Important : Les règles relatives à l’Impuesto sobre el Patrimonio (impôt espagnol sur la fortune) peuvent évoluer tant au niveau national qu’au niveau régional. Ce guide présente les règles applicables à l’année fiscale 2025 ainsi que les dispositions de la Communauté valencienne (Comunitat Valenciana) en vigueur et publiées au 10 août 2026. L’impôt sur la fortune relatif à l’année 2025 est déclaré en 2026 ; celui de l’année 2026 sera déclaré en 2027. Vérifiez donc toujours les règles applicables à l’année fiscale concernée et demandez conseil à un professionnel fiscal espagnol qualifié avant toute décision fiscale, patrimoniale ou d’investissement.

Introduction

L’impôt sur la fortune en Espagne, appelé Impuesto sobre el Patrimonio en espagnol, est un impôt annuel portant sur le patrimoine net des personnes physiques. Il est distinct de l’impôt sur le revenu espagnol (IRPF) et peut concerner les personnes qui détiennent des biens immobiliers de valeur importante, des liquidités, des titres financiers et d’autres actifs.

Pour les propriétaires immobiliers, il est particulièrement important de comprendre que l’impôt espagnol sur la fortune n’est pas simplement calculé sur la valeur actuelle de marché d’un bien immobilier. Le droit fiscal espagnol prévoit des règles spécifiques d’évaluation des biens immobiliers. La valeur à retenir peut notamment dépendre de la valeur cadastrale, de certaines valeurs déterminées ou fixées par l’administration et du prix ou de la valeur d’acquisition. (Agencia Tributaria)

L’impôt sur la fortune est particulièrement important dans la Communauté valencienne, où se trouve Benissa. Pour l’année fiscale 2025, le minimum exonéré général dans la Communauté valencienne était de 1 000 000 €, applicable aux obligations fiscales nées à compter du 31 décembre 2025. La législation valencienne actuellement consolidée dans le Boletín Oficial del Estado (BOE) confirme ce montant de 1 million d’euros. (BOE)

Cela ne signifie pas qu’un propriétaire d’une villa d’une valeur de 1 million d’euros à Benissa ne paiera automatiquement aucun impôt sur la fortune. De même, posséder un bien immobilier d’une valeur de 2 millions d’euros ne signifie pas automatiquement qu’un montant déterminé d’impôt sera dû. Il faut notamment prendre en compte la valeur fiscale du bien, les autres actifs, les dettes déductibles, les abattements, la quote-part de propriété et les règles régionales applicables.

Pour les propriétaires immobiliers internationaux, il est également essentiel de distinguer les résidents fiscaux espagnols des non-résidents. Les résidents fiscaux espagnols sont en principe imposables à l’impôt sur la fortune sur leur patrimoine mondial. Les non-résidents sont en principe soumis à une obligation fiscale réelle (obligación real), qui concerne notamment les biens et droits situés en Espagne ou relevant de la compétence fiscale espagnole. (Agencia Tributaria)

Ce guide explique le système de manière pratique, avec une attention particulière portée aux propriétaires immobiliers de Benissa, Benissa Costa, La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco et Pedramala.

Réponse rapide : qui peut être redevable de l’impôt sur la fortune en Espagne ?

L’impôt espagnol sur la fortune peut concerner les personnes physiques dont le patrimoine net dépasse le minimum exonéré applicable ou qui sont tenues de déposer une déclaration en raison de la valeur globale de leurs actifs.

Pour un propriétaire immobilier, l’analyse peut être résumée en plusieurs étapes :

1. Déterminer si vous êtes résident fiscal espagnol ou non-résident.

2. Identifier les actifs entrant dans le champ de l’impôt espagnol sur la fortune.

3. Appliquer les règles fiscales d’évaluation prévues par la loi.

4. Déduire les dettes autorisées.

5. Appliquer les abattements et exonérations disponibles.

6. Vérifier les règles de la communauté autonome compétente.

7. Calculer l’impôt selon le barème progressif applicable.

8. Vérifier si l’impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) peut également s’appliquer.

9. Déterminer si une déclaration Modelo 714 doit être déposée.

Pour l’année fiscale 2025, le minimum exonéré général au niveau national était de 700 000 €, tandis que la Communauté valencienne prévoyait un minimum exonéré général de 1 000 000 € pour les contribuables auxquels ses règles régionales sont applicables. Les non-résidents peuvent également appliquer les règles de la communauté autonome dans laquelle se trouve la valeur la plus importante de leurs actifs imposables situés en Espagne. (Agencia Tributaria)

Conseil d’expert : Le prix demandé pour un bien immobilier ne suffit pas pour déterminer si l’impôt sur la fortune est dû. Commencez par déterminer la valeur fiscale du bien, puis analysez l’ensemble de votre patrimoine imposable.

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune en Espagne ?

L’impôt sur la fortune est un impôt direct et personnel portant sur le patrimoine net des personnes physiques.

De manière simplifiée, le calcul commence par l’identification et l’évaluation des actifs économiquement valorisables. Les règles fiscales d’évaluation sont ensuite appliquées, les dettes déductibles sont prises en compte et les abattements et taux applicables sont appliqués.

L’impôt est en principe exigible au 31 décembre de chaque année. Il doit donc être distingué des impôts portant sur les revenus générés au cours d’une année entière. (Agencia Tributaria)

Quels actifs sont réellement concernés par l’impôt ?

Les actifs pouvant notamment être pris en compte comprennent :

• les biens immobiliers situés en Espagne ;

• les biens immobiliers situés à l’étranger pour les contribuables soumis à l’obligation personnelle ;

• les comptes bancaires ;

• les actions ;

• les fonds d’investissement ;

• certaines obligations et autres placements financiers ;

• les participations dans des entreprises, sauf lorsqu’une exonération est applicable ;

• les contrats d’assurance-vie ;

• certaines rentes viagères ou temporaires ;

• les véhicules ;

• les bateaux et yachts ;

• les avions ;

• les bijoux ;

• les œuvres d’art et antiquités ;

• certains droits d’usufruit et autres droits d’utilisation ;

• les droits de propriété intellectuelle et industrielle ;

• les options et autres droits économiques ;

• les cryptomonnaies et autres actifs entrant dans le champ de l’impôt.

Le manuel de l’Agencia Tributaria consacré à l’impôt sur la fortune 2025 traite notamment des biens immobiliers, comptes bancaires, titres, assurances-vie, véhicules, bateaux, droits d’usage, propriété intellectuelle et monnaies virtuelles. (Agencia Tributaria)

Tous les actifs ne sont cependant pas automatiquement imposables. Le droit fiscal espagnol prévoit plusieurs exonérations pour certaines catégories de patrimoine.

Qui peut être assujetti à l’impôt sur la fortune en Espagne ?

Il existe deux régimes principaux.

Résidents fiscaux espagnols

Les personnes fiscalement résidentes en Espagne sont en principe soumises à l’obligation personnelle (obligación personal) au titre de l’impôt sur la fortune.

Cela signifie que leur patrimoine mondial peut, en principe, être pris en compte, sous réserve des abattements, exonérations et conventions internationales applicables.

Non-résidents

Les personnes qui ne sont pas fiscalement résidentes en Espagne peuvent être soumises à l’impôt sur la fortune au titre de l’obligation réelle (obligación real).

En termes simples, cette obligation concerne notamment les biens et droits situés en Espagne ou pouvant être exercés ou exécutés en Espagne. (Agencia Tributaria)

Quand l’impôt sur la fortune est-il exigible ?

L’impôt est en principe exigible au 31 décembre et tient compte du patrimoine détenu à cette date. (Agencia Tributaria)

Par exemple, si vous êtes propriétaire d’une villa à Benissa au 31 décembre, celle-ci peut être prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune pour l’année concernée.

Si vous vendez le bien avant le 31 décembre, celui-ci ne fait en principe plus partie de votre patrimoine immobilier à cette date. En revanche, les liquidités provenant de la vente ou les actifs acquis grâce à celles-ci peuvent toujours faire partie de votre patrimoine imposable.

Pourquoi l’impôt sur la fortune est-il particulièrement important pour les propriétaires immobiliers ?

Pour de nombreux acheteurs internationaux, l’immobilier représente leur actif le plus important.

Une personne peut :

• avoir des revenus annuels relativement modérés ;

• ne pas exercer d’activité professionnelle en Espagne ;

• ne percevoir aucun revenu locatif en Espagne ;

tout en disposant d’un patrimoine important parce qu’elle possède une villa de grande valeur.

L’impôt sur la fortune doit donc être considéré comme un élément du coût à long terme de la propriété immobilière, et non comme une question fiscale à examiner uniquement après l’acquisition.

Devez-vous payer l’impôt sur la fortune en Espagne ?

Il n’existe pas de prix immobilier unique permettant de répondre à cette question.

Le résultat dépend notamment :

• de votre résidence fiscale ;

• de la structure de propriété ;

• de la valeur fiscale du bien ;

• de vos autres actifs ;

• des dettes déductibles ;

• des exonérations ;

• des règles de la communauté autonome concernée ;

• des conventions fiscales internationales ;

• de vos obligations déclaratives.

Impôt sur la fortune pour les résidents fiscaux espagnols

Les résidents fiscaux espagnols sont en principe imposables à l’impôt sur la fortune sur leur patrimoine mondial.

Une personne vivant de manière permanente à Benissa peut, par exemple, devoir prendre en compte :

• sa résidence principale à Benissa ;

• une résidence secondaire sur la Costa de Benissa ;

• un bien immobilier situé dans un autre pays ;

• ses comptes bancaires espagnols ;

• ses comptes bancaires à l’étranger ;

• ses actions et ETF ;

• ses fonds d’investissement ;

• ses participations dans des sociétés ;

• d’autres actifs entrant dans le champ de l’impôt.

Les conventions fiscales internationales peuvent avoir une incidence sur le traitement fiscal des actifs détenus à l’étranger.

Impôt sur la fortune pour les non-résidents

Les non-résidents sont en principe soumis à l’obligation réelle.

Cela signifie qu’un propriétaire peut être concerné même s’il :

• vit en permanence dans un autre pays ;

• ne vient en Espagne que pendant ses vacances ;

• ne travaille pas en Espagne ;

• ne loue pas son bien ;

• ne perçoit aucune pension espagnole.

Le simple fait de posséder un bien immobilier en Espagne peut donc justifier une vérification de sa situation au regard de l’impôt espagnol sur la fortune. (Agencia Tributaria)

Résidents fiscaux espagnols et non-résidents

Depuis le 11 juillet 2021, les non-résidents peuvent appliquer les règles de la communauté autonome dans laquelle se trouve la valeur la plus importante de leurs actifs imposables situés en Espagne. L’administration fiscale espagnole confirme que cette possibilité s’applique à tous les non-résidents, et pas uniquement aux personnes résidant dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen. (Agencia Tributaria)

Quel est le montant de l’impôt sur la fortune en Espagne ?

Le montant dépend de la base imposable nette et non simplement de la valeur d’un seul bien immobilier.

Le minimum exonéré de l’impôt sur la fortune

Le minimum exonéré général au niveau national est de 700 000 €.

Les communautés autonomes peuvent toutefois fixer leurs propres minimums exonérés pour les contribuables auxquels leurs règles régionales sont applicables.

Pour l’année fiscale 2025, la Communauté valencienne prévoyait un minimum exonéré général de 1 000 000 €. (Agencia Tributaria)

Il est important de distinguer le minimum exonéré personnel du seuil à partir duquel une déclaration doit être déposée.

Il est possible qu’après application du minimum exonéré, aucun impôt ne soit dû tout en ayant l’obligation de déposer un Modelo 714.

L’exonération de 300 000 € pour la résidence principale

La résidence principale peut bénéficier d’une exonération allant jusqu’à 300 000 €, sous réserve du respect des conditions légales. (Agencia Tributaria)

Il ne s’agit pas d’une exonération automatique de 300 000 € pour tout bien immobilier situé en Espagne.

Une résidence secondaire située à :

• La Fustera ;

• San Jaime ;

• Fanadix ;

• Buenavista ;

• Benimarco ; ou

• Pedramala

ne devient pas automatiquement la résidence principale au sens fiscal simplement parce que son propriétaire y passe plusieurs semaines ou plusieurs mois par an.

Le bien doit remplir les conditions légales permettant de le considérer comme résidence principale.

Les taux progressifs de l’impôt espagnol sur la fortune

Le barème national applicable à l’année fiscale 2025 est le suivant :

Ces taux s’appliquent de manière progressive aux différentes tranches. Atteindre une tranche supérieure ne signifie donc pas que le taux maximal est appliqué à l’intégralité du patrimoine. (Agencia Tributaria)

Pourquoi les communautés autonomes sont-elles importantes ?

L’impôt sur la fortune est un impôt national dont le produit a été intégralement transféré aux communautés autonomes. Celles-ci disposent de certaines compétences législatives, notamment concernant :

• les minimums exonérés ;

• les taux d’imposition ;

• les déductions ;

• les réductions ou avantages fiscaux.

Dire simplement que « l’impôt sur la fortune en Espagne est de X % » sans préciser la communauté autonome compétente donne donc une information incomplète. (Agencia Tributaria)

Impôt sur la fortune dans la Communauté valencienne

Pour les propriétaires de biens immobiliers à Benissa, il s’agit de l’une des sections les plus importantes de ce guide.

Comment fonctionne l’impôt sur la fortune à Valence ?

La Communauté valencienne dispose de son propre minimum exonéré et de son propre barème progressif.

Pour l’année fiscale 2025, le minimum exonéré général est de 1 000 000 €. Le barème régional valencien est le suivant :

La législation valencienne consolidée publiée au BOE fixe à la fois le minimum exonéré de 1 million d’euros et ces taux d’imposition. (BOE)

2025 et 2026 : une distinction importante entre année fiscale et année de déclaration

L’impôt sur la fortune correspondant à l’année fiscale 2025 a été déclaré en 2026.

La législation valencienne actuellement consolidée dans le BOE prévoit un minimum exonéré de 1 000 000 € pour les obligations fiscales nées à compter du 31 décembre 2025. (BOE)

Cela signifie :

• l’année fiscale 2025 bénéficie du minimum exonéré valencien de 1 million d’euros ;

• la déclaration relative à 2025 a été déposée en 2026 ;

• l’année fiscale 2026 sera exigible au 31 décembre 2026 et déclarée en 2027 ;

• toute modification législative ultérieure concernant 2026 devra être vérifiée avant le dépôt de la déclaration correspondante.

Cette distinction est importante, car de nombreux articles anciens sur Internet confondent l’année fiscale avec l’année de dépôt de la déclaration.

Important : La législation fiscale peut évoluer au cours de l’année. Pour calculer l’impôt sur la fortune relatif à 2026, votre conseiller fiscal doit vérifier les règles effectivement en vigueur au 31 décembre 2026 et ne pas se fier uniquement à un article publié plusieurs mois auparavant.

Le minimum exonéré personnel dans la Communauté valencienne

Pour l’année fiscale 2025, le minimum exonéré général en Communauté valencienne est de :

1 000 000 €

Ce montant est sensiblement supérieur au minimum exonéré national de 700 000 €.

Cela ne signifie toutefois pas que le propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 1 million d’euros est automatiquement exonéré. La valeur fiscale du bien peut être différente de sa valeur de marché et les autres actifs imposables doivent également être pris en compte.

L’exonération de la résidence principale à Valence

L’exonération applicable à la résidence principale peut atteindre 300 000 €, sous réserve du respect des conditions légales. (Agencia Tributaria)

Cette exonération peut être particulièrement importante pour un résident fiscal espagnol vivant de manière permanente à Benissa.

En revanche, un non-résident possédant une villa de vacances à San Jaime ou La Fustera ne doit pas automatiquement considérer cette propriété comme sa résidence principale simplement parce qu’il s’agit de son lieu de vacances préféré.

Les taux de l’impôt sur la fortune dans la Communauté valencienne

Les taux présentés ci-dessus sont progressifs.

En appliquant le barème valencien publié pour 2025, on obtient par exemple :

• une base imposable de 200 000 € : environ 539 € d’impôt ;

• une base imposable de 750 000 € : environ 4 021 € ;

• une base imposable de 2 millions € : environ 21 336 €.

Il s’agit d’exemples mathématiques fondés sur le barème valencien publié pour 2025. Ils ne tiennent pas compte des éventuelles déductions, limites, réductions, crédits d’impôt ou circonstances personnelles supplémentaires. (BOE)

Quel est l’impact pour les propriétaires immobiliers à Benissa ?

Prenons trois situations simplifiées.

Valeur fiscale du bien : 750 000 €

Si le propriétaire ne possède aucun autre actif imposable et peut bénéficier du minimum exonéré valencien de 1 million d’euros, la base imposable pourrait être nulle.

Valeur fiscale du bien : 1,5 million €

Après application du minimum exonéré de 1 million d’euros :

1 500 000 € − 1 000 000 € = 500 000 € de base imposable

Selon le barème valencien 2025, l’impôt serait d’environ 2 725 €, avant prise en compte d’autres éventuels ajustements.

Valeur fiscale du bien : 2 millions €

Après application du minimum exonéré de 1 million d’euros :

2 000 000 € − 1 000 000 € = 1 000 000 € de base imposable

Selon le barème valencien 2025, l’impôt serait d’environ 6 821 €, avant prise en compte d’autres éventuels ajustements.

Ces calculs supposent que les valeurs indiquées sont effectivement les valeurs fiscales correctes des biens immobiliers et que le contribuable peut bénéficier intégralement du minimum exonéré valencien.

Pourquoi les non-résidents doivent-ils vérifier les règles régionales ?

Un propriétaire international ne devrait pas simplement penser :

« Je vis au Royaume-Uni, donc le minimum exonéré de 700 000 € s’applique forcément à moi. »

Les règles actuelles permettent aux non-résidents d’appliquer la législation de la communauté autonome dans laquelle se situe la valeur la plus importante de leurs actifs imposables situés en Espagne. (Agencia Tributaria)

Pour un non-résident dont le principal actif espagnol est une villa à Benissa, les règles de la Communauté valencienne peuvent donc être particulièrement importantes.

Quels actifs sont pris en compte pour l’impôt espagnol sur la fortune ?

Les biens immobiliers ne représentent qu’une partie du patrimoine à examiner.

Biens immobiliers et terrains

Les biens immobiliers situés en Espagne peuvent notamment comprendre :

• les villas ;

• les appartements ;

• les terrains constructibles ;

• les terrains ruraux ;

• les locaux commerciaux ;

• les terrains agricoles ;

• les autres droits portant sur des biens immobiliers.

Les biens urbains et ruraux peuvent tous deux être concernés.

Pour un propriétaire à Benissa, une finca à Pedramala peut ainsi être aussi pertinente fiscalement qu’une villa avec vue sur la mer à La Fustera.

Comptes bancaires et liquidités

Les liquidités et comptes bancaires peuvent faire partie du patrimoine imposable.

Les règles d’évaluation peuvent prendre en compte le solde du compte au 31 décembre et, dans les situations prévues par la loi, le solde moyen du dernier trimestre. Il ne suffit donc pas toujours de regarder uniquement le solde bancaire à une date précise. (Agencia Tributaria)

Actions, ETF et fonds d’investissement

Les actions et placements financiers peuvent faire partie du patrimoine imposable.

Pour les titres cotés, des règles d’évaluation spécifiques s’appliquent. Les titres cotés sont notamment évalués sur la base de leur valeur moyenne de négociation au quatrième trimestre et non simplement sur la valeur affichée dans le portefeuille au 31 décembre. (Agencia Tributaria)

Les fonds d’investissement et autres produits financiers disposent de leurs propres règles d’évaluation.

Participations dans des entreprises

Certains actifs professionnels et certaines participations dans des sociétés peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la fortune.

Ces exonérations sont toutefois soumises à des conditions précises.

Le simple fait de détenir une société ne signifie pas automatiquement que les actifs de cette société sont exclus du calcul de l’impôt sur la fortune.

Votre conseiller fiscal doit notamment examiner :

• la nature de l’activité ;

• l’existence d’une activité économique réelle ;

• le rôle du contribuable dans l’entreprise ;

• le pourcentage de participation ;

• la rémunération ;

• la structure des actifs de la société ;

• les autres conditions légales de l’exonération.

Véhicules, bateaux et autres biens de valeur

Certains véhicules, bateaux, avions, bijoux, œuvres d’art et autres biens de valeur peuvent être concernés.

Cela peut être particulièrement important pour les propriétaires disposant d’un patrimoine élevé sur la Costa Blanca et possédant par exemple :

• un yacht dans une marina proche ;

• plusieurs véhicules ;

• des œuvres d’art de valeur ;

• des bijoux importants ;

• d’autres biens personnels de valeur significative.

Assurances-vie

Les contrats d’assurance-vie peuvent également être concernés.

En principe, les assurances-vie sont évaluées sur la base de leur valeur de rachat au 31 décembre. Pour certaines assurances dans lesquelles le souscripteur ne peut pas exercer intégralement son droit de rachat, des règles particulières s’appliquent. Certaines assurances décès pures sont traitées différemment. (Agencia Tributaria)

Droits à pension

Tous les produits de retraite et de pension ne bénéficient pas du même traitement fiscal.

Le droit fiscal espagnol prévoit certaines exonérations pour les droits issus de plans de pension espagnols et d’autres produits répondant aux conditions légales. Ces exonérations sont toutefois limitées. L’administration fiscale espagnole précise notamment que certains droits à pension provenant de pays situés en dehors de l’Union européenne ne bénéficient pas automatiquement de la même exonération. (Agencia Tributaria)

Les produits de retraite et de pension internationaux doivent donc être examinés individuellement et ne doivent pas être considérés automatiquement comme « exonérés ».

Cryptomonnaies

Les cryptomonnaies ne doivent pas non plus être oubliées.

L’administration fiscale espagnole considère expressément les monnaies virtuelles comme des actifs ayant une valeur économique pour l’application de l’impôt sur la fortune. Pour 2025, elles sont évaluées en euros au 31 décembre conformément aux règles d’évaluation applicables. (Agencia Tributaria)

Actifs pouvant bénéficier d’une exonération

Les exonérations peuvent notamment concerner certains :

• biens culturels ;

• œuvres d’art et antiquités ;

• biens mobiliers du foyer ;

• actifs professionnels qualifiés ;

• participations dans certaines entreprises ;

• droits à pension bénéficiant d’une exonération légale ;

• résidence principale jusqu’à 300 000 €.

Les conditions varient considérablement selon l’exonération concernée. (Agencia Tributaria)

Comment un bien immobilier est-il évalué pour l’impôt espagnol sur la fortune ?

Il s’agit de l’un des points les plus importants pour les propriétaires immobiliers.

Pourquoi la valeur de marché n’est-elle pas automatiquement utilisée ?

Une villa à Benissa proposée à la vente à 1,5 million d’euros n’a pas automatiquement une valeur fiscale de 1,5 million d’euros pour l’impôt sur la fortune.

De même, une propriété achetée il y a de nombreuses années pour 500 000 € ne signifie pas automatiquement que 500 000 € seront retenus comme valeur fiscale.

L’impôt sur la fortune utilise des règles d’évaluation fixées par la législation.

Valeur cadastrale

La valeur cadastrale (valor catastral) est l’une des valeurs qui doivent être examinées.

Elle figure notamment dans les informations cadastrales et les documents relatifs à l’IBI.

Elle n’est toutefois pas nécessairement la valeur finalement retenue pour l’impôt sur la fortune.

Valeur d’acquisition

Le prix ou la valeur d’acquisition joue également un rôle important dans l’analyse fiscale.

Cela est particulièrement pertinent pour les biens acquis il y a de nombreuses années.

Par exemple, une villa achetée en 2012 pour 600 000 € peut aujourd’hui avoir une valeur de marché largement supérieure à 1 million d’euros. Le prix d’acquisition reste néanmoins l’une des valeurs prévues par les règles fiscales d’évaluation.

Autres règles d’évaluation applicables

Pour les biens immobiliers ordinaires, urbains ou ruraux, la règle générale consiste à retenir la plus élevée de trois valeurs :

1. la valeur cadastrale ;

2. la valeur déterminée ou constatée par l’administration pour d’autres impôts ; et

3. le prix, la contrepartie ou la valeur d’acquisition.

Cette méthode légale d’évaluation explique pourquoi une estimation actuelle réalisée par une agence immobilière ne remplace pas automatiquement la valeur fiscale utilisée pour l’impôt sur la fortune. (Agencia Tributaria)

Ces règles doivent également être examinées avec le système de la valeur de référence cadastrale (valor de referencia catastral), lorsqu’elle est pertinente.

Quelle valeur peut être pertinente pour l’impôt sur la fortune ?

Pour un bien à Benissa, votre conseiller fiscal peut avoir besoin :

• de l’acte notarié d’acquisition ;

• du prix d’achat ;

• des informations cadastrales ;

• des factures ou avis d’IBI ;

• des informations relatives à d’éventuelles valeurs administratives ;

• de votre quote-part de propriété ;

• des informations relatives à des acquisitions ou transmissions ultérieures.

La valeur actuelle de marché reste utile pour comprendre la situation patrimoniale globale. Elle n’est toutefois pas automatiquement la valeur à déclarer pour l’impôt sur la fortune.

Exemple : une villa à Benissa dont la valeur a augmenté

Prenons une villa située à San Jaime :

• acquisition en 2014 pour 650 000 € ;

• valeur actuelle de marché : environ 1,3 million € ;

• valeur cadastrale actuelle : 500 000 €.

Il serait incorrect de considérer automatiquement que la valeur retenue pour l’impôt sur la fortune est de 1,3 million €.

Il faut appliquer les règles fiscales d’évaluation afin de déterminer laquelle des valeurs pertinentes est la plus élevée.

Conseil d’expert : Lorsque vous demandez à votre conseiller fiscal de calculer l’impôt sur la fortune, fournissez-lui les documents réels relatifs au bien. Une simple estimation de la valeur de marché réalisée par une agence immobilière ne suffit pas.

Une hypothèque peut-elle réduire l’impôt espagnol sur la fortune ?

Potentiellement, oui.

L’hypothèque doit toutefois remplir les conditions légales pour que la dette soit fiscalement déductible.

Comment les dettes déductibles sont-elles traitées ?

L’impôt sur la fortune porte sur le patrimoine net.

De manière simplifiée :

Patrimoine brut imposable − dettes déductibles = patrimoine net

L’administration fiscale espagnole confirme que le patrimoine net est calculé en déduisant les dettes répondant aux conditions légales du patrimoine brut. (Agencia Tributaria)

Le montant du capital restant dû sur l’hypothèque est-il important ?

Oui.

Supposons qu’une villa à Benissa ait une valeur fiscale de 2 millions d’euros et que son propriétaire ait encore une hypothèque de 800 000 €, fiscalement déductible.

Le calcul simplifié serait :

Selon le barème valencien 2025, 200 000 € correspondent à environ 539 € d’impôt avant autres ajustements.

Exemple : villa à Benissa avec hypothèque

Prenons un non-résident qui possède une villa à Benissa d’une valeur de 2 millions d’euros et une hypothèque restante de 500 000 €, fiscalement déductible.

Calcul simplifié :

2 000 000 € − 500 000 € = 1 500 000 €

Après application du minimum exonéré de 1 million d’euros :

1 500 000 € − 1 000 000 € = 500 000 € de base imposable

Selon le barème valencien 2025 :

environ 2 725 € d’impôt sur la fortune

avant autres ajustements éventuels.

Restrictions et conditions importantes

Pour les non-résidents soumis à l’obligation réelle, les dettes déductibles doivent en principe être liées à des actifs imposables situés en Espagne.

L’administration fiscale espagnole prévoit expressément que certaines charges et dettes peuvent être déductibles pour les non-résidents lorsqu’elles concernent des actifs espagnols. Certaines dettes liées à des capitaux investis dans ces actifs peuvent également être déductibles sous certaines conditions. Un prêt personnel peut notamment être déductible dans certaines circonstances lorsqu’il a été utilisé pour acquérir un bien immobilier espagnol et que cette utilisation peut être correctement démontrée. (Agencia Tributaria)

Les dettes liées à des actifs exonérés peuvent également être soumises à un traitement spécifique.

Attention : Ne partez pas du principe que tout crédit ou prêt figurant sur votre compte bancaire peut simplement être déduit de votre patrimoine pour calculer l’impôt espagnol sur la fortune.

Comment calculer l’impôt sur la fortune en Espagne ?

Le calcul peut être organisé en plusieurs étapes pratiques.

Étape 1 — Identifier vos actifs imposables

Établissez une liste complète comprenant :

• les biens immobiliers ;

• les comptes bancaires ;

• les actions ;

• les ETF ;

• les fonds d’investissement ;

• les participations dans des sociétés ;

• les assurances ;

• les véhicules ;

• les bateaux ;

• les cryptomonnaies ;

• les autres actifs pertinents.

Si vous êtes résident fiscal espagnol, votre patrimoine mondial doit en principe être pris en compte.

Étape 2 — Déterminer les valeurs fiscales des biens immobiliers

Pour chaque bien immobilier, déterminez la valeur selon les règles fiscales applicables.

N’utilisez pas automatiquement la valeur actuelle de marché.

Étape 3 — Ajouter les autres actifs imposables

Appliquez à chaque catégorie d’actifs la méthode d’évaluation prévue par la législation.

Étape 4 — Déduire les dettes autorisées

Vérifiez notamment :

• les hypothèques ;

• les dettes personnelles lorsque les conditions sont remplies ;

• les dettes liées à des actifs situés en Espagne ;

• les autres obligations déductibles.

Étape 5 — Appliquer les exonérations pertinentes

Vérifiez notamment :

• le minimum exonéré personnel ;

• l’exonération de la résidence principale ;

• les exonérations relatives aux entreprises ;

• les droits à pension exonérés ;

• les autres exonérations prévues par la loi.

Étape 6 — Appliquer les taux d’imposition

La base imposable obtenue est soumise au barème progressif applicable.

Étape 7 — Vérifier les plafonds, déductions et autres impôts

Le calcul peut également nécessiter l’examen :

• de la limitation de l’impôt sur la fortune ;

• des déductions ou avantages fiscaux régionaux ;

• de l’imputation d’impôts patrimoniaux étrangers ;

• des mécanismes destinés à éviter la double imposition ;

• de l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

Schéma de calcul de l’impôt espagnol sur la fortune

ACTIFS IMPOSABLES
       ↓
ÉVALUATION FISCALE
       ↓
DÉDUCTION DES DETTES AUTORISÉES
       ↓
APPLICATION DES EXONÉRATIONS
       ↓
PATRIMOINE NET IMPOSABLE
       ↓
APPLICATION DU BARÈME PROGRESSIF
       ↓
VÉRIFICATION DES DÉDUCTIONS ET LIMITES
       ↓
VÉRIFICATION DE L’IMPÔT DE SOLIDARITÉ
       ↓
MODELO 714 / MODELO 718, LE CAS ÉCHÉANT

Impôt sur la fortune en Espagne — Exemples pratiques avec des biens immobiliers

Les exemples suivants montrent comment le calcul peut fonctionner.

Ils sont purement illustratifs et supposent que les valeurs immobilières indiquées correspondent déjà aux valeurs fiscales correctes pour l’impôt sur la fortune.

Pour les exemples concernant Valence, le minimum exonéré valencien de 1 million d’euros et le barème valencien publié pour 2025 sont utilisés. Les éventuelles déductions, limites, réductions, crédits d’impôt, conventions fiscales internationales ou circonstances personnelles ne sont pas pris en compte.

Exemple 1 — Bien immobilier à Benissa d’une valeur de 750 000 €

Un non-résident possède une villa de vacances à Benissa.

Supposons :

• valeur fiscale pour l’impôt sur la fortune : 750 000 € ;

• aucune hypothèque ;

• aucun autre actif imposable en Espagne ;

• les règles valenciennes sont applicables.

Calcul simplifié :

750 000 € − 1 000 000 € = 0 € de base imposable

Impôt indicatif sur la fortune

0 €

Cependant, un impôt nul ne signifie pas automatiquement qu’aucune déclaration ne doit être déposée.

L’obligation déclarative doit être vérifiée séparément.

Exemple 2 — Villa à Benissa d’une valeur de 1 million d’euros

Supposons :

• valeur fiscale du bien : 1 000 000 € ;

• aucune hypothèque ;

• aucun autre patrimoine pertinent ;

• minimum exonéré valencien applicable.

1 000 000 € − 1 000 000 € = 0 €

Impôt indicatif sur la fortune

0 €

Là encore, cela ne signifie pas automatiquement que tout propriétaire d’un bien d’une valeur de 1 million d’euros est dispensé de déposer une déclaration.

Exemple 3 — Villa à Benissa de 1,5 million d’euros plus d’autres actifs

Supposons :

Aucune dette déductible.

Après application du minimum exonéré de 1 million d’euros :

1 750 000 € − 1 000 000 € = 750 000 € de base imposable

Selon le barème valencien 2025, l’impôt sur la fortune serait d’environ :

4 021 €

Cet exemple montre pourquoi il est important de ne pas regarder uniquement la valeur du bien immobilier.

Exemple 4 — Bien de 2 millions d’euros avec une hypothèque de 500 000 €

Supposons :

• villa à Benissa : 2 000 000 € ;

• hypothèque déductible : 500 000 € ;

• aucun autre actif pertinent.

Patrimoine net lié au bien :

2 000 000 € − 500 000 € = 1 500 000 €

Après application du minimum exonéré de 1 million d’euros :

500 000 € de base imposable

Impôt valencien indicatif pour 2025 :

environ 2 725 €

Exemple 5 — Villa de 2,5 millions d’euros avec une hypothèque de 1 million d’euros

Il s’agit d’un exemple particulièrement intéressant pour un achat immobilier haut de gamme sur la Costa Blanca.

Cet exemple montre pourquoi la structure du financement peut avoir une incidence importante sur le patrimoine net imposable.

Exemple 6 — Couple britannique achetant une villa à Benissa pour 1,2 million d’euros

Supposons :

• résidence fiscale au Royaume-Uni ;

• propriété à parts égales de 50 % ;

• résidence secondaire à Benissa ;

• valeur fiscale : 1,2 million d’euros ;

• hypothèque déductible : 300 000 € ;

• aucun autre actif pertinent en Espagne.

Avec une répartition simplifiée de 50/50 :

La situation individuelle dépend ensuite des règles régionales applicables, des autres actifs détenus, des conventions fiscales internationales et des obligations déclaratives de chaque personne.

Il est important de comprendre que la propriété commune ne signifie pas que le couple dépose automatiquement une seule déclaration commune d’impôt sur la fortune. L’impôt sur la fortune est un impôt individuel et les actifs sont attribués selon les règles légales applicables. (Agencia Tributaria)

Exemple 7 — Couple néerlandais achetant une villa à La Fustera pour 1,8 million d’euros

Supposons :

• non-résidents ;

• propriété à parts égales de 50 % ;

• hypothèque déductible de 600 000 € ;

• aucun autre actif pertinent en Espagne.

Le patrimoine net commun lié au bien est :

1 800 000 € − 600 000 € = 1 200 000 €

Avec des quotes-parts égales :

600 000 € de patrimoine net par propriétaire

Cet exemple montre pourquoi le prix d’achat seul ne suffit pas pour calculer l’impôt sur la fortune.

Exemple 8 — Résident fiscal espagnol possédant des biens en Espagne et à l’étranger

Imaginons un résident fiscal espagnol vivant à Benissa et possédant :

Le résident fiscal espagnol ne peut pas simplement ignorer ses actifs étrangers.

Dans le cadre de l’obligation personnelle, le patrimoine mondial peut être pertinent, sous réserve des exonérations, règles d’évaluation et conventions fiscales internationales. (Agencia Tributaria)

L’exonération de la résidence principale peut également être pertinente si les conditions sont remplies et dans la limite légale de 300 000 €.

Exemple 9 — Patrimoine total supérieur à 3 millions d’euros

Supposons qu’un contribuable possède :

• un bien immobilier à Benissa d’une valeur de 2,5 millions d’euros ;

• un portefeuille d’investissement de 700 000 € ;

• 300 000 € de liquidités ;

• d’autres actifs pertinents d’une valeur de 200 000 €.

Total :

3,7 millions d’euros

À ce niveau de patrimoine, il ne faut pas examiner uniquement l’impôt sur la fortune.

Il convient également de vérifier si l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes peut s’appliquer.

Impôt sur la fortune pour les non-résidents en Espagne

Il s’agit d’un domaine particulièrement important pour les propriétaires immobiliers internationaux sur la Costa Blanca.

Que signifie « obligation réelle » ?

Dans le cadre de l’obligation réelle, un non-résident est en principe imposable sur les actifs espagnols entrant dans le champ de l’impôt.

L’exemple le plus simple est le suivant :

Un résident fiscal britannique possède une villa à Benissa.

Le propriétaire ne devient pas automatiquement résident fiscal espagnol du seul fait qu’il possède cette villa. Toutefois, le bien immobilier situé en Espagne peut être soumis à l’impôt espagnol sur la fortune.

L’administration fiscale espagnole confirme que les non-résidents peuvent être imposables sur les biens situés en Espagne dans les limites prévues par la loi. (Agencia Tributaria)

Les non-résidents bénéficient-ils d’un minimum exonéré ?

Les non-résidents soumis à l’obligation réelle bénéficient en principe du minimum exonéré national de 700 000 €.

Les règles des communautés autonomes deviennent cependant particulièrement importantes.

Tous les non-résidents peuvent appliquer les règles de la communauté autonome dans laquelle se trouve la valeur la plus importante de leurs actifs imposables situés en Espagne. (Agencia Tributaria)

Un non-résident possédant une villa à Benissa peut donc potentiellement appliquer les règles valenciennes plutôt que de se limiter au minimum exonéré national de 700 000 €.

Comment la communauté autonome influence-t-elle les non-résidents ?

Prenons un non-résident qui possède :

• un bien immobilier à Benissa d’une valeur de 1,4 million d’euros ;

• un autre bien d’une valeur de 300 000 € dans une autre communauté autonome espagnole.

Si le bien situé à Benissa constitue l’actif imposable espagnol ayant la valeur la plus importante, les règles valenciennes peuvent être pertinentes.

Le calcul concret doit toutefois être effectué correctement et l’application des règles régionales doit être reflétée de manière appropriée dans la déclaration d’impôt sur la fortune.

Impôt sur la fortune pour les propriétaires britanniques en Espagne

Le Brexit ne signifie pas que les résidents du Royaume-Uni sont exonérés de l’impôt espagnol sur la fortune.

La convention fiscale entre l’Espagne et le Royaume-Uni contient des dispositions spécifiques concernant le patrimoine.

L’article 21 prévoit notamment que les biens immobiliers situés dans l’autre État peuvent être imposés dans cet autre État. La convention contient également des règles particulières concernant certaines participations dans des sociétés dont la valeur provient de biens immobiliers. (BOE)

Un propriétaire résident au Royaume-Uni qui possède un bien en Espagne doit donc tenir compte à la fois :

• de la législation espagnole relative à l’impôt sur la fortune ; et

• de la convention fiscale entre l’Espagne et le Royaume-Uni.

Impôt sur la fortune pour les propriétaires provenant d’autres pays européens

Le même principe général s’applique aux résidents d’autres pays.

Un propriétaire résidant en France, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique ou dans un autre pays doit notamment examiner :

• l’impôt espagnol sur la fortune ;

• son pays de résidence fiscale ;

• la convention fiscale applicable ;

• la localisation de ses autres actifs ;

• la structure de propriété ;

• la communauté autonome compétente.

La nationalité, à elle seule, ne détermine pas le traitement fiscal.

Double imposition

L’Espagne a conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays. Les dispositions relatives au patrimoine ne sont cependant pas identiques dans toutes les conventions.

L’administration fiscale espagnole précise que certaines conventions contiennent des dispositions particulières, notamment celles conclues avec l’Allemagne, la Belgique, la France et le Royaume-Uni. (Agencia Tributaria)

Une convention fiscale peut déterminer si certains actifs sont imposables en Espagne et comment éviter une double imposition.

Conseil d’expert : Si vous vivez hors d’Espagne, indiquez à votre conseiller fiscal votre pays de résidence fiscale ainsi qu’une liste complète de vos principaux actifs. Ne supposez pas qu’une disposition d’une convention fiscale applicable à l’impôt sur le revenu espagnol s’applique automatiquement de la même manière à l’impôt sur la fortune.

Comment le mariage et la copropriété influencent-ils l’impôt espagnol sur la fortune ?

Cette question est particulièrement importante pour les couples qui achètent ensemble un bien immobilier.

L’impôt sur la fortune est un impôt individuel. Il n’existe en principe pas une seule déclaration commune d’impôt sur la fortune dans laquelle l’ensemble du patrimoine des deux époux serait simplement regroupé.

Les actifs et les dettes sont attribués selon les règles applicables en matière de propriété.

Pour les couples mariés, le régime matrimonial et les règles civiles applicables peuvent être importants. Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, il est en principe attribué selon la quote-part de propriété de chacun, sauf preuve d’une autre répartition. Le manuel de l’impôt sur la fortune confirme cette attribution proportionnelle de principe. (Agencia Tributaria)

Exemple : bien détenu à 50/50

Un couple possède un bien à Benissa dont la valeur fiscale est de 1,6 million d’euros.

Avec une propriété à 50 % chacun :

• Personne A : 800 000 € ;

• Personne B : 800 000 €.

Il faut ensuite examiner individuellement pour chaque personne :

• les autres actifs ;

• les dettes ;

• les minimums exonérés ;

• les règles régionales ;

• les conventions fiscales internationales.

Important : Ne supposez pas que la simple répartition du prix d’achat entre deux personnes détermine automatiquement le résultat fiscal final. Les droits de propriété, les dettes et la situation fiscale individuelle doivent être examinés.

Propriété via une société et impôt espagnol sur la fortune

Certains acheteurs internationaux envisagent d’acquérir un bien immobilier espagnol par l’intermédiaire d’une société.

Dans certaines situations commerciales réelles, cela peut être pertinent. La structure sociétaire ne doit toutefois pas être considérée automatiquement comme un moyen d’éviter l’impôt espagnol sur la fortune.

Les parts de la société peuvent elles-mêmes constituer des actifs pertinents pour l’impôt sur la fortune.

Certaines participations qualifiées dans des entreprises peuvent bénéficier d’une exonération, mais celle-ci est soumise à des conditions précises, notamment :

• l’existence d’une véritable activité économique ;

• la participation du contribuable à cette activité ;

• le pourcentage de détention ;

• la rémunération ;

• la nature des actifs détenus par la société ;

• les autres conditions prévues par la loi.

Une société dont l’objet principal consiste simplement à détenir une résidence secondaire privée doit donc faire l’objet d’une analyse fiscale particulièrement attentive.

Avant d'utiliser une structure sociétaire, un conseiller fiscal espagnol devrait notamment examiner :

1. l’impôt sur la fortune ;

2. l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes ;

3. l’impôt sur les sociétés et autres taxes liées à la société ;

4. les revenus générés par le bien ;

5. les coûts de fonctionnement de la société ;

6. les conséquences successorales ;

7. la fiscalité d’une future vente ;

8. le traitement fiscal dans le pays de résidence.

Comment déclarer l’impôt sur la fortune en Espagne — Modelo 714

Qu’est-ce que le Modelo 714 ?

Le Modelo 714 est le formulaire utilisé pour déclarer l’impôt espagnol sur la fortune.

La déclaration est déposée électroniquement auprès de l’administration fiscale espagnole. (Agencia Tributaria)

Qui doit déposer le Modelo 714 ?

Il existe généralement deux situations principales dans lesquelles une déclaration peut être obligatoire.

En règle générale, une déclaration doit être déposée lorsque :

1. l’impôt restant dû après application des déductions et avantages fiscaux correspondants est positif ; ou

2. la valeur des actifs et droits du contribuable, calculée selon les règles fiscales, dépasse 2 millions d’euros.

Ce deuxième seuil est particulièrement important : il s’agit d’un seuil de déclaration et non d’un minimum exonéré de 2 millions d’euros. (Agencia Tributaria)

Pour le seuil de 2 millions d’euros, l’administration fiscale espagnole prend en compte l’ensemble des actifs et droits, qu’ils soient exonérés ou non. Les dettes et obligations personnelles ne sont pas simplement déduites de cette valeur brute pour déterminer l’obligation déclarative. (Agencia Tributaria)

Quand l’impôt sur la fortune est-il déclaré ?

Pour l’année fiscale 2025, le Modelo 714 pouvait être déposé entre :

le 8 avril et le 30 juin 2026

Lorsque le paiement était effectué par prélèvement bancaire, la date limite de dépôt avec cette modalité de paiement était le 25 juin 2026. (Agencia Tributaria)

La période de déclaration pour l’année fiscale 2026 sera fixée en 2027 selon le calendrier officiel de la campagne fiscale correspondante.

Comment déposer le Modelo 714 ?

Le Modelo 714 est déposé électroniquement.

L’administration fiscale espagnole prévoit le dépôt électronique tant pour les résidents que pour les non-résidents, en utilisant les systèmes d’identification disponibles. (Agencia Tributaria)

Quelles informations faut-il préparer ?

Votre conseiller fiscal aura généralement besoin de :

• vos actes de propriété ;

• vos informations cadastrales ;

• vos avis d’IBI ;

• les données d’acquisition ;

• les quotes-parts de propriété ;

• les certificats indiquant le solde restant des hypothèques ;

• les informations bancaires ;

• les informations relatives aux investissements ;

• les participations dans des sociétés ;

• les informations relatives aux assurances ;

• les autres actifs pertinents ;

• les dettes déductibles ;

• les informations concernant votre résidence fiscale ;

• les conventions fiscales internationales pertinentes ;

• les déclarations fiscales antérieures.

Faut-il déposer une déclaration même si aucun impôt n’est dû ?

Potentiellement, oui.

Un contribuable peut par exemple posséder un patrimoine brut supérieur à 2 millions d’euros tout en n’ayant aucun impôt sur la fortune à payer après application des exonérations et déductions pertinentes.

L’obligation déclarative et l’existence d’un impôt à payer sont donc deux questions différentes. (Agencia Tributaria)

Que se passe-t-il si vous ne déposez pas la déclaration ?

Lorsqu’un contribuable est tenu de déposer une déclaration et ne le fait pas, plusieurs conséquences peuvent notamment intervenir :

• rappels d’impôt ;

• intérêts de retard ;

• amendes ou sanctions fiscales ;

• autres conséquences prévues par le droit fiscal espagnol.

Les conséquences précises dépendent des circonstances, notamment de l’existence ou non d’un impôt à payer et de la manière dont le contribuable régularise volontairement sa situation.

Si vous pensez avoir dû déposer un Modelo 714 au cours d’une année précédente mais ne pas l’avoir fait, n’ignorez pas la situation. Demandez rapidement conseil à un professionnel fiscal.

Checklist pour préparer le Modelo 714

• Confirmer votre résidence fiscale

• Confirmer les quotes-parts de propriété

• Réunir les actes de propriété

• Vérifier les informations cadastrales

• Vérifier les valeurs fiscales applicables

• Confirmer les valeurs d’acquisition

• Obtenir les certificats de solde des hypothèques

• Réunir les relevés bancaires

• Réunir les informations sur les investissements

• Examiner les participations dans des sociétés

• Vérifier les assurances-vie

• Vérifier les plans de pension et droits à pension

• Identifier les cryptomonnaies

• Identifier les autres actifs de valeur

• Identifier les dettes déductibles

• Vérifier les exonérations

• Déterminer la communauté autonome compétente

• Vérifier les conventions fiscales internationales

• Vérifier l’obligation de déposer le Modelo 714

• Vérifier si le Modelo 718 peut également s’appliquer

Impôt sur la fortune et impôt de solidarité sur les grandes fortunes

Les propriétaires disposant d’un patrimoine important doivent également connaître l’impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, appelé en espagnol Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.

Qu’est-ce que l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes ?

Il s’agit d’un impôt national distinct qui fonctionne en complément de l’impôt sur la fortune.

Il peut concerner les personnes physiques disposant d’un patrimoine net supérieur à 3 millions d’euros, sous réserve du calcul fiscal, des exonérations et des autres règles applicables. (Agencia Tributaria)

Cet impôt a été introduit comme impôt complémentaire à l’impôt sur la fortune.

Qui peut être concerné ?

Il peut devenir pertinent pour les personnes disposant d’un patrimoine très important.

Pour un propriétaire immobilier à Benissa, cela peut par exemple être le cas s’il possède :

• une villa d’une valeur de 2,5 millions d’euros ;

• des investissements importants ;

• des liquidités considérables ;

• plusieurs biens immobiliers ;

• des participations importantes dans des entreprises ou d’autres actifs.

Comment fonctionne le seuil de 3 millions d’euros ?

Le seuil de 3 millions d’euros ne signifie pas simplement :

« Tout ce qui dépasse 3 millions d’euros est taxé au même taux. »

Les premiers 3 millions d’euros de la base imposable pertinente sont soumis à un taux de 0 %. Des taux progressifs s’appliquent aux montants supérieurs. (BOE)

L’impôt de solidarité bénéficie également d’un minimum exonéré de 700 000 €, ce qui signifie que le lien entre le seuil de 3 millions d’euros et la base réellement imposable doit être analysé avec attention. (BOE)

Qu’est-ce que le Modelo 718 ?

Le Modelo 718 est la déclaration relative à l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

Elle est déposée électroniquement auprès de l’administration fiscale espagnole. (Agencia Tributaria)

Comment cet impôt interagit-il avec l’impôt sur la fortune ?

L’impôt de solidarité a été conçu comme un complément de l’impôt sur la fortune.

La loi prévoit l’imputation de l’impôt sur la fortune effectivement payé afin d’éviter qu’un même patrimoine soit intégralement taxé deux fois par les deux impôts. (BOE)

Il ne faut donc pas simplement additionner le taux de l’impôt sur la fortune et celui de l’impôt de solidarité.

Un propriétaire d’un bien immobilier haut de gamme à Benissa peut-il être concerné ?

Potentiellement, oui.

Prenons un contribuable possédant :

• une propriété à Benissa d’une valeur de 2,5 millions d’euros ;

• un portefeuille d’investissement de 1 million d’euros ;

• 500 000 € de liquidités.

Patrimoine brut total :

4 millions d’euros

Si les dettes déductibles et les exonérations ne ramènent pas le patrimoine net pertinent sous les seuils correspondants, le contribuable doit examiner à la fois :

• l’impôt sur la fortune ;

• l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

Le calcul réel peut être nettement plus complexe que la seule valeur du bien immobilier.

L’impôt de solidarité est désormais un élément important du système fiscal espagnol pour les patrimoines très élevés. (Agencia Tributaria)

Erreurs courantes des propriétaires immobiliers étrangers concernant l’impôt sur la fortune

Penser que les non-résidents sont exonérés

C’est faux.

Un non-résident possédant un bien en Espagne peut être soumis à l’impôt espagnol sur la fortune. (Agencia Tributaria)

Penser que la valeur de marché est automatiquement utilisée

Ce n’est pas exact.

La valeur fiscale pertinente découle des règles d’évaluation prévues par la loi. (Agencia Tributaria)

Oublier les autres actifs

Les résidents fiscaux espagnols doivent en principe prendre en compte leur patrimoine mondial.

Les non-résidents doivent examiner leurs actifs espagnols et, le cas échéant, les conventions fiscales internationales.

Ignorer les dettes restantes

Une hypothèque répondant aux conditions légales peut réduire le patrimoine net. Seules les dettes fiscalement déductibles peuvent toutefois être prises en compte.

Penser que toutes les communautés autonomes appliquent les mêmes règles

Ce n’est pas le cas.

Les communautés autonomes peuvent avoir des minimums exonérés, taux et déductions différents.

Confondre l’impôt sur la fortune avec l’impôt sur le revenu des non-résidents

Il s’agit de deux impôts différents.

Un non-résident possédant une résidence secondaire en Espagne peut notamment avoir des obligations concernant :

• l’impôt sur la fortune ;

• l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) ;

• l’IBI ;

• l’imposition des revenus locatifs ;

• d’autres impôts selon sa situation personnelle.

Le paiement de l’un de ces impôts ne remplace pas automatiquement les autres.

Confondre le Modelo 714 et le Modelo 718

Le Modelo 714 concerne :

l’Impuesto sobre el Patrimonio

Le Modelo 718 concerne :

l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas

Il s’agit de deux déclarations fiscales différentes.

Penser que la copropriété élimine automatiquement l’impôt

Ce n’est pas exact.

L’impôt sur la fortune est individuel et les actifs et dettes sont pris en compte selon les règles applicables en matière de propriété et d’attribution. (Agencia Tributaria)

Penser qu’acheter par l’intermédiaire d’une société permet d’éviter l’impôt sur la fortune

Pas nécessairement.

Les parts de la société peuvent elles-mêmes constituer des actifs imposables et toute exonération relative aux participations qualifiées dans une entreprise est soumise à des conditions précises.

Oublier les retraites, assurances ou cryptomonnaies

Un propriétaire possédant un bien immobilier d’une valeur de 1,5 million d’euros peut également détenir :

• 500 000 € d’investissements ;

• 300 000 € de liquidités ;

• 200 000 € de produits d’assurance ;

• des cryptomonnaies ;

• d’autres actifs.

Toutes les catégories pertinentes doivent être identifiées pour établir correctement le patrimoine imposable.

Utiliser des informations fiscales obsolètes disponibles en ligne

C’est particulièrement problématique pour l’impôt espagnol sur la fortune.

Certains anciens articles peuvent encore indiquer un minimum exonéré valencien de 500 000 €, alors que la législation valencienne actuellement consolidée prévoit un minimum exonéré général de 1 million d’euros pour les obligations fiscales nées à compter du 31 décembre 2025. (BOE)

Erreur fréquente : Ne vous fiez pas uniquement à un article ancien parce qu’il apparaît en bonne position sur Google. Vérifiez toujours l’année fiscale et la base juridique sur laquelle repose l’information.

Impôt sur la fortune lors de l’achat d’un bien immobilier à Benissa

L’impôt sur la fortune doit faire partie de la planification financière lors de l’acquisition d’un bien immobilier de valeur importante.

Acheter une villa d’un million d’euros entraîne-t-il automatiquement un impôt sur la fortune ?

Potentiellement, mais le prix d’achat ne suffit pas à répondre à la question.

Il faut examiner :

• la valeur fiscale du bien ;

• la résidence fiscale ;

• la quote-part de propriété ;

• les autres actifs ;

• l’hypothèque ;

• les exonérations ;

• les règles régionales ;

• les conventions fiscales internationales ;

• les obligations déclaratives.

Pour un contribuable pouvant appliquer le minimum exonéré valencien de 1 million d’euros, un patrimoine immobilier fiscalement évalué à 1 million d’euros pourrait, sur la base de cette valeur fiscale, conduire à une base imposable nulle.

Cela est très différent de l’affirmation :

« À Valence, les biens immobiliers jusqu’à 1 million d’euros ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune. »

Ce que les acheteurs doivent examiner avant d’acheter

Avant d’acquérir un bien immobilier haut de gamme à Benissa, votre conseiller fiscal devrait notamment examiner :

1. la valeur fiscale estimée du bien ;

2. vos autres actifs situés en Espagne ;

3. votre patrimoine mondial si vous êtes résident fiscal espagnol ;

4. votre hypothèque ;

5. votre quote-part de propriété ;

6. votre résidence fiscale ;

7. les règles valenciennes applicables ;

8. une éventuelle obligation au titre de l’impôt de solidarité ;

9. les coûts annuels de propriété ;

10. l’impact d’une future augmentation de la valeur du bien.

Pourquoi votre résidence fiscale est-elle importante ?

Un non-résident et un résident fiscal espagnol peuvent avoir des situations très différentes au regard de l’impôt sur la fortune.

La résidence fiscale peut influencer :

• les actifs entrant dans le calcul ;

• les règles régionales applicables ;

• les obligations déclaratives ;

• les conventions fiscales internationales ;

• l’interaction avec d’autres impôts espagnols.

Pourquoi la structure de propriété peut-elle être importante ?

Les acheteurs peuvent notamment envisager :

• la propriété individuelle ;

• la copropriété ;

• la propriété commune entre époux ;

• la détention via une société ;

• l’usufruit ;

• la nue-propriété.

Chaque structure peut entraîner des conséquences juridiques et fiscales différentes.

La structure de propriété doit être choisie pour de véritables raisons juridiques et financières et non simplement parce qu’on affirme qu’elle permettrait « d’éviter l’impôt sur la fortune ».

Questions à poser à votre conseiller fiscal avant l’achat

Demandez notamment :

• Quelle pourrait être ma situation au regard de l’impôt sur la fortune ?

• Quelle valeur du bien sera utilisée fiscalement ?

• Mon hypothèque est-elle déductible ?

• La copropriété modifie-t-elle mon calcul ?

• Mon conjoint doit-il effectuer son propre calcul ?

• Quelles règles de la Communauté valencienne s’appliquent ?

• Suis-je résident fiscal espagnol ?

• Mes actifs étrangers sont-ils concernés ?

• Quel est l’impact de la convention fiscale avec mon pays de résidence ?

• Pourrais-je être soumis à l’impôt de solidarité ?

• Le résultat serait-il différent si j’achetais par l’intermédiaire d’une société ?

• Le résultat changerait-il en cas d’usufruit ou de nue-propriété ?

• Que se passe-t-il si la valeur du bien augmente ?

• Que se passe-t-il si je deviens ultérieurement résident fiscal espagnol ?

Comprendre le coût annuel d’un bien immobilier de valeur importante

Une villa d’une valeur de 1,5 million d’euros ne coûte pas seulement 1,5 million d’euros au moment de l’achat.

Le propriétaire peut également devoir prévoir :

• l’IBI ;

• l’assurance ;

• l’électricité et l’eau ;

• l’entretien de la piscine ;

• l’entretien du jardin ;

• les réparations ;

• les charges de copropriété, lorsqu’elles existent ;

• l’impôt sur le revenu des non-résidents ou d’autres impôts sur le revenu ;

• l’impôt sur la fortune ;

• l’imposition des revenus locatifs ;

• les honoraires de conseil fiscal et comptable.

Il est donc important de comprendre le coût annuel réel de la propriété d’un bien immobilier à Benissa.

Pour approfondir votre projet immobilier, consultez également notre guide sur l’achat d’un bien immobilier à Benissa ainsi que notre guide consacré aux coûts annuels de propriété immobilière.

Comment se préparer à l’impôt sur la fortune ?

La déclaration est beaucoup plus simple lorsque les documents nécessaires sont organisés tout au long de l’année.

Vérifier la valeur de votre bien immobilier

Conservez des copies :

• des actes d’achat ;

• des informations cadastrales ;

• des avis d’IBI ;

• des informations relatives aux éventuelles valeurs administratives ;

• des documents relatifs aux changements de propriété.

Calculer l’ensemble de votre patrimoine imposable

Ne regardez pas uniquement votre bien immobilier espagnol.

Si vous êtes résident fiscal espagnol, vous devez en principe prendre en compte votre patrimoine mondial.

Si vous êtes non-résident, examinez vos actifs espagnols ainsi que les conventions fiscales internationales applicables.

Vérifier les dettes restantes

Obtenez des documents à jour indiquant :

• l’établissement prêteur ;

• le capital restant dû ;

• la date ;

• l’emprunteur ;

• le bien immobilier concerné.

Confirmer votre résidence fiscale

Ne déterminez pas votre résidence fiscale uniquement en fonction :

• de votre passeport ;

• de votre nationalité ;

• de la manière dont vous vous décrivez ;

• du nombre de jours passés en Espagne.

La résidence fiscale est une notion juridique et fiscale.

Vérifier les règles régionales

Pour un bien situé à Benissa, la Communauté valencienne est particulièrement importante.

Pour les non-résidents, il faut vérifier si les règles valenciennes peuvent être appliquées conformément aux dispositions permettant l’application de la législation régionale. (Agencia Tributaria)

Préparer les documents pour votre conseiller fiscal

Checklist de préparation à l’impôt sur la fortune

• Actes de propriété

• Informations cadastrales

• Avis d’IBI

• Prix et valeurs d’acquisition

• Valeurs administratives pertinentes

• Certificat de prêt hypothécaire

• Documents relatifs aux autres emprunts

• Soldes bancaires

• Portefeuille d’investissement

• Informations sur les ETF et fonds

• Participations dans des sociétés

• Informations sur les assurances-vie

• Informations sur les plans de pension

• Informations sur les cryptomonnaies

• Autres actifs de valeur

• Autres dettes

• Quotes-parts de propriété

• Informations sur le régime matrimonial, le cas échéant

• Informations relatives à la résidence fiscale

• Convention fiscale internationale applicable

• Déclarations Modelo 714 antérieures

• Déclarations Modelo 718 antérieures, le cas échéant

Conseil d’expert : Demandez à votre conseiller fiscal d’établir le calcul à partir des documents réels plutôt que d’estimations. Cela est particulièrement important lorsque le bien à Benissa a été acheté il y a de nombreuses années, lorsqu’une hypothèque existe ou lorsque le propriétaire possède des actifs internationaux.

Impôt sur la fortune en Espagne — Résumé rapide

Le processus de décision de base est le suivant :

1. Êtes-vous résident fiscal espagnol ?

Si oui, votre patrimoine mondial peut être concerné.

Si non, vos actifs situés en Espagne peuvent néanmoins entraîner des obligations fiscales.

↓

2. Quels actifs et droits sont concernés ?

Prenez en compte :

• les biens immobiliers ;

• les comptes bancaires ;

• les placements ;

• les participations dans des sociétés ;

• les assurances ;

• les véhicules ;

• les cryptomonnaies ;

• les autres actifs.

↓

3. Quelle est leur valeur selon les règles fiscales applicables ?

N’utilisez pas automatiquement la valeur de marché.

↓

4. Quelles dettes peuvent être déduites ?

Vérifiez les hypothèques et autres dettes remplissant les conditions légales.

↓

5. Quelles exonérations s’appliquent ?

Vérifiez :

• le minimum exonéré personnel ;

• la résidence principale ;

• les actifs professionnels qualifiés ;

• les droits à pension ;

• les autres exonérations légales.

↓

6. Quelles règles régionales s’appliquent ?

Pour Benissa, la Communauté valencienne est particulièrement importante.

Pour l’année fiscale 2025, le minimum exonéré valencien publié est de 1 million d’euros. (BOE)

↓

7. Devez-vous déposer un Modelo 714 ?

N’oubliez pas que le seuil de déclaration de 2 millions d’euros peut également s’appliquer même lorsque le calcul final ne conduit à aucun impôt à payer. (Agencia Tributaria)

↓

8. L’impôt de solidarité peut-il également s’appliquer ?

Si votre patrimoine net approche ou dépasse 3 millions d’euros, il convient d’examiner l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes et le Modelo 718. (Agencia Tributaria)

Questions fréquentes sur l’impôt sur la fortune en Espagne

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune en Espagne ?

L’impôt espagnol sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) est un impôt portant sur le patrimoine net des personnes physiques. Il peut inclure les biens immobiliers, les comptes bancaires, les investissements et d’autres actifs, après application des règles d’évaluation, des dettes déductibles et des exonérations. L’impôt est exigible au 31 décembre. (Agencia Tributaria)

Qui doit payer l’impôt sur la fortune en Espagne ?

Les personnes physiques peuvent être imposables lorsque leur patrimoine, après application des exonérations et déductions pertinentes, génère un impôt à payer. Les non-résidents peuvent également être soumis à l’obligation réelle concernant leurs actifs situés en Espagne. (Agencia Tributaria)

Les non-résidents paient-ils l’impôt sur la fortune en Espagne ?

Potentiellement, oui. Les non-résidents peuvent être imposables sur certains biens et droits situés en Espagne ou relevant de la compétence fiscale espagnole. (Agencia Tributaria)

Les étrangers paient-ils un impôt sur la fortune sur les biens immobiliers espagnols ?

Potentiellement. La nationalité, à elle seule, ne détermine pas l’obligation fiscale. La résidence fiscale, la localisation du bien, sa valeur fiscale, la structure de propriété, les dettes, les exonérations, les règles régionales et les conventions fiscales internationales peuvent être déterminantes.

Quel est le taux de l’impôt sur la fortune en Espagne ?

Il n’existe pas un taux unique applicable à tous les contribuables. L’impôt fonctionne avec des taux progressifs et les communautés autonomes peuvent appliquer leurs propres minimums exonérés et barèmes. En Communauté valencienne, le barème publié pour 2025 va de 0,25 % à 3,5 %. (BOE)

Quel est le minimum exonéré de l’impôt sur la fortune en Espagne ?

Le minimum exonéré général au niveau national est de 700 000 €. Les communautés autonomes peuvent toutefois fixer leurs propres minimums pour les contribuables auxquels leurs règles s’appliquent. (Agencia Tributaria)

Quel est le minimum exonéré de l’impôt sur la fortune à Valence ?

Pour l’année fiscale 2025, le minimum exonéré général dans la Communauté valencienne est de 1 000 000 €. La législation valencienne consolidée publiée au BOE prévoit ce montant pour les obligations fiscales nées à compter du 31 décembre 2025. (BOE)

Une résidence secondaire en Espagne est-elle soumise à l’impôt sur la fortune ?

Une résidence secondaire ou de vacances peut faire partie du patrimoine imposable. L’exonération pouvant atteindre 300 000 € pour la résidence principale concerne la résidence principale effective du contribuable et non automatiquement une résidence secondaire. (Agencia Tributaria)

L’impôt espagnol sur la fortune est-il calculé sur la valeur de marché du bien ?

Pas nécessairement. Les biens immobiliers sont soumis à des règles fiscales d’évaluation spécifiques. En règle générale, pour les biens immobiliers ordinaires, la valeur retenue correspond à la plus élevée des valeurs pertinentes, notamment la valeur cadastrale, une valeur déterminée ou constatée par l’administration pour d’autres impôts et le prix ou la valeur d’acquisition. (Agencia Tributaria)

La valeur de référence cadastrale influence-t-elle l’impôt espagnol sur la fortune ?

Les règles fiscales d’évaluation des biens immobiliers peuvent prendre en compte des valeurs déterminées par l’administration pour d’autres impôts. Comme le système de la valeur de référence cadastrale et l’impôt sur la fortune peuvent être liés par des règles fiscales précises, le traitement doit être vérifié pour le bien concerné et pour l’année fiscale concernée. Il ne faut pas automatiquement supposer que la valeur de référence est toujours identique à la valeur retenue pour l’impôt sur la fortune.

Une hypothèque peut-elle réduire l’impôt espagnol sur la fortune ?

Une hypothèque remplissant les conditions légales peut réduire le patrimoine net. La dette doit toutefois être fiscalement déductible. Pour les non-résidents, les dettes doivent en principe être liées à des actifs situés en Espagne ou à des capitaux investis dans ces actifs. (Agencia Tributaria)

Chaque conjoint bénéficie-t-il de son propre minimum exonéré ?

L’impôt sur la fortune est individuel. Les actifs et dettes sont attribués selon les règles de propriété et le régime matrimonial applicable. Les biens détenus conjointement peuvent donc être répartis entre les époux au lieu d’être automatiquement attribués à une seule personne. (Agencia Tributaria)

Comment la copropriété d’un bien espagnol influence-t-elle l’impôt sur la fortune ?

Le bien est en principe attribué selon les quotes-parts juridiques de propriété et les règles matrimoniales applicables. Le patrimoine de chaque propriétaire est ensuite analysé individuellement.

Que se passe-t-il si je possède 50 % d’un bien d’une valeur de 2 millions d’euros ?

En principe, un propriétaire détenant 50 % prendra en compte sa quote-part de la valeur fiscale du bien, sous réserve des règles précises de propriété et d’évaluation. Un bien d’une valeur de 2 millions d’euros ne signifie donc pas automatiquement que chaque copropriétaire possède un patrimoine immobilier imposable de 2 millions d’euros.

Acheter un bien espagnol via une société permet-il d’éviter l’impôt sur la fortune ?

Pas automatiquement. Les parts de la société peuvent elles-mêmes constituer des actifs pertinents, tandis que les exonérations concernant certaines participations dans des entreprises sont soumises à des conditions précises. Toute structure sociétaire doit être analysée en tenant compte de l’ensemble de ses conséquences fiscales et juridiques.

Les pensions et droits à retraite sont-ils pris en compte dans l’impôt espagnol sur la fortune ?

Certains droits à pension sont expressément exonérés, notamment certains droits provenant de plans de pension espagnols et d’autres produits répondant aux conditions légales. L’exonération n’est toutefois pas universelle, notamment pour certains produits de retraite étrangers. (Agencia Tributaria)

Les fonds d’investissement et ETF sont-ils concernés par l’impôt espagnol sur la fortune ?

Potentiellement, oui. Les fonds d’investissement, actions et autres placements financiers peuvent faire partie du patrimoine imposable et sont soumis à leurs propres règles d’évaluation. Pour les titres cotés, par exemple, des méthodes d’évaluation légales spécifiques s’appliquent et pas simplement la valeur affichée dans le portefeuille au 31 décembre. (Agencia Tributaria)

Les cryptomonnaies sont-elles concernées par l’impôt espagnol sur la fortune ?

Oui. L’administration fiscale espagnole considère expressément les monnaies virtuelles comme des actifs ayant une valeur économique pour l’application de l’impôt sur la fortune. Leur valeur est déterminée au 31 décembre selon les règles d’évaluation applicables. (Agencia Tributaria)

Qu’est-ce que le Modelo 714 ?

Le Modelo 714 est la déclaration fiscale espagnole relative à l’impôt sur la fortune. Les contribuables remplissant les conditions doivent la déposer électroniquement. (Agencia Tributaria)

Quand l’impôt espagnol sur la fortune est-il déclaré ?

Pour l’année fiscale 2025, le Modelo 714 a été déposé entre le 8 avril et le 30 juin 2026. Les délais pour les années fiscales futures sont publiés dans le calendrier fiscal officiel de la campagne concernée. (Agencia Tributaria)

Que signifie le seuil de 2 millions d’euros pour la déclaration de l’impôt sur la fortune ?

Une personne peut être tenue de déposer un Modelo 714 lorsque la valeur de ses actifs et droits, calculée selon les règles fiscales, dépasse 2 millions d’euros, même si le calcul final ne donne lieu à aucun impôt à payer. Les 2 millions d’euros constituent donc un seuil déclaratif et non un minimum exonéré de 2 millions d’euros. (Agencia Tributaria)

Que se passe-t-il si je possède un bien immobilier en Espagne d’une valeur de 2 millions d’euros ?

Ne supposez pas qu’une valeur immobilière de 2 millions d’euros entraîne à elle seule un montant d’impôt déterminé. Il faut d’abord examiner la valeur fiscale du bien, la quote-part de propriété, les dettes déductibles, les autres actifs, les exonérations et les règles régionales.

Qu’est-ce que l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes ?

Il s’agit d’un impôt national distinct portant sur les patrimoines nets très élevés. Il concerne les personnes physiques dont le patrimoine net dépasse 3 millions d’euros selon le calcul prévu par la loi. Les premiers 3 millions d’euros de la base imposable pertinente sont soumis à un taux de 0 %, puis des taux progressifs s’appliquent aux montants supérieurs. (Agencia Tributaria)

Dois-je payer l’impôt sur la fortune si je vis en dehors d’Espagne ?

Potentiellement. Un non-résident peut être soumis à l’impôt espagnol sur la fortune concernant certains actifs situés en Espagne. Les non-résidents peuvent également appliquer les règles de la communauté autonome dans laquelle se trouve la valeur la plus importante de leurs actifs imposables situés en Espagne. (Agencia Tributaria)

Le Brexit a-t-il une incidence sur l’impôt sur la fortune des propriétaires britanniques en Espagne ?

Le Brexit ne supprime pas automatiquement une éventuelle obligation espagnole au titre de l’impôt sur la fortune. Les résidents du Royaume-Uni possédant des biens immobiliers en Espagne doivent examiner à la fois la législation espagnole et la convention fiscale entre l’Espagne et le Royaume-Uni, qui contient des dispositions spécifiques concernant le patrimoine. (BOE)

Le fait de posséder une résidence secondaire à Benissa signifie-t-il que je suis résident fiscal espagnol ?

Non. La propriété immobilière et la résidence fiscale sont deux notions différentes. Une personne peut posséder un bien en Espagne tout en restant résidente fiscale d’un autre pays, même si ce bien entraîne certaines obligations fiscales en Espagne.

Que se passe-t-il si mon bien immobilier se trouve dans une autre communauté autonome espagnole ?

Les règles régionales applicables dépendent de la situation du contribuable. Pour les non-résidents, le droit espagnol permet d’appliquer les règles de la communauté autonome dans laquelle se trouve la valeur la plus importante de leurs actifs imposables situés en Espagne. (Agencia Tributaria)

Conseils professionnels et avertissement

Ce guide est fourni uniquement à titre d’information générale et vise à aider les propriétaires immobiliers et les acheteurs potentiels à mieux comprendre l’impôt espagnol sur la fortune et son importance pour la propriété immobilière en Espagne.

Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé.

La législation fiscale espagnole peut évoluer tant au niveau national que régional. Le traitement fiscal peut également dépendre de facteurs tels que :

• la résidence fiscale ;

• la nationalité et le lieu de résidence ;

• la structure de propriété ;

• la valeur fiscale du bien ;

• les autres actifs ;

• les hypothèques et autres dettes ;

• les quotes-parts de propriété ;

• la résidence principale ;

• la détention via une société ;

• les plans de pension ;

• les conventions fiscales internationales ;

• l’impôt sur la fortune ;

• l’impôt de solidarité.

Avant de déposer une déclaration fiscale, il convient toujours de vérifier les lois et instructions officielles applicables à l’année fiscale concernée.

Pour l’année fiscale 2025, le minimum exonéré publié par la Communauté valencienne est de 1 million d’euros. La législation valencienne actuellement consolidée dans le BOE doit être vérifiée avant de préparer la déclaration relative à 2026 afin de tenir compte de toute modification ultérieure. (BOE)

Avant d’acheter ou de vendre un bien immobilier, de modifier une structure de propriété ou de prendre toute décision ayant des conséquences fiscales importantes, demandez conseil à un conseiller fiscal espagnol qualifié connaissant votre situation personnelle.

Conclusion

L’impôt sur la fortune en Espagne constitue un élément important à prendre en compte pour les propriétaires et acheteurs de biens immobiliers de valeur élevée, notamment pour les personnes qui achètent des villas et des fincas sur la Costa Blanca.

L’essentiel est de comprendre que l’impôt sur la fortune n’est pas simplement un impôt calculé sur le prix demandé pour un bien immobilier espagnol.

Pour un propriétaire à Benissa, le calcul peut dépendre notamment :

• de la valeur fiscale du bien ;

• des autres actifs situés en Espagne et, lorsque cela est pertinent, à l’étranger ;

• des hypothèques et autres dettes déductibles ;

• du minimum exonéré applicable ;

• de l’exonération pouvant atteindre 300 000 € pour la résidence principale, lorsque les conditions sont remplies ;

• du barème progressif valencien ;

• des quotes-parts de propriété ;

• de la résidence fiscale ;

• du régime matrimonial ;

• des conventions fiscales internationales ;

• de l’obligation déclarative ;

• et potentiellement de l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

Pour les non-résidents, la distinction entre les règles nationales et régionales est particulièrement importante. Un non-résident possédant un bien à Benissa peut potentiellement appliquer les règles de la Communauté valencienne si la valeur la plus importante de ses actifs imposables situés en Espagne se trouve dans cette communauté. (Agencia Tributaria)

L’évaluation du bien immobilier mérite également une attention particulière. La valeur utilisée pour l’impôt sur la fortune n’est pas automatiquement l’estimation actuelle du marché réalisée par une agence immobilière. Le droit fiscal espagnol prévoit des règles d’évaluation spécifiques qui peuvent conduire à une valeur différente. (Agencia Tributaria)

Pour les acheteurs, le meilleur moment pour examiner l’impôt sur la fortune est avant l’achat, et non après la signature de l’acte authentique.

Si vous envisagez d’acheter une villa à Benissa d’une valeur de 1 million, 1,5 million, 2 millions d’euros ou davantage, votre conseiller fiscal devrait calculer votre situation potentielle au regard de l’impôt sur la fortune en parallèle des frais d’acquisition et des coûts annuels de propriété.

L’aspect immobilier de la décision reste également essentiel. L’emplacement, la documentation, la situation urbanistique, la valeur de marché, la qualité de construction, l’accessibilité, la classification du terrain et le potentiel de revente peuvent avoir une influence importante sur la rentabilité à long terme d’un bien.

Telio Homes est spécialisé dans l’immobilier à Benissa et dans le nord de la Costa Blanca, notamment à Benissa Costa et dans des secteurs tels que La Fustera, San Jaime, Fanadix, Buenavista, Benimarco et Pedramala.

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier de valeur importante dans la région, nous pouvons vous accompagner pour l’évaluation immobilière, les informations sur le marché local et les documents liés au bien, que vous pourrez ensuite transmettre à votre conseiller fiscal pour son analyse financière et fiscale.

L’objectif ne doit pas seulement être de trouver un bien que vous pouvez acheter.

Il doit être de comprendre l’ensemble des coûts et des conséquences liés à sa détention.

Sources officielles et faisant autorité

Les principales sources utilisées pour ce guide sont les administrations espagnoles et les textes législatifs officiels.

Administration fiscale espagnole

Agencia Tributaria — Informations sur l’impôt sur la fortune et les déclarations

Agencia Tributaria — Impôt sur la fortune des non-résidents

Agencia Tributaria — Modelo 714

Agencia Tributaria — Modelo 718 / Impôt de solidarité

Boletín Oficial del Estado

BOE — Législation fiscale de la Communauté valencienne

BOE — Loi 38/2022 introduisant l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes

BOE — Convention fiscale entre l’Espagne et le Royaume-Uni

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Rédigé par : Équipe Telio Homes
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Dernière vérification : 10 août 2026
Prochaine révision prévue : janvier 2027

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Image principale :
Guide sur l’impôt sur la fortune en Espagne pour les propriétaires immobiliers à Benissa

Section Valence :
Impôt sur la fortune dans la Communauté valencienne pour les propriétaires immobiliers à Benissa

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Évaluation d’un bien immobilier pour l’impôt espagnol sur la fortune

Schéma de calcul :
Calcul de l’impôt espagnol sur la fortune, des actifs jusqu’à la base imposable

Section non-résidents :
Impôt espagnol sur la fortune pour les propriétaires immobiliers non-résidents

Section Modelo 714 :
Modelo 714 de l’impôt espagnol sur la fortune

Section impôt de solidarité :
Impôt sur la fortune et impôt de solidarité sur les grandes fortunes en Espagne

Exemple immobilier :
Villa à Benissa utilisée comme exemple pour le calcul de l’impôt espagnol sur la fortune

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