Инвестиции в недвижимость в Бениссе: налоговые преимущества для голландских покупателей по сравнению с Нидерландами

Всё больше голландских инвесторов ищут альтернативы за пределами Нидерландов. Возросшая налоговая нагрузка, особенно через систему Box 3, в сочетании с ужесточением регулирования и снижением чистой доходности, сделали инвестиции в недвижимость в Нидерландах менее привлекательными для многих людей.

По этой причине многие голландские покупатели выбирают инвестиции в недвижимость в Испании, особенно в Бениссе и Коста-Бланка-Норт. Не только из-за климата и качества жизни, но прежде всего из-за налоговых преимуществ по сравнению с голландской системой.

Как независимый агент по недвижимости и местный специалист, работающий в Бениссе, Кальпе, Морайре, Теуладе, Бенитачелле и Хавеа, я консультирую голландских покупателей, желающих инвестировать в Испанию безопасно, понятно и налогово эффективно ежедневно.

В этой статье я объясняю, как работает налогообложение недвижимости в Испании для голландских граждан и почему Бенисса является надёжной альтернативой инвестированию в Нидерланды.

<час />

Налогообложение имущества в Нидерландах: система Box 3

В Нидерландах второй дом или инвестиционная недвижимость облагается налогом по пункту 3 (налог на богатство

).

Ключевые особенности Box 3:

• Налогообложение на фиктивный доход

• Не основываясь на реальном доходе от аренды

• Он не позволяет вычитать расходы на обслуживание или управление

• Она выплачивается ежегодно, даже если недвижимость не приносит дохода

На практике инвестор платит налоги с прибыли, которая может не существовать.

Пример инвестиций в недвижимость в Нидерландах

• Стоимость недвижимости: 450 000 €

• Облагаемые налогом активы: €450,000

• Предполагаемая фиктивная доходность: 6%

• Фиктивный депозит: €27,000

Приблизительный налог (36%):
€9,700 в год, независимо от фактической производительности.

<час />

Налогообложение недвижимости в Испании для покупателей, не проживающих в Нидерландах

В Испании действует совершенно другая система. Голландские граждане, покупающие дом в Испании как нерезиденты, облагаются налогом только с реального дохода.

<час />

В Испании не применяется система, эквивалентная Боксу 3

В Испании в секторе недвижимости нет налога на фиктивный доход.

• Она облагается налогом только если есть реальный доход от аренды

• Если не арендовать, налог минимальный и фиксирован

• Инвестор заранее знает свою налоговую нагрузку

Для многих голландских покупателей это различие является огромным преимуществом.

<час />

Ежегодный налог на имущество (IBI) в Бениссе

IBI — это муниципальный налог на имущество в Испании.

Руководящие ценности в Benissa:

• Квартира: от 300 до 600 € в год

• Вилла: от €600 до €1,200 в год

IBI рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже рыночной стоимости.

<час />

Налог на неарендуемые (нерезидентские) дома

Если голландский землевладелец не сдаёт свою недвижимость в Испанию, он должен заплатить небольшой налог

.

Особенности:

• На основе кадастровой стоимости

• Обычно от €150 до €400 в год

• Фиксированное и предсказуемое количество

Этот налог не сопоставим с голландским Box 3

. <час />

Налог на доход от аренды в Испании

Когда голландский покупатель сдаёт свою недвижимость в Бениссе:

• Фиксированная налоговая ставка 19% (граждане ЕС)

• Налогообложение с чистой прибыли, а не с валового дохода

Самые распространённые расходы на франшизу:

• Техническое обслуживание и ремонт

• Управление арендой и администрирование

• Страхование

• Коммунальные взносы

• Ипотечные проценты

• Припасы при аренде

• Уборка и маркетинг

• Сборы налогового или бухгалтерского консультанта

<час />

Пример арендованного жилья в Бениссе

• Годовой доход от аренды: €30,000

• Годовые расходы: 10 000 €

• Чистая прибыль: €20,000

Налог (19%): 3.800 €
Чистая прибыль после налогообложения: €16,200

<час />

Налог на богатство в Испании для голландских покупателей

В Испании действует налог на богатство, хотя с высокими минимальными льготами и региональными различиями.

На практике:

• Освобождение примерно в размере 700 000 евро на человека

• Многие покупатели, проживающие за пределами резидентов, не попадают в этот порог

• Частый результат: налог на богатство не уплачивается

<час />

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании

В Испании налог применяется только с фактической прибыли, полученной при продаже.

• Прогрессивный уровень от 19% до 28%

• Только на реальную прибыль

• Расходы на покупку, нотариус и ремонт подлежат франшизе

В Нидерландах богатство облагается налогом ежегодно, даже если оно не продано.

<час />

Чистая доходность инвестирования в Бениссу: реалистичный пример

• Цена покупки виллы: 500 000 €

• Годовой доход от аренды: €32,000

• Годовые расходы: 11 000 €

Чистая прибыль: 21 000 €
Налог (19%): €3,990

Итоговая чистая прибыль: 17 010 €
Приблизительная чистая доходность: 3,4%, без учёта переоценки.

<час />

Почему голландские покупатели выбирают Benissa

Бенисса предлагает:

• Высокий спрос на аренду

• Более низкие цены на вход, чем в Javea или Moraira

• Ограниченное городское развитие

• Долгий сезон аренды

• Высокий спрос со стороны покупателей и арендаторов из Северной Европы

Это делает Бениссу одним из самых интересных районов для инвестиций на Коста-Бланка Норт.

<час />

Покупка недвижимости в Испании: ключевые моменты для голландцев

Перед инвестированием важно:

• Подайте заявку на получение номера NIE

• Откройте испанский банковский счет

• Определите стратегию использования и аренды

• Получите консультации по местным налогам

• Анализ налоговой ситуации в Нидерландах

• Проверьте лицензии на аренду

<час />

Часто задаваемые вопросы об инвестициях в Испании

Облагается ли налогом жильё в Испании в голландском Box 3?
Нет. Недвижимость, расположенная в Испании, облагается налогом в соответствии с испанским законодательством.

Должен ли я платить налоги, если не сдам недвижимость в аренду?
Да, но это уменьшённый и фиксированный налог

.

Инвестиции в Испанию финансово выгоднее, чем в Нидерланды?
Во многих случаях да, особенно из-за отсутствия налогообложения на фиктивный доход

.

Платить ли налоги в двух странах?
В Испании и Нидерландах есть соглашение об уклонении от двойного налогообложения, хотя каждый случай должен анализироваться индивидуально

. <час />

Персонализированные советы для голландских покупателей в Бениссе

У каждого инвестора своя ситуация. Если хотите узнать:

• Какова будет ваша реальная налоговая нагрузка

• Какой чистой доходности можно ожидать

• Какая область лучше всего соответствует вашим целям

Я сопровождаю голландских покупателей в Бениссе, Кальпе, Морайре, Теуладе, Бенитачелле и Хавее с момента первого контакта и до подписания у нотариуса.

Первая консультация всегда проходит без обязательств

. <час />

Юридическое и налоговое уведомление

Информация, содержащаяся в этой статье, предназначена исключительно для информационных целей и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговое законодательство может меняться и зависеть от личной ситуации каждого инвестора. Рекомендуется всегда консультироваться с квалифицированным налоговым консультантом в Испании и/или Нидерландах. На основе этого контента не производятся права.