Impuesto sobre ingresos por alquiler en España: Guía completa para propietarios en 2026

Aviso fiscal: La normativa tributaria y las reglas sobre alquiler turístico en España pueden cambiar. Esta guía explica el marco aplicable en el momento de su publicación y tiene carácter meramente informativo; no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Si su residencia fiscal, estructura de propiedad, actividad de alquiler o situación fiscal internacional es compleja, le recomendamos consultar a un asesor fiscal cualificado en España.

Introducción

Si es propietario de una vivienda en España y obtiene ingresos por alquiler, el impuesto sobre los ingresos por alquiler en España es un elemento importante a la hora de calcular el coste real de tener y alquilar una propiedad.

La primera pregunta no debería ser simplemente «¿cuánto ingreso por el alquiler?», sino:

¿Dónde tengo mi residencia fiscal y qué tipo de alquiler estoy realizando?

Un residente fiscal en España normalmente declara los ingresos procedentes de alquileres inmobiliarios a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Un propietario no residente, por su parte, normalmente está sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que habitualmente se declara mediante el Modelo 210.

A partir de ahí, el cálculo puede complicarse. Los gastos deducibles, la amortización, los intereses hipotecarios, el periodo durante el que la vivienda está alquilada, los periodos de uso personal y, en determinados alquileres de vivienda, las posibles reducciones fiscales pueden afectar al resultado final.

Para los propietarios de villas y apartamentos en zonas como Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco y Pedramala, existe además otra distinción fundamental: la tributación y la legalidad del alquiler son cuestiones diferentes.

Una propiedad puede generar ingresos sujetos a impuestos sin que necesariamente esté autorizada para cualquier tipo de actividad de alquiler. Pagar impuestos no crea por sí mismo una licencia turística, compatibilidad urbanística o autorización de la comunidad de propietarios.

Por ello, esta guía analiza ambas cuestiones: cómo pueden tributar los ingresos por alquiler en España y qué debe tener en cuenta un propietario antes de considerar esos ingresos como parte de su estrategia de inversión inmobiliaria.

El impuesto sobre los ingresos por alquiler en España de un vistazo

¿Cuánto se paga de impuestos por los ingresos del alquiler en España?

No existe un único tipo impositivo que se aplique a todos los propietarios de inmuebles en España.

Los residentes fiscales en España suelen calcular los ingresos procedentes del alquiler mediante el IRPF, donde los rendimientos netos que correspondan se integran en la base imponible general y quedan sujetos a los tipos progresivos aplicables.

Los propietarios no residentes sin establecimiento permanente están generalmente sujetos al IRNR. Los tipos legales actuales son del 19 % para los residentes que cumplen los requisitos de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24 % para los demás contribuyentes. El tratamiento de los gastos deducibles para residentes fuera de la UE/EEE está actualmente condicionado por una importante evolución jurisprudencial que analizamos más adelante. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Qué régimen fiscal se aplica a mi caso?

Los tres factores que determinan cuánto pagará

1. Residencia fiscal

Su residencia fiscal es, por lo general, más importante que su nacionalidad.

Un ciudadano británico residente fiscal en España no recibe automáticamente el mismo tratamiento que un propietario residente fiscal en Reino Unido.

Del mismo modo, un ciudadano alemán cuya residencia fiscal se encuentre fuera de la UE/EEE no puede basarse simplemente en su nacionalidad para obtener el tratamiento fiscal correspondiente a un residente de la UE/EEE.

2. Tipo de alquiler

Un alquiler de vivienda habitual, un alquiler de temporada y un alojamiento turístico no tienen necesariamente el mismo tratamiento.

La clasificación puede afectar tanto a la fiscalidad como a las obligaciones administrativas y regulatorias.

3. Gastos deducibles

Dependiendo del régimen fiscal aplicable, determinados gastos pueden reducir el rendimiento sujeto a tributación, entre ellos:

• intereses hipotecarios;

• IBI;

• gastos de comunidad;

• seguros;

• reparaciones;

• gastos de gestión;

• determinados suministros;

• publicidad y costes de plataformas;

• honorarios profesionales;

• amortización.

Ejemplo rápido: €30.000 de ingresos anuales por alquiler

Los siguientes ejemplos son deliberadamente simplificados.

La segunda fila requiere especial cautela. La Audiencia Nacional, en su sentencia SAN 3630/2025, reconoció la deducibilidad de determinados gastos para un contribuyente residente en Estados Unidos, mientras que la actual información publicada por la Agencia Tributaria continúa reflejando la distinción legal entre residentes UE/EEE y otros contribuyentes. Por tanto, la sentencia debe diferenciarse de la legislación y de la práctica administrativa vigente. (kpmg.com)

Consejo de experto: Al analizar una inversión inmobiliaria en Benissa, no se limite a calcular «€30.000 de alquiler anual». Calcule también los gastos de explotación, impuestos, financiación, periodos sin alquilar y periodos de uso personal antes de decidir si la inversión resulta rentable.

¿Quién tiene que pagar impuestos por los ingresos del alquiler en España?

Residentes fiscales en España

Si tiene residencia fiscal en España, los ingresos procedentes del alquiler de un inmueble que cumplan los requisitos se declaran normalmente en el IRPF.

Los ingresos derivados de un inmueble que no forme parte de una actividad económica se clasifican generalmente como rendimientos del capital inmobiliario. (sede.agenciatributaria.gob.es)

El cálculo comienza con los ingresos obtenidos y permite restar los gastos que cumplan los requisitos establecidos por la normativa.

El rendimiento neto resultante se integra después en el cálculo global del IRPF.

Propietarios no residentes

Si no es residente fiscal en España pero posee y alquila un inmueble situado en España, los ingresos están generalmente sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

Para las personas físicas que no operan mediante un establecimiento permanente en España, los ingresos por alquiler de inmuebles españoles se declaran habitualmente mediante el Modelo 210.

La tabla de tipos actual de la Agencia Tributaria establece un 19 % para los residentes que cumplen los requisitos de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein y un 24 % para el resto de contribuyentes. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Por qué la residencia fiscal es más importante que la nacionalidad?

Imagine tres propietarios que poseen una villa idéntica en Benissa:

• Persona A: residente fiscal en España.

• Persona B: residente fiscal en Alemania.

• Persona C: residente fiscal en Reino Unido.

Los tres pueden tener cálculos fiscales españoles diferentes aunque sean propietarios de inmuebles idénticos y reciban exactamente el mismo alquiler.

La nacionalidad, por sí sola, no determina el régimen fiscal.

¿Cómo se determina la residencia fiscal en España?

La residencia fiscal es una cuestión técnica y no debe confundirse con disponer de una tarjeta o permiso de residencia en España.

Uno de los criterios más conocidos es el criterio de los 183 días, pero la residencia fiscal también puede depender de otras circunstancias, como dónde se encuentra el centro de los intereses económicos de una persona y, cuando dos países pueden considerar residente al mismo contribuyente, de la aplicación del convenio de doble imposición correspondiente.

Si divide su tiempo entre España y otro país, resulta especialmente recomendable solicitar asesoramiento profesional.

¿Qué ocurre si tengo una propiedad en España pero vivo en el extranjero?

Puede ser propietario de una villa en Benissa y mantener su residencia fiscal en otro país.

Ser propietario del inmueble no le convierte automáticamente en residente fiscal en España.

Sin embargo, la propiedad puede generar obligaciones fiscales españolas.

Si la alquila, puede tener que tributar en España por los ingresos del alquiler.

Si no la alquila, determinadas circunstancias también pueden generar imputación de rentas inmobiliarias.

Por tanto, un propietario extranjero de una segunda residencia puede tener obligaciones fiscales en España incluso cuando el inmueble no genera ningún alquiler.

Propiedad compartida y matrimonios

La estructura de propiedad también es importante.

Cuando varias personas son propietarias de un inmueble conjuntamente, los ingresos del alquiler se atribuyen generalmente a los propietarios según su porcentaje de titularidad. La Agencia Tributaria confirma que, cuando existe copropiedad, cada copropietario declara normalmente la parte que le corresponde. En el caso de matrimonios, el régimen económico matrimonial también puede influir en la atribución de los rendimientos. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Por ejemplo, si dos personas son propietarias al 50 % de una villa en Benissa que genera €30.000 de alquiler anual, no significa automáticamente que una de ellas deba declarar los €30.000 completos.

La situación puede ser más compleja cuando:

• los porcentajes de propiedad son diferentes;

• existe un usufructo;

• el inmueble se ha heredado;

• la propiedad pertenece a una comunidad de bienes;

• los propietarios residen en países diferentes.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler para residentes fiscales en España

¿Cómo tributan los ingresos del alquiler en el IRPF?

Para un residente fiscal en España, los ingresos procedentes del alquiler que correspondan se integran generalmente en la base imponible general del IRPF.

El cálculo comienza con los ingresos brutos del alquiler.

Después se restan los gastos que sean fiscalmente deducibles.

El resultado neto se integra en el cálculo global del IRPF.

Por ello, dos residentes españoles que obtengan exactamente los mismos ingresos por alquiler pueden acabar pagando cantidades diferentes.

¿Cómo se calcula el rendimiento neto del alquiler?

Una fórmula simplificada sería:

Ingresos brutos por alquiler
− gastos deducibles
= rendimiento neto del alquiler

En los alquileres de vivienda que cumplan los requisitos, posteriormente puede aplicarse una reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo.

Gastos deducibles para residentes fiscales en España

Dependiendo de las circunstancias, pueden incluirse:

• intereses hipotecarios;

• IBI;

• gastos de comunidad;

• seguros;

• reparaciones y conservación;

• gastos de gestión;

• determinados suministros;

• publicidad;

• comisiones de plataformas de alquiler;

• honorarios profesionales y contables;

• amortización.

El gasto debe cumplir los requisitos fiscales correspondientes y estar debidamente documentado.

Intereses hipotecarios y límites anuales de deducción

Los intereses hipotecarios pueden ser deducibles dentro del cálculo del IRPF correspondiente, pero existe una limitación importante.

La Agencia Tributaria establece que la deducción conjunta de intereses y otros gastos de financiación, junto con los gastos de reparación y conservación que cumplan los requisitos, no puede superar los ingresos íntegros obtenidos por el inmueble o derecho correspondiente durante el ejercicio.

Las cantidades que no puedan deducirse debido a este límite pueden deducirse durante los cuatro años siguientes, conforme a las reglas aplicables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Esto resulta especialmente relevante cuando una propiedad en Benissa tiene una hipoteca importante o requiere reparaciones de cierta entidad.

Amortización del inmueble

La amortización es uno de los aspectos que más fácilmente pasan por alto los propietarios.

Para el IRPF español, la Agencia Tributaria establece que la amortización de un inmueble que cumpla los requisitos se considera efectiva cuando el importe anual no supera, con carácter general, el 3 % del mayor de los valores correspondientes al coste de adquisición de la construcción o al valor catastral de la construcción, excluyendo el valor del suelo, de acuerdo con las reglas aplicables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Esto significa que no debe calcular simplemente el 3 % sobre el precio total de compra.

Es necesario separar el valor del suelo del valor de la construcción.

Error frecuente: Una villa comprada por €600.000 no significa automáticamente que pueda aplicar una amortización anual de €18.000. Hay que excluir el valor del suelo y aplicar correctamente las reglas relativas al coste de adquisición.

Reducciones fiscales para alquileres de vivienda que cumplan los requisitos

Los residentes fiscales en España pueden tener derecho a una reducción sobre el rendimiento neto positivo de determinados alquileres de vivienda.

Para contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50 %, aunque pueden existir reducciones superiores cuando se cumplen determinados requisitos legales.

Actualmente, la Agencia Tributaria contempla posibles reducciones del:

• 90 % en determinados contratos nuevos en zonas de mercado residencial tensionado cuando se reduce el alquiler más de un 5 %;

• 70 % en determinados supuestos;

• 60 % cuando se cumplen los requisitos relativos a determinadas obras de rehabilitación;

• 50 % con carácter general para los contratos que cumplen los requisitos celebrados desde el 26 de mayo de 2023.

Los contratos anteriores que cumplan las condiciones pueden quedar sujetos al régimen transitorio, incluida la reducción del 60 % aplicable bajo el régimen anterior. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Estas reducciones se refieren a alquileres de vivienda que cumplen los requisitos legales. Un alquiler turístico no debe tratarse automáticamente como si fuera un alquiler residencial de larga duración.

¿Qué ocurre si la propiedad genera pérdidas?

Aquí es importante distinguir entre la contabilidad fiscal y el flujo de caja.

Si los gastos fiscalmente deducibles superan los ingresos por alquiler, un residente fiscal en España puede obtener un rendimiento neto negativo.

Sin embargo, no todos los gastos reciben el mismo tratamiento y determinadas deducciones están sujetas a límites específicos.

Por ejemplo, la Agencia Tributaria establece reglas de compensación y arrastre para determinados gastos de financiación y reparación/conservación que no hayan podido deducirse por los límites aplicables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

El tratamiento global de los rendimientos negativos dentro de la base imponible general también está sujeto a reglas específicas de integración y compensación. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Qué ocurre si la vivienda solo está alquilada una parte del año?

Esto es especialmente relevante para los propietarios de segundas residencias en Benissa.

Una villa puede estar:

• alquilada en junio, julio y agosto;

• utilizada por el propietario durante Semana Santa;

• ocupada personalmente varias semanas en invierno;

• vacía durante otros periodos.

El cálculo fiscal debe distinguir los periodos de alquiler de los periodos en los que el propietario utiliza o no alquila el inmueble.

Algunos gastos pueden tener que prorratearse según las reglas aplicables y el periodo al que correspondan.

Lleve un calendario detallado del uso de la propiedad durante todo el año en lugar de intentar reconstruirlo al final del ejercicio.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler para no residentes en España

¿Qué es el IRNR?

IRNR significa Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Se aplica a determinados ingresos obtenidos en España por personas que no tienen residencia fiscal en España.

Para un propietario extranjero que alquila una villa en España, el IRNR es uno de los principales impuestos que debe conocer.

El tipo del 19 %

El tipo legal actual para los residentes que cumplen los requisitos de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein es del 19 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Cuando los gastos correspondientes pueden deducirse, un ejemplo simplificado sería:

€30.000 de alquiler bruto
− €10.000 de gastos deducibles
= €20.000 sujetos a tributación

€20.000 × 19 % = €3.800

El cálculo real puede ser más complejo, especialmente si la propiedad solo se alquila durante parte del año o existen varios propietarios.

El tipo del 24 %

El tipo legal actual para el resto de contribuyentes no residentes es del 24 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Sin embargo, el tipo impositivo y la posibilidad de deducir gastos son cuestiones distintas.

El tipo del 24 % no responde por sí solo a la pregunta de qué gastos pueden deducirse en todos los casos.

Residentes de la UE y del EEE

El marco actual de la Agencia Tributaria establece el tipo del 19 % para los residentes que cumplen los requisitos de:

• Estados miembros de la Unión Europea;

• Islandia;

• Noruega;

• Liechtenstein.

Para los contribuyentes que cumplen los requisitos, los gastos directamente relacionados con la obtención de los ingresos por alquiler en España pueden ser relevantes para el cálculo, siempre que se cumplan las condiciones legales. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Residentes fuera de la UE y del EEE

Según la posición legal y administrativa publicada actualmente por la Agencia Tributaria, los contribuyentes que no se encuentran dentro de la categoría de residentes UE/EEE están generalmente sujetos al tipo del 24 % y no disfrutan del mismo régimen de deducción de gastos que la normativa contempla expresamente para los residentes UE/EEE. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Aquí es donde la situación resulta especialmente importante para propietarios residentes en Reino Unido o Estados Unidos.

Evolución reciente de la jurisprudencia sobre los gastos deducibles

El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional dictó la sentencia SAN 3630/2025, relativa a un contribuyente residente en Estados Unidos que obtenía ingresos por alquiler de inmuebles en España.

El tribunal consideró que excluir al contribuyente de la deducción de gastos relacionados con la actividad de alquiler era contrario al principio de libre circulación de capitales.

Fuentes profesionales del ámbito fiscal consideran que esta sentencia puede tener importancia para propietarios residentes fuera de la UE/EEE. La propia sentencia contempla la posibilidad de recurso de casación. (kpmg.com)

Pero esta distinción es fundamental:

Una sentencia judicial no equivale a una modificación de la legislación tributaria.

La información publicada actualmente por la Agencia Tributaria continúa reflejando los tipos legales del 19 % y 24 % y la diferente consideración de los gastos. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Por tanto, un residente en Reino Unido, Estados Unidos u otro país tercero no debería asumir automáticamente que puede presentar cualquier Modelo 210 aplicando una regla encontrada en internet que diga:

«24 % sobre los ingresos brutos»

o:

«24 % sobre los ingresos netos».

Lo adecuado es que un profesional fiscal valore la situación jurisprudencial y administrativa vigente en relación con la declaración concreta.

¿Por qué debe comprobar las normas de su país de residencia?

La fiscalidad inmobiliaria internacional no se limita a España.

Su país de residencia fiscal también puede exigirle declarar:

• los ingresos procedentes del alquiler;

• la propiedad inmobiliaria en el extranjero;

• los impuestos pagados en otro país;

• los gastos;

• las conversiones de divisas.

Por ejemplo, un propietario residente fiscal en Reino Unido puede tener obligaciones tanto en España como en Reino Unido.

¿Qué gastos del alquiler se pueden deducir en España?

Intereses hipotecarios

Los intereses de una hipoteca pueden ser un gasto deducible dentro del régimen fiscal correspondiente.

La devolución del capital del préstamo es diferente.

Pagar €10.000 para reducir el principal de una hipoteca no significa que disponga de €10.000 de gasto deducible por alquiler.

Conserve el certificado anual de la hipoteca en el que se separen intereses y capital.

IBI

El IBI, o Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es el impuesto municipal anual que grava la propiedad.

En los cálculos de alquiler que cumplan los requisitos, el IBI correspondiente puede constituir un gasto relevante.

Conserve el recibo o justificante oficial del pago.

Gastos de comunidad

Los propietarios de apartamentos y algunos propietarios de villas pueden pagar cuotas periódicas de comunidad.

Cuando el régimen fiscal aplicable permita su deducción, conserve:

• recibos de la comunidad;

• facturas;

• justificantes de pago;

• información sobre derramas extraordinarias.

Seguro de la propiedad

El seguro del inmueble puede ser un gasto relevante cuando está relacionado con la propiedad alquilada y el régimen fiscal aplicable permite su deducción.

Reparaciones y mantenimiento

Las reparaciones y el mantenimiento ordinario no son lo mismo que las mejoras.

Algunos ejemplos pueden ser:

• reparar un tejado con filtraciones;

• reparar una instalación de fontanería;

• pintar;

• reparar un aparato de aire acondicionado existente;

• sustituir elementos dañados;

• realizar el mantenimiento de una piscina.

El tratamiento fiscal depende de la naturaleza exacta del gasto.

Gastos de gestión de la propiedad

Los gastos de gestión pueden ser importantes en una vivienda vacacional en Benissa.

Una empresa de gestión local puede encargarse de:

• reservas;

• comunicación con huéspedes;

• entradas;

• limpieza;

• mantenimiento;

• custodia de llaves;

• atención de emergencias.

Conserve las facturas y liquidaciones de la empresa de gestión.

Suministros

La electricidad, el agua, internet y otros suministros pueden ser relevantes cuando el propietario los paga y están correctamente vinculados a la actividad de alquiler.

Si el propietario utiliza personalmente la vivienda durante parte del año, puede ser necesario realizar una imputación o prorrateo.

Publicidad y comisiones de plataformas de alquiler

Airbnb, Booking.com y otras plataformas pueden cobrar comisiones o gastos por sus servicios.

No se limite a mirar el importe que finalmente llega a su cuenta bancaria.

Por ejemplo:

Reservas de huéspedes: €30.000
Comisiones de la plataforma: €3.000
Transferencia al propietario: €27.000

El ingreso bancario de €27.000 no debería considerarse automáticamente como el único importe relevante.

Conserve el extracto de la plataforma en el que aparezcan por separado los ingresos brutos y las comisiones.

Honorarios profesionales y contables

Los honorarios de asesores fiscales, contables y otros profesionales pueden ser potencialmente deducibles cuando estén relacionados con la obtención de los ingresos por alquiler y el régimen fiscal aplicable permita su deducción.

Amortización

La amortización puede ser especialmente importante porque es un gasto fiscal que no supone una salida de efectivo anual.

En los cálculos de IRPF que cumplen los requisitos, la Agencia Tributaria establece el marco del 3 % explicado anteriormente, sujeto a las reglas aplicables y excluyendo el valor del suelo. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Reparaciones frente a mejoras

Esta diferencia es especialmente importante cuando se reforma una propiedad antigua en Benissa.

Una mejora puede tener que incorporarse al valor de la propiedad y recibir un tratamiento fiscal diferente, incluida su posible amortización, en lugar de considerarse un gasto de reparación deducible de forma inmediata.

Gastos que no se pueden deducir automáticamente

No debe asumir que cualquier gasto relacionado con el inmueble es deducible.

Entre las situaciones problemáticas pueden encontrarse:

• gastos de vacaciones privadas;

• devolución del principal de una hipoteca;

• compras personales;

• gastos en efectivo sin documentación;

• costes no relacionados con la obtención de ingresos por alquiler;

• mejoras tratadas incorrectamente como reparaciones;

• gastos correspondientes a periodos no alquilados sin aplicar las reglas pertinentes.

Consejo de experto: Cree una carpeta digital independiente para cada propiedad en Benissa. Guarde juntos los extractos de alquiler, recibos del IBI, facturas, documentos hipotecarios, liquidaciones de la empresa de gestión y justificantes de pago. Una buena organización documental facilita enormemente la preparación de las declaraciones.

Cómo calcular el impuesto sobre los ingresos por alquiler en España

Paso 1: Calcule los ingresos brutos del alquiler

Empiece por el total de ingresos generados por el alquiler.

En el caso de alquileres gestionados a través de plataformas, utilice los extractos de reservas y de la plataforma correspondiente en lugar de basarse únicamente en la transferencia bancaria recibida.

Paso 2: Calcule los gastos deducibles

Prepare una lista de todos los gastos potencialmente relevantes:

• IBI;

• intereses hipotecarios;

• seguros;

• gastos de comunidad;

• reparaciones;

• gestión;

• suministros;

• publicidad;

• comisiones de plataformas;

• honorarios profesionales;

• amortización.

Después, separe los gastos que realmente pueden deducirse según su régimen fiscal.

Paso 3: Calcule el rendimiento neto del alquiler

Una fórmula simplificada sería:

Ingresos brutos por alquiler − gastos deducibles = rendimiento neto del alquiler

Para los residentes fiscales en España pueden aplicarse posteriormente reducciones o límites adicionales.

Para los no residentes, el cálculo depende de las reglas aplicables del IRNR y de la consideración vigente de los gastos deducibles.

Paso 4: Aplique las reglas fiscales correspondientes

Pregúntese:

1. ¿Dónde tengo mi residencia fiscal?

2. ¿El inmueble se alquila como vivienda habitual, por temporada o como alojamiento turístico?

3. ¿Qué gastos puedo deducir?

4. ¿Puedo aplicar amortización?

5. ¿Existe alguna reducción aplicable al alquiler residencial?

6. ¿La propiedad estuvo alquilada durante todo el año?

7. ¿La utilicé personalmente?

8. ¿Estuvo vacía?

9. ¿Tengo que presentar el Modelo 210?

10. ¿Tengo también obligaciones fiscales en otro país?

Paso 5: Calcule el rendimiento neto después de impuestos

Para analizar una inversión inmobiliaria, conviene ir un paso más allá.

Considere:

Ingresos brutos − gastos de explotación − costes financieros − impuestos españoles = efectivo realmente conservado

Esta es una medida de inversión y no el cálculo fiscal formal, por lo que ambos conceptos no deben confundirse.

Ingresos brutos frente a ingresos netos por alquiler

Los ingresos brutos son útiles para estimar el potencial de mercado.

Los ingresos netos son mucho más útiles para decidir si una inversión inmobiliaria tiene sentido económico.

Flujo visual del cálculo

Ingresos anuales por alquiler

↓

Menos gastos de alquiler deducibles

↓

Rendimiento neto del alquiler

↓

Aplicar reducciones/límites correspondientes

↓

Aplicar las reglas de IRPF o IRNR

↓

Impuesto en España

↓

Efectivo neto conservado

↓

Rentabilidad neta del alquiler

Ejemplos prácticos de impuestos sobre ingresos por alquiler

Los siguientes ejemplos son ilustrativos y no constituyen cálculos fiscales personalizados.

Ejemplo 1 — €30.000 de ingresos por alquiler de una villa en Benissa

Imagine que una villa en Benissa genera:

• Ingresos brutos por alquiler: €30.000

• IBI: €900

• Seguro: €450

• Mantenimiento: €1.500

• Gestión: €3.000

• Intereses hipotecarios: €4.000

Gastos de ejemplo:

€9.850

Rendimiento neto simplificado antes de otros ajustes:

€30.000 − €9.850 = €20.150

Para un no residente que cumpla los requisitos de la UE/EEE y tribute al 19 %:

€20.150 × 19 % = €3.828,50

Este ejemplo no contempla todas las reglas posibles, amortización, prorrateos ni cuestiones de presentación.

Ejemplo 2 — Propietario no residente de la UE/EEE

Un residente fiscal en Alemania posee una villa en Benissa.

Ingresos anuales por alquiler:

€30.000

Gastos deducibles de ejemplo:

€10.000

Importe sujeto a tributación de forma simplificada:

€20.000

Al 19 %:

€3.800

El propietario debe conservar la documentación de los gastos y confirmar que cumplen los requisitos correspondientes.

Ejemplo 3 — Residente en Reino Unido propietario de una vivienda en España

Un residente fiscal en Reino Unido posee una villa en España.

El Reino Unido se encuentra fuera de la UE y del EEE a efectos del marco actual de tipos del IRNR español.

El tipo legal español aplicable a la categoría general de «otros contribuyentes» es del 24 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Sin embargo, la sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 relativa a un residente en Estados Unidos ha creado una importante evolución jurídica sobre la deducibilidad de gastos para residentes de terceros países. Por tanto, la posición administrativa actual de la Agencia Tributaria y la sentencia judicial deben analizarse por separado. (kpmg.com)

Un propietario residente en Reino Unido debería solicitar asesoramiento fiscal actualizado antes de decidir cómo presentar un Modelo 210.

Ejemplo 4 — Residente fiscal en España

Un residente fiscal en España recibe:

€30.000 de ingresos brutos por alquiler

y tiene:

€10.000 de gastos deducibles

Rendimiento neto simplificado:

€20.000

El propietario no paga simplemente un 19 % o un 24 %.

Los €20.000 se incorporan al cálculo del IRPF junto con el resto de sus ingresos sujetos a tributación.

Si el alquiler cumple los requisitos para ser considerado alquiler residencial, puede existir además una reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ejemplo 5 — Propiedad alquilada únicamente durante el verano

Supongamos que una villa en Benissa Costa genera:

€18.000 de ingresos por alquiler

durante junio, julio y agosto.

El propietario utiliza personalmente la vivienda durante otros periodos.

Debería mantener un registro claro de:

• fechas de reserva;

• periodos de alquiler;

• periodos de uso personal;

• periodos vacíos;

• gastos de gestión;

• suministros;

• mantenimiento;

• otros gastos del inmueble.

Que la villa sea propiedad del contribuyente durante todo el año no significa que todos los gastos sean automáticamente gastos de alquiler durante todo el ejercicio.

Ejemplo 6 — Alquiler vacacional con gastos de gestión y plataformas

Supongamos que los huéspedes pagan:

€35.000

Los costes incluyen:

• Comisiones de plataformas: €4.000

• Gestión: €3.500

• Limpieza y mantenimiento: €2.500

• Otros gastos deducibles: €2.000

El propietario debe conservar documentación que muestre los ingresos brutos de las reservas y cada gasto por separado.

No debería limitarse a registrar el importe finalmente transferido a su cuenta bancaria.

Ejemplo 7 — Una propiedad de alquiler que genera pérdidas fiscales

Supongamos que un residente fiscal en España obtiene:

€20.000 de ingresos por alquiler

y tiene gastos deducibles por:

€24.000

El resultado simplificado sería:

−€4.000

Esto no significa que el propietario pueda utilizar automáticamente esos €4.000 de cualquier forma.

Determinados gastos, especialmente los intereses y las reparaciones/conservación, están sujetos a límites y reglas específicas de compensación y arrastre. El tratamiento general de los rendimientos negativos también está sujeto a las reglas del IRPF. (sede.agenciatributaria.gob.es)

En este tipo de situación es recomendable que un asesor fiscal revise la posición completa del contribuyente.

Alquiler de larga duración frente a alquiler vacacional en España

¿Cómo tributan los alquileres de vivienda habitual?

Un alquiler residencial genuino puede estar sujeto a las normas relativas a los rendimientos derivados del alquiler de inmuebles.

Para los residentes fiscales en España, determinados alquileres residenciales pueden beneficiarse de reducciones fiscales sobre el rendimiento neto positivo cuando cumplen los requisitos legales. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Cómo se tratan los alquileres de temporada?

Los alquileres de temporada no son automáticamente iguales que los alquileres de vivienda habitual.

Importan:

• el contrato;

• la finalidad;

• la duración;

• las circunstancias reales del alquiler.

Llamar a un contrato «alquiler de temporada» no determina por sí solo su tratamiento fiscal.

¿Cómo tributan los alquileres turísticos?

Los ingresos procedentes de un alquiler turístico están sujetos a tributación.

Que la reserva se realice mediante Airbnb, Booking.com u otra plataforma no elimina la obligación de analizar los impuestos correspondientes.

Además, el alojamiento turístico plantea cuestiones independientes relacionadas con la normativa turística, urbanística y, en determinados casos, el IVA.

Airbnb y Booking.com

Los ingresos obtenidos a través de plataformas deben registrarse correctamente.

Conserve:

• extractos de reservas;

• importe bruto de las reservas;

• comisiones de la plataforma;

• gastos de limpieza;

• devoluciones;

• gastos de gestión;

• movimientos bancarios.

¿Por qué es importante la clasificación del alquiler?

La clasificación puede afectar a:

• tributación;

• gastos deducibles;

• reducciones del alquiler residencial;

• IVA;

• registro turístico;

• urbanismo;

• comunidad de propietarios;

• requisitos de publicidad.

Fiscalidad frente a legalidad del alquiler

Esta diferencia nunca debe pasarse por alto.

Pregunta fiscal:

¿Cómo debo declarar los ingresos del alquiler?

Pregunta legal/regulatoria:

¿Está legalmente permitido explotar el inmueble de esta manera?

Pagar impuestos en España no legaliza un alquiler turístico que no cuente con las autorizaciones o requisitos necesarios.

Impuestos y licencia de alquiler turístico en Benissa

¿Qué se considera un alquiler turístico?

La Comunitat Valenciana cuenta con su propia normativa para las viviendas de uso turístico.

El marco valenciano vigente diferencia el alojamiento turístico de otras modalidades de ocupación temporal. Según la definición aplicable, el régimen de vivienda de uso turístico está vinculado a alquileres con finalidad turística de 10 días o menos al mismo arrendatario, sujetos a los requisitos legales correspondientes. Los contratos de mayor duración pueden pertenecer a una categoría jurídica diferente. La clasificación exacta debe comprobarse según la normativa vigente y las circunstancias concretas del alquiler.

Normativa valenciana sobre alquiler turístico

Explotar una vivienda turística en la Comunitat Valenciana implica mucho más que anunciarla en internet.

El procedimiento actual de la Generalitat contempla la inscripción/inicio de actividad turística y exige la declaración y documentación correspondientes. El procedimiento vigente establece también una vigencia de cinco años para la inscripción, sin perjuicio de las disposiciones transitorias aplicables. (sede.gva.es)

Requisitos específicos de Benissa

En una propiedad situada en Benissa, la comprobación práctica debería ir más allá de la normativa turística autonómica.

Compruebe:

• clasificación urbanística;

• uso permitido;

• compatibilidad urbanística;

• legalidad de la construcción;

• documentación de ocupación/habitabilidad cuando corresponda;

• inscripción turística existente;

• documentación de propiedad;

• restricciones de la comunidad;

• si el inmueble cumple físicamente los requisitos vigentes.

Esto resulta especialmente importante en propiedades rústicas.

Una finca en Pedramala o Benimarco puede tener una situación urbanística y documental muy diferente de un apartamento situado en la costa de Benissa.

Compatibilidad urbanística y requisitos de planeamiento

El uso turístico y la compatibilidad urbanística están estrechamente relacionados.

El procedimiento actual de la Generalitat exige también la documentación municipal de compatibilidad correspondiente cuando se produce un cambio de titularidad de una vivienda turística registrada. (sede.gva.es)

Esto hace especialmente importante una cuestión para los compradores:

Que una propiedad se anuncie como un alquiler vacacional con buenos ingresos no demuestra por sí mismo que pueda continuar funcionando como vivienda turística después de la compra.

Solicite y compruebe la documentación.

Registro turístico y documentación

El procedimiento vigente de la Generalitat contempla la presentación de una declaración responsable para iniciar, modificar o cesar la actividad turística. (sede.gva.es)

Antes de comprar una propiedad basándose en parte en sus ingresos anunciados por alquiler, solicite:

• datos del registro turístico;

• situación actual de la inscripción;

• identificación del inmueble;

• documentación de compatibilidad urbanística;

• documentación de ocupación/habitabilidad cuando corresponda;

• documentación de propiedad;

• documentación de la comunidad cuando sea relevante;

• pruebas de cómo se ha anunciado y explotado realmente la propiedad.

Comunidad de propietarios y restricciones al alquiler

En apartamentos y otros inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, las restricciones de la comunidad son cada vez más importantes.

Las modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal introducidas en abril de 2025 establecieron la necesidad de autorización expresa de la comunidad para determinadas nuevas actividades de alojamiento turístico, con una mayoría legal que, con carácter general, se sitúa en tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación, sin perjuicio de las disposiciones transitorias y de las circunstancias concretas.

Por ello, si está comprando un apartamento como inversión, nunca dé por supuesto:

«Hay otros apartamentos turísticos en el edificio, así que yo también puedo hacerlo automáticamente».

Es necesario comprobar la situación concreta del inmueble, las normas de la comunidad, la actividad existente y la fecha de inicio.

Obligaciones fiscales frente a obligaciones turísticas y urbanísticas

Consejo inmobiliario de Benissa: Si los ingresos por alquiler son una parte importante de su decisión de compra, incluya la legalidad del alquiler en la due diligence previa a la compra. No espere hasta después de firmar la escritura para descubrir que las previsiones de ingresos anunciadas no pueden darse por seguras.

Alquiler turístico e IVA

El IVA es otra cuestión que no debe confundirse con el impuesto sobre la renta.

La Agencia Tributaria distingue entre alojamientos turísticos en los que el propietario no presta servicios propios de la industria hotelera y aquellos en los que sí los presta. Cuando se proporcionan servicios propios de la industria hotelera, puede resultar aplicable un IVA del 10 %, mientras que determinados alquileres sin dichos servicios pueden quedar dentro de la correspondiente exención de IVA. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Entre los servicios que pueden indicar una actividad de tipo hotelero se encuentran:

• recepción y atención continuada al huésped;

• limpieza periódica durante la estancia;

• cambio periódico de ropa de cama;

• lavandería;

• servicios adicionales al huésped.

Por otro lado, determinados servicios, como la limpieza al comienzo y al final de una reserva, reciben un tratamiento diferenciado por parte de la Agencia Tributaria. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Por ello, no debe asumir que todos los alquileres vacacionales tienen exactamente el mismo tratamiento fiscal.

¿Qué es el Modelo 210?

¿Quién tiene que presentar el Modelo 210?

El Modelo 210 se utiliza para diferentes supuestos del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Para un propietario no residente que recibe ingresos por alquilar una propiedad situada en España, suele ser la declaración correspondiente.

Modelo 210 para ingresos por alquiler

La declaración recoge los ingresos obtenidos en España y el cálculo fiscal correspondiente.

Cuando los gastos son deducibles, deben conservarse tanto la documentación como el cálculo utilizado.

¿Cuándo se presenta el Modelo 210?

Este es un ámbito en el que los artículos antiguos publicados en internet pueden inducir a error.

Para los ingresos procedentes de alquileres devengados desde 2024, se permitió agrupar anualmente bajo determinadas condiciones.

Las reglas volvieron a cambiar en 2026.

Para los ingresos por alquiler obtenidos durante 2026, cuando se opte por la agrupación anual, el calendario actual de la Agencia Tributaria establece que la presentación y el pago deben realizarse durante los primeros 20 días naturales de abril de 2027. (sede.agenciatributaria.gob.es)

También existe un régimen transitorio para los ingresos declarados por separado durante 2026:

• los ingresos devengados hasta septiembre de 2026 mantienen el calendario trimestral correspondiente;

• los ingresos devengados desde octubre de 2026 siguen el nuevo plazo de abril del año siguiente.

La Agencia Tributaria ofrece el ejemplo de un residente en Noruega que alquila una villa en Alicante desde julio de 2026. Si el propietario opta por la agrupación anual, los ingresos de 2026 se declaran entre el 1 y el 20 de abril de 2027. Si los declara por separado, los ingresos de julio a septiembre de 2026 siguen el plazo trimestral de octubre de 2026, mientras que los de octubre a diciembre de 2026 pasan al plazo de abril de 2027. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Cómo se declaran los ingresos por alquiler?

El cálculo exacto depende de:

• residencia fiscal;

• inmueble;

• ingresos por alquiler;

• tipo aplicable;

• gastos deducibles;

• si se agrupan los ingresos;

• existencia de varios propietarios.

La Agencia Tributaria proporciona ejemplos específicos para la presentación del Modelo 210 correspondiente a alquileres de inmuebles. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Qué información y documentos se necesitan?

Conserve:

• NIE;

• datos identificativos del inmueble;

• contratos de alquiler;

• registros de reservas;

• extractos bancarios;

• recibos del IBI;

• liquidaciones de comunidad;

• facturas de seguros;

• facturas de reparaciones;

• facturas de gestión;

• extractos de plataformas;

• certificados de intereses hipotecarios;

• acreditación de residencia fiscal cuando corresponda;

• declaraciones anteriores del Modelo 210.

¿Qué ocurre si presenta el Modelo 210 fuera de plazo?

Una presentación fuera de plazo puede tener consecuencias económicas, dependiendo de las circunstancias.

Estas pueden incluir:

• recargos;

• intereses;

• sanciones.

La solución práctica es sencilla:

No espere hasta el último día para empezar a reunir la documentación.

¿Qué ocurre cuando una propiedad en España está vacía?

Imputación de rentas inmobiliarias

Tener una propiedad en España puede generar obligaciones fiscales incluso cuando no se recibe ningún alquiler.

Determinados inmuebles urbanos que no están alquilados pueden estar sujetos a imputación de rentas inmobiliarias.

Para los no residentes, la Agencia Tributaria aplica actualmente los tipos generales del IRNR a estas rentas imputadas, con un cálculo basado en el valor catastral y el porcentaje legal correspondiente. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Propiedad utilizada personalmente

Una segunda residencia en Benissa que utiliza durante sus vacaciones es diferente de una propiedad alquilada de forma continua.

Los periodos de uso personal no desaparecen simplemente del análisis fiscal.

Propiedad alquilada solo durante parte del año

Imagine una villa en Benissa que:

• se alquila de junio a septiembre;

• es utilizada por el propietario durante Navidad;

• está vacía en enero y febrero;

• vuelve a alquilarse durante Semana Santa.

El tratamiento fiscal puede incluir:

tributación de los ingresos por alquiler durante los periodos alquilados

y

posible imputación de rentas durante los periodos sin alquiler que cumplan los requisitos.

¿Cómo se tratan los periodos alquilados y no alquilados?

Mantenga un calendario de uso de la propiedad.

Para los propietarios no residentes, esta distinción es especialmente importante porque la declaración fiscal española puede incluir tanto ingresos por alquiler como rentas inmobiliarias imputadas.

Brexit e impuesto sobre los ingresos por alquiler en España

¿Cómo afecta el Brexit a los propietarios británicos?

El Brexit modificó la consideración del Reino Unido dentro del marco español de tributación de no residentes.

Un residente fiscal en Reino Unido, por lo general, no se considera residente de la UE/EEE simplemente por ser propietario de una vivienda en España o por disponer de determinada documentación de residencia española.

Residencia fiscal en Reino Unido frente a residencia fiscal en España

Son conceptos diferentes.

Debe distinguir entre:

• nacionalidad;

• situación migratoria/residencia;

• residencia fiscal en España;

• residencia fiscal en Reino Unido;

• residencia determinada por convenio.

Una persona puede vivir en España y, aun así, tener una situación internacional de residencia fiscal que requiera un análisis más detallado.

Impuesto español sobre una propiedad en España de un residente en Reino Unido

Un propietario residente fiscal en Reino Unido puede estar sujeto a impuestos españoles sobre los ingresos derivados del alquiler de una propiedad situada en España.

El convenio para evitar la doble imposición entre España y Reino Unido establece que los ingresos procedentes de bienes inmuebles situados en el otro país pueden tributar en el país donde se encuentre el inmueble. Esto incluye los ingresos obtenidos por su arrendamiento. (kpmg.com)

Relación con la tributación en Reino Unido

Un residente fiscal en Reino Unido también puede tener obligaciones de declaración en Reino Unido por los ingresos obtenidos de una propiedad extranjera.

El hecho de pagar impuestos en España no elimina automáticamente las obligaciones de declaración en Reino Unido.

Del mismo modo, pagar impuestos en Reino Unido no impide automáticamente que España grave los ingresos generados por un inmueble situado en España.

Consideraciones sobre doble imposición

El convenio entre España y Reino Unido está diseñado para abordar la doble imposición, pero el mecanismo exacto de alivio depende de las circunstancias del contribuyente y de la normativa interna británica.

Por ello, la situación fiscal española y británica debe analizarse conjuntamente.

¿Se pagan impuestos en España y en el país de residencia?

Convenios para evitar la doble imposición

España tiene convenios para evitar la doble imposición con numerosos países.

Estos convenios pueden:

• determinar qué país tiene derecho a gravar determinados ingresos;

• reducir determinados impuestos o retenciones en determinadas circunstancias;

• establecer mecanismos para evitar la doble imposición.

En el caso de los ingresos inmobiliarios, el país donde se encuentra la propiedad suele tener un derecho importante de imposición.

Deducciones por impuestos pagados en el extranjero

El país donde tenga su residencia fiscal puede permitirle aplicar una deducción o crédito por los impuestos pagados en España, sujeto a su legislación interna y al convenio correspondiente.

Un crédito fiscal extranjero no equivale necesariamente a una devolución euro por euro en todas las situaciones.

¿Por qué es tan importante la residencia fiscal?

Los mismos €30.000 de ingresos por alquiler de la misma villa en Benissa pueden tener consecuencias muy diferentes para:

• un residente fiscal en España;

• un residente fiscal en Francia;

• un residente fiscal en Alemania;

• un residente fiscal en Reino Unido;

• un residente fiscal en Estados Unidos.

¿Cuándo es especialmente recomendable contratar a un asesor fiscal?

El asesoramiento profesional resulta especialmente recomendable cuando:

• reside fiscalmente en Reino Unido o Estados Unidos;

• posee varias propiedades en España;

• la propiedad tiene varios propietarios;

• el inmueble pertenece a una sociedad;

• ha cambiado recientemente su residencia fiscal;

• utiliza Airbnb u otras plataformas;

• utiliza personalmente la propiedad;

• explota un alquiler turístico;

• ha realizado una reforma importante;

• tiene una hipoteca;

• ha presentado anteriormente Modelos 210;

• desea aplicar deducciones a raíz de una evolución jurisprudencial;

• está pensando en vender la propiedad.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler en Benissa: ejemplo realista

Ejemplo de una villa en Benissa

Consideremos una villa en Benissa adquirida por:

€600.000

Supongamos unos ingresos brutos anuales por alquiler de:

€36.000

Gastos anuales orientativos:

Si, únicamente a efectos ilustrativos, los €10.450 fueran deducibles según el régimen fiscal concreto del propietario:

€36.000 − €10.450 = €25.550

Al 19 %:

€25.550 × 19 % = €4.854,50

Efectivo neto orientativo:

€25.550 − €4.854,50 = €20.695,50

Este no es un cálculo fiscal personalizado.

¿Cuánto dinero conserva realmente el propietario?

El inversor debería centrarse en la cantidad que queda después de:

• gestión;

• mantenimiento;

• seguros;

• IBI;

• gastos de comunidad cuando correspondan;

• financiación;

• impuestos;

• periodos sin alquilar;

• otros gastos operativos.

Rentabilidad neta del alquiler

Utilizando el precio de compra de €600.000 como denominador sencillo:

€20.695,50 ÷ €600.000 = aproximadamente 3,45 %

La rentabilidad bruta sería:

€36.000 ÷ €600.000 = 6 %

La diferencia demuestra por qué la rentabilidad bruta puede resultar engañosa.

El cálculo tampoco incluye costes de adquisición, inversiones de capital u otros elementos que deberían incorporarse a un análisis completo de inversión.

¿Qué ocurre si la propiedad está en La Fustera, San Jaime o Pedramala?

El mismo marco fiscal puede ser aplicable, pero las características económicas de la inversión pueden ser muy diferentes.

Una villa costera puede tener:

• mayor demanda en verano;

• mayores costes de gestión;

• mantenimiento de piscina;

• mantenimiento de jardín;

• una estacionalidad más marcada.

Una propiedad rústica en Pedramala o Benimarco puede tener diferentes:

• necesidades de mantenimiento;

• características de acceso;

• suministros;

• necesidades relacionadas con el agua;

• costes de seguro;

• características del mercado de alquiler.

Por eso es importante analizar la propiedad concreta, en lugar de aplicar simplemente una rentabilidad media de Benissa.

¿Cuánto beneficio del alquiler conserva realmente?

Ingresos brutos por alquiler

Es el importe total generado por el alquiler.

En una villa vacacional, los ingresos pueden variar considerablemente entre:

• julio y agosto;

• junio y septiembre;

• Semana Santa;

• Navidad;

• meses de invierno.

Gastos de explotación

Los costes habituales pueden incluir:

• gestión;

• limpieza;

• mantenimiento;

• suministros;

• seguros;

• IBI;

• gastos de comunidad;

• publicidad;

• comisiones de plataformas.

Financiación

Los intereses hipotecarios pueden ser relevantes para el cálculo fiscal, mientras que la devolución del principal afecta al flujo de caja pero no equivale a un gasto deducible por intereses.

Impuestos

Su residencia fiscal y la clasificación del alquiler determinan el régimen tributario aplicable.

Ingresos netos por alquiler

Para analizar una inversión:

Ingresos brutos − gastos de explotación − costes financieros − impuestos = efectivo conservado

No es idéntico al cálculo fiscal formal, pero resulta útil para valorar económicamente una inversión.

Rentabilidad neta

Una fórmula básica es:

Efectivo anual conservado ÷ coste total de la inversión × 100

Para un análisis serio, conviene utilizar el coste total de adquisición, no solamente el precio anunciado de la propiedad.

¿Por qué los inversores deben calcular la rentabilidad neta y no solo la bruta?

Supongamos que dos propiedades cuestan €500.000 y ambas generan €30.000 de alquiler anual.

Las dos muestran:

6 % de rentabilidad bruta

Pero si la Propiedad A tiene €5.000 de gastos anuales y la Propiedad B €12.000, no son inversiones equivalentes.

El mismo principio se aplica a las propiedades de Benissa.

Una villa que requiere importantes gastos de piscina, jardín y mantenimiento puede parecer atractiva por sus ingresos brutos, pero generar una rentabilidad neta mucho menor.

Otros impuestos y cuestiones fiscales que los propietarios de alquiler no deberían ignorar

Impuesto sobre el Patrimonio

El impuesto sobre los ingresos por alquiler no es necesariamente el único impuesto español relevante para un inversor inmobiliario.

Dependiendo de las circunstancias del propietario, el inmueble también puede ser relevante para el Impuesto sobre el Patrimonio y, en determinados casos, para otras figuras relacionadas con el patrimonio.

El cálculo depende, entre otros factores, de:

• residencia fiscal;

• patrimonio mundial;

• estructura de propiedad;

• mínimos y reducciones aplicables;

• normativa autonómica.

Herencias y copropiedad

Cuando una propiedad es heredada por varios familiares, cada propietario puede tener una situación fiscal independiente.

Los ingresos por alquiler generalmente deben seguir la estructura de titularidad o del derecho real correspondiente, en lugar de ser declarados automáticamente por un único miembro de la familia.

Venta de la propiedad

La tributación del alquiler es solo una parte del ciclo de vida del inmueble.

Cuando finalmente se vende una propiedad alquilada, pueden tenerse que considerar:

• impuesto sobre la ganancia patrimonial;

• efectos de la amortización;

• costes de adquisición;

• mejoras;

• gastos de venta;

• retención aplicable a no residentes;

• impuestos locales.

Por ello, una buena evaluación de inversión debe analizar la compra, la propiedad, el alquiler y la futura venta, y no solamente los ingresos anuales.

Propiedad a través de una sociedad

Si una propiedad pertenece a una sociedad española o extranjera, no deben utilizarse sin más los ejemplos de esta guía para propietarios particulares.

La titularidad mediante una sociedad puede generar una estructura fiscal y de obligaciones completamente diferente.

Errores fiscales frecuentes de los propietarios de alquiler

Confundir nacionalidad con residencia fiscal

Su pasaporte no determina automáticamente su régimen fiscal español.

Calcular el impuesto sobre los ingresos brutos sin comprobar las deducciones aplicables

Esto puede sobreestimar el impuesto.

Pero asumir que todos los gastos son deducibles puede ser igualmente peligroso.

Olvidar los gastos de la propiedad

Los propietarios suelen recordar los ingresos del alquiler, pero olvidan:

• IBI;

• seguros;

• gestión;

• reparaciones;

• comunidad;

• costes financieros;

• honorarios profesionales.

Ignorar la amortización

La amortización puede afectar significativamente al cálculo fiscal de los contribuyentes que cumplen los requisitos.

Olvidar los periodos en los que la propiedad no está alquilada

Una villa alquilada durante tres meses y utilizada personalmente el resto del año requiere un análisis diferente al de una propiedad alquilada continuamente.

Suponer que los ingresos de Airbnb están exentos de impuestos

No lo están.

Suponer que la transferencia bancaria es el único ingreso relevante

Las comisiones de las plataformas y otros gastos deben registrarse correctamente.

Confundir la licencia turística con la tributación

Pagar impuestos no legaliza un alquiler turístico que no cumpla los requisitos.

Suponer que una licencia turística anterior se transfiere automáticamente

El procedimiento actual de la Generalitat contempla una nueva declaración cuando cambia la titularidad de una vivienda turística registrada, junto con la documentación de compatibilidad urbanística correspondiente o equivalente. (sede.gva.es)

Utilizar información antigua sobre los tipos del 19 % y 24 %

Los tipos siguen siendo importantes, pero las normas que los rodean han cambiado.

Los plazos del Modelo 210 cambiaron para 2026 y el tratamiento de los gastos para residentes de terceros países se ha visto afectado por la evolución jurisprudencial.

No conservar facturas y justificantes

Un gasto sin documentación suficiente puede ser difícil de defender.

Incumplir los plazos del Modelo 210

No se debe utilizar sin más un calendario fiscal publicado hace varios años.

Ignorar las cuestiones de IVA en los alojamientos turísticos

Un alquiler vacacional que presta servicios propios de la industria hotelera puede tener un tratamiento diferente a una propiedad que simplemente se pone a disposición del huésped sin esos servicios. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Suponer que todas las reformas son deducciones inmediatas

Una reparación y una mejora de capital pueden tener tratamientos fiscales diferentes.

Ignorar los porcentajes de propiedad

Cuando dos o más personas son propietarias del inmueble, los ingresos por alquiler deben atribuirse generalmente según el porcentaje de titularidad o el derecho real correspondiente, de acuerdo con las circunstancias. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Impuesto sobre los ingresos por alquiler en España — Checklist para propietarios

Antes de alquilar la propiedad

• Confirme su residencia fiscal.

• Determine si corresponde IRPF o IRNR.

• Compruebe si existen varios propietarios.

• Identifique el tipo de alquiler.

• Determine si se trata de alquiler residencial, de temporada o turístico.

• Compruebe los requisitos urbanísticos de Benissa.

• Compruebe los requisitos para alquiler turístico.

• Compruebe las restricciones de la comunidad de propietarios cuando corresponda.

• Confirme que la documentación del inmueble está en orden.

• Calcule los ingresos brutos previstos.

• Estime periodos realistas sin ocupación.

• Calcule los gastos de explotación.

• Calcule los costes hipotecarios.

• Considere la amortización.

• Estime los impuestos españoles.

• Considere la fiscalidad de su país de residencia.

• Calcule la rentabilidad neta prevista.

Durante el periodo de alquiler

• Conserve los contratos de alquiler.

• Conserve los registros de reservas.

• Conserve los extractos de las plataformas.

• Registre los ingresos brutos de las reservas.

• Registre las comisiones de las plataformas.

• Conserve las facturas de gestión.

• Conserve las facturas de limpieza y mantenimiento.

• Conserve los recibos del IBI.

• Conserve la documentación de los seguros.

• Conserve los certificados de intereses hipotecarios.

• Conserve los recibos de comunidad.

• Registre las fechas de alquiler.

• Registre las fechas de uso personal.

• Registre los periodos vacíos.

• Conserve la documentación turística cuando corresponda.

Antes de presentar la declaración

• Calcule todos los ingresos brutos por alquiler.

• Separe los periodos alquilados y no alquilados.

• Compruebe los gastos deducibles.

• Compruebe los límites aplicables a los gastos.

• Compruebe la amortización.

• Compruebe el tipo impositivo aplicable.

• Compruebe si corresponde una reducción por alquiler residencial.

• Compruebe si debe presentar el Modelo 210.

• Compruebe el plazo vigente de presentación.

• Prepare la documentación justificativa.

• Compruebe las obligaciones fiscales internacionales.

• Revise declaraciones anteriores que puedan verse afectadas por cambios legislativos o jurisprudenciales relevantes.

• Solicite asesoramiento profesional cuando exista incertidumbre.

Preguntas frecuentes sobre el impuesto de los ingresos por alquiler en España

¿Los ingresos por alquilar una propiedad en España están sujetos a impuestos?

Sí. Los ingresos procedentes del alquiler de una propiedad situada en España pueden estar sujetos a tributación en España. El régimen aplicable depende principalmente de la residencia fiscal, la naturaleza del alquiler y las circunstancias del propietario.

¿Cuánto se paga de impuestos por los ingresos del alquiler en España?

No existe un único tipo para todos los propietarios. Los residentes fiscales en España generalmente calculan los ingresos por alquiler mediante el IRPF, mientras que los no residentes suelen estar sujetos al IRNR. Los tipos legales actuales del IRNR son del 19 % para los residentes que cumplen los requisitos de la UE/EEE y del 24 % para los demás contribuyentes. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Los extranjeros pagan impuestos por los ingresos de alquiler en España?

Sí. Tener una nacionalidad extranjera no hace que los ingresos procedentes de un inmueble español estén exentos de impuestos. Un propietario no residente puede tener obligaciones fiscales y de declaración en España aunque viva permanentemente en otro país.

¿Qué impuesto pagan los no residentes por los alquileres en España?

Los tipos legales actuales son del 19 % para los residentes que cumplen los requisitos de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein y del 24 % para el resto de contribuyentes. La deducibilidad de los gastos para residentes fuera de la UE/EEE requiere especial atención debido a la sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 y a la diferencia entre dicha sentencia y la posición administrativa vigente. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Los residentes en Reino Unido pagan impuestos por los alquileres en España?

Sí. Un residente fiscal en Reino Unido que sea propietario de un inmueble en España puede tener obligaciones fiscales españolas sobre los ingresos del alquiler. El convenio entre España y Reino Unido también reconoce el derecho de España a gravar los ingresos procedentes de bienes inmuebles situados en España. (kpmg.com)

¿Puedo deducir gastos de los ingresos del alquiler en España?

Potencialmente sí. Los residentes fiscales en España y determinados no residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos que cumplan los requisitos correspondientes. La situación de los residentes fuera de la UE/EEE es más compleja tras la sentencia SAN 3630/2025 y debería revisarse profesionalmente. (kpmg.com)

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca?

Los intereses hipotecarios pueden ser deducibles dentro del régimen fiscal correspondiente. La devolución del principal de la hipoteca es diferente y no debe tratarse simplemente como un gasto deducible por intereses.

¿Se puede deducir el capital de la hipoteca de los ingresos por alquiler?

En general, la devolución del capital del préstamo no es lo mismo que los intereses hipotecarios y no debe tratarse como un gasto deducible por intereses.

¿Puedo deducir los costes de una reforma de los ingresos por alquiler?

Depende del trabajo realizado. Las reparaciones y el mantenimiento pueden recibir un tratamiento diferente de las mejoras, como ampliaciones, nuevas piscinas o reformas estructurales importantes. Las mejoras pueden tener que tratarse como inversión y amortizarse conforme a las reglas aplicables.

¿Qué es el Modelo 210?

El Modelo 210 es una declaración tributaria española utilizada para diferentes supuestos del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Los propietarios no residentes que obtienen ingresos por alquilar una propiedad en España suelen utilizarlo para declarar dichos ingresos.

¿Cuándo tengo que presentar el Modelo 210?

El plazo depende del tipo de ingreso y de si se opta por agrupar los ingresos. Para los ingresos por alquiler de 2026, las declaraciones agrupadas anualmente se presentan, con carácter general, durante los primeros 20 días naturales de abril de 2027. Las declaraciones separadas tienen reglas transitorias durante 2026: los ingresos devengados hasta septiembre siguen el calendario trimestral anterior y los ingresos desde octubre de 2026 pasan al nuevo plazo anual de abril. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Pago impuestos si mi propiedad en España está vacía?

Potencialmente sí. Determinados inmuebles urbanos que no están alquilados pueden estar sujetos a imputación de rentas inmobiliarias. El cálculo depende del valor catastral, el uso del inmueble y la situación fiscal del propietario. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Los ingresos de Airbnb tributan en España?

Sí. Los ingresos obtenidos a través de Airbnb, Booking.com u otra plataforma pueden estar sujetos a tributación en España. Utilizar una plataforma online no elimina las obligaciones fiscales del propietario.

¿Airbnb informa a Hacienda sobre los ingresos de los alquileres?

Las normas de información aplicables a las plataformas digitales pueden exigir que determinadas plataformas proporcionen información a las autoridades fiscales. En cualquier caso, las obligaciones fiscales del propietario siguen existiendo independientemente de que la plataforma comunique información.

¿Necesito una licencia turística para alquilar mi propiedad en Benissa?

Si el alquiler entra dentro del régimen de alojamiento turístico de la Comunitat Valenciana, deben cumplirse los requisitos turísticos y urbanísticos correspondientes. Los propietarios de Benissa también deben comprobar la compatibilidad urbanística municipal, la documentación del inmueble y, cuando corresponda, las restricciones de la comunidad de propietarios.

¿La inscripción turística se transfiere automáticamente cuando compro una propiedad?

No debe darse por supuesto. El procedimiento actual de la Generalitat contempla una nueva declaración cuando cambia la titularidad de una vivienda turística registrada, junto con la documentación de compatibilidad urbanística municipal o equivalente. (sede.gva.es)

¿Se tributa de forma diferente por un alquiler de larga duración y por un alquiler vacacional?

Potencialmente sí. Los alquileres residenciales que cumplen los requisitos pueden beneficiarse de determinadas reducciones en el IRPF. El alojamiento turístico está sujeto a una normativa turística independiente y también puede plantear cuestiones de IVA dependiendo de los servicios que se presten. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Tengo que pagar IVA por un alquiler turístico en España?

No necesariamente. La Agencia Tributaria distingue entre alojamientos turísticos en los que el propietario no presta servicios propios de la industria hotelera y aquellos en los que sí presta dichos servicios. Los servicios propios de la industria hotelera pueden dar lugar a un IVA del 10 %, mientras que determinados alquileres sin esos servicios pueden estar exentos. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Qué ocurre si mi propiedad de alquiler genera pérdidas?

El tratamiento depende del régimen fiscal y del tipo de gasto. Para los residentes fiscales en España, determinados rendimientos negativos pueden integrarse en el cálculo global del IRPF, mientras que algunos gastos, como los intereses y las reparaciones, están sujetos a límites y reglas específicas de arrastre. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Pueden los matrimonios dividir los ingresos de un alquiler en España?

Cuando una propiedad pertenece conjuntamente a varias personas, los ingresos del alquiler se atribuyen generalmente según los porcentajes de propiedad correspondientes. El régimen económico matrimonial también puede influir en la atribución. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Cómo se reparten los ingresos del alquiler cuando hay varios propietarios?

En general, cada copropietario declara la parte correspondiente a su porcentaje de propiedad o al derecho real que tenga, teniendo en cuenta las circunstancias concretas. (sede.agenciatributaria.gob.es)

¿Pago impuestos tanto en España como en mi país de residencia?

Puede tener obligaciones fiscales o de declaración en ambos países. Un convenio para evitar la doble imposición puede proporcionar mecanismos de alivio, pero el sistema concreto depende de los países implicados y de sus circunstancias.

¿Cuánto beneficio del alquiler conservaré realmente?

Depende de los ingresos brutos, gastos de explotación, financiación, impuestos, periodos sin alquilar, uso personal y régimen fiscal aplicable. Para analizar una inversión, es mejor calcular los ingresos netos y la rentabilidad neta, en lugar de basarse únicamente en los ingresos brutos.

¿Tener una propiedad de alquiler afecta al Impuesto sobre el Patrimonio?

Potencialmente sí. Una propiedad de alquiler puede formar parte del cálculo global del Impuesto sobre el Patrimonio dependiendo de la residencia fiscal, el patrimonio total, la estructura de propiedad y las reducciones aplicables. Es necesario realizar un análisis independiente.

¿Qué ocurre con la tributación del alquiler cuando vendo la propiedad?

La venta de una propiedad alquilada puede generar una ganancia patrimonial sujeta a tributación. También pueden tenerse en cuenta la amortización, los costes de adquisición, las mejoras y los gastos de venta. La tributación de los ingresos por alquiler y la ganancia patrimonial deben analizarse por separado.

¿Puedo alquilar mi segunda residencia en España y utilizarla yo mismo?

Sí, siempre que se cumplan las normas fiscales, turísticas y legales aplicables. Sin embargo, los periodos de alquiler y los periodos de uso personal deben diferenciarse correctamente a efectos fiscales.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler en España — Conclusiones clave

Los puntos más importantes para los propietarios de inmuebles en España son:

1. Los ingresos procedentes del alquiler de una propiedad española pueden estar sujetos a impuestos en España.

2. La residencia fiscal es fundamental para determinar el régimen aplicable.

3. Los residentes fiscales en España suelen tributar mediante IRPF, mientras que los no residentes suelen estar sujetos a IRNR y Modelo 210.

4. Los tipos legales actuales del IRNR son 19 % para los residentes que cumplen los requisitos de la UE/EEE y 24 % para los demás contribuyentes. (sede.agenciatributaria.gob.es)

5. Los gastos deducibles pueden afectar significativamente al cálculo, dependiendo del régimen fiscal aplicable.

6. La amortización puede ser importante en la fiscalidad de una propiedad alquilada.

7. Las reducciones aplicables al alquiler residencial no deben aplicarse automáticamente a los alojamientos turísticos.

8. La tributación del alquiler turístico, el IVA, la licencia, el urbanismo y los requisitos administrativos son cuestiones diferentes.

9. La deducibilidad de gastos para residentes fuera de la UE/EEE es actualmente una cuestión especialmente relevante tras la SAN 3630/2025; la sentencia judicial y la posición administrativa actual deben analizarse por separado. (kpmg.com)

10. Los plazos del Modelo 210 cambiaron para 2026, por lo que no conviene utilizar calendarios fiscales antiguos sin comprobar la información actual de la Agencia Tributaria. (sede.agenciatributaria.gob.es)

11. Los periodos en los que una segunda residencia está vacía o se utiliza personalmente también pueden tener consecuencias fiscales.

12. La copropiedad debe reflejarse correctamente en el cálculo fiscal.

13. Los propietarios deben conservar documentación completa de ingresos, gastos, reservas y uso del inmueble.

14. Los inversores deben calcular los ingresos netos y la rentabilidad neta, no solamente los ingresos brutos.

15. Antes de comprar una propiedad en Benissa basándose en sus ingresos potenciales por alquiler, compruebe la documentación, situación urbanística, requisitos turísticos, costes de explotación y rentabilidad realista.

Conclusión final

El impuesto sobre los ingresos por alquiler en España no consiste simplemente en aplicar un porcentaje a la renta anual.

El resultado depende de la residencia fiscal del propietario, el tipo de alquiler, los gastos deducibles, la amortización, los periodos de alquiler y uso personal, la estructura de propiedad y, en determinados casos, los convenios internacionales para evitar la doble imposición.

Para los propietarios no residentes, el Modelo 210 es especialmente importante. Los plazos de presentación cambiaron para 2026, mientras que el tratamiento de los gastos deducibles para residentes fuera de la UE/EEE sigue siendo una cuestión en la que deben diferenciarse cuidadosamente la legislación vigente, la práctica de la Agencia Tributaria y la evolución jurisprudencial. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Para los propietarios de Benissa existe además otra capa de análisis.

La propiedad que parece más rentable sobre el papel no tiene por qué ser la mejor inversión. Una villa puede generar excelentes ingresos durante el verano, pero tener elevados costes de gestión, mantenimiento y financiación. Un inmueble puede ofrecer un gran potencial de alquiler, pero presentar problemas documentales o urbanísticos que afecten a la forma en que puede alquilarse legalmente. Un alquiler turístico puede generar buenos ingresos brutos, pero requerir un análisis mucho más detallado de licencias, comunidad de propietarios, urbanismo e IVA.

Por eso, el cálculo adecuado es:

Ingresos brutos por alquiler
− gastos de explotación
− costes financieros
− impuestos aplicables
= dinero realmente conservado

Y la pregunta adecuada para un inversor es:

¿Cuál es mi rentabilidad neta real sobre el capital total que voy a invertir?

¿Está pensando en comprar, vender o alquilar una propiedad en Benissa?

El potencial de alquiler es solo una parte de la decisión.

En Telio Homes, estamos especializados en el mercado inmobiliario de Benissa y la Costa Blanca Norte. Ayudamos a propietarios y compradores a entender los aspectos prácticos de una operación inmobiliaria, incluyendo ubicación, tipo de propiedad, potencial de alquiler, posicionamiento en el mercado y los factores que pueden afectar al atractivo de un inmueble para futuros inquilinos o compradores.

Podemos ayudarle a valorar la propiedad y su oportunidad dentro del mercado local. Para cálculos fiscales personalizados, planificación fiscal internacional o presentación de declaraciones, recomendamos trabajar con un asesor fiscal cualificado.

Si está pensando en comprar una propiedad específicamente para obtener ingresos por alquiler, o ya posee una villa en Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco o Pedramala, empiece por determinar cuatro aspectos:

• cuánto puede alquilarse realmente la propiedad;

• si el uso previsto es legal y viable desde el punto de vista práctico;

• cuáles son los verdaderos costes anuales de explotación;

• y cuál podría ser la rentabilidad neta después de gastos e impuestos.

Esta es una base mucho más fiable para tomar una decisión de inversión que fijarse únicamente en los ingresos brutos anunciados.

Fuentes oficiales y autorizadas

Las principales fuentes utilizadas para verificar la información fiscal y regulatoria de esta guía son:

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) — normativa y criterios sobre ingresos por alquiler en IRPF, gastos deducibles, amortización, reducciones por alquiler residencial, tipos del IRNR y Modelo 210.

• Boletín Oficial del Estado (BOE) — legislación española y textos legales publicados.

• Generalitat Valenciana — procedimientos administrativos y normativa vigente sobre viviendas de uso turístico.

• Convenio entre España y Reino Unido para evitar la doble imposición — tratamiento de los ingresos derivados de bienes inmuebles situados en España.

• Audiencia Nacional, SAN 3630/2025 — evolución jurisprudencial relativa a la deducibilidad de gastos para un residente fuera de la UE/EEE con ingresos por alquiler en España.

La información fiscal y turística debe comprobarse siempre con las fuentes oficiales más recientes antes de presentar una declaración tributaria o completar la compra de una propiedad.