Fiscalité des revenus locatifs en Espagne : guide complet pour les propriétaires en 2026

Important concernant la fiscalité : La législation fiscale espagnole et les règles applicables aux locations touristiques peuvent évoluer. Ce guide présente le cadre général applicable au moment de sa publication et est fourni uniquement à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Si votre résidence fiscale, votre activité locative, la structure de propriété de votre bien ou votre situation fiscale internationale sont complexes, nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal qualifié en Espagne.

Introduction

Si vous possédez un bien immobilier en Espagne et que vous le louez, il est essentiel de comprendre dès le départ comment sont imposés les revenus locatifs en Espagne. La fiscalité constitue une composante importante des coûts réels et de la rentabilité d'un investissement immobilier locatif.

La première question ne devrait donc pas simplement être : « Combien vais-je percevoir de loyers ? », mais plutôt :

Où se situe ma résidence fiscale et quel type de location vais-je pratiquer ?

Les personnes fiscalement résidentes en Espagne déclarent généralement leurs revenus locatifs dans le cadre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, l'IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Les propriétaires qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne sont, quant à eux, généralement soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents, l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), les revenus locatifs d'un bien immobilier espagnol étant généralement déclarés au moyen du Modelo 210.

À partir de là, le calcul devient plus complexe. Les charges déductibles, les amortissements, les intérêts d'emprunt, la durée de la location, l'occupation personnelle et, dans certains cas de location à usage d'habitation, les éventuelles réductions fiscales peuvent avoir une incidence importante sur le montant final de l'impôt.

Pour les propriétaires de villas et d'appartements situés dans des secteurs tels que Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco et Pedramala, une autre distinction est particulièrement importante :

La fiscalité et la légalité de la location sont deux questions différentes.

Un bien peut générer des revenus locatifs imposables sans pour autant être automatiquement autorisé à être loué sous toutes les formes. Le paiement des impôts ne remplace ni une éventuelle licence touristique, ni les autorisations d'urbanisme nécessaires, ni l'accord d'une copropriété lorsqu'il est requis.

Ce guide aborde donc les deux aspects : comment les revenus locatifs sont imposés en Espagne et quels sont les principaux éléments pratiques à vérifier avant d'intégrer ces revenus dans votre projet immobilier.

Fiscalité des revenus locatifs en Espagne : l'essentiel en un coup d'œil

Quel impôt paie-t-on sur les revenus locatifs en Espagne ?

Il n'existe pas en Espagne un taux d'imposition unique applicable à tous les propriétaires immobiliers.

Les personnes fiscalement résidentes en Espagne déclarent généralement leurs revenus locatifs concernés dans le cadre de l'IRPF. Le montant net imposable est intégré à la base imposable générale et soumis aux taux progressifs applicables à leur situation.

Les propriétaires non-résidents sont en principe soumis à l'IRNR. Les taux légaux actuellement applicables sont de 19 % pour les personnes qui remplissent les conditions du régime applicable aux résidents de l'Union européenne et de l'EEE, et de 24 % pour les autres contribuables. La déductibilité des charges pour les personnes fiscalement domiciliées hors de l'UE/EEE fait toutefois l'objet d'importants développements jurisprudentiels récents, que nous examinons plus loin. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Quels sont les trois facteurs qui déterminent votre fiscalité ?

Les trois facteurs essentiels du calcul fiscal

1. La résidence fiscale

Votre résidence fiscale est généralement plus importante que votre nationalité.

Un citoyen britannique fiscalement résident en Espagne ne sera pas automatiquement traité de la même manière qu'un propriétaire immobilier dont la résidence fiscale se trouve au Royaume-Uni.

De même, un citoyen allemand dont la résidence fiscale se situe hors de l'UE/EEE ne peut pas simplement invoquer sa nationalité pour bénéficier du traitement fiscal applicable à un résident de l'UE/EEE.

2. Le type de location

Une location résidentielle classique, une location saisonnière et une location touristique ne sont pas nécessairement traitées de la même manière sur le plan fiscal et juridique.

La qualification de la location peut avoir une incidence à la fois sur l'impôt et sur d'autres obligations administratives et réglementaires.

3. Les charges déductibles

Selon le régime fiscal applicable, certaines dépenses peuvent réduire les revenus locatifs imposables. Il peut notamment s'agir :

• des intérêts d'emprunt immobilier ;

• de l'IBI ;

• des charges de copropriété ;

• des assurances ;

• des travaux de réparation ;

• des frais de gestion locative ;

• de certaines charges courantes ;

• des frais de publicité et de plateformes ;

• des honoraires professionnels et comptables ;

• de l'amortissement.

Exemple rapide : €30 000 de revenus locatifs annuels

Les exemples ci-dessous sont volontairement simplifiés.

La deuxième ligne nécessite une attention particulière. L'arrêt de l'Audiencia Nacional SAN 3630/2025 a reconnu, dans le cas d'un contribuable fiscalement résident aux États-Unis, la possibilité de déduire certaines charges. Dans le même temps, les informations actuellement publiées par l'administration fiscale espagnole continuent de distinguer les résidents de l'UE/EEE des autres contribuables. Il est donc essentiel de distinguer les règles légales, la jurisprudence et la pratique administrative actuelle. (kpmg.com)

Conseil d'expert : Si vous envisagez une propriété à Benissa comme investissement locatif, ne vous contentez pas de considérer « €30 000 de revenus locatifs annuels ». Prenez en compte les charges d'exploitation, les impôts, le financement, les périodes sans location et votre éventuelle utilisation personnelle avant d'évaluer la rentabilité réelle.

Qui doit payer des impôts sur les revenus locatifs en Espagne ?

Les résidents fiscaux en Espagne

Si vous êtes fiscalement résident en Espagne, vous devez généralement déclarer vos revenus locatifs imposables provenant d'un bien immobilier dans votre déclaration espagnole d'IRPF.

Les revenus provenant d'un bien immobilier qui ne fait pas partie d'une activité économique sont généralement considérés comme des revenus de capitaux immobiliers (rendimientos del capital inmobiliario). (sede.agenciatributaria.gob.es)

Le calcul commence par les revenus locatifs bruts perçus. Les charges qui répondent aux conditions légales peuvent ensuite être déduites.

Le résultat net est ensuite intégré au calcul global de l'IRPF.

Les propriétaires non-résidents

Si vous êtes fiscalement non-résident en Espagne mais que vous possédez un bien immobilier espagnol que vous louez, les revenus correspondants sont généralement soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Pour les personnes physiques sans établissement stable en Espagne, les revenus locatifs provenant d'un bien immobilier espagnol sont généralement déclarés au moyen du Modelo 210.

Les taux actuellement publiés par l'administration fiscale espagnole sont de 19 % pour les contribuables qui remplissent les conditions applicables aux résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour les autres contribuables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Pourquoi la résidence fiscale est-elle plus importante que la nationalité ?

Imaginez trois propriétaires possédant chacun une villa identique à Benissa :

• Personne A : résidente fiscale en Espagne.

• Personne B : résidente fiscale en Allemagne.

• Personne C : résidente fiscale au Royaume-Uni.

Les trois propriétaires peuvent être soumis à un traitement fiscal différent, même si leurs biens sont identiques et génèrent exactement les mêmes revenus locatifs.

La nationalité, à elle seule, ne détermine pas le régime fiscal applicable.

Comment déterminer sa résidence fiscale en Espagne ?

La résidence fiscale est une question juridique et fiscale. Elle ne doit pas être confondue automatiquement avec une carte de séjour ou un titre de résidence espagnol.

Le critère des 183 jours est souvent évoqué. Cependant, la résidence fiscale peut également dépendre d'autres circonstances, notamment du lieu où se situe le centre des intérêts économiques. Lorsque deux pays pourraient considérer une personne comme résidente fiscale, les dispositions de la convention fiscale applicable peuvent également entrer en jeu.

Si vous partagez votre temps entre l'Espagne et un autre pays, il est donc particulièrement important de vérifier votre situation avec précision.

Que se passe-t-il si je possède un bien en Espagne mais que je vis à l'étranger ?

Vous pouvez posséder une villa à Benissa tout en étant fiscalement résident d'un autre pays.

La simple possession d'un bien immobilier ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal espagnol.

Le bien peut néanmoins générer des obligations fiscales en Espagne.

S'il est loué, les revenus locatifs peuvent devoir être imposés en Espagne.

S'il n'est pas loué, un revenu immobilier imputé (renta imputada) peut néanmoins être applicable dans certaines circonstances.

Un propriétaire étranger d'une résidence secondaire peut donc avoir des obligations fiscales en Espagne même si le bien ne génère aucun revenu locatif.

Indivision et époux

La structure de propriété est également importante.

Lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier, les revenus locatifs sont généralement attribués à chaque propriétaire en fonction de sa quote-part. L'administration fiscale espagnole confirme qu'en cas d'indivision, chaque copropriétaire déclare normalement sa part correspondante. Pour les couples mariés, le régime matrimonial peut également avoir une incidence. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Exemple : deux personnes possèdent chacune 50 % d'une villa à Benissa qui génère €30 000 de revenus locatifs annuels.

Cela ne signifie pas automatiquement que l'une des deux personnes doit déclarer la totalité des €30 000.

La situation peut devenir plus complexe lorsqu'il existe :

• des quotes-parts de propriété différentes ;

• un usufruit (usufructo) ;

• un bien reçu par succession ;

• une comunidad de bienes ;

• des propriétaires résidents fiscaux dans différents pays.

Fiscalité des revenus locatifs pour les résidents fiscaux en Espagne

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés dans le cadre de l'IRPF ?

Pour un résident fiscal espagnol, les revenus locatifs concernés sont généralement intégrés à la base imposable générale de l'IRPF.

Le calcul part des revenus locatifs bruts.

Les charges fiscalement déductibles sont ensuite soustraites.

Le résultat net est intégré au calcul global de l'IRPF.

C'est pourquoi deux résidents fiscaux espagnols ayant exactement les mêmes revenus locatifs peuvent finalement payer des montants d'impôt différents.

Comment calculer le revenu locatif net imposable ?

De manière simplifiée :

Revenus locatifs bruts
− charges déductibles
= revenu locatif net

Pour certaines locations à usage d'habitation, une réduction fiscale peut ensuite être appliquée au revenu net positif.

Quelles charges locatives peuvent être déduites par les résidents espagnols ?

Selon la situation, les charges suivantes peuvent notamment être prises en compte :

• intérêts d'emprunt immobilier ;

• IBI ;

• charges de copropriété ;

• assurances ;

• réparations et entretien ;

• frais de gestion locative ;

• certaines charges courantes ;

• publicité ;

• commissions des plateformes ;

• honoraires professionnels et fiscaux ;

• amortissement.

Les dépenses doivent remplir les conditions légales applicables et être correctement documentées.

Intérêts d'emprunt et limites annuelles de déduction

Les intérêts d'un prêt immobilier peuvent, sous certaines conditions, être pris en compte dans le calcul de l'impôt espagnol. Une limite importante doit toutefois être prise en considération.

L'administration fiscale espagnole prévoit que les intérêts et autres frais de financement, ainsi que certaines dépenses de réparation et d'entretien, ne peuvent en principe pas dépasser les revenus bruts générés par le bien concerné au cours de l'exercice.

Les montants qui ne peuvent pas être déduits en raison de cette limite peuvent, selon les règles applicables, être pris en compte au cours des quatre années suivantes. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Cette règle peut être particulièrement importante lorsqu'une villa à Benissa est financée par un emprunt important ou nécessite d'importants travaux de réparation.

Amortissement du bien immobilier

L'amortissement fiscal est souvent oublié par les propriétaires particuliers.

Pour l'IRPF, lorsqu'un bien remplit les conditions requises, l'amortissement annuel est généralement limité à 3 % de la valeur la plus élevée entre la valeur d'acquisition du bâtiment et la valeur cadastrale du bâtiment, à l'exclusion de la valeur du terrain et sous réserve du respect des règles légales de calcul. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Cela signifie que si vous achetez une villa pour €600 000, vous ne pouvez pas automatiquement appliquer un amortissement de 3 % à la totalité de ces €600 000.

La valeur du terrain doit être exclue.

Erreur fréquente : Une villa achetée €600 000 ne permet pas automatiquement de déduire €18 000 d'amortissement chaque année. La valeur du terrain doit être exclue et les règles fiscales applicables doivent être respectées.

Réductions fiscales pour certaines locations résidentielles

Les résidents fiscaux en Espagne peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d'une réduction fiscale sur le revenu net positif provenant d'une location à usage d'habitation.

Pour les contrats de location conclus depuis le 26 mai 2023, la réduction générale est de 50 %, avec des réductions plus importantes possibles lorsque certaines conditions légales sont remplies.

L'administration fiscale espagnole prévoit actuellement des réductions pouvant atteindre :

• 90 % pour certains nouveaux contrats conclus dans des zones où le marché locatif est considéré comme tendu, lorsque le loyer est réduit de plus de 5 % ;

• 70 % dans certains cas définis par la loi ;

• 60 % lorsque les conditions relatives à certains travaux de rénovation sont remplies ;

• 50 % comme réduction générale pour les contrats éligibles conclus depuis le 26 mai 2023.

Pour certains contrats plus anciens, un régime transitoire peut s'appliquer, notamment l'ancienne réduction de 60 % sous certaines conditions. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Ces réductions concernent les locations à usage d'habitation qui remplissent les conditions légales. Une location touristique ne doit donc pas automatiquement être traitée comme une location résidentielle classique.

Que se passe-t-il si la location génère une perte fiscale ?

Il faut distinguer le calcul fiscal du flux de trésorerie réel.

Si les charges fiscalement déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, un résident fiscal espagnol peut enregistrer un revenu net négatif.

Cependant, toutes les charges ne sont pas traitées de la même manière et certaines déductions sont soumises à des limites spécifiques.

Par exemple, l'administration fiscale espagnole prévoit des règles particulières pour les frais de financement, de réparation et d'entretien qui ne peuvent pas être intégralement déduits immédiatement en raison des limites applicables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

La compensation des revenus négatifs au sein de la base imposable générale est également soumise à certaines règles légales. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Que se passe-t-il si le bien n'est loué qu'une partie de l'année ?

Cette situation est particulièrement fréquente pour les propriétaires de résidences secondaires à Benissa.

Une villa peut par exemple :

• être louée en juin, juillet et août ;

• être occupée par son propriétaire à Pâques ;

• être utilisée personnellement pendant plusieurs semaines en hiver ;

• rester vide pendant d'autres périodes.

Le calcul fiscal doit distinguer les périodes de location des périodes d'occupation personnelle ou de non-location.

Certaines charges peuvent devoir être réparties proportionnellement selon les règles fiscales applicables.

Il est donc préférable de tenir un calendrier détaillé de l'utilisation du bien pendant toute l'année plutôt que d'essayer de reconstituer les périodes de location plusieurs mois plus tard.

Fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents en Espagne

Qu'est-ce que l'IRNR ?

IRNR signifie Impuesto sobre la Renta de no Residentes, soit l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents.

Il s'applique à certains revenus perçus en Espagne par des personnes qui ne sont pas fiscalement résidentes du pays.

Pour un propriétaire étranger qui loue une villa en Espagne, l'IRNR constitue l'une des principales obligations fiscales espagnoles à connaître.

Le taux d'imposition de 19 %

Le taux légal actuellement applicable aux personnes remplissant les conditions du régime des résidents de l'UE/EEE est de 19 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Lorsque des charges déductibles peuvent être prises en compte, le calcul simplifié pourrait par exemple être :

€30 000 de revenus locatifs bruts
− €10 000 de charges déductibles
= €20 000 imposables

€20 000 × 19 % = €3 800

Le calcul réel peut être plus complexe, notamment lorsque le bien n'est loué qu'une partie de l'année ou lorsqu'il appartient à plusieurs propriétaires.

Le taux d'imposition de 24 %

Pour les autres contribuables non-résidents, le taux légal actuellement applicable est de 24 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Le taux d'imposition et la question de la déductibilité des charges sont toutefois deux sujets distincts.

Le taux de 24 % ne répond donc pas à lui seul à la question de savoir quelles dépenses peuvent être déduites dans chaque situation.

Résidents fiscaux de l'UE et de l'EEE

Selon les informations actuellement publiées par l'administration fiscale espagnole, le taux de 19 % s'applique aux résidents fiscaux remplissant les conditions requises dans :

• les États membres de l'Union européenne ;

• l'Islande ;

• la Norvège ;

• le Liechtenstein.

Pour les contribuables concernés, les dépenses directement liées aux revenus locatifs espagnols peuvent être prises en compte lorsque les conditions légales sont remplies. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Résidents fiscaux hors UE et EEE

Selon le cadre juridique et administratif actuellement publié par l'administration fiscale espagnole, les contribuables qui ne relèvent pas de la catégorie UE/EEE sont en principe soumis au taux de 24 % et ne bénéficient pas du même régime expressément prévu pour la déduction des charges que les résidents concernés de l'UE/EEE. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Cette question est particulièrement importante pour les propriétaires fiscalement résidents au Royaume-Uni ou aux États-Unis.

Jurisprudence récente concernant les charges déductibles

Le 28 juillet 2025, l'Audiencia Nacional a rendu l'arrêt SAN 3630/2025 dans une affaire concernant un contribuable fiscalement résident aux États-Unis percevant des revenus locatifs provenant de biens immobiliers situés en Espagne.

La juridiction a considéré que l'exclusion du contribuable du bénéfice de la déduction de certaines dépenses liées à la location portait atteinte au principe de libre circulation des capitaux.

Des sources spécialisées en fiscalité considèrent cette décision comme une évolution potentiellement importante pour les propriétaires fiscalement résidents hors UE/EEE. L'arrêt peut toutefois faire l'objet d'un recours. (kpmg.com)

Une distinction est donc essentielle :

Une décision de justice ne constitue pas automatiquement une modification de la loi fiscale.

Les informations actuellement publiées par l'administration fiscale espagnole continuent d'indiquer les taux légaux de 19 % et 24 % ainsi que les différentes règles relatives à la déductibilité des charges. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Un résident fiscal du Royaume-Uni, des États-Unis ou d'un autre pays tiers ne devrait donc pas simplement supposer qu'il peut déposer un Modelo 210 en appliquant automatiquement « 24 % sur les revenus bruts » ou « 24 % sur les revenus nets » sur la base d'une information trouvée en ligne.

Un conseiller fiscal qualifié devrait vérifier la jurisprudence, la pratique administrative et la situation individuelle au moment de la déclaration.

Pourquoi vérifier également les règles du pays où vous résidez fiscalement ?

La fiscalité internationale ne s'arrête pas à la frontière espagnole.

Votre pays de résidence fiscale peut également vous demander de déclarer, par exemple :

• vos revenus locatifs ;

• votre patrimoine immobilier à l'étranger ;

• les impôts payés à l'étranger ;

• certaines charges déductibles ;

• les conversions de devises.

Un résident fiscal britannique peut, par exemple, avoir des obligations fiscales à la fois en Espagne et au Royaume-Uni.

Quelles charges peut-on déduire des revenus locatifs en Espagne ?

Intérêts d'emprunt immobilier

Les intérêts d'un prêt immobilier peuvent être pris en compte dans le cadre fiscal applicable.

Il faut les distinguer du remboursement du capital.

Par exemple, si vous remboursez €10 000 de capital sur votre prêt, cela ne signifie pas que vous pouvez automatiquement déduire €10 000 au titre des intérêts.

Conservez donc l'attestation annuelle de votre banque permettant de distinguer les intérêts du remboursement du capital.

IBI

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'impôt foncier annuel prélevé par la commune.

Pour une location répondant aux conditions requises, l'IBI peut constituer une charge déductible importante.

Conservez le justificatif officiel de l'IBI ainsi que la preuve de paiement.

Charges de copropriété

Les propriétaires d'appartements et certains propriétaires de villas paient régulièrement des charges de copropriété.

Lorsqu'elles sont déductibles selon le régime fiscal applicable, conservez :

• les décomptes de copropriété ;

• les factures ;

• les justificatifs de paiement ;

• les documents relatifs aux appels de fonds exceptionnels.

Assurance du logement

Les primes d'assurance liées au bien peuvent être pertinentes lorsqu'elles concernent directement le bien loué et qu'elles remplissent les conditions de déductibilité du régime fiscal applicable.

Réparations et entretien

Les réparations et l'entretien courant ne sont pas automatiquement assimilés à des travaux de modernisation ou à des investissements augmentant la valeur du bien.

Il peut notamment s'agir de :

• réparer une toiture qui fuit ;

• réparer une installation sanitaire existante ;

• repeindre les pièces ;

• réparer une climatisation existante ;

• remplacer des éléments endommagés ;

• entretenir une piscine.

Le traitement fiscal dépend de la nature exacte des travaux.

Frais de gestion locative

Les frais de gestion peuvent représenter un montant important pour une résidence de vacances à Benissa.

Une société locale de gestion peut notamment prendre en charge :

• les réservations ;

• la communication avec les locataires ;

• les arrivées ;

• le ménage ;

• l'entretien ;

• la gestion des clés ;

• les interventions d'urgence.

Conservez les factures et décomptes du gestionnaire.

Charges courantes

L'électricité, l'eau, Internet et d'autres frais courants peuvent être pertinents lorsqu'ils sont supportés par le propriétaire et sont directement liés à la location, sous réserve des règles fiscales applicables.

Si le propriétaire occupe personnellement le bien pendant une partie de l'année, une répartition proportionnelle peut être nécessaire.

Publicité et commissions des plateformes de location

Airbnb, Booking.com et d'autres plateformes peuvent facturer des commissions ou des frais de service.

Ne considérez pas uniquement le montant finalement versé sur votre compte bancaire.

Exemple :

Réservations des clients : €30 000
Frais de plateforme : €3 000
Montant versé au propriétaire : €27 000

Le virement bancaire de €27 000 ne doit pas automatiquement être considéré comme l'unique montant pertinent.

Conservez le relevé de la plateforme indiquant séparément les revenus bruts et les frais.

Honoraires de comptabilité et de conseil professionnel

Les honoraires versés à un conseiller fiscal, un comptable ou un autre professionnel peuvent, dans certaines situations, constituer une charge pertinente lorsqu'ils sont directement liés aux revenus locatifs et déductibles selon le régime fiscal applicable.

Amortissement

L'amortissement est particulièrement intéressant car il s'agit d'une charge fiscale qui ne correspond pas nécessairement à une sortie de trésorerie annuelle.

Pour les résidents fiscaux espagnols remplissant les conditions requises, le cadre décrit précédemment prévoit généralement un taux de 3 %, en excluant la valeur du terrain et sous réserve du respect des règles fiscales applicables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Réparations versus travaux d'amélioration

Cette distinction est particulièrement importante lorsqu'une propriété ancienne à Benissa fait l'objet d'une rénovation importante.

Les travaux qui augmentent la valeur du bien peuvent, selon les circonstances, être intégrés à sa valeur et traités fiscalement différemment, notamment via l'amortissement, plutôt que d'être déduits immédiatement comme de simples réparations.

Quelles dépenses ne sont pas automatiquement déductibles ?

Vous ne devez pas considérer que toute dépense liée à un bien immobilier est automatiquement déductible.

Il peut notamment être problématique de déduire :

• des dépenses liées à vos vacances personnelles ;

• le remboursement du capital d'un prêt immobilier ;

• des achats personnels ;

• des paiements en espèces sans documentation suffisante ;

• des dépenses sans lien avec les revenus locatifs ;

• des travaux augmentant la valeur du bien présentés à tort comme de simples réparations ;

• des dépenses relatives à des périodes sans location sans tenir compte des règles fiscales applicables.

Conseil d'expert : Créez un dossier numérique distinct pour chaque bien immobilier à Benissa. Conservez-y les relevés de location, justificatifs d'IBI, factures, documents bancaires relatifs au prêt immobilier, décomptes du gestionnaire et preuves de paiement. Une documentation organisée facilite considérablement la préparation de la déclaration fiscale.

Comment calculer l'impôt sur les revenus locatifs en Espagne ?

Étape 1 : Calculer les revenus locatifs bruts

Commencez par l'ensemble des revenus générés par la location.

Pour les locations réalisées via des plateformes, utilisez les relevés de réservation et les documents fournis par les plateformes plutôt que de vous limiter au montant effectivement versé sur votre compte bancaire.

Étape 2 : Calculer les charges déductibles

Établissez une liste de toutes les dépenses potentiellement pertinentes :

• IBI ;

• intérêts d'emprunt ;

• assurances ;

• charges de copropriété ;

• réparations ;

• gestion ;

• charges courantes ;

• publicité ;

• commissions des plateformes ;

• prestations professionnelles ;

• amortissement.

Vous devez ensuite déterminer lesquelles sont réellement déductibles selon votre régime fiscal.

Étape 3 : Calculer le revenu locatif net

La formule simplifiée est :

Revenus locatifs bruts − charges déductibles = revenu locatif net

Pour les résidents fiscaux espagnols, d'autres réductions ou limites peuvent ensuite s'appliquer.

Pour les non-résidents, le calcul dépend des règles IRNR applicables et de la situation actuelle concernant la déductibilité des charges.

Étape 4 : Appliquer les règles fiscales pertinentes

Posez-vous les questions suivantes :

1. Où se situe ma résidence fiscale ?

2. Le bien est-il loué à titre résidentiel, saisonnier ou touristique ?

3. Quelles charges puis-je déduire ?

4. Puis-je appliquer un amortissement ?

5. Une réduction fiscale pour location résidentielle est-elle applicable ?

6. Le bien a-t-il été loué toute l'année ?

7. Ai-je occupé personnellement le bien ?

8. Le bien est-il resté vacant ?

9. Dois-je déposer un Modelo 210 ?

10. Ai-je également des obligations fiscales dans un autre pays ?

Étape 5 : Calculer le revenu net après impôts

Pour évaluer économiquement un investissement immobilier, allez un peu plus loin.

Prenez en compte :

Revenus locatifs bruts − charges courantes − coûts de financement − impôts espagnols = trésorerie réellement conservée

Il s'agit d'un calcul d'investissement et non du calcul fiscal officiel. Les deux doivent donc être considérés séparément.

Revenus locatifs bruts versus revenus locatifs nets

Les revenus locatifs bruts sont utiles pour évaluer le potentiel du marché.

Mais pour déterminer si un investissement immobilier est réellement rentable, les revenus nets sont beaucoup plus significatifs.

Schéma visuel du calcul

Revenus locatifs bruts annuels

↓

Moins les charges locatives déductibles

↓

Revenu locatif net

↓

Prise en compte des réductions et limites applicables

↓

Application des règles IRPF ou IRNR

↓

Impôt espagnol

↓

Trésorerie nette restante

↓

Rendement locatif net

Exemples de calcul de l'impôt sur les revenus locatifs

Les exemples suivants sont uniquement destinés à illustrer le mécanisme et ne constituent pas un calcul fiscal personnalisé.

Exemple 1 — €30 000 de revenus locatifs pour une villa à Benissa

Imaginons une villa à Benissa générant :

• Revenus locatifs bruts : €30 000

• IBI : €900

• Assurance : €450

• Entretien : €1 500

• Gestion locative : €3 000

• Intérêts d'emprunt : €4 000

Total des charges dans cet exemple :

€9 850

Revenu net simplifié avant autres ajustements :

€30 000 − €9 850 = €20 150

Pour un non-résident remplissant les conditions du régime UE/EEE et soumis à 19 % :

€20 150 × 19 % = €3 828,50

Cet exemple ne tient pas compte de toutes les règles possibles, des amortissements, des répartitions proportionnelles ou des aspects formels de la déclaration.

Exemple 2 — Propriétaire non-résident de l'UE/EEE

Un propriétaire fiscalement résident en Allemagne possède une villa à Benissa.

Revenus locatifs annuels :

€30 000

Charges déductibles dans cet exemple :

€10 000

Montant imposable simplifié :

€20 000

À 19 % :

€3 800

Le propriétaire doit conserver tous les justificatifs et vérifier que chaque dépense remplit les conditions applicables.

Exemple 3 — Résident fiscal au Royaume-Uni possédant un bien immobilier en Espagne

Un propriétaire fiscalement résident au Royaume-Uni possède une villa en Espagne.

Le Royaume-Uni n'est plus considéré comme faisant partie de l'UE/EEE dans le cadre actuel des taux de l'IRNR.

Le taux légal espagnol actuellement applicable à la catégorie des « autres contribuables » est de 24 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Toutefois, l'arrêt de l'Audiencia Nacional de 2025 concernant un propriétaire fiscalement résident aux États-Unis a créé une évolution juridique importante concernant la déductibilité des charges pour les résidents de pays tiers. La décision judiciaire et la pratique administrative actuelle doivent donc être considérées séparément. (kpmg.com)

Un propriétaire fiscalement résident au Royaume-Uni devrait donc obtenir un conseil fiscal professionnel à jour avant de déposer son Modelo 210.

Exemple 4 — Résident fiscal en Espagne

Un propriétaire fiscalement résident en Espagne perçoit :

€30 000 de revenus locatifs bruts

et supporte :

€10 000 de charges déductibles

Revenu net simplifié :

€20 000

Le propriétaire ne paie pas simplement un taux forfaitaire de 19 % ou 24 %.

Les €20 000 sont intégrés, avec les autres revenus pertinents, au calcul de l'IRPF.

Si la location remplit les conditions d'une location résidentielle bénéficiant d'un régime favorable, une réduction fiscale peut également être applicable au revenu net positif. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Exemple 5 — Bien loué uniquement pendant les mois d'été

Imaginons une villa située sur la Costa de Benissa qui génère :

€18 000 de revenus locatifs

en juin, juillet et août.

Le propriétaire utilise personnellement le bien pendant d'autres périodes.

Il doit documenter précisément :

• les dates des réservations ;

• les périodes de location ;

• les périodes d'occupation personnelle ;

• les périodes sans location ;

• les frais de gestion ;

• les charges courantes ;

• les travaux d'entretien ;

• les autres dépenses pertinentes.

Le fait que le propriétaire détienne le bien toute l'année ne signifie pas que toutes les charges peuvent automatiquement être considérées comme des dépenses locatives pour l'ensemble de l'année.

Exemple 6 — Location touristique avec frais de gestion et commissions de plateforme

Imaginons que les clients paient au total :

€35 000

Les dépenses comprennent par exemple :

• commissions des plateformes : €4 000

• gestion locative : €3 500

• ménage et entretien : €2 500

• autres charges déductibles : €2 000

Le propriétaire doit conserver des documents permettant de distinguer les réservations brutes et chacun des différents frais.

Il ne suffit pas de documenter uniquement le montant finalement crédité sur le compte bancaire.

Exemple 7 — Un bien locatif génère une perte fiscale

Imaginons qu'un résident fiscal espagnol perçoive :

€20 000 de revenus locatifs

et supporte :

€24 000 de charges déductibles

Le résultat simplifié serait :

−€4 000

Cela ne signifie pas que le propriétaire peut automatiquement utiliser ces €4 000 comme il le souhaite.

Certaines charges, notamment les frais de financement ainsi que les dépenses de réparation et d'entretien, sont soumises à des limites et à des règles spécifiques de compensation ou de report. Le traitement général des revenus négatifs est également soumis aux règles de l'IRPF. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dans ce type de situation, un conseiller fiscal devrait examiner l'ensemble de la situation.

Location longue durée ou location touristique en Espagne

Comment sont imposées les locations résidentielles classiques ?

Une véritable location à usage d'habitation peut relever du régime fiscal des revenus provenant de la location immobilière.

Pour les résidents fiscaux espagnols, certaines locations résidentielles remplissant les conditions légales peuvent bénéficier de réductions fiscales sur le revenu net positif. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Comment sont traitées les locations saisonnières ?

Une location saisonnière n'est pas automatiquement assimilée à une location résidentielle classique.

Il faut notamment prendre en compte :

• le contrat de location ;

• l'objectif de la location ;

• sa durée ;

• les circonstances réelles d'utilisation du bien.

Le simple fait de qualifier un contrat de « location saisonnière » ne détermine pas automatiquement son traitement fiscal.

Comment sont imposées les locations touristiques ?

Les revenus provenant d'une location touristique sont en principe imposables.

Le fait qu'une réservation soit effectuée via Airbnb, Booking.com ou une autre plateforme ne supprime pas les obligations fiscales du propriétaire.

En outre, les locations touristiques peuvent soulever des questions distinctes en matière de réglementation touristique, d'urbanisme et, dans certaines situations, de TVA.

Airbnb et Booking.com

Les revenus provenant des plateformes de location doivent être correctement documentés.

Conservez notamment :

• les relevés de réservation ;

• les montants bruts des réservations ;

• les commissions des plateformes ;

• les frais de ménage ;

• les remboursements ;

• les frais de gestion ;

• les mouvements bancaires.

Pourquoi la qualification de la location est-elle importante ?

Elle peut avoir une incidence sur :

• la fiscalité ;

• les charges déductibles ;

• les réductions fiscales applicables aux locations résidentielles ;

• la TVA ;

• l'enregistrement touristique ;

• les règles d'urbanisme ;

• la copropriété ;

• les obligations liées à la commercialisation du bien.

Fiscalité versus légalité de la location

Cette distinction ne doit jamais être négligée.

Question fiscale :

Comment dois-je déclarer et imposer mes revenus locatifs ?

Question juridique et réglementaire :

Ai-je légalement le droit de louer ce bien de cette manière ?

Le paiement des impôts en Espagne ne rend pas automatiquement légale une location touristique qui ne dispose pas des autorisations ou conditions nécessaires.

Fiscalité et licence de location touristique à Benissa

Qu'est-ce qu'une location touristique ?

La Comunitat Valenciana dispose de règles spécifiques concernant les Viviendas de Uso Turístico, c'est-à-dire les logements utilisés à des fins touristiques.

Le cadre réglementaire valencien distingue les hébergements touristiques des autres formes de location temporaire. Selon la définition actuellement applicable, l'utilisation touristique d'un logement à des fins touristiques est notamment liée à des locations de 10 jours ou moins au même locataire, lorsque les conditions légales sont remplies. Les contrats de location d'une durée supérieure peuvent relever d'une autre catégorie juridique. La qualification exacte doit être vérifiée en fonction de la réglementation en vigueur et des circonstances réelles de la location.

Règles de la Comunitat Valenciana applicables aux locations touristiques

Exploiter un bien touristique dans la Comunitat Valenciana signifie bien davantage que publier une annonce en ligne.

La procédure actuelle de la Generalitat Valenciana prévoit l'enregistrement ou la déclaration correspondante ainsi que les documents requis. Le régime actuellement prévu établit également une validité de l'inscription de cinq ans, sous réserve des dispositions transitoires et des règles applicables. (sede.gva.es)

Exigences spécifiques à Benissa

Pour un bien situé à Benissa, l'analyse pratique doit aller au-delà des règles touristiques générales de la Comunitat Valenciana.

Il convient notamment de vérifier :

• la classification urbanistique du terrain ;

• l'usage autorisé ;

• la compatibilité urbanistique ;

• la conformité du bâtiment au regard des règles d'urbanisme ;

• les documents d'occupation ou d'habitabilité, lorsqu'ils sont requis ;

• l'existence d'un enregistrement touristique ;

• les documents de propriété ;

• les éventuelles restrictions de la copropriété ;

• si le bien répond aux exigences actuellement applicables.

Cette vérification est particulièrement importante pour les propriétés rurales et les fincas.

Une finca située à Pedramala ou Benimarco peut présenter une situation urbanistique et documentaire très différente de celle d'un appartement situé sur la côte de Benissa.

Compatibilité urbanistique et exigences en matière d'urbanisme

L'usage touristique et le droit de l'urbanisme sont étroitement liés.

La procédure actuelle de la Generalitat prévoit notamment, lors d'un changement de propriétaire d'un logement touristique enregistré, la présentation de documents municipaux relatifs à la compatibilité urbanistique. (sede.gva.es)

Cela est particulièrement important pour les acheteurs :

Le fait qu'un bien soit présenté comme une location de vacances et qu'il ait généré d'importants revenus locatifs ne signifie pas automatiquement que cette activité pourra être poursuivie de la même manière après l'achat.

Demandez à voir les documents concernés et faites-les vérifier.

Enregistrement touristique et documents nécessaires

La procédure actuelle de la Generalitat prévoit une declaración responsable pour commencer, modifier ou cesser une activité touristique. (sede.gva.es)

Avant d'acheter un bien dont la valeur repose en partie sur les revenus locatifs annoncés, demandez notamment :

• les informations relatives à l'enregistrement touristique ;

• le statut actuel de l'inscription ;

• l'identification du bien ;

• les documents relatifs à la compatibilité urbanistique ;

• les documents d'occupation ou d'habitabilité lorsqu'ils sont nécessaires ;

• les documents de propriété ;

• les documents pertinents de la copropriété ;

• les justificatifs montrant comment le bien a réellement été commercialisé et loué.

Copropriété et restrictions concernant les locations touristiques

Pour les appartements et autres biens soumis au régime espagnol de copropriété, les règles de la communauté des propriétaires deviennent de plus en plus importantes.

Les modifications de la Ley de Propiedad Horizontal adoptées en avril 2025 ont notamment prévu que, dans certaines situations, les nouvelles activités de location touristique nécessitent l'accord exprès de la communauté des propriétaires. La majorité légalement prévue est en principe de trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts, sous réserve des dispositions transitoires et des circonstances précises.

Si vous achetez un appartement comme investissement, ne partez donc jamais automatiquement du principe suivant :

« Il existe déjà des locations touristiques dans cet immeuble, donc je pourrai automatiquement louer mon appartement de la même façon. »

La situation précise du bien, les règles de la copropriété, les activités existantes et la date de début de l'activité doivent être vérifiées.

Fiscalité versus obligations touristiques et urbanistiques

Conseil immobilier pour Benissa : Si les revenus locatifs constituent une part importante de votre décision d'achat, la légalité de la location doit faire partie de votre due diligence avant l'achat. N'attendez pas la signature du contrat de vente pour découvrir que les revenus locatifs annoncés dans une publicité pourraient ne pas être maintenus dans les mêmes conditions.

Location touristique et TVA

La TVA est une autre question qui ne doit pas être confondue avec l'impôt sur les revenus locatifs.

L'administration fiscale espagnole distingue les hébergements touristiques dans lesquels le propriétaire ne fournit pas de services typiquement hôteliers de ceux dans lesquels de tels services sont proposés. Lorsque des services typiquement hôteliers sont fournis, un taux de TVA de 10 % peut s'appliquer. Certaines locations sans ces services peuvent, au contraire, être exonérées de TVA. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Les services pouvant notamment indiquer une activité de type hôtelier comprennent :

• réception et assistance permanente des clients ;

• nettoyage régulier pendant le séjour ;

• changement régulier du linge de lit ;

• service de blanchisserie ;

• services supplémentaires proposés aux clients.

D'autres prestations, comme le nettoyage au début et à la fin d'une réservation, font l'objet d'un traitement différent par l'administration fiscale espagnole. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Il ne faut donc pas partir du principe que toutes les locations de vacances sont fiscalement identiques.

Qu'est-ce que le Modelo 210 ?

Qui doit déposer un Modelo 210 ?

Le Modelo 210 est utilisé pour différents cas relevant de l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents.

Pour un propriétaire fiscalement non-résident qui perçoit des revenus provenant de la location d'un bien immobilier situé en Espagne, il s'agit généralement du formulaire fiscal concerné.

Modelo 210 pour les revenus locatifs

Le formulaire permet de déclarer les revenus générés en Espagne et de calculer l'impôt correspondant.

Lorsque des charges sont déductibles, les justificatifs correspondants ainsi que le calcul doivent être soigneusement conservés.

Quand faut-il déposer le Modelo 210 ?

Les informations anciennes disponibles sur Internet peuvent être particulièrement trompeuses sur ce point.

Pour les revenus locatifs perçus à partir de 2024, la possibilité de regrouper les revenus sur une base annuelle a été introduite sous certaines conditions.

Les règles ont de nouveau évolué en 2026.

Pour les revenus locatifs de 2026, le calendrier actuellement prévu par l'administration fiscale espagnole pour une déclaration annuelle regroupée prévoit que la déclaration et le paiement doivent être effectués au cours des 20 premiers jours calendaires d'avril 2027. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Pour 2026, une règle transitoire s'applique également en cas de déclaration séparée des revenus :

• les revenus perçus jusqu'en septembre 2026 inclus restent soumis à la procédure trimestrielle correspondante ;

• les revenus perçus à partir d'octobre 2026 suivent la nouvelle échéance d'avril de l'année suivante.

L'administration fiscale espagnole donne l'exemple d'un propriétaire fiscalement résident en Norvège qui loue une villa à Alicante à partir de juillet 2026. S'il choisit la déclaration annuelle regroupée, les revenus de 2026 sont déclarés entre le 1er et le 20 avril 2027. En cas de déclaration séparée, les revenus de juillet à septembre 2026 restent soumis aux échéances trimestrielles, tandis que les revenus d'octobre à décembre 2026 sont intégrés à la déclaration d'avril 2027. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Comment déclarer les revenus locatifs ?

Le calcul précis dépend notamment :

• de la résidence fiscale ;

• du bien immobilier ;

• des revenus locatifs ;

• du taux applicable ;

• des charges déductibles ;

• du choix éventuel de regrouper les revenus ;

• du nombre de propriétaires.

L'administration fiscale espagnole fournit des exemples spécifiques pour remplir le Modelo 210 concernant les revenus provenant de la location de biens immobiliers. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Quelles informations et quels documents faut-il préparer ?

Conservez notamment :

• le NIE ;

• les informations d'identification du bien ;

• les contrats de location ;

• les documents de réservation ;

• les relevés bancaires ;

• les justificatifs d'IBI ;

• les décomptes de copropriété ;

• les factures d'assurance ;

• les factures de travaux ;

• les factures du gestionnaire ;

• les relevés des plateformes ;

• les attestations d'intérêts d'emprunt ;

• si nécessaire, les justificatifs de résidence fiscale ;

• les anciens Modelo 210.

Que se passe-t-il en cas de dépôt tardif du Modelo 210 ?

Un dépôt tardif peut avoir des conséquences financières selon les circonstances.

Il peut notamment entraîner :

• des majorations ou pénalités de retard ;

• des intérêts de retard ;

• des amendes.

La meilleure approche est simple :

N'attendez pas le dernier jour pour réunir vos documents.

Que se passe-t-il lorsque votre bien espagnol est vide ?

Le revenu immobilier imputé

La possession d'un bien immobilier en Espagne peut entraîner certaines obligations fiscales même lorsque le bien ne génère aucun revenu locatif.

Certains biens immobiliers urbains non loués peuvent être soumis à l'imputation de revenus immobiliers.

Pour les non-résidents, l'administration fiscale espagnole applique actuellement les taux généraux de l'IRNR à ces revenus imputés. Le calcul dépend notamment de la valeur cadastrale et du pourcentage prévu par la législation applicable. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Utilisation personnelle du bien

Une résidence secondaire à Benissa que vous utilisez pendant vos vacances est fiscalement différente d'un bien loué toute l'année.

Les périodes d'utilisation personnelle ne doivent pas simplement être ignorées dans votre analyse fiscale.

Bien loué seulement une partie de l'année

Imaginez une villa à Benissa qui :

• est louée de juin à septembre ;

• est occupée par son propriétaire à Noël ;

• reste vide en janvier et février ;

• est de nouveau louée pendant les vacances de Pâques.

Le traitement fiscal peut alors comprendre à la fois :

l'imposition des revenus locatifs pendant les périodes de location

et

l'éventuelle imputation de revenus immobiliers pour les périodes sans location, lorsque les conditions sont remplies.

Comment traiter les périodes louées et non louées ?

Tenez un calendrier d'utilisation du bien.

Pour les non-résidents, cette distinction est particulièrement importante, car la déclaration espagnole peut devoir prendre en compte à la fois les revenus locatifs et les revenus immobiliers imputés.

Brexit et fiscalité des revenus locatifs en Espagne

Quel est l'impact du Brexit pour les propriétaires britanniques ?

Le Brexit a modifié la qualification fiscale du Royaume-Uni dans le cadre espagnol de l'impôt sur le revenu des non-résidents.

Un résident fiscal au Royaume-Uni n'est plus considéré comme résident de l'UE/EEE dans le cadre actuel de l'IRNR simplement parce qu'il possède un bien immobilier en Espagne ou dispose de certains documents de résidence espagnols.

Résidence fiscale au Royaume-Uni versus résidence fiscale en Espagne

Ces notions ne doivent pas être confondues.

Il faut distinguer :

• la nationalité ;

• le statut de résidence au regard du droit des étrangers ;

• la résidence fiscale en Espagne ;

• la résidence fiscale au Royaume-Uni ;

• la résidence fiscale déterminée par une convention fiscale.

Une personne peut vivre en Espagne tout en ayant une situation fiscale internationale nécessitant une analyse approfondie.

Fiscalité espagnole d'un bien espagnol détenu par un résident fiscal britannique

Un propriétaire fiscalement résident au Royaume-Uni peut être imposable en Espagne sur les revenus générés par la location d'un bien immobilier espagnol.

La convention fiscale entre l'Espagne et le Royaume-Uni prévoit que les revenus provenant de biens immobiliers peuvent être imposés dans l'État où le bien est situé. Cela comprend également les revenus provenant de la location. (kpmg.com)

Interaction avec la fiscalité britannique

Un résident fiscal au Royaume-Uni peut également être tenu de déclarer ses revenus provenant d'un bien immobilier situé à l'étranger au Royaume-Uni.

Le paiement de l'impôt espagnol ne supprime pas automatiquement l'obligation déclarative britannique.

Inversement, le paiement d'impôts au Royaume-Uni ne signifie pas automatiquement que l'Espagne ne peut pas imposer les revenus provenant d'un bien situé en Espagne.

Double imposition

La convention fiscale entre l'Espagne et le Royaume-Uni prévoit des mécanismes destinés à éviter la double imposition. La méthode concrète d'allègement fiscal dépend toutefois de la situation individuelle et des règles nationales applicables.

La situation fiscale espagnole et la situation fiscale britannique doivent donc être examinées ensemble.

Payez-vous des impôts en Espagne et dans votre pays de résidence ?

Conventions fiscales internationales

L'Espagne a conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays.

Ces conventions peuvent notamment :

• déterminer quel pays peut imposer certains revenus ;

• réduire certaines impositions dans des conditions précises ;

• prévoir des mécanismes destinés à éviter la double imposition.

Pour les revenus immobiliers, l'État dans lequel se situe le bien dispose souvent d'un droit d'imposition important.

Crédit d'impôt pour les impôts payés à l'étranger

Le pays dans lequel vous êtes fiscalement résident peut, sous certaines conditions, vous permettre de bénéficier d'un crédit pour l'impôt payé en Espagne. Cela dépend du droit fiscal national et de la convention fiscale concernée.

Un crédit d'impôt étranger ne signifie pas nécessairement que l'intégralité de l'impôt payé en Espagne sera automatiquement récupérée, euro pour euro.

Pourquoi la résidence fiscale est-elle si importante ?

Les mêmes €30 000 de revenus locatifs provenant de la même villa à Benissa peuvent avoir des conséquences fiscales très différentes pour :

• un résident fiscal en Espagne ;

• un résident fiscal en France ;

• un résident fiscal en Allemagne ;

• un résident fiscal au Royaume-Uni ;

• un résident fiscal aux États-Unis.

Quand le recours à un conseiller fiscal est-il particulièrement important ?

Un conseil professionnel est particulièrement recommandé si vous :

• êtes fiscalement résident au Royaume-Uni ou aux États-Unis ;

• possédez plusieurs biens immobiliers en Espagne ;

• possédez un bien avec plusieurs copropriétaires ;

• détenez le bien par l'intermédiaire d'une société ;

• avez récemment changé de résidence fiscale ;

• utilisez Airbnb ou d'autres plateformes ;

• utilisez personnellement le bien ;

• exploitez une location touristique ;

• avez réalisé d'importants travaux ;

• avez un prêt immobilier ;

• avez déjà déposé des Modelo 210 ;

• souhaitez déduire certaines charges en vous appuyant sur la jurisprudence récente ;

• envisagez de vendre le bien.

Fiscalité des revenus locatifs à Benissa : exemple concret

Exemple d'une villa à Benissa

Prenons l'exemple d'une villa à Benissa achetée :

€600 000

Revenus locatifs bruts annuels supposés :

€36 000

Charges annuelles indicatives :

Si les €10 450 étaient entièrement déductibles dans la situation fiscale concernée :

€36 000 − €10 450 = €25 550

À 19 % :

€25 550 × 19 % = €4 854,50

Trésorerie nette simplifiée restante :

€25 550 − €4 854,50 = €20 695,50

Il ne s'agit pas d'un calcul fiscal personnalisé.

Combien reste-t-il réellement au propriétaire ?

Un investisseur doit se concentrer sur le montant restant après :

• les frais de gestion ;

• l'entretien ;

• les assurances ;

• l'IBI ;

• les éventuelles charges de copropriété ;

• le financement ;

• les impôts ;

• les périodes sans location ;

• les autres coûts courants.

Rendement locatif net

Si nous utilisons le prix d'achat de €600 000 comme référence simplifiée :

€20 695,50 ÷ €600 000 = environ 3,45 %

Le rendement brut est :

€36 000 ÷ €600 000 = 6 %

La différence montre pourquoi le rendement brut peut donner une image trompeuse de la rentabilité réelle.

Ce calcul ne tient pas non plus compte de tous les frais d'acquisition, des investissements en capital ou d'autres éléments qui devraient être intégrés à une analyse complète de l'investissement.

Et si le bien se trouve à La Fustera, San Jaime ou Pedramala ?

Le cadre fiscal peut être identique, mais les caractéristiques économiques de l'investissement peuvent varier considérablement.

Une villa proche de la côte peut, par exemple :

• bénéficier d'une demande estivale plus importante ;

• entraîner des frais de gestion plus élevés ;

• nécessiter l'entretien d'une piscine ;

• nécessiter l'entretien du jardin ;

• être davantage dépendante de la saison touristique.

Une propriété rurale située à Pedramala ou Benimarco peut présenter d'autres contraintes et coûts, notamment en matière :

• d'entretien ;

• d'accès ;

• de raccordements ;

• d'approvisionnement en eau ;

• d'assurance ;

• de demande locative.

Il faut donc toujours analyser le bien immobilier concerné, plutôt que d'appliquer simplement un rendement locatif moyen à l'ensemble de Benissa.

Quelle part des revenus locatifs vous reste-t-elle réellement ?

Revenus locatifs bruts

Il s'agit de l'ensemble des revenus générés par la location.

Pour une villa de vacances, les revenus peuvent varier considérablement entre :

• juillet et août ;

• juin et septembre ;

• les vacances de Pâques ;

• Noël ;

• les mois d'hiver.

Charges d'exploitation

Les dépenses courantes peuvent notamment comprendre :

• la gestion ;

• le ménage ;

• l'entretien ;

• les charges courantes ;

• les assurances ;

• l'IBI ;

• les charges de copropriété ;

• la publicité ;

• les commissions des plateformes.

Financement

Les intérêts d'emprunt peuvent être pertinents dans le cadre fiscal applicable, tandis que le remboursement du capital affecte la trésorerie mais ne doit pas être assimilé aux intérêts déductibles.

Impôts

La résidence fiscale et le type de location déterminent le régime fiscal applicable.

Revenus locatifs nets

Pour l'analyse économique d'un bien :

Revenus locatifs bruts − charges d'exploitation − financement − impôts = trésorerie restante

Cette formule n'est pas identique au calcul fiscal officiel, mais elle peut être très utile pour évaluer un investissement.

Rendement locatif net

Une formule simple est :

Trésorerie annuelle restante ÷ coût total de l'investissement × 100

Pour une analyse sérieuse, il convient de prendre en compte l'ensemble des coûts d'acquisition et pas uniquement le prix d'achat du bien.

Pourquoi les investisseurs doivent-ils calculer le rendement net plutôt que le rendement brut ?

Imaginons deux biens coûtant chacun €500 000 et générant chacun €30 000 de revenus locatifs annuels.

Les deux affichent initialement :

6 % de rendement brut

Mais si le bien A entraîne €5 000 de charges annuelles et le bien B €12 000, les deux investissements ne présentent évidemment pas la même rentabilité réelle.

Il en va de même à Benissa.

Une villa avec des coûts élevés d'entretien de la piscine, du jardin et du bâtiment peut sembler attractive sur la base de ses revenus bruts, tout en offrant en réalité un rendement net sensiblement inférieur.

Autres impôts et sujets fiscaux importants pour les propriétaires bailleurs

Impôt sur le patrimoine

L'impôt sur les revenus locatifs n'est pas nécessairement le seul impôt espagnol à prendre en compte pour un investisseur immobilier.

Selon votre situation, un bien immobilier loué peut également entrer dans le champ de l'impôt espagnol sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) et, le cas échéant, d'autres impôts liés au patrimoine.

Le calcul dépend notamment :

• de la résidence fiscale ;

• du patrimoine mondial ;

• de la structure de propriété ;

• des abattements et exonérations applicables ;

• des règles régionales.

Succession et indivision

Lorsqu'un bien immobilier a été hérité par plusieurs membres d'une même famille, chacun peut avoir une situation fiscale différente.

Les revenus locatifs sont généralement attribués en fonction de la structure de propriété ou des droits détenus et ne sont pas automatiquement imposés au nom d'un seul membre de la famille.

Vente du bien immobilier

La fiscalité des revenus locatifs ne constitue qu'une partie du cycle de vie d'un investissement immobilier.

Lors de la vente, peuvent notamment entrer en jeu :

• l'imposition de la plus-value ;

• les conséquences fiscales des amortissements ;

• les frais d'acquisition ;

• les travaux augmentant la valeur du bien ;

• les frais de vente ;

• pour les non-résidents, la retenue fiscale applicable dans certaines situations ;

• les impôts municipaux.

Une analyse immobilière complète doit donc considérer l'achat, la détention, la location et la revente du bien plutôt que les seuls revenus locatifs annuels.

Bien détenu par une société

Si le bien immobilier appartient à une société espagnole ou étrangère, les exemples de ce guide ne doivent pas être appliqués automatiquement à un propriétaire particulier.

Une structure sociétaire peut entraîner des obligations fiscales et administratives complètement différentes.

Les erreurs fiscales les plus fréquentes des propriétaires bailleurs

Confondre nationalité et résidence fiscale

Votre passeport ne détermine pas automatiquement votre régime fiscal espagnol.

Calculer l'impôt sur les revenus bruts sans vérifier les charges déductibles

Cela peut conduire à surestimer l'impôt.

À l'inverse, supposer que toutes les dépenses sont déductibles peut être tout aussi problématique.

Oublier les charges liées au bien

Les propriétaires pensent souvent aux revenus locatifs mais oublient :

• l'IBI ;

• les assurances ;

• la gestion ;

• les réparations ;

• les charges de copropriété ;

• les frais de financement ;

• les conseils professionnels.

Ignorer l'amortissement

L'amortissement peut avoir une incidence importante sur le calcul fiscal des contribuables qui remplissent les conditions requises.

Oublier les périodes sans location

Une villa louée seulement trois mois et utilisée personnellement pendant le reste de l'année doit être analysée différemment d'un bien loué toute l'année.

Penser que les revenus Airbnb ne sont pas imposables

C'est faux.

Considérer le virement bancaire comme le seul revenu pertinent

Les commissions des plateformes et les autres charges doivent être correctement documentées.

Confondre licence touristique et obligation fiscale

Le paiement des impôts ne rend pas automatiquement légale une location touristique.

Supposer qu'un enregistrement touristique existant est automatiquement transféré

La procédure actuelle de la Generalitat prévoit, lors d'un changement de propriétaire d'un logement touristique enregistré, une nouvelle déclaration ainsi que les documents relatifs à la compatibilité urbanistique. (sede.gva.es)

Utiliser des informations obsolètes sur les taux de 19 % et 24 %

Les taux restent essentiels, mais les règles qui les entourent ont évolué.

Les délais du Modelo 210 ont été modifiés pour 2026, tandis que le traitement des charges pour les résidents fiscaux hors UE/EEE a été influencé par la jurisprudence récente.

Ne pas conserver les factures et justificatifs

Une dépense insuffisamment documentée peut être difficile à défendre sur le plan fiscal.

Dépasser les délais du Modelo 210

N'utilisez pas un calendrier fiscal publié sur Internet il y a plusieurs années sans vérifier les règles actuellement en vigueur.

Ignorer la TVA applicable à certaines locations touristiques

Une location touristique dans laquelle des services typiquement hôteliers sont fournis peut être traitée différemment d'un logement mis à disposition sans ces services. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Traiter toute rénovation comme une charge immédiatement déductible

Une réparation et un investissement augmentant la valeur du bien peuvent avoir un traitement fiscal différent.

Ignorer les quotes-parts de propriété

En cas de copropriété, les revenus locatifs sont généralement attribués selon les quotes-parts de propriété ou les droits correspondants, en fonction des circonstances concrètes. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Fiscalité des revenus locatifs en Espagne : checklist du propriétaire

Avant de louer le bien

• Déterminer votre résidence fiscale.

• Vérifier si l'IRPF ou l'IRNR s'applique.

• Vérifier s'il existe plusieurs propriétaires.

• Déterminer le type de location.

• Vérifier s'il s'agit d'une location résidentielle, saisonnière ou touristique.

• Vérifier les exigences urbanistiques à Benissa.

• Vérifier les conditions applicables aux locations touristiques.

• Vérifier les éventuelles restrictions de la copropriété.

• Vérifier que la documentation du bien est complète.

• Estimer les revenus locatifs bruts.

• Intégrer des périodes réalistes sans location.

• Estimer les charges d'exploitation.

• Calculer les coûts de financement.

• Prendre en compte l'amortissement.

• Estimer la fiscalité espagnole.

• Prendre en compte la situation fiscale dans votre pays de résidence.

• Calculer le rendement locatif net attendu.

Pendant la période de location

• Conserver les contrats de location.

• Conserver les documents de réservation.

• Conserver les relevés des plateformes.

• Documenter les montants bruts des réservations.

• Documenter les commissions des plateformes.

• Conserver les factures du gestionnaire.

• Conserver les factures de ménage et d'entretien.

• Conserver les justificatifs d'IBI.

• Conserver les documents d'assurance.

• Conserver les attestations bancaires relatives aux intérêts d'emprunt.

• Conserver les décomptes de copropriété.

• Documenter les périodes de location.

• Documenter les périodes d'occupation personnelle.

• Documenter les périodes sans location.

• Conserver les documents touristiques lorsque cela est pertinent.

Avant de déposer votre déclaration fiscale

• Calculer l'ensemble des revenus locatifs bruts.

• Séparer les périodes louées et non louées.

• Vérifier les charges déductibles.

• Vérifier les limites applicables à certaines charges.

• Vérifier l'amortissement.

• Vérifier le taux d'imposition applicable.

• Vérifier si une réduction fiscale pour location résidentielle est applicable.

• Vérifier si un Modelo 210 doit être déposé.

• Vérifier la date limite actuelle.

• Préparer les justificatifs.

• Vérifier vos obligations fiscales internationales.

• Vérifier les anciens Modelo 210 à la lumière des éventuelles évolutions légales ou jurisprudentielles.

• Demander un conseil fiscal professionnel en cas de doute.

Questions fréquentes sur la fiscalité des revenus locatifs en Espagne

Les revenus provenant d'un bien immobilier espagnol sont-ils imposables ?

Oui. Les revenus provenant de la location d'un bien immobilier situé en Espagne peuvent être imposables en Espagne. Le régime fiscal applicable dépend notamment de la résidence fiscale du propriétaire, du type de location et de sa situation personnelle.

Quel impôt paie-t-on sur les revenus locatifs en Espagne ?

Il n'existe pas un taux unique applicable à tous les propriétaires. Les résidents fiscaux espagnols déclarent généralement les revenus locatifs concernés dans le cadre de l'IRPF, tandis que les non-résidents relèvent généralement de l'IRNR. Les taux légaux actuels de l'IRNR sont de 19 % pour les résidents UE/EEE qui remplissent les conditions applicables et de 24 % pour les autres contribuables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Les étrangers doivent-ils payer des impôts sur leurs revenus locatifs en Espagne ?

Oui. Le fait d'être de nationalité étrangère ne rend pas les revenus locatifs d'un bien espagnol exonérés d'impôt. Un non-résident peut être soumis à des obligations fiscales et déclaratives en Espagne même s'il vit de manière permanente dans un autre pays.

Quel impôt les non-résidents paient-ils sur les revenus locatifs en Espagne ?

Les taux légaux actuellement applicables sont de 19 % pour les résidents de l'UE, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein qui remplissent les conditions correspondantes, et de 24 % pour les autres contribuables. La déductibilité des charges pour les résidents hors UE/EEE nécessite une attention particulière en raison de l'arrêt SAN 3630/2025. Il faut distinguer la décision judiciaire de la pratique administrative actuellement publiée. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Les résidents fiscaux britanniques doivent-ils déclarer les revenus d'un bien espagnol ?

Oui. Un résident fiscal au Royaume-Uni qui possède un bien immobilier en Espagne peut être imposable en Espagne sur les revenus locatifs correspondants. La convention fiscale entre l'Espagne et le Royaume-Uni reconnaît également le droit de l'Espagne d'imposer les revenus provenant de biens immobiliers situés en Espagne. (kpmg.com)

Puis-je déduire les charges de mes revenus locatifs en Espagne ?

Sous certaines conditions, oui. Les résidents fiscaux espagnols et certains non-résidents de l'UE/EEE peuvent déduire des charges lorsque les conditions légales applicables sont remplies. La situation des résidents hors UE/EEE est plus complexe en raison de l'arrêt SAN 3630/2025 et doit être examinée individuellement. (kpmg.com)

Puis-je déduire les intérêts de mon prêt immobilier ?

Les intérêts d'emprunt peuvent être déductibles dans le cadre fiscal applicable et sous réserve des conditions en vigueur. Le remboursement du capital est différent et ne doit pas être traité automatiquement comme une charge d'intérêts déductible.

Puis-je déduire le remboursement du capital de mon prêt immobilier ?

En principe, le remboursement du capital n'est pas la même chose que les intérêts d'emprunt et ne doit pas être considéré automatiquement comme une charge d'intérêts déductible.

Puis-je déduire les travaux de rénovation de mes revenus locatifs ?

Cela dépend de la nature des travaux. Les réparations et l'entretien peuvent être traités différemment des travaux augmentant la valeur du bien, comme la construction d'une piscine, un agrandissement ou une rénovation structurelle importante. Ces derniers peuvent être traités comme un investissement et être soumis aux règles d'amortissement applicables.

Qu'est-ce que le Modelo 210 ?

Le Modelo 210 est un formulaire fiscal espagnol utilisé pour différents cas relevant de l'impôt sur le revenu des non-résidents. Les non-résidents percevant des revenus locatifs provenant d'un bien immobilier espagnol utilisent généralement ce formulaire pour déclarer ces revenus.

Quand dois-je déposer le Modelo 210 ?

Le délai dépend du type de revenu et du choix éventuel d'une déclaration annuelle regroupée. Pour les revenus locatifs de 2026 déclarés annuellement, la déclaration doit généralement être déposée au cours des 20 premiers jours calendaires d'avril 2027. Pour les déclarations séparées, des règles transitoires s'appliquent en 2026 : les revenus jusqu'en septembre suivent encore la procédure trimestrielle, tandis que les revenus à partir d'octobre 2026 sont intégrés à l'échéance d'avril de l'année suivante. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dois-je payer des impôts si mon bien espagnol est vide ?

Dans certaines circonstances, oui. Certains biens immobiliers urbains non loués peuvent générer un revenu immobilier imputé. Le calcul dépend notamment de la valeur cadastrale, de l'utilisation du bien et de la situation fiscale du propriétaire. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Les revenus Airbnb sont-ils imposables en Espagne ?

Oui. Les revenus provenant d'Airbnb, Booking.com ou d'autres plateformes peuvent être imposables en Espagne. L'utilisation d'une plateforme en ligne ne supprime pas les obligations fiscales du propriétaire.

Airbnb communique-t-il les revenus locatifs à l'administration fiscale espagnole ?

Les obligations actuelles de déclaration applicables aux plateformes numériques peuvent imposer à certaines plateformes de transmettre des informations aux administrations fiscales. Dans tous les cas, les obligations fiscales du propriétaire restent applicables.

Ai-je besoin d'une licence touristique pour louer mon bien à Benissa ?

Lorsque la location relève des règles relatives aux hébergements touristiques de la Comunitat Valenciana, les exigences touristiques et urbanistiques correspondantes doivent être respectées. Les propriétaires à Benissa doivent également vérifier la compatibilité urbanistique locale, la documentation du bien et, le cas échéant, les règles de la copropriété.

L'enregistrement touristique est-il automatiquement transféré lorsque j'achète un bien ?

Il ne faut pas le supposer. La procédure actuelle de la Generalitat prévoit, lors d'un changement de propriétaire d'un logement touristique enregistré, une nouvelle déclaration ainsi que les documents relatifs à la compatibilité urbanistique. (sede.gva.es)

Les locations longue durée et les locations touristiques sont-elles imposées différemment ?

Dans certaines situations, oui. Les locations résidentielles remplissant les conditions légales peuvent bénéficier de certaines réductions fiscales dans le cadre de l'IRPF. Les locations touristiques sont en outre soumises à des règles touristiques spécifiques et peuvent, selon les services proposés, soulever des questions de TVA. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dois-je payer la TVA sur une location touristique en Espagne ?

Pas nécessairement. L'administration fiscale espagnole distingue les hébergements touristiques sans services typiquement hôteliers de ceux qui fournissent de tels services. Les services hôteliers peuvent entraîner l'application d'une TVA de 10 %, tandis que certaines locations sans ces services peuvent être exonérées. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Que se passe-t-il si mon bien locatif génère une perte fiscale ?

Le traitement dépend du régime fiscal et de la nature des dépenses. Pour les résidents fiscaux espagnols, certains revenus négatifs peuvent être intégrés au calcul de l'IRPF, tandis que les frais de financement et certaines dépenses de réparation et d'entretien sont soumis à des limites et à des règles spécifiques de report. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Les couples mariés peuvent-ils répartir les revenus locatifs d'un bien ?

Lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier, les revenus locatifs sont généralement attribués en fonction des quotes-parts de propriété. Le régime matrimonial peut également avoir une incidence sur cette attribution. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Comment répartir les revenus locatifs entre plusieurs propriétaires ?

En principe, chaque copropriétaire déclare la part correspondant à sa quote-part de propriété ou à son droit respectif, sous réserve des circonstances particulières. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dois-je payer des impôts à la fois en Espagne et dans mon pays de résidence ?

Vous pouvez avoir des obligations fiscales ou déclaratives dans les deux pays. Une convention fiscale peut prévoir des mécanismes permettant d'éviter la double imposition. La procédure exacte dépend des pays concernés et de votre situation personnelle.

Quelle part des revenus locatifs me reste-t-il réellement ?

Cela dépend des revenus bruts, des charges courantes, du financement, des impôts, des périodes sans location, de l'utilisation personnelle et du régime fiscal applicable. Pour évaluer un investissement, il est donc préférable de calculer les revenus locatifs nets et le rendement locatif net plutôt que de se limiter au loyer brut.

Un bien loué peut-il avoir une incidence sur l'impôt espagnol sur le patrimoine ?

Dans certaines situations, oui. Un bien immobilier loué peut entrer dans le calcul de l'impôt sur le patrimoine selon la résidence fiscale, le patrimoine total, la structure de propriété et les abattements applicables. Une analyse distincte est nécessaire.

Que se passe-t-il fiscalement lorsque je vends mon bien locatif ?

La vente d'un bien immobilier loué peut entraîner l'imposition d'une plus-value. Les amortissements, les frais d'acquisition, les travaux augmentant la valeur du bien et les frais de vente peuvent notamment avoir une incidence. La fiscalité des revenus locatifs et celle de la plus-value doivent être analysées séparément.

Puis-je utiliser personnellement ma maison de vacances tout en la louant ?

Oui, sous réserve du respect des règles fiscales, touristiques et juridiques applicables. Les périodes de location et d'utilisation personnelle doivent toutefois être correctement distinguées dans votre documentation et votre analyse fiscale.

Fiscalité des revenus locatifs en Espagne : les points essentiels à retenir

Pour les propriétaires immobiliers en Espagne, les principaux éléments à retenir sont les suivants :

1. Les revenus locatifs provenant d'un bien immobilier espagnol peuvent être imposables en Espagne.

2. La résidence fiscale est déterminante pour identifier le régime fiscal applicable.

3. Les résidents fiscaux espagnols déclarent généralement les revenus locatifs concernés dans le cadre de l'IRPF, tandis que les non-résidents relèvent généralement de l'IRNR et du Modelo 210.

4. Les taux légaux actuels de l'IRNR sont de 19 % pour les résidents UE/EEE qui remplissent les conditions applicables et de 24 % pour les autres contribuables. (sede.agenciatributaria.gob.es)

5. Les charges déductibles peuvent avoir une incidence importante sur le calcul de l'impôt, selon le régime fiscal applicable.

6. L'amortissement peut jouer un rôle important dans la fiscalité d'un bien locatif.

7. Les réductions fiscales applicables à certaines locations résidentielles ne doivent pas être automatiquement appliquées aux locations touristiques.

8. La fiscalité des locations touristiques, la TVA, l'enregistrement touristique, l'urbanisme et les obligations administratives sont des sujets distincts.

9. La déductibilité des charges pour les résidents fiscaux hors UE/EEE est particulièrement importante depuis l'arrêt SAN 3630/2025 ; il convient de distinguer la décision judiciaire de la pratique administrative actuelle. (kpmg.com)

10. Les délais du Modelo 210 ont été modifiés pour 2026. Il ne faut donc pas utiliser sans vérification les anciens calendriers fiscaux. (sede.agenciatributaria.gob.es)

11. Les périodes sans location et l'utilisation personnelle d'une résidence secondaire peuvent également avoir des conséquences fiscales.

12. Les quotes-parts de propriété doivent être correctement prises en compte.

13. Les propriétaires doivent conserver une documentation complète concernant les revenus, les charges, les réservations et l'utilisation du bien.

14. Les investisseurs devraient calculer les revenus locatifs nets et le rendement net plutôt que de se baser uniquement sur les revenus bruts.

15. Si vous souhaitez acheter un bien à Benissa sur la base de son potentiel locatif, vérifiez avant l'achat la documentation, la situation urbanistique, les conditions de location touristique, les charges réelles et le rendement net réaliste.

Conclusion

La fiscalité des revenus locatifs en Espagne ne consiste pas simplement à appliquer un pourcentage fixe au montant annuel des loyers.

La charge fiscale réelle dépend notamment de la résidence fiscale du propriétaire, du type de location, des charges déductibles, de l'amortissement, des périodes de location et d'utilisation personnelle, de la structure de propriété et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales.

Pour les non-résidents, le Modelo 210 constitue un élément particulièrement important. Les délais de dépôt ont été modifiés pour 2026, tandis que le traitement des charges pour les résidents fiscaux hors UE/EEE reste un domaine dans lequel il faut soigneusement distinguer la loi en vigueur, la pratique administrative et la jurisprudence récente. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Pour les propriétaires à Benissa, une autre dimension doit être prise en compte.

Le bien qui semble offrir le meilleur rendement sur le papier n'est pas nécessairement le meilleur investissement. Une villa peut générer des revenus locatifs élevés en été tout en nécessitant des dépenses importantes pour la gestion, la piscine, le jardin et l'entretien. Une propriété peut présenter un fort potentiel locatif tout en ayant des problèmes documentaires ou urbanistiques susceptibles de limiter son utilisation légale. Une location touristique peut générer d'importants revenus bruts, mais elle nécessite une vérification approfondie de l'enregistrement touristique, de la copropriété, de l'urbanisme et de la TVA.

Le calcul pertinent est donc :

Revenus locatifs bruts
− charges d'exploitation
− coûts de financement
− impôts applicables
= trésorerie réellement conservée

Et pour un investisseur, la question essentielle est :

Quel rendement net vais-je réellement obtenir sur l'ensemble du capital investi ?

Vous envisagez d'acheter, de vendre ou de louer un bien à Benissa ?

Le potentiel locatif n'est qu'un élément de la décision.

Chez Telio Homes, nous sommes spécialisés dans le marché immobilier de Benissa et de la Costa Blanca Nord. Nous accompagnons les propriétaires et les acheteurs dans la compréhension des aspects pratiques d'une transaction immobilière, notamment l'emplacement, le type de bien, le potentiel locatif, le positionnement sur le marché et les facteurs susceptibles d'influencer l'attractivité d'un bien auprès des futurs locataires ou acheteurs.

Nous vous aidons à évaluer de manière réaliste votre bien et son potentiel sur le marché local. Pour un calcul fiscal personnalisé, une planification fiscale internationale ou la préparation de déclarations fiscales, nous recommandons de travailler avec un conseiller fiscal qualifié.

Si vous envisagez d'acheter un bien spécifiquement pour générer des revenus locatifs, ou si vous possédez déjà une villa à Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco ou Pedramala, commencez par répondre à quatre questions :

• Quels revenus locatifs peut-on raisonnablement espérer ?

• La location envisagée est-elle légalement et pratiquement possible ?

• Quels seront les coûts annuels réels d'exploitation ?

• Quel sera le rendement net après charges et impôts ?

Ces quatre éléments constituent une base beaucoup plus solide pour prendre une décision immobilière que les seuls revenus locatifs bruts annoncés.

Sources officielles et de référence

Les principales sources utilisées pour les informations fiscales et réglementaires présentées dans ce guide sont :

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – administration fiscale espagnole ; informations relatives aux revenus locatifs dans le cadre de l'IRPF, aux charges déductibles, à l'amortissement, aux réductions applicables aux locations résidentielles, aux taux de l'IRNR et au Modelo 210.

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Journal officiel espagnol et source centrale des lois et textes réglementaires publiés.

• Generalitat Valenciana – procédures administratives actuelles et réglementation applicable aux logements à usage touristique dans la Comunitat Valenciana.

• Convention fiscale entre l'Espagne et le Royaume-Uni – traitement fiscal des revenus provenant de biens immobiliers situés en Espagne.

• Audiencia Nacional, SAN 3630/2025 – jurisprudence récente concernant la déductibilité de certaines charges pour un propriétaire fiscalement résident hors UE/EEE percevant des revenus locatifs en Espagne.

La législation fiscale et les règles relatives aux locations touristiques doivent toujours être vérifiées à partir des informations officielles les plus récentes avant de déposer une déclaration fiscale ou de finaliser l'achat d'un bien immobilier.