ;
• les factures des travaux de rénovation ;
• vos pièces d'identité ;
• votre certificat NIE ;
• toute correspondance relative à la vente.

Conserver à la fois des copies numériques et papier constitue une excellente pratique.

Conseil d'expert

Avant la signature chez le notaire, demandez à votre avocat un décompte prévisionnel indiquant le prix de vente, le remboursement éventuel du prêt hypothécaire, les frais de vente, la retenue de 3 % (le cas échéant) ainsi que le produit net estimé de la vente. Vous disposerez ainsi d'une vision beaucoup plus précise du résultat financier avant de signer l'acte.

Quelles dépenses peuvent réduire votre plus-value ?

L'un des meilleurs moyens de ne pas payer davantage d'impôt sur les plus-values que nécessaire consiste à savoir quelles dépenses peuvent légalement être prises en compte lors du calcul.

Beaucoup de propriétaires conservent des factures pendant des années sans savoir qu'elles pourront être utiles au moment de la vente.

À l'inverse, certains pensent à tort que toutes les dépenses liées au bien sont déductibles.

La réalité est plus nuancée.

Sous réserve de la législation applicable et des justificatifs disponibles, certaines dépenses peuvent :

• augmenter la valeur d'acquisition du bien ;
• ou réduire sa valeur de cession.

Principes généraux

Pour être prises en compte, les dépenses doivent généralement :

• être directement liées à l'acquisition, à l'amélioration ou à la vente du bien ;
• être justifiées par des factures officielles ou des documents équivalents ;
• pouvoir être démontrées en cas de contrôle de l'Agencia Tributaria.

Le simple fait d'avoir payé une dépense ne signifie pas automatiquement qu'elle sera retenue dans le calcul de la plus-value.

Les taxes d'acquisition

Selon la manière dont le bien a été acquis, certaines taxes payées lors de l'achat peuvent faire partie de la valeur d'acquisition.

Par exemple :

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ;
• IVA (TVA), lorsque celle-ci est applicable ;
• AJD (Actos Jurídicos Documentados), lorsque celui-ci est applicable.

Conservez toujours les justificatifs fiscaux avec votre acte d'acquisition.

Les frais de notaire

Les frais de notaire liés à l'achat du bien font généralement partie des dépenses pouvant être prises en compte.

Conservez notamment :

• les factures du notaire ;
• les décomptes de signature ;
• les justificatifs de paiement.

Les frais du Registre de la Propriété

Les frais d'inscription au Registro de la Propiedad sont une autre dépense souvent oubliée.

Beaucoup de propriétaires découvrent plusieurs années plus tard qu'ils ont perdu ces factures.

Essayez de conserver :

• les factures du registre ;
• les certificats d'inscription ;
• les documents de finalisation de l'achat.

Les honoraires d'avocat

Les honoraires directement liés à l'achat ou à la vente du bien peuvent également être pris en compte.

Par exemple :

• assistance lors de l'acquisition ;
• vérifications juridiques (due diligence) ;
• assistance lors de la signature ;
• formalités d'inscription ;
• services juridiques liés à la vente.

La commission de l'agence immobilière

Les honoraires d'agence représentent souvent l'une des dépenses les plus importantes lors de la vente d'un bien immobilier à Benissa.

Lorsqu'ils sont admissibles au regard de la législation en vigueur et correctement justifiés, ils peuvent réduire la valeur de cession retenue pour le calcul de la plus-value.

Conservez notamment :

• la facture de l'agence immobilière ;
• le décompte financier de la vente (Completion Statement) ;
• la preuve du paiement.

Les honoraires d'architecte

Les architectes interviennent fréquemment dans les transactions immobilières à Benissa, notamment lorsque les propriétaires ont réalisé :

• une extension ;
• des travaux structurels ;
• une piscine ;
• un projet de légalisation ;
• une rénovation importante.

Lorsque ces honoraires sont directement liés à des travaux d'amélioration admissibles, ils peuvent être intégrés à la valeur d'acquisition.

Les rénovations importantes

Les travaux susceptibles d'être considérés comme des améliorations comprennent notamment :

• la construction d'une extension ;
• la réalisation d'une piscine ;
• les modifications structurelles ;
• le remplacement complet de la toiture ;
• la réfection intégrale de l'installation électrique ;
• le remplacement complet de la plomberie ;
• l'installation de panneaux solaires ;
• les améliorations en matière d'efficacité énergétique ;
• les travaux importants d'isolation.

Conservez systématiquement :

• les factures des entreprises ;
• les certificats de l'architecte ;
• les permis de construire lorsque ceux-ci sont requis ;
• les justificatifs de paiement.

Les améliorations énergétiques

Avec l'importance croissante accordée à la performance énergétique, de nombreux propriétaires à Benissa ont investi dans :

• des installations photovoltaïques ;
• des vitrages haute performance ;
• une meilleure isolation ;
• des systèmes de chauffage plus efficaces.

Selon la nature des travaux et la législation applicable, certaines de ces améliorations peuvent être intégrées à la valeur d'acquisition lorsqu'elles remplissent les conditions requises et sont correctement documentées.

Récapitulatif des dépenses les plus courantes

Attention

Le caractère déductible d'une dépense dépend toujours des circonstances propres à votre dossier ainsi que de la législation fiscale en vigueur au moment de la vente. En cas d'incertitude, demandez conseil à un professionnel avant de déposer votre déclaration.

Dépenses qui ne sont généralement pas déductibles

Même si de nombreuses dépenses liées à l'achat, à l'amélioration ou à la vente d'un bien peuvent être prises en compte dans le calcul de la plus-value, toutes les dépenses liées à la propriété ne permettent pas de réduire l'impôt.

C'est d'ailleurs l'une des erreurs les plus fréquentes commises par les vendeurs.

Au fil des années, les propriétaires investissent naturellement dans l'entretien de leur logement. Cependant, la législation fiscale espagnole distingue généralement :

• les travaux d'amélioration, qui peuvent augmenter la valeur d'acquisition ;
• les travaux d'entretien courant et les dépenses liées à la simple possession du bien, qui ne le permettent généralement pas.

Comprendre cette différence avant la vente permet d'éviter des erreurs dans le calcul de l'impôt.

L'entretien courant du bien

Les travaux d'entretien permettent de maintenir un bien en bon état, sans augmenter sa valeur ni prolonger sensiblement sa durée de vie.

Par exemple :

• peinture intérieure ;
• peinture extérieure ;
• entretien du jardin ;
• entretien de la piscine ;
• nettoyage des vitres ;
• ramonage de cheminée ;
• traitement antiparasitaire ;
• petites réparations de plomberie ;
• remplacement de robinets ;
• réparation de tuiles après une tempête ;
• entretien des appareils électroménagers ;
• entretien de la chaudière ;
• entretien de la climatisation ;
• remplacement de luminaires endommagés ;
• petites réparations électriques.

Même si ces dépenses ont été nécessaires pendant la période de détention du bien, elles ne sont généralement pas considérées comme des améliorations du capital.

Les frais de fonctionnement

Les dépenses courantes font partie des coûts normaux liés à l'utilisation d'un logement plutôt qu'à son acquisition ou à son amélioration.

Par exemple :

• facture d'électricité ;
• facture d'eau ;
• abonnement Internet ;
• téléphone ;
• charges de copropriété ;
• assurance habitation ;
• télésurveillance ;
• contrat d'entretien du jardin ;
• contrat d'entretien de la piscine ;
• taxe d'enlèvement des ordures.

Ces dépenses sont généralement considérées comme des frais de fonctionnement ordinaires.

Le mobilier et les équipements

Un autre point qui prête souvent à confusion concerne le mobilier.

Par exemple :

• canapés ;
• tables de salle à manger ;
• lits ;
• électroménager ;
• rideaux ;
• mobilier de jardin ;
• luminaires décoratifs.

Ces éléments sont indépendants du bien immobilier lui-même et n'augmentent généralement pas la valeur d'acquisition retenue pour le calcul de l'impôt sur les plus-values.

Exemples courants

Erreur fréquente

Certains vendeurs présentent toutes les factures accumulées pendant des années de détention, pensant qu'elles réduiront automatiquement leur impôt sur la plus-value. En pratique, la distinction entre une véritable amélioration du bien et un simple entretien est essentielle.

Plus-value immobilière sur un bien hérité

Les biens hérités sont fréquents à Benissa, notamment lorsque des propriétés appartiennent à la même famille depuis plusieurs décennies.

La vente d'un bien reçu par héritage soulève souvent des questions supplémentaires, puisque le propriétaire ne l'a pas acheté de manière classique.

Même si les successions sont plus complexes qu'un achat traditionnel, le bien peut néanmoins être soumis à l'impôt sur les plus-values lors de sa vente.

Comment est déterminée la valeur d'acquisition ?

Lorsqu'un bien est hérité, la valeur d'acquisition n'est généralement pas basée sur le prix payé autrefois par le défunt.

Elle est en principe déterminée à partir de la valeur retenue lors de la succession, ainsi que des frais admissibles liés à celle-ci, conformément à la législation applicable.

Comme les évaluations successorales varient selon chaque dossier, il est essentiel de conserver toute la documentation établie lors de la succession.

Documents à conserver

Si vous avez hérité d'un bien, votre avocat ou votre conseiller fiscal pourra notamment vous demander :

• l'Escritura de Aceptación de Herencia (acte d'acceptation de succession) ;
• l'acte de décès ;
• l'évaluation du bien utilisée lors de la succession ;
• les documents relatifs à l'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ;
• les documents du Registre de la Propriété ;
• les titres de propriété ;
• les factures du notaire ;
• les justificatifs d'inscription ;
• les factures des travaux réalisés après l'héritage.

Conserver tous ces documents avant la mise en vente facilite considérablement la transaction.

Exemple

Un résident allemand hérite d'une villa à Pedramala de ses parents.

Quelques années plus tard, il :

• remplace la toiture ;
• installe des panneaux solaires ;
• modernise la cuisine ;
• revend le bien.

La valeur d'acquisition sera généralement déterminée sur la base des documents de succession, et non sur le prix payé plusieurs décennies auparavant par ses parents.

Les travaux réalisés après l'héritage pourront également être pris en compte s'ils répondent aux critères prévus par la législation fiscale et sont correctement justifiés.

Conseil d'expert

Si vous avez hérité de votre bien il y a plusieurs années, demandez à votre avocat de vérifier votre dossier successoral avant la mise en vente. Il est généralement beaucoup plus facile de retrouver les documents manquants avant d'avoir trouvé un acheteur.

Plus-value sur un bien reçu par donation

Un bien transmis par donation est traité différemment d'un achat classique.

Même si le bénéficiaire n'a pas payé de prix d'acquisition, cela ne signifie pas que la valeur d'acquisition est égale à zéro.

La valeur retenue dépend de la législation applicable au moment de la donation ainsi que des documents disponibles.

Comment les donations sont-elles traitées ?

Lorsqu'un bien est transmis par donation plutôt que par vente :

• des règles fiscales spécifiques peuvent s'appliquer ;
• la date d'acquisition revêt une importance particulière ;
• tous les documents relatifs à la donation doivent être conservés ;
• le calcul futur de la plus-value nécessite souvent un accompagnement spécialisé.

Comme les donations peuvent avoir des conséquences fiscales aussi bien pour le donateur que pour le bénéficiaire, il est vivement recommandé de demander un conseil professionnel avant tout transfert.

Conséquences fiscales possibles

La vente d'un bien reçu par donation peut notamment nécessiter l'examen de :

• la valeur attribuée au bien au moment de la donation ;
• les impôts éventuellement payés lors du transfert ;
• la date d'acquisition ;
• les travaux d'amélioration réalisés par la suite ;
• les justificatifs disponibles.

Les biens reçus par donation nécessitent souvent une analyse plus approfondie qu'un achat classique.

Impôt sur les plus-values immobilières ou Plusvalía Municipale : quelle différence ?

L'une des confusions les plus fréquentes chez les propriétaires étrangers est de penser que l'impôt sur les plus-values immobilières (Capital Gains Tax) et la Plusvalía Municipal sont une seule et même taxe.

Ce n'est pas le cas.

Même si les deux peuvent être dus lors de la vente d'un bien immobilier, il s'agit de deux impôts totalement distincts, ayant des objectifs, des méthodes de calcul et des administrations compétentes différents.

L'impôt sur les plus-values immobilières

L'impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax) est un impôt national, administré par l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole).

Il est généralement calculé sur le bénéfice réalisé lors de la vente du bien, après prise en compte des frais admissibles et des ajustements autorisés.

La Plusvalía Municipale

La Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU) est un impôt communal, perçu par l'Ayuntamiento de Benissa, lorsque les conditions légales sont réunies.

Elle porte généralement sur l'augmentation de la valeur du terrain urbain pendant la période de détention du bien, et non sur le bénéfice financier global réalisé par le vendeur.

Son mode de calcul est totalement différent de celui de l'impôt sur les plus-values et dépend de la législation applicable au moment de la vente.

Les deux impôts peuvent-ils s'appliquer ?

Oui.

Pour de nombreuses propriétés urbaines situées à Benissa, le vendeur peut être concerné par :

• l'impôt sur les plus-values versé à l'Agencia Tributaria ;
• la Plusvalía Municipale versée à l'Ayuntamiento de Benissa.

Le paiement de l'un ne dispense jamais automatiquement du paiement de l'autre.

Tableau comparatif

Les propriétés rurales et la Plusvalía

De nombreuses propriétés situées autour de Benimarco, Partida Canor et d'autres zones rurales de Benissa sont implantées sur des terrains rustiques (suelo rústico) et non sur des terrains urbains.

L'application de la Plusvalía Municipale dépend donc de la classification juridique du terrain ainsi que de la législation en vigueur.

Les propriétaires de fincas et de maisons de campagne ne doivent donc pas supposer que les mêmes règles municipales s'appliquent que pour une villa ou un appartement situé sur terrain urbain.

Le saviez-vous ?

Deux propriétés voisines peuvent être soumises à des obligations fiscales totalement différentes si l'une est classée en terrain urbain (suelo urbano) et l'autre en terrain rustique (suelo rústico). C'est l'une des nombreuses raisons pour lesquelles il est fortement recommandé de demander un avis juridique avant toute vente.

À retenir

Avant de découvrir les exemples pratiques de vente, retenez les points essentiels suivants :

• Toutes les dépenses liées à un bien immobilier ne permettent pas de réduire l'impôt sur les plus-values.
• Les travaux d'entretien sont généralement traités différemment des véritables améliorations du bien.
• Les biens hérités ou reçus par donation obéissent à des règles particulières pour déterminer leur valeur d'acquisition.
• L'impôt sur les plus-values et la Plusvalía Municipale sont deux impôts totalement distincts qu'il ne faut jamais confondre.
• Conserver soigneusement tous les documents tout au long de la période de détention du bien est l'une des meilleures façons de préparer une vente dans de bonnes conditions.

Exemples concrets de ventes immobilières à Benissa

Les exemples suivants sont donnés uniquement à titre illustratif afin d'expliquer comment l'impôt sur les plus-values peut s'appliquer dans différentes situations.

Ils ne correspondent à aucun client réel et ne constituent pas un conseil fiscal.

Chaque vente est unique. Le traitement fiscal final dépend de la situation du vendeur, des justificatifs disponibles, de sa résidence fiscale ainsi que de la législation applicable au moment de la vente.

Les situations suivantes reflètent des transactions fréquemment rencontrées à Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Pedramala, Buenavista, Benimarco et dans d'autres secteurs de la commune.

Exemple 1 – Un couple britannique vend une villa à La Fustera

Un couple britannique a acheté une villa individuelle à La Fustera comme résidence secondaire.

Pendant la période de détention, il a notamment :

• construit une piscine ;
• remplacé la toiture ;
• installé des panneaux solaires ;
• entièrement rénové la cuisine ;
• remplacé toutes les fenêtres par un vitrage haute performance énergétique ;
• payé la commission de l'agence immobilière lors de la vente.

Heureusement, le couple avait conservé :

• l'acte d'acquisition ;
• les justificatifs fiscaux ;
• les certificats de l'architecte ;
• les factures des entreprises ;
• les factures de l'agence immobilière.

Cela a permis à leur conseiller fiscal de déterminer beaucoup plus facilement quelles dépenses pouvaient être prises en compte dans le calcul de la plus-value.

Enseignements

• Conservez toutes les factures importantes.
• Archivez également des copies numériques.
• Enregistrez les travaux au fur et à mesure plutôt que d'essayer de retrouver les documents plusieurs années plus tard.

Exemple 2 – Un propriétaire néerlandais vend un appartement à San Jaime

Un propriétaire néerlandais possède un appartement avec vue sur la mer utilisé comme résidence de vacances.

Au fil des années, il a dépensé de l'argent pour :

• repeindre régulièrement l'appartement ;
• remplacer plusieurs appareils électroménagers ;
• entretenir chaque année la climatisation ;
• assurer l'entretien de la piscine et du jardin.

Avant la vente, il a également payé :

• la commission de l'agence immobilière ;
• les honoraires de son avocat ;
• le Certificat de Performance Énergétique.

Même si les travaux d'entretien ont permis de maintenir l'appartement en excellent état, ils ne sont généralement pas considérés comme des améliorations du capital.

En revanche, les frais professionnels liés à la vente peuvent être pris en compte lorsqu'ils remplissent les conditions prévues par la législation.

Enseignements

• Les dépenses d'entretien courant ne réduisent généralement pas l'impôt sur les plus-values.
• Les frais professionnels liés à la vente sont souvent oubliés alors qu'ils peuvent être particulièrement importants.

Exemple 3 – Un propriétaire allemand vend une villa héritée à Pedramala

Un résident allemand hérite d'une villa traditionnelle située à Pedramala.

Après l'héritage, il :

• modernise toute l'installation électrique ;
• remplace la plomberie ;
• améliore l'isolation ;
• installe des panneaux solaires ;
• rénove les salles de bains ;
• revend la propriété quelques années plus tard.

La valeur d'acquisition est déterminée à partir des documents de succession et non du prix payé plusieurs décennies auparavant par les parents.

Comme le propriétaire avait conservé toutes les factures des travaux réalisés après l'héritage, son conseiller fiscal a pu établir le calcul de la plus-value dans de bien meilleures conditions.

Enseignements

• Les biens hérités nécessitent une documentation spécifique.
• Organiser les documents suffisamment tôt évite de nombreux retards une fois l'acheteur trouvé.

Exemple 4 – Un investisseur belge vend une résidence secondaire à Benissa Costa

Un investisseur belge possède une villa utilisée exclusivement comme résidence de vacances.

Avant de mettre le bien sur le marché, il prépare un dossier numérique complet comprenant :

• l'acte d'acquisition ;
• le décompte de signature ;
• le justificatif de paiement de l'ITP ;
• les factures du notaire ;
• les factures du Registre de la Propriété ;
• les certificats de l'architecte ;
• les permis de construire ;
• les documents relatifs à la piscine ;
• les factures de l'installation photovoltaïque ;
• la facture de l'agence immobilière ;
• le certificat énergétique ;
• les factures de son avocat.

Grâce à cette préparation, le processus de vente s'est déroulé de manière beaucoup plus fluide puisque l'avocat disposait déjà de l'ensemble des documents nécessaires.

Enseignements

Préparer la documentation avant même la commercialisation du bien permet souvent de gagner plusieurs semaines pendant la procédure de vente.

Exemple 5 – Un résident fiscal espagnol vend sa résidence principale

Un résident fiscal espagnol décide de vendre sa résidence principale située à Benissa Pueblo après de nombreuses années.

Avant d'accepter une offre, il demande :

• une estimation de l'impôt sur les plus-values ;
• une vérification complète de son dossier d'acquisition ;
• une confirmation de la structure de propriété ;
• un avis concernant les éventuelles exonérations susceptibles de s'appliquer à sa situation.

Même si certaines exonérations peuvent exister dans des cas précis prévus par la législation espagnole, leur application dépend toujours des circonstances individuelles ainsi que de la réglementation en vigueur au moment de la vente.

Enseignements

Ne supposez jamais qu'une exonération s'applique automatiquement simplement parce qu'un autre propriétaire en a bénéficié.

Exemple 6 – Vente d'une finca rustique à Benimarco

Un couple vend une finca traditionnelle située sur un terrain rustique à Benimarco.

Au fil des années, il a notamment :

• régularisé des travaux anciens ;
• remplacé la toiture ;
• installé une nouvelle fosse septique ;
• construit un dépôt d'eau ;
• installé des panneaux solaires ;
• rénové la piscine.

Comme les propriétés rustiques nécessitent souvent davantage de documentation technique, les propriétaires avaient également conservé :

• les certificats de l'architecte ;
• les permis ;
• les rapports techniques ;
• les factures des entreprises.

Ces documents se sont révélés extrêmement précieux lors de la vente.

Enseignements

Les propriétés rurales nécessitent souvent davantage de documents que les villas ou appartements classiques.

Conserver ensemble les documents techniques et les documents d'acquisition simplifie considérablement les démarches juridiques et fiscales.

Conseil d'expert

Chez Telio Homes, nous encourageons toujours les propriétaires à organiser leurs documents juridiques, techniques et financiers avant de mettre leur bien sur le marché. Attendre qu'un acheteur soit trouvé crée souvent une pression inutile et peut retarder la signature de la vente.

Comment réduire légalement l'impôt sur les plus-values

Aucune stratégie légale ne permet de supprimer totalement l'impôt sur les plus-values simplement parce que votre bien a pris de la valeur.

En revanche, une bonne préparation et une gestion rigoureuse de vos documents peuvent vous permettre de ne pas payer plus d'impôt que ce que prévoit la législation espagnole.

L'objectif doit toujours être de réaliser une déclaration exacte, et non une optimisation fiscale agressive.

Conservez votre dossier d'acquisition

Votre dossier d'achat constitue la base de pratiquement tous les calculs de plus-value.

Idéalement, vous devriez conserver :

• l'acte authentique d'acquisition (Escritura de Compraventa) ;
• le décompte financier de l'achat ;
• le justificatif du paiement de l'ITP ;
• les documents relatifs à la TVA (IVA), lorsque celle-ci s'applique ;
• les justificatifs de l'AJD ;
• les factures du notaire ;
• les factures du Registre de la Propriété ;
• les honoraires de votre avocat.

Si certains documents ont été perdus, contactez votre avocat dès que possible. Il est souvent possible d'obtenir des copies auprès des organismes compétents.

Conservez toutes les factures de rénovation

Les travaux importants sont beaucoup plus faciles à justifier lorsque toute la documentation a été conservée au fil des années.

Les documents utiles comprennent notamment :

• les factures des entreprises ;
• les certificats de l'architecte ;
• les autorisations d'urbanisme ;
• les permis de construire ;
• les preuves de paiement ;
• les certificats de fin de travaux.

Des copies numériques stockées dans un espace sécurisé (cloud) constituent une excellente protection contre la perte de documents.

Conservez les honoraires des professionnels

Les frais professionnels sont souvent oubliés plusieurs années après l'achat.

Conservez les factures concernant notamment :

• la commission de l'agence immobilière ;
• les honoraires d'avocat ;
• les honoraires d'architecte ;
• les honoraires d'architecte technique (Arquitecto Técnico) ;
• les géomètres ou experts ;
• le Certificat de Performance Énergétique ;
• les ingénieurs, lorsque leur intervention est nécessaire.

Demandez conseil avant de mettre votre bien sur le marché

De nombreux propriétaires ne consultent un conseiller fiscal qu'après avoir accepté une offre.

À ce stade, une partie du temps de préparation a déjà été perdue.

Obtenir un avis professionnel avant la commercialisation du bien permet notamment de :

• estimer le montant probable de votre impôt ;
• connaître le produit net attendu de la vente ;
• identifier les documents manquants ;
• éviter des retards inutiles ;
• fixer des attentes financières réalistes.

Vérifiez si vous pouvez bénéficier d'une exonération

La législation fiscale espagnole prévoit plusieurs exonérations et dispositifs particuliers dans certaines situations.

Leur application dépend notamment :

• de votre résidence fiscale ;
• de la nature du bien ;
• de votre situation personnelle ;
• de la législation en vigueur au moment de la vente.

Seul un conseiller fiscal qualifié pourra déterminer si vous remplissez les conditions requises.

Important

Évitez de vous fier aux forums Internet ou aux conseils d'amis ayant vendu un bien en Espagne. Deux ventes qui paraissent similaires peuvent avoir des conséquences fiscales très différentes.

Les erreurs les plus fréquentes des vendeurs

Après avoir accompagné de nombreux acheteurs et vendeurs sur le marché immobilier de Benissa, certaines erreurs reviennent régulièrement.

Les éviter permet généralement de rendre la vente beaucoup plus fluide.

Perdre des factures importantes

L'un des problèmes les plus fréquents est tout simplement la perte de documents.

Les propriétaires égarent souvent les factures concernant :

• la construction d'une piscine ;
• le remplacement de la toiture ;
• les rénovations structurelles ;
• les extensions ;
• les prestations de l'architecte ;
• les installations photovoltaïques.

Sans justificatifs, il devient beaucoup plus difficile de démontrer que ces dépenses peuvent être prises en compte.

Confondre réparations et améliorations

Le remplacement d'un robinet défectueux n'est pas comparable à la rénovation complète d'un réseau de plomberie.

Les réparations d'entretien et les véritables améliorations sont traitées différemment par la fiscalité espagnole.

Oublier les frais liés à la vente

Beaucoup de vendeurs pensent uniquement aux frais d'acquisition et oublient :

• la commission de l'agence immobilière ;
• les honoraires d'avocat ;
• le Certificat de Performance Énergétique ;
• les rapports techniques ;
• les autres prestations professionnelles.

Ces dépenses peuvent pourtant jouer un rôle important dans le calcul final de la plus-value.

Mal comprendre la retenue de 3 %

De nombreux propriétaires étrangers pensent que les 3 % retenus par l'acheteur correspondent au montant définitif de leur impôt.

Ce n'est pas le cas.

Il s'agit simplement d'un acompte sur l'impôt définitif.

Confondre la Plusvalía Municipale avec l'impôt sur les plus-values

Le paiement de l'un de ces impôts ne règle pas automatiquement l'autre.

Ce sont deux taxes totalement distinctes, gérées par deux administrations différentes.

Attendre trop longtemps avant de demander conseil

Le meilleur moment pour organiser votre dossier est avant de mettre votre bien en vente.

Attendre que le compromis ou les contrats soient signés crée souvent une pression inutile pour toutes les parties.

Avant de mettre votre bien sur le marché

Utilisez cette liste de contrôle avant de confier votre propriété à une agence immobilière.

Check-list du vendeur

• □ Retrouver votre acte d'acquisition.
• □ Rassembler tous les justificatifs fiscaux.
• □ Retrouver les factures de rénovation.
• □ Organiser les documents de l'architecte.
• □ Retrouver les permis de construire.
• □ Vérifier les informations relatives aux propriétaires.
• □ Vérifier votre certificat NIE.
• □ Obtenir le Certificat de Performance Énergétique si nécessaire.
• □ Demander une estimation de la valeur du bien.
• □ Contacter votre avocat.
• □ Évoquer votre situation fiscale avec un conseiller fiscal indépendant.
• □ Réaliser une copie numérique de tous les documents importants.

Réaliser ces démarches dès le départ permet souvent de réduire considérablement les retards pendant la vente.

Documents à conserver avant la vente

Le tableau suivant rassemble les principaux documents généralement nécessaires pendant les démarches juridiques et fiscales.

Chronologie : de l'acceptation d'une offre au paiement de l'impôt sur les plus-values

Même si chaque transaction est différente, la plupart des ventes immobilières à Benissa suivent un déroulement similaire.

Déroulement habituel d'une vente

1. Accepter une offre.
2. Mandater votre avocat.
3. Rassembler les documents d'acquisition.
4. Retrouver les factures de rénovation.
5. Estimer votre impôt sur les plus-values.
6. Signer l'acte authentique chez le notaire.
7. Déposer la déclaration fiscale appropriée.
8. Régler le solde éventuel ou demander un remboursement.

Le saviez-vous ?

Les vendeurs qui commencent à organiser leur documentation avant de mettre leur bien sur le marché vivent généralement une transaction beaucoup plus fluide. Cette préparation laisse davantage de temps aux avocats, conseillers fiscaux et agents immobiliers pour résoudre d'éventuelles difficultés avant la signature.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values immobilières ?

L'impôt sur les plus-values immobilières (Capital Gains Tax) est l'impôt susceptible d'être dû sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier.

En Espagne, la plus-value imposable est généralement calculée en comparant la valeur d'acquisition à la valeur de cession, après prise en compte des frais d'acquisition, des frais de vente et de certains travaux d'amélioration admissibles, conformément à la législation en vigueur.

Qui paie l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien à Benissa ?

Les résidents fiscaux espagnols comme les non-résidents peuvent être redevables de l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier à Benissa.

La procédure déclarative varie selon votre résidence fiscale et, pour les non-résidents, une retenue fiscale de 3 % est généralement effectuée par l'acheteur.

Comment est calculée la plus-value ?

De manière simplifiée, le calcul suit les étapes suivantes :

• déterminer la valeur d'acquisition du bien ;
• ajouter les frais d'acquisition admissibles ;
• ajouter les travaux d'amélioration éligibles lorsqu'ils remplissent les conditions prévues ;
• déterminer la valeur de cession ;
• déduire les frais de vente admissibles ;
• appliquer les règles fiscales espagnoles afin de calculer l'impôt final.

Chaque calcul dépend de la situation personnelle du vendeur ainsi que des justificatifs disponibles.

Qu'est-ce que la retenue fiscale de 3 % ?

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier situé en Espagne, l'acheteur est généralement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de verser cette somme directement à l'Agencia Tributaria.

Il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire.

Cette retenue constitue simplement un acompte sur l'impôt définitif dû au titre de la plus-value immobilière.

Quels formulaires fiscaux sont généralement utilisés ?

Les deux formulaires les plus fréquemment utilisés lors de la vente d'un bien par un non-résident sont :

• Modelo 211, généralement utilisé par l'acheteur (ou son représentant) pour verser la retenue fiscale de 3 %.
• Modelo 210, généralement utilisé par le vendeur non-résident pour déclarer la vente et déterminer sa situation fiscale définitive.

Votre avocat ou votre conseiller fiscal préparera normalement ces documents.

Les travaux de rénovation peuvent-ils réduire l'impôt sur les plus-values ?

Potentiellement, oui.

Les travaux d'amélioration du bien peuvent augmenter la valeur d'acquisition et ainsi réduire la plus-value imposable.

Par exemple :

• construction d'une extension ;
• réalisation d'une piscine ;
• modifications structurelles ;
• remplacement complet de la toiture ;
• installation de panneaux solaires ;
• travaux importants d'amélioration énergétique.

En revanche, les travaux d'entretien courant sont généralement traités différemment.

La commission de l'agence immobilière est-elle déductible ?

La commission versée à l'agence immobilière lors de la vente peut généralement être considérée comme une dépense de vente admissible lorsqu'elle est autorisée par la législation applicable et justifiée par une facture officielle.

Conservez toujours :

• la facture de l'agence ;
• la preuve du paiement.

Que se passe-t-il si je vends mon bien à perte ?

Une vente à perte ne signifie pas automatiquement qu'il n'existe aucune obligation fiscale.

Selon votre situation :

• certaines obligations déclaratives peuvent subsister ;
• les non-résidents restent généralement soumis à la retenue de 3 % ;
• un remboursement peut être obtenu si cette retenue dépasse l'impôt réellement dû.

Il est conseillé de demander un avis professionnel.

Les non-résidents paient-ils un impôt différent ?

Les non-résidents sont généralement soumis à l'impôt espagnol sur les plus-values lorsqu'ils vendent un bien immobilier situé en Espagne.

La différence concerne principalement les modalités de déclaration.

Les conventions de double imposition peuvent également influencer leur situation fiscale globale.

Les couples mariés peuvent-ils partager la plus-value ?

Lorsqu'un bien appartient à plusieurs personnes, chaque propriétaire déclare généralement sa quote-part de la plus-value en fonction de sa part de propriété.

Si l'un des propriétaires est résident fiscal espagnol et l'autre non-résident, les procédures déclaratives peuvent être différentes.

Quelle est la différence entre l'impôt sur les plus-values et la Plusvalía Municipale ?

Même si ces deux impôts peuvent être dus lors d'une vente immobilière, ils sont totalement distincts.

Le paiement de l'un ne remplace jamais l'autre.

Les biens hérités sont-ils soumis à l'impôt sur les plus-values ?

Oui.

Un bien hérité peut être soumis à l'impôt sur les plus-values lorsqu'il est vendu.

La valeur d'acquisition est généralement déterminée à partir des documents de succession et de la législation applicable, plutôt qu'à partir du prix payé autrefois par le défunt.

Qu'en est-il des biens reçus par donation ?

Les biens reçus par donation peuvent également donner lieu à l'impôt sur les plus-values lors de leur vente.

Comme les donations obéissent à des règles fiscales particulières concernant la valeur d'acquisition, il est vivement recommandé de demander un avis professionnel avant tout transfert ou toute vente.

Peut-on réduire légalement son impôt sur les plus-values ?

Aucune méthode ne permet de supprimer totalement l'impôt simplement parce que le bien a pris de la valeur.

En revanche, une préparation rigoureuse permet souvent d'éviter de payer davantage que ce que prévoit la législation.

Les bonnes pratiques consistent notamment à :

• conserver tous les documents d'acquisition ;
• conserver les factures des rénovations ;
• archiver les honoraires des professionnels ;
• organiser toute la documentation avant la mise en vente ;
• consulter rapidement un conseiller fiscal indépendant.

Quels documents dois-je conserver ?

Dans l'idéal, vous devriez conserver :

• l'acte de propriété (Escritura) ;
• le décompte de l'acquisition ;
• les justificatifs de paiement de l'ITP ;
• les factures du notaire ;
• les factures du Registre de la Propriété ;
• les honoraires de votre avocat ;
• les factures de l'agence immobilière ;
• les factures des travaux de rénovation ;
• les certificats de l'architecte ;
• les permis de construire ;
• le Certificat de Performance Énergétique ;
• votre passeport ;
• votre certificat NIE.

Conserver également des copies numériques est fortement recommandé.

Que se passe-t-il si j'ai perdu mes documents d'achat ?

La perte de certains documents n'empêche pas nécessairement la vente du bien.

En revanche, leur remplacement peut prendre du temps.

Si vous avez perdu certains justificatifs, contactez votre avocat avant de mettre votre bien en vente afin qu'il puisse demander, lorsque cela est possible, des copies auprès des organismes compétents.

Les taux de change peuvent-ils avoir une incidence fiscale ?

De nombreux propriétaires étrangers ont acheté leur bien en utilisant des livres sterling, des francs suisses ou une autre devise.

Même si l'impôt sur les plus-values en Espagne est calculé conformément à la législation espagnole, les variations des taux de change peuvent également avoir des conséquences fiscales dans votre pays de résidence.

Les vendeurs internationaux devraient en discuter avec un conseiller fiscal connaissant les deux systèmes fiscaux.

Dois-je consulter un conseiller fiscal avant de vendre ?

Oui.

L'une des démarches les plus utiles consiste à demander un avis fiscal indépendant avant même la mise en vente.

Connaître votre situation fiscale à l'avance vous permettra notamment de :

• estimer le produit net de votre vente ;
• préparer tous vos documents ;
• identifier les justificatifs manquants ;
• éviter des retards après l'acceptation d'une offre.

Conclusion

Comprendre le fonctionnement de l'impôt sur les plus-values immobilières à Benissa constitue une étape essentielle pour préparer une vente immobilière dans les meilleures conditions.

Même si son calcul peut sembler complexe au premier abord, les principes fondamentaux restent relativement simples :

• l'impôt est généralement calculé sur la plus-value réalisée, et non sur le prix de vente total ;
• les résidents comme les non-résidents peuvent être soumis à des obligations fiscales lors de la vente d'un bien en Espagne ;
• certains frais d'acquisition, frais de vente et travaux d'amélioration admissibles peuvent réduire la plus-value imposable lorsque la législation le permet ;
• les vendeurs non-résidents doivent comprendre le fonctionnement de la retenue obligatoire de 3 % ainsi que son incidence sur leur situation fiscale définitive ;
• une bonne organisation documentaire et une préparation anticipée facilitent considérablement les démarches juridiques et fiscales.

Que vous possédiez une villa contemporaine à La Fustera, une finca traditionnelle à Benimarco, une maison familiale à Buenavista ou un appartement à San Jaime, prendre le temps de comprendre les conséquences fiscales avant d'accepter une offre vous permettra d'éviter les mauvaises surprises et de prendre des décisions plus éclairées tout au long de votre vente.

Enfin, gardez à l'esprit que chaque transaction immobilière est unique. La législation fiscale espagnole évolue régulièrement et chaque situation personnelle est différente. C'est pourquoi votre situation fiscale définitive doit toujours être examinée par un avocat indépendant ou un conseiller fiscal qualifié avant l'échange des contrats ou la signature de l'acte authentique.

Besoin de conseils avant de vendre votre bien immobilier à Benissa ?

Chaque vente immobilière est différente et aucun guide en ligne ne peut remplacer un accompagnement adapté à votre situation personnelle.

Avant de mettre votre propriété sur le marché, nous vous recommandons de suivre trois étapes essentielles :

1. Obtenir une estimation précise afin de connaître la valeur réelle de votre bien sur le marché actuel.
2. Rassembler tous vos documents d'acquisition, de rénovation et vos documents juridiques avant qu'un acheteur ne soit trouvé.
3. Discuter de votre situation fiscale avec un avocat indépendant ou un conseiller fiscal afin d'éviter toute mauvaise surprise au cours de la transaction.

Chez Telio Homes, nous sommes spécialisés exclusivement sur le marché immobilier de Benissa.

Même si nous ne fournissons ni conseils juridiques ni conseils fiscaux, nous accompagnons les propriétaires à chaque étape de leur projet de vente : de l'évaluation du juste prix du bien à sa présentation sur le marché, en passant par la gestion des négociations et la collaboration étroite avec des avocats expérimentés tout au long du processus de vente (conveyancing).

Si vous envisagez de vendre votre propriété à Benissa, nous serons ravis de vous proposer une estimation professionnelle gratuite et sans engagement, tout en vous expliquant comment les conditions actuelles du marché local peuvent influencer votre vente.