Владение недвижимостью в Бениссе на побережье Коста-Бланка — это выгодная инвестиция и возможность жить в одном из самых привлекательных регионов Испании. Однако важно понимать налоговые обязательства владельца недвижимости в Испании, чтобы избежать штрафов и финансовых рисков.

Независимо от того, являетесь ли вы налоговым резидентом Испании или нерезидентом, сдаёте ли объект в аренду или планируете продажу, данное руководство подробно объясняет налоги на недвижимость в Бениссе.

Как специалист по недвижимости, работающий в Benissa, я сопровождаю клиентов не только в процессе покупки и продажи, но и обеспечиваю полное понимание налоговой структуры владения недвижимостью в Испании.

1. IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Бениссе

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — это основной ежегодный налог на недвижимость в Испании.

Как рассчитывается IBI?

Налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости (valor catastral) объекта, установленной испанским кадастром. Как правило, она ниже рыночной стоимости.

Муниципалитет Бениссы применяет установленную ставку к кадастровой стоимости для определения суммы налога.

Важные особенности

• Оплачивается один раз в год

• Обязателен для резидентов и нерезидентов

• Плательщик — собственник на 1 января текущего года

• Долги привязаны к объекту недвижимости

• Должен быть полностью оплачен перед продажей

Просрочка приводит к начислению пеней и штрафов.

IBI — обязательная ежегодная статья расходов при владении недвижимостью в Бениссе.

2. Налоги для нерезидентов в Испании (Modelo 210)

Если вы проживаете в Испании менее 183 дней в году, вы считаетесь налоговым нерезидентом.

Нерезиденты обязаны подавать декларацию по форме Modelo 210.

2.1 Налог на вменённый доход

Даже если объект не сдаётся в аренду, испанское законодательство предполагает условный доход от владения недвижимостью.

Расчёт:

• 1,1% или 2% от кадастровой стоимости

• Ставка налога:

  • 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ

  • 24% для нерезидентов вне ЕС

Декларация подаётся ежегодно.

Это один из самых распространённых налогов, о котором иностранные владельцы часто не знают.

2.2 Налог на доход от аренды

Если недвижимость сдаётся в аренду:

Резиденты ЕС/ЕЭЗ:

• 19% с чистой прибыли

• Разрешены вычеты:

  • Проценты по ипотеке

  • IBI

  • Коммунальные платежи (сообщество собственников)

  • Страхование

  • Ремонт и обслуживание

  • Управление недвижимостью

Нерезиденты вне ЕС:

• 24% с валового дохода

• Как правило, без права на вычеты

Декларация подаётся ежеквартально.

Несоблюдение требований по декларированию аренды может привести к серьёзным штрафам.

3. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Бениссе

Налог на прирост капитала в Испании является прогрессивным для физических лиц.

Как рассчитывается прирост капитала?

Цена продажи
минус
Цена покупки
минус

• Налог на передачу собственности (ITP) или НДС

• Расходы на нотариуса и регистрацию

• Юридические услуги

• Подтверждённые расходы на ремонт

Полученная сумма — налогооблагаемая прибыль.

Ставки налога в 2026 году

Для резидентов и нерезидентов ЕС/ЕЭЗ:

• 19% на первые 6 000 €

• 21% от 6 001 € до 50 000 €

• 23% от 50 001 € до 200 000 €

• 27% от 200 001 € до 300 000 €

• 28% свыше 300 000 €

Нерезиденты вне ЕС платят фиксированные 24%.

Понимание прогрессивной шкалы важно для точного расчёта чистой прибыли от продажи недвижимости в Бениссе.

4. Удержание 3% при продаже нерезидентом

Если продавец является нерезидентом:

• Покупатель обязан удержать 3% от цены продажи

• Сумма перечисляется напрямую в налоговую службу Испании

• Это авансовый платёж по налогу на прирост капитала

Если итоговый налог меньше удержанной суммы, можно подать заявление на возврат.

Это влияет на финансовое планирование сделки.

5. Муниципальный налог Plusvalía в Бениссе

Plusvalía Municipal — это отдельный муниципальный налог, не связанный напрямую с государственным налогом на прирост капитала.

Он уплачивается в муниципалитет Бениссы и рассчитывается на основе:

• Периода владения

• Кадастровой стоимости земли

• Муниципальных коэффициентов

Декларация подаётся в течение 30 дней после подписания сделки у нотариуса.

6. Налог на имущество в Валенсийском сообществе

Бенисса расположена в Валенсийское сообщество.

Налог на имущество применяется к:

• Налоговым резидентам (на мировые активы)

• Нерезидентам (на активы в Испании)

Общий необлагаемый минимум — 700 000 € на человека.

Дополнительно действует временный налог солидарности для крупных состояний.

Владельцам недвижимости высокой стоимости рекомендуется ежегодный анализ налоговой ситуации.

7. Дополнительные расходы владельца недвижимости в Бениссе

При расчёте полной стоимости владения необходимо учитывать:

• Взносы в сообщество собственников

• Муниципальный сбор за вывоз мусора

• Коммунальные услуги

• Страхование недвижимости

• Туристическая лицензия при краткосрочной аренде

Эти расходы напрямую влияют на доходность инвестиций.

8. Налог на наследство в Испании

Недвижимость, расположенная в Испании, облагается испанским налогом на наследство.

В Валенсийском сообществе предусмотрены льготы для близких родственников.

Размер налога зависит от:

• Стоимости недвижимости

• Степени родства

• Общей стоимости наследства

Для иностранных владельцев рекомендуется международное налоговое планирование.

Заключение: Налоги на недвижимость в Бениссе

Покупка и владение недвижимостью в Бениссе остаются одними из самых привлекательных инвестиций на Коста-Бланке.

Однако грамотное налоговое планирование необходимо, чтобы:

• Избежать штрафов

• Точно рассчитать доходность

• Продать объект без финансовых сюрпризов

• Защитить капитал

Если вы планируете покупку, продажу или аренду недвижимости в Бениссе, профессиональное сопровождение обеспечит юридическую безопасность и оптимизацию налоговой нагрузки.