IVA beim Immobilienkauf in Spanien: Der umfassende Leitfaden für Käufer

Wer eine Immobilie in Spanien kauft, muss mehr als nur den vereinbarten Kaufpreis berücksichtigen. Welche Steuern tatsächlich anfallen, hängt davon ab, was gekauft wird, wer die Immobilie verkauft und wie der Kauf rechtlich und steuerlich gestaltet ist.

Für die meisten privaten Käufer ist die wichtigste Unterscheidung relativ einfach:

• Eine Neubauwohnung oder ein Neubauhaus, das direkt vom Bauträger als Erstverkauf erworben wird, unterliegt grundsätzlich der spanischen Mehrwertsteuer (IVA) von 10 %.

• Bei einer Bestandsimmobilie bzw. einem Wiederverkauf fällt in der Regel stattdessen die Grunderwerbssteuer (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an.

• In der Valencianischen Gemeinschaft sind die aktuellen ITP- und AJD-Sätze für Käufer in Benissa besonders wichtig, da sich die regionalen Steuervorschriften zum 1. Juni 2026 geändert haben. Der allgemeine ITP-Satz für bestimmte Immobilienerwerbe beträgt derzeit 9 %. Für Immobilien mit einem Wert von mehr als 1 Million Euro kann ein Satz von 11 % gelten, vorbehaltlich der in der Gesetzgebung vorgesehenen Ausnahmen und ermäßigten Sätze. Der allgemeine AJD-Satz für bestimmte notarielle Urkunden beträgt 1,4 %. (boe.es)

Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen einer Immobilie, die im alltäglichen Immobilienmarkt als „Neubau“ bezeichnet wird, und einem Erstverkauf im Sinne des spanischen Umsatzsteuerrechts. Eine kürzlich renovierte oder bereits bewohnte Immobilie wird steuerlich nicht automatisch zu einem Neubau.

Wichtig: Das spanische Steuerrecht kann sich ändern, und für bestimmte Transaktionen gelten Ausnahmen oder Sonderregelungen. Dieser Ratgeber beschreibt die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden allgemeinen Grundsätze. Bei einem konkreten Immobilienkauf – insbesondere bei hochwertigen Immobilien, Investitionen, Käufen über eine Gesellschaft oder ungewöhnlichen Transaktionen – sollte vor der Unterzeichnung eines verbindlichen Vertrags eine unabhängige Beratung durch einen qualifizierten spanischen Steuerberater oder Rechtsanwalt erfolgen.

Kurz erklärt: Welche Steuer zahlt man beim Immobilienkauf in Spanien?

Die erste Frage sollte deshalb nicht lauten:

„Wie hoch ist die Mehrwertsteuer in Spanien?“

Sondern:

„Welche Steuer gilt für genau diese Immobilientransaktion?“

Die richtige Antwort kann verhindern, dass beim Kaufbudget ein Fehler von mehreren zehntausend Euro entsteht.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist IVA beim Immobilienkauf in Spanien?

2. Wie hoch ist die IVA beim Immobilienkauf in Spanien?

3. IVA beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien

4. IVA oder ITP beim Immobilienkauf in Spanien?

5. Fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien IVA an?

6. Weitere Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

7. Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Spanien?

8. IVA beim Immobilienkauf in Benissa und an der Costa Blanca

9. IVA für ausländische Immobilienkäufer in Spanien

10. Kann man die IVA beim Immobilienkauf in Spanien zurückfordern?

11. IVA bei Grundstücken, Renovierungen und beim Bau eines eigenen Hauses

12. So berechnen Sie die Steuern beim Immobilienkauf in Spanien

13. Checkliste für Käufer: IVA und Kaufnebenkosten

14. Häufige Fehler von Immobilienkäufern

15. IVA beim Immobilienkauf in Spanien: Die wichtigsten Punkte

16. Häufig gestellte Fragen zur IVA beim Immobilienkauf in Spanien

17. Sie möchten eine Immobilie in Benissa kaufen? Berechnen Sie die Gesamtkosten

18. Offizielle Quellen

Was ist IVA beim Immobilienkauf in Spanien?

Was bedeutet IVA in Spanien?

IVA steht für Impuesto sobre el Valor Añadido, die spanische Mehrwertsteuer.

Sie entspricht grundsätzlich der Mehrwertsteuer bzw. VAT, wie sie beispielsweise im Vereinigten Königreich und in vielen anderen europäischen Ländern bekannt ist.

Bei Immobilientransaktionen gilt IVA für bestimmte Lieferungen von Immobilien durch Unternehmen oder Unternehmer. Für private Immobilienkäufer ist das bekannteste Beispiel der Kauf einer neu errichteten Immobilie direkt vom Bauträger als Erstverkauf.

Das spanische Umsatzsteuerrecht unterscheidet zwischen Immobiliengeschäften, die der IVA unterliegen, und solchen, die von der IVA befreit sind. Ist eine Immobilientransaktion von der IVA befreit, kann stattdessen die ITP relevant werden. (boe.es)

Wann fällt IVA beim Immobilienkauf an?

Bei einem typischen Wohnimmobilienkauf ist die wichtigste Unterscheidung:

Bauträger → Erstverkauf einer neu errichteten Immobilie → IVA

gegenüber:

Bestehender Eigentümer → Bestandsimmobilie / Wiederverkauf → ITP

Allerdings reicht es nicht immer aus, eine Immobilie einfach als „neu“ oder „alt“ zu bezeichnen.

Die steuerliche Behandlung kann außerdem davon abhängen:

• welchen Status der Verkäufer hat;

• ob der Verkäufer als Unternehmer oder Gewerbetreibender handelt;

• ob es sich um einen Erstverkauf oder einen späteren Verkauf handelt;

• ob das Gebäude einer steuerlich relevanten Sanierung unterzogen wurde;

• ob es sich um eine Wohnimmobilie, Gewerbeimmobilie oder einen anderen Immobilientyp handelt;

• ob eine IVA-Befreiung greift;

• ob auf eine bestimmte Steuerbefreiung rechtlich wirksam verzichtet werden kann.

Deshalb sollte eine kürzlich umfassend renovierte Villa nicht allein deshalb als „10 % IVA“ eingestuft werden, weil sie wie ein Neubau aussieht.

Wer zahlt die IVA beim Immobilienkauf?

Wirtschaftlich trägt der Käufer die IVA.

Bei einem normalen Kauf von einem Bauträger wird die IVA dem Käufer in Rechnung gestellt und vom Bauträger gegenüber der spanischen Steuerbehörde erklärt und abgeführt.

Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €
IVA bei 10 %: 50.000 €
Preis inklusive IVA: 550.000 €

Die konkreten Zahlungsmodalitäten sollten vor der Unterzeichnung geprüft werden.

Expertentipp: Wenn ein Makler oder Bauträger eine Immobilie mit „500.000 € + IVA“ anbietet, sollten Sie die 500.000 € nicht als Ihr Gesamtbudget betrachten. Lassen Sie sich schriftlich aufschlüsseln, wie sich Kaufpreis, IVA, AJD und weitere Kosten zusammensetzen.

Wie hoch ist die IVA beim Immobilienkauf in Spanien?

IVA bei Neubau-Wohnimmobilien

Der reguläre IVA-Satz für eine qualifizierende Wohnimmobilie beträgt derzeit 10 %.

Dieser Satz gilt für qualifizierende Erstverkäufe von Wohnimmobilien durch Bauträger. Bestimmte geförderte Wohnungen können bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen einem reduzierten Satz von 4 % unterliegen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Bei einer normalen Neubauvilla oder Neubauwohnung in Benissa Costa wird grundsätzlich mit 10 % gerechnet, sofern es sich steuerlich tatsächlich um einen Erstverkauf handelt und keine Sonderregelung greift.

IVA bei anderen Immobilientypen

Nicht jede Immobilientransaktion unterliegt dem IVA-Satz von 10 %.

Bei Grundstücken ist besondere Vorsicht geboten. Das spanische Umsatzsteuerrecht enthält Befreiungen für bestimmte Grundstücksübertragungen und besondere Vorschriften für Bauland. Ein Grundstück sollte daher nicht allein aufgrund einer Bezeichnung im Immobilieninserat als „urban“, „rustikal“ oder „Bauland“ steuerlich eingeordnet werden. Entscheidend sind die tatsächliche planungsrechtliche und rechtliche Situation.

Ist die IVA im angegebenen Immobilienpreis enthalten?

Nicht unbedingt.

Bauträger können Preise beispielsweise auf unterschiedliche Weise angeben:

• 450.000 € + IVA;

• 450.000 € + Mehrwertsteuer;

• 450.000 € inklusive IVA;

• 450.000 € zuzüglich Steuern.

Der Unterschied kann erheblich sein.

Eine Neubauimmobilie mit einem Kaufpreis von 450.000 € zuzüglich 10 % IVA würde beispielsweise kosten:

450.000 € + 45.000 € IVA = 495.000 € inklusive IVA

Hinzu kommen gegebenenfalls weitere Steuern und Kaufnebenkosten.

Warnung: Lassen Sie sich den Gesamtkaufpreis einschließlich der anfallenden Steuern immer schriftlich bestätigen.

IVA beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien

Was gilt steuerlich als Neubauimmobilie?

Für die IVA ist nicht allein entscheidend, ob eine Immobilie am Markt als „Neubau“ bezeichnet wird.

Ein qualifizierender Erstverkauf liegt grundsätzlich vor, wenn ein Bauträger ein neu errichtetes oder entsprechend saniertes Gebäude nach Fertigstellung erstmals überträgt.

Für Zweit- und Folgeverkäufe gelten andere steuerliche Regeln.

Auch hinsichtlich einer vorherigen Nutzung bestehen besondere Vorschriften. Wurde eine Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen bereits während des gesetzlich vorgesehenen Zeitraums genutzt, kann sie steuerlich in bestimmten Fällen nicht mehr als Erstverkauf gelten. (boe.es)

Daraus ergibt sich eine wichtige Unterscheidung:

„Kürzlich gebaut“ bedeutet nicht automatisch „Erstverkauf im Sinne der IVA“.

Ebenso wird eine gebrauchte Villa nicht allein dadurch zu einem Neubau im steuerlichen Sinne, dass sie umfassend renoviert wurde.

IVA beim Kauf einer Neubauvilla

Nehmen wir an, ein Bauträger fertigstellt eine neue Villa an der Benissa Costa und verkauft sie direkt an den ersten Käufer.

Wenn die Transaktion als Erstverkauf qualifiziert:

Zusätzlich muss der Käufer gegebenenfalls AJD sowie weitere Erwerbskosten berücksichtigen.

Der Standort führt nicht zu einem besonderen IVA-Satz. Eine qualifizierende Neubauvilla in La Fustera, Fanadix, San Jaime oder einem anderen Teil von Benissa unterliegt grundsätzlich demselben spanischen IVA-System.

IVA beim Kauf einer Neubauwohnung

Für eine qualifizierende Neubauwohnung gilt grundsätzlich dieselbe Systematik für Wohnimmobilien.

Beispiel:

Wird eine Garage oder ein anderes Nebengebäude zusammen mit der Wohnung übertragen, sollte deren steuerliche Behandlung genau geprüft werden.

Die spanische Steuerbehörde sieht vor, dass der reduzierte IVA-Satz für Wohnimmobilien unter bestimmten Voraussetzungen auch auf bis zu zwei Stellplätze pro Wohnung sowie auf bestimmte Nebenräume ausgedehnt werden kann, wenn diese zusammen mit der Wohnung übertragen werden und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ein separat erworbener Stellplatz kann steuerlich anders behandelt werden.

Häufiger Fehler: Gehen Sie nicht davon aus, dass jeder Stellplatz, Abstellraum oder sonstige separat eingetragene Bestandteil automatisch steuerlich genauso behandelt wird wie die Wohnung.

Kauf einer Neubauimmobilie vom Plan

Bei einem Kauf vom Plan gibt es einen weiteren wichtigen praktischen Aspekt: Die IVA kann bereits während der Bauphase auf die geleisteten Zahlungen anfallen und nicht erst bei der endgültigen Beurkundung.

Ein Käufer könnte beispielsweise vereinbaren:

• 10.000 € Reservierungszahlung;

• 50.000 € bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags;

• 100.000 € während der Bauphase;

• Restzahlung bei Fertigstellung.

Wie die IVA auf die einzelnen Zahlungen angewendet und in Rechnung gestellt wird, sollte anhand des Bauträgervertrags und der geltenden steuerlichen Vorschriften geprüft werden.

Gehen Sie nicht davon aus, dass die IVA erst beim Notartermin relevant wird, nur weil die Immobilie noch nicht fertiggestellt ist.

Welche weiteren Steuern fallen beim Neubaukauf an?

Die IVA ist normalerweise nicht die einzige Erwerbssteuer.

In der Valencianischen Gemeinschaft kann bei bestimmten notariellen Dokumenten zusätzlich AJD (Actos Jurídicos Documentados) anfallen.

Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine AJD-Satz in der Valencianischen Gemeinschaft für die entsprechende Kategorie der „sonstigen Fälle“ 1,4 %. Daneben bestehen besondere Sätze, darunter 0,1 % für bestimmte notarielle Urkunden über den Erwerb eines Hauptwohnsitzes sowie 2 % für bestimmte Transaktionen, bei denen auf eine IVA-Befreiung verzichtet wird. (boe.es)

Die konkrete AJD-Behandlung und die Bemessungsgrundlage müssen deshalb für jede Transaktion individuell geprüft werden.

Weitere Kaufnebenkosten können beispielsweise sein:

• Notarkosten;

• Gebühren des Grundbuchamts;

• Kosten für einen unabhängigen Rechtsanwalt;

• Finanzierungskosten;

• Bankgebühren;

• Währungsumtauschkosten;

• Übersetzungs- oder Dolmetscherkosten;

• Verwaltungskosten.

IVA oder ITP beim Immobilienkauf in Spanien?

Was ist ITP?

ITP steht für Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die spanische Grunderwerbs- bzw. Übertragungssteuer.

Bei einem typischen Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer grundsätzlich ITP und nicht IVA.

ITP ist eine regional geregelte Steuer. Daher hängen Steuersätze und bestimmte Regelungen von der autonomen Gemeinschaft ab, in der sich die Immobilie befindet.

Für Benissa gilt der steuerliche Rahmen der Valencianischen Gemeinschaft (Comunitat Valenciana).

Wie hoch sind die aktuellen ITP-Sätze in Valencia?

Diese Frage ist für Käufer im Jahr 2026 besonders relevant.

Für steuerpflichtige Vorgänge ab dem 1. Juni 2026 sieht die valencianische Gesetzgebung einen allgemeinen Satz von 9 % für bestimmte Immobilienerwerbe vor. Bei einem Wert der betreffenden Immobilie oder des entsprechenden dinglichen Rechts von mehr als 1 Million Euro kann ein Satz von 11 % gelten, vorbehaltlich der gesetzlich vorgesehenen reduzierten Sätze und Ausnahmen. (boe.es)

Ein älterer Artikel, der für Valencia weiterhin einen allgemeinen ITP-Satz von 10 % nennt, kann daher inzwischen veraltet sein.

Wichtig: Der Steuersatz allein bestimmt noch nicht die tatsächliche Steuerbelastung. Entscheidend ist auch die Bemessungsgrundlage, insbesondere die mögliche Anwendung des valor de referencia der Immobilie.

Was ist der „valor de referencia“?

Der valor de referencia ist ein vom spanischen Katasteramt bestimmter Referenzwert, der auf der Analyse von Immobilientransaktionen und Katasterdaten basiert.

Er ist insbesondere für ITP und AJD relevant, da er bei entsprechenden Transaktionen die Mindestbemessungsgrundlage bestimmen kann.

Die valencianische Steuerbehörde erklärt, dass der Referenzwert, sofern er anwendbar ist, die Bemessungsgrundlage für diese Steuern bilden kann. Ist der deklarierte Wert, der Kaufpreis oder die Gegenleistung höher, wird der höhere Betrag zugrunde gelegt. (atv.gva.es)

Vereinfacht bedeutet das:

Die steuerliche Bemessungsgrundlage kann höher sein als der Betrag, den Sie allein anhand des Kaufpreises erwartet haben.

Deshalb sollte der Referenzwert vor der Unterzeichnung überprüft werden.

Der valor de referencia ist nicht dasselbe wie der Katasterwert.

Die valencianische Steuerbehörde weist außerdem darauf hin, dass bestimmte ländliche Immobilien mit Gebäuden aufgrund der Anwendung des Referenzwertsystems auf bestimmte Immobilientypen keinen valor de referencia haben können. (atv.gva.es)

Dies kann insbesondere bei ländlichen Immobilien im Raum Benissa relevant sein.

Wann gilt IVA statt ITP?

Bei einem normalen Wohnimmobilienkauf gilt grundsätzlich:

Qualifizierender Erstverkauf einer Neubauimmobilie → IVA

Typischer Wiederverkauf → ITP

Bei Unternehmen, Gewerbeimmobilien, Grundstücken und bestimmten IVA-Befreiungen kann die steuerliche Situation jedoch komplexer sein.

Wann fällt ITP an?

ITP gilt grundsätzlich bei einer typischen gebrauchten bzw. bereits bestehenden Immobilie.

Beispiel: Sie kaufen eine bestehende Villa in Benissa für 600.000 € von einem privaten Eigentümer.

Wenn:

• es sich um einen normalen Wiederverkauf handelt;

• kein ermäßigter ITP-Satz greift;

• die relevante Bemessungsgrundlage 600.000 € beträgt;

ergibt sich beim allgemeinen Satz von 9 %:

600.000 € × 9 % = 54.000 € ITP

Dies ist lediglich ein Rechenbeispiel. Die tatsächliche Bemessungsgrundlage muss unter Berücksichtigung der geltenden Regeln, einschließlich der Vorschriften zum valor de referencia, bestimmt werden.

IVA vs. ITP: Der schnelle Vergleich

Dies ist der allgemeine Rahmen und keine individuelle steuerliche Beurteilung.

Fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien IVA an?

Was ist eine Bestandsimmobilie?

Eine Bestandsimmobilie bzw. gebrauchte Immobilie ist grundsätzlich eine Immobilie, die bereits übertragen oder genutzt wurde und anschließend erneut verkauft wird.

In Benissa betrifft dies einen großen Teil des bestehenden Immobilienmarktes, darunter:

• Villen;

• Fincas;

• Wohnungen;

• Reihen- und Doppelhäuser;

• ältere Ferienimmobilien;

• renovierte Immobilien.

Warum fällt bei Bestandsimmobilien normalerweise ITP statt IVA an?

Das spanische Umsatzsteuerrecht sieht grundsätzlich eine IVA-Befreiung für Zweit- und Folgeverkäufe von Gebäuden vor.

Der Käufer zahlt deshalb normalerweise ITP. (boe.es)

Deshalb können zwei Immobilien mit demselben Kaufpreis von 600.000 € eine völlig unterschiedliche steuerliche Erwerbsstruktur haben.

Gibt es Ausnahmen?

Ja.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann bei einer eigentlich bestehenden IVA-Befreiung auf diese Befreiung verzichtet werden.

Dies kann insbesondere bei Transaktionen relevant sein, an denen folgende Parteien oder Immobilien beteiligt sind:

• Gewerbeimmobilien;

• Unternehmen;

• Immobilieninvestoren;

• IVA-pflichtige Käufer;

• Immobilienaktivitäten, die der IVA unterliegen.

Wird bei einer entsprechenden Transaktion wirksam auf eine IVA-Befreiung verzichtet, kann auch der AJD-Satz in Valencia anders ausfallen. Die derzeit geltende valencianische Gesetzgebung sieht einen AJD-Satz von 2 % für bestimmte notarielle Urkunden vor, die Übertragungen dokumentieren, bei denen auf eine IVA-Befreiung verzichtet wurde. (boe.es)

Expertentipp: Wenn bei einer Immobilientransaktion ein Unternehmen oder ein IVA-pflichtiger Unternehmer beteiligt ist, sollte die steuerliche Behandlung nicht allein anhand der Tatsache bestimmt werden, dass es sich um eine Bestandsimmobilie handelt.

Weitere Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte)

AJD steht für Actos Jurídicos Documentados, also die Steuer auf bestimmte dokumentierte Rechtsakte.

Für Käufer in der Valencianischen Gemeinschaft gelten derzeit unter anderem:

• 0,1 % für bestimmte notarielle Urkunden über den Erwerb eines Hauptwohnsitzes;

• 2 % für bestimmte Transaktionen, bei denen auf eine IVA-Befreiung verzichtet wird;

• 1,4 % für andere relevante Fälle innerhalb der allgemeinen Kategorie. (boe.es)

Der allgemeine Satz von 1,4 % gilt für die entsprechende Kategorie seit dem 1. Juni 2026. (boe.es)

Auch die Bemessungsgrundlage ist wichtig. Deshalb ist eine pauschale Berechnung von 1,4 % des Kaufpreises nicht immer ausreichend.

Notarkosten

Der spanische Notar beurkundet den Kaufvertrag und übernimmt während des Abschlusses wichtige rechtliche Funktionen.

Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt. Die tatsächliche Höhe hängt jedoch von der Transaktion, den Unterlagen und den jeweiligen Umständen ab.

Grundbuchkosten

Nach dem Kauf kann die neue Eigentümerschaft beim zuständigen Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuchamt, eingetragen werden.

Die Eintragung bietet wichtigen rechtlichen Schutz und sorgt dafür, dass das neue Eigentum sowie relevante Rechte im Grundbuch dokumentiert sind.

Rechtsanwaltskosten

Gerade für internationale Käufer ist eine unabhängige rechtliche Beratung sinnvoll.

Ein Rechtsanwalt kann unter anderem prüfen:

• Eigentumsverhältnisse;

• Belastungen und Grundpfandrechte;

• Informationen des Registro de la Propiedad;

• Katasterdaten;

• baurechtlichen Status;

• Rechtmäßigkeit der Bebauung;

• Genehmigungen;

• Belegungs- bzw. Bewohnbarkeitsunterlagen;

• Verträge;

• steuerliche Behandlung.

Dies ist insbesondere bei ländlichen Immobilien in Gebieten wie Benimarco und Pedramala wichtig, da der rechtliche Status von Gebäuden, die Grundstücksklassifizierung, Wasserversorgung, Abwassersysteme und frühere Umbauten eine genaue Prüfung erfordern können.

Kosten im Zusammenhang mit einer Hypothek

Wenn Sie den Kauf finanzieren, können unter anderem folgende Kosten entstehen:

• Immobilienbewertung;

• Bankgebühren, soweit anwendbar;

• Versicherungen;

• Bankkosten;

• Währungsumrechnung;

• Kosten für Hypothekenunterlagen.

Die konkrete Kostenstruktur hängt vom Kreditgeber und vom Darlehen ab.

Weitere Kaufnebenkosten

Je nach Käufer und Immobilie sollten Sie außerdem folgende Kosten berücksichtigen:

• Währungsumtausch;

• internationale Banküberweisungen;

• beglaubigte oder vereidigte Übersetzungen;

• Dolmetscher;

• Vollmachten;

• gestoría bzw. Verwaltungsdienstleistungen;

• technische Gutachten;

• Immobilieninspektionen;

• rechtliche Due Diligence.

Wichtig: Es gibt keine allgemeingültige „10-%-“ oder „15-%-Regel“, die auf jeden Immobilienkauf in Spanien zuverlässig angewendet werden kann. Neubau, Bestandsimmobilie, Gewerbeimmobilie, Grundstück und ein Kauf über eine Gesellschaft können steuerlich völlig unterschiedlich behandelt werden.

Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Spanien?

Die folgenden Beispiele sind reine Rechenbeispiele und keine individuelle Steuerberechnung.

Sie basieren auf folgenden Annahmen:

• qualifizierende Neubau-Wohnimmobilie;

• IVA von 10 %;

• keine Sonderregelung für geförderten Wohnraum;

• allgemeiner AJD-Satz in der Valencianischen Gemeinschaft von 1,4 %;

• zur Veranschaulichung wird angenommen, dass der angegebene Betrag auch der relevanten AJD-Bemessungsgrundlage entspricht;

• kein reduzierter AJD-Satz wird angewendet.

Die tatsächliche AJD-Behandlung und Bemessungsgrundlage müssen für die konkrete Transaktion bestätigt werden.

Beispiel: Kauf einer Neubauimmobilie für 300.000 €

*Beispiel unter der Annahme, dass 300.000 € die relevante AJD-Bemessungsgrundlage darstellen und der allgemeine Satz von 1,4 % gilt.

Beispiel: Kauf einer Neubauimmobilie für 500.000 €

Beispiel: Kauf einer Neubauimmobilie für 750.000 €

Beispiel: Kauf einer Neubauimmobilie für 1 Million Euro

Allein die IVA würde bei einer qualifizierenden Neubau-Wohnimmobilie für 1 Million Euro bei einem Satz von 10 % zusätzliche 100.000 € ausmachen.

Beispiel: 600.000 € Neubau gegenüber 600.000 € Bestandsimmobilie

Dieser Vergleich ist häufig aussagekräftiger als die Betrachtung der IVA allein.

Neubau für 600.000 €

Bei einer angenommenen IVA von 10 %:

600.000 € + 60.000 € IVA = 660.000 €

Anschließend muss gegebenenfalls die AJD berücksichtigt werden.

Bestandsimmobilie für 600.000 € in Valencia

Unter der Annahme:

• 600.000 € sind die relevante Bemessungsgrundlage;

• kein reduzierter Steuersatz gilt;

• der allgemeine ITP-Satz von 9 % gilt;

ergibt sich:

600.000 € × 9 % = 54.000 € ITP

Die steuerliche Struktur ist somit grundsätzlich unterschiedlich.

*Unter der Annahme, dass 600.000 € die relevante ITP-Bemessungsgrundlage darstellen und kein Sondersteuersatz gilt.

Der Vergleich zeigt einen wichtigen Punkt:

Der gleiche Kaufpreis bedeutet nicht automatisch dieselben Gesamtkosten des Immobilienerwerbs.

Aktuelle Erwerbssteuern in der Valencianischen Gemeinschaft: Praktische Übersicht

Für Käufer in Benissa ist dies der regionale Steuerrahmen, den Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten.

Die Gesetzgebung enthält reduzierte Sätze, Befreiungen, Vergünstigungen und weitere Sonderregelungen. Diese Tabelle sollte deshalb als Ausgangspunkt und nicht als individuelle Steuerberechnung verstanden werden. (boe.es)

IVA beim Immobilienkauf in Benissa und an der Costa Blanca

Kauf einer Neubauimmobilie in Benissa

Der spanische IVA-Rahmen gilt für qualifizierende Neubaugeschäfte in Benissa genauso wie im übrigen Spanien.

Beim Kauf einer Neubauvilla oder Neubauwohnung sollten Sie insbesondere prüfen:

1. Ob es sich steuerlich um einen Erstverkauf handelt.

2. Welcher IVA-Satz gilt.

3. Ob die IVA im angegebenen Kaufpreis enthalten ist.

4. Ob AJD anfällt.

5. Wie Garagen und Abstellräume steuerlich behandelt werden.

6. Ob Extras separat berechnet werden.

7. Welche Kosten im Bauträgerpreis enthalten sind.

8. Welche Kosten der Käufer zusätzlich übernehmen muss.

Kauf einer Bestandsvilla in Benissa

Ein großer Teil des Immobilienmarktes in Benissa besteht aus bestehenden Häusern und nicht aus neuen Erstverkaufsprojekten.

Eine Villa in La Fustera, Fanadix, San Jaime, Buenavista oder Pedramala kann vor Jahrzehnten gebaut und später renoviert, erweitert oder modernisiert worden sein.

Eine neue Küche, neue Fenster, ein neues Dach oder eine umfassende Renovierung machen aus einem Wiederverkauf nicht automatisch einen Verkauf mit 10 % IVA.

Entscheidend ist die tatsächliche rechtliche und steuerliche Einordnung der Transaktion.

Was gilt für Benissa Costa?

Benissa Costa hat kein eigenes IVA-System.

Der IVA-Rahmen ergibt sich aus dem spanischen Steuerrecht, während ITP und AJD durch die regionalen Vorschriften der Valencianischen Gemeinschaft beeinflusst werden.

Daher ändert die Lage der Immobilie in der Nähe von:

• La Fustera;

• Baladrar;

• Advocat;

• Fanadix;

• Buenavista;

• Montemar;

• San Jaime;

den grundlegenden IVA-Satz nicht.

Entscheidend sind die Immobilie und die konkrete Transaktion.

Immobilienkauf an der nördlichen Costa Blanca

Dieselbe Vorgehensweise gilt beim Vergleich von Immobilien in:

• Benissa;

• Moraira;

• Calpe;

• Teulada;

• Benitachell;

• Jávea.

Statt zu fragen:

„Welche Immobiliensteuer gilt an der Costa Blanca?“

ist die bessere Frage:

„Um welche Immobilie handelt es sich, wer verkauft sie und welche Steuer gilt für diese konkrete Transaktion?“

Dieser Ansatz ist wesentlich zuverlässiger.

Lokaler Einblick: Für internationale Käufer liegt das größte Risiko häufig nicht darin, den 10-%-IVA-Satz falsch zu verstehen. Teurer kann die Annahme sein, dass eine Transaktion IVA-pflichtig ist, obwohl eine andere steuerliche Behandlung gilt – oder dass ITP anfällt, ohne die aktuelle valencianische Regelung und die konkrete Bemessungsgrundlage zu prüfen.

IVA für ausländische Immobilienkäufer in Spanien

Zahlen Nichtresidenten IVA?

Ja.

Ein Nichtresident kann beim Kauf einer qualifizierenden Neubauimmobilie in Spanien IVA zahlen.

Der Status als Nichtresident führt nicht automatisch zu einem besonderen IVA-Satz für Wohnimmobilien.

Hat die Staatsangehörigkeit Einfluss auf die IVA?

Bei einem normalen Kauf einer qualifizierenden Neubau-Wohnimmobilie bestimmt die Staatsangehörigkeit grundsätzlich nicht den IVA-Satz.

Daher kann derselbe allgemeine IVA-Rahmen für Käufer aus folgenden Ländern gelten:

• Vereinigtes Königreich;

• Niederlande;

• Belgien;

• Deutschland;

• Frankreich;

• Irland;

• andere Länder.

Staatsangehörigkeit und steuerlicher Wohnsitz können jedoch für andere Bereiche des spanischen Immobiliensteuerrechts relevant sein.

Dazu gehören beispielsweise:

• Besteuerung von Nichtresidenten;

• Mieteinnahmen;

• Erbschaft;

• vermögensbezogene Steuern;

• Veräußerungsgewinne;

• steuerliche Meldepflichten.

Die IVA ist daher nur ein Bestandteil der gesamten steuerlichen Situation eines Immobilienbesitzers in Spanien.

Immobilienkauf als Kapitalanlage

Der Kauf einer Immobilie „als Investment“ führt nicht automatisch zu einem Recht auf Rückerstattung oder Abzug der IVA.

Die geplante Nutzung der Immobilie ist entscheidend.

Eine normale Wohnraumvermietung ist grundsätzlich IVA-befreit, während bestimmte Beherbergungsleistungen mit zusätzlichen, hotelähnlichen Dienstleistungen steuerlich anders behandelt werden können. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wenn Sie eine Villa an der Benissa Costa als Kapitalanlage erwerben, sollten Sie die geplante Nutzung und die steuerliche Struktur vor dem Abschluss des Kaufs klären.

Immobilienkauf über eine Gesellschaft

Ein Immobilienkauf über eine Gesellschaft kann zusätzliche steuerliche und rechtliche Fragen aufwerfen.

Die IVA-Behandlung kann unter anderem davon abhängen:

• welche Geschäftstätigkeit die Gesellschaft ausübt;

• ob sie als IVA-pflichtiges Unternehmen handelt;

• wie die Immobilie genutzt werden soll;

• ob die Tätigkeit steuerpflichtige oder befreite Umsätze erzeugt;

• ob die Gesellschaft zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Bei einem Immobilienkauf über eine Gesellschaft sollte vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags oder privaten Kaufvertrags eine spezialisierte Beratung eingeholt werden.

Kann man die IVA beim Immobilienkauf in Spanien zurückfordern?

Private Wohnimmobilienkäufe

Für einen privaten Käufer, der eine Immobilie zur eigenen Nutzung erwirbt, stellt die IVA grundsätzlich einen tatsächlichen Erwerbsaufwand dar.

Die Tatsache, dass der Käufer Ausländer oder Nichtresident ist, begründet allein keinen Anspruch auf Rückerstattung.

Auch ein Ferienhaus an der Benissa Costa wird nicht allein deshalb vorsteuerabzugsfähig, weil es gelegentlich vermietet wird.

Gewerbliche und geschäftliche Immobilienkäufe

Ein Vorsteuerabzug kann grundsätzlich relevant werden, wenn ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen eine Immobilie für Tätigkeiten erwirbt, die zum Abzug der Vorsteuer berechtigen.

Das hängt jedoch stark von der konkreten Geschäftstätigkeit und der tatsächlichen Nutzung der Immobilie ab.

Immobilieninvestitionen und Vermietung

Hier ist besondere Vorsicht geboten.

Beispielsweise:

Die spanische Steuerbehörde bestätigt, dass Wohnraumvermietung und bestimmte Beherbergungsleistungen bei der IVA unterschiedlich behandelt werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Warum kann eine professionelle Steuerberatung notwendig sein?

Ein Steuerberater sollte unter anderem prüfen:

• wer kauft;

• wer verkauft;

• um welche Immobilie es sich handelt;

• welche Nutzung vorgesehen ist;

• ob die Tätigkeit steuerpflichtig oder befreit ist;

• welche IVA berechnet wurde;

• ob ein Vorsteuerabzug möglich ist;

• ob sich die Nutzung später ändern soll;

• welche Dokumentation erforderlich ist.

Warnung: Kalkulieren Sie die Rendite einer Immobilieninvestition niemals mit der Annahme, dass „die IVA zurückgeholt werden kann“. Klären Sie den tatsächlichen Vorsteuerabzug vor Abschluss des Kaufs.

IVA bei Grundstücken, Renovierungen und beim Bau eines eigenen Hauses

Fällt beim Grundstückskauf in Spanien IVA an?

Grundstückstransaktionen erfordern besondere Aufmerksamkeit.

Die IVA-Behandlung hängt von der Art und dem rechtlichen Status des Grundstücks sowie von den Umständen des Verkäufers ab.

Vereinfacht gesagt können bestimmte Verkäufe von Bauland IVA-pflichtig sein, während bestimmte Verkäufe von nicht bebaubarem Land IVA-befreit sein können. Entscheidend sind jedoch die detaillierten gesetzlichen Vorschriften und Ausnahmen.

Dies ist insbesondere im ländlichen Raum von Benissa relevant, wo Immobilien beispielsweise Folgendes umfassen können:

• rustikales Land;

• landwirtschaftliche Grundstücke;

• bestehende Häuser;

• Entwicklungspotenzial;

• eigenständige Parzellen;

• baurechtliche Einschränkungen.

Verlassen Sie sich bei der steuerlichen Beurteilung eines Grundstücks nicht allein auf Begriffe wie „rustikales Grundstück“ oder „Bauland“ in einem Immobilieninserat.

Expertentipp: Lassen Sie bei einem Grundstückskauf vor der Unterzeichnung durch Ihren Anwalt die planungsrechtliche Klassifizierung, Katasterdaten, Grundbuchinformationen und die IVA-/ITP-Behandlung bestätigen.

Fällt beim Bau einer eigenen Villa IVA an?

Der Kauf eines Grundstücks mit anschließendem Hausbau ist steuerlich etwas anderes als der Kauf einer fertiggestellten Neubauvilla.

Bauleistungen können ihrer eigenen IVA-Behandlung unterliegen.

Die spanische Steuerbehörde sieht für bestimmte Bau- oder Sanierungsarbeiten an Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einen reduzierten IVA-Satz von 10 % vor, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Das bedeutet nicht, dass jede Rechnung im Zusammenhang mit dem Bau einer Villa automatisch mit 10 % IVA besteuert wird.

Das Vertragsverhältnis mit dem Bauunternehmen, die Art der Arbeiten und die verwendeten Materialien sind relevant.

Welche IVA gilt bei der Renovierung einer Immobilie?

Renovierungs- und Reparaturarbeiten unterliegen grundsätzlich dem allgemeinen IVA-Satz von 21 %. Bestimmte Renovierungs- und Reparaturarbeiten an Wohnimmobilien können jedoch bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen mit 10 % besteuert werden.

Für den reduzierten Satz bei bestimmten Renovierungs- und Reparaturarbeiten nennt die spanische Steuerbehörde unter anderem folgende Voraussetzungen:

• Der Auftraggeber ist eine Privatperson, die die Immobilie privat nutzt.

• Die Fertigstellung der Immobilie liegt mindestens zwei Jahre vor Beginn der Arbeiten.

• Die vom Auftragnehmer bereitgestellten Materialien überschreiten nicht 40 % der Bemessungsgrundlage. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Diese Unterscheidung kann beim Kauf einer älteren Villa oder Finca in Benissa mit Renovierungsbedarf besonders wichtig sein.

Wird eine umfassende Renovierung steuerlich zum Neubau?

Nicht automatisch.

Das IVA-Recht enthält spezielle Definitionen und Voraussetzungen für eine Rehabilitación, also eine steuerlich relevante Sanierung. Ob eine Baumaßnahme als solche qualifiziert, hängt von den gesetzlichen Kriterien ab.

Die spanische Steuerbehörde weist darauf hin, dass qualifizierende Sanierungsarbeiten unter anderem Projekte umfassen können, bei denen mehr als 50 % der Gesamtkosten auf strukturelle Verstärkungen, Fassaden, Dächer oder bestimmte damit verbundene Arbeiten entfallen und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ein Käufer sollte daher nicht automatisch annehmen:

„Die Immobilie wurde komplett renoviert, also handelt es sich um einen Neubau und es gilt 10 % IVA.“

Die steuerliche Einordnung muss anhand der konkreten Transaktion geprüft werden.

Wie wird der Bau oder die Renovierung eines Swimmingpools besteuert?

Eine häufige Frage an der Costa Blanca lautet, ob der Bau oder die Renovierung eines Swimmingpools automatisch dem reduzierten IVA-Satz von 10 % unterliegt.

Die spanische Steuerbehörde stellt ausdrücklich klar, dass Reparatur- oder Renovierungsarbeiten an Swimmingpools nicht allein aufgrund ihres Zusammenhangs mit einer Wohnimmobilie vom reduzierten Satz profitieren und unter den genannten Umständen dem allgemeinen Satz von 21 % unterliegen können. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dies kann bei der Kalkulation einer Renovierung einer Finca oder Villa in Benissa relevant sein.

So berechnen Sie die Steuern beim Immobilienkauf in Spanien

Schritt 1 — Bestimmen Sie den Immobilientyp

Klären Sie, ob Sie kaufen:

• eine Neubauwohnung;

• eine Neubauvilla;

• eine Bestandsvilla;

• eine Finca;

• ein Gewerbeobjekt;

• eine Garage;

• ein Grundstück;

• Bauland;

• rustikales bzw. ländliches Land.

Schritt 2 — Bestimmen Sie den Verkäufer

Klären Sie, ob der Verkäufer:

• ein Bauträger;

• eine Gesellschaft;

• ein Immobilienunternehmen;

• eine Privatperson;

• ein anderer Investor

ist.

Schritt 3 — Prüfen Sie, ob IVA oder ITP gilt

Bei einer normalen Wohnimmobilientransaktion gilt:

Qualifizierender Erstverkauf → IVA

Typischer Wiederverkauf → ITP

Befreiungen und Sonderfälle müssen jedoch geprüft werden.

Schritt 4 — Prüfen Sie die Bemessungsgrundlage

Dies ist insbesondere bei Bestandsimmobilien wichtig.

Prüfen Sie den valor de referencia der Immobilie und klären Sie, ob dieser die Bemessungsgrundlage beeinflusst.

Wenn der Referenzwert anwendbar ist, kann er eine Mindestbemessungsgrundlage bestimmen. Ist der deklarierte Wert, der Kaufpreis oder die Gegenleistung höher, wird der höhere Betrag berücksichtigt. (atv.gva.es)

Schritt 5 — Prüfen Sie, ob AJD anfällt

Wenn die Transaktion der IVA unterliegt, sollte geprüft werden, ob zusätzlich AJD anfällt.

Für Benissa sind die aktuellen Steuersätze der Valencianischen Gemeinschaft sowie mögliche reduzierte Sätze oder Sonderregelungen zu prüfen.

Schritt 6 — Addieren Sie Notar-, Grundbuch- und professionelle Kosten

Holen Sie konkrete Kostenschätzungen ein, statt pauschale Prozentsätze aus dem Internet zu verwenden.

Schritt 7 — Berechnen Sie Ihr gesamtes Kaufbudget

Eine einfache Formel lautet:

Kaufpreis + anwendbare Steuern + Kaufnebenkosten = geschätztes Gesamtbudget

Bei einem typischen Neubaukauf:

Kaufpreis + IVA + anwendbare AJD + Kaufnebenkosten

Bei einer typischen Bestandsimmobilie:

Kaufpreis + ITP + Kaufnebenkosten

Checkliste für Käufer: IVA und Kaufnebenkosten

Vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags

• Vereinbarten Kaufpreis bestätigen.

• Prüfen, ob IVA oder ITP gilt.

• Bestätigen, ob die IVA im Preis enthalten ist oder zusätzlich berechnet wird.

• valor de referencia prüfen, sofern relevant.

• Prüfen, ob AJD anfällt.

• Behandlung von Garagen und Abstellräumen klären.

• Prüfen, ob Extras im Kaufpreis enthalten sind.

• Gesamtes Kaufbudget berechnen.

• Gegebenenfalls unabhängige rechtliche Beratung einholen.

Vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags

• Steuerliche Behandlung schriftlich bestätigt.

• Zahlungsplan verstanden.

• Regelungen zur Berechnung und Zahlung der IVA verstanden.

• ITP-Berechnung geprüft, sofern relevant.

• valor de referencia geprüft.

• AJD-Behandlung bestätigt.

• Zusätzliche Kaufkosten identifiziert.

• Rechtlicher Status des Verkäufers geprüft.

• Immobiliendokumentation geprüft.

• Bau- und grundbuchrechtliche Prüfungen abgeschlossen.

Vor dem Notartermin

• Endgültige Steuerberechnung geprüft.

• Ausreichende Mittel für die gesamte Transaktion verfügbar.

• Kaufurkunde geprüft.

• IVA-/ITP-/AJD-Zahlung geklärt.

• Finanzierung abgeschlossen, sofern erforderlich.

• Banküberweisungen vorbereitet.

• Grundbucheintragung vorgesehen.

• Erforderliche Identitäts- und Unterlagen vorhanden.

• Vollmachten korrekt vorbereitet, sofern erforderlich.

Expertentipp: Als internationaler Käufer sollten Sie Ihren Rechtsanwalt vor dem Notartermin um eine schriftliche Aufstellung der für den Abschluss benötigten Mittel bitten, in der Kaufpreis, Steuern und Nebenkosten einzeln aufgeführt sind.

Häufige Fehler von Immobilienkäufern

Annahme, dass jede Immobilie in Spanien IVA-pflichtig ist

Das ist nicht richtig.

Bei einer typischen Bestandsimmobilie fällt normalerweise ITP und nicht IVA an.

IVA und ITP verwechseln

IVA und ITP sind unterschiedliche Steuern mit unterschiedlichen Regeln.

Die Unterscheidung ist in Valencia besonders wichtig, da sich die ITP-Sätze zum 1. Juni 2026 geändert haben. (boe.es)

Nur auf den angegebenen Kaufpreis schauen

Eine Neubauvilla für 600.000 € kann bei 10 % IVA zusätzliche 60.000 € Steuer auslösen.

Eine Bestandsvilla für 600.000 € kann dagegen ITP unterliegen.

AJD vergessen

Bei einem Neubaukauf können sowohl IVA als auch AJD relevant sein.

Gehen Sie nicht davon aus, dass IVA die einzige Steuer ist.

Den valor de referencia ignorieren

Bei bestimmten ITP- und AJD-Transaktionen kann der Referenzwert die Bemessungsgrundlage beeinflussen.

Das ist insbesondere relevant, wenn der vereinbarte Kaufpreis deutlich unter dem Referenzwert der Immobilie liegt. (atv.gva.es)

Annehmen, dass ausländische Käufer einen anderen IVA-Satz zahlen

Der Status als Nichtresident führt nicht automatisch zu einem anderen IVA-Satz für Wohnimmobilien.

Eine renovierte Immobilie automatisch als Neubau betrachten

Eine vollständig renovierte Villa ist steuerlich nicht automatisch ein Erstverkauf einer Neubauimmobilie.

Davon ausgehen, dass IVA immer zurückgefordert werden kann

Ein privater Wohnimmobilienkauf wird nicht automatisch vorsteuerabzugsfähig, nur weil die Immobilie vermietet oder von einem ausländischen Investor gehalten wird.

Steuern berechnen, ohne die konkrete Transaktion zu prüfen

Die richtige Berechnung sollte mit folgenden Faktoren beginnen:

Immobilie + Verkäufer + Nutzung + rechtlicher Status + Struktur der Transaktion

und nicht einfach mit dem angegebenen Kaufpreis.

IVA beim Immobilienkauf in Spanien: Die wichtigsten Punkte

Wenn Sie sich nur die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers merken möchten, sollten Sie Folgendes beachten:

• Qualifizierende Erstverkäufe von Neubau-Wohnimmobilien unterliegen grundsätzlich 10 % IVA.

• Bestimmte geförderte Wohnungen können mit 4 % besteuert werden.

• Bestandsimmobilien unterliegen grundsätzlich ITP statt IVA.

• In der Valencianischen Gemeinschaft beträgt der allgemeine ITP-Satz derzeit 9 % seit dem 1. Juni 2026, wobei für bestimmte Immobilien mit einem Wert von über 1 Million Euro 11 % gelten können, vorbehaltlich der Ausnahmen und reduzierten Sätze. (boe.es)

• Der allgemeine valencianische AJD-Satz für die entsprechende allgemeine Kategorie beträgt derzeit 1,4 %, wobei für bestimmte Transaktionen andere Sätze gelten. (boe.es)

• Der valor de referencia kann bei der Berechnung von ITP und AJD eine wichtige Rolle spielen.

• Gewerbeimmobilien und Grundstücke können steuerlich anders behandelt werden.

• Eine Renovierung macht aus einer Bestandsimmobilie nicht automatisch einen Neubau.

• Ausländische Käufer erhalten nicht automatisch einen anderen IVA-Satz für Wohnimmobilien.

• Ein Vorsteuerabzug ist für Immobilieninvestoren nicht automatisch möglich.

• Der angegebene Kaufpreis entspricht nicht zwangsläufig den gesamten Erwerbskosten.

• Die konkrete steuerliche Behandlung sollte vor der Unterzeichnung eines verbindlichen Vertrags bestätigt werden.

Häufig gestellte Fragen zur IVA beim Immobilienkauf in Spanien

Was ist IVA beim Immobilienkauf in Spanien?

IVA steht für Impuesto sobre el Valor Añadido, die spanische Mehrwertsteuer. Für Immobilienkäufer gilt sie insbesondere bei qualifizierenden Erstverkäufen neu errichteter Wohnimmobilien durch Bauträger. Der reguläre Satz für Wohnimmobilien beträgt derzeit 10 %. Bei Bestandsimmobilien fällt normalerweise ITP an. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wie hoch ist die IVA bei einer Neubauimmobilie in Spanien?

Der reguläre IVA-Satz für eine qualifizierende Neubau-Wohnimmobilie beträgt 10 %. Bestimmte geförderte Wohnungen können bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen mit 4 % besteuert werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Zahlt man beim Kauf eines Hauses in Spanien IVA?

Das hängt von der Transaktion ab. Eine qualifizierende Neubauimmobilie, die vom Bauträger als Erstverkauf erworben wird, unterliegt grundsätzlich IVA. Bei einer typischen Bestandsimmobilie fällt normalerweise ITP an.

Zahlt man beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien IVA?

Grundsätzlich nicht. Zweit- und Folgeverkäufe von Gebäuden sind normalerweise von der IVA befreit, sodass der Käufer ITP zahlt. Es gibt jedoch Ausnahmen, insbesondere bei bestimmten geschäftlichen und gewerblichen Transaktionen. (boe.es)

Was ist der Unterschied zwischen IVA und ITP in Spanien?

IVA gilt grundsätzlich für qualifizierende Erstverkäufe von Neubauimmobilien, während ITP normalerweise bei Bestandsimmobilien anfällt. IVA ist eine staatliche Steuer, während die ITP-Sätze vom steuerlichen Rahmen der jeweiligen autonomen Gemeinschaft abhängen.

Wie hoch ist der aktuelle ITP-Satz in Valencia?

Für steuerpflichtige Vorgänge ab dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine valencianische Satz für bestimmte Immobilienerwerbe 9 %. Bei einem Wert der betreffenden Immobilie oder des entsprechenden dinglichen Rechts von mehr als 1 Million Euro kann ein Satz von 11 % gelten, vorbehaltlich der in der valencianischen Gesetzgebung vorgesehenen Regeln und reduzierten Sätze. (boe.es)

Ist die IVA in spanischen Immobilienpreisen enthalten?

Nicht unbedingt. Bauträger können Preise inklusive IVA oder zuzüglich IVA angeben. Lassen Sie sich den Gesamtpreis und die anfallenden Steuern immer schriftlich bestätigen.

Zahlen Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien IVA?

Ja. Ausländische Käufer können beim Kauf einer qualifizierenden Neubauimmobilie IVA zahlen. Staatsangehörigkeit und Status als Nichtresident führen allein nicht zu einem besonderen IVA-Satz für Wohnimmobilien.

Welche weiteren Steuern fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Je nach Transaktion können IVA oder ITP, AJD sowie weitere Erwerbskosten anfallen, beispielsweise Notar-, Grundbuch-, Rechtsanwalts- und finanzierungsbezogene Kosten.

Was ist AJD in Spanien?

AJD steht für Actos Jurídicos Documentados, die Steuer auf bestimmte dokumentierte Rechtsakte. In der Valencianischen Gemeinschaft beträgt der allgemeine Satz für die entsprechende Kategorie derzeit 1,4 % seit dem 1. Juni 2026. Für bestimmte Transaktionen gelten andere Sätze. (boe.es)

Zahlt man beim Kauf einer Villa in Spanien IVA?

Wenn es sich um eine qualifizierende Neubauvilla handelt, die vom Bauträger als Erstverkauf verkauft wird, fällt grundsätzlich 10 % IVA an. Bei einer typischen Bestandsvilla fällt normalerweise ITP an.

Fällt IVA bei einer Neubauwohnung an?

Ja. Eine qualifizierende Neubauwohnung, die als Erstverkauf vom Bauträger erworben wird, unterliegt grundsätzlich 10 % IVA. Bestimmte Garagen und Nebenräume können bei gemeinsamer Übertragung mit der Wohnung und Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen ebenfalls dem entsprechenden Wohnimmobiliensteuersatz unterliegen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Fällt IVA beim Kauf eines Grundstücks in Spanien an?

Das hängt von der Art des Grundstücks, seinem rechtlichen Status und den Umständen des Verkäufers ab. Bestimmtes Bauland kann IVA-pflichtig sein, während bestimmte nicht bebaubare Grundstücke IVA-befreit sein können. Die genaue Einordnung sollte vor dem Kauf geprüft werden.

Was ist der valor de referencia?

Der valor de referencia ist ein vom spanischen Katasteramt ermittelter Referenzwert, der anhand von Informationen zu Immobilientransaktionen und Katasterdaten bestimmt wird. Bei bestimmten Transaktionen kann er als Bemessungsgrundlage für ITP und AJD dienen. Wenn er anwendbar ist, kann er eine Mindestbemessungsgrundlage darstellen, wobei bei einem höheren deklarierten Wert, Kaufpreis oder einer höheren Gegenleistung der höhere Betrag zugrunde gelegt wird. (atv.gva.es)

Ist der valor de referencia dasselbe wie der Katasterwert?

Nein.

Der Katasterwert wird unter anderem für die IBI verwendet. Der valor de referencia ist ein davon getrenntes Katasterkonzept, das für bestimmte Steuern wie ITP und AJD sowie unter bestimmten Umständen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer relevant ist. (atv.gva.es)

Werden renovierte Immobilien für IVA-Zwecke als Neubauten betrachtet?

Nicht automatisch. Das IVA-Recht enthält spezielle Vorschriften für Erstverkäufe und qualifizierende Sanierungen. Eine lediglich renovierte oder modernisierte Immobilie wird dadurch nicht automatisch zu einem steuerlichen Erstverkauf eines Neubaus.

Fällt beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Plan in Spanien IVA an?

Bei qualifizierenden Neubauprojekten kann IVA auch auf Zahlungen während der Bauphase anfallen. Der Bauträgervertrag und der Zahlungsplan sollten geprüft werden, um festzustellen, wie die IVA berechnet, in Rechnung gestellt und dokumentiert wird.

Fällt IVA auf eine Garage an, die zusammen mit einer Neubauwohnung gekauft wird?

Das kann der Fall sein. Der reduzierte Wohnimmobiliensteuersatz kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf bis zu zwei Stellplätze ausgeweitet werden, die zusammen mit einer qualifizierenden Wohnung übertragen werden. Ein separat erworbener Stellplatz kann steuerlich anders behandelt werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Zahlt man IVA beim Bau einer eigenen Villa in Spanien?

Der Bau eines Hauses ist steuerlich etwas anderes als der Kauf einer fertiggestellten Neubauimmobilie. Qualifizierende Bauarbeiten an Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, können bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen dem reduzierten Satz von 10 % unterliegen. Einzelne Rechnungen und Leistungen können jedoch anders behandelt werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Welche IVA fällt bei der Renovierung einer Villa in Spanien an?

Renovierungs- und Reparaturarbeiten unterliegen grundsätzlich 21 % IVA. Bestimmte Renovierungs- und Reparaturarbeiten an Wohnimmobilien können jedoch bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen mit 10 % besteuert werden. Dazu gehören unter anderem Anforderungen an die private Nutzung, das Alter der Immobilie und den Anteil der vom Auftragnehmer bereitgestellten Materialien. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Fällt bei der Renovierung eines Swimmingpools IVA an?

Die spanische Steuerbehörde stellt klar, dass Reparatur- oder Renovierungsarbeiten an Swimmingpools nicht allein deshalb dem reduzierten Satz von 10 % unterliegen, weil sie mit der Renovierung einer Wohnimmobilie verbunden sind. Unter den genannten Voraussetzungen kann der allgemeine Satz von 21 % gelten. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Kann man die IVA beim Immobilienkauf in Spanien zurückfordern?

Bei einem privaten Wohnimmobilienkauf normalerweise nicht. Ein Vorsteuerabzug kann möglich sein, wenn ein IVA-pflichtiges Unternehmen eine Immobilie für eine Tätigkeit erwirbt, die zum Vorsteuerabzug berechtigt. Die konkrete Tätigkeit und Nutzung müssen geprüft werden.

Wie viel sollte ich zusätzlich zum Immobilienpreis einplanen?

Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz, der für jeden Immobilienkauf gilt. Eine Neubauimmobilie kann 10 % IVA und gegebenenfalls AJD auslösen, während eine Bestandsimmobilie in Valencia normalerweise ITP unterliegt. Zusätzlich sind Notar-, Grundbuch-, Rechtsanwalts-, Hypotheken- und weitere Kosten zu berücksichtigen.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Benissa an?

Für qualifizierende Neubauimmobilien gilt der spanische IVA-Rahmen, während ITP und AJD nach den geltenden valencianischen Vorschriften behandelt werden. Ein qualifizierender Neubau unterliegt grundsätzlich IVA und möglicherweise AJD. Bei einer typischen Bestandsimmobilie fällt grundsätzlich ITP an. Der allgemeine valencianische ITP-Satz beträgt seit dem 1. Juni 2026 9 %. Für bestimmte Immobilien mit einem Wert von über 1 Million Euro kann ein Satz von 11 % gelten, vorbehaltlich der entsprechenden Ausnahmen. (boe.es)

Sie möchten eine Immobilie in Benissa kaufen? Berechnen Sie die Gesamtkosten

Beim Immobilienkauf in Benissa geht es um mehr als den angegebenen Kaufpreis.

Ganz gleich, ob Sie nach:

• einer Neubauwohnung;

• einer modernen Villa an der Benissa Costa;

• einer Bestandsimmobilie in San Jaime;

• einer Immobilie in der Nähe von La Fustera;

• einer renovierten Villa in Fanadix;

• einer Finca im Raum Benimarco;

• einer ländlichen Immobilie in Pedramala

suchen – die steuerliche Struktur des Kaufs sollte feststehen, bevor Sie sich verbindlich entscheiden.

Vor Abgabe eines Angebots sollten Sie wissen:

• wie hoch der vereinbarte Kaufpreis ist;

• ob IVA oder ITP gilt;

• ob es sich um einen Erstverkauf handelt;

• wie hoch der valor de referencia ist, sofern relevant;

• ob AJD anfällt;

• wie Garagen und Nebenräume behandelt werden;

• welche Rechts- und professionellen Kosten entstehen;

• welche Finanzierungskosten gegebenenfalls anfallen;

• wie viel Geld für den Abschluss insgesamt benötigt wird.

Die wichtigste Berechnung lautet nicht:

„Wie viel kostet die Immobilie?“

Sondern:

„Wie viel Geld benötige ich, um den gesamten Kauf abzuschließen?“

Für Käufer, die sich für eine Immobilie in Benissa interessieren, kann Telio Homes praktische Informationen zum lokalen Immobilienmarkt und zum Kaufprozess geben. Steuerliche und rechtliche Entscheidungen sollten jedoch mit einem entsprechend qualifizierten, unabhängigen Fachberater bestätigt werden.

Offizielle Quellen und weiterführende Informationen

Die wichtigsten Quellen für diesen Ratgeber stammen von offiziellen spanischen und valencianischen Behörden:

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (Agencia Tributaria) — offizielle Informationen zu IVA-Sätzen und Immobilientransaktionen. Agencia Tributaria — IVA beim Immobilienkauf

• Agencia Tributaria — offizielle Informationen zu den IVA-Sätzen für 2026. Agencia Tributaria — IVA-Sätze 2026

• Agencia Tributaria — IVA-Behandlung bei Bau- und Sanierungsarbeiten. Agencia Tributaria — IVA bei Bau und Sanierung

• Agencia Tributaria — IVA-Behandlung bei Renovierungs- und Reparaturarbeiten. Agencia Tributaria — IVA bei Renovierungen und Reparaturen

• BOE — spanisches Umsatzsteuergesetz, Ley 37/1992. BOE — Ley 37/1992 zur IVA

• BOE — valencianische Steuergesetzgebung, einschließlich der seit 1. Juni 2026 geltenden Änderungen. BOE — Valencianische Steuergesetzgebung

• Generalitat Valenciana / Agencia Tributaria Valenciana — Informationen zum valor de referencia. Generalitat Valenciana — Valor de Referencia

• Dirección General del Catastro — offizielle Informationen zum Referenzwert. Catastro — Valor de Referencia

Steuerliche Informationen können sich ändern. Prüfen Sie deshalb immer die für den Zeitpunkt Ihrer Transaktion geltenden Vorschriften und Steuersätze und holen Sie gegebenenfalls professionelle Beratung ein.