Eine Immobilie in Spanien zu erben, kann wesentlich komplexer sein, als einfach ein Haus von einer Generation auf die nächste zu übertragen. Das Erbrecht in Spanien kann Fragen des internationalen Erbrechts, Testamente, Pflichtteilsrechte, spanisches und ausländisches Recht, Erbschaftsteuer, kommunale Steuern, Grundbuch, Kataster und gegebenenfalls bestehende Hypotheken oder andere Verbindlichkeiten umfassen.

Für Eigentümer oder Erben, die im Ausland leben, kann die Situation noch komplizierter werden.

Eine Familie kann beispielsweise in Großbritannien, den Niederlanden, Belgien, Frankreich, Deutschland oder einem anderen Land leben und gleichzeitig eine Villa an der Costa de Benissa, in La Fustera, San Jaime, Fanadix oder im Landesinneren von Benimarco oder Pedramala besitzen. Stirbt der Eigentümer, muss die Familie möglicherweise kurzfristig mit spanischen Notaren, dem Grundbuchamt, dem Kataster, den Steuerbehörden und ausländischen Dokumenten arbeiten.

Der wichtigste Punkt ist: Der Besitz einer Immobilie in Spanien bedeutet nicht automatisch, dass für alle Aspekte des Erbfalls spanisches Erbrecht gilt. Nach der Europäischen Erbrechtsverordnung kann das anzuwendende Erbrecht unter anderem vom gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen abhängen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann außerdem das Recht des Staates gewählt werden, dessen Staatsangehörigkeit der Verstorbene besitzt. Die steuerliche Behandlung ist davon unabhängig. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dieser Leitfaden erklärt den Ablauf aus praktischer Sicht eines Immobilienexperten und konzentriert sich insbesondere auf das Erben, Verwalten und Verkaufen einer Immobilie in Benissa und an der nördlichen Costa Blanca.

Wichtig: Diese Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung dar. Das Erb- und Steuerrecht kann von der Staatsangehörigkeit, dem gewöhnlichen Aufenthalt, den familiären Verhältnissen, der Eigentumsstruktur, dem Standort und Wert der Vermögenswerte sowie der zum Zeitpunkt des Erbfalls geltenden Gesetzgebung abhängen. Die Vorschriften können sich ändern. Bei einem konkreten Erbfall sollte daher fachkundige Beratung durch einen auf spanisches Erbrecht spezialisierten Anwalt, einen Notar und gegebenenfalls einen qualifizierten Steuerberater eingeholt werden.

Wenn Sie gerade eine Immobilie in Spanien geerbt haben: Wo sollten Sie anfangen?

Wenn jemand verstorben ist und eine Immobilie in Benissa hinterlassen hat, sollte die Familie nicht als Erstes die Immobilie zum Verkauf anbieten.

Zunächst müssen die rechtliche und finanzielle Situation des Nachlasses geklärt werden.

Der praktische Ablauf:

1. Sterbeurkunde beschaffen.

2. Staatsangehörigkeit und gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen feststellen.

3. Testament ermitteln und gegebenenfalls die spanische Bescheinigung über letztwillige Verfügungen (Certificado de Actos de Última Voluntad) beschaffen.

4. Erben feststellen.

5. Prüfen, ob Hypotheken, Darlehen oder andere Verbindlichkeiten bestehen.

6. Grundbuch und Kataster prüfen.

7. Die für die Immobilie relevanten steuerlichen Werte feststellen.

8. Prüfen, welche Erbschaftsteuern und kommunalen Abgaben anfallen können.

9. Entscheiden, ob die Erbschaft angenommen, ausgeschlagen oder unter bestimmten Voraussetzungen mit beschränkter Haftung angenommen werden soll.

10. Die Erbschaft rechtlich beurkunden lassen.

11. Die neue Eigentümerstellung gegebenenfalls im Grundbuch eintragen lassen.

12. Entscheiden, ob die Immobilie behalten, vermietet, von einem Miterben übernommen oder verkauft werden soll.

Für bestimmte Fälle der Erbschaftsteuer gilt eine Frist von sechs Monaten. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig mit der Bearbeitung zu beginnen. Die spanische Steuerbehörde sieht für die von ihr verwalteten Fälle des Modelo 650 grundsätzlich eine Frist von sechs Monaten ab dem Todestag vor. Unter bestimmten Voraussetzungen kann innerhalb der ursprünglichen Frist eine Verlängerung beantragt werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Inhaltsverzeichnis

1. Wie funktioniert eine Erbschaft in Spanien?

2. Gilt spanisches Erbrecht für ausländische Immobilieneigentümer?

3. Was passiert mit einer Immobilie in Spanien, wenn der Eigentümer stirbt?

4. Erbschaftsteuer in Spanien

5. Welche Dokumente benötigt man für die Erbschaft einer Immobilie in Spanien?

6. Benötigt man ein spanisches Testament, wenn man eine Immobilie in Spanien besitzt?

7. Was passiert, wenn jemand in Spanien ohne Testament stirbt?

8. Pflichtteil und gesetzlich geschützte Erben im spanischen Recht

9. Was passiert, wenn mehrere Personen eine Immobilie in Spanien erben?

10. Kann man eine geerbte Immobilie in Spanien verkaufen?

11. Was passiert, wenn die geerbte Immobilie mit einer Hypothek oder Schulden belastet ist?

12. Häufig gestellte Fragen

13. Fazit

14. Empfohlene externe Quellen

15. Empfohlene strukturierte Daten

16. Empfohlene ALT-Texte für Bilder

17. Empfohlener Prompt für das Titelbild

Wie funktioniert eine Erbschaft in Spanien?

Was passiert, wenn eine Person in Spanien stirbt?

Wenn eine Person verstirbt, muss ihr Vermögen entsprechend dem auf den konkreten Erbfall anzuwendenden Erbrecht geregelt werden.

Zum Nachlass können gehören:

• Immobilien in Spanien

• Immobilien in anderen Ländern

• Bankkonten

• Kapitalanlagen

• Fahrzeuge

• Unternehmensbeteiligungen

• Persönliche Gegenstände

• Hypotheken

• Darlehen

• Sonstige Schulden und Verpflichtungen

Der erste praktische Schritt besteht daher nicht darin, die Immobilie zu verkaufen oder zu übertragen. Zunächst muss geklärt werden, wer erbberechtigt ist und welches Erbrecht auf den Nachlass Anwendung findet.

Bei einer Immobilie in Benissa bedeutet dies häufig, das Testament zu ermitteln, die Erben festzustellen, die rechtliche und grundbuchliche Situation der Immobilie zu überprüfen, die Erbschaftsdokumente vorzubereiten, die entsprechenden Steuern zu erledigen und anschließend die neue Eigentümerstellung eintragen zu lassen.

Gerade bei internationalen Erbfällen wird dieser Prozess häufig von einem Notar, einem Rechtsanwalt und einem Steuerberater begleitet.

Wer kann eine Immobilie in Spanien erben?

Wer erbt, hängt von dem Erbrecht ab, das auf den jeweiligen Erbfall Anwendung findet.

Zu den möglichen Erben oder Begünstigten können gehören:

• Ehegatten

• Kinder

• Weitere Nachkommen

• Eltern und andere Vorfahren

• Andere Verwandte

• In einem Testament bestimmte Personen

• Vermächtnisnehmer

• Unter bestimmten Umständen auch andere Personen oder Organisationen

Bei einem internationalen Erbfall reicht es deshalb nicht aus, einfach zu fragen: „Was sagt das spanische Recht?“

Das anzuwendende Erbrecht kann sich nach der Europäischen Erbrechtsverordnung unter anderem aus dem gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen ergeben. Unter bestimmten Voraussetzungen kann außerdem das Recht eines Staates gewählt werden, dessen Staatsangehörigkeit der Verstorbene besitzt. (boe.es)

Erben mit Testament

Hat der Verstorbene ein gültiges Testament hinterlassen, ist dieses ein zentraler Ausgangspunkt.

Ein Testament bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Erblasser sein gesamtes Vermögen ohne Einschränkungen jeder beliebigen Person hinterlassen konnte.

Das anzuwendende Erbrecht kann bestimmten Erben geschützte Rechte einräumen. Im spanischen Recht wird in diesem Zusammenhang häufig von Pflichtteil bzw. „Legítima“ und pflichtteilsberechtigten Erben gesprochen.

Daher löst ein Testament mit der Aussage „Ich hinterlasse mein Haus in Spanien an Person X“ nicht zwangsläufig alle rechtlichen Fragen.

Die erste Frage sollte lauten:

Welches Erbrecht gilt für den Nachlass?

Die zweite:

Welche Möglichkeiten bietet dieses Recht für die testamentarische Verfügung?

Erben ohne Testament

Wenn eine Person ohne ein gültiges Testament verstirbt, das den Nachlass regelt, wird die Erbschaft grundsätzlich nach den anwendbaren gesetzlichen Erbfolgeregeln abgewickelt.

In Spanien kann dafür eine Erbschaftserklärung bzw. eine notarielle Feststellung der gesetzlichen Erben („declaración de herederos ab intestato“) erforderlich sein.

Die spanischen Behörden erläutern, dass dieses Verfahren dazu dient, die gesetzlichen Erben festzustellen, wenn kein Testament vorhanden ist. Je nach Umständen ist dafür ein zuständiger Notar einzuschalten. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Bei internationalen Familien kann es notwendig sein, die familiären Beziehungen durch Dokumente aus den Ländern nachzuweisen, in denen Geburten, Eheschließungen oder andere relevante Ereignisse stattgefunden haben.

Eine Erbschaft annehmen oder ausschlagen

Ein Erbe ist nicht zwangsläufig verpflichtet, eine Erbschaft anzunehmen.

Grundsätzlich bestehen wichtige Unterschiede zwischen:

• der uneingeschränkten Annahme der Erbschaft,

• der Annahme unter dem Vorbehalt der Inventarerrichtung bzw. mit beschränkter Haftung nach den entsprechenden gesetzlichen Regeln,

• der Ausschlagung der Erbschaft.

Das spanische Recht unterscheidet zwischen ausdrücklicher und unter bestimmten Umständen stillschweigender Annahme, während eine Ausschlagung formell erklärt werden muss. Die Entscheidung kann insbesondere dann erhebliche Konsequenzen haben, wenn der Verstorbene Schulden hinterlassen hat. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Warum ist das wichtig?

Stellen Sie sich vor, eine Immobilie in Pedramala ist 500.000 € wert, der Verstorbene hatte jedoch zusätzlich eine größere Hypothek, persönliche Darlehen und weitere Verbindlichkeiten.

Ein Erbe sollte eine Erbschaft nicht allein deshalb automatisch und uneingeschränkt annehmen, weil eine wertvolle Immobilie vorhanden ist.

Die Annahme unter dem Vorbehalt der Inventarerrichtung kann den Erben unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen vor einer persönlichen Haftung für Nachlassschulden schützen. Die konkrete Situation sollte jedoch vor jeder möglicherweise rechtlich bindenden Handlung mit einem Notar oder auf Erbrecht spezialisierten Anwalt geprüft werden.

Expertentipp: Wenn Sie die finanzielle Situation des Verstorbenen nicht vollständig kennen, sprechen Sie vor einer Handlung, die als Annahme der Erbschaft gewertet werden könnte, mit einem Notar oder spezialisierten Erbrechtsanwalt.

Gilt spanisches Erbrecht für ausländische Immobilieneigentümer?

Bedeutet der Besitz einer Immobilie in Spanien automatisch, dass spanisches Erbrecht gilt?

Nein, nicht unbedingt.

Dies ist einer der wichtigsten Punkte für internationale Immobilieneigentümer.

Ein britischer, niederländischer, belgischer, deutscher, französischer oder anderer Staatsangehöriger, der eine Villa in Benissa besitzt, unterliegt nicht allein deshalb automatisch für alle erbrechtlichen Fragen dem spanischen Erbrecht, weil sich die Immobilie in Spanien befindet.

Bei vielen internationalen Erbfällen richtet sich das anzuwendende Erbrecht nach der Europäischen Erbrechtsverordnung 650/2012, wobei deren Geltungsbereich und die konkreten Umstände des Erbfalls berücksichtigt werden müssen. (boe.es)

Der Besitz einer Immobilie in Spanien kann jedoch unabhängig davon rechtliche, administrative und steuerliche Verpflichtungen in Spanien auslösen.

Spanische und ausländische Staatsangehörige

Die Staatsangehörigkeit kann eine wichtige Rolle spielen, ist aber nicht der einzige Faktor.

Szenario A – Wohnsitz in Spanien

Ein spanischer Staatsangehöriger, der dauerhaft in Spanien lebt, kann je nach konkreten Umständen einer spanischen erbrechtlichen Regelung unterliegen.

Szenario B – Ausländischer Eigentümer mit dauerhaftem Wohnsitz in Spanien

Ein ausländischer Staatsangehöriger, der dauerhaft nach Spanien gezogen ist, kann erbrechtlich anders behandelt werden als ein ausländischer Immobilieneigentümer, der weiterhin überwiegend in seinem Heimatland lebt.

Szenario C – Ausländischer Eigentümer einer Ferienimmobilie

Eine Person, die dauerhaft im Ausland lebt, aber eine Ferienvilla in Benissa besitzt, kann sich in einer internationalen Erbsituation befinden, in der der gewöhnliche Aufenthalt, die Staatsangehörigkeit und die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen an die spanische Immobilie eine Rolle spielen.

Diese Situationen sollten nicht pauschal gleichbehandelt werden.

Gewöhnlicher Aufenthalt und Erbrecht

Nach der Europäischen Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Recht des Staates, in dem der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Es bestehen jedoch Ausnahmen. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Fälle, in denen eine offensichtlich engere Verbindung zu einem anderen Staat bestand. (boe.es)

Deshalb ist der gewöhnliche Aufenthalt ein wichtiger Faktor bei der internationalen Nachlassplanung.

Gleichzeitig bedeutet der Besitz eines Ferienhauses in Benissa nicht automatisch, dass Spanien der gewöhnliche Aufenthaltsstaat des Eigentümers war.

Wahl des Heimatrechts im Testament

Die Europäische Erbrechtsverordnung ermöglicht es einer Person unter bestimmten Voraussetzungen, das Recht des Staates zu wählen, dessen Staatsangehörigkeit sie besitzt.

Bei mehreren Staatsangehörigkeiten kann unter bestimmten Voraussetzungen das Recht einer dieser Staaten gewählt werden. Die Rechtswahl muss den formalen Anforderungen der Verordnung entsprechen. (boe.es)

Für ausländische Immobilieneigentümer kann dies besonders relevant sein.

Eine solche Rechtswahl sollte jedoch nicht einfach aus einer Vorlage für ein Testament übernommen werden.

Formulierung, Wirksamkeit und Zusammenspiel mit anderen Nachlassregelungen sollten professionell geprüft werden.

Europäische Erbrechtsverordnung 650/2012

Die Europäische Erbrechtsverordnung schafft einen rechtlichen Rahmen zur Bestimmung des anwendbaren Erbrechts und der Zuständigkeit bei zahlreichen internationalen Erbfällen in Europa.

Sie betrifft unter anderem Fragen wie:

• Wer erbt?

• Welche Erbquoten gelten?

• Welche Rechte haben Ehegatten und andere Begünstigte?

• Wie kann eine Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen werden?

• Wie wird für Nachlassschulden gehaftet?

• Welche Pflichtteilsrechte oder anderen Beschränkungen der Testierfreiheit bestehen?

Wichtig ist jedoch, dass die Verordnung das Erbschaftsteuerrecht nicht vereinheitlicht.

Erbrecht und Erbschaftsteuer sind daher zwei unterschiedliche Themenbereiche. (boe.es)

Warum internationale Familien fachkundige Beratung benötigen

Eine Erbschaft mit einer Immobilie in Benissa kann gleichzeitig mehrere Rechtssysteme betreffen.

Beispiel

Ein niederländischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in den Niederlanden besitzt gemeinsam mit seinem Ehepartner eine Villa in La Fustera. Das Paar hat Kinder, ein Bankkonto in Spanien und eine spanische Hypothek.

Nach dem Tod des Eigentümers muss die Familie möglicherweise klären:

1. Welches Erbrecht gilt?

2. Was bestimmt das Testament?

3. Wer sind die Erben?

4. Was passiert mit dem gemeinschaftlichen Eigentum?

5. Besteht eine Hypothek?

6. Welche spanischen Steuern fallen an?

7. Bestehen steuerliche Pflichten im Wohnsitzstaat der Familie?

8. Welche ausländischen Dokumente benötigen eine Apostille oder beglaubigte Übersetzung?

9. Wie wird die spanische Immobilie eingetragen?

10. Was passiert, wenn die Erben verkaufen möchten?

Eine internationale Erbschaft sollte daher als grenzüberschreitende rechtliche und steuerliche Angelegenheit betrachtet werden und nicht lediglich als Immobilientransaktion.

Was passiert mit einer Immobilie in Spanien, wenn der Eigentümer stirbt?

Eine einfache Darstellung des Prozesses lautet:

Tod → Testament → Erben → Dokumente → Steuern → Notar → Grundbuch → Behalten / Vermieten / Verkaufen

Feststellen, wer die Erben sind

Zunächst muss festgestellt werden, wer Anspruch auf den Nachlass hat.

Bei einem spanischen Testament hilft das Certificado de Actos de Última Voluntad – die spanische Bescheinigung über letztwillige Verfügungen – festzustellen, ob der Verstorbene in Spanien ein Testament errichtet hat und bei welchem Notar es hinterlegt wurde.

Wenn kein Testament vorhanden ist, kann eine notarielle Feststellung der gesetzlichen Erben erforderlich sein.

Das Testament des Verstorbenen finden

Die Familie sollte nicht davon ausgehen, dass eine zu Hause aufbewahrte Kopie des Testaments das einzige relevante Dokument ist.

Das Registro General de Actos de Última Voluntad enthält Informationen über in Spanien errichtete Testamente und die Notare, bei denen sie beurkundet wurden.

Daher gehört das Certificado de Actos de Última Voluntad zu den ersten Dokumenten, die im spanischen Erbverfahren beschafft werden sollten. Die spanischen Behörden bestätigen, dass diese Bescheinigung bei Erbfällen verwendet wird und darüber informiert, ob ein Testament vorhanden ist und bei welchem Notar es errichtet wurde. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Die Bescheinigung kann in der Regel nicht unmittelbar nach dem Tod beantragt werden. Die geltenden Vorschriften sehen eine Wartezeit vor, bevor der entsprechende Antrag gestellt werden kann. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Bei einem ausländischen Testament kann das Verfahren anders aussehen und unter anderem Folgendes erfordern:

• Originaldokument

• Legalisation oder Apostille

• Beglaubigte Übersetzung

• Nachweis der Gültigkeit

• Fachliche Prüfung des Zusammenspiels mit dem in Spanien anzuwendenden Erb- und Grundbuchrecht

Die spanische Immobilie identifizieren

Die Familie muss genau feststellen, welche Immobilie oder Immobilien dem Verstorbenen gehörten.

Bei einer Immobilie in Benissa sollten unter anderem geprüft werden:

• Adresse

• Grundbuch

• Kataster

• Katasternummer

• Eigentumsanteil

• Bestehende Belastungen

• Hypotheken

• Dienstbarkeiten

• Grundbuchbeschreibung

• Grundstücksklassifizierung

• Dokumentation der bestehenden Gebäude

Dies kann insbesondere bei älteren Immobilien im Landesinneren wichtig sein.

Eine Finca in Benimarco oder Pedramala kann eine lange Eigentumshistorie haben. Dabei können Unterschiede zwischen älteren Urkunden, dem Grundbuch, dem Kataster und dem tatsächlichen Zustand des Grundstücks bestehen.

Das Grundbuch prüfen

Das Registro de la Propiedad, also das spanische Grundbuch, ist von zentraler Bedeutung, weil es Informationen über den eingetragenen Eigentümer und die auf einer Immobilie lastenden Rechte und Belastungen enthält.

Vor Abschluss der Erbschaft sollte der aktuelle Grundbuchstand durch den zuständigen Rechtsberater geprüft werden.

Das gilt insbesondere dann, wenn die Familie davon ausgeht, dass die Immobilie „vollständig lastenfrei“ ist, aber beispielsweise alte Hypotheken, Nießbrauchsrechte, Pfändungen oder andere eingetragene Belastungen bestehen könnten.

Die Erbschaftsurkunde vorbereiten

Sobald die Erben und Vermögenswerte feststehen, kann die Dokumentation der Erbschaft vorbereitet werden.

Je nach Fall kann eine notarielle Erbschaftsannahme und Erbauseinandersetzung („escritura de aceptación y partición de herencia“) erforderlich sein.

Die Urkunde kann Angaben enthalten zu:

• Dem Verstorbenen

• Den Erben

• Ihren Erbrechten

• Der Immobilie

• Weiteren Vermögenswerten

• Schulden

• Der Aufteilung des Nachlasses

Bei komplexen internationalen Erbfällen hängt die genaue Dokumentation vom anzuwendenden Erbrecht ab.

Die entsprechenden Steuern bezahlen

Bevor die Immobilie als normales Eigentum der Erben behandelt werden sollte, müssen die relevanten steuerlichen Verpflichtungen geprüft und erfüllt werden.

Die steuerliche Situation kann unter anderem abhängen von:

• Wohnsitz des Verstorbenen

• Wohnsitz des Erben

• Lage der Immobilie

• Zuständiger autonomen Region

• Verwandtschaftsverhältnis

• Wert des Nachlasses

• Abzugsfähigen Schulden und Belastungen

• Anwendbaren Freibeträgen, Reduzierungen und Vergünstigungen

Für nicht in Spanien ansässige Steuerpflichtige gibt es bei bestimmten Erbfällen das Modelo 650. Die spanische Steuerbehörde verwendet dieses Formular für die von der staatlichen Steuerverwaltung betreuten Fälle von Erwerben von Todes wegen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Die Immobilie auf die Erben eintragen lassen

Nach der ordnungsgemäßen Abwicklung der Erbschaft kann die neue Eigentümerstellung im Grundbuch eingetragen werden.

Dies ist besonders wichtig, wenn die Erben später:

• Die Immobilie verkaufen

• Eine Hypothek aufnehmen

• Eigentumsanteile übertragen

• Das Eigentum aufteilen

• Bestimmte Rechte einräumen

• Probleme mit der Eigentümerstellung lösen möchten

Eine Immobilie, die vor Jahren geerbt wurde, aber weiterhin auf den Namen des Verstorbenen eingetragen ist, kann später deutlich schwieriger zu verkaufen sein.

Kann man eine geerbte Immobilie verkaufen, bevor sie eingetragen wurde?

Diese Frage stellen sich viele Familien, die eine Immobilie schnell verkaufen möchten.

Die Antwort lässt sich nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Die rechtliche Vorgehensweise kann von der konkreten Erbsituation, den Eigentumsverhältnissen, den Erben und den Anforderungen des Käufers und dessen Rechtsberater abhängen.

In der Praxis möchte ein Käufer normalerweise eine klare und rechtlich übertragbare Eigentumssituation vorfinden.

Wenn der Verstorbene noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, können zusätzliche rechtliche Schritte erforderlich sein, bevor der Käufer eine eindeutige Eigentumsübertragung erhalten kann.

Der sicherere Weg

Bei einem normalen Verkauf am freien Markt ist es sinnvoll:

1. Die Erben festzustellen.

2. Die Erbschaft rechtlich zu beurkunden.

3. Die entsprechenden Steuern zu erledigen.

4. Die Eigentumsverhältnisse gegebenenfalls im Grundbuch zu aktualisieren.

5. Die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten.

6. Sie erst dann zu vermarkten, wenn die rechtliche Verkaufsberechtigung eindeutig ist.

Einen Käufer zu suchen, bevor die Erbschaft geklärt ist, kann vermeidbare Verzögerungen verursachen.

Was passiert nach der Eintragung der Erbschaft?

Die Erben können entscheiden, was sie mit der Immobilie machen möchten – unter Berücksichtigung ihrer rechtlichen und steuerlichen Situation.

Die üblichen Möglichkeiten sind:

Die Immobilie behalten

Die Familie kann sie als Ferienhaus oder Familienwohnsitz behalten.

Die Immobilie vermieten

Die Erben können sich für eine Vermietung entscheiden, sofern die jeweils geltenden Anforderungen für Vermietung, Stadtplanung, Genehmigungen und Steuern erfüllt werden.

Die Immobilie verkaufen

Die Erben können die Immobilie verkaufen und den Erlös entsprechend ihren Eigentums- und Erbrechten aufteilen.

Einen anderen Erben auszahlen

Ein Erbe kann die Anteile der anderen übernehmen.

Das kann eine praktische Lösung sein, wenn ein Familienmitglied die Villa in Benissa behalten möchte, während die anderen lieber Geld erhalten möchten.

Erbschaftsteuer in Spanien

Was ist die Erbschaftsteuer in Spanien?

Die Erbschaftsteuer in Spanien ist Bestandteil der spanischen Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Grundsätzlich wird der Erwerb von Vermögenswerten und Rechten durch Erbschaft besteuert.

Bei einem Erbfall ist grundsätzlich die Person, die Vermögenswerte oder Rechte erwirbt, steuerpflichtig. Die spanische Steuerbehörde sieht für Erbschaften, Vermächtnisse und andere Erwerbe von Todes wegen spezielle Regeln vor. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wer muss Erbschaftsteuer bezahlen?

Das hängt von den konkreten Umständen ab.

Eine Person, die eine Immobilie in Spanien erbt, kann auch dann in Spanien erbschaftsteuerpflichtig sein, wenn sie selbst nicht in Spanien lebt.

Die spanische Steuerbehörde berücksichtigt ausdrücklich auch nicht in Spanien ansässige Erben und Vermächtnisnehmer, die unter den entsprechenden Voraussetzungen bestimmte in Spanien belegene Vermögenswerte erwerben. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Entscheidend ist jedoch zunächst, welche Steuerbehörde im konkreten Fall zuständig ist. Die Agencia Estatal de Administración Tributaria verwaltet die Fälle, in denen die Steuer nicht auf eine autonome Region übertragen wurde. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wie wird die spanische Erbschaftsteuer berechnet?

Die Berechnung lautet nicht einfach:

Immobilienwert × Steuersatz

Vereinfacht kann die Berechnung mehrere Schritte umfassen:

1. Vermögenswerte und Rechte des Nachlasses feststellen.

2. Die gesetzlichen Bewertungsregeln anwenden.

3. Abzugsfähige Schulden und Belastungen berücksichtigen, soweit dies zulässig ist.

4. Anwendbare Reduzierungen oder Vergünstigungen berücksichtigen.

5. Steuerbemessungsgrundlage und steuerpflichtige Bemessungsgrundlage bestimmen.

6. Den geltenden Tarif und weitere gesetzliche Faktoren anwenden.

7. Regionale Steuervergünstigungen berücksichtigen.

8. Die endgültige Steuer ermitteln.

Bei Immobilien kann der Valor de Referencia, also der Kataster-Referenzwert, eine besondere Rolle spielen.

Das spanische Kataster weist darauf hin, dass der Referenzwert für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Erbschaft- und Schenkungsteuer relevant sein kann. Ist der erklärte Wert höher, kann nach den geltenden Regeln dieser höhere Wert maßgeblich sein.

Wichtig: Der von einem Immobilienmakler ermittelte Marktwert, der Katasterwert und der Valor de Referencia sind nicht dasselbe. Sie erfüllen unterschiedliche Zwecke.

Hat das Verwandtschaftsverhältnis Einfluss auf die Steuer?

Ja.

Das spanische Erbschaftsteuerrecht unterscheidet zwischen verschiedenen Verwandtschaftsgruppen.

Kinder, Ehegatten und andere nahe Angehörige können steuerlich anders behandelt werden als entferntere Verwandte oder nicht verwandte Personen.

Darüber hinaus können die autonomen Regionen eigene Reduzierungen oder Vergünstigungen vorsehen.

Deshalb reicht es nicht aus, den Wert einer Immobilie in einen beliebigen Online-Erbschaftsteuerrechner einzugeben, um zuverlässig zu ermitteln, wie viel ein Erbe tatsächlich zahlen muss.

Müssen Nichtansässige in Spanien Erbschaftsteuer bezahlen?

Das kann der Fall sein.

Ein Erbe sollte niemals davon ausgehen, dass sein Wohnsitz außerhalb Spaniens automatisch bedeutet, dass keine spanische Steuerpflicht besteht.

Die spanische Steuerbehörde sieht ausdrücklich Regelungen für nicht in Spanien ansässige Erben und Vermächtnisnehmer vor, die bestimmte in Spanien gelegene Vermögenswerte erwerben. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Die Situation kann besonders komplex werden, wenn:

• Der Verstorbene außerhalb Spaniens lebte

• Der Erbe in einem anderen Land lebt

• Die Immobilie in Spanien liegt

• Vermögenswerte in mehreren Ländern vorhanden sind

• Die Familie mehrere Staatsangehörigkeiten besitzt

• Mehrere Steuersysteme relevant sein können

Erbschaftsteuer in der Valencianischen Gemeinschaft

Eine Immobilie in Benissa befindet sich in der Comunitat Valenciana. Daher kann die valencianische Steuergesetzgebung für die steuerliche Behandlung einer Erbschaft relevant sein, sofern die entsprechenden steuerlichen Anknüpfungspunkte gegeben sind.

Die valencianischen Regelungen wurden in den vergangenen Jahren mehrfach geändert. Deshalb sollte man sich nicht auf ältere Internetartikel verlassen, die frühere Steuersätze, Freibeträge oder Vergünstigungen nennen.

Zum Stand 2026 sieht die valencianische Gesetzgebung eine 99%ige Steuerermäßigung auf die Steuer für bestimmte Erwerbe von Todes wegen durch Angehörige der Gruppen I und II vor. Außerdem besteht seit dem 1. Juni 2026 eine 25%ige Vergünstigung für bestimmte Erwerbe von Todes wegen durch Angehörige der Gruppe III. (boe.es)

Das bedeutet nicht, dass der „Erbschaftsteuersatz“ 99 % beträgt. Diese Vergünstigungen werden unter den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen auf die entsprechende Steuer angewandt.

Diese Unterscheidung ist wichtig.

Steuerlicher Hinweis: Die valencianischen Erbschaftsteuerregelungen können geändert werden. Bevor Sie sich auf einen Prozentsatz, Freibetrag oder eine Vergünstigung verlassen, sollten Sie die aktuell geltende konsolidierte Gesetzgebung prüfen und für den konkreten Erbfall fachkundige steuerliche Beratung einholen.

Erbschaftsteuer in Alicante und Benissa

Benissa liegt in der Provinz Alicante innerhalb der Comunitat Valenciana.

Wer beispielsweise eine Villa in San Jaime oder La Fustera erbt, sollte zwischen folgenden Faktoren unterscheiden:

• Spanisches nationales Steuerrecht

• Steuerrecht der Comunitat Valenciana

• Wohnsitz des Verstorbenen

• Wohnsitz des Erben

• Lage der Immobilie

• Verwandtschaftsverhältnis

• Internationale Steuerregelungen

Nur weil sich eine Immobilie in Benissa befindet, bedeutet dies nicht, dass alle Aspekte des Erbfalls ausschließlich durch „die Regeln von Benissa“ bestimmt werden.

Modelo 650

Das Modelo 650 ist das spanische Formular zur Selbstveranlagung bestimmter Erwerbe von Todes wegen im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Für Nichtansässige wird es in den Fällen verwendet, in denen die staatliche Steuerverwaltung zuständig ist und nicht eine autonome Region. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Das offizielle Verfahren umfasst Erbschaften, Vermächtnisse und andere Erwerbe von Todes wegen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Fristen für die Erbschaftsteuer

Die allgemeine Frist für die Abgabe der Erbschaftsteuererklärung beträgt sechs Monate ab dem Todestag.

In bestimmten Fällen von nicht in Spanien ansässigen Erben, die von der staatlichen Steuerbehörde über das Modelo 650 verwaltet werden, kann innerhalb der ursprünglichen Frist eine Verlängerung um weitere sechs Monate beantragt werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Der praktische Punkt ist:

Warten Sie nicht, bis die Erbschaft fast abgeschlossen ist, bevor Sie sich mit der Steuer beschäftigen.

Die steuerliche Frist kann bereits laufen, während die Familie noch ausländische Dokumente beschafft, Grundbuchfragen klärt oder über die Zukunft der Immobilie entscheidet.

Was passiert, wenn die Erbschaftsteuer nicht fristgerecht bezahlt wird?

Eine verspätete Abgabe kann finanzielle Folgen haben, darunter gegebenenfalls Zuschläge und Zinsen.

Die konkreten Folgen hängen vom jeweiligen Sachverhalt und der zuständigen Steuerbehörde ab.

Warnung: Die sechsmonatige Frist für die Erbschaftsteuer sollte als wichtige Frist betrachtet werden und nicht als Zeitpunkt, an dem die Familie erwartet, bereits sämtliche Formalitäten abgeschlossen zu haben.

Beginnen Sie deshalb möglichst früh mit der Bearbeitung.

Weitere Steuern und Kosten im Zusammenhang mit einer geerbten Immobilie in Spanien

Die Erbschaftsteuer ist nicht zwangsläufig die einzige steuerliche Frage.

Kommunale Wertzuwachssteuer – Plusvalía Municipal

Die sogenannte Plusvalía Municipal, offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ist eine kommunale Steuer, die sich auf bestimmte Wertsteigerungen städtischer Grundstücke bezieht.

Sie ist von der Erbschaftsteuer unabhängig.

Bei der Übertragung einer Immobilie durch Erbschaft sollten die jeweils geltenden kommunalen Vorschriften geprüft werden. Ob eine Steuerpflicht besteht und wie sie berechnet wird, hängt unter anderem von den Eigenschaften des Grundstücks und der geltenden Gesetzgebung ab.

Bei einer Immobilie in Benissa sollte diese Frage als Bestandteil des Erbschaftsprozesses geprüft werden und nicht erst dann, wenn die Erben die Immobilie verkaufen möchten.

Steuer auf den Veräußerungsgewinn beim späteren Verkauf

Die Erbschaft und der anschließende Verkauf sind zwei unterschiedliche steuerliche Vorgänge.

Stellen Sie sich vor, eine Familie erbt eine Villa in Benissa und verkauft sie zwei Jahre später.

Die steuerliche Behandlung der Erbschaft ist eine Frage.

Die steuerlichen Folgen des späteren Verkaufs sind eine andere.

Für die spanische Einkommensteuer bzw. die Besteuerung von Nichtansässigen ist der steuerliche Anschaffungswert einer geerbten Immobilie mit den nach den Regeln der Erbschaftsteuer bestimmten Werten verbunden, vorbehaltlich der jeweils geltenden steuerlichen Vorschriften. (boe.es)

Der spätere Verkauf kann daher eine eigenständige Berechnung des Veräußerungsgewinns erforderlich machen.

Dies ist für internationale Erben besonders wichtig, da die steuerliche Behandlung davon abhängen kann, ob der Verkäufer in Spanien steuerlich ansässig oder nicht ansässig ist.

3%ige Quellensteuer bei Verkäufern ohne spanischen Steuerwohnsitz

Ein nicht in Spanien ansässiger Erbe, der eine Immobilie in Spanien verkauft, sollte eine besonders wichtige steuerliche Regel kennen.

Wenn eine nicht in Spanien ansässige Person ohne Betriebsstätte in Spanien eine Immobilie verkauft, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des nicht ansässigen Verkäufers an die spanische Steuerbehörde abführen. Dies erfolgt über das Modelo 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Diese 3 % sind nicht automatisch die endgültige Steuer.

Der Verkäufer ermittelt anschließend seine endgültige steuerliche Situation. Die bereits einbehaltene Summe wird auf die tatsächlich geschuldete Steuer angerechnet. Übersteigt die einbehaltene Summe die endgültige Steuer, kann unter den geltenden Voraussetzungen eine Rückerstattung beantragt werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Der Käufer muss das Modelo 211 grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Übertragung einreichen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Dies ist besonders relevant, wenn beispielsweise drei im Ausland lebende Erben gemeinsam eine geerbte Immobilie in Benissa verkaufen.

Kann eine Erbschaft in zwei Ländern steuerpflichtig sein?

Das ist möglich.

Die spanische Besteuerung und die steuerlichen Vorschriften des Wohnsitzstaates des Erben sind zwei unterschiedliche Themen.

Ein Erbe mit Wohnsitz in Großbritannien, den Niederlanden, Belgien, Deutschland oder einem anderen Land sollte prüfen, ob in seinem Wohnsitzstaat beispielsweise folgende Verpflichtungen bestehen:

• Erbschaftsteuer

• Steuer auf Nachlassvermögen

• Meldepflichten

• Steuerliche Folgen eines späteren Veräußerungsgewinns

• Meldepflichten für ausländisches Vermögen

In manchen Fällen können Mechanismen zur Vermeidung oder Minderung einer Doppelbesteuerung bestehen. Dies hängt jedoch von den beteiligten Ländern und den individuellen Umständen ab.

Expertentipp: Fragen Sie nicht nur: „Wie viel Erbschaftsteuer muss ich in Spanien bezahlen?“ Bei einer internationalen Erbschaft lautet die bessere Frage: „Welche steuerlichen Verpflichtungen habe ich insgesamt in Spanien und in meinem Wohnsitzland?“

Welche Dokumente benötigt man für die Erbschaft einer Immobilie in Spanien?

Eine internationale Erbschaft kann eine beträchtliche Anzahl von Dokumenten erfordern.

Die genaue Liste hängt vom jeweiligen Erbfall ab.

Die spanischen Behörden bestätigen, dass bestimmte ausländische Dokumente, die in spanischen Erbschaftsverfahren verwendet werden, eine Apostille oder Legalisation und eine spanische Übersetzung benötigen können. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Sterbeurkunde

Die Sterbeurkunde gehört zu den ersten erforderlichen Dokumenten.

Wenn der Tod außerhalb Spaniens eingetreten ist, kann die ausländische Sterbeurkunde unter anderem folgende Anforderungen erfüllen müssen:

• Offizielles Dokument

• Apostille oder Legalisation

• Beglaubigte Übersetzung ins Spanische

Die konkreten Anforderungen sollten vor der Beschaffung der Dokumente bestätigt werden.

Certificado de Actos de Última Voluntad

Das Certificado de Actos de Última Voluntad ist besonders wichtig, wenn der Verstorbene in Spanien ein Testament errichtet hat.

Die spanischen Behörden bestätigen, dass diese Bescheinigung feststellen lässt, ob der Verstorbene ein Testament errichtet hat und bei welchem Notar es hinterlegt wurde. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Kopie des Testaments

Sobald das relevante Testament ermittelt wurde, kann über das entsprechende notarielle Verfahren eine beglaubigte Ausfertigung beschafft werden.

Eine Kopie, die die Familie zu Hause aufbewahrt, kann hilfreich sein, sollte jedoch nicht ohne Prüfung als endgültige und aktuelle Grundlage betrachtet werden.

NIE und Identitätsdokumente

Erben, die eine Immobilie in Spanien verwalten, benötigen in der Regel spanische Identifikationsdokumente wie die NIE, zusätzlich zu einem gültigen Reisepass oder Personalausweis.

Falls ein Erbe noch keine NIE besitzt, kann der für die Erbschaft zuständige Anwalt, Notar oder andere Fachmann das entsprechende Verfahren erläutern.

Praktischer Hinweis: Wenn mehrere Erben in verschiedenen Ländern leben, sollten die jeweiligen Identifikationsanforderungen frühzeitig geklärt werden. Bis kurz vor einem geplanten Verkauf damit zu warten, kann unnötige Verzögerungen verursachen.

Eigentumsurkunden der Immobilie

Die ursprüngliche Eigentumsurkunde kann helfen, Folgendes festzustellen:

• Eigentumsverhältnisse

• Historischen Erwerb

• Beschreibung der Immobilie

• Eigentumsanteile

• Frühere Belastungen

• Katasterinformationen

Bei älteren Immobilien kann eine zusätzliche Prüfung notwendig sein, wenn die historische Beschreibung der Urkunde nicht genau mit dem heutigen physischen Zustand der Immobilie übereinstimmt.

Grundbuchinformationen

Es sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt werden, anstatt sich ausschließlich auf eine ältere Eigentumsurkunde zu verlassen.

Dies ist insbesondere vor einem Verkauf wichtig.

Katasterinformationen

Das spanische Kataster (Catastro) stellt die Katasternummer der Immobilie bereit.

Die Referenz catastral ist die offizielle Identifikationsnummer einer Immobilie und wird unter anderem bei Erbschaften und Immobilientransaktionen verwendet.

Der Valor de Referencia kann außerdem für die steuerliche Behandlung der Erbschaft relevant sein und sollte nicht mit dem Marktwert verwechselt werden.

IBI-Bescheide

Aktuelle IBI-Bescheide sind hilfreich, um Folgendes zu überprüfen:

• Informationen zur kommunalen Grundsteuer

• Katasternummer

• Identifikation der Immobilie

• Eventuell offene Beträge

Sie können außerdem helfen, praktische Fragen vor der Vermarktung der Immobilie frühzeitig zu erkennen.

Heirats- und Geburtsurkunden

Diese Dokumente können erforderlich sein, um familiäre Beziehungen nachzuweisen.

Bei einer internationalen Familie können die Bescheinigungen aus mehreren Ländern stammen und deshalb eine Apostille sowie eine beglaubigte Übersetzung benötigen.

Bank- und Hypothekenunterlagen

Bei einer Erbschaft sollte man sich nicht ausschließlich auf die Immobilie konzentrieren.

Zum Nachlass können gehören:

• Spanische Bankkonten

• Ausländische Bankkonten

• Hypotheken

• Persönliche Darlehen

• Kreditkarten

• Bürgschaften

• Sonstige Verbindlichkeiten

Ein Nachlass kann sowohl Vermögenswerte als auch Schulden umfassen. Daher sollte die finanzielle Situation vor einer Entscheidung über die Annahme der Erbschaft möglichst vollständig geklärt werden.

Apostille und beglaubigte Übersetzungen ausländischer Dokumente

Ein im Ausland ausgestelltes Dokument ist nicht automatisch für die Verwendung in Spanien geeignet.

Je nach Land und Dokument kann erforderlich sein:

1. Offizielles Originaldokument

2. Apostille oder Legalisation

3. Beglaubigte Übersetzung ins Spanische

Die spanischen Behörden nennen diese Anforderungen ausdrücklich für bestimmte ausländische Dokumente, die in Erbschaftsverfahren verwendet werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Häufiger Fehler: Eine normale Übersetzung zu beauftragen, bevor geprüft wurde, ob das Originaldokument eine Apostille benötigt, kann dazu führen, dass die Dokumente später erneut bearbeitet werden müssen.

Benötigt man ein spanisches Testament, wenn man eine Immobilie in Spanien besitzt?

Kann ein ausländisches Testament in Spanien verwendet werden?

Ein ausländisches Testament kann für einen Nachlass mit einer Immobilie in Spanien gültig und relevant sein.

„Kann verwendet werden“ bedeutet jedoch nicht, dass damit automatisch alle Formalitäten erledigt sind.

Das Dokument muss gegebenenfalls:

• Nach dem anzuwendenden Recht gültig sein

• Ordnungsgemäß beglaubigt sein

• Eine Apostille oder Legalisation besitzen

• Übersetzt werden

• Zusammen mit dem anzuwendenden Erbrecht geprüft werden

Besonders wichtig ist die professionelle Prüfung, wenn das Testament erstellt wurde, bevor der Eigentümer seinen Wohnsitzstaat gewechselt oder die Immobilie in Spanien gekauft hat.

Was ist ein spanisches Testament?

Ein spanisches Testament ist ein Testament, das nach den spanischen notariellen Verfahren errichtet wurde.

Für einen ausländischen Eigentümer kann ein notariell in Spanien errichtetes Testament die Abwicklung von Vermögenswerten in Spanien unter bestimmten Umständen erleichtern, weil es im spanischen notariellen System registriert wird.

Die Entscheidung für ein separates spanisches Testament sollte jedoch Teil einer umfassenden Nachlassplanung sein.

Es ist nicht automatisch die bessere Lösung, nur weil sich die Immobilie in Spanien befindet.

Wahl des anzuwendenden Erbrechts

Für viele internationale Immobilieneigentümer ist eine der wichtigsten Fragen der Nachlassplanung, ob im Testament eine wirksame Rechtswahl für das anzuwendende Heimatrecht getroffen werden sollte.

Nach der Europäischen Erbrechtsverordnung kann eine Person unter den dort festgelegten Voraussetzungen das Recht eines Staates wählen, dessen Staatsangehörigkeit sie besitzt. (boe.es)

Eine solche Regelung sollte fachgerecht formuliert und nicht aus einer beliebigen Vorlage aus dem Internet übernommen werden.

Registrierung eines spanischen Testaments

Testamente, die in Spanien notariell errichtet werden, werden im spanischen notariellen System registriert.

Nach dem Tod hilft das Certificado de Actos de Última Voluntad dabei, das entsprechende Testament zu ermitteln. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Warum ausländische Eigentümer ihre Nachlassplanung überprüfen sollten

Eine Überprüfung der Nachlassplanung ist besonders sinnvoll, wenn sich wichtige persönliche oder wirtschaftliche Umstände ändern, beispielsweise durch:

• Kauf einer Immobilie in Spanien

• Verkauf des Familienwohnsitzes

• Umzug nach Spanien

• Wegzug aus Spanien

• Heirat

• Scheidung

• Geburt von Kindern

• Tod des Ehepartners

• Erwerb einer weiteren Staatsangehörigkeit

• Gemeinsamer Erwerb einer Immobilie

• Änderung der Eigentumsstruktur

Bei einem Ehepaar, das beispielsweise eine Villa in Buenavista besitzt, kann die Eigentumsstruktur ebenso wichtig sein wie der Inhalt des Testaments.

Spanisches Testament vs. ausländisches Testament

Diese Tabelle dient ausschließlich als Orientierung für die Nachlassplanung und stellt keine individuelle rechtliche Empfehlung dar. Die geeignete Struktur hängt von der persönlichen Situation ab.

Was passiert, wenn jemand in Spanien ohne Testament stirbt?

Was bedeutet gesetzliche Erbfolge?

Eine gesetzliche Erbfolge („sucesión intestada“) liegt vor, wenn eine Person ohne ein gültiges Testament stirbt, das den betreffenden Nachlass regelt.

Der Nachlass wird dann nach den anwendbaren gesetzlichen Erbfolgeregeln verteilt.

Nach spanischem Recht kann eine notarielle Feststellung der gesetzlichen Erben erforderlich sein. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Wer erbt ohne Testament?

Das hängt vom anzuwendenden Erbrecht ab.

Nach den entsprechenden spanischen gesetzlichen Erbfolgeregeln können enge Familienangehörige Vorrang vor entfernteren Verwandten haben. Die konkrete Verteilung hängt jedoch von den persönlichen und rechtlichen Umständen ab.

Bei einem internationalen Immobilieneigentümer sollte insbesondere nicht angenommen werden, dass automatisch die spanische gesetzliche Erbfolge für den gesamten Nachlass gilt.

Rechte von Kindern und Nachkommen

Kinder und Nachkommen können nach dem entsprechenden spanischen Erbrecht wichtige gesetzlich geschützte Erbrechte besitzen.

Wenn jedoch das Erbrecht eines anderen Landes gilt, kann das Ergebnis anders aussehen.

Rechte des überlebenden Ehepartners

Auch der überlebende Ehepartner kann geschützte Erbrechte besitzen. Art und Umfang dieser Rechte hängen jedoch vom anzuwendenden Erbrecht und von den familiären Umständen ab.

Darüber hinaus kann das eheliche Güterrecht unabhängig vom Erbrecht geprüft werden müssen.

Dies ist wichtig, weil die Frage, welche Vermögenswerte dem Ehepartner bereits aufgrund des ehelichen Güterrechts gehören, von der späteren Frage zu unterscheiden ist, welche Vermögenswerte er erbt.

Andere Verwandte

Wenn keine Nachkommen oder Ehepartner mit entsprechenden Erbrechten vorhanden sind, können andere Familienangehörige relevant werden.

Die genaue gesetzliche Erbfolge muss anhand des anzuwendenden Erbrechts festgestellt werden und sollte nicht allein aus allgemeinen Informationen aus dem Internet abgeleitet werden.

Warum die gesetzliche Erbfolge für ausländische Familien kompliziert sein kann

Stellen Sie sich vor, drei Geschwister erben von ihren Eltern eine Immobilie in Benissa. Die Eltern lebten jedoch im Ausland und hatten kein spanisches Testament errichtet.

Vor dem Verkauf muss die Familie möglicherweise klären:

• Wer sind die gesetzlichen Erben?

• Welches Erbrecht gilt?

• Welche Erbquote erhält jeder?

• Ist eine notarielle Erbenfeststellung erforderlich?

• Sind ausländische Geburts- und Heiratsurkunden ausreichend?

• Welche Steuerpflicht besteht in Spanien?

• Bestehen offene Verbindlichkeiten?

• Sind alle Erben mit einem Verkauf einverstanden?

Das Fehlen eines Testaments macht den Verkauf nicht unmöglich.

Es kann jedoch zusätzliche Formalitäten verursachen.

Wie lange kann eine gesetzliche Erbschaft dauern?

Es gibt keine allgemeingültige Frist.

Ein einfacher Nachlass mit vollständiger Dokumentation und kooperierenden Erben kann relativ schnell abgewickelt werden.

Ein Nachlass mit:

• Ausländischen Dokumenten

• Mehreren Erben

• Fehlenden Eigentumsurkunden

• Unklarer Eigentümerstruktur

• Hypotheken

• Familiären Streitigkeiten

• Ausländischen Testamenten

• Komplexer steuerlicher Situation

kann deutlich länger dauern.

Deshalb sollten Familien möglichst keinen festen Notartermin mit einem Käufer vereinbaren, bevor die Erbschaftsdokumentation geprüft wurde.

Pflichtteil und gesetzlich geschützte Erben im spanischen Recht

Was bedeutet „Legítima“?

Die Legítima bezeichnet den gesetzlich geschützten Anteil an einem Nachlass, der sich aus bestimmten spanischen Erbrechtsregelungen ergibt.

Sie schränkt die Freiheit des Erblassers ein, sein gesamtes Vermögen testamentarisch frei zu verteilen.

Dieses Thema erfordert jedoch besondere Vorsicht, da Spanien nicht für alle Situationen ein einheitliches Erbrecht kennt und ein internationaler Erbfall dem Recht eines anderen Staates unterliegen kann.

Die Europäische Erbrechtsverordnung behandelt Pflichtteilsrechte und andere Beschränkungen der Testierfreiheit als Fragen, die grundsätzlich durch das auf die Erbschaft anzuwendende Recht bestimmt werden. (boe.es)

Wer sind die pflichtteilsberechtigten Erben?

Wenn das entsprechende spanische Erbrecht Anwendung findet, können bestimmte nahe Angehörige gesetzlich geschützte Erbrechte besitzen.

Welche Regeln genau gelten, hängt vom anzuwendenden Rechtssystem ab.

Deshalb sollte eine Erbschaft mit einer spanischen Immobilie nicht nur anhand der Frage beurteilt werden, ob ein Testament existiert.

Rechte von Kindern und Nachkommen

Kinder und Nachkommen können nach dem anwendbaren spanischen Erbrecht geschützte Erbrechte besitzen.

Art und Umfang dieser Rechte hängen von der konkreten Rechtsordnung und den familiären Umständen ab.

Rechte des überlebenden Ehepartners

Auch der überlebende Ehepartner kann gesetzlich geschützte Erbrechte haben.

Diese sollten gemeinsam mit dem ehelichen Güterstand und dem anzuwendenden Erbrecht geprüft werden.

Warum Pflichtteilsregeln bei der Nachlassplanung wichtig sind

Stellen Sie sich vor, der Eigentümer einer Immobilie in San Jaime möchte seine gesamte Villa nur einem seiner Kinder hinterlassen und ein anderes Kind ausschließen.

Bevor er davon ausgeht, dass dies möglich ist, sollte geklärt werden:

• Welches Erbrecht gilt?

• Wurde wirksam ein bestimmtes Recht gewählt?

• Erkennt dieses Recht geschützte Erben an?

• Entspricht das geplante Testament diesen Vorschriften?

Ein falsch strukturiertes Testament kann nach dem Tod zu erheblichen familiären Konflikten führen.

Warum ausländische Eigentümer nicht davon ausgehen sollten, dass sie ihre spanische Immobilie völlig frei vererben können

Eine häufige Annahme lautet:

„Es ist mein Haus, also kann ich es jedem hinterlassen, den ich möchte.“

Das kann in bestimmten Rechtssystemen und Situationen zutreffen, aber nicht zwangsläufig bei jedem internationalen Erbfall.

Das anzuwendende Erbrecht kann bestimmten Erben geschützte Rechte einräumen.

Die Europäische Erbrechtsverordnung behandelt Pflichtteilsrechte und Einschränkungen der Testierfreiheit ausdrücklich als Fragen, die dem anzuwendenden Erbrecht unterliegen. (boe.es)

Warnung: Dies ist einer der Bereiche, in denen allgemeine Informationen aus dem Internet über Erbschaften irreführend sein können. Bevor Sie ein Testament mit Bezug auf eine spanische Immobilie erstellen oder ändern, sollten Sie professionell prüfen lassen, welches Erbrecht tatsächlich gilt.

Was passiert, wenn mehrere Personen eine Immobilie in Spanien erben?

Eines der häufigsten Probleme bei geerbten Immobilien besteht nicht darin festzustellen, wer die Immobilie geerbt hat, sondern darin, zu entscheiden, was danach mit der Immobilie geschehen soll.

Stellen Sie sich vor:

Eine Immobilie in Benissa → Drei Erben

Es gibt drei grundlegende Möglichkeiten:

BEHALTEN → Einer oder mehrere Erben behalten die Immobilie.

ANTEILE ÜBERNEHMEN → Ein Erbe übernimmt die Anteile der anderen.

VERKAUFEN → Die Erben verkaufen die Immobilie und teilen den Erlös.

Miteigentum unter den Erben

Mehrere Erben können gemeinsam Eigentümer derselben Immobilie werden.

Beispielsweise:

• Erbe A: 50 %

• Erbe B: 25 %

• Erbe C: 25 %

Die konkreten Anteile hängen von der jeweiligen Erbschaft ab.

Miteigentum kann gut funktionieren, wenn alle Beteiligten die Immobilie behalten möchten.

Komplizierter wird es, wenn die Erben unterschiedliche Ziele verfolgen.

Was passiert, wenn ein Erbe verkaufen möchte?

Ein Erbe kann Liquidität benötigen, während die anderen die Immobilie behalten möchten.

Die Familie kann prüfen, ob:

• ein anderer Erbe seinen Anteil übernehmen kann,

• die gesamte Immobilie verkauft werden sollte,

• eine Teilung möglich ist,

• eine andere rechtlich geeignete Lösung besteht.

Bevor Geld oder Eigentumsanteile übertragen werden, sollte die gewählte Lösung rechtlich und steuerlich geprüft werden.

Was passiert, wenn ein anderer Erbe die Immobilie behalten möchte?

Stellen Sie sich vor, eines der Geschwister lebt in der Nähe von Benissa und möchte die Familienvilla behalten, während die anderen beiden im Ausland leben.

Die Übernahme der Anteile der anderen Erben kann praktischer sein, als die gesamte Immobilie zu verkaufen.

In diesem Fall ist der aktuelle Marktwert der Immobilie besonders wichtig.

Eine professionelle Immobilienbewertung in Benissa kann eine neutrale Grundlage für die Verhandlungen schaffen.

Den Anteil eines anderen Erben übernehmen

Eine Übernahme zwischen Erben sollte nicht automatisch nach dem Prinzip:

Marktwert ÷ Anzahl der Erben

berechnet werden.

Die rechtlichen und steuerlichen Folgen hängen davon ab, wie die Transaktion strukturiert wird.

Relevant können unter anderem sein:

• Bestehende Eigentumsverhältnisse

• Geerbte Anteile

• Hypothek

• Bewertung

• Andere Nachlasswerte

• Steuerliche Behandlung

• Finanzierung

• Ob es sich um eine Erbauseinandersetzung oder eine andere Form der Übertragung handelt

Ein Anwalt und ein Steuerberater sollten die Struktur vor der Umsetzung prüfen.

Die Immobilie gemeinsam verkaufen

Wenn alle Erben mit dem Verkauf einverstanden sind, kann der Prozess nach ordnungsgemäßer Abwicklung der Erbschaft relativ unkompliziert sein.

Die Immobilienagentur wird normalerweise Unterlagen benötigen, aus denen hervorgehen:

• Eigentumsverhältnisse

• Identität der Erben

• Verkaufsberechtigung

• Immobiliendokumentation

• Steuerliche Situation

• Ausweisdokumente

Alle erforderlichen Eigentümer müssen persönlich oder durch ordnungsgemäß bevollmächtigte Vertreter unterzeichnen.

Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen können?

In diesem Fall kann eine Erbschaft zu einem echten rechtlichen Konflikt werden.

Ein Erbe möchte vielleicht:

• sofort verkaufen,

während ein anderer:

• die Immobilie behalten

und ein dritter:

• sie vermieten möchte.

Eine Immobilie sollte nicht als uneingeschränkt zum Verkauf verfügbar vermarktet werden, wenn nicht eindeutig geklärt ist, wer rechtlich zum Verkauf berechtigt ist.

Ein Anwalt kann über die rechtlichen Möglichkeiten zur Lösung eines solchen Konflikts beraten.

Expertentipp: Aus Sicht des Immobilienverkaufs sollte ein familiärer Konflikt vor der Vermarktung gelöst werden. Es ist nicht sinnvoll, einen Käufer in einen ungeklärten Erbstreit hineinzuziehen.

Kann man eine geerbte Immobilie in Spanien verkaufen?

Muss die Erbschaft abgeschlossen sein, bevor man verkaufen kann?

Bei einem normalen Immobilienverkauf sollte die Erbschafts- und Eigentumssituation vor dem endgültigen Abschluss der Transaktion ordnungsgemäß dokumentiert sein.

Käufer und deren Anwälte möchten normalerweise sicherstellen, dass die Verkäufer tatsächlich über ausreichende Eigentums- und Verfügungsrechte verfügen, um die Immobilie zu übertragen.

Wenn mehrere Erben vorhanden sind, muss die Transaktion so strukturiert werden, dass alle erforderlichen Eigentümer oder deren ordnungsgemäß bevollmächtigte Vertreter die Immobilie rechtswirksam übertragen können.

Die Immobilie auf die Erben eintragen lassen

Die Eintragung des geerbten Eigentums schafft Klarheit für einen späteren Verkauf.

Dies ist besonders hilfreich, wenn die Erbschaft bereits Jahre zurückliegt, die Immobilie jedoch weiterhin auf den Namen des Verstorbenen eingetragen ist.

Ein Käufer kann zögern, wenn der Verkäufer keine eindeutige Eigentumskette nachweisen kann.

Eine geerbte Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Eine geerbte Immobilie in Benissa kann Monate oder sogar Jahre leer gestanden haben.

Vor der Vermarktung sollte geprüft werden:

Zustand der Immobilie

• Wasseranschluss

• Stromversorgung

• Swimmingpool

• Garten

• Dach

• Feuchtigkeit

• Klimaanlage

• Sicherheitsanlage

• Haushaltsgeräte

Dokumentation

• Eigentumsurkunde

• Grundbuchauszug

• Kataster

• IBI

• Dokumentation zur Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsgenehmigung, soweit erforderlich

• Energieausweis

• Bau- und städtebauliche Unterlagen, soweit erforderlich

Praktische Aspekte

• Schlüssel

• Alarmanlage

• Versicherung

• Versorgungsverträge

• Gemeinschaftskosten

• Gartenpflege

• Poolpflege

Dies ist insbesondere bei Ferienimmobilien in La Fustera oder Fanadix wichtig, die möglicherweise längere Zeit unbewohnt waren.

Welche Dokumente benötigt die Immobilienagentur?

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie können unter anderem folgende Unterlagen benötigt werden:

• Reisepass/Personalausweis

• NIE

• Erbschaftsurkunde

• Dokumentation über die Erben

• Grundbuchinformationen

• Eigentumsurkunde

• Katasternummer

• IBI-Informationen

• Energieausweis

• Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsunterlagen, soweit erforderlich

• Grundrisse, sofern vorhanden

• Hypothekeninformationen

• Daten aller Eigentümer

Die genaue Liste hängt vom jeweiligen Fall ab.

Die Tätigkeit einer Immobilienagentur ersetzt weder den Rechtsanwalt noch den Steuerberater. Eine gute Vorbereitung der Unterlagen kann jedoch unnötige Verzögerungen vermeiden.

Kann man eine geerbte Immobilie aus dem Ausland verkaufen?

Ja. Ein Erbe muss nicht zwingend in Spanien wohnen, um eine spanische Immobilie zu verwalten oder zu verkaufen.

Internationale Erben sollten jedoch frühzeitig klären, wie sie:

• Dokumente unterzeichnen

• eine NIE erhalten, falls erforderlich

• ausländische Dokumente legalisieren

• Vollmachten erteilen

• beim Notar auftreten

• den Verkaufserlös erhalten

• spanische Steuerpflichten erfüllen

Notarielle Vollmacht

Eine ordnungsgemäß erstellte notarielle Vollmacht („poder notarial“) kann es ermöglichen, dass ein Rechtsanwalt, Vertreter oder eine andere bevollmächtigte Person bestimmte Aspekte der Erbschaft oder des Immobilienverkaufs im Namen des Erben erledigt.

Wird die Vollmacht außerhalb Spaniens erstellt, können unter anderem erforderlich sein:

• Ordnungsgemäße notarielle Beurkundung

• Apostille oder Legalisation

• Beglaubigte Übersetzung

• Anerkennung durch den zuständigen spanischen Fachmann oder die zuständige Behörde

Die konkreten Anforderungen sollten vor Unterzeichnung der Vollmacht geprüft werden.

Bei einer Familie, deren Erben in drei verschiedenen Ländern leben, kann die frühzeitige korrekte Vorbereitung der Vollmachten viel Zeit sparen.

Was passiert, wenn mehrere Erben vorhanden sind?

Die Situation jedes Erben sollte geklärt sein, bevor die Immobilie vermarktet wird.

Beispiel

Drei Erben erhalten eine Villa in Benissa.

Wenn alle drei verkaufen möchten:

1. Die Erbschaft wird abgewickelt.

2. Die Eigentumsverhältnisse werden dokumentiert.

3. Die Immobilie wird vorbereitet.

4. Eine Bewertung wird durchgeführt.

5. Die Immobilie wird vermarktet.

6. Angebote werden verhandelt.

7. Die Rechtsvertreter bestätigen die Transaktion.

8. Alle erforderlichen Verkäufer unterzeichnen.

9. Der Verkauf wird abgeschlossen.

10. Der Verkaufserlös wird entsprechend den rechtlichen Eigentums- und Erbverhältnissen verteilt.

Eine geerbte Immobilie als Nichtansässiger verkaufen

Internationale Erben können eine spanische Immobilie verkaufen, auch wenn sie im Ausland leben.

Der Verkauf kann jedoch zusätzliche steuerliche und administrative Verpflichtungen mit sich bringen.

Dazu können gehören:

• Spanische Steuerpflichten

• Anforderungen für nicht in Spanien ansässige Verkäufer

• Veräußerungsgewinn

• Kommunale Steuern

• 3%ige Quellensteuer

• Vertretungsvollmachten

• Ausländische Bankkonten

• Überweisung des Verkaufserlöses

• Währungsumrechnung

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist und die entsprechenden Quellensteuerregeln gelten, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des Kaufpreises einbehalten und über das Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde abführen. Dieser Betrag ist eine Vorauszahlung und nicht automatisch die endgültige Steuer. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Man sollte daher nicht davon ausgehen, dass eine spätere Veräußerung einer geerbten Immobilie automatisch steuerfrei ist.

Erbschaft und späterer Verkauf sind unterschiedliche steuerliche Vorgänge.

Steuern und Kosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Zu den möglichen Kosten gehören:

• Maklerprovision

• Anwaltskosten

• Steuerberaterkosten

• Energieausweis

• Kosten für Dokumente

• Steuer auf den Veräußerungsgewinn, soweit anwendbar

• Kommunale Steuern, soweit anwendbar

• Quellensteuer für Nichtansässige, soweit anwendbar

• Kosten für die Löschung einer Hypothek, falls erforderlich

Die steuerliche Grundlage für einen späteren Verkauf kann davon abhängen, wie die geerbte Immobilie im Rahmen der Erbschaftsteuer bewertet und erklärt wurde. (boe.es)

Bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer sollte außerdem die 3%ige Quellensteuer berücksichtigt werden, wenn sie auf den Verkauf anwendbar ist. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Eine geerbte Immobilie in Benissa verkaufen

Eine Immobilienagentur mit fundierter lokaler Erfahrung kann mehr leisten als lediglich eine Immobilie online zu inserieren.

Eine geerbte Finca in Pedramala benötigt beispielsweise eine andere Verkaufsstrategie als ein Apartment nahe der Küste.

Bei einer Immobilie an der Costa de Benissa können unter anderem wichtig sein:

• Präsentation für Käufer von Ferienimmobilien

• Pflege von Garten und Pool

• Schlüsselmanagement

• Überprüfung der Versorgungsanschlüsse

• Dokumentenprüfung

• Professionelle Fotografie

Bei einer ländlichen Immobilie können zusätzlich folgende Punkte besonders wichtig sein:

• Einstufung des Grundstücks

• Zufahrt

• Wasserversorgung

• Abwassersystem

• Bestehende Gebäude

• Baurechtliche Dokumentation

• Dokumentation des Swimmingpools

Die Verkaufsstrategie sollte deshalb mit einem genauen Verständnis der Immobilie beginnen und nicht einfach mit der Veröffentlichung eines Inserats.

Eine geerbte Immobilie in Benissa verkaufen

Wenn Sie eine Immobilie in Benissa geerbt haben und über einen Verkauf nachdenken, kann Telio Homes Sie bei der Immobilienbewertung, Vorbereitung und dem Verkaufsprozess unterstützen.

Rechtliche und steuerliche Fragen sollten von den jeweils zuständigen qualifizierten Fachleuten behandelt werden.

Was passiert, wenn die geerbte Immobilie mit einer Hypothek oder Schulden belastet ist?

Können Schulden vererbt werden?

Das ist grundsätzlich möglich.

Ein Nachlass kann sowohl Vermögenswerte als auch Verpflichtungen enthalten.

Dies ist einer der Gründe, warum eine Erbschaft nicht angenommen werden sollte, ohne die finanzielle Situation des Verstorbenen ausreichend zu kennen.

Nach den entsprechenden spanischen Erbrechtsregeln kann der Unterschied zwischen einer uneingeschränkten Annahme und einer Annahme unter dem Vorbehalt der Inventarerrichtung von erheblicher Bedeutung sein, wenn unbekannte oder hohe Schulden bestehen.

Was passiert mit einer bestehenden Hypothek?

Eine Hypothek verschwindet nicht einfach mit dem Tod des Eigentümers.

Die Erben müssen klären:

• Höhe des noch offenen Kapitals

• Kreditnehmer

• Durch die Immobilie gesicherte Schuld

• Mit der Hypothek verbundene Versicherung

• Rückzahlungsbedingungen

• Ob die Schuld übernommen oder zurückgeführt wird

• Was bei einem Verkauf der Immobilie geschieht

Die Hypothek muss als Teil der gesamten Nachlasssituation berücksichtigt werden.

Beispiel

Nehmen wir an, eine Villa in Benissa ist 800.000 € wert und mit einer Hypothek von 200.000 € belastet.

Die Erben sollten nicht davon ausgehen, dass der Nachlass 800.000 € unbelastetes Vermögen darstellt.

Die Hypothek und andere Verpflichtungen müssen bei der Bewertung des Nachlasses berücksichtigt werden.

Die Schulden des Verstorbenen prüfen

Vor der Annahme einer Erbschaft sollten mögliche offene Verpflichtungen möglichst umfassend geprüft werden.

Dazu gehören:

• Hypotheken

• Persönliche Darlehen

• Kreditkarten

• Steuerschulden

• Gemeinschaftskosten

• Offene Versorgungsrechnungen

• Bürgschaften

• Rechtsstreitigkeiten

• Sonstige bekannte Verpflichtungen

Dies ist besonders wichtig, wenn der Verstorbene mehrere Immobilien besaß oder ein Unternehmen betrieb.

Eine Erbschaft annehmen

Es gibt keine allgemeingültige Antwort darauf, ob ein Erbe eine bestimmte Erbschaft annehmen sollte.

Die Entscheidung hängt von der Vermögens- und Schuldensituation ab.

Ein einfacher Nachlass mit einer schuldenfreien Villa in Benissa kann relativ unkompliziert sein.

Ein Nachlass mit Villa, Hypothek, Vermögenswerten in mehreren Ländern, Steuerpflichten und offenen Schulden ist eine ganz andere Situation.

Wenn Zweifel über bestehende Schulden bestehen, sollte die Annahme unter dem Vorbehalt der Inventarerrichtung und das korrekte Verfahren mit einem Notar oder auf Erbrecht spezialisierten Anwalt geprüft werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Praktische Checkliste für die Erbschaft einer Immobilie in Benissa

Unmittelbar nach dem Todesfall

• Sterbeurkunde beschaffen

• Staatsangehörigkeit des Verstorbenen feststellen

• Gewöhnlichen Aufenthalt feststellen

• Testament ermitteln

• Nahe Angehörige feststellen

• Immobilien in Spanien identifizieren

• Bankkonten identifizieren

• Hypotheken und Schulden identifizieren

• Fachmann für Erbrecht kontaktieren

Vor der Annahme der Erbschaft

• Anwendbares Erbrecht bestimmen

• Testament prüfen

• Certificado de Actos de Última Voluntad beschaffen, soweit erforderlich

• Prüfen, ob eine gesetzliche Erbenfeststellung erforderlich ist

• Grundbuch prüfen

• Kataster prüfen

• Relevanten Referenzwert prüfen

• Hypotheken identifizieren

• Schulden identifizieren

• Gemeinschaftskosten prüfen

• Mögliche kommunale Wertzuwachssteuer prüfen

• Mögliche Erbschaftsteuer berechnen lassen

• Annahme unter Inventarvorbehalt prüfen, soweit relevant

• Steuerpflichten im Ausland prüfen

Vor dem Verkauf der Immobilie

• Erbschaftsdokumentation abschließen

• Eigentumsverhältnisse bestätigen

• Erbschaft gegebenenfalls im Grundbuch eintragen

• Aktuellen Grundbuchauszug beschaffen

• Immobiliendokumentation prüfen

• IBI prüfen

• Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsdokumentation prüfen

• Baurechtliche Situation prüfen, soweit erforderlich

• Energieausweis beschaffen, soweit erforderlich

• Immobilienbewertung durchführen lassen

• Verkaufsstrategie mit allen Eigentümern abstimmen

• Steuerliche Situation in Spanien klären

• Anforderungen für Nichtansässige prüfen, soweit relevant

• Immobilie für Fotos und Besichtigungen vorbereiten

• Vollmacht vorbereiten, wenn ein Erbe nicht persönlich teilnehmen kann

• Verteilung des Verkaufserlöses klären

Drei praktische Beispiele für Erbschaften in Benissa

Beispiel 1: Drei Geschwister erben eine Villa in San Jaime

Drei Geschwister erben eine Villa in San Jaime.

• Einer lebt in Spanien.

• Einer lebt in Großbritannien.

• Einer lebt in den Niederlanden.

Die Immobilie ist schuldenfrei, aber die Geschwister sind sich nicht einig, was damit geschehen soll.

Das in Spanien lebende Geschwister möchte die Villa behalten. Die beiden anderen möchten ihren Anteil in Geld erhalten.

Es gibt mehrere praktische Möglichkeiten:

Gemeinsam behalten

Alle drei bleiben Miteigentümer.

Mögliches Problem: Entscheidungen über Instandhaltung, Nutzung, Kosten und einen späteren Verkauf müssen gemeinsam getroffen werden.

Anteile übernehmen

Das Geschwister, das die Villa behalten möchte, übernimmt die Anteile der anderen.

Wichtige Fragen: Aktueller Marktwert, Finanzierung, Eigentumsstruktur und steuerliche Folgen.

Verkaufen

Die Immobilie wird vorbereitet, vermarktet und verkauft.

Wichtige Fragen: Alle erforderlichen Eigentümer müssen die Immobilie wirksam übertragen können, und jeder Erbe sollte seine eigene steuerliche Situation kennen.

Eine professionelle Bewertung kann eine neutrale Grundlage für die Verhandlungen schaffen.

Beispiel 2: Eine Finca in Pedramala wird geerbt

Zwei Kinder erben eine ältere Finca in Pedramala.

Die Familie geht zunächst davon aus, dass die Immobilie einfach zum Verkauf angeboten werden kann.

Bei der Vorbereitung stellt sich jedoch heraus, dass die historische Dokumentation sorgfältig geprüft werden muss.

Unter anderem sollten folgende Punkte geprüft werden:

• Grundbuch

• Kataster

• Katasternummer

• Bestehende Gebäude

• Einstufung als ländliches Grundstück

• Zufahrt

• Wasserversorgung

• Abwassersystem

• Dokumentation des Swimmingpools

• Baurechtliche Situation

• Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsdokumentation, soweit erforderlich

Dies zeigt gut, warum eine Immobilie zu erben und eine Immobilie zu verkaufen nicht genau derselbe Vorgang ist.

Zunächst muss geklärt werden, was die Erben rechtlich erworben haben und ob die Immobilie ordnungsgemäß vermarktet werden kann.

Beispiel 3: Ein Nichtansässiger erbt eine Villa in La Fustera

Ein in den Niederlanden steuerlich ansässiger Eigentümer erbt eine Villa in La Fustera und möchte sie verkaufen.

Die Erbschaft kann unter anderem Folgendes umfassen:

• Grenzüberschreitendes Erbrecht

• Erbschaftsteuer in Spanien

• Ausländische Dokumente

• NIE

• Notarielle Formalitäten

• Grundbucheintragung

Der anschließende Verkauf bringt weitere Fragen mit sich:

• Immobilienbewertung

• Vermarktung

• Verkaufsunterlagen

• Veräußerungsgewinn

• Kommunale Steuern

• Quellensteuer für Nichtansässige

• Überweisung des Verkaufserlöses

Die 3%ige Quellensteuer durch den Käufer, wenn die entsprechenden Regeln für nicht in Spanien ansässige Verkäufer gelten, ist ein besonders wichtiger Punkt, der vor dem Notartermin berücksichtigt werden sollte. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Behalten, Anteile übernehmen oder verkaufen?

Es gibt keine Lösung, die für jede Familie am besten geeignet ist.

Die richtige Entscheidung hängt von den familiären Zielen, der finanziellen Situation, der steuerlichen Position und dem Verhältnis zwischen den Erben ab.

Häufig gestellte Fragen

1. Gilt spanisches Erbrecht, wenn ich Ausländer bin?

Nicht zwingend. Das anzuwendende Erbrecht kann unter anderem vom gewöhnlichen Aufenthalt und der Staatsangehörigkeit abhängen. Nach der Europäischen Erbrechtsverordnung kann unter den dort festgelegten Voraussetzungen das Recht eines Staates gewählt werden, dessen Staatsangehörigkeit die Person besitzt. (boe.es)

2. Muss ich in Spanien Erbschaftsteuer bezahlen, wenn ich im Ausland lebe?

Das kann der Fall sein. Nicht in Spanien ansässige Erben können bei der Erbschaft bestimmter in Spanien belegener Vermögenswerte steuerpflichtig werden. Die spanische Steuerbehörde sieht ausdrücklich Regelungen für nicht ansässige Erben und Vermächtnisnehmer vor. (sede.agenciatributaria.gob.es)

3. Wie viel Zeit habe ich für die Erbschaftsteuer in Spanien?

Die allgemeine Frist beträgt sechs Monate ab dem Todestag. In bestimmten Fällen nicht ansässiger Erben, die über das Modelo 650 von der staatlichen Steuerverwaltung betreut werden, kann innerhalb der ursprünglichen Frist eine Verlängerung beantragt werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

4. Was ist das Modelo 650?

Das Modelo 650 ist das spanische Formular zur Selbstveranlagung bestimmter Erwerbe von Todes wegen im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Bei Nichtansässigen wird es in den Fällen verwendet, in denen die staatliche Steuerverwaltung zuständig ist. (sede.agenciatributaria.gob.es)

5. Kann ich eine Immobilie in Benissa ohne spanisches Testament erben?

Ja. Ein spanisches Testament ist nicht zwingend erforderlich. Wenn kein gültiges Testament vorhanden ist, bestimmen die anwendbaren Regeln der gesetzlichen Erbfolge, wer erbt. Gegebenenfalls ist eine notarielle Erbenfeststellung erforderlich. (sede.agenciatributaria.gob.es)

6. Kann ich ein ausländisches Testament für eine Immobilie in Spanien verwenden?

Ein ausländisches Testament kann grundsätzlich relevant und verwendbar sein. Es muss jedoch geprüft werden, ob es gültig ist, welches Erbrecht gilt und welche Dokumentationsanforderungen bestehen. Ausländische Dokumente können eine Legalisation, Apostille und beglaubigte Übersetzung benötigen. (sede.agenciatributaria.gob.es)

7. Können drei Geschwister dieselbe Immobilie erben?

Ja. Mehrere Erben können gemeinsam Eigentümer einer geerbten Immobilie werden. Anschließend können sie die Immobilie gemeinsam behalten, vereinbaren, dass einer die Anteile der anderen übernimmt, oder die Immobilie verkaufen – unter Berücksichtigung der jeweiligen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen.

8. Kann ein Erbe die gesamte Immobilie ohne die anderen verkaufen?

Ein Miteigentümer kann nicht einfach die Eigentumsrechte der anderen übertragen. Die Rechte aller Eigentümer müssen berücksichtigt werden. Bei Uneinigkeit sollte ein Anwalt über die verfügbaren Möglichkeiten beraten.

9. Kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen, bevor sie auf meinen Namen eingetragen ist?

Das hängt von den konkreten rechtlichen und dokumentarischen Umständen ab. Für einen normalen Verkauf ist es am sichersten, die Erbschaft abzuschließen und eine klare und übertragbare Eigentumsstellung herzustellen, bevor der endgültige Verkauf abgeschlossen wird. Der Anwalt des Käufers kann verlangen, dass die Erbschafts- und Grundbuchsituation vollständig geklärt ist.

10. Müssen alle Erben unterschreiben, um eine geerbte Immobilie zu verkaufen?

Wenn mehrere Personen Eigentümer der Immobilie sind, müssen grundsätzlich die Personen, deren Eigentumsrechte übertragen werden, an der Transaktion teilnehmen oder ordnungsgemäß vertreten sein. Die genauen Anforderungen sollten mit dem für den Verkauf zuständigen Anwalt oder Notar geklärt werden.

11. Was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen möchte?

Die Immobilie sollte nicht so vermarktet werden, als hätten alle Erben dem Verkauf zugestimmt. Die Familie sollte zunächst rechtliche Beratung zu Miteigentum, Teilung und den verfügbaren Möglichkeiten zur Lösung des Konflikts einholen.

12. Kann ich eine Immobilie in Spanien erben, wenn ich in Großbritannien lebe?

Grundsätzlich ja. Ein Wohnsitz außerhalb Spaniens verhindert nicht, dass jemand eine spanische Immobilie erbt. Es müssen jedoch das anzuwendende Erbrecht, die spanische Steuerpflicht, gegebenenfalls die britische Steuerpflicht und die erforderlichen Dokumente geprüft werden.

13. Benötige ich eine NIE, um eine Immobilie in Spanien zu erben?

Die spanischen Identifikationsanforderungen sollten frühzeitig geklärt werden. Erben, die Immobilien in Spanien verwalten, benötigen in der Regel eine NIE und gültige Identitätsdokumente. Die konkreten Anforderungen sollten jedoch mit den mit der Erbschaft beauftragten Fachleuten bestätigt werden.

14. Kann ich eine spanische Erbschaft aus dem Ausland abwickeln?

Grundsätzlich ja. Ein Erbe muss nicht während des gesamten Verfahrens in Spanien leben. Eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht kann es ermöglichen, dass ein bevollmächtigter Vertreter bestimmte Formalitäten übernimmt.

15. Muss ich Steuern zweimal bezahlen, wenn ich eine Immobilie in Spanien erbe?

Eine internationale Erbschaft kann in mehr als einem Land steuerliche Verpflichtungen auslösen. Ob Mechanismen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung genutzt werden können, hängt von den beteiligten Ländern und den individuellen Umständen ab.

16. Was ist die Plusvalía Municipal bei einer geerbten Immobilie?

Die Plusvalía Municipal ist eine kommunale Steuer, die sich auf bestimmte Wertsteigerungen städtischer Grundstücke bezieht. Sie unterscheidet sich von der Erbschaftsteuer. Die jeweils geltenden kommunalen Vorschriften sollten im Rahmen der Erbschaft geprüft werden.

17. Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern auf den Veräußerungsgewinn bezahlen?

Ein späterer Verkauf kann eine Steuerpflicht auf einen Veräußerungsgewinn auslösen. Die Erbschaft und der spätere Verkauf sind unterschiedliche steuerliche Vorgänge. Anschaffungs- und Veräußerungswerte müssen nach den geltenden steuerlichen Vorschriften ermittelt werden. (boe.es)

18. Was passiert, wenn die geerbte Immobilie mit einer Hypothek belastet ist?

Die Hypothek bleibt für den Nachlass relevant. Die Erben sollten die noch offene Kreditsumme, Versicherungen, Rückzahlungsbedingungen und die Frage klären, wie die Schuld übernommen oder zurückgeführt wird, bevor sie die Erbschaft annehmen oder einen Verkauf vereinbaren.

19. Was passiert, wenn der Verstorbene Schulden hatte?

Die Erbschaft sollte nicht automatisch angenommen werden, bevor die finanzielle Situation ausreichend geprüft wurde. Die Annahme unter dem Vorbehalt der Inventarerrichtung kann bei unsicheren oder erheblichen Schulden relevant sein, sofern das gesetzlich vorgesehene Verfahren korrekt eingehalten wird.

20. Was ist das Certificado de Actos de Última Voluntad?

Dies ist eine offizielle spanische Bescheinigung, mit der festgestellt werden kann, ob eine verstorbene Person in Spanien ein Testament errichtet hat und gegebenenfalls bei welchem Notar. Sie ist ein wichtiges Dokument bei spanischen Erbschaftsverfahren. (sede.agenciatributaria.gob.es)

21. Bestimmt der Marktwert der Immobilie die Erbschaftsteuer?

Nicht unbedingt. Für Erbschaften gelten gesetzlich festgelegte Bewertungsregeln. Der Valor de Referencia des Katasters kann für die steuerliche Bemessungsgrundlage relevant sein, während eine Marktwertbewertung durch einen Immobilienmakler einen anderen Zweck erfüllt.

22. Was passiert, wenn die geerbte Immobilie eine Finca oder ein ländliches Grundstück ist?

Die Erbschaft beseitigt keine möglicherweise bereits bestehenden baurechtlichen, städtebaulichen oder grundstücksbezogenen Probleme.

Bei einer Finca in Benimarco oder Pedramala sollten die Erben unter anderem prüfen:

• Grundstückseinstufung

• Bestehende Gebäude

• Grundbuch

• Kataster

• Wasserversorgung

• Abwassersystem

• Zufahrt

• Dokumentation des Swimmingpools

• Baurechtliche Situation

• Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsdokumentation, soweit erforderlich

Diese Punkte können besonders wichtig werden, wenn die Familie die Immobilie verkaufen möchte.

23. Was passiert, wenn die geerbte Immobilie vermietet ist?

Die Erben sollten den Mietvertrag, die Rechte des Mieters, Mietzahlungen, Kaution und die geltenden mietrechtlichen Vorschriften prüfen, bevor sie entscheiden, ob sie die Immobilie behalten oder verkaufen.

Eine vermietete Immobilie sollte nicht vermarktet werden, ohne die rechtlichen Folgen des Mietverhältnisses zu kennen.

24. Was passiert mit einer Ferienvermietungslizenz nach der Erbschaft?

Die Erbschaft einer Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass alle damit verbundenen Lizenzen oder Registrierungen ohne weitere Prüfung unverändert gültig sind.

Die Erben sollten den aktuellen Status der entsprechenden Genehmigungen und Registrierungen bei den zuständigen Fachleuten und Behörden prüfen, bevor sie die touristische Vermietung fortsetzen oder die Immobilie entsprechend vermarkten.

25. Sollte ich ein spanisches Testament erstellen, wenn ich ein Ferienhaus in Benissa besitze?

Eine Überprüfung der Nachlassplanung kann sinnvoll sein, es gibt jedoch keine allgemeingültige Antwort. Ein spanisches Testament kann unter bestimmten Umständen hilfreich sein, während die gesamte Erbschaft weiterhin dem Recht eines anderen Landes unterliegen kann. Ein spanischer Notar oder ein auf internationales Erbrecht spezialisierter Anwalt sollte die individuelle Situation prüfen.

26. Wie kann ich eine geerbte Immobilie in Benissa bewerten lassen?

Ein guter Ausgangspunkt ist eine aktuelle Marktwertbewertung, die vergleichbare Immobilien, Lage, Zustand, Dokumentation und die aktuelle Nachfrage berücksichtigt.

Bei einer Küstenvilla in La Fustera oder San Jaime können beispielsweise Meerblick, Ausrichtung, Swimmingpool, Grundstück, Zustand und Nähe zu Dienstleistungen den Wert beeinflussen. Bei einer Finca in Pedramala oder Benimarco können dagegen Grundstückseinstufung, Zufahrt, Wasserversorgung und die Dokumentation bestehender Gebäude stärker ins Gewicht fallen.

Erbschaftsprozess: Praktische Zusammenfassung

Häufige Fehler beim Erben einer Immobilie in Spanien

Fehler 1: Annehmen, dass automatisch spanisches Erbrecht gilt

Staatsangehörigkeit, gewöhnlicher Aufenthalt und eine mögliche wirksame Rechtswahl können relevant sein.

Fehler 2: Mit der Prüfung der Steuerfristen zu warten

Eine Erbschaft kann länger dauern als erwartet, während die steuerliche Frist bereits läuft.

Fehler 3: Die Erbschaft anzunehmen, ohne Schulden zu prüfen

Eine wertvolle Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass der Nettovermögenswert der Erbschaft ebenfalls hoch ist.

Fehler 4: Davon auszugehen, dass die Eigentumsurkunde die gesamte Situation zeigt

Grundbuch, Kataster und tatsächlicher Zustand der Immobilie sollten gemeinsam geprüft werden.

Fehler 5: Eine Immobilie zu vermarkten, bevor alle Erben einverstanden sind

Eine Immobilie sollte nicht wie ein gewöhnlicher Verkauf behandelt werden, wenn nicht eindeutig geklärt ist, wer über die erforderlichen Verkaufsrechte verfügt.

Fehler 6: Zu glauben, eine geerbte Immobilie sei automatisch verkaufsfertig

Eine geerbte Immobilie kann weiterhin Fragen zu Baurecht, Bauzustand, Bewohnbarkeit, Swimmingpool, Grundstücksgrenzen, Versorgung oder anderen Dokumenten aufwerfen.

Fehler 7: Die Steuern des späteren Verkaufs zu vergessen

Die Besteuerung der Erbschaft und die Besteuerung eines späteren Verkaufs sind unterschiedliche Themen.

Fehler 8: Die 3%ige Quellensteuer für Nichtansässige zu übersehen

Wenn die Quellensteuerregeln für nicht in Spanien ansässige Verkäufer gelten, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des Kaufpreises einbehalten. Dieser Betrag sollte vor dem Notartermin berücksichtigt werden. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Fehler 9: Veraltete Steuerinformationen zu verwenden

Die valencianischen Erbschaftsteuerregelungen wurden geändert und können weiterhin angepasst werden. Steuerliche Informationen sollten immer anhand der zum Zeitpunkt des Todes geltenden Gesetzgebung überprüft werden. (boe.es)

Fehler 10: Marktwert und steuerlichen Wert zu verwechseln

Der Preis, den eine Immobilie am Markt in Benissa erzielen könnte, ist nicht automatisch der Wert, der für sämtliche steuerlichen Zwecke verwendet wird.

Fazit

Das Verständnis des Erbrechts in Spanien ist für jeden wichtig, der eine Immobilie in Benissa besitzt – insbesondere für internationale Eigentümer, deren Wohnsitz, Familienangehörige oder weitere Vermögenswerte sich in anderen Ländern befinden.

Der wichtigste Punkt ist: Eine Erbschaft besteht nicht einfach darin, die Schlüssel einer Immobilie an die nächste Generation zu übergeben.

Eine Erbschaft kann Folgendes umfassen:

• Bestimmung des anzuwendenden Erbrechts

• Feststellung der Erben

• Auffinden und Prüfung des Testaments

• Verständnis von Pflichtteilsrechten und geschützten Erben

• Prüfung des ehelichen Güterrechts

• Beschaffung spanischer und ausländischer Dokumente

• Zahlung der entsprechenden Erbschaftsteuer

• Prüfung kommunaler Steuern wie der Plusvalía, soweit relevant

• Eintragung der Immobilie

• Verwaltung von Hypotheken und Schulden

• Entscheidung zwischen Behalten, Vermieten, Übernahme von Miterbenanteilen oder Verkauf

• Verständnis der steuerlichen Folgen eines späteren Verkaufs

Für ausländische Eigentümer ist die Unterscheidung zwischen Erbrecht und spanischem Steuerrecht besonders wichtig. Die Europäische Erbrechtsverordnung kann in zahlreichen internationalen Fällen bestimmen, welches Erbrecht Anwendung findet, während die Besteuerung unabhängig davon durch spanisches nationales und regionales Steuerrecht geregelt wird. (boe.es)

Auch die steuerliche Situation in der Comunitat Valenciana zeigt, warum Inhalte zum Thema Erbschaft regelmäßig überprüft werden müssen. Die geltende Gesetzgebung sieht erhebliche Vergünstigungen für bestimmte Erbschaften zwischen nahen Angehörigen sowie zusätzliche Vergünstigungen für bestimmte Angehörige der Gruppe III vor. Die genaue steuerliche Behandlung hängt jedoch vom Steuerpflichtigen, Verwandtschaftsverhältnis, Vermögen und der zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Gesetzgebung ab. (boe.es)

Auch lokales Immobilienwissen ist bei einer Immobilie in Benissa wichtig.

Eine Villa in San Jaime, eine Küstenimmobilie in La Fustera, ein Haus in Fanadix oder eine Finca in Benimarco oder Pedramala können hinsichtlich Dokumentation, Zustand, Baurecht, Bewertung und späterem Verkauf ganz unterschiedliche Anforderungen stellen.

Der beste Ansatz besteht darin, rechtliche und steuerliche Fragen möglichst früh zu klären – bevor Entscheidungen über die Immobilie getroffen werden.

Expertentipp: Wenn Ihre Familie ein Ferienhaus in Spanien besitzt, sollten Sie nicht warten, bis einer der Eigentümer verstirbt, um festzustellen, dass das Testament, die Eigentumsstruktur, die Hypothekenunterlagen oder die Immobiliendokumentation überprüft werden müssen. Eine rechtzeitige Nachlassplanung zu Lebzeiten aller Beteiligten ist in der Regel wesentlich einfacher, als die Situation nach einem Todesfall zu rekonstruieren.

Benötigen Sie Unterstützung bei einer geerbten Immobilie in Benissa?

Wenn Sie eine Immobilie in Benissa, an der Costa de Benissa oder in der Umgebung geerbt haben und über einen Verkauf nachdenken, ist ein guter erster Schritt, den aktuellen Marktwert und die tatsächliche Vermarktbarkeit der Immobilie zu kennen.

Kontaktieren Sie Telio Homes für eine Immobilienbewertung in Benissa oder erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten eines Verkaufs

Telio Homes unterstützt Sie bei der Bewertung, Vorbereitung und Vermarktung einer Immobilie. Rechtliche und steuerliche Fragen sollten weiterhin von dem jeweils zuständigen qualifizierten Anwalt, Notar oder Steuerberater betreut werden.

Empfohlene externe Quellen

Für rechtliche und steuerliche Inhalte mit hohem Vertrauensanspruch sollten offizielle Behörden und öffentliche Institutionen gegenüber kommerziellen Steuerblogs bevorzugt werden.

Spanische Verwaltung – Informationen zu Erbschaften

Spanische Verwaltung: Informationen zu Erbschaften und Nachlassverfahren

Nützlich für Informationen zum Certificado de Actos de Última Voluntad, zur Erbenfeststellung und zu offiziellen Erbschaftsverfahren. (sede.agenciatributaria.gob.es)

BOE – Europäische Erbrechtsverordnung 650/2012

BOE: Europäische Erbrechtsverordnung 650/2012

Zentrale Quelle für die Erklärung des gewöhnlichen Aufenthalts, der Rechtswahl, der Zuständigkeit und internationaler Erbfälle. (boe.es)

Agencia Tributaria – Modelo 650

Agencia Tributaria: Modelo 650 für Nichtansässige

Offizielle Informationen zu Erbschaftsteuererklärungen und Verfahren für Nichtansässige. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Agencia Tributaria – Fristen für die Erbschaftsteuer

Agencia Tributaria: Fristen für die Erbschaftsteuer bei Nichtansässigen

Offizielle Informationen zur sechsmonatigen Frist und möglichen Verlängerung. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Agencia Tributaria – 3%ige Quellensteuer beim Immobilienverkauf durch Nichtansässige

Agencia Tributaria: 3%ige Quellensteuer beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtansässigen

Offizielle Quelle zur 3%igen Quellensteuer und zum Modelo 211. (sede.agenciatributaria.gob.es)

BOE – Steuerrecht der Comunitat Valenciana

BOE: Steuerrecht der Comunitat Valenciana

Für Freibeträge, Reduzierungen und Vergünstigungen sollte immer die aktuell konsolidierte Gesetzgebung verwendet werden. (boe.es)

Kataster

Dirección General del Catastro

Nützliche Quelle für Katasternummern und Referenzwerte. (boe.es)

Consejo General del Notariado

Consejo General del Notariado: Informationen zu Erbschaften

Nützliche Quelle für Informationen über Annahme, Ausschlagung und notarielle Erbschaftsverfahren.