Mieteinnahmen versteuern in Spanien: Der vollständige Leitfaden für Immobilieneigentümer 2026

Hinweis zu Steuern: Steuerrecht und Vorschriften für Ferienvermietungen in Spanien können sich ändern. Dieser Leitfaden beschreibt die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden Rahmenbedingungen und dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine individuelle Steuerberatung dar. Wenn Ihr steuerlicher Wohnsitz, Ihre Vermietungstätigkeit, Ihre Eigentumsstruktur oder Ihre internationale Steuersituation komplex ist, sollten Sie einen qualifizierten Steuerberater in Spanien hinzuziehen.

Einleitung

Wer eine Immobilie in Spanien besitzt und vermietet, sollte sich frühzeitig mit dem Thema Mieteinnahmen in Spanien versteuern beschäftigen. Die spanische Steuerbelastung ist ein wichtiger Bestandteil der tatsächlichen Kosten und Rendite einer vermieteten Immobilie.

Die erste Frage sollte dabei nicht einfach lauten: „Wie hoch sind meine Mieteinnahmen?“, sondern:

Wo liegt mein steuerlicher Wohnsitz und welche Art von Vermietung betreibe ich?

Steuerlich in Spanien ansässige Personen erklären Mieteinnahmen aus Immobilien in der Regel über die spanische Einkommensteuer IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Eigentümer, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, unterliegen dagegen grundsätzlich der Einkommensteuer für Nichtresidenten, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), die bei Vermietung spanischer Immobilien in der Regel über das Modelo 210 erklärt wird.

Ab diesem Punkt wird die Berechnung komplexer. Abzugsfähige Kosten, Abschreibungen, Hypothekenzinsen, die Dauer der Vermietung, Eigennutzung und – bei bestimmten Wohnraummietverhältnissen – mögliche Steuerermäßigungen können die endgültige Steuerbelastung erheblich beeinflussen.

Für Eigentümer von Villen und Apartments in Gebieten wie Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco und Pedramala gibt es zudem eine weitere entscheidende Unterscheidung:

Besteuerung und rechtliche Zulässigkeit einer Vermietung sind zwei verschiedene Themen.

Eine Immobilie kann steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielen, ohne dass sie automatisch für jede Art der Vermietung zugelassen ist. Die Zahlung von Steuern ersetzt weder eine gegebenenfalls erforderliche Touristenlizenz noch eine städtebauliche Genehmigung oder die Zustimmung einer Eigentümergemeinschaft.

Dieser Leitfaden behandelt deshalb beide Seiten: Wie Mieteinnahmen in Spanien steuerlich behandelt werden und welche praktischen Punkte Eigentümer beachten sollten, bevor sie diese Einnahmen als Teil ihrer Immobilieninvestition einplanen.

Mieteinnahmen in Spanien versteuern – die wichtigsten Fakten auf einen Blick

Wie viel Steuer zahlt man auf Mieteinnahmen in Spanien?

Es gibt in Spanien keinen einheitlichen Steuersatz, der für alle Immobilieneigentümer gilt.

Steuerlich in Spanien ansässige Personen versteuern relevante Mieteinnahmen grundsätzlich im Rahmen der spanischen Einkommensteuer IRPF. Der steuerpflichtige Nettobetrag wird in die allgemeine Bemessungsgrundlage einbezogen und unterliegt den jeweils geltenden progressiven Steuersätzen.

Nicht in Spanien ansässige Immobilieneigentümer unterliegen grundsätzlich der IRNR. Die derzeit geltenden gesetzlichen Steuersätze betragen 19 % für Personen, die die Voraussetzungen für die entsprechende EU-/EWR-Behandlung erfüllen, sowie 24 % für die übrigen Steuerpflichtigen. Die steuerliche Behandlung abzugsfähiger Kosten für Personen mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR ist derzeit zudem durch wichtige gerichtliche Entwicklungen geprägt, auf die wir weiter unten eingehen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Welche drei Faktoren bestimmen Ihre Steuer?

Die drei wichtigsten Faktoren für die Steuerberechnung

1. Steuerlicher Wohnsitz

Ihr steuerlicher Wohnsitz ist grundsätzlich wichtiger als Ihre Staatsangehörigkeit.

Ein britischer Staatsbürger, der in Spanien steuerlich ansässig ist, wird nicht automatisch genauso behandelt wie ein Immobilieneigentümer, dessen steuerlicher Wohnsitz im Vereinigten Königreich liegt.

Ebenso kann sich ein deutscher Staatsbürger, dessen steuerlicher Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR liegt, nicht allein aufgrund seiner Nationalität auf die steuerliche Behandlung eines EU-/EWR-Ansässigen berufen.

2. Art der Vermietung

Eine klassische Wohnraumvermietung, eine Saisonvermietung und eine touristische Vermietung werden steuerlich und rechtlich nicht zwingend gleich behandelt.

Die Einordnung kann sowohl die Steuer als auch weitere administrative und regulatorische Pflichten beeinflussen.

3. Abzugsfähige Kosten

Je nach anwendbarem Steuersystem können bestimmte Aufwendungen die steuerpflichtigen Mieteinnahmen reduzieren. Dazu können unter anderem gehören:

• Hypothekenzinsen;

• IBI;

• Gemeinschaftskosten;

• Versicherungen;

• Reparaturen;

• Hausverwaltung;

• bestimmte Nebenkosten;

• Werbung und Plattformgebühren;

• professionelle und steuerliche Beratungskosten;

• Abschreibung.

Kurzes Beispiel: €30.000 jährliche Mieteinnahmen

Die folgenden Beispiele sind bewusst vereinfacht.

Die zweite Zeile erfordert besondere Vorsicht. Das Urteil der Audiencia Nacional SAN 3630/2025 erkannte bei einem in den USA steuerlich ansässigen Steuerpflichtigen die Abzugsfähigkeit bestimmter Kosten an. Gleichzeitig unterscheidet die aktuell veröffentlichte Information der spanischen Steuerbehörde weiterhin zwischen EU-/EWR-Ansässigen und anderen Steuerpflichtigen. Deshalb muss zwischen der gesetzlichen Regelung, der Rechtsprechung und der aktuellen Verwaltungspraxis unterschieden werden. (kpmg.com)

Expertentipp: Wenn Sie eine Immobilie in Benissa als Kapitalanlage betrachten, rechnen Sie nicht einfach mit „€30.000 Jahresmiete“. Berücksichtigen Sie Betriebskosten, Steuern, Finanzierung, Leerstandszeiten und Eigennutzung, bevor Sie die tatsächliche Rentabilität beurteilen.

Wer muss in Spanien Steuern auf Mieteinnahmen zahlen?

Steuerlich in Spanien ansässige Personen

Wenn Sie steuerlich in Spanien ansässig sind, müssen Sie relevante Mieteinnahmen aus einer Immobilie grundsätzlich in Ihrer spanischen Einkommensteuererklärung IRPF angeben.

Einnahmen aus einer Immobilie, die nicht Teil einer gewerblichen Tätigkeit ist, werden grundsätzlich als Einkünfte aus Immobilienvermögen bzw. Rendimientos del capital inmobiliario behandelt. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Die Berechnung beginnt mit den erzielten Mieteinnahmen. Anschließend werden die Kosten abgezogen, die nach den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden können.

Der daraus resultierende Nettobetrag fließt anschließend in die gesamte IRPF-Berechnung ein.

Nichtresidenten mit Immobilieneigentum in Spanien

Wenn Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig sind, aber eine Immobilie in Spanien besitzen und vermieten, unterliegen die entsprechenden Einnahmen grundsätzlich der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR).

Für natürliche Personen ohne Betriebsstätte in Spanien werden Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien üblicherweise über das Modelo 210 erklärt.

Die aktuellen Steuersätze der spanischen Steuerbehörde betragen 19 % für Steuerpflichtige, die die Voraussetzungen für die EU-, Island-, Norwegen- und Liechtenstein-Regelung erfüllen, und 24 % für die übrigen Steuerpflichtigen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Warum ist der steuerliche Wohnsitz wichtiger als die Staatsangehörigkeit?

Stellen Sie sich drei Eigentümer vor, die jeweils eine identische Villa in Benissa besitzen:

• Person A: steuerlich in Spanien ansässig.

• Person B: steuerlich in Deutschland ansässig.

• Person C: steuerlich im Vereinigten Königreich ansässig.

Alle drei können steuerlich unterschiedlich behandelt werden, obwohl ihre Immobilien identisch sind und sie exakt dieselben Mieteinnahmen erzielen.

Die Staatsangehörigkeit allein bestimmt nicht das anwendbare Steuersystem.

Wie wird der steuerliche Wohnsitz in Spanien bestimmt?

Der steuerliche Wohnsitz ist eine rechtliche und steuerliche Frage und darf nicht einfach mit einer Aufenthaltskarte oder einer spanischen Aufenthaltserlaubnis gleichgesetzt werden.

Ein bekanntes Kriterium ist die 183-Tage-Regel. Der steuerliche Wohnsitz kann jedoch auch von weiteren Umständen abhängen, beispielsweise davon, wo sich der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen befindet. Wenn zwei Länder eine Person als steuerlich ansässig betrachten könnten, können außerdem die Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens relevant werden.

Wer seine Zeit zwischen Spanien und einem anderen Land aufteilt, sollte deshalb besonders sorgfältig prüfen, wo der steuerliche Wohnsitz tatsächlich liegt.

Was passiert, wenn ich eine Immobilie in Spanien besitze, aber im Ausland lebe?

Sie können eine Villa in Benissa besitzen und gleichzeitig Ihren steuerlichen Wohnsitz in einem anderen Land haben.

Der Besitz einer Immobilie macht Sie nicht automatisch zu einem Steuerresidenten in Spanien.

Die Immobilie kann jedoch trotzdem spanische Steuerpflichten auslösen.

Wenn Sie sie vermieten, müssen die daraus erzielten Einnahmen möglicherweise in Spanien versteuert werden.

Wenn Sie sie nicht vermieten, kann unter bestimmten Voraussetzungen dennoch eine fiktive bzw. zugerechnete Immobilieneinkunft (renta imputada) entstehen.

Ein ausländischer Eigentümer eines Ferienhauses kann daher auch dann steuerliche Pflichten in Spanien haben, wenn die Immobilie überhaupt keine Mieteinnahmen erzielt.

Miteigentum und Ehegatten

Auch die Eigentumsstruktur ist wichtig.

Wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind, werden die Mieteinnahmen grundsätzlich entsprechend dem jeweiligen Eigentumsanteil den einzelnen Eigentümern zugerechnet. Die spanische Steuerbehörde bestätigt, dass bei Miteigentum normalerweise jeder Miteigentümer seinen entsprechenden Anteil erklärt. Bei Ehepaaren kann außerdem der jeweilige eheliche Güterstand eine Rolle spielen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Beispiel: Zwei Personen besitzen eine Villa in Benissa jeweils zu 50 %, die jährlich €30.000 Mieteinnahmen erzielt.

Das bedeutet nicht automatisch, dass eine der beiden Personen die gesamten €30.000 versteuern muss.

Komplexer kann die Situation werden, wenn:

• die Eigentumsanteile unterschiedlich sind;

• ein Nießbrauch (usufructo) besteht;

• die Immobilie geerbt wurde;

• die Immobilie einer comunidad de bienes gehört;

• die Eigentümer in unterschiedlichen Ländern steuerlich ansässig sind.

Mieteinnahmen versteuern als Steuerresident in Spanien

Wie werden Mieteinnahmen im Rahmen der IRPF besteuert?

Für einen Steuerresidenten in Spanien werden relevante Mieteinnahmen grundsätzlich in die allgemeine Bemessungsgrundlage der spanischen Einkommensteuer IRPF einbezogen.

Ausgangspunkt sind die Bruttomieteinnahmen.

Davon werden die steuerlich abzugsfähigen Kosten abgezogen.

Das daraus resultierende Nettoergebnis fließt in die gesamte IRPF-Berechnung ein.

Deshalb können zwei Steuerresidenten in Spanien mit exakt denselben Mieteinnahmen am Ende unterschiedliche Steuerbeträge zahlen.

Wie wird der steuerpflichtige Nettomietertrag berechnet?

Vereinfacht lautet die Berechnung:

Bruttomieteinnahmen
− abzugsfähige Kosten
= Nettoertrag aus der Vermietung

Bei bestimmten Wohnraumvermietungen kann anschließend eine Steuerermäßigung auf den positiven Nettoertrag angewendet werden.

Welche Mietkosten können Steuerresidenten in Spanien absetzen?

Je nach Situation können unter anderem berücksichtigt werden:

• Hypothekenzinsen;

• IBI;

• Gemeinschaftskosten;

• Versicherungen;

• Reparaturen und Instandhaltung;

• Hausverwaltung;

• bestimmte Nebenkosten;

• Werbung;

• Plattformprovisionen;

• professionelle und steuerliche Beratungskosten;

• Abschreibung.

Die jeweiligen Aufwendungen müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und ordnungsgemäß dokumentiert sein.

Hypothekenzinsen und jährliche Abzugsgrenzen

Hypothekenzinsen können bei der Berechnung der spanischen Einkommensteuer unter den entsprechenden Voraussetzungen als Aufwand berücksichtigt werden. Dabei gilt jedoch eine wichtige Begrenzung.

Die spanische Steuerbehörde sieht vor, dass Zinsen und andere Finanzierungskosten zusammen mit abzugsfähigen Reparatur- und Instandhaltungskosten grundsätzlich nicht höher sein dürfen als die im betreffenden Steuerjahr erzielten Bruttoeinnahmen aus der jeweiligen Immobilie bzw. dem entsprechenden Recht.

Beträge, die aufgrund dieser Grenze nicht berücksichtigt werden können, können nach den geltenden Regeln während der folgenden vier Jahre berücksichtigt werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Das ist insbesondere relevant, wenn eine Immobilie in Benissa mit einer größeren Hypothek finanziert wurde oder umfangreiche Reparaturen erforderlich sind.

Abschreibung der Immobilie

Die steuerliche Abschreibung wird von vielen privaten Vermietern übersehen.

Für die spanische Einkommensteuer gilt bei Immobilien, die die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen, grundsätzlich eine jährliche Abschreibung von höchstens 3 % des höheren der maßgeblichen Werte für die Anschaffungskosten des Gebäudes bzw. den Katasterwert des Gebäudes, wobei der Wert des Grundstücks ausgeschlossen wird und die gesetzlichen Berechnungsvorschriften zu beachten sind. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von €600.000 dürfen Sie nicht automatisch 3 % von €600.000 als Abschreibung ansetzen.

Der Wert des Grundstücks muss herausgerechnet werden.

Häufiger Fehler: Eine Villa, die für €600.000 gekauft wurde, berechtigt nicht automatisch zu einer jährlichen Abschreibung von €18.000. Der Grundstückswert muss ausgeschlossen werden und die gesetzlichen Regeln zur Abschreibung müssen korrekt angewendet werden.

Steuerermäßigungen für qualifizierte Wohnraumvermietungen

Steuerresidenten in Spanien können unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerermäßigung auf den positiven Nettoertrag aus Wohnraumvermietung erhalten.

Für Mietverträge, die seit dem 26. Mai 2023 abgeschlossen wurden, beträgt die allgemeine Ermäßigung 50 %, wobei unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen höhere Ermäßigungen möglich sind.

Die spanische Steuerbehörde sieht derzeit mögliche Ermäßigungen von:

• 90 % bei bestimmten neuen Mietverträgen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wenn die Miete um mehr als 5 % reduziert wird;

• 70 % in bestimmten gesetzlich definierten Fällen;

• 60 %, wenn die Voraussetzungen für bestimmte Sanierungsmaßnahmen erfüllt sind;

• 50 % als allgemeine Ermäßigung für qualifizierte Verträge, die seit dem 26. Mai 2023 abgeschlossen wurden.

Für ältere Mietverträge kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Übergangsregelung gelten, einschließlich der früheren 60-%-Ermäßigung. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Diese Ermäßigungen beziehen sich auf Wohnraumvermietungen, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Eine touristische Vermietung darf daher nicht automatisch wie eine klassische langfristige Wohnraumvermietung behandelt werden.

Was passiert, wenn die Vermietung einen steuerlichen Verlust erzeugt?

Hier muss zwischen steuerlicher Berechnung und tatsächlichem Cashflow unterschieden werden.

Wenn die steuerlich abzugsfähigen Kosten höher sind als die Mieteinnahmen, kann bei einem Steuerresidenten in Spanien ein negativer Nettoertrag entstehen.

Allerdings werden nicht alle Kosten gleich behandelt und bestimmte Abzüge unterliegen speziellen Grenzen.

Die spanische Steuerbehörde sieht beispielsweise für bestimmte Finanzierungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten, die aufgrund gesetzlicher Grenzen nicht sofort berücksichtigt werden können, besondere Regeln für Verrechnung und Vortrag vor. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Auch die Verrechnung negativer Einkünfte innerhalb der allgemeinen Bemessungsgrundlage unterliegt bestimmten gesetzlichen Regeln. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Was passiert, wenn die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet wird?

Das ist für viele Eigentümer von Ferienimmobilien in Benissa besonders relevant.

Eine Villa kann beispielsweise:

• im Juni, Juli und August vermietet werden;

• über Ostern vom Eigentümer genutzt werden;

• im Winter einige Wochen privat genutzt werden;

• während anderer Zeiträume leer stehen.

Die steuerliche Betrachtung muss zwischen den Vermietungszeiträumen und den Zeiträumen der Eigennutzung bzw. Nichtvermietung unterscheiden.

Bestimmte Kosten müssen gegebenenfalls entsprechend den geltenden Regeln zeitanteilig aufgeteilt werden.

Führen Sie deshalb über das gesamte Jahr einen detaillierten Nutzungskalender, statt die Vermietungszeiten erst am Jahresende rekonstruieren zu wollen.

Mieteinnahmen versteuern als Nichtresident in Spanien

Was ist die IRNR?

IRNR steht für Impuesto sobre la Renta de no Residentes, also die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten.

Sie gilt für bestimmte Einkünfte, die in Spanien von Personen erzielt werden, die steuerlich nicht in Spanien ansässig sind.

Für einen ausländischen Eigentümer, der eine Villa in Spanien vermietet, gehört die IRNR zu den wichtigsten spanischen Steuerpflichten.

Der Steuersatz von 19 %

Der derzeit geltende gesetzliche Steuersatz für Personen, die die entsprechenden Voraussetzungen als EU-/EWR-Ansässige erfüllen, beträgt 19 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wenn abzugsfähige Kosten berücksichtigt werden können, könnte eine vereinfachte Berechnung beispielsweise so aussehen:

€30.000 Bruttomieteinnahmen
− €10.000 abzugsfähige Kosten
= €20.000 steuerpflichtiger Betrag

€20.000 × 19 % = €3.800

Die tatsächliche Berechnung kann komplexer sein, insbesondere wenn die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet wird oder mehrere Eigentümer hat.

Der Steuersatz von 24 %

Für die übrigen Nichtresidenten beträgt der derzeit gesetzliche Steuersatz 24 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Der Steuersatz und die Frage, welche Kosten abgezogen werden können, sind jedoch zwei unterschiedliche Themen.

Der Steuersatz von 24 % beantwortet daher nicht automatisch die Frage, welche Aufwendungen in jedem Einzelfall steuerlich berücksichtigt werden dürfen.

Steuerresidenten in der EU und im EWR

Nach den derzeitigen Informationen der spanischen Steuerbehörde gilt der Steuersatz von 19 % für Steuerresidenten, die die entsprechenden Voraussetzungen in:

• Mitgliedstaaten der Europäischen Union;

• Island;

• Norwegen;

• Liechtenstein

erfüllen.

Bei Steuerpflichtigen, die diese Voraussetzungen erfüllen, können unmittelbar mit den spanischen Mieteinnahmen zusammenhängende Kosten für die Berechnung relevant sein, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Steuerresidenten außerhalb der EU und des EWR

Nach der derzeit von der spanischen Steuerbehörde veröffentlichten Rechts- und Verwaltungslage unterliegen Steuerpflichtige, die nicht zur EU-/EWR-Kategorie gehören, grundsätzlich dem Steuersatz von 24 % und verfügen nicht über dieselbe ausdrücklich vorgesehene Behandlung abzugsfähiger Kosten wie entsprechende EU-/EWR-Ansässige. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Das ist insbesondere für Eigentümer mit steuerlichem Wohnsitz im Vereinigten Königreich oder in den USA relevant.

Aktuelle Rechtsprechung zu abzugsfähigen Kosten

Am 28. Juli 2025 erließ die Audiencia Nacional das Urteil SAN 3630/2025 in einem Fall eines in den USA steuerlich ansässigen Steuerpflichtigen, der Mieteinnahmen aus Immobilien in Spanien erzielte.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Ausschluss des Steuerpflichtigen von der Abzugsfähigkeit bestimmter mit der Vermietung zusammenhängender Kosten gegen den Grundsatz des freien Kapitalverkehrs verstieß.

Steuerrechtliche Fachquellen sehen in diesem Urteil eine mögliche wichtige Entwicklung für Eigentümer mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR. Das Urteil sieht allerdings auch die Möglichkeit einer Revision vor. (kpmg.com)

Dabei ist eine Unterscheidung besonders wichtig:

Ein Gerichtsurteil ist nicht automatisch eine Änderung des Steuergesetzes.

Die derzeit veröffentlichten Informationen der spanischen Steuerbehörde führen weiterhin die gesetzlichen Steuersätze von 19 % und 24 % sowie die unterschiedlichen Regelungen zur Berücksichtigung von Kosten auf. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ein Steuerresident im Vereinigten Königreich, in den USA oder einem anderen Drittstaat sollte daher nicht automatisch davon ausgehen, dass er ein Modelo 210 auf Grundlage einer beliebigen Internetquelle mit dem Ergebnis „24 % auf die Bruttomieteinnahmen“ oder „24 % auf den Nettobetrag“ einreichen kann.

Ein qualifizierter Steuerberater sollte die zum Zeitpunkt der Erklärung geltende Rechtsprechung, Verwaltungspraxis und individuelle Situation prüfen.

Warum sollten Sie die Regeln Ihres Wohnsitzstaates ebenfalls prüfen?

Internationale Immobilienbesteuerung endet nicht an der spanischen Grenze.

Ihr steuerlicher Wohnsitzstaat kann ebenfalls verlangen, dass Sie beispielsweise folgende Punkte angeben:

• Mieteinnahmen;

• ausländisches Immobilieneigentum;

• im Ausland gezahlte Steuern;

• abzugsfähige Kosten;

• Währungsumrechnungen.

Ein Steuerresident im Vereinigten Königreich kann beispielsweise sowohl in Spanien als auch im Vereinigten Königreich steuerliche Pflichten haben.

Welche Kosten können bei Mieteinnahmen in Spanien abgesetzt werden?

Hypothekenzinsen

Hypothekenzinsen können innerhalb des jeweiligen steuerlichen Rahmens als Aufwand berücksichtigt werden.

Die Tilgung des Darlehenskapitals ist davon zu unterscheiden.

Wenn Sie beispielsweise €10.000 zur Tilgung des Darlehens verwenden, bedeutet dies nicht automatisch, dass Sie €10.000 als abzugsfähigen Zinsaufwand geltend machen können.

Bewahren Sie deshalb die jährliche Hypothekenbescheinigung auf, aus der Zinsen und Tilgung getrennt hervorgehen.

IBI

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche kommunale Immobiliensteuer.

Bei einer qualifizierten Vermietung kann die IBI ein relevanter abzugsfähiger Aufwand sein.

Bewahren Sie den Zahlungsnachweis bzw. den offiziellen IBI-Beleg auf.

Gemeinschaftskosten

Eigentümer von Apartments und bestimmte Eigentümer von Villen zahlen regelmäßig Gemeinschaftskosten.

Wenn diese nach dem jeweils anwendbaren Steuersystem abzugsfähig sind, sollten Sie folgende Unterlagen aufbewahren:

• Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft;

• Rechnungen;

• Zahlungsnachweise;

• Unterlagen zu Sonderumlagen.

Gebäude- und Hausversicherung

Versicherungsbeiträge für die Immobilie können relevant sein, wenn sie mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen und nach dem jeweiligen Steuersystem abzugsfähig sind.

Reparaturen und Instandhaltung

Reparaturen und laufende Instandhaltung sind steuerlich nicht automatisch dasselbe wie Modernisierungen oder wertsteigernde Maßnahmen.

Beispiele können sein:

• Reparatur eines undichten Daches;

• Reparatur einer bestehenden Sanitärinstallation;

• Malerarbeiten;

• Reparatur einer vorhandenen Klimaanlage;

• Austausch beschädigter Bestandteile;

• Wartung eines Swimmingpools.

Die steuerliche Behandlung hängt von der konkreten Art der Maßnahme ab.

Kosten für die Immobilienverwaltung

Verwaltungskosten können bei einer Ferienimmobilie in Benissa erheblich sein.

Eine lokale Hausverwaltung kann beispielsweise übernehmen:

• Buchungen;

• Kommunikation mit Gästen;

• Check-in;

• Reinigung;

• Wartung;

• Schlüsselverwaltung;

• Notfallbetreuung.

Bewahren Sie Rechnungen und Abrechnungen des Verwalters auf.

Nebenkosten

Strom, Wasser, Internet und andere laufende Kosten können relevant sein, wenn sie vom Eigentümer getragen werden und nach dem jeweiligen Steuersystem ordnungsgemäß mit der Vermietung zusammenhängen.

Wenn der Eigentümer die Immobilie während eines Teils des Jahres selbst nutzt, kann eine zeitanteilige Aufteilung erforderlich sein.

Werbung und Gebühren von Vermietungsplattformen

Airbnb, Booking.com und andere Plattformen können für ihre Dienstleistungen Gebühren oder Provisionen berechnen.

Betrachten Sie nicht nur den Betrag, der letztlich auf Ihrem Bankkonto eingeht.

Beispiel:

Buchungen der Gäste: €30.000
Plattformgebühren: €3.000
Auszahlung an den Eigentümer: €27.000

Die €27.000 Banküberweisung sollten nicht automatisch als die einzige relevante Einnahme betrachtet werden.

Bewahren Sie die Abrechnung der Plattform auf, aus der Bruttoeinnahmen und Gebühren getrennt hervorgehen.

Steuerberater- und andere professionelle Kosten

Honorare von Steuerberatern, Buchhaltern und anderen Fachleuten können grundsätzlich als Aufwand relevant sein, wenn sie unmittelbar mit den Mieteinnahmen zusammenhängen und nach dem jeweiligen Steuersystem abzugsfähig sind.

Abschreibung

Die Abschreibung ist besonders interessant, weil es sich um einen steuerlichen Aufwand handelt, der nicht zwangsläufig einen jährlichen Geldabfluss verursacht.

Für Steuerresidenten in Spanien, die die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen, gilt der oben beschriebene Rahmen von grundsätzlich 3 %, wobei der Grundstückswert ausgeschlossen und die gesetzlichen Regeln eingehalten werden müssen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Reparaturen versus Modernisierungen

Dieser Unterschied ist besonders wichtig, wenn eine ältere Immobilie in Benissa umfassend renoviert wird.

Eine wertsteigernde Maßnahme kann gegebenenfalls dem Wert der Immobilie zugerechnet werden und steuerlich anders behandelt werden, einschließlich einer möglichen Abschreibung, anstatt sofort vollständig als Reparaturkosten abgezogen zu werden.

Welche Kosten sind nicht automatisch abzugsfähig?

Sie sollten nicht davon ausgehen, dass jede Ausgabe im Zusammenhang mit einer Immobilie steuerlich abzugsfähig ist.

Problematisch können beispielsweise sein:

• private Urlaubskosten;

• Tilgung des Hypothekendarlehens;

• private Anschaffungen;

• Barzahlungen ohne ausreichende Dokumentation;

• Kosten ohne Zusammenhang mit den Mieteinnahmen;

• wertsteigernde Maßnahmen, die fälschlicherweise als Reparaturen behandelt werden;

• Kosten für nicht vermietete Zeiträume, ohne die entsprechenden steuerlichen Regeln zu berücksichtigen.

Expertentipp: Legen Sie für jede Immobilie in Benissa einen eigenen digitalen Ordner an. Speichern Sie dort Mietabrechnungen, IBI-Belege, Rechnungen, Hypothekenunterlagen, Abrechnungen der Hausverwaltung und Zahlungsnachweise. Eine saubere Dokumentation erleichtert die Erstellung der Steuererklärung erheblich.

Wie berechnet man die Steuer auf Mieteinnahmen in Spanien?

Schritt 1: Bruttomieteinnahmen ermitteln

Beginnen Sie mit den gesamten Einnahmen aus der Vermietung.

Bei Vermietungen über Plattformen sollten Sie die Buchungs- und Plattformabrechnungen verwenden und nicht nur den Betrag, der tatsächlich auf Ihrem Bankkonto eingegangen ist.

Schritt 2: Abzugsfähige Kosten ermitteln

Erstellen Sie eine Übersicht aller potenziell relevanten Kosten:

• IBI;

• Hypothekenzinsen;

• Versicherungen;

• Gemeinschaftskosten;

• Reparaturen;

• Verwaltung;

• Nebenkosten;

• Werbung;

• Plattformprovisionen;

• professionelle Dienstleistungen;

• Abschreibung.

Anschließend müssen Sie feststellen, welche dieser Kosten nach Ihrem individuellen Steuersystem tatsächlich abzugsfähig sind.

Schritt 3: Nettoertrag aus der Vermietung berechnen

Eine vereinfachte Formel lautet:

Bruttomieteinnahmen − abzugsfähige Kosten = Nettoertrag aus Vermietung

Für Steuerresidenten in Spanien können anschließend weitere Ermäßigungen oder Begrenzungen gelten.

Bei Nichtresidenten hängt die Berechnung von den jeweils geltenden IRNR-Regeln und der aktuellen Behandlung abzugsfähiger Kosten ab.

Schritt 4: Die entsprechenden Steuerregeln anwenden

Stellen Sie sich folgende Fragen:

1. Wo liegt mein steuerlicher Wohnsitz?

2. Wird die Immobilie als Wohnraum, saisonal oder touristisch vermietet?

3. Welche Kosten darf ich absetzen?

4. Kann ich Abschreibungen geltend machen?

5. Gibt es eine Steuerermäßigung für die Wohnraumvermietung?

6. War die Immobilie das gesamte Jahr vermietet?

7. Habe ich sie selbst genutzt?

8. Stand sie leer?

9. Muss ich ein Modelo 210 einreichen?

10. Habe ich auch steuerliche Pflichten in einem anderen Land?

Schritt 5: Netto-Cashflow nach Steuern berechnen

Für die wirtschaftliche Beurteilung einer Immobilieninvestition sollten Sie noch einen Schritt weitergehen.

Berücksichtigen Sie:

Bruttomieteinnahmen − laufende Kosten − Finanzierungskosten − spanische Steuern = tatsächlich verbleibender Cashflow

Das ist eine Investitionsrechnung und nicht identisch mit der formalen steuerlichen Berechnung. Beide Konzepte sollten deshalb getrennt betrachtet werden.

Bruttomieteinnahmen versus Nettomieteinnahmen

Bruttomieteinnahmen sind hilfreich, um das Marktpotenzial einer Immobilie einzuschätzen.

Für die Frage, ob sich eine Immobilieninvestition wirtschaftlich lohnt, sind die Nettoeinnahmen jedoch wesentlich aussagekräftiger.

Visueller Ablauf der Berechnung

Jährliche Bruttomieteinnahmen

↓

Abzüglich abzugsfähiger Vermietungskosten

↓

Nettoertrag aus Vermietung

↓

Anwendbare Ermäßigungen und Grenzen berücksichtigen

↓

IRPF- oder IRNR-Regeln anwenden

↓

Steuer in Spanien

↓

Verbleibender Netto-Cashflow

↓

Nettomietrendite

Beispiele zur Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen

Die folgenden Beispiele dienen ausschließlich der Veranschaulichung und stellen keine individuelle Steuerberechnung dar.

Beispiel 1 – €30.000 Mieteinnahmen aus einer Villa in Benissa

Nehmen wir an, eine Villa in Benissa erzielt:

• Bruttomieteinnahmen: €30.000

• IBI: €900

• Versicherung: €450

• Instandhaltung: €1.500

• Verwaltung: €3.000

• Hypothekenzinsen: €4.000

Beispielhafte Gesamtkosten:

€9.850

Vereinfachter Nettoertrag vor weiteren Anpassungen:

€30.000 − €9.850 = €20.150

Für einen Nichtresidenten, der die Voraussetzungen für die EU-/EWR-Behandlung erfüllt und mit 19 % besteuert wird:

€20.150 × 19 % = €3.828,50

Dieses Beispiel berücksichtigt nicht sämtliche möglichen Regeln, Abschreibungen, zeitanteilige Aufteilungen oder formalen Aspekte der Steuererklärung.

Beispiel 2 – Nichtresidenter Eigentümer aus der EU bzw. dem EWR

Ein in Deutschland steuerlich ansässiger Eigentümer besitzt eine Villa in Benissa.

Jährliche Mieteinnahmen:

€30.000

Beispielhafte abzugsfähige Kosten:

€10.000

Vereinfachter steuerpflichtiger Betrag:

€20.000

Bei 19 %:

€3.800

Der Eigentümer sollte sämtliche Kostenbelege aufbewahren und prüfen, ob sie die jeweils geltenden Voraussetzungen erfüllen.

Beispiel 3 – Ein im Vereinigten Königreich steuerlich ansässiger Eigentümer einer spanischen Immobilie

Ein im Vereinigten Königreich steuerlich ansässiger Eigentümer besitzt eine Villa in Spanien.

Das Vereinigte Königreich gehört nach dem derzeitigen Rahmen der IRNR-Steuersätze nicht zur EU bzw. zum EWR.

Der gesetzliche spanische Steuersatz für die Kategorie „übrige Steuerpflichtige“ beträgt derzeit 24 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Das Urteil der Audiencia Nacional aus dem Jahr 2025 zu einem in den USA steuerlich ansässigen Eigentümer hat jedoch eine wichtige rechtliche Entwicklung hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von Kosten für Drittstaatenresidenten ausgelöst. Daher müssen die aktuelle Verwaltungspraxis der spanischen Steuerbehörde und die gerichtliche Entscheidung getrennt betrachtet werden. (kpmg.com)

Ein Eigentümer mit steuerlichem Wohnsitz im Vereinigten Königreich sollte daher vor der Abgabe eines Modelo 210 aktuelle professionelle Steuerberatung einholen.

Beispiel 4 – Steuerresident in Spanien

Ein in Spanien steuerlich ansässiger Eigentümer erzielt:

€30.000 Bruttomieteinnahmen

und hat:

€10.000 abzugsfähige Kosten

Vereinfachter Nettoertrag:

€20.000

Der Eigentümer zahlt nicht einfach pauschal 19 % oder 24 %.

Die €20.000 fließen zusammen mit den übrigen relevanten Einkünften in die IRPF-Berechnung ein.

Wenn die Vermietung die Voraussetzungen für eine begünstigte Wohnraumvermietung erfüllt, kann zusätzlich eine Steuerermäßigung auf den positiven Nettoertrag möglich sein. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Beispiel 5 – Immobilie wird nur während der Sommermonate vermietet

Nehmen wir an, eine Villa an der Costa de Benissa erzielt:

€18.000 Mieteinnahmen

während Juni, Juli und August.

Während anderer Zeiträume nutzt der Eigentümer die Immobilie selbst.

Er sollte genau dokumentieren:

• Buchungsdaten;

• Vermietungszeiträume;

• Zeiträume der Eigennutzung;

• Leerstandszeiten;

• Verwaltungskosten;

• Nebenkosten;

• Instandhaltung;

• weitere relevante Kosten.

Dass der Eigentümer die Immobilie das gesamte Jahr besitzt, bedeutet nicht, dass sämtliche Kosten automatisch für das gesamte Jahr als Vermietungskosten behandelt werden können.

Beispiel 6 – Ferienvermietung mit Hausverwaltung und Plattformgebühren

Nehmen wir an, Gäste zahlen insgesamt:

€35.000

Die Kosten betragen beispielsweise:

• Plattformprovisionen: €4.000

• Verwaltung: €3.500

• Reinigung und Instandhaltung: €2.500

• Sonstige abzugsfähige Kosten: €2.000

Der Eigentümer sollte Unterlagen aufbewahren, aus denen die Bruttobuchungen und jeder einzelne Kostenpunkt separat hervorgehen.

Es reicht nicht, nur den Betrag zu dokumentieren, der letztlich auf dem Bankkonto eingeht.

Beispiel 7 – Eine vermietete Immobilie erzeugt steuerlich einen Verlust

Nehmen wir an, ein Steuerresident in Spanien erzielt:

€20.000 Mieteinnahmen

und hat:

€24.000 abzugsfähige Kosten

Das vereinfachte Ergebnis wäre:

−€4.000

Das bedeutet nicht, dass der Eigentümer diese €4.000 automatisch beliebig verrechnen kann.

Bestimmte Kosten, insbesondere Finanzierungskosten sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten, unterliegen besonderen Grenzen und Regeln für die Verrechnung bzw. den Vortrag. Auch die allgemeine Behandlung negativer Einkünfte unterliegt den Regeln der spanischen Einkommensteuer. (sede.agenciatributaria.gob.es)

In solchen Fällen sollte ein Steuerberater die vollständige steuerliche Situation prüfen.

Langfristige Vermietung versus Ferienvermietung in Spanien

Wie werden klassische Wohnraummietverträge besteuert?

Eine echte Wohnraumvermietung kann den steuerlichen Regeln für Einkünfte aus Immobilienvermietung unterliegen.

Für Steuerresidenten in Spanien können bestimmte Wohnraummietverhältnisse unter den gesetzlichen Voraussetzungen von Steuerermäßigungen auf den positiven Nettoertrag profitieren. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wie werden Saisonmietverträge behandelt?

Eine Saisonvermietung ist steuerlich nicht automatisch mit einer klassischen Wohnraumvermietung gleichzusetzen.

Relevant sind unter anderem:

• der Mietvertrag;

• der Zweck der Vermietung;

• die Dauer;

• die tatsächlichen Umstände der Nutzung.

Allein die Bezeichnung eines Vertrags als „Saisonmietvertrag“ entscheidet nicht automatisch über die steuerliche Behandlung.

Wie werden Ferienvermietungen besteuert?

Einnahmen aus einer touristischen Vermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig.

Dass eine Buchung über Airbnb, Booking.com oder eine andere Plattform erfolgt, beseitigt die steuerlichen Pflichten des Eigentümers nicht.

Darüber hinaus können touristische Vermietungen separate Fragen zum Tourismusrecht, Baurecht und – unter bestimmten Voraussetzungen – zur Mehrwertsteuer aufwerfen.

Airbnb und Booking.com

Einnahmen über Vermietungsplattformen sollten korrekt dokumentiert werden.

Bewahren Sie auf:

• Buchungsübersichten;

• Bruttobeträge der Buchungen;

• Plattformprovisionen;

• Reinigungskosten;

• Rückerstattungen;

• Verwaltungskosten;

• Bankbewegungen.

Warum ist die richtige Einordnung der Vermietung wichtig?

Die Einordnung kann Auswirkungen haben auf:

• Besteuerung;

• abzugsfähige Kosten;

• Steuerermäßigungen für Wohnraumvermietung;

• Mehrwertsteuer;

• touristische Registrierung;

• Baurecht;

• Eigentümergemeinschaft;

• Werbevorschriften.

Steuerpflicht versus rechtliche Zulässigkeit der Vermietung

Diese Unterscheidung sollte niemals übersehen werden.

Steuerliche Frage:

Wie muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?

Rechtliche/regulatorische Frage:

Darf ich die Immobilie auf diese Weise überhaupt legal vermieten?

Die Zahlung von Steuern in Spanien legalisiert keine Ferienvermietung, die nicht über die erforderlichen Genehmigungen oder Voraussetzungen verfügt.

Steuern und touristische Vermietungslizenz in Benissa

Was gilt als touristische Vermietung?

Die Comunitat Valenciana verfügt über eigene Vorschriften für Viviendas de Uso Turístico, also touristisch genutzte Ferienunterkünfte.

Der aktuelle valencianische Rechtsrahmen unterscheidet touristische Unterkünfte von anderen Formen der zeitlich begrenzten Vermietung. Nach der geltenden Definition ist die touristische Nutzung einer Wohnung mit touristischem Zweck unter anderem an Vermietungen von 10 Tagen oder weniger an denselben Mieter geknüpft, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Mietverträge mit längerer Laufzeit können einer anderen rechtlichen Kategorie angehören. Die genaue Einordnung sollte anhand der jeweils aktuellen Rechtslage und der konkreten Vermietungssituation geprüft werden.

Valencianische Vorschriften für Ferienvermietungen

Eine touristische Immobilie in der Comunitat Valenciana zu betreiben bedeutet wesentlich mehr, als sie online zu inserieren.

Das aktuelle Verfahren der Generalitat Valenciana sieht die entsprechende touristische Registrierung bzw. Anmeldung und die erforderlichen Unterlagen vor. Das geltende Verfahren sieht außerdem eine Gültigkeit der Eintragung von fünf Jahren vor, vorbehaltlich der jeweils geltenden Übergangsbestimmungen. (sede.gva.es)

Spezifische Anforderungen in Benissa

Bei einer Immobilie in Benissa sollte die praktische Prüfung über die allgemeinen touristischen Vorschriften der Comunitat Valenciana hinausgehen.

Prüfen Sie:

• die städtebauliche Klassifizierung;

• die zulässige Nutzung;

• die städtebauliche Vereinbarkeit;

• die baurechtliche Legalität des Gebäudes;

• gegebenenfalls die Belegungsgenehmigung bzw. Bewohnbarkeitsunterlagen;

• eine vorhandene touristische Registrierung;

• Eigentumsunterlagen;

• Einschränkungen durch die Eigentümergemeinschaft;

• ob das konkrete Objekt die aktuell geltenden Anforderungen erfüllt.

Das ist insbesondere bei ländlichen Immobilien und Fincas wichtig.

Eine Finca in Pedramala oder Benimarco kann eine völlig andere städtebauliche und dokumentarische Situation haben als ein Apartment an der Küste von Benissa.

Städtebauliche Vereinbarkeit und baurechtliche Anforderungen

Touristische Nutzung und Baurecht stehen eng miteinander in Verbindung.

Das aktuelle Verfahren der Generalitat verlangt bei einem Wechsel des Eigentümers einer registrierten touristischen Wohnung auch entsprechende kommunale Unterlagen zur städtebaulichen Vereinbarkeit. (sede.gva.es)

Das ist für Käufer besonders wichtig:

Nur weil eine Immobilie als Ferienunterkunft beworben wird und gute Mieteinnahmen erzielt haben soll, bedeutet das nicht automatisch, dass diese Vermietung nach dem Kauf unverändert fortgeführt werden kann.

Lassen Sie sich die entsprechenden Unterlagen zeigen und prüfen.

Touristische Registrierung und erforderliche Unterlagen

Das aktuelle Verfahren der Generalitat sieht eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) vor, um eine touristische Tätigkeit aufzunehmen, zu ändern oder zu beenden. (sede.gva.es)

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, deren Wert zu einem wesentlichen Teil auf den angegebenen Mieteinnahmen basiert, sollten Sie unter anderem anfordern:

• Angaben zur touristischen Registrierung;

• aktuellen Status der Eintragung;

• Identifikation der Immobilie;

• Unterlagen zur städtebaulichen Vereinbarkeit;

• gegebenenfalls Belegungs- bzw. Bewohnbarkeitsunterlagen;

• Eigentumsunterlagen;

• relevante Unterlagen der Eigentümergemeinschaft;

• Nachweise darüber, wie die Immobilie tatsächlich vermarktet und vermietet wurde.

Eigentümergemeinschaft und Einschränkungen bei Ferienvermietungen

Bei Apartments und anderen Immobilien im Rahmen des spanischen Wohnungseigentumsrechts werden die Regelungen der Eigentümergemeinschaft zunehmend wichtig.

Änderungen des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) aus April 2025 führten unter anderem dazu, dass für bestimmte neue touristische Vermietungsaktivitäten die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Die gesetzlich vorgesehene Mehrheit liegt grundsätzlich bei drei Fünfteln der Eigentümer und Miteigentumsanteile, vorbehaltlich der Übergangsregelungen und der konkreten Umstände.

Wenn Sie also ein Apartment als Investment kaufen, sollten Sie niemals automatisch annehmen:

„In diesem Gebäude gibt es bereits Ferienwohnungen, also darf ich meine Wohnung ebenfalls automatisch touristisch vermieten.“

Die konkrete Situation des Objekts, die Regeln der Eigentümergemeinschaft, bestehende Nutzungen und der Zeitpunkt des Tätigkeitsbeginns müssen geprüft werden.

Steuerpflicht versus touristische und baurechtliche Verpflichtungen

Immobilien-Tipp für Benissa: Wenn Mieteinnahmen ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Kaufentscheidung sind, sollte die rechtliche Zulässigkeit der Vermietung Teil der Due Diligence vor dem Kauf sein. Warten Sie nicht bis nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags, um festzustellen, dass die in einer Verkaufsanzeige genannten Mieteinnahmen möglicherweise nicht dauerhaft erzielt werden können.

Ferienvermietung und Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer ist ein weiterer Punkt, der nicht mit der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen verwechselt werden sollte.

Die spanische Steuerbehörde unterscheidet zwischen touristischen Unterkünften, bei denen der Eigentümer keine typischen Hoteldienstleistungen erbringt, und solchen, bei denen solche Leistungen angeboten werden. Werden typische Hoteldienstleistungen erbracht, kann ein Mehrwertsteuersatz von 10 % zur Anwendung kommen. Bestimmte Vermietungen ohne solche Dienstleistungen können dagegen von der Mehrwertsteuer befreit sein. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Zu Leistungen, die auf eine hotelähnliche Tätigkeit hindeuten können, gehören beispielsweise:

• Rezeption und laufende Betreuung der Gäste;

• regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts;

• regelmäßiger Wechsel von Bettwäsche;

• Wäscheservice;

• zusätzliche Dienstleistungen für Gäste.

Andere Leistungen, beispielsweise die Reinigung zu Beginn und am Ende einer Buchung, werden von der spanischen Steuerbehörde differenziert behandelt. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Deshalb sollte nicht davon ausgegangen werden, dass jede Ferienvermietung steuerlich exakt gleich behandelt wird.

Was ist das Modelo 210?

Wer muss ein Modelo 210 einreichen?

Das Modelo 210 wird für verschiedene Sachverhalte im Rahmen der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten verwendet.

Für einen nicht in Spanien steuerlich ansässigen Eigentümer, der Einnahmen aus der Vermietung einer in Spanien gelegenen Immobilie erzielt, ist dies in der Regel das relevante Steuerformular.

Modelo 210 für Mieteinnahmen

Mit dem Formular werden die in Spanien erzielten Einnahmen und die entsprechende steuerliche Berechnung erklärt.

Wenn Kosten abzugsfähig sind, sollten sowohl die entsprechenden Nachweise als auch die Berechnung sorgfältig dokumentiert werden.

Wann muss das Modelo 210 eingereicht werden?

Hier können ältere Informationen im Internet besonders irreführend sein.

Für Mieteinnahmen, die ab 2024 erzielt wurden, wurde unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit geschaffen, die Einnahmen jährlich zusammenzufassen.

Die Regeln haben sich 2026 erneut geändert.

Für Mieteinnahmen des Jahres 2026 sieht der derzeitige Zeitplan der spanischen Steuerbehörde bei einer jährlichen Zusammenfassung vor, dass Erklärung und Zahlung innerhalb der ersten 20 Kalendertage des April 2027 erfolgen müssen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Für 2026 gibt es außerdem eine Übergangsregelung bei einer getrennten Erklärung der Einnahmen:

• Einnahmen bis einschließlich September 2026 unterliegen weiterhin dem entsprechenden vierteljährlichen Verfahren;

• Einnahmen ab Oktober 2026 folgen der neuen Frist im April des Folgejahres.

Die spanische Steuerbehörde nennt das Beispiel eines in Norwegen steuerlich ansässigen Eigentümers, der ab Juli 2026 eine Villa in Alicante vermietet. Entscheidet sich der Eigentümer für die jährliche Zusammenfassung, werden die Einnahmen des Jahres 2026 zwischen dem 1. und 20. April 2027 erklärt. Bei getrennter Erklärung gelten für Juli bis September 2026 weiterhin die vierteljährlichen Fristen, während Einnahmen aus Oktober bis Dezember 2026 in die Erklärung im April 2027 fallen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wie werden Mieteinnahmen erklärt?

Die genaue Berechnung hängt unter anderem ab von:

• dem steuerlichen Wohnsitz;

• der Immobilie;

• den Mieteinnahmen;

• dem anwendbaren Steuersatz;

• abzugsfähigen Kosten;

• der Frage, ob Einnahmen zusammengefasst werden;

• der Anzahl der Eigentümer.

Die spanische Steuerbehörde stellt konkrete Beispiele für die Einreichung des Modelo 210 bei Einkünften aus der Vermietung von Immobilien zur Verfügung. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Welche Informationen und Unterlagen werden benötigt?

Bewahren Sie unter anderem auf:

• NIE;

• Identifikationsdaten der Immobilie;

• Mietverträge;

• Buchungsunterlagen;

• Kontoauszüge;

• IBI-Belege;

• Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft;

• Versicherungsrechnungen;

• Rechnungen für Reparaturen;

• Rechnungen der Hausverwaltung;

• Plattformabrechnungen;

• Bescheinigungen über Hypothekenzinsen;

• gegebenenfalls Nachweise über den steuerlichen Wohnsitz;

• frühere Modelo-210-Erklärungen.

Was passiert bei verspäteter Abgabe des Modelo 210?

Eine verspätete Abgabe kann je nach Situation finanzielle Folgen haben.

Dazu können gehören:

• Säumniszuschläge bzw. Verspätungszuschläge;

• Verzugszinsen;

• Geldbußen.

Die praktische Lösung ist einfach:

Warten Sie nicht bis zum letzten Tag, um Ihre Unterlagen zusammenzustellen.

Was passiert, wenn Ihre Immobilie in Spanien leer steht?

Zugerechnete Immobilieneinkünfte

Der Besitz einer Immobilie in Spanien kann auch dann steuerliche Pflichten auslösen, wenn keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Bestimmte städtische Immobilien, die nicht vermietet werden, können der sogenannten Imputation von Immobilieneinkünften unterliegen.

Für Nichtresidenten wendet die spanische Steuerbehörde derzeit die allgemeinen IRNR-Steuersätze auf diese zugerechneten Einkünfte an. Die Berechnung basiert unter anderem auf dem Katasterwert und dem jeweils gesetzlich vorgesehenen Prozentsatz. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Persönliche Nutzung der Immobilie

Eine zweite Immobilie in Benissa, die Sie selbst während Ihrer Urlaube nutzen, ist steuerlich etwas anderes als eine Immobilie, die das ganze Jahr vermietet wird.

Die Zeiten der Eigennutzung sollten nicht einfach aus der steuerlichen Betrachtung herausgelassen werden.

Immobilie nur während eines Teils des Jahres vermietet

Stellen Sie sich eine Villa in Benissa vor, die:

• von Juni bis September vermietet wird;

• über Weihnachten vom Eigentümer genutzt wird;

• im Januar und Februar leer steht;

• über Ostern erneut vermietet wird.

Die steuerliche Behandlung kann dann sowohl Folgendes umfassen:

Besteuerung der Mieteinnahmen während der Vermietungszeiten

und

mögliche zugerechnete Immobilieneinkünfte für Zeiträume ohne Vermietung, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Wie werden vermietete und nicht vermietete Zeiträume behandelt?

Führen Sie einen Nutzungskalender für die Immobilie.

Für Nichtresidenten ist diese Unterscheidung besonders wichtig, da die spanische Steuererklärung sowohl Mieteinnahmen als auch zugerechnete Immobilieneinkünfte umfassen kann.

Brexit und die Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien

Wie wirkt sich der Brexit auf britische Immobilieneigentümer aus?

Der Brexit hat die steuerliche Einordnung des Vereinigten Königreichs innerhalb des spanischen Nichtresidentensteuerrechts verändert.

Ein Steuerresident im Vereinigten Königreich gilt nach dem aktuellen spanischen Rahmen grundsätzlich nicht mehr als EU-/EWR-Resident, nur weil er eine Immobilie in Spanien besitzt oder über bestimmte spanische Aufenthaltsdokumente verfügt.

Steuerlicher Wohnsitz im Vereinigten Königreich versus Spanien

Diese Begriffe dürfen nicht verwechselt werden.

Unterscheiden Sie zwischen:

• Staatsangehörigkeit;

• aufenthaltsrechtlichem Status;

• steuerlichem Wohnsitz in Spanien;

• steuerlichem Wohnsitz im Vereinigten Königreich;

• einer steuerlichen Ansässigkeit, die sich aus einem Doppelbesteuerungsabkommen ergibt.

Eine Person kann in Spanien leben und dennoch eine internationale steuerliche Situation haben, die eine detaillierte Prüfung erfordert.

Spanische Steuer auf eine spanische Immobilie eines britischen Steuerresidenten

Ein im Vereinigten Königreich steuerlich ansässiger Eigentümer kann in Spanien auf die Einnahmen aus der Vermietung einer spanischen Immobilie steuerpflichtig sein.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich sieht vor, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im anderen Staat dort besteuert werden können, wo sich die Immobilie befindet. Dies umfasst auch Einkünfte aus der Vermietung. (kpmg.com)

Wechselwirkung mit der britischen Besteuerung

Ein Steuerresident im Vereinigten Königreich kann außerdem verpflichtet sein, Mieteinnahmen aus einer ausländischen Immobilie im Vereinigten Königreich zu erklären.

Die Zahlung spanischer Steuern beseitigt nicht automatisch die britische Erklärungspflicht.

Umgekehrt verhindert die Zahlung britischer Steuern nicht automatisch, dass Spanien die Einnahmen aus einer in Spanien gelegenen Immobilie besteuert.

Doppelbesteuerung

Das Abkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich soll Doppelbesteuerung vermeiden. Die konkrete Form der steuerlichen Entlastung hängt jedoch von der individuellen Situation und den jeweiligen nationalen Vorschriften ab.

Deshalb sollten die spanische und die britische steuerliche Situation gemeinsam betrachtet werden.

Zahlen Sie in Spanien und in Ihrem Heimatland Steuern auf Mieteinnahmen?

Doppelbesteuerungsabkommen

Spanien hat mit zahlreichen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen.

Diese Abkommen können unter anderem:

• festlegen, welches Land bestimmte Einkünfte besteuern darf;

• unter bestimmten Voraussetzungen bestimmte Steuerbelastungen reduzieren;

• Verfahren zur Vermeidung der Doppelbesteuerung vorsehen.

Bei Einkünften aus Immobilien hat der Staat, in dem sich die Immobilie befindet, häufig ein wesentliches Besteuerungsrecht.

Anrechnung ausländischer Steuern

Das Land, in dem Sie steuerlich ansässig sind, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer ermöglichen. Dies hängt vom nationalen Steuerrecht und dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab.

Eine ausländische Steueranrechnung bedeutet nicht in jedem Fall automatisch eine vollständige Erstattung der in Spanien gezahlten Steuer Euro für Euro.

Warum ist der steuerliche Wohnsitz so wichtig?

Dieselben €30.000 Mieteinnahmen aus derselben Villa in Benissa können für:

• einen Steuerresidenten in Spanien;

• einen Steuerresidenten in Frankreich;

• einen Steuerresidenten in Deutschland;

• einen Steuerresidenten im Vereinigten Königreich;

• einen Steuerresidenten in den USA

sehr unterschiedliche steuerliche Konsequenzen haben.

Wann ist professionelle Steuerberatung besonders wichtig?

Professionelle Beratung ist insbesondere sinnvoll, wenn Sie:

• im Vereinigten Königreich oder in den USA steuerlich ansässig sind;

• mehrere Immobilien in Spanien besitzen;

• eine Immobilie mit mehreren Eigentümern halten;

• die Immobilie über eine Gesellschaft besitzen;

• Ihren steuerlichen Wohnsitz kürzlich geändert haben;

• Airbnb oder andere Plattformen nutzen;

• die Immobilie selbst nutzen;

• eine Ferienvermietung betreiben;

• umfangreiche Renovierungen durchgeführt haben;

• eine Hypothek haben;

• bereits Modelo 210 eingereicht haben;

• aufgrund aktueller Rechtsprechung bestimmte Kosten abziehen möchten;

• die Immobilie verkaufen möchten.

Mieteinnahmen in Benissa versteuern: Ein realistisches Beispiel

Beispiel einer Villa in Benissa

Betrachten wir eine Villa in Benissa mit einem Kaufpreis von:

€600.000

Angenommene jährliche Bruttomieteinnahmen:

€36.000

Beispielhafte jährliche Kosten:

Wenn die €10.450 im konkreten steuerlichen Fall vollständig abzugsfähig wären:

€36.000 − €10.450 = €25.550

Bei 19 %:

€25.550 × 19 % = €4.854,50

Vereinfachter verbleibender Netto-Cashflow:

€25.550 − €4.854,50 = €20.695,50

Dies ist keine individuelle Steuerberechnung.

Wie viel Geld bleibt dem Eigentümer tatsächlich?

Ein Investor sollte sich auf den Betrag konzentrieren, der nach folgenden Kosten tatsächlich verbleibt:

• Verwaltung;

• Instandhaltung;

• Versicherungen;

• IBI;

• gegebenenfalls Gemeinschaftskosten;

• Finanzierung;

• Steuern;

• Leerstandszeiten;

• weitere laufende Kosten.

Nettomietrendite

Wenn wir den Kaufpreis von €600.000 als einfache Bezugsgröße verwenden:

€20.695,50 ÷ €600.000 = rund 3,45 %

Die Bruttorendite beträgt:

€36.000 ÷ €600.000 = 6 %

Der Unterschied zeigt, warum eine Bruttorendite allein ein irreführendes Bild vermitteln kann.

Diese Berechnung berücksichtigt außerdem nicht sämtliche Erwerbsnebenkosten, Kapitalinvestitionen oder andere Faktoren, die in einer vollständigen Investmentanalyse berücksichtigt werden sollten.

Was ist, wenn sich die Immobilie in La Fustera, San Jaime oder Pedramala befindet?

Der steuerliche Rahmen kann derselbe sein, aber die wirtschaftlichen Eigenschaften der Investition können erheblich voneinander abweichen.

Eine Küstenvilla kann beispielsweise:

• im Sommer eine höhere Nachfrage haben;

• höhere Verwaltungskosten verursachen;

• Poolpflege erfordern;

• Gartenpflege erfordern;

• stärker saisonabhängig sein.

Eine ländliche Immobilie in Pedramala oder Benimarco kann dagegen andere Anforderungen und Kosten haben, etwa bei:

• Instandhaltung;

• Zufahrt;

• Versorgungsanschlüssen;

• Wasserversorgung;

• Versicherung;

• Vermietungsnachfrage.

Deshalb sollte immer die konkrete Immobilie analysiert werden, statt einfach eine durchschnittliche Mietrendite für Benissa anzunehmen.

Wie viel vom Mietertrag bleibt tatsächlich übrig?

Bruttomieteinnahmen

Das sind die gesamten Einnahmen aus der Vermietung.

Bei einer Ferienvilla können die Einnahmen stark schwanken zwischen:

• Juli und August;

• Juni und September;

• Ostern;

• Weihnachten;

• den Wintermonaten.

Laufende Betriebskosten

Zu den typischen Kosten können gehören:

• Verwaltung;

• Reinigung;

• Instandhaltung;

• Nebenkosten;

• Versicherungen;

• IBI;

• Gemeinschaftskosten;

• Werbung;

• Plattformprovisionen.

Finanzierung

Hypothekenzinsen können innerhalb des jeweiligen steuerlichen Rahmens relevant sein, während die Tilgung des Darlehenskapitals den Cashflow beeinflusst, aber nicht mit abzugsfähigen Zinsen gleichgesetzt werden darf.

Steuern

Der steuerliche Wohnsitz und die Art der Vermietung bestimmen das anwendbare Steuersystem.

Nettomieteinnahmen

Für die wirtschaftliche Analyse einer Immobilie:

Bruttomieteinnahmen − Betriebskosten − Finanzierungskosten − Steuern = verbleibender Cashflow

Diese Rechnung ist nicht identisch mit der formalen Steuerberechnung, kann aber bei der Beurteilung einer Investition sehr hilfreich sein.

Nettomietrendite

Eine einfache Formel lautet:

Jährlich verbleibender Cashflow ÷ Gesamtkosten der Investition × 100

Für eine fundierte Analyse sollten die gesamten Erwerbskosten und nicht nur der Kaufpreis der Immobilie berücksichtigt werden.

Warum sollten Investoren die Nettorendite und nicht nur die Bruttorendite berechnen?

Nehmen wir an, zwei Immobilien kosten jeweils €500.000 und erzielen beide €30.000 Jahresmiete.

Beide weisen zunächst eine:

6 % Bruttorendite

auf.

Wenn Immobilie A jedoch jährliche Kosten von €5.000 und Immobilie B Kosten von €12.000 hat, sind die beiden Investments wirtschaftlich keineswegs gleichwertig.

Dasselbe gilt für Immobilien in Benissa.

Eine Villa mit hohen Kosten für Pool, Garten und Instandhaltung kann aufgrund ihrer Bruttomiete attraktiv aussehen, tatsächlich aber eine deutlich niedrigere Nettorendite erzielen.

Weitere Steuern und steuerliche Themen für Vermieter

Vermögensteuer

Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen ist nicht zwangsläufig die einzige spanische Steuer, die für einen Immobilieninvestor relevant ist.

Je nach individueller Situation kann eine vermietete Immobilie auch für die spanische Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) relevant sein und gegebenenfalls für weitere vermögensbezogene Steuern.

Die Berechnung hängt unter anderem ab von:

• steuerlichem Wohnsitz;

• weltweitem Vermögen;

• Eigentumsstruktur;

• geltenden Freibeträgen und Vergünstigungen;

• regionalen Vorschriften.

Erbschaft und Miteigentum

Wenn eine Immobilie von mehreren Familienmitgliedern geerbt wurde, kann jeder Eigentümer eine eigene steuerliche Situation haben.

Mieteinnahmen werden grundsätzlich entsprechend der Eigentums- bzw. Rechtsstruktur behandelt und nicht automatisch von einem einzigen Familienmitglied versteuert.

Verkauf der Immobilie

Die Besteuerung der Mieteinnahmen ist nur ein Teil des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.

Beim späteren Verkauf können unter anderem relevant sein:

• Besteuerung des Veräußerungsgewinns;

• steuerliche Auswirkungen der Abschreibung;

• Erwerbsnebenkosten;

• wertsteigernde Maßnahmen;

• Verkaufskosten;

• bei Nichtresidenten gegebenenfalls die gesetzliche Quellensteuer bzw. Einbehaltung;

• kommunale Steuern.

Eine fundierte Immobilienanalyse sollte deshalb Kauf, Eigentum, Vermietung und späteren Verkauf gemeinsam betrachten und nicht nur die jährlichen Mieteinnahmen.

Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft

Wenn eine Immobilie einer spanischen oder ausländischen Gesellschaft gehört, sollten die Beispiele dieses Leitfadens nicht ohne Weiteres auf private Immobilieneigentümer übertragen werden.

Eine Gesellschaftsstruktur kann völlig andere steuerliche und administrative Verpflichtungen auslösen.

Häufige Fehler bei der Besteuerung von Mieteinnahmen

Staatsangehörigkeit mit steuerlichem Wohnsitz verwechseln

Ihr Pass bestimmt nicht automatisch Ihr spanisches Steuersystem.

Steuer auf die Bruttomiete berechnen, ohne mögliche Kostenabzüge zu prüfen

Das kann zu einer Überschätzung der Steuer führen.

Umgekehrt kann die Annahme, sämtliche Kosten seien abzugsfähig, ebenso problematisch sein.

Kosten der Immobilie vergessen

Eigentümer denken häufig an die Mieteinnahmen, vergessen aber:

• IBI;

• Versicherungen;

• Verwaltung;

• Reparaturen;

• Gemeinschaftskosten;

• Finanzierungskosten;

• professionelle Beratung.

Abschreibung ignorieren

Die Abschreibung kann für Steuerpflichtige, die die Voraussetzungen erfüllen, einen erheblichen Einfluss auf die steuerliche Berechnung haben.

Nicht vermietete Zeiträume vergessen

Eine Villa, die nur drei Monate vermietet und den Rest des Jahres selbst genutzt wird, muss anders betrachtet werden als eine Immobilie, die dauerhaft vermietet ist.

Annehmen, Airbnb-Einnahmen seien steuerfrei

Das sind sie nicht.

Annehmen, die Banküberweisung sei die einzige relevante Einnahme

Plattformgebühren und andere Kosten müssen korrekt dokumentiert werden.

Touristische Lizenz und Steuerpflicht verwechseln

Die Zahlung von Steuern macht eine Ferienvermietung nicht automatisch rechtmäßig.

Annehmen, eine bestehende touristische Registrierung werde automatisch übertragen

Das aktuelle Verfahren der Generalitat sieht bei einem Eigentümerwechsel einer registrierten touristischen Wohnung eine neue Erklärung sowie die entsprechenden Unterlagen zur städtebaulichen Vereinbarkeit vor. (sede.gva.es)

Veraltete Informationen zu 19 % und 24 % verwenden

Die Steuersätze sind weiterhin wichtig, aber die Regeln rund um diese Steuersätze haben sich weiterentwickelt.

Die Fristen für das Modelo 210 wurden für 2026 geändert, während die steuerliche Behandlung von Kosten für Steuerresidenten außerhalb der EU/des EWR durch die aktuelle Rechtsprechung beeinflusst wurde.

Rechnungen und Zahlungsnachweise nicht aufbewahren

Ein nicht ausreichend dokumentierter Aufwand kann steuerlich schwer zu verteidigen sein.

Fristen des Modelo 210 verpassen

Verwenden Sie keinen Steuerkalender aus einem mehrere Jahre alten Internetartikel, ohne die aktuelle Regelung zu prüfen.

Mehrwertsteuer bei Ferienvermietungen ignorieren

Eine Ferienvermietung, bei der typische Hoteldienstleistungen erbracht werden, kann steuerlich anders behandelt werden als eine Immobilie, die ohne solche Leistungen zur Verfügung gestellt wird. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Jede Renovierung automatisch als sofort abzugsfähige Kosten behandeln

Eine Reparatur und eine wertsteigernde Investition können steuerlich unterschiedlich behandelt werden.

Eigentumsanteile ignorieren

Bei mehreren Eigentümern werden Mieteinnahmen grundsätzlich entsprechend den jeweiligen Eigentumsanteilen oder Rechten zugerechnet, abhängig von den konkreten Umständen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Mieteinnahmen in Spanien versteuern – Checkliste für Eigentümer

Vor der Vermietung

• Steuerlichen Wohnsitz feststellen.

• Prüfen, ob IRPF oder IRNR gilt.

• Prüfen, ob mehrere Eigentümer vorhanden sind.

• Art der Vermietung bestimmen.

• Feststellen, ob es sich um Wohnraumvermietung, Saisonvermietung oder touristische Vermietung handelt.

• Städtebauliche Anforderungen in Benissa prüfen.

• Anforderungen für touristische Vermietung prüfen.

• Einschränkungen der Eigentümergemeinschaft prüfen, sofern relevant.

• Vollständigkeit der Immobiliendokumentation prüfen.

• Erwartete Bruttomieteinnahmen berechnen.

• Realistische Leerstandszeiten einkalkulieren.

• Betriebskosten schätzen.

• Finanzierungskosten berechnen.

• Abschreibung berücksichtigen.

• Spanische Steuerbelastung schätzen.

• Steuerliche Situation im Wohnsitzstaat berücksichtigen.

• Erwartete Nettorendite berechnen.

Während der Vermietung

• Mietverträge aufbewahren.

• Buchungsunterlagen aufbewahren.

• Plattformabrechnungen aufbewahren.

• Bruttobeträge der Buchungen dokumentieren.

• Plattformprovisionen dokumentieren.

• Rechnungen der Hausverwaltung aufbewahren.

• Rechnungen für Reinigung und Instandhaltung aufbewahren.

• IBI-Belege aufbewahren.

• Versicherungsunterlagen aufbewahren.

• Hypothekenbescheinigungen über Zinszahlungen aufbewahren.

• Gemeinschaftsabrechnungen aufbewahren.

• Vermietungszeiträume dokumentieren.

• Zeiten der Eigennutzung dokumentieren.

• Leerstandszeiten dokumentieren.

• Touristische Unterlagen aufbewahren, sofern relevant.

Vor Abgabe der Steuererklärung

• Gesamte Bruttomieteinnahmen berechnen.

• Vermietete und nicht vermietete Zeiträume trennen.

• Abzugsfähige Kosten prüfen.

• Grenzen für bestimmte Kosten prüfen.

• Abschreibung prüfen.

• Anwendbaren Steuersatz prüfen.

• Prüfen, ob eine Steuerermäßigung für Wohnraumvermietung gilt.

• Prüfen, ob ein Modelo 210 eingereicht werden muss.

• Aktuelle Abgabefrist prüfen.

• Belege und Nachweise vorbereiten.

• Internationale Steuerpflichten prüfen.

• Frühere Modelo-210-Erklärungen auf relevante gesetzliche oder rechtliche Änderungen überprüfen.

• Bei Unsicherheit professionelle Steuerberatung einholen.

Häufig gestellte Fragen zur Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien

Sind Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie steuerpflichtig?

Ja. Mieteinnahmen aus einer in Spanien gelegenen Immobilie können in Spanien steuerpflichtig sein. Welches Steuersystem gilt, hängt insbesondere vom steuerlichen Wohnsitz, der Art der Vermietung und den individuellen Umständen des Eigentümers ab.

Wie viel Steuer zahlt man auf Mieteinnahmen in Spanien?

Es gibt keinen einheitlichen Steuersatz für alle Eigentümer. Steuerresidenten in Spanien versteuern relevante Mieteinnahmen grundsätzlich über die IRPF, während Nichtresidenten in der Regel der IRNR unterliegen. Die derzeitigen gesetzlichen IRNR-Sätze betragen 19 % für entsprechend qualifizierte EU-/EWR-Ansässige und 24 % für die übrigen Steuerpflichtigen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Müssen Ausländer auf Mieteinnahmen in Spanien Steuern zahlen?

Ja. Eine ausländische Staatsangehörigkeit macht Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie nicht steuerfrei. Ein Nichtresident kann in Spanien steuer- und erklärungspflichtig sein, auch wenn er dauerhaft in einem anderen Land lebt.

Welche Steuer zahlen Nichtresidenten auf Mieteinnahmen in Spanien?

Die derzeitigen gesetzlichen Steuersätze betragen 19 % für entsprechend qualifizierte Residenten der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24 % für die übrigen Steuerpflichtigen. Die Abzugsfähigkeit von Kosten für Residenten außerhalb der EU/des EWR erfordert aufgrund des Urteils der Audiencia Nacional aus dem Jahr 2025 besondere Aufmerksamkeit. Zwischen dem Urteil und der derzeitigen Verwaltungspraxis muss unterschieden werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Müssen im Vereinigten Königreich steuerlich ansässige Personen spanische Mieteinnahmen versteuern?

Ja. Ein Steuerresident im Vereinigten Königreich, der eine Immobilie in Spanien besitzt, kann auf die daraus erzielten Mieteinnahmen in Spanien steuerpflichtig sein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich erkennt ebenfalls das Besteuerungsrecht Spaniens für Einkünfte aus in Spanien gelegenen Immobilien an. (kpmg.com)

Kann ich Kosten von meinen Mieteinnahmen in Spanien abziehen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Steuerresidenten in Spanien und bestimmte Nichtresidenten aus der EU/dem EWR können Kosten abziehen, sofern die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Situation für Residenten außerhalb der EU/des EWR ist aufgrund des Urteils SAN 3630/2025 komplexer und sollte individuell geprüft werden. (kpmg.com)

Kann ich Hypothekenzinsen absetzen?

Hypothekenzinsen können innerhalb des jeweiligen Steuersystems und unter den geltenden Voraussetzungen abzugsfähig sein. Die Tilgung des Darlehenskapitals ist davon zu unterscheiden und darf nicht einfach als abzugsfähiger Zinsaufwand behandelt werden.

Kann ich die Tilgung der Hypothek von den Mieteinnahmen abziehen?

Grundsätzlich ist die Tilgung des Darlehenskapitals nicht dasselbe wie Hypothekenzinsen und sollte nicht einfach als abzugsfähiger Zinsaufwand behandelt werden.

Kann ich Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abziehen?

Das hängt von der Art der Arbeiten ab. Reparaturen und Instandhaltung können anders behandelt werden als wertsteigernde Maßnahmen wie Erweiterungen, der Neubau eines Pools oder umfangreiche strukturelle Renovierungen. Wertsteigernde Maßnahmen können als Investition behandelt und nach den geltenden Regeln abgeschrieben werden.

Was ist das Modelo 210?

Das Modelo 210 ist ein spanisches Steuerformular, das für verschiedene Sachverhalte im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtresidenten verwendet wird. Nichtresidenten, die mit einer spanischen Immobilie Mieteinnahmen erzielen, verwenden dieses Formular üblicherweise zur Erklärung dieser Einkünfte.

Wann muss ich das Modelo 210 einreichen?

Die Frist hängt von der Art der Einkünfte und davon ab, ob eine jährliche Zusammenfassung gewählt wird. Für Mieteinnahmen des Jahres 2026 werden jährlich zusammengefasste Erklärungen grundsätzlich innerhalb der ersten 20 Kalendertage im April 2027 eingereicht. Für getrennte Erklärungen gelten während 2026 Übergangsregeln: Einnahmen bis September folgen weiterhin dem vierteljährlichen Verfahren, während Einnahmen ab Oktober 2026 in die neue Frist im April des Folgejahres fallen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Muss ich Steuern zahlen, wenn meine spanische Immobilie leer steht?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Bestimmte nicht vermietete städtische Immobilien können zu zugerechneten Immobilieneinkünften führen. Die Berechnung hängt unter anderem vom Katasterwert, der Nutzung und der steuerlichen Situation des Eigentümers ab. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Sind Airbnb-Einnahmen in Spanien steuerpflichtig?

Ja. Einnahmen über Airbnb, Booking.com oder andere Plattformen können in Spanien steuerpflichtig sein. Die Nutzung einer Onlineplattform beseitigt die steuerlichen Pflichten des Eigentümers nicht.

Meldet Airbnb Mieteinnahmen an die spanische Steuerbehörde?

Die geltenden Meldepflichten für digitale Plattformen können dazu führen, dass bestimmte Plattformen Informationen an die Steuerbehörden übermitteln müssen. Unabhängig davon bleiben die steuerlichen Pflichten des Eigentümers bestehen.

Brauche ich eine touristische Lizenz, um meine Immobilie in Benissa zu vermieten?

Wenn die Vermietung unter die touristischen Unterkunftsvorschriften der Comunitat Valenciana fällt, müssen die entsprechenden touristischen und baurechtlichen Anforderungen erfüllt werden. Eigentümer in Benissa sollten außerdem die kommunale städtebauliche Vereinbarkeit, die Immobiliendokumentation und gegebenenfalls die Regelungen der Eigentümergemeinschaft prüfen.

Wird die touristische Registrierung automatisch übertragen, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Das sollte nicht vorausgesetzt werden. Das aktuelle Verfahren der Generalitat sieht bei einem Eigentümerwechsel einer registrierten touristischen Wohnung eine neue Erklärung sowie die entsprechenden Unterlagen zur städtebaulichen Vereinbarkeit vor. (sede.gva.es)

Werden langfristige Mietverträge und Ferienvermietungen unterschiedlich besteuert?

Unter Umständen ja. Wohnraumvermietungen, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, können im Rahmen der IRPF von bestimmten Steuerermäßigungen profitieren. Touristische Vermietungen unterliegen zusätzlich eigenen touristischen Vorschriften und können je nach angebotenen Leistungen auch Mehrwertsteuerfragen aufwerfen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Muss ich für eine Ferienvermietung in Spanien Mehrwertsteuer zahlen?

Nicht zwingend. Die spanische Steuerbehörde unterscheidet zwischen touristischen Unterkünften ohne typische Hoteldienstleistungen und solchen, bei denen diese Leistungen erbracht werden. Typische Hoteldienstleistungen können zu 10 % Mehrwertsteuer führen, während bestimmte Vermietungen ohne solche Leistungen steuerbefreit sein können. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Was passiert, wenn meine vermietete Immobilie einen steuerlichen Verlust erzeugt?

Die Behandlung hängt vom Steuersystem und von der Art der Kosten ab. Für Steuerresidenten in Spanien können bestimmte negative Einkünfte in die allgemeine IRPF-Berechnung einbezogen werden, während Kosten wie Finanzierungskosten sowie Reparaturen und Instandhaltung besonderen Grenzen und Regeln für den Vortrag unterliegen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Können Ehepaare die Mieteinnahmen einer Immobilie aufteilen?

Wenn eine Immobilie mehreren Personen gemeinsam gehört, werden die Mieteinnahmen grundsätzlich entsprechend den jeweiligen Eigentumsanteilen zugerechnet. Auch der eheliche Güterstand kann für die steuerliche Zuordnung relevant sein. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wie werden Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern aufgeteilt?

Grundsätzlich erklärt jeder Miteigentümer den Anteil, der seinem Eigentumsanteil bzw. seinem entsprechenden Recht entspricht, wobei die konkreten Umstände berücksichtigt werden müssen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Muss ich sowohl in Spanien als auch in meinem Wohnsitzstaat Steuern zahlen?

Sie können in beiden Ländern steuerliche Pflichten oder Erklärungspflichten haben. Ein Doppelbesteuerungsabkommen kann Mechanismen zur steuerlichen Entlastung vorsehen. Das konkrete Verfahren hängt jedoch von den beteiligten Ländern und Ihrer individuellen Situation ab.

Wie viel vom Mietertrag bleibt mir tatsächlich?

Das hängt von den Bruttomieteinnahmen, laufenden Kosten, Finanzierung, Steuern, Leerstandszeiten, Eigennutzung und dem anwendbaren Steuersystem ab. Für eine Investmentanalyse sollten Sie deshalb besser Nettomieteinnahmen und Nettomietrendite berechnen als sich nur auf die Bruttomiete zu konzentrieren.

Beeinflusst eine vermietete Immobilie die spanische Vermögensteuer?

Unter Umständen ja. Eine vermietete Immobilie kann je nach steuerlichem Wohnsitz, Gesamtvermögen, Eigentumsstruktur und anwendbaren Freibeträgen in die Berechnung der Vermögensteuer einfließen. Dafür ist eine separate Analyse erforderlich.

Was passiert steuerlich mit den Mieteinnahmen, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen. Dabei können unter anderem Abschreibungen, Erwerbskosten, wertsteigernde Maßnahmen und Verkaufskosten relevant sein. Die Besteuerung laufender Mieteinnahmen und des Veräußerungsgewinns sollte getrennt betrachtet werden.

Kann ich meine Ferienwohnung in Spanien selbst nutzen und gleichzeitig vermieten?

Ja, sofern die jeweils geltenden steuerlichen, touristischen und rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Vermietungszeiträume und Zeiten der Eigennutzung müssen jedoch steuerlich korrekt voneinander getrennt werden.

Mieteinnahmen in Spanien versteuern – die wichtigsten Erkenntnisse

Für Immobilieneigentümer in Spanien sind insbesondere folgende Punkte wichtig:

1. Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie können in Spanien steuerpflichtig sein.

2. Der steuerliche Wohnsitz ist entscheidend für die Bestimmung des anwendbaren Steuersystems.

3. Steuerresidenten in Spanien versteuern relevante Mieteinnahmen grundsätzlich über die IRPF, während Nichtresidenten in der Regel der IRNR und dem Modelo 210 unterliegen.

4. Die derzeitigen gesetzlichen IRNR-Steuersätze betragen 19 % für entsprechend qualifizierte EU-/EWR-Ansässige und 24 % für die übrigen Steuerpflichtigen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

5. Abzugsfähige Kosten können die Steuerberechnung erheblich beeinflussen, abhängig vom jeweils anwendbaren Steuersystem.

6. Die Abschreibung kann für die Besteuerung einer vermieteten Immobilie eine wichtige Rolle spielen.

7. Steuerermäßigungen für qualifizierte Wohnraumvermietungen dürfen nicht automatisch auf touristische Vermietungen übertragen werden.

8. Die Besteuerung von Ferienvermietungen, Mehrwertsteuer, touristische Registrierung, Baurecht und administrative Anforderungen sind unterschiedliche Themenbereiche.

9. Die Abzugsfähigkeit von Kosten für Steuerresidenten außerhalb der EU/des EWR ist nach dem Urteil SAN 3630/2025 besonders relevant; Gerichtsurteil und aktuelle Verwaltungspraxis sollten getrennt betrachtet werden. (kpmg.com)

10. Die Fristen für das Modelo 210 wurden für 2026 geändert. Alte Steuerkalender sollten daher nicht ungeprüft verwendet werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

11. Leerstandszeiten und Eigennutzung einer Ferienimmobilie können ebenfalls steuerliche Folgen haben.

12. Miteigentumsanteile müssen bei der steuerlichen Berechnung korrekt berücksichtigt werden.

13. Eigentümer sollten vollständige Unterlagen zu Einnahmen, Kosten, Buchungen und Nutzung der Immobilie aufbewahren.

14. Investoren sollten Nettomieteinnahmen und Nettomietrendite berechnen und sich nicht ausschließlich auf Bruttomieteinnahmen konzentrieren.

15. Wenn Sie in Benissa eine Immobilie auf Grundlage ihrer möglichen Mieteinnahmen kaufen möchten, sollten Sie Dokumentation, baurechtliche Situation, touristische Voraussetzungen, laufende Kosten und realistische Nettorendite vor dem Kauf prüfen.

Abschließendes Fazit

Mieteinnahmen in Spanien zu versteuern bedeutet nicht einfach, einen festen Prozentsatz auf die Jahresmiete anzuwenden.

Die tatsächliche Steuerbelastung hängt unter anderem vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers, der Art der Vermietung, den abzugsfähigen Kosten, der Abschreibung, den Zeiten der Vermietung und Eigennutzung, der Eigentumsstruktur und gegebenenfalls internationalen Doppelbesteuerungsabkommen ab.

Für Nichtresidenten ist das Modelo 210 besonders wichtig. Die Abgabefristen wurden für 2026 geändert, während die Behandlung abzugsfähiger Kosten für Steuerresidenten außerhalb der EU/des EWR weiterhin ein Bereich ist, in dem sorgfältig zwischen geltendem Recht, Verwaltungspraxis und aktueller Rechtsprechung unterschieden werden muss. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Für Immobilieneigentümer in Benissa kommt eine weitere Ebene hinzu.

Die Immobilie, die auf dem Papier die höchste Rendite verspricht, muss nicht zwangsläufig die beste Investition sein. Eine Villa kann im Sommer sehr hohe Mieteinnahmen erzielen, gleichzeitig aber erhebliche Kosten für Verwaltung, Pool, Garten und Instandhaltung verursachen. Eine Immobilie kann ein großes Vermietungspotenzial besitzen, aber dokumentarische oder baurechtliche Probleme aufweisen, die die rechtlich zulässige Nutzung einschränken. Eine Ferienvermietung kann hohe Bruttoeinnahmen erzielen, erfordert aber eine detaillierte Prüfung von touristischer Registrierung, Eigentümergemeinschaft, Baurecht und Mehrwertsteuer.

Die richtige Rechnung lautet deshalb:

Bruttomieteinnahmen
− laufende Betriebskosten
− Finanzierungskosten
− anwendbare Steuern
= tatsächlich verbleibender Cashflow

Und für einen Investor lautet die entscheidende Frage:

Welche Nettorendite erziele ich tatsächlich auf das gesamte Kapital, das ich investiere?

Sie möchten eine Immobilie in Benissa kaufen, verkaufen oder vermieten?

Das Mietpotenzial ist nur ein Teil der Entscheidung.

Bei Telio Homes sind wir auf den Immobilienmarkt von Benissa und der nördlichen Costa Blanca spezialisiert. Wir unterstützen Eigentümer und Käufer dabei, die praktischen Aspekte einer Immobilientransaktion zu verstehen – darunter Lage, Immobilientyp, Vermietungspotenzial, Marktpositionierung und Faktoren, die die Attraktivität einer Immobilie für zukünftige Mieter oder Käufer beeinflussen können.

Wir helfen Ihnen dabei, Ihre Immobilie und ihre Chancen auf dem lokalen Markt realistisch einzuschätzen. Für eine individuelle Steuerberechnung, internationale Steuerplanung oder die Erstellung von Steuererklärungen empfehlen wir die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Steuerberater.

Wenn Sie eine Immobilie speziell zur Erzielung von Mieteinnahmen kaufen möchten oder bereits eine Villa in Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco oder Pedramala besitzen, sollten Sie zunächst vier Punkte klären:

• Wie hoch sind die realistisch erzielbaren Mieteinnahmen?

• Ist die geplante Vermietung rechtlich und praktisch zulässig?

• Welche tatsächlichen jährlichen Betriebskosten entstehen?

• Wie hoch ist die Nettorendite nach Kosten und Steuern?

Diese vier Punkte bieten eine wesentlich solidere Grundlage für eine Immobilienentscheidung als die Betrachtung der beworbenen Bruttomieteinnahmen allein.

Offizielle und maßgebliche Quellen

Die wichtigsten Quellen, die für die steuerlichen und regulatorischen Angaben dieses Leitfadens herangezogen wurden, sind:

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – spanische Steuerbehörde; Informationen zu Mieteinnahmen im Rahmen der IRPF, abzugsfähigen Kosten, Abschreibung, Steuerermäßigungen bei Wohnraumvermietung, IRNR-Steuersätzen und Modelo 210.

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – spanisches Amtsblatt und zentrale Quelle für veröffentlichte Gesetze und Rechtsvorschriften.

• Generalitat Valenciana – aktuelle Verwaltungsverfahren und geltende Vorschriften für touristisch genutzte Wohnungen in der Comunitat Valenciana.

• Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich – steuerliche Behandlung von Einkünften aus in Spanien gelegenen Immobilien.

• Audiencia Nacional, SAN 3630/2025 – aktuelle Rechtsprechung zur Abzugsfähigkeit bestimmter Kosten für einen außerhalb der EU/des EWR steuerlich ansässigen Eigentümer mit Mieteinnahmen aus Spanien.

Steuerrecht und touristische Vorschriften sollten immer anhand der aktuellsten offiziellen Informationen überprüft werden, bevor eine Steuererklärung eingereicht oder der Kauf einer Immobilie abgeschlossen wird.