Belasting op huurinkomsten in Spanje: complete gids voor vastgoedbezitters in 2026

Belangrijk over belastingen: De Spaanse belastingwetgeving en regels voor verhuur kunnen veranderen. Deze gids beschrijft het algemene kader dat van toepassing is op het moment van publicatie en is uitsluitend bedoeld als algemene informatie. De informatie vormt geen persoonlijk fiscaal advies. Als uw fiscale woonplaats, verhuuractiviteit, eigendomsstructuur of internationale fiscale situatie complex is, raden wij u aan een gekwalificeerd belastingadviseur in Spanje te raadplegen.

Inleiding

Als u een woning in Spanje bezit en deze verhuurt, is het belangrijk om vanaf het begin te begrijpen hoe huurinkomsten in Spanje worden belast. De fiscale behandeling is een belangrijk onderdeel van de werkelijke kosten en het rendement van een vastgoedbelegging.

De eerste vraag zou daarom niet alleen moeten zijn: "Hoeveel huur kan ik ontvangen?", maar vooral:

Waar ben ik fiscaal resident en welk type verhuur ga ik aanbieden?

Personen die fiscaal resident zijn in Spanje geven hun relevante huurinkomsten doorgaans aan via de inkomstenbelasting voor natuurlijke personen, IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Vastgoedeigenaren die geen fiscaal inwoner van Spanje zijn, vallen doorgaans onder de inkomstenbelasting voor niet-residenten, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Huurinkomsten uit Spaans vastgoed worden in dat geval doorgaans aangegeven via het Modelo 210.

Daarna wordt de berekening complexer. Aftrekbare kosten, afschrijvingen, hypotheekrente, de verhuurperiode, persoonlijk gebruik en, in bepaalde gevallen, fiscale verminderingen voor woningen die als hoofdverblijf worden verhuurd, kunnen allemaal invloed hebben op het uiteindelijke belastingbedrag.

Voor eigenaren van villa's en appartementen in gebieden zoals Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco en Pedramala is nog een ander onderscheid bijzonder belangrijk:

Belastingheffing en de wettelijke mogelijkheid om een woning te verhuren zijn twee verschillende zaken.

Een woning kan belastbare huurinkomsten opleveren zonder dat deze automatisch voor iedere vorm van verhuur mag worden gebruikt. Het betalen van belasting vervangt geen eventuele toeristische vergunning, stedenbouwkundige toestemming of goedkeuring van de gemeenschap van eigenaren wanneer die vereist is.

Deze gids behandelt daarom beide aspecten: hoe huurinkomsten in Spanje worden belast en welke praktische zaken u moet controleren voordat u deze inkomsten onderdeel maakt van uw vastgoedplan.

Belasting op huurinkomsten in Spanje: in één oogopslag

Hoeveel belasting betaalt u over huurinkomsten in Spanje?

Er bestaat in Spanje geen uniform belastingtarief dat voor iedere vastgoedeigenaar geldt.

Fiscaal residenten in Spanje geven relevante huurinkomsten doorgaans aan binnen de IRPF. Het netto belastbare bedrag wordt opgenomen in de algemene belastbare grondslag en belast tegen de progressieve tarieven die op hun persoonlijke situatie van toepassing zijn.

Niet-residente eigenaren vallen in beginsel onder de IRNR. De momenteel geldende wettelijke tarieven zijn 19% voor personen die voldoen aan de voorwaarden van het regime dat geldt voor inwoners van de Europese Unie en de EER, en 24% voor andere belastingplichtigen. De aftrekbaarheid van kosten voor personen die fiscaal buiten de EU/EER wonen, is echter onderwerp van recente belangrijke rechtspraak, die verderop in deze gids wordt besproken. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Welke drie factoren bepalen uw belasting?

De drie belangrijkste factoren bij de belastingberekening

1. Uw fiscale woonplaats

Uw fiscale woonplaats is doorgaans belangrijker dan uw nationaliteit.

Een Britse staatsburger die fiscaal resident is in Spanje wordt niet automatisch hetzelfde behandeld als een vastgoedeigenaar die fiscaal inwoner is van het Verenigd Koninkrijk.

Evenmin kan een Duitse staatsburger wiens fiscale woonplaats buiten de EU/EER ligt, uitsluitend op basis van zijn nationaliteit aanspraak maken op de fiscale behandeling die geldt voor inwoners van de EU/EER.

2. Het type verhuur

Een traditionele woningverhuur, seizoensverhuur en toeristische verhuur worden fiscaal en juridisch niet noodzakelijk op dezelfde manier behandeld.

De kwalificatie van de verhuur kan zowel gevolgen hebben voor de belasting als voor andere administratieve en wettelijke verplichtingen.

3. Aftrekbare kosten

Afhankelijk van het toepasselijke belastingregime kunnen bepaalde kosten in mindering worden gebracht op de belastbare huurinkomsten. Het kan bijvoorbeeld gaan om:

• hypotheekrente;

• IBI;

• gemeenschappelijke kosten van de urbanisatie of VvE;

• verzekeringen;

• reparaties en onderhoud;

• kosten voor vastgoedbeheer;

• bepaalde lopende kosten;

• reclame- en platformkosten;

• professionele en boekhoudkundige kosten;

• afschrijvingen.

Snel voorbeeld: €30.000 jaarlijkse huurinkomsten

De onderstaande voorbeelden zijn bewust vereenvoudigd.

De tweede regel verdient bijzondere aandacht. In SAN 3630/2025 heeft de Audiencia Nacional in een zaak van een fiscaal inwoner van de Verenigde Staten geoordeeld dat bepaalde kosten konden worden afgetrokken. Tegelijkertijd maakt de momenteel gepubliceerde informatie van de Spaanse belastingdienst nog steeds onderscheid tussen inwoners van de EU/EER en andere belastingplichtigen. Het is daarom belangrijk om onderscheid te maken tussen wettelijke regels, jurisprudentie en de huidige administratieve praktijk. (kpmg.com)

Expert Tip: Als u een woning in Benissa overweegt als verhuurinvestering, kijk dan niet alleen naar "€30.000 jaarlijkse huurinkomsten". Houd ook rekening met exploitatiekosten, belastingen, financiering, periodes zonder verhuur en eventueel persoonlijk gebruik voordat u het werkelijke rendement beoordeelt.

Wie moet belasting betalen over huurinkomsten in Spanje?

Fiscaal residenten in Spanje

Als u fiscaal resident bent in Spanje, moet u uw belastbare huurinkomsten uit vastgoed doorgaans opnemen in uw Spaanse IRPF-aangifte.

Inkomsten uit vastgoed dat niet als economische activiteit wordt geëxploiteerd, worden doorgaans beschouwd als inkomsten uit vastgoedvermogen (rendimientos del capital inmobiliario). (sede.agenciatributaria.gob.es)

De berekening begint met de bruto huurinkomsten die u ontvangt. Kosten die volgens de wettelijke voorwaarden aftrekbaar zijn, worden vervolgens in mindering gebracht.

Het nettoresultaat wordt daarna meegenomen in de totale berekening van de IRPF.

Niet-residente vastgoedeigenaren

Als u fiscaal niet-resident bent in Spanje maar wel Spaans vastgoed bezit dat u verhuurt, vallen de betreffende huurinkomsten doorgaans onder de IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Voor natuurlijke personen zonder vaste inrichting in Spanje worden huurinkomsten uit Spaans vastgoed doorgaans aangegeven via het Modelo 210.

Volgens de momenteel door de Spaanse belastingdienst gepubliceerde tarieven bedraagt het tarief 19% voor belastingplichtigen die voldoen aan de voorwaarden voor inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein, en 24% voor andere belastingplichtigen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Waarom is fiscale woonplaats belangrijker dan nationaliteit?

Stel dat drie eigenaren ieder een identieke villa in Benissa bezitten:

• Persoon A: fiscaal resident in Spanje.

• Persoon B: fiscaal resident in Duitsland.

• Persoon C: fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk.

De drie eigenaren kunnen fiscaal verschillend worden behandeld, ook al zijn hun woningen identiek en genereren ze precies dezelfde huurinkomsten.

Uw nationaliteit bepaalt op zichzelf niet welk belastingregime van toepassing is.

Hoe bepaalt u uw fiscale woonplaats in Spanje?

Fiscale woonplaats is een juridische en fiscale kwestie. Deze mag niet automatisch worden gelijkgesteld met een Spaanse verblijfskaart of verblijfsstatus.

Het criterium van 183 dagen wordt vaak genoemd. De fiscale woonplaats kan echter ook afhangen van andere omstandigheden, waaronder de plaats waar het centrum van uw economische belangen ligt. Wanneer twee landen iemand mogelijk als fiscaal inwoner beschouwen, kunnen ook de bepalingen van het toepasselijke belastingverdrag relevant zijn.

Als u uw tijd verdeelt tussen Spanje en een ander land, is het daarom bijzonder belangrijk om uw fiscale situatie nauwkeurig vast te stellen.

Wat gebeurt er als u Spaans vastgoed bezit maar in het buitenland woont?

U kunt een villa in Benissa bezitten terwijl u fiscaal inwoner bent van een ander land.

Het bezit van vastgoed maakt u niet automatisch fiscaal resident in Spanje.

De woning kan echter wel Spaanse fiscale verplichtingen met zich meebrengen.

Als de woning wordt verhuurd, kan de huurinkomst in Spanje belastbaar zijn.

Als de woning niet wordt verhuurd, kan onder bepaalde omstandigheden toch sprake zijn van toegerekend vastgoedinkomen (renta imputada).

Een buitenlandse eigenaar van een tweede woning kan dus in Spanje fiscale verplichtingen hebben, zelfs wanneer de woning geen huurinkomsten genereert.

Mede-eigendom en echtgenoten

Ook de eigendomsstructuur is belangrijk.

Wanneer meerdere personen gezamenlijk eigenaar zijn van een woning, worden de huurinkomsten doorgaans aan iedere eigenaar toegerekend op basis van zijn of haar eigendomspercentage. De Spaanse belastingdienst bevestigt dat bij mede-eigendom iedere mede-eigenaar normaal gesproken zijn of haar overeenkomstige aandeel aangeeft. Voor gehuwde stellen kan ook het huwelijksvermogensstelsel van invloed zijn. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Voorbeeld: twee personen bezitten ieder 50% van een villa in Benissa die €30.000 aan jaarlijkse huurinkomsten genereert.

Dat betekent niet automatisch dat één van hen de volledige €30.000 moet aangeven.

De situatie kan complexer worden wanneer sprake is van:

• verschillende eigendomspercentages;

• vruchtgebruik (usufructo);

• geërfd vastgoed;

• een comunidad de bienes;

• eigenaren die fiscaal resident zijn in verschillende landen.

Belasting op huurinkomsten voor fiscaal residenten in Spanje

Hoe worden huurinkomsten belast binnen de IRPF?

Voor een fiscaal inwoner van Spanje worden relevante huurinkomsten doorgaans opgenomen in de algemene belastbare grondslag van de IRPF.

De berekening begint met de bruto huurinkomsten.

Aftrekbare kosten worden vervolgens in mindering gebracht.

Het nettoresultaat wordt opgenomen in de totale IRPF-berekening.

Daarom kunnen twee Spaanse fiscale residenten met exact dezelfde huurinkomsten uiteindelijk verschillende bedragen aan belasting betalen.

Hoe berekent u het belastbare netto huurinkomen?

In eenvoudige vorm:

Bruto huurinkomsten
− aftrekbare kosten
= netto huurinkomen

Bij bepaalde verhuur van woningen kan vervolgens een fiscale vermindering worden toegepast op het positieve nettoresultaat.

Welke verhuurkosten kunnen Spaanse residenten aftrekken?

Afhankelijk van de situatie kunnen onder meer de volgende kosten relevant zijn:

• hypotheekrente;

• IBI;

• gemeenschappelijke kosten;

• verzekeringen;

• reparaties en onderhoud;

• kosten voor vastgoedbeheer;

• bepaalde lopende kosten;

• reclame;

• platformcommissies;

• professionele en fiscale advieskosten;

• afschrijvingen.

De kosten moeten voldoen aan de wettelijke voorwaarden en correct kunnen worden onderbouwd.

Hypotheekrente en jaarlijkse beperkingen op de aftrek

Hypotheekrente kan onder bepaalde voorwaarden worden meegenomen in de Spaanse belastingberekening. Er geldt echter een belangrijke beperking.

De Spaanse belastingdienst bepaalt dat rente en andere financieringskosten, evenals bepaalde reparatie- en onderhoudskosten, in beginsel niet hoger mogen zijn dan de bruto inkomsten die het betreffende vastgoed in dat belastingjaar heeft gegenereerd.

Bedragen die vanwege deze beperking niet kunnen worden afgetrokken, kunnen volgens de toepasselijke regels in de daaropvolgende vier jaar worden meegenomen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Deze regel kan bijzonder relevant zijn wanneer een villa in Benissa met een aanzienlijke hypotheek is gefinancierd of wanneer er grote reparatiewerkzaamheden nodig zijn.

Afschrijving van het vastgoed

Fiscale afschrijving wordt door particuliere verhuurders vaak over het hoofd gezien.

Voor de Spaanse IRPF geldt, wanneer een woning aan de voorwaarden voldoet, doorgaans een jaarlijkse afschrijving van maximaal 3% van de hoogste waarde van de aanschafwaarde van het gebouw en de kadastrale waarde van het gebouw, waarbij de grondwaarde wordt uitgesloten en de wettelijke berekeningsregels moeten worden gevolgd. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Als u bijvoorbeeld een villa koopt voor €600.000, betekent dit dus niet automatisch dat u ieder jaar 3% van de volledige €600.000, oftewel €18.000, mag afschrijven.

De grondwaarde moet worden uitgesloten.

Veelgemaakte fout: Bij een villa die voor €600.000 is gekocht, kunt u niet automatisch €18.000 per jaar aan afschrijving aftrekken. De grondwaarde moet buiten beschouwing worden gelaten en de toepasselijke fiscale regels moeten worden gevolgd.

Fiscale verminderingen voor bepaalde woningverhuur

Fiscaal residenten in Spanje kunnen onder bepaalde voorwaarden een fiscale vermindering krijgen op het positieve nettoresultaat uit verhuur van een woning.

Voor huurovereenkomsten die vanaf 26 mei 2023 zijn gesloten, bedraagt de algemene vermindering 50%, terwijl onder bepaalde wettelijke voorwaarden hogere verminderingen mogelijk zijn.

De Spaanse belastingdienst voorziet momenteel in verminderingen die kunnen oplopen tot:

• 90% voor bepaalde nieuwe huurovereenkomsten in gebieden waar de huurmarkt als gespannen wordt aangemerkt, wanneer de huurprijs met meer dan 5% wordt verlaagd;

• 70% in bepaalde wettelijk omschreven situaties;

• 60% wanneer aan bepaalde voorwaarden met betrekking tot renovatiewerkzaamheden wordt voldaan;

• 50% als algemene vermindering voor in aanmerking komende huurovereenkomsten die vanaf 26 mei 2023 zijn gesloten.

Voor bepaalde oudere huurovereenkomsten kan overgangsrecht gelden, waaronder onder voorwaarden de vroegere vermindering van 60%. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Deze verminderingen hebben betrekking op woningverhuur die aan de wettelijke voorwaarden voldoet. Toeristische verhuur mag daarom niet automatisch als reguliere woningverhuur worden behandeld.

Wat gebeurt er als de verhuur een fiscaal verlies oplevert?

Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen de fiscale berekening en de werkelijke cashflow.

Als de fiscaal aftrekbare kosten hoger zijn dan de huurinkomsten, kan een Spaanse fiscale resident een negatief nettoresultaat uit de verhuur hebben.

Niet alle kosten worden echter op dezelfde manier behandeld en sommige aftrekposten zijn aan specifieke beperkingen onderworpen.

De Spaanse belastingdienst heeft bijvoorbeeld specifieke regels voor financieringskosten en reparatie- en onderhoudskosten die vanwege de toepasselijke limieten niet direct volledig kunnen worden afgetrokken. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ook de verrekening van negatieve inkomsten binnen de algemene belastbare grondslag is onderworpen aan specifieke wettelijke regels. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wat gebeurt er als de woning slechts een deel van het jaar wordt verhuurd?

Dit komt zeer vaak voor bij eigenaren van tweede woningen in Benissa.

Een villa kan bijvoorbeeld:

• in juni, juli en augustus worden verhuurd;

• met Pasen door de eigenaar worden gebruikt;

• in de winter meerdere weken persoonlijk worden gebruikt;

• in andere periodes leegstaan.

De fiscale berekening moet onderscheid maken tussen verhuurperiodes en periodes van persoonlijk gebruik of niet-verhuur.

Bepaalde kosten moeten mogelijk naar verhouding worden toegerekend volgens de toepasselijke fiscale regels.

Het is daarom verstandig om gedurende het hele jaar een gedetailleerde gebruikskalender van de woning bij te houden, in plaats van maanden later te proberen te reconstrueren wanneer de woning precies verhuurd was.

Belasting op huurinkomsten voor niet-residenten in Spanje

Wat is IRNR?

IRNR staat voor Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten.

Deze belasting geldt voor bepaalde inkomsten die in Spanje worden ontvangen door personen die fiscaal geen inwoner van Spanje zijn.

Voor een buitenlandse eigenaar die een villa in Spanje verhuurt, is IRNR een van de belangrijkste Spaanse belastingverplichtingen om te kennen.

Het belastingtarief van 19%

Het huidige wettelijke tarief voor personen die voldoen aan de voorwaarden van het EU/EER-regime bedraagt 19%. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wanneer aftrekbare kosten kunnen worden meegenomen, zou een vereenvoudigde berekening bijvoorbeeld kunnen zijn:

€30.000 bruto huurinkomsten
− €10.000 aftrekbare kosten
= €20.000 belastbaar

€20.000 × 19% = €3.800

De werkelijke berekening kan complexer zijn, bijvoorbeeld wanneer de woning slechts een deel van het jaar wordt verhuurd of wanneer meerdere personen eigenaar zijn.

Het belastingtarief van 24%

Voor andere niet-residente belastingplichtigen bedraagt het momenteel geldende wettelijke tarief 24%. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Het belastingtarief en de vraag welke kosten aftrekbaar zijn, zijn echter twee verschillende kwesties.

Het tarief van 24% beantwoordt op zichzelf dus niet de vraag welke kosten in uw specifieke situatie mogen worden afgetrokken.

Fiscaal residenten in de EU en EER

Volgens de momenteel door de Spaanse belastingdienst gepubliceerde informatie geldt het tarief van 19% voor fiscaal residenten die aan de voorwaarden voldoen in:

• lidstaten van de Europese Unie;

• IJsland;

• Noorwegen;

• Liechtenstein.

Voor deze belastingplichtigen kunnen kosten die rechtstreeks verband houden met Spaanse huurinkomsten worden meegenomen wanneer aan de wettelijke voorwaarden is voldaan. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Fiscaal residenten buiten de EU en EER

Volgens het huidige juridische en administratieve kader dat door de Spaanse belastingdienst wordt gepubliceerd, vallen belastingplichtigen die niet onder de EU/EER-categorie vallen in beginsel onder het tarief van 24% en hebben zij niet automatisch recht op dezelfde expliciet voorziene aftrekregeling voor kosten als de betreffende EU/EER-residenten. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dit is bijzonder relevant voor vastgoedeigenaren die fiscaal resident zijn in het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten.

Recente rechtspraak over aftrekbare kosten

Op 28 juli 2025 heeft de Audiencia Nacional uitspraak SAN 3630/2025 gedaan in een zaak over een fiscaal inwoner van de Verenigde Staten die huurinkomsten ontving uit vastgoed in Spanje.

De rechtbank oordeelde dat het uitsluiten van deze belastingplichtige van de aftrek van bepaalde kosten die verband hielden met de verhuur in strijd was met het beginsel van het vrije verkeer van kapitaal.

Gespecialiseerde fiscale bronnen beschouwen deze uitspraak als een potentieel belangrijke ontwikkeling voor eigenaren die fiscaal buiten de EU/EER wonen. Tegen de uitspraak kan echter beroep worden ingesteld. (kpmg.com)

Een essentieel onderscheid is daarom:

Een rechterlijke uitspraak betekent niet automatisch dat de belastingwet is gewijzigd.

De momenteel door de Spaanse belastingdienst gepubliceerde informatie blijft de wettelijke tarieven van 19% en 24% en de verschillende regels voor aftrekbaarheid van kosten vermelden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Een fiscaal resident van het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten of een ander derde land moet er daarom niet automatisch van uitgaan dat hij of zij een Modelo 210 eenvoudigweg kan indienen tegen "24% over de bruto huurinkomsten" of "24% over de netto huurinkomsten" op basis van informatie die online is gevonden.

Een gekwalificeerd belastingadviseur moet de meest recente rechtspraak, de administratieve praktijk en uw persoonlijke situatie beoordelen voordat de aangifte wordt ingediend.

Waarom moet u ook de regels in uw woonland controleren?

Internationale belastingheffing stopt niet bij de Spaanse grens.

Uw land van fiscale woonplaats kan u ook verplichten om bijvoorbeeld aan te geven:

• huurinkomsten;

• buitenlands vastgoed;

• in het buitenland betaalde belastingen;

• bepaalde aftrekbare kosten;

• valutaconversies.

Een fiscaal inwoner van het Verenigd Koninkrijk kan bijvoorbeeld zowel in Spanje als in het Verenigd Koninkrijk fiscale verplichtingen hebben.

Welke verhuurkosten kunt u in Spanje aftrekken?

Hypotheekrente

Hypotheekrente kan binnen het toepasselijke belastingregime als aftrekbare kosten worden meegenomen.

Maak hierbij onderscheid tussen rente en aflossing van de hoofdsom.

Als u bijvoorbeeld €10.000 op uw hypotheek aflost, betekent dit niet dat u automatisch €10.000 als rente mag aftrekken.

Bewaar daarom het jaarlijkse bankoverzicht waarop rente en aflossing afzonderlijk zijn vermeld.

IBI

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse onroerendezaakbelasting die door de gemeente wordt geheven.

Bij verhuur die aan de voorwaarden voldoet, kan IBI een belangrijke aftrekbare kostenpost zijn.

Bewaar het officiële IBI-document en het betalingsbewijs.

Gemeenschappelijke kosten

Eigenaren van appartementen en bepaalde villa's betalen regelmatig gemeenschappelijke kosten.

Wanneer deze kosten volgens het toepasselijke belastingregime aftrekbaar zijn, moet u onder meer bewaren:

• overzichten van de gemeenschap;

• facturen;

• betalingsbewijzen;

• documenten over bijzondere bijdragen.

Woningverzekering

Verzekeringspremies die betrekking hebben op de woning kunnen relevant zijn wanneer ze rechtstreeks verband houden met de verhuurde woning en voldoen aan de voorwaarden voor aftrek binnen het toepasselijke belastingregime.

Reparaties en onderhoud

Reparaties en normaal onderhoud mogen niet automatisch worden gelijkgesteld aan modernisering of investeringen die de waarde van de woning verhogen.

Voorbeelden zijn:

• het repareren van een lekkend dak;

• het herstellen van een bestaande sanitaire installatie;

• het opnieuw schilderen van kamers;

• het repareren van een bestaande airconditioning;

• het vervangen van beschadigde onderdelen;

• onderhoud van een zwembad.

De fiscale behandeling hangt af van de precieze aard van de werkzaamheden.

Kosten voor vastgoedbeheer

Beheerkosten kunnen een aanzienlijke kostenpost vormen voor een vakantiewoning in Benissa.

Een lokaal beheerbedrijf kan bijvoorbeeld verantwoordelijk zijn voor:

• reserveringen;

• communicatie met huurders;

• check-in;

• schoonmaak;

• onderhoud;

• sleutelbeheer;

• noodinterventies.

Bewaar de facturen en afrekeningen van de beheerder.

Lopende kosten

Elektriciteit, water, internet en andere lopende kosten kunnen relevant zijn wanneer deze door de eigenaar worden betaald en rechtstreeks verband houden met de verhuur, onder voorbehoud van de toepasselijke fiscale regels.

Als de eigenaar de woning een deel van het jaar zelf gebruikt, kan een proportionele verdeling noodzakelijk zijn.

Reclame en commissies van verhuurplatforms

Airbnb, Booking.com en andere verhuurplatforms kunnen commissies of servicekosten in rekening brengen.

Kijk niet uitsluitend naar het bedrag dat uiteindelijk op uw bankrekening wordt gestort.

Voorbeeld:

Boekingen door gasten: €30.000
Platformkosten: €3.000
Bedrag dat aan de eigenaar wordt uitbetaald: €27.000

De bankoverschrijving van €27.000 mag niet automatisch worden beschouwd als het enige relevante bedrag.

Bewaar het platformoverzicht waarop de bruto inkomsten en de kosten afzonderlijk worden vermeld.

Kosten voor professionele en boekhoudkundige dienstverlening

Honoraria die worden betaald aan een belastingadviseur, accountant of andere professional kunnen in bepaalde situaties aftrekbaar zijn wanneer ze rechtstreeks verband houden met de huurinkomsten en binnen het toepasselijke belastingregime aftrekbaar zijn.

Afschrijving

Afschrijving is bijzonder interessant omdat dit een fiscale kostenpost is die niet noodzakelijkerwijs overeenkomt met een jaarlijkse uitgaande kasstroom.

Voor fiscaal residenten in Spanje die aan de voorwaarden voldoen, voorziet het hierboven beschreven kader doorgaans in een afschrijving van 3%, waarbij de grondwaarde wordt uitgesloten en de toepasselijke fiscale regels moeten worden gevolgd. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Reparaties versus verbeteringen

Dit onderscheid is bijzonder belangrijk wanneer een oudere woning in Benissa grondig wordt gerenoveerd.

Werkzaamheden die de waarde van de woning verhogen, kunnen afhankelijk van de omstandigheden aan de waarde van het vastgoed worden toegevoegd en fiscaal anders worden behandeld, bijvoorbeeld via afschrijving, in plaats van onmiddellijk als gewone reparatie te worden afgetrokken.

Welke kosten zijn niet automatisch aftrekbaar?

Ga er niet van uit dat iedere uitgave die verband houdt met een woning automatisch aftrekbaar is.

Problematisch kunnen bijvoorbeeld zijn:

• kosten die verband houden met uw persoonlijke vakanties;

• aflossing van de hoofdsom van een hypotheek;

• persoonlijke aankopen;

• contante betalingen zonder voldoende documentatie;

• kosten zonder rechtstreeks verband met de huurinkomsten;

• waardeverhogende werkzaamheden die ten onrechte als gewone reparaties worden aangemerkt;

• kosten voor periodes waarin de woning niet wordt verhuurd, zonder rekening te houden met de toepasselijke fiscale regels.

Expert Tip: Maak voor iedere woning in Benissa een afzonderlijk digitaal dossier. Bewaar hierin huur- en reserveringsoverzichten, IBI-documenten, facturen, bankdocumenten met betrekking tot de hypotheek, afrekeningen van de beheerder en betalingsbewijzen. Een goed georganiseerde administratie maakt het voorbereiden van uw belastingaangifte aanzienlijk eenvoudiger.

Hoe berekent u de belasting over huurinkomsten in Spanje?

Stap 1: Bereken de bruto huurinkomsten

Begin met alle inkomsten die door de verhuur worden gegenereerd.

Bij verhuur via platforms gebruikt u reserveringsoverzichten en documenten van het platform in plaats van uitsluitend te kijken naar het bedrag dat uiteindelijk op uw bankrekening wordt gestort.

Stap 2: Bereken de aftrekbare kosten

Maak een overzicht van alle kosten die mogelijk relevant zijn:

• IBI;

• hypotheekrente;

• verzekeringen;

• gemeenschappelijke kosten;

• reparaties;

• vastgoedbeheer;

• lopende kosten;

• reclame;

• platformcommissies;

• professionele diensten;

• afschrijving.

Vervolgens moet worden bepaald welke kosten binnen uw belastingregime daadwerkelijk aftrekbaar zijn.

Stap 3: Bereken het netto huurinkomen

De vereenvoudigde formule is:

Bruto huurinkomsten − aftrekbare kosten = netto huurinkomen

Voor fiscaal residenten in Spanje kunnen daarna nog andere verminderingen of beperkingen gelden.

Voor niet-residenten hangt de berekening af van de toepasselijke IRNR-regels en de actuele situatie met betrekking tot de aftrekbaarheid van kosten.

Stap 4: Pas de relevante belastingregels toe

Stel uzelf de volgende vragen:

1. Waar ligt mijn fiscale woonplaats?

2. Wordt de woning voor permanente bewoning, seizoensverhuur of toeristische verhuur gebruikt?

3. Welke kosten mag ik aftrekken?

4. Kan ik afschrijving toepassen?

5. Kom ik in aanmerking voor een fiscale vermindering voor woningverhuur?

6. Is de woning het hele jaar verhuurd?

7. Gebruik ik de woning zelf?

8. Staat de woning een deel van het jaar leeg?

9. Moet ik een Modelo 210 indienen?

10. Heb ik ook fiscale verplichtingen in een ander land?

Stap 5: Bereken wat er na belasting netto overblijft

Voor de economische beoordeling van een vastgoedbelegging kunt u nog een stap verder gaan.

Bereken:

Bruto huurinkomsten
− exploitatiekosten
− financieringskosten
− Spaanse belastingen
= werkelijk behouden netto cashflow

Dit is een investeringsberekening en niet de officiële fiscale berekening. De twee moeten daarom afzonderlijk worden bekeken.

Bruto huurinkomsten versus netto huurinkomsten

Bruto huurinkomsten zijn nuttig om het potentiële inkomen van een vastgoedobject te beoordelen.

Maar om te bepalen of een vastgoedbelegging werkelijk rendabel is, zijn netto huurinkomsten veel relevanter.

Visuele berekeningsstroom

Jaarlijkse bruto huurinkomsten

↓

Min aftrekbare verhuurkosten

↓

Netto huurinkomen

↓

Toepassing van relevante verminderingen en beperkingen

↓

Toepassing van IRPF- of IRNR-regels

↓

Spaanse belasting

↓

Netto resterende cashflow

↓

Netto huurrendement

Voorbeelden van belastingberekeningen voor huurinkomsten

De volgende voorbeelden zijn uitsluitend bedoeld om het mechanisme te illustreren en vormen geen persoonlijk fiscaal advies.

Voorbeeld 1 — €30.000 huurinkomsten uit een villa in Benissa

Stel dat een villa in Benissa de volgende bedragen genereert:

• Bruto huurinkomsten: €30.000

• IBI: €900

• Verzekering: €450

• Onderhoud: €1.500

• Vastgoedbeheer: €3.000

• Hypotheekrente: €4.000

Totale kosten in dit voorbeeld:

€9.850

Vereenvoudigd nettoresultaat vóór andere correcties:

€30.000 − €9.850 = €20.150

Voor een niet-resident die aan de voorwaarden van het EU/EER-regime voldoet en onder het tarief van 19% valt:

€20.150 × 19% = €3.828,50

Dit voorbeeld houdt geen rekening met alle mogelijke regels, afschrijvingen, proportionele toerekeningen of formele aspecten van de aangifte.

Voorbeeld 2 — Niet-residente eigenaar uit de EU/EER

Een fiscaal resident in Duitsland bezit een villa in Benissa.

Jaarlijkse bruto huurinkomsten:

€30.000

Aftrekbare kosten in dit voorbeeld:

€10.000

Vereenvoudigd belastbaar bedrag:

€20.000

Bij 19%:

€3.800

De eigenaar moet alle bewijsstukken bewaren en controleren of iedere kostenpost aan de toepasselijke voorwaarden voldoet.

Voorbeeld 3 — Fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk met Spaans vastgoed

Een fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk bezit een villa in Spanje.

Het Verenigd Koninkrijk maakt voor de huidige IRNR-tarieven niet langer deel uit van de EU/EER.

Het momenteel geldende Spaanse wettelijke tarief voor de categorie "overige belastingplichtigen" bedraagt 24%. (sede.agenciatributaria.gob.es)

De uitspraak van de Audiencia Nacional uit 2025 over een fiscaal resident in de Verenigde Staten heeft echter een belangrijke juridische ontwikkeling veroorzaakt met betrekking tot de aftrekbaarheid van kosten voor inwoners van derde landen. De rechterlijke uitspraak en de huidige administratieve praktijk moeten daarom afzonderlijk worden beoordeeld. (kpmg.com)

Een fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk doet er daarom verstandig aan om vóór het indienen van een Modelo 210 actueel professioneel belastingadvies in te winnen.

Voorbeeld 4 — Fiscaal resident in Spanje

Een fiscaal resident in Spanje ontvangt:

€30.000 bruto huurinkomsten

en heeft:

€10.000 aftrekbare kosten

Vereenvoudigd nettoresultaat:

€20.000

De eigenaar betaalt niet simpelweg een vast tarief van 19% of 24%.

De €20.000 wordt samen met andere relevante inkomsten meegenomen in de IRPF-berekening.

Als de verhuur aan de voorwaarden voldoet voor een fiscale regeling voor woningverhuur, kan bovendien een fiscale vermindering van toepassing zijn op het positieve nettoresultaat. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Voorbeeld 5 — Woning uitsluitend in de zomer verhuurd

Stel dat een villa aan de Costa de Benissa:

€18.000 aan huurinkomsten

genereert in juni, juli en augustus.

De eigenaar gebruikt de woning gedurende andere periodes zelf.

De eigenaar moet nauwkeurig documenteren:

• de reserveringsdata;

• de verhuurperiodes;

• de periodes van persoonlijk gebruik;

• de periodes zonder verhuur;

• beheerkosten;

• lopende kosten;

• onderhoudswerkzaamheden;

• andere relevante uitgaven.

Het feit dat de eigenaar de woning het hele jaar bezit, betekent niet dat alle kosten automatisch voor het volledige jaar als verhuurkosten mogen worden beschouwd.

Voorbeeld 6 — Toeristische verhuur met beheerkosten en platformcommissies

Stel dat gasten in totaal:

€35.000

betalen.

De kosten omvatten bijvoorbeeld:

• platformcommissies: €4.000

• vastgoedbeheer: €3.500

• schoonmaak en onderhoud: €2.500

• overige aftrekbare kosten: €2.000

De eigenaar moet documenten bewaren waarin onderscheid wordt gemaakt tussen bruto boekingen en iedere afzonderlijke kostenpost.

Het is niet voldoende om uitsluitend het bedrag te documenteren dat uiteindelijk op de bankrekening wordt bijgeschreven.

Voorbeeld 7 — Een verhuurde woning levert fiscaal verlies op

Stel dat een fiscaal resident in Spanje:

€20.000 huurinkomsten

ontvangt en:

€24.000 aftrekbare kosten

heeft.

Het vereenvoudigde resultaat zou zijn:

−€4.000

Dat betekent niet dat de eigenaar deze €4.000 automatisch op iedere gewenste manier kan verrekenen.

Bepaalde kosten, waaronder financieringskosten en reparatie- en onderhoudskosten, zijn onderworpen aan beperkingen en specifieke regels voor verrekening of doorschuiving. Ook de algemene behandeling van negatieve inkomsten is onderworpen aan de IRPF-regels. (sede.agenciatributaria.gob.es)

In een dergelijke situatie moet een belastingadviseur de volledige fiscale positie beoordelen.

Langdurige verhuur versus toeristische verhuur in Spanje

Hoe wordt reguliere woningverhuur belast?

Een echte verhuur voor bewoning kan onder het fiscale regime voor inkomsten uit verhuurd vastgoed vallen.

Voor fiscaal residenten in Spanje kan bepaalde woningverhuur die aan de wettelijke voorwaarden voldoet, in aanmerking komen voor fiscale verminderingen op het positieve nettoresultaat. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Hoe wordt seizoensverhuur behandeld?

Seizoensverhuur wordt niet automatisch gelijkgesteld aan reguliere woningverhuur.

Er moet onder meer worden gekeken naar:

• de huurovereenkomst;

• het doel van de verhuur;

• de duur;

• de feitelijke omstandigheden waarin de woning wordt gebruikt.

Het simpelweg benoemen van een contract als "seizoensverhuur" bepaalt niet automatisch de fiscale behandeling.

Hoe wordt toeristische verhuur belast?

Inkomsten uit toeristische verhuur zijn in beginsel belastbaar.

Het feit dat een reservering via Airbnb, Booking.com of een ander platform tot stand komt, neemt de fiscale verplichtingen van de eigenaar niet weg.

Daarnaast kan toeristische verhuur afzonderlijke vragen oproepen op het gebied van toeristische regelgeving, stedenbouw en in bepaalde situaties btw.

Airbnb en Booking.com

Inkomsten via verhuurplatforms moeten correct worden gedocumenteerd.

Bewaar onder meer:

• reserveringsoverzichten;

• bruto reserveringsbedragen;

• platformcommissies;

• schoonmaakkosten;

• terugbetalingen;

• beheerkosten;

• banktransacties.

Waarom is de kwalificatie van de verhuur belangrijk?

Deze kan invloed hebben op:

• belasting;

• aftrekbare kosten;

• fiscale verminderingen die voor woningverhuur gelden;

• btw;

• toeristische registratie;

• stedenbouwkundige regels;

• de gemeenschap van eigenaren;

• verplichtingen rond de marketing van de woning.

Belasting versus wettelijke verhuurmogelijkheid

Dit onderscheid mag nooit worden genegeerd.

Fiscale vraag:

Hoe moet ik mijn huurinkomsten aangeven en hoeveel belasting betaal ik?

Juridische en administratieve vraag:

Mag ik deze woning op deze manier wettelijk verhuren?

Het betalen van belasting in Spanje maakt een toeristische verhuur waarvoor de vereiste vergunningen of voorwaarden ontbreken, niet automatisch legaal.

Belasting en toeristische verhuurvergunning in Benissa

Wat wordt beschouwd als toeristische verhuur?

De Comunitat Valenciana kent specifieke regels voor Viviendas de Uso Turístico, oftewel woningen die voor toeristische doeleinden worden gebruikt.

De Valenciaanse regelgeving maakt onderscheid tussen toeristische accommodaties en andere vormen van tijdelijke verhuur. Volgens de momenteel toepasselijke definitie hangt toeristisch gebruik onder meer samen met verhuur voor 10 dagen of minder aan dezelfde huurder, wanneer aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Huurovereenkomsten voor een langere periode kunnen onder een andere juridische categorie vallen. De exacte kwalificatie moet altijd worden gecontroleerd aan de hand van de actuele regelgeving en de feitelijke omstandigheden van de verhuur.

Valenciaanse regels voor toeristische verhuur

Een toeristische woning exploiteren in de Comunitat Valenciana betekent veel meer dan alleen een advertentie online plaatsen.

De huidige procedure van de Generalitat Valenciana voorziet onder meer in de relevante registratie of verklaring en de vereiste documenten. De huidige regeling voorziet bovendien in een geldigheidsduur van vijf jaar voor de registratie, onder voorbehoud van overgangsregels en andere toepasselijke bepalingen. (sede.gva.es)

Specifieke vereisten in Benissa

Voor een woning in Benissa moet de praktische beoordeling verder gaan dan de algemene toeristische regelgeving van de Comunitat Valenciana.

Controleer onder meer:

• de stedenbouwkundige classificatie van het perceel;

• het toegestane gebruik;

• de stedenbouwkundige compatibiliteit;

• de juridische en stedenbouwkundige status van het gebouw;

• documenten met betrekking tot bewoning of bewoonbaarheid wanneer vereist;

• de toeristische registratie;

• eigendomsdocumenten;

• eventuele beperkingen binnen de gemeenschap van eigenaren;

• of de woning aan de actuele toepasselijke voorwaarden voldoet.

Dit is bijzonder belangrijk voor rustieke woningen en fincas.

Een finca in Pedramala of Benimarco kan bijvoorbeeld een geheel andere stedenbouwkundige en documentatiepositie hebben dan een appartement aan de kust van Benissa.

Stedenbouwkundige compatibiliteit en vereisten

Toeristisch gebruik en stedenbouwkundige regelgeving zijn nauw met elkaar verbonden.

De huidige procedure van de Generalitat voorziet onder meer, bij een verandering van eigenaar van een geregistreerde toeristische woning, in het overleggen van gemeentelijke documenten met betrekking tot de stedenbouwkundige compatibiliteit. (sede.gva.es)

Dit is bijzonder belangrijk voor kopers:

Het feit dat een woning als vakantiewoning wordt aangeboden en in het verleden hoge huurinkomsten heeft gegenereerd, betekent niet automatisch dat de verhuur na aankoop onder dezelfde voorwaarden kan worden voortgezet.

Vraag om de relevante documenten en laat deze controleren.

Toeristische registratie en vereiste documenten

De huidige procedure van de Generalitat voorziet in een declaración responsable voor het starten, wijzigen of beëindigen van een toeristische activiteit. (sede.gva.es)

Voordat u een woning koopt waarvan de waarde gedeeltelijk gebaseerd is op het aangekondigde verhuurinkomen, moet u onder meer vragen naar:

• informatie over de toeristische registratie;

• de huidige status van de registratie;

• identificatie van de woning;

• documenten over stedenbouwkundige compatibiliteit;

• documenten over bewoning of bewoonbaarheid wanneer vereist;

• eigendomsdocumenten;

• relevante documenten van de gemeenschap van eigenaren;

• bewijsstukken waaruit blijkt hoe de woning daadwerkelijk is aangeboden en verhuurd.

Gemeenschap van eigenaren en beperkingen op toeristische verhuur

Voor appartementen en andere woningen die onder de Spaanse wetgeving inzake mede-eigendom vallen, zijn de regels van de gemeenschap van eigenaren steeds belangrijker.

De wijzigingen in de Ley de Propiedad Horizontal die in april 2025 zijn aangenomen, hebben onder meer bepaald dat voor bepaalde nieuwe toeristische verhuuractiviteiten de uitdrukkelijke toestemming van de gemeenschap van eigenaren nodig is. De wettelijk voorgeschreven meerderheid bedraagt in beginsel drie vijfde van de eigenaren en de bijbehorende aandelen, onder voorbehoud van overgangsbepalingen en de specifieke omstandigheden.

Als u een appartement als investering koopt, mag u daarom nooit automatisch aannemen:

"Er zijn al toeristische verhuurwoningen in dit gebouw, dus ik kan mijn appartement automatisch op dezelfde manier verhuren."

De specifieke situatie van de woning, de regels van de gemeenschap, bestaande activiteiten en de datum waarop de activiteit is gestart, moeten worden gecontroleerd.

Belasting versus toeristische en stedenbouwkundige verplichtingen

Vastgoedtip voor Benissa: Als huurinkomsten een belangrijk onderdeel vormen van uw aankoopbeslissing, moet de wettelijke verhuurmogelijkheid onderdeel zijn van uw due diligence vóór aankoop. Wacht niet tot na ondertekening van de koopovereenkomst om te ontdekken dat de huurinkomsten uit een advertentie mogelijk niet onder dezelfde voorwaarden kunnen worden voortgezet.

Toeristische verhuur en btw

Btw is een afzonderlijke kwestie die niet moet worden verward met inkomstenbelasting over huurinkomsten.

De Spaanse belastingdienst maakt onderscheid tussen toeristische accommodaties waarbij de eigenaar geen typische hoteldiensten aanbiedt en situaties waarin dergelijke diensten wel worden aangeboden. Wanneer typische hoteldiensten worden verleend, kan een btw-tarief van 10% van toepassing zijn. Bepaalde verhuur zonder dergelijke diensten kan daarentegen van btw zijn vrijgesteld. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Diensten die onder meer kunnen wijzen op een hotelachtige activiteit zijn:

• permanente receptie en assistentie;

• regelmatige schoonmaak tijdens het verblijf;

• regelmatig verschonen van beddengoed;

• wasservice;

• aanvullende diensten voor gasten.

Andere diensten, zoals schoonmaak aan het begin en einde van een reservering, worden door de Spaanse belastingdienst anders behandeld. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ga er daarom niet van uit dat alle vakantiewoningen fiscaal op dezelfde manier worden behandeld.

Wat is Modelo 210?

Wie moet een Modelo 210 indienen?

Het Modelo 210 wordt gebruikt voor verschillende situaties die onder de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten vallen.

Voor een fiscaal niet-residente eigenaar die inkomsten ontvangt uit de verhuur van Spaans vastgoed, is dit doorgaans het relevante belastingformulier.

Modelo 210 voor huurinkomsten

Met het formulier worden in Spanje gegenereerde inkomsten aangegeven en wordt de verschuldigde belasting berekend.

Wanneer kosten aftrekbaar zijn, moeten de bijbehorende bewijsstukken en de berekening zorgvuldig worden bewaard.

Wanneer moet het Modelo 210 worden ingediend?

Oude informatie die online beschikbaar is, kan op dit punt bijzonder misleidend zijn.

Voor huurinkomsten die vanaf 2024 worden ontvangen, is onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid ingevoerd om inkomsten op jaarbasis te bundelen.

De regels zijn in 2026 opnieuw gewijzigd.

Voor huurinkomsten uit 2026 bepaalt de huidige regeling voor een jaarlijkse gecombineerde aangifte dat de aangifte en betaling moeten plaatsvinden binnen de eerste 20 kalenderdagen van april 2027. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Voor 2026 geldt bovendien een overgangsregeling wanneer inkomsten afzonderlijk worden aangegeven:

• inkomsten ontvangen tot en met september 2026 blijven onder de betreffende kwartaalprocedure vallen;

• inkomsten ontvangen vanaf oktober 2026 volgen de nieuwe deadline in april van het daaropvolgende jaar.

De Spaanse belastingdienst geeft het voorbeeld van een fiscaal resident in Noorwegen die vanaf juli 2026 een villa in Alicante verhuurt. Als deze eigenaar kiest voor de jaarlijkse gecombineerde aangifte, worden de inkomsten over 2026 tussen 1 en 20 april 2027 aangegeven. Bij afzonderlijke aangiften vallen de inkomsten van juli tot september 2026 nog onder de kwartaaldeadlines, terwijl de inkomsten van oktober tot december 2026 worden opgenomen in de aangifte van april 2027. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Hoe geeft u huurinkomsten aan?

De exacte berekening hangt onder meer af van:

• fiscale woonplaats;

• het vastgoed;

• huurinkomsten;

• toepasselijk belastingtarief;

• aftrekbare kosten;

• de eventuele keuze om inkomsten te bundelen;

• het aantal eigenaren.

De Spaanse belastingdienst publiceert specifieke voorbeelden voor het invullen van het Modelo 210 voor inkomsten uit de verhuur van stedelijk vastgoed. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Welke informatie en documenten heeft u nodig?

Bewaar onder meer:

• het NIE;

• identificatiegegevens van de woning;

• huurovereenkomsten;

• reserveringsdocumenten;

• bankafschriften;

• IBI-bewijzen;

• overzichten van de gemeenschap van eigenaren;

• verzekeringsfacturen;

• facturen voor werkzaamheden;

• facturen van de vastgoedbeheerder;

• platformoverzichten;

• bankverklaringen over hypotheekrente;

• indien nodig, bewijs van fiscale woonplaats;

• eerdere Modelo 210-aangiften.

Wat gebeurt er als u te laat indient?

Een te late aangifte kan afhankelijk van de omstandigheden financiële gevolgen hebben.

Dit kan onder meer leiden tot:

• toeslagen of verzuimboetes;

• rente wegens te late betaling;

• boetes.

De beste aanpak is eenvoudig:

Wacht niet tot de laatste dag om uw documenten te verzamelen.

Wat gebeurt er wanneer uw Spaanse woning leegstaat?

Toegerekend vastgoedinkomen

Het bezit van vastgoed in Spanje kan onder bepaalde omstandigheden fiscale verplichtingen veroorzaken, ook wanneer de woning geen huurinkomsten genereert.

Bepaalde niet-verhuurde stedelijke woningen kunnen onderworpen zijn aan toegerekend vastgoedinkomen.

Voor niet-residenten past de Spaanse belastingdienst momenteel de algemene IRNR-tarieven toe op dergelijke toegerekende inkomsten. De berekening hangt onder meer af van de kadastrale waarde en het percentage dat volgens de toepasselijke wetgeving geldt. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Persoonlijk gebruik van de woning

Een tweede woning in Benissa die u tijdens uw vakanties zelf gebruikt, wordt fiscaal anders behandeld dan een woning die het hele jaar wordt verhuurd.

De periodes waarin u de woning zelf gebruikt, mogen daarom niet zonder meer buiten de fiscale analyse worden gelaten.

Woning slechts een deel van het jaar verhuurd

Stel dat een villa in Benissa:

• van juni tot september wordt verhuurd;

• met Kerst door de eigenaar wordt gebruikt;

• in januari en februari leegstaat;

• tijdens de paasvakantie opnieuw wordt verhuurd.

De fiscale behandeling kan dan zowel bestaan uit:

belasting over de huurinkomsten tijdens de verhuurperiodes

als

eventueel toegerekend vastgoedinkomen voor periodes zonder verhuur, wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan.

Hoe worden verhuur- en niet-verhuurperiodes behandeld?

Houd een gebruikskalender van de woning bij.

Voor niet-residenten is dit onderscheid bijzonder belangrijk, omdat de Spaanse aangifte zowel huurinkomsten als eventueel toegerekend vastgoedinkomen kan omvatten.

Brexit en belasting op huurinkomsten in Spanje

Wat betekent Brexit voor Britse vastgoedeigenaren?

Brexit heeft de fiscale positie van het Verenigd Koninkrijk binnen de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten veranderd.

Een fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk wordt binnen de huidige IRNR-regels niet langer als inwoner van de EU/EER beschouwd enkel omdat hij of zij vastgoed in Spanje bezit of over bepaalde Spaanse verblijfsdocumenten beschikt.

Fiscale woonplaats in het Verenigd Koninkrijk versus fiscale woonplaats in Spanje

Deze begrippen mogen niet met elkaar worden verward.

Maak onderscheid tussen:

• nationaliteit;

• verblijfsstatus volgens het vreemdelingenrecht;

• fiscale woonplaats in Spanje;

• fiscale woonplaats in het Verenigd Koninkrijk;

• fiscale woonplaats volgens een belastingverdrag.

Iemand kan in Spanje wonen terwijl zijn of haar internationale fiscale positie toch een diepgaande analyse vereist.

Spaanse belasting op Spaans vastgoed van een Britse fiscaal resident

Een fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk kan in Spanje belasting verschuldigd zijn over huurinkomsten uit Spaans vastgoed.

Het belastingverdrag tussen Spanje en het Verenigd Koninkrijk bepaalt dat inkomsten uit onroerend goed mogen worden belast in het land waar het vastgoed zich bevindt. Dit omvat ook inkomsten uit verhuur. (kpmg.com)

Hoe werkt dit samen met de Britse belasting?

Een fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk kan ook verplicht zijn om inkomsten uit buitenlands vastgoed in het Verenigd Koninkrijk aan te geven.

Het betalen van Spaanse belasting neemt de Britse aangifteplicht niet automatisch weg.

Omgekeerd betekent het betalen van belasting in het Verenigd Koninkrijk niet automatisch dat Spanje geen belasting mag heffen over inkomsten uit vastgoed dat in Spanje ligt.

Dubbele belasting

Het belastingverdrag tussen Spanje en het Verenigd Koninkrijk bevat mechanismen om dubbele belasting te voorkomen. De concrete methode voor belastingvermindering hangt echter af van uw persoonlijke situatie en de nationale regels die van toepassing zijn.

De Spaanse en Britse fiscale situatie moeten daarom gezamenlijk worden bekeken.

Betaalt u belasting in Spanje én in uw woonland?

Belastingverdragen

Spanje heeft met veel landen belastingverdragen gesloten.

Deze verdragen kunnen onder meer:

• bepalen welk land bepaalde inkomsten mag belasten;

• onder specifieke voorwaarden dubbele heffing beperken;

• mechanismen bevatten om dubbele belasting te voorkomen.

Voor inkomsten uit vastgoed heeft het land waarin het vastgoed zich bevindt vaak een belangrijk heffingsrecht.

Verrekening van in het buitenland betaalde belasting

Het land waarin u fiscaal resident bent, kan u onder bepaalde voorwaarden toestaan om in Spanje betaalde belasting als een buitenlands belastingkrediet te verrekenen. Dit hangt af van de nationale belastingwetgeving en het toepasselijke belastingverdrag.

Een buitenlands belastingkrediet betekent niet noodzakelijk dat de volledige in Spanje betaalde belasting automatisch één op één wordt teruggekregen.

Waarom is fiscale woonplaats zo belangrijk?

Dezelfde €30.000 huurinkomsten uit dezelfde villa in Benissa kunnen fiscaal zeer verschillende gevolgen hebben voor:

• een fiscaal resident in Spanje;

• een fiscaal resident in Frankrijk;

• een fiscaal resident in Duitsland;

• een fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk;

• een fiscaal resident in de Verenigde Staten.

Wanneer is professioneel belastingadvies bijzonder belangrijk?

Professioneel advies is vooral aan te raden wanneer u:

• fiscaal resident bent in het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten;

• meerdere woningen in Spanje bezit;

• samen met anderen eigenaar bent;

• de woning via een onderneming bezit;

• onlangs van fiscale woonplaats bent veranderd;

• Airbnb of andere platforms gebruikt;

• de woning zelf gebruikt;

• een toeristische verhuur exploiteert;

• grote renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd;

• een hypotheek heeft;

• al eerder Modelo 210-aangiften heeft ingediend;

• bepaalde kosten wilt aftrekken op basis van recente jurisprudentie;

• overweegt de woning te verkopen.

Belasting op huurinkomsten in Benissa: praktijkvoorbeeld

Voorbeeld van een villa in Benissa

Neem als voorbeeld een villa in Benissa met een aankoopprijs van:

€600.000

Aangenomen bruto jaarlijkse huurinkomsten:

€36.000

Indicatieve jaarlijkse kosten:

Als de volledige €10.450 in de betreffende fiscale situatie aftrekbaar zou zijn:

€36.000 − €10.450 = €25.550

Bij 19%:

€25.550 × 19% = €4.854,50

Vereenvoudigde resterende netto cashflow:

€25.550 − €4.854,50 = €20.695,50

Dit is geen persoonlijk fiscaal advies of individuele belastingberekening.

Wat houdt de eigenaar daadwerkelijk over?

Een investeerder moet vooral kijken naar wat overblijft na:

• beheerkosten;

• onderhoud;

• verzekeringen;

• IBI;

• eventuele gemeenschappelijke kosten;

• financiering;

• belastingen;

• periodes zonder verhuur;

• overige lopende kosten.

Netto huurrendement

Als we de aankoopprijs van €600.000 als vereenvoudigde basis gebruiken:

€20.695,50 ÷ €600.000 = ongeveer 3,45%

Het bruto rendement bedraagt:

€36.000 ÷ €600.000 = 6%

Het verschil laat zien waarom bruto huurrendement een misleidend beeld van de werkelijke winstgevendheid kan geven.

Deze berekening houdt bovendien geen rekening met alle aankoopkosten, kapitaalinvesteringen of andere elementen die in een volledige investeringsanalyse moeten worden meegenomen.

Wat als de woning in La Fustera, San Jaime of Pedramala ligt?

Het fiscale kader kan hetzelfde zijn, maar de economische kenmerken van de investering kunnen aanzienlijk verschillen.

Een villa dicht bij de kust kan bijvoorbeeld:

• profiteren van een sterkere zomerse vraag;

• hogere beheerkosten met zich meebrengen;

• zwembadonderhoud vereisen;

• tuinonderhoud vereisen;

• sterker afhankelijk zijn van het toeristische seizoen.

Een landelijke woning in Pedramala of Benimarco kan andere beperkingen en kosten hebben, bijvoorbeeld voor:

• onderhoud;

• bereikbaarheid;

• nutsvoorzieningen;

• watervoorziening;

• verzekering;

• huurvraag.

Analyseer daarom altijd de specifieke woning, in plaats van eenvoudigweg een gemiddeld huurrendement op heel Benissa toe te passen.

Welk deel van de huurinkomsten houdt u werkelijk over?

Bruto huurinkomsten

Dit zijn alle inkomsten die door de verhuur worden gegenereerd.

Bij een vakantievilla kunnen de inkomsten sterk verschillen tussen:

• juli en augustus;

• juni en september;

• de paasvakantie;

• Kerst;

• de wintermaanden.

Exploitatiekosten

Lopende kosten kunnen onder meer bestaan uit:

• beheer;

• schoonmaak;

• onderhoud;

• lopende kosten;

• verzekeringen;

• IBI;

• gemeenschappelijke kosten;

• reclame;

• platformcommissies.

Financiering

Hypotheekrente kan relevant zijn binnen het toepasselijke belastingregime, terwijl aflossing van de hoofdsom wel invloed heeft op de cashflow maar niet automatisch als aftrekbare rente mag worden beschouwd.

Belastingen

Uw fiscale woonplaats en het type verhuur bepalen welk belastingregime van toepassing is.

Netto huurinkomsten

Voor de economische analyse van een woning:

Bruto huurinkomsten − exploitatiekosten − financiering − belastingen = resterende cashflow

Deze formule is niet identiek aan de officiële fiscale berekening, maar kan zeer nuttig zijn om een investering te beoordelen.

Netto huurrendement

Een eenvoudige formule is:

Jaarlijkse resterende cashflow ÷ totale investeringskosten × 100

Voor een serieuze analyse moet u rekening houden met alle aankoopkosten, en niet alleen met de aankoopprijs.

Waarom moeten investeerders het netto- in plaats van het bruto rendement berekenen?

Stel dat twee woningen elk €500.000 kosten en ieder €30.000 jaarlijkse huurinkomsten genereren.

Beide tonen aanvankelijk:

6% bruto rendement

Maar als woning A €5.000 jaarlijkse kosten heeft en woning B €12.000, zijn het uiteraard geen gelijkwaardige investeringen.

Hetzelfde geldt in Benissa.

Een villa met hoge kosten voor zwembad, tuin en onderhoud kan op basis van bruto huurinkomsten aantrekkelijk lijken, terwijl het werkelijke netto rendement aanzienlijk lager ligt.

Andere belangrijke belastingen en fiscale aandachtspunten voor verhuurders

Vermogensbelasting

Belasting over huurinkomsten is niet noodzakelijk de enige Spaanse belasting waarmee een vastgoedinvesteerder rekening moet houden.

Afhankelijk van uw situatie kan verhuurd vastgoed ook binnen het bereik van de Spaanse vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) vallen en kunnen andere vermogensgerelateerde belastingen relevant zijn.

De berekening hangt onder meer af van:

• fiscale woonplaats;

• wereldwijd vermogen;

• eigendomsstructuur;

• toepasselijke vrijstellingen en aftrekposten;

• regionale regels.

Erfenis en mede-eigendom

Wanneer vastgoed door meerdere familieleden is geërfd, kan iedere eigenaar een verschillende fiscale situatie hebben.

Huurinkomsten worden doorgaans toegerekend op basis van de eigendomsstructuur of de gehouden rechten en worden niet automatisch volledig belast bij één familielid.

Verkoop van de woning

De belasting op huurinkomsten is slechts één onderdeel van de volledige levenscyclus van een vastgoedbelegging.

Bij verkoop kunnen onder meer relevant zijn:

• belasting over de vermogenswinst;

• fiscale gevolgen van afschrijvingen;

• aankoopkosten;

• waardeverhogende werkzaamheden;

• verkoopkosten;

• voor niet-residenten, de toepasselijke fiscale inhouding in bepaalde situaties;

• gemeentelijke belastingen.

Een volledige vastgoedanalyse moet daarom kijken naar aankoop, bezit, verhuur en verkoop van de woning en niet uitsluitend naar de jaarlijkse huurinkomsten.

Vastgoed dat via een onderneming wordt gehouden

Als de woning eigendom is van een Spaanse of buitenlandse onderneming, mogen de voorbeelden uit deze gids niet automatisch worden toegepast op een particuliere eigenaar.

Een vennootschapsstructuur kan leiden tot geheel andere fiscale en administratieve verplichtingen.

De meest voorkomende fiscale fouten van verhuurders

Nationaliteit verwarren met fiscale woonplaats

Uw paspoort bepaalt niet automatisch welk Spaans belastingregime op u van toepassing is.

Belasting berekenen over bruto inkomsten zonder aftrekbare kosten te controleren

Dit kan leiden tot een te hoge belastinginschatting.

Het tegenovergestelde probleem komt echter ook vaak voor: ervan uitgaan dat iedere kostenpost aftrekbaar is.

Kosten van de woning vergeten

Eigenaren denken vaak aan de huurinkomsten, maar vergeten:

• IBI;

• verzekeringen;

• beheer;

• reparaties;

• gemeenschappelijke kosten;

• financieringskosten;

• professioneel advies.

Afschrijving negeren

Afschrijving kan een belangrijke invloed hebben op de fiscale berekening voor belastingplichtigen die aan de voorwaarden voldoen.

Periodes zonder verhuur vergeten

Een villa die slechts drie maanden per jaar wordt verhuurd en de rest van het jaar persoonlijk wordt gebruikt, moet anders worden geanalyseerd dan een woning die het hele jaar wordt verhuurd.

Denken dat Airbnb-inkomsten belastingvrij zijn

Dat is niet juist.

Alleen de bankoverschrijving als relevante inkomsten beschouwen

Platformcommissies en andere kosten moeten correct worden gedocumenteerd.

Toeristische vergunning verwarren met belastingplicht

Het betalen van belasting maakt toeristische verhuur niet automatisch legaal.

Ervan uitgaan dat een bestaande toeristische registratie automatisch wordt overgedragen

De huidige procedure van de Generalitat voorziet bij een verandering van eigenaar van een geregistreerde toeristische woning in een nieuwe verklaring en documenten met betrekking tot stedenbouwkundige compatibiliteit. (sede.gva.es)

Verouderde informatie over de tarieven van 19% en 24% gebruiken

De tarieven blijven belangrijk, maar de regels daaromheen zijn veranderd.

De deadlines voor Modelo 210 zijn in 2026 gewijzigd, terwijl de aftrekbaarheid van kosten voor fiscaal residenten buiten de EU/EER door recente rechtspraak is beïnvloed.

Facturen en bewijsstukken niet bewaren

Een kostenpost zonder voldoende documentatie kan fiscaal moeilijk te verdedigen zijn.

Deadlines voor Modelo 210 missen

Gebruik geen fiscale kalender die jaren geleden online is gepubliceerd zonder te controleren of de regels nog actueel zijn.

Btw op bepaalde toeristische verhuur negeren

Toeristische verhuur waarbij typische hoteldiensten worden aangeboden, kan anders worden behandeld dan accommodatie zonder dergelijke diensten. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Iedere renovatie als direct aftrekbare kosten behandelen

Een reparatie en een investering die de waarde van een woning verhoogt, kunnen fiscaal verschillend worden behandeld.

Eigendomspercentages negeren

Bij mede-eigendom worden huurinkomsten doorgaans toegerekend volgens de eigendomspercentages of de betreffende rechten, afhankelijk van de concrete situatie. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Belasting op huurinkomsten Spanje: checklist voor de eigenaar

Voordat u de woning verhuurt

• Bepaal uw fiscale woonplaats.

• Controleer of IRPF of IRNR van toepassing is.

• Controleer of er meerdere eigenaren zijn.

• Bepaal het type verhuur.

• Controleer of het gaat om woningverhuur, seizoensverhuur of toeristische verhuur.

• Controleer de stedenbouwkundige vereisten in Benissa.

• Controleer de voorwaarden voor toeristische verhuur.

• Controleer eventuele beperkingen van de gemeenschap van eigenaren.

• Controleer of de documentatie van de woning compleet is.

• Schat de bruto huurinkomsten.

• Houd rekening met realistische periodes zonder verhuur.

• Schat de exploitatiekosten.

• Bereken de financieringskosten.

• Houd rekening met afschrijving.

• Schat de Spaanse belasting.

• Houd rekening met uw fiscale situatie in uw woonland.

• Bereken het verwachte netto huurrendement.

Tijdens de verhuurperiode

• Bewaar huurovereenkomsten.

• Bewaar reserveringsdocumenten.

• Bewaar platformoverzichten.

• Documenteer bruto reserveringsbedragen.

• Documenteer platformcommissies.

• Bewaar facturen van de beheerder.

• Bewaar facturen voor schoonmaak en onderhoud.

• Bewaar IBI-bewijzen.

• Bewaar verzekeringsdocumenten.

• Bewaar bankdocumenten met betrekking tot hypotheekrente.

• Bewaar overzichten van de gemeenschap van eigenaren.

• Documenteer verhuurperiodes.

• Documenteer periodes van persoonlijk gebruik.

• Documenteer periodes zonder verhuur.

• Bewaar toeristische documenten wanneer relevant.

Voordat u uw belastingaangifte indient

• Bereken alle bruto huurinkomsten.

• Splits verhuur- en niet-verhuurperiodes.

• Controleer aftrekbare kosten.

• Controleer beperkingen voor bepaalde kosten.

• Controleer de afschrijving.

• Controleer het toepasselijke belastingtarief.

• Controleer of een fiscale vermindering voor woningverhuur van toepassing is.

• Controleer of een Modelo 210 moet worden ingediend.

• Controleer de actuele deadline.

• Verzamel alle bewijsstukken.

• Controleer uw internationale fiscale verplichtingen.

• Controleer eerdere Modelo 210-aangiften in het licht van eventuele wettelijke of jurisprudentiële ontwikkelingen.

• Vraag professioneel belastingadvies wanneer u twijfelt.

Veelgestelde vragen over belasting op huurinkomsten in Spanje

Zijn huurinkomsten uit Spaans vastgoed belastbaar?

Ja. Inkomsten uit de verhuur van vastgoed in Spanje kunnen in Spanje belastbaar zijn. Het toepasselijke belastingregime hangt onder meer af van de fiscale woonplaats van de eigenaar, het type verhuur en de persoonlijke situatie.

Hoeveel belasting betaalt u over huurinkomsten in Spanje?

Er bestaat geen uniform tarief voor iedere eigenaar. Fiscaal residenten in Spanje geven relevante huurinkomsten doorgaans aan via de IRPF, terwijl niet-residenten doorgaans onder de IRNR vallen. De huidige wettelijke IRNR-tarieven bedragen 19% voor EU/EER-residenten die aan de voorwaarden voldoen en 24% voor andere belastingplichtigen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Moeten buitenlanders belasting betalen over huurinkomsten in Spanje?

Ja. Buitenlandse nationaliteit maakt huurinkomsten uit Spaans vastgoed niet belastingvrij. Een niet-resident kan in Spanje fiscale en aangifteverplichtingen hebben, ook wanneer hij of zij permanent in een ander land woont.

Welke belasting betalen niet-residenten over huurinkomsten in Spanje?

De huidige wettelijke tarieven bedragen 19% voor inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein die aan de betreffende voorwaarden voldoen, en 24% voor andere belastingplichtigen. De aftrekbaarheid van kosten voor inwoners buiten de EU/EER vereist bijzondere aandacht vanwege SAN 3630/2025. Het is belangrijk onderscheid te maken tussen de rechterlijke uitspraak en de momenteel gepubliceerde administratieve praktijk. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Moeten Britse fiscale residenten inkomsten uit Spaans vastgoed aangeven?

Ja. Een fiscaal resident in het Verenigd Koninkrijk die vastgoed in Spanje bezit, kan in Spanje belasting verschuldigd zijn over de betreffende huurinkomsten. Het belastingverdrag tussen Spanje en het Verenigd Koninkrijk erkent bovendien het recht van Spanje om inkomsten uit in Spanje gelegen vastgoed te belasten. (kpmg.com)

Kan ik kosten van mijn huurinkomsten in Spanje aftrekken?

Onder bepaalde voorwaarden wel. Spaanse fiscale residenten en bepaalde niet-residenten uit de EU/EER kunnen kosten aftrekken wanneer aan de toepasselijke wettelijke voorwaarden wordt voldaan. De situatie van niet-EU/EER-residenten is complexer vanwege SAN 3630/2025 en moet individueel worden beoordeeld. (kpmg.com)

Kan ik hypotheekrente aftrekken?

Hypotheekrente kan binnen het toepasselijke belastingregime en onder de geldende voorwaarden aftrekbaar zijn. De aflossing van de hoofdsom is iets anders en mag niet automatisch als aftrekbare rente worden beschouwd.

Kan ik de aflossing van mijn hypotheek aftrekken?

In beginsel is de aflossing van de hoofdsom niet hetzelfde als hypotheekrente en mag deze niet automatisch als aftrekbare rentekosten worden behandeld.

Kan ik renovatiewerkzaamheden aftrekken van mijn huurinkomsten?

Dat hangt af van de aard van de werkzaamheden. Reparaties en onderhoud kunnen anders worden behandeld dan werkzaamheden die de waarde van de woning verhogen, zoals de aanleg van een zwembad, een uitbreiding of een grote structurele renovatie. Deze laatste kunnen als investering worden beschouwd en onder de toepasselijke afschrijvingsregels vallen.

Wat is Modelo 210?

Modelo 210 is een Spaans belastingformulier dat voor verschillende situaties binnen de inkomstenbelasting voor niet-residenten wordt gebruikt. Niet-residenten die huurinkomsten uit Spaans vastgoed ontvangen, gebruiken dit formulier doorgaans om deze inkomsten aan te geven.

Wanneer moet ik Modelo 210 indienen?

De deadline hangt af van het type inkomen en een eventuele keuze voor een jaarlijkse gecombineerde aangifte. Voor huurinkomsten over 2026 die jaarlijks worden aangegeven, moet de aangifte doorgaans binnen de eerste 20 kalenderdagen van april 2027 worden ingediend. Voor afzonderlijke aangiften gelden in 2026 overgangsregels: inkomsten tot en met september vallen nog onder de kwartaalprocedure, terwijl inkomsten vanaf oktober 2026 worden opgenomen in de aangifte van april van het volgende jaar. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Moet ik belasting betalen als mijn Spaanse woning leegstaat?

Onder bepaalde omstandigheden wel. Bepaalde niet-verhuurde stedelijke woningen kunnen leiden tot toegerekend vastgoedinkomen. De berekening hangt onder meer af van de kadastrale waarde, het gebruik van de woning en de fiscale situatie van de eigenaar. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Zijn Airbnb-inkomsten belastbaar in Spanje?

Ja. Inkomsten uit Airbnb, Booking.com of andere platforms kunnen in Spanje belastbaar zijn. Het gebruik van een online platform neemt de fiscale verplichtingen van de eigenaar niet weg.

Geeft Airbnb huurinkomsten door aan de Spaanse belastingdienst?

De huidige rapportageverplichtingen voor digitale platforms kunnen bepaalde platforms verplichten informatie aan belastingdiensten door te geven. In ieder geval blijven de fiscale verplichtingen van de eigenaar bestaan.

Heb ik een toeristische vergunning nodig om mijn woning in Benissa te verhuren?

Wanneer de verhuur onder de regels voor toeristische accommodaties van de Comunitat Valenciana valt, moeten de relevante toeristische en stedenbouwkundige voorwaarden worden nageleefd. Eigenaren in Benissa moeten daarnaast de lokale stedenbouwkundige compatibiliteit, de documentatie van de woning en, indien relevant, de regels van de gemeenschap van eigenaren controleren.

Wordt de toeristische registratie automatisch overgedragen wanneer ik een woning koop?

Dat mag niet worden aangenomen. De huidige procedure van de Generalitat voorziet bij een verandering van eigenaar van een geregistreerde toeristische woning in een nieuwe verklaring en documenten met betrekking tot stedenbouwkundige compatibiliteit. (sede.gva.es)

Worden langdurige verhuur en toeristische verhuur verschillend belast?

In bepaalde situaties wel. Woningverhuur die aan de wettelijke voorwaarden voldoet, kan binnen de IRPF in aanmerking komen voor bepaalde fiscale verminderingen. Toeristische verhuur is daarnaast onderworpen aan specifieke toeristische regelgeving en kan, afhankelijk van de aangeboden diensten, btw-vragen oproepen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Moet ik btw betalen over toeristische verhuur in Spanje?

Niet noodzakelijk. De Spaanse belastingdienst maakt onderscheid tussen toeristische accommodatie zonder typische hoteldiensten en accommodatie waarbij dergelijke diensten worden aangeboden. Hoteldiensten kunnen leiden tot toepassing van 10% btw, terwijl bepaalde verhuur zonder dergelijke diensten van btw kan zijn vrijgesteld. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wat gebeurt er als mijn verhuurde woning fiscaal verlies oplevert?

De behandeling hangt af van het belastingregime en de aard van de kosten. Voor Spaanse fiscale residenten kunnen bepaalde negatieve resultaten in de IRPF worden verwerkt, terwijl financieringskosten en bepaalde reparatie- en onderhoudskosten aan specifieke beperkingen en regels voor doorschuiving zijn onderworpen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Kunnen gehuwde stellen huurinkomsten van een woning verdelen?

Wanneer meerdere personen gezamenlijk eigenaar zijn van een woning, worden huurinkomsten doorgaans toegerekend op basis van de eigendomspercentages. Het huwelijksvermogensstelsel kan ook invloed hebben op deze toerekening. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Hoe verdeelt u huurinkomsten tussen meerdere eigenaren?

In beginsel geeft iedere mede-eigenaar het deel aan dat overeenkomt met zijn of haar eigendomspercentage of betreffende recht, afhankelijk van de specifieke omstandigheden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Moet ik zowel in Spanje als in mijn woonland belasting betalen?

U kunt in beide landen fiscale of aangifteverplichtingen hebben. Een belastingverdrag kan mechanismen bevatten om dubbele belasting te voorkomen. De exacte procedure hangt af van de betrokken landen en uw persoonlijke situatie.

Welk deel van mijn huurinkomsten houd ik daadwerkelijk over?

Dit hangt af van de bruto inkomsten, lopende kosten, financiering, belastingen, periodes zonder verhuur, persoonlijk gebruik en het toepasselijke belastingregime. Voor het beoordelen van een investering is het daarom beter om netto huurinkomsten en netto huurrendement te berekenen in plaats van uitsluitend naar de bruto huur te kijken.

Kan verhuurd vastgoed invloed hebben op de Spaanse vermogensbelasting?

In bepaalde situaties wel. Verhuurd vastgoed kan onderdeel worden van de berekening van de vermogensbelasting, afhankelijk van fiscale woonplaats, totaal vermogen, eigendomsstructuur en toepasselijke vrijstellingen. Hiervoor is een afzonderlijke analyse nodig.

Wat gebeurt er fiscaal wanneer ik mijn verhuurde woning verkoop?

De verkoop van verhuurd vastgoed kan leiden tot belasting over een vermogenswinst. Afschrijvingen, aankoopkosten, waardeverhogende werkzaamheden en verkoopkosten kunnen daarbij onder meer relevant zijn. De belasting over huurinkomsten en de belasting over de verkoopwinst moeten afzonderlijk worden beoordeeld.

Kan ik mijn vakantiewoning zelf gebruiken en tegelijkertijd verhuren?

Ja, mits u voldoet aan de toepasselijke fiscale, toeristische en juridische regels. Verhuurperiodes en periodes van persoonlijk gebruik moeten echter correct worden onderscheiden in uw administratie en fiscale analyse.

Belasting op huurinkomsten in Spanje: belangrijkste conclusies

Voor vastgoedeigenaren in Spanje zijn de belangrijkste punten:

1. Huurinkomsten uit Spaans vastgoed kunnen in Spanje belastbaar zijn.

2. Fiscale woonplaats is bepalend voor het vaststellen van het toepasselijke belastingregime.

3. Spaanse fiscale residenten geven relevante huurinkomsten doorgaans aan via de IRPF, terwijl niet-residenten doorgaans onder de IRNR en Modelo 210 vallen.

4. De huidige wettelijke IRNR-tarieven bedragen 19% voor EU/EER-residenten die aan de toepasselijke voorwaarden voldoen en 24% voor andere belastingplichtigen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

5. Aftrekbare kosten kunnen een aanzienlijke invloed hebben op de belastingberekening, afhankelijk van het toepasselijke belastingregime.

6. Afschrijving kan een belangrijke rol spelen bij de fiscale behandeling van verhuurd vastgoed.

7. Fiscale verminderingen voor bepaalde woningverhuur mogen niet automatisch worden toegepast op toeristische verhuur.

8. De belastingheffing over toeristische verhuur, btw, toeristische registratie, stedenbouwkundige regels en administratieve verplichtingen zijn afzonderlijke onderwerpen.

9. De aftrekbaarheid van kosten voor fiscaal residenten buiten de EU/EER is bijzonder relevant sinds SAN 3630/2025; maak onderscheid tussen de rechterlijke uitspraak en de huidige administratieve praktijk. (kpmg.com)

10. De deadlines voor Modelo 210 zijn in 2026 gewijzigd. Gebruik daarom geen oude fiscale kalenders zonder de actuele regels te controleren. (sede.agenciatributaria.gob.es)

11. Periodes zonder verhuur en persoonlijk gebruik van een tweede woning kunnen eveneens fiscale gevolgen hebben.

12. Eigendomspercentages moeten correct worden meegenomen.

13. Eigenaren moeten een volledige administratie bijhouden van inkomsten, kosten, reserveringen en gebruik van de woning.

14. Investeerders zouden netto huurinkomsten en netto rendement moeten berekenen in plaats van uitsluitend naar bruto inkomsten te kijken.

15. Als u een woning in Benissa wilt kopen op basis van het verhuurpotentieel, controleer dan vóór aankoop de documentatie, stedenbouwkundige situatie, voorwaarden voor toeristische verhuur, werkelijke kosten en het realistische netto rendement.

Conclusie

Belasting op huurinkomsten in Spanje betekent niet simpelweg dat u een vast percentage over uw jaarlijkse huurinkomsten betaalt.

De werkelijke fiscale last hangt onder meer af van uw fiscale woonplaats, het type verhuur, aftrekbare kosten, afschrijving, periodes waarin de woning wordt verhuurd of persoonlijk wordt gebruikt, de eigendomsstructuur en, indien relevant, internationale belastingverdragen.

Voor niet-residenten is het Modelo 210 bijzonder belangrijk. De indieningsdeadlines zijn voor 2026 gewijzigd, terwijl de behandeling van kosten voor fiscaal residenten buiten de EU/EER een onderwerp blijft waarbij zorgvuldig onderscheid moet worden gemaakt tussen de geldende wet, de administratieve praktijk en recente jurisprudentie. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Voor eigenaren in Benissa is er nog een andere belangrijke dimensie.

De woning die op papier het hoogste rendement lijkt te bieden, is niet noodzakelijk de beste investering. Een villa kan in de zomer hoge huurinkomsten genereren, maar tegelijkertijd aanzienlijke kosten hebben voor beheer, zwembad, tuin en onderhoud. Een woning kan een sterk verhuurpotentieel hebben, maar juridische of stedenbouwkundige problemen kennen die het toegestane gebruik beperken. Toeristische verhuur kan aanzienlijke bruto inkomsten opleveren, maar vereist een zorgvuldige controle van toeristische registratie, gemeenschap van eigenaren, stedenbouwkundige regels en btw.

De relevante berekening is daarom:

Bruto huurinkomsten
− exploitatiekosten
− financieringskosten
− toepasselijke belastingen
= werkelijk behouden cashflow

En voor een investeerder is de belangrijkste vraag:

Welk netto rendement krijg ik werkelijk op het totale geïnvesteerde kapitaal?

Overweegt u een woning in Benissa te kopen, verkopen of verhuren?

Het verhuurpotentieel is slechts één onderdeel van de beslissing.

Bij Telio Homes zijn we gespecialiseerd in de vastgoedmarkt van Benissa en de Costa Blanca Noord. Wij begeleiden eigenaren en kopers bij het begrijpen van de praktische aspecten van een vastgoedtransactie, waaronder locatie, type woning, verhuurpotentieel, marktpositionering en factoren die de aantrekkelijkheid van een woning voor toekomstige huurders of kopers kunnen beïnvloeden.

Wij helpen u om uw woning en het potentieel ervan binnen de lokale markt realistisch te beoordelen. Voor persoonlijk belastingadvies, internationale fiscale planning of het opstellen van belastingaangiften raden wij aan samen te werken met een gekwalificeerde belastingadviseur.

Als u een woning specifiek wilt kopen om huurinkomsten te genereren, of als u al een villa bezit in Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco of Pedramala, begin dan met vier vragen:

• Welke huurinkomsten zijn realistisch?

• Is de gewenste verhuur juridisch en praktisch mogelijk?

• Wat zijn de werkelijke jaarlijkse exploitatiekosten?

• Wat is het netto rendement na kosten en belastingen?

Deze vier factoren vormen een veel betere basis voor een vastgoedbeslissing dan alleen de geadverteerde bruto huurinkomsten.

Officiële en relevante bronnen

De belangrijkste bronnen die voor de fiscale en wettelijke informatie in deze gids zijn gebruikt, zijn:

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – de Spaanse belastingdienst; informatie over huurinkomsten binnen de IRPF, aftrekbare kosten, afschrijving, fiscale verminderingen voor woningverhuur, IRNR-tarieven en Modelo 210.

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – het Spaanse staatsblad en de belangrijkste officiële bron voor gepubliceerde wet- en regelgeving.

• Generalitat Valenciana – actuele administratieve procedures en regelgeving voor woningen voor toeristisch gebruik in de Comunitat Valenciana.

• Belastingverdrag tussen Spanje en het Verenigd Koninkrijk – fiscale behandeling van inkomsten uit vastgoed in Spanje.

• Audiencia Nacional, SAN 3630/2025 – recente jurisprudentie over de aftrekbaarheid van bepaalde kosten voor een fiscaal buiten de EU/EER gevestigde eigenaar die huurinkomsten uit Spanje ontvangt.

Spaanse belastingwetgeving en regels voor toeristische verhuur moeten altijd worden gecontroleerd aan de hand van de meest recente officiële informatie voordat u een belastingaangifte indient of de aankoop van vastgoed afrondt.